仲量聯行：2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告（50頁）.pdf

1、研究報告 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 邁向中國內陸國際金融中心 重慶辦公樓市場格局再進階 2020年7月仲量聯行研究部 重 聚勢能 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 3 聚焦頭部企業： 重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50榜單 從頭部到整體： 重慶甲級辦公樓需求全景分析 “商務”vs“商業”： 重慶“雙核心”商務格局解析 “互補”or“分流”： 重慶產辦與商辦的“競”與“合” 06 16 32 41 32020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserv

2、ed. 目錄目錄 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 4 仲量聯行2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告正式發布 2015年，仲量聯行“Top50”系列研究報告在成都首發，隨后多年持續聚焦辦公樓市場需求端的 動態變化。經過多年的緊密追蹤和深度研究，“Top50”系列報告已經成為仲量聯行針對辦公樓 市場需求端研究的一大品牌。2020年，“Top50”系列首次亮相重慶，2020年重慶甲級辦公樓 市場企業客戶Top50報告正式出爐。我們將關注重慶這座內陸經濟發展和對外開放的橋頭堡， 研究其產業變革趨勢，及其帶給辦公樓市場的深刻影響。 仲量聯行深耕重慶市場近十年?；仡?01

3、0-2020年十年的數據，重慶甲級辦公樓從2010年時僅有 大都會商廈唯一一棟甲級辦公樓，發展至今時今日已有58棟（含總部樓宇），存量從僅5萬平方 米，增長至現階段超300萬平方米數量級，可謂今非昔比。面對如此高強度、大規模的開發體量， 重慶甲級辦公樓市場的空置率問題長期受業界尤其是機構投資者關注。2015年，這一數字曾一 度超過55%，遠超業界普遍認知的行業“健康”水平。2015年至今，伴隨重慶產業結構調整升級， 市場需求不斷回升。2019年末，空置率回落至26.0%，創歷史新低。 2020年伊始，新冠肺炎疫情突如其來，打破社會的寧靜，卷起的硝煙彌漫經濟各個方面，也給 辦公樓市場的前景蒙上一

4、層陰影。這層陰影便是行業對投資、開發、招商、運營各個環節在未 來可能出現的不確定性。雖然疫情后市場展現出一定韌性、需求回升，但需求到底從何而來、 是否可持續，便持續成為行業關注之焦點。 仲量聯行此次發布的“Top50”系列報告利用仲量聯行地理信息系統（MapIT），為讀者解答城 市的產業與辦公需求的內生邏輯，并探索后疫情時代市場發展之路。尤其是報告對前五十強企 業客戶的關注，實屬重慶市場在此領域的首次探索。接下來，我們將帶領讀者走入報告正文。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50

5、報告 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50調研樣本 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 本次調研數據的描述性統計 甲級辦公樓個數58 甲級辦公樓建筑面積/平方米302.6萬 總部型甲級辦公樓個數9 總部型甲級辦公樓建筑面積/平方米41.8萬 非總部型甲級辦公樓個數49 非總部型甲級辦公樓建筑面積/平方米260.8萬 非總部型甲級辦公樓企業客戶統計 企業客戶樣本個數2,427 企業客戶樣本承用面積/平方米166.7萬 外資企業租戶樣本個數179 中資企業租戶樣本個數2,24

6、8 數據截至2020年第二季度 重慶甲級辦公樓市場版圖 注：黑色為總部樓Powered by JLL MapIT 5 聚焦頭部企業： 重慶甲級辦公樓市場企業客戶 Top50榜單 Part 1 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 重慶企業客戶定義 調研樣本：根據仲量聯行辦公樓等級劃分標準，綜合品質達到甲 級辦公樓水準且于2020年6月已交付使用的辦公樓項目納入此次統 計樣本范圍。樣本應以辦公屬性為基礎，辦公樓裙樓或底商等商 用屬性面積不納入調研樣本。 研究對象（Top50企業客戶）：在符合以上標準的重慶甲級辦公樓 項目中，按企業客戶承用的辦公面積排序，排名前50的企業客戶 即為研

