仲量聯行：2020年第四季度北京甲級辦公樓市場（18頁）.pdf

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1、北京甲級辦公樓市場 仲量聯行研究部 2020年第四季度 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 2 60,592 平方米 ￥342 平方米/月 15.4% 240,702 平方米 雖然市場壓力繼續抑制租賃需求，但連續下降的租金使 得升級和搬遷需求在本季度凸顯。在較為有利的市場環 境中，本季度近60%的新租交易為升級搬遷類需求。 本季度兩個新項目完工入市，部分未來供應推遲入市時 間，一定程度上緩解了業主所受壓力。但隨著經濟環境 繼續面臨挑戰，去化速度的放緩也持續向市場施壓。 市場中蔓延的謹慎情緒驅使租金繼續下降，租金已錄得 連續8個季度下跌。截止到2020年底，全市租金錄得環 比下降

2、2.6%，同比下跌7.9%。 整體甲級空置率小幅上升至15.4%，新入市項目較低的預 租率推升整體市場空置水平。此外，企業整合將會為市 場釋放更多的空間。 2020年第四季度市場更新 新增供應凈吸納量 租金空置率 *注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質比較 qRoQoRtOnNrMsMxOqNpOoO9PcM9PpNrRsQoPiNmMoPlOnMvM6MpOtOxNrRmNvPpPmO 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 3 2020年第四季度租金更新 租金連續8個季度錄得下跌 本季度平均租金錄得342 環比下跌-2.6% 同比下跌-7.9% *注

3、：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），為人民幣/月/平方米，包含免租期，增速為環比同質比較 CBD 麗澤 中關村 金融街 第三使館區 東長安街 東二環路 奧林匹克 望京 315 2.8% 326 1.6% 368 0.4% 652 1.0% 318 0.7% 235 2.0% 359 3.5% 297 2.3% 137 12.6% 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 4 2020年第四季度空置更新 出租面積 空置面積 全市空置率繼續攀升，新入市項目推高市場空置率 本季度市場空置錄得15.4% 環比上升1.4百分點 同比上升4.1百分點 望京 CBD 麗澤 中關村 金融街 第三

4、使館區 東長安街 東二環路 奧林匹克 2.8% 23.9% 7.9% 8.8% 11.2% 11.9% 3.8% 89.9% 18.6% 2020年第四季度北京甲級辦公樓 啟皓中心 *注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質比較 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 本季度市場壓力存續，搬遷成為市場主要需求來源 區域市場 總存量 (平方米) 租金* (元/月/平方米) 環比變化空置率環比變化 全市10,175,900342 2.6%15.4% 1.4 百分點 CBD2,590,900359 3.5%18.6% 1.6 百分點 金融街1,794,300652

5、 1%3.8% 0.2 百分點 第三使館區716,200315 2.8%8.8% 0.5 百分點 東二環路896,300318 0.7%11.9% 11.3 百分點 中關村739,900368 0.4%2.8% 0.6 百分點 東長安街727,900297 2.3%11.2% 0.1 百分點 望京963,600235 2.0%7.9% 0.3 百分點 奧林匹克地區1,030,100326 1.6%23.9% 1.4 百分點 麗澤462,400137 12.6%89.9%- 2020年第四季度北京國際甲級辦公樓 國貿大廈 超甲級辦公樓表現優于其他項目，部分優質項目租金穩定 指標區域市場數值環比變

6、化同比變化 總存量 (平方米) 全市1,538,600- CBD1,336,600- 其他區域202,000- 空置率 全市17.7% 0.8 百分點 2.6 百分點 CBD19.2% 1.0 百分點 3.5 百分點 其他區域8.3% 0.4 百分點 3.5 百分點 租金* (元/月/平方米) 全市429 3.5% 10.1% CBD404 4.0% 11.4% 其他區域596 1.3% 4.0% *注：存量及有效租金基于建筑面積（平方米），包含免租期，增速為同質比較 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 新增供給集中于CBD 部分新增項目推遲入市時間，緩解業主壓力 供給量預測值

7、 *注： 從2014年第四季度開始，預測方法有所改變，預測不再利用概率加權 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 210 461 150 168 0 200 400 600 800 1,000 1,200 建筑面積（千平方米） 甲級辦公樓竣工及新增供應量 CBD其他區域 甲級辦公樓未來供應重點項目 *注：我們當前跟蹤超過90個未來項目，本圖僅顯示甲級辦公樓項目 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 麗澤 CBD 奧林匹克 望京 東二環 2021年大部分供給集中于麗澤區域，項目陸續完工將推動新興區域持續發展 Z12 泰康集團大