7、究對象。 負面清單：Top50榜單僅涵蓋一級租賃市場租賃面積和業主自用 （含自建自用和購置自用）面積，不包含二級租賃市場的轉租面 積與企業自用的獨棟總部甲級樓宇面積。 面積定義：本文租賃面積均指建筑面積。如果一個企業在重慶進 駐多個辦公樓，統計面積將對其所有面積匯總計算。 調研時間：2020年第二季度。 采樣方法：業主信息、實地考察及仲量聯行內部數據。 數據來源：仲量聯行華西區研究部。 7 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報

8、告 仲量聯行2020年重慶Top50企業客戶榜單 Top10榜單 1中國平安 2恒大地產 3廣發銀行 4德勤 5中國人民保險 6安誠保險 7猿輔導 8華夏銀行 9字節跳動 10廣東南粵銀行 中國平安 傳統金融類：保險公司 作為中國第一家股份制保險企業，中國平安覆蓋人壽、財產、養老、 資管、健康保險等領域，在2019年財富世界500強排名29位。中 國平安在重慶甲級辦公樓的承用面積在過去數年持續增長，企業辦 公以江北嘴和大石化板塊作為主要聚集區。2020年，中國平安成為 重慶甲級辦公樓市場第一大企業客戶。 德勤 專業服務類：會計師事務所 德勤是世界四大會計事務所之一，于1917年在上海設立辦事處

9、，由 此進入中國市場。2014年，德勤進入重慶市場，并在渝設立全球交 付中心，位于大石化板塊的企業天地8號樓成為企業辦公場所。伴隨 業務成長，德勤近期在解放碑CBD擴張，在渝辦公規模進一步擴大。 目前，德勤已成為重慶甲級辦公樓中承租面積最大的外資租戶。 恒大地產 房地產建筑類：地產開發商 來自廣州的恒大地產集團，目前總資產2.2萬億，年銷售規模超6,000 億，累計納稅超2,700億，是2019年財富世界500強企業，排名 138位。2015年，恒大地產在重慶收購中渝置地的中渝廣場綜合體項 目92%股權，其中辦公樓A座更名為恒大中心。恒大地產重慶公司進 駐該辦公樓高區，屬于購置自用面積。 猿輔

10、導 科技互聯網類：在線教育 猿輔導在校教育是一個擁有猿輔導、猿題庫、小猿搜題、小猿口算、 AI斑馬課、猿編程的科技互聯網企業，尤其在疫情后發展勢頭迅猛， 辦公需求增勢顯著。猿輔導及旗下品牌在渝快速擴張，進駐多個甲 級辦公樓及聯合辦公空間。未來，我們預計以猿輔導為代表的在線 教育品牌還將繼續在渝擴張，成為拉動辦公需求的新動能。 廣發銀行 傳統金融類：商業銀行 廣發銀行成立于1988年，是國內首批組建的股份制商業銀行之一。 2015年，廣發銀行進入重慶市場，購買解放碑CBD的SFC協信中心A 座部分樓層，作為重慶分行辦公場所，后將該樓宇更名為廣發銀行 大廈。如不統計中國銀行、交通銀行等獨棟甲級總部

11、樓宇，目前廣 發銀行的辦公面積在甲級辦公樓企業客戶中，排名第三。 字節跳動 科技互聯網類：新媒體 2012年，北京字節跳動公司成立。短短八年間，字節跳動已成為中 國互聯網、新媒體行業最具代表性的獨角獸企業。旗下今日頭條、 抖音等產品覆蓋全球150個國家和地區。2019胡潤全球獨角獸榜 中字節跳動排名第二，市場估值5,000億人民幣。今日頭條在重慶釋 放的租賃需求十分可觀，未來有望進一步擴張。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 仲量聯行2020年重慶Top50企業客戶

12、榜單 完整榜單 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 排名名稱行業資本來源 1中國平安傳統金融中資 2恒大集團房地產建筑中資 3廣發銀行傳統金融中資 4德勤專業服務外資 5中國人保傳統金融中資 6安誠保險傳統金融中資 7猿輔導科技互聯網中資 8華夏銀行傳統金融中資 9今日頭條科技互聯網中資 10廣東南粵銀行房地產建筑中資 11融創房地產建筑中資 12新歐鵬房地產建筑本土 13泰康人壽傳統金融中資 14重慶富民銀行傳統金融本土 15中國銀保監會重慶監管局公共組織中資 16中國石油能源化工中資 17海爾小額貸款新興金融中資 18

13、中國工商銀行傳統金融中資 19中國郵政儲蓄銀行傳統金融中資 20陽光保險傳統金融中資 21學而思科技互聯網中資 22中美聯泰大都會傳統金融外資 23中建七局房地產建筑中資 24中國石化能源化工中資 25基準方中房地產建筑中資 排名名稱行業資本來源 26重慶市城市建設投資房地產建筑本土 27中國太平傳統金融中資 28重慶農業土地交易所公共組織本土 29北京盈科律所專業服務中資 30渝農商理財新興金融本土 31索通律師事務所專業服務中資 32中國人壽傳統金融中資 33平安普惠新興金融中資 34中國聯集團科技互聯網中資 35瑞安房地產房地產建筑外資 36重慶天華建筑設計房地產建筑本土 37渤海銀行傳

14、統金融中資 38中國電建房地產建筑中資 39重慶力帆財務有限公司新興金融本土 40中新互聯互通基金傳統金融本土 41重慶渝康資產經營管理傳統金融本土 42重慶圖強工程技術咨詢房地產建筑本土 43中建三局房地產建筑中資 44萬友汽車消費品制造業本土 45美集充實商業管理物流交通外資 46順豐物流交通中資 47小米金融新興金融中資 48重慶國際貿易集團零售貿易本土 49廈門銀行傳統金融中資 50重慶金融資產交易所公共機構本土 注：外資含合資企業 9 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 0 5 10 15 20 25 1,0004,0007,

15、00010,00013,00016,00019,00022,00025,00028,00031,000More 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.10 重慶Top50企業客戶需求面積高于成都和西安，上榜門檻最高 單位 平方米 重慶 Top50 成都 Top50 西安 Top50 總面積46.8萬38.7萬31.9萬 平均值9,3577,7426,372 中位數6,2015,7904,352 最大值30,41838,69929,680 最小值3,6003,4002,156 平方米 按企業個數計 重慶Top50企業客戶面積分布

16、 金子塔尖： 十層及以上超大面積企業客戶 主力客戶： 二至五層面 積企業客戶 重慶Top50企業客戶上榜門檻為3,600平方米，即通 常兩層及以上需求能達到上榜門檻，高于成都3,400 平方米，而西安僅2,156平方米。同樣，無論是總需 求面積還是平均需求面積，重慶亦明顯高于成都和 西安兩個城市。這說明，重慶辦公樓市場的頭部企 業客戶的需求在內陸城市中十分具有競爭力。 市場應重點關注需求面積超過十層樓（即20,000平 方米）以上、位于金字塔尖的超大型企業客戶，重 慶這一比例高于成都、西安等中西部其他同能級城 市。此外，需求在二至五層樓（即4,000-10,000平方 米）的企業客戶基數亦相對

17、較大，是市場須重點拓 展的優質客戶群體。整體而言，重慶頭部企業客戶 近幾年的需求面積正在不斷增長，也凸顯頭部企業 對拉動地方經濟的重要價值。 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 05101520 零售貿易 消費品制造業 物流交通 能源化工 政府公共組織 新興金融 專業服務 科技互聯網 房地產建筑 傳統金融 x 10000 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.11 金融、地產、服務與科技互聯網支撐重慶頭部企業辦公需求 按企業面積計 （萬平方米） 重慶Top50企業客戶行

18、業分布 05101520 按企業個數計 傳統金融 房地產建筑 科技互聯網 專業服務 新興金融 政府公共組織 能源化工 物流交通 消費品制造業 零售貿易 金融業作為重慶的支柱產業，當仁不讓坐上Top50企 業客戶的頭把交椅。Top50企業客戶中有22家企業來 自金融業，其中17家屬于銀行、保險等傳統金融機 構，其余5家屬于小貸公司等新興金融企業。傳統金 融機構由于辦公面積需求大，17家企業總計承用超 過20萬平方米辦公空間，這一數據并未囊括銀行自 用的總部樓宇。數據足以說明了金融業對重慶辦公 市場需求的絕對統治力。 房地產建筑排名第二，但該行業尤其是地產開發商 由于商業開發項目多，多數辦公選址青

19、睞自建樓宇。 科技互聯網企業是近年來重慶經濟快速崛起下的生 力軍，包括騰訊、阿里巴巴等頭部企業相繼在渝設 立區域總部。近期，在線教育市場在疫情后快速發 展，相關企業辦公面積呈幾何倍數增長，相繼進入 Top50榜單，成為辦公樓市場須重點關注的招商目標。 輕資產的專業服務企業在諸多非一線城市中往往不 是頭部企業的主要來源。但以德勤會計師事務所為 代表的專業服務企業將其區域總部設立于重慶，因 此整體需求面積較大。專業服務業頭部企業的需求 較大往往代表一個城市的經濟發展水平和對企業的 吸引力。 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020年重慶

20、甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.12 中資時代，“中”字頭企業和中資龍頭企業主導重慶辦公需求 1 5 4 5 6 7 26 27 36 010203040 西安 成都 重慶 x 10000 重慶Top50企業客戶資金來源 3 9 4 11 11 13 36 30 33 010203040 中資 本土 外資 按企業面積計 （萬平方米）按企業個數計 伴隨中國經濟快速發展，中資企業逐步登上全球舞 臺，融入全球產業鏈。中國的甲級辦公樓市場早年 以外資企業為導向，而今亦逐步轉變中資企業主導 的

21、市場格局。尤其在二線城市，中資頭部企業的影 響力越來越大，成為地方經濟招商引資的焦點。 對西部三個城市Top50企業客戶進行橫向比較，不難 發現成都的外資企業占比最高，西安的中資企業客 戶占比最高，而重慶的本土企業占比最高。重慶向 來是培育本土企業的一片熱土，渝派汽車摩托車等 制造企業、渝派地產開發商、渝派餐飲品牌在中國 市場具有相當的競爭力。重慶籍企業在渝市場勢力 更不容小覷，因此辦公需求面積同樣較高。這也解 釋了Top50榜單中重慶本土企業占比較高的原因。 但從辦公面積進行統計，由于重慶Top50企業客戶總 需求面積遠超過成都和西安，因此重慶的中資企業 辦公面積在三個城市中最高。同樣，雖然

22、重慶外資 企業的數量不及成都，但Top50企業客戶的總辦公面 積卻與成都接近，這也得益于德勤會計師事務所在 渝承租的大面積辦公空間。 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.13 重慶Top50客戶青睞成熟CBD，江北嘴CBD成為Top50聚集度最高板塊 重慶Top50企業客戶地理分布 江北嘴CBD成為Top50頭部企業最青睞的商務區，解放碑CBD、大石化與新牌坊板塊聚集度相對較高。 江北嘴CBD作為重慶金融企業聚集度最高的商務區，吸引

23、大量銀行、保險、小貸公司進駐。此外， 部分律師事務所、房地產建筑企業青睞江北嘴CBD的商務成熟度、通達性、樓宇品質、商務區環境， 同樣在過去幾年搬遷至該區域。據Top50頭部企業在渝熱力圖顯示，江北嘴CBD對大面積租戶的吸引 力，已超越解放碑CBD。 解放碑CBD因樓齡較高，可租賃面積比較分散且有限，因此無法承接大量大面積企業客戶需求。但 CBD仍吸引一批銀行、保險、能源化工類頭部企業選址，例如廣發銀行重慶分行等。渝中區的另一 大商務聚居區大石化板塊尤其是化龍橋片區企業天地項目則成為承接渝中區早年升級需求的重要 載體。值得關注是，選址企業天地的Top50企業客戶的行業最具多元性，除保險外，同樣

24、可見專業服 務、科技互聯網、文體娛樂、制造業以及近期熱門的在線教育等行業的身影。足以看出，企業天地 商務聚居區依托樓宇品質和商務氛圍，加上可租賃面積較多，成為各類大面積需求企業在渝選址重 點考慮的商務聚居區。 城北新牌坊、照母山、光電園板塊的頭部企業則依托于科技互聯網企業，包括騰訊、清華紫光等科 技企業、互聯網企業的區域總部均位于此處，但頭部企業在甲級辦公樓的租賃需求因行業性質并不 多。此外，由于兩江新區仍在快速發展，城市化進程拉動更多房地產開發投資，因此房地產建筑行 業的辦公選址因就近原則，往往青睞集中開發區域，因此該區域亦承接部分地產頭部企業需求，如 恒大、融創、金科、龍湖、萬科等開發商的

25、辦公場所均位于該區域，但絕大多數企業選擇在自建樓 宇辦公，其中部分需求位于甲級品質樓宇樣本，如恒大集團。 Powered by JLL MapIT 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.14 甲級標準總部樓宇：總部經濟驅動重慶金融與科技互聯網產業發展 重慶總部型（獨棟）甲級辦公樓分布 重慶作為中國西部地區的經濟和金融中心，是頭部企業 在內陸地區設立區域總部的首選城市。重慶商業辦公樓 與產業園區等產業辦公空間載體承載了大量區域總部職 能

26、的頭部企業。江北嘴CBD作為金融中心核心區，截至 2019年第三季度末，落戶該區域的金融機構已有238家， 其中傳統金融機構84家，新興金融機構154家。在這兩 三百家金融企業中，包括重慶銀行、重慶農商行以及中 國農業銀行、中信銀行、交通銀行等商業銀行重慶分行 均位于江北嘴CBD。不難看出，江北嘴CBD已成為金融 總部企業在渝最核心的商務聚居區。 如果將總部型甲級辦公樓租戶納入Top50企業客戶榜單 排名，原榜單首位的中國平安在新榜中僅能排名第七位， 而前十的租戶中將有七家企業進駐獨棟辦公的總部甲級 辦公樓宇。其中只有騰訊一家企業屬于科技互聯網企業， 其余六家無一例外均是銀行。 除商業辦公樓外

27、，產業用地開發的辦公樓在重慶同樣受 總部辦公青睞。包括中國銀行等一批商業銀行的兩江分 行均選址照母山板塊的產業辦公樓宇。因此，總部經濟 發展不局限于商業樓宇載體，后文將逐一解讀產業辦公 樓對重慶商業辦公樓市場的影響。 1重慶銀行 2重慶農商行 3中國農業銀行 4中信銀行 5國家開發銀行 6交通銀行 7中國平安 8恒大地產 9騰訊 10廣發銀行 Powered by JLL MapIT 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 納 入 總 部 樓 宇 統 計 的 企 業 客 戶 榜 單 獨棟甲級 總部樓宇客戶 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang L

28、aSalle IP, Inc. All rights reserved.15 本章小結 2020年重慶甲級辦公樓企業客戶Top50榜單帶給市場的啟示 重慶頭部企業辦公需求規模更高，對市場的貢獻率超過成都、西安 等其他1.5線城市。聚焦頭部企業辦公需求，在后疫情窗口期調整辦 公產品和租賃策略，方能在未來及時捕捉市場需求增量。 金融業是重慶經濟的支柱產業，科技互聯網是戰略發展方向。重慶 正朝著內陸國際金融中心和智慧城市的發展目標砥礪前行?！敖鹑? 科技”將成為未來重慶辦公樓市場的兩大核心支柱。 總部經濟是驅動重慶經濟成長的核心因素，作為中國內陸地區的領 軍城市，重慶已吸引293家世界500強企業以

29、及“中”字頭企業、科 技互聯網企業的區域總部?？偛拷洕鷮⒊掷m帶動重慶辦公需求增長。 組團式城市地理特征決定重慶“多核心”辦公樓市場格局，解放碑 CBD、江北嘴CBD與照母山板塊共同構筑重慶未來核心商務區版圖。 頭部企業未來將持續在上述三大區域持續擴張。 數量僅占市場2%的Top50頭部 企業貢獻超28%的去化面積。 仲量聯行發布的Top50榜單關 注辦公樓市場的主力租戶，榜 單對市場主體的價值不言而喻。 從2%到100%，下一章節我們 將把視野拓展至全樣本，關注 剩余98%租戶的特征與訴求的 異同。 從頭部到整體： 重慶甲級辦公樓需求全景分析 Part 2 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶

30、Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.17 小微企業需求占比顯著增加，甲級辦公樓租金下滑凸顯性價比 2020年西部主要城市甲級辦公樓企業客戶面積分布 與成都、西安相比，重慶Top50頭部企業的整體需 求規模偏大。但著眼整個甲級辦公樓市場，重慶 300平方米以下需求占比反而更高。2017-2020年， 重慶甲級辦公樓市場新增需求向200平方米以下面積 區間集聚。因此，與2017年相比，2020年重慶甲級 辦公樓企業客戶在200平方米以下的需求明顯增長， 占比從18.0%增至25.8%。過去三年，科技互聯網產 業在

31、渝快速發展是中小微企業以及初創企業數量增 長的主要原因。據政府數據，2019年重慶各類市場 主體總量同比增長8.7%，至年末達到274.68萬戶。 巨大的市場增量需求有多少又能真正驅動甲級辦公 樓市場的需求呢？解答這一問題的關鍵在于：2015 年至今重慶甲級辦公樓市場平均租金連續五年下滑， 甲級高品質樓宇的性價比得到極大凸顯。截至2020 年上半年，重慶甲級辦公樓平均租金報85.6元/平方 米/月，與2014年末比同口徑累計跌幅達17.5%。這 一水平在全國一二線城市中亦處于下游水平。但正 因如此，重慶甲級辦公樓對企業的吸引力逐年增強， 更多的中小微企業愿意選址高品質樓宇。加上業主 方切小鋪、

32、精裝修的租賃策略以及聯合辦公空間加 入市場競爭，市場出現更多前期投入少、方便快捷 的優質空間，均構成承載小微企業發展的載體。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 2017 2020 0%10%20%30%40%50%60%

33、70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 成都 2020 西安 2020 重慶 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.18 江北嘴單個企業需求規模更大，轉租公司對小面積客戶比例影響大 2020年重慶甲級辦公樓子市場企業客戶面積分布 就區域子市場而言，江北嘴CBD的辦公需求規模更 大，中位數接近350平方米；而重慶其他子市場的 中位數多數在300平方米上下，尤其是照母山板塊因 科技

34、互聯網行業占比高，更是不足300平方米。 辦公樓市場需求規模與該區域的企業客戶產業結構 關聯度甚高。對比解放碑CBD和江北嘴CBD，江北嘴 CBD“兩頭重”，即200平方米以下以及1,000平方 米以上需求皆多。該區域，甲級辦公樓的金融業企 業客戶需求占比高達46.2%，而銀行、保險、證券公 司等金融企業的空間需求普遍較大，因此江北嘴 CBD的大面積需求占比高于解放碑及其他區域。另 一方面，轉租公司青睞江北嘴這一核心區位，而其 終端用戶需求面積普遍較小且數量龐大，這是導致 200平方米以下小面積需求占比亦較高的原因。 相反，解放碑200-500平方米面積段的占比更高， 外企占比高是重要因素。外

35、企多數在渝設立其城市 公司，因此整體需求面積并不大，200-500平方米適 合單個辦公室選址，故該面積段占比高。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 江北嘴 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 解放碑 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 大石化 0%10%20%30%40%50%60%70%8

36、0%90%100% 1002003004005008002,000600平方米1,000 照母山 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 中資本地外資中資本地外資中資本地外資中資本地外資 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.19 “中資時代”，中資企業主導重慶辦公需求，外企近幾年擴張謹慎 2020年西部城市甲級辦公樓企業客戶資本來源 伴隨中資企業、“中”字頭企業邁上世界經濟舞臺， 積極參與全球競爭，中國辦公樓市

37、場亦隨之步入 “中資時代”，尤其是二線城市，中資企業成為拉 動辦公需求的核心動力。 重慶（非本土）中資企業在甲級辦公樓的需求占比 從2017年的44.9%增長至2020年的51.6%，這一比例 高于成都、低于西安。而外資企業由于國際經濟基 本面等因素，近年來在重慶市場擴張較為審慎，貢 獻率出現一定程度下滑，從2017年10.6%下降至 8.7%。上述數據變化，反映出中資企業對辦公樓需 求的拉動作用在近幾年不斷增強。尤其是中資頭部 企業在全中國一二線城市的積極擴張，形成網絡化 經營，將職能部門在全中國范圍內重新布局，進而 成為各個城市市場增量需求的生力軍。因此，越來 越多的開發商甚至代理公司針對

38、性設立獨立服務大 企業的職能部門，服務相關企業。 20172020 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 20202020 重慶成都西安 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.20 逾七成外資企業辦公首選渝中區，解放碑、大石化分列子市場前兩位 2020年重慶甲級辦公樓外資企業客戶分布 外資企業雖然在甲級辦公樓的市場份額不足10%， 但是由于其品牌形象好、產業附加值高、辦公空間 打造往往能反哺樓宇形象，外企向來是甲級辦公樓

39、 業主的首要目標客群，尤其是世界500強企業。截至 目前，重慶已吸引293家世界500強企業落戶，在主 要一二線城市中處于領先地位。 外資企業最青睞渝中區的兩大商務區，即解放碑 CBD和大石化板塊。外資企業對商務區成熟度、配 套、通達性、樓宇形象等方面非?？粗?。解放碑 CBD作為最早最成熟的商務區，是早期外資企業在 渝辦公的首選地。以大都會商廈為代表的甲級辦公 樓的外資企業占比即便在今時今日激烈的市場環境 下亦維持在五成以上，早期這一比例更高。 大石化板塊則以化龍橋片區的企業天地作為承接外 資企業的主要載體。區域規劃、樓宇品質和港資知 名開發商的招商運營能力成為區域發展的重要動力。 例如德勤會

40、計師事務所選址該區域，承租逾兩萬平 方米，足見該區域對外資企業的吸引力。數據顯示， 外企在甲級辦公樓的承租面積逾七成聚集在渝中區。 1.5% 2.0% 3.0% 3.5% 3.6% 14.7% 31.7% 40.1% 觀音橋 新牌坊 南坪 楊家坪 照母山 江北嘴 大石化 解放碑 Powered by JLL MapIT 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.21 內陸國際金融中心+智慧城市，疫情前電子、金融、醫藥領銜經濟增長 2019

41、年重慶細分產業增加值同比增速 產業發展是樓宇經濟、辦公樓需求的根基。對辦公 樓市場的研判須回歸產業基本面。重慶作為中國內 陸地區的經濟金融中心和傳統制造業基地，金融與 制造業長期是驅動經濟增長的核心產業，也是辦公 樓需求的傳統需求來源。伴隨惠普等筆記本電腦品 牌及配套廠商落戶重慶，重慶已成為全球最大的筆 記本生產基地。近年來，重慶致力于打造智慧城市， 科技互聯網產業快速發展，包括騰訊、阿里巴巴、 清華紫光等頭部企業相繼進駐重慶，其中部分企業 在渝設立區域總部。 新冠肺炎疫情后，重慶經濟無論是制造業還是服務 業均遭受一定程度沖擊。2020年第一季度宏觀數據 備受市場關注，消費、投資、進出口出現不

42、同程度 下滑。但重慶的電子信息產業產量卻逆勢增長，醫 藥和消費品產業在三月開始企穩回升。從宏觀數據 出發審視未來辦公市場的需求格局，傳統支柱產業 與戰略新興產業代表未來經濟發展的頭部力量，同 樣也將構筑辦公樓尤其是甲級樓宇未來需求的根基。 -4.1% 2.4% 2.7% 3.1% 5.3% 6.1% 6.6% 6.8% 6.9% 7.1% 7.5% 8.0% 14.3% 14.7% 汽車產業 摩托車產業 房地產業 化工產業 能源產業 消費品產業 批發零售業 裝備產業 交通運輸郵政業 醫藥產業 住宿餐飲業 金融業 電子產業 材料產業 第二產業 第三產業 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top

43、50報告 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.22 從產業到辦公，金融、地產、服務與科技互聯網主導甲級辦公樓需求 2020年西部城市甲級辦公樓企業客戶產業構成 從產業到辦公，產業結構調整升級帶動辦公樓需求 結構的演變。2020年重慶甲級辦公樓仍然由傳統支 柱產業主導，金融、地產、服務業仍繼續穩坐企業 客戶來源的前三把交椅。而科技互聯網這一新興產 業則是近年來增量需求的主要來源，位居總量第四。 承接中小微和初創企業需求的第三方辦公位列

44、第五。 與成都和西安進行比較，支撐辦公需求的前五大行 業幾乎一致，只是占比略有差別。金融業對重慶甲 級辦公樓需求的貢獻度明顯高于成都和西安市場， 相反科技互聯網、聯合辦公在重慶市場占比更低。 聯合辦公等第三方辦公在重慶的生存壓力大，以 WeWork為代表的國際品牌尚未選擇進駐重慶市場， 但在成都、西安可見其身影。究其原因，重慶產業 依托于汽摩、裝備制造業與后來居上的電子信息產 業，外貿實力在內陸地區首屈一指，金融、貿易結 算順勢發展。比較而言，科技互聯網產業方興未艾， 未來仍具發展潛力。因此，聯合辦公在重慶生存壓 力較大，運營商謹慎落戶。此外，重慶產業園區對 商業樓宇的需求分流嚴重，詳見本文第

45、四章。 23.8% 20.1% 18.1% 10.1% 9.6% 3.5% 3.3% 2.9% 2.3% 1.6% 1.6% 1.2% 金融業 房地產建筑 科技互聯網 服務業 第三方辦公 制造業 醫藥及生命科學 能源及公共事業 政府機構及公共組織 零售貿易 酒店餐飲 運輸倉儲及郵政 24.0% 17.8% 15.1% 9.5% 8.8% 5.9% 3.9% 3.9% 2.9% 2.8% 1.7% 1.1% 金融業 房地產建筑 科技互聯網 服務業 第三方辦公 零售貿易 醫藥及生命科學 政府平臺公司 能源及公共事業 制造業 酒店餐飲 政府機構及公共組織 29.7% 20.2% 14.9% 9.3%

46、 5.5% 4.5% 4.3% 3.4% 2.1% 2.1% 1.7% 1.4% 金融業 房地產建筑 服務業 科技互聯網 第三方辦公 制造業 零售貿易 政府機構及公共組織 能源及公共事業 酒店餐飲 運輸倉儲及郵政 醫藥及生命科學 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.23 子市場：金融主導CBD需求，地產和科技驅動非核心市場與新區發展 2020年重慶甲級辦公樓分布及子市場企業客戶產業構成 傳統金融25.7% 房地產建筑10.5% 第三

47、方辦公8.1% 零售貿易7.8% 專業服務7.8% 解放碑 傳統金融33.2% 房地產建筑15.8% 新興金融13.0% 專業服務8.8% 第三方辦公7.7% 江北嘴 專業服務26.4% 房地產建筑15.8% 科技互聯網15.6% 傳統金融9.4% 新興金融6.3% 大石化 房地產建筑48.1% 公共組織11.3% 新興金融10.6% 科技互聯網9.4% 傳統金融7.8% 新牌坊 消費服務18.9% 新興金融18.0% 房地產建筑13.2% 科技互聯網12.8% 專業服務12.3% 觀音橋 房地產建筑41.8% 科技互聯網13.1% 專業服務10.6% 傳統金融9.1% 制造業7.1% 照母山

48、 房地產建筑20.7% 科技互聯網16.1% 零售貿易13.4% 消費服務12.2% 專業服務8.5% 楊家坪 房地產建筑28.1% 科技互聯網11.5% 傳統金融10.7% 零售貿易10.4% 制造業6.2% 南坪 注：圓錐體表示甲級辦公樓存量，黑色為獨棟總部樓宇 核心商務區 次級商務區 Powered by JLL MapIT 數據來源：仲量聯行研究部，2020年7月 2020年重慶甲級辦公樓市場企業客戶Top50報告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.24 金融業 重慶邁向內陸國際金融中心之路的支柱產業 2017/2

49、020年重慶甲級辦公樓金融業企業客戶分布 在重慶中新互聯互通戰略框架下，金融產業發展得 益于制造業基礎與快速增長的貿易結算。2019年重 慶金融業實現增加值2,087.95億元，增長8.0%，GDP 占比達到8.8%，是重慶經濟的支柱產業。銀行、保 險、證券公司等金融機構實乃辦公樓市場的大客戶， 經營穩定性高、需求面積大、承租能力強都讓金融 機構備受辦公樓業主歡迎。重慶甲級辦公樓需求中 29.7%來自金融業，足見其“支柱”地位。 解放碑與江北嘴兩大CBD是金融企業在渝聚集度最 高的兩大板塊。2017-2020年，江北嘴的金融產業聚 集度進一步提升。在不納入金融總部獨棟辦公樓宇 統計的情形下，重慶甲級辦公樓金融企業已有55.9% 聚集于江北嘴CBD，遠高于解放碑CBD的22.2%。作 為長江上游金融中心核心區的江北嘴CBD無疑已成 為重慶乃至中西部城市中金融業聚集度最高的“標 桿”商務區。 總部樓宇方面，江北嘴CBD還聚集國家開發銀行、 中國銀行、中國農業銀行、交通銀行、重慶農商行、 中信銀行等一批商業銀行總部大樓，其金融產業聚 集度更甚。重慶在邁向中國內陸國際金融中心的道 路上，江北嘴CBD將在未來扮演更加重要的“核心” 地位，成為中西部地區最競爭力的金融產業聚集區。 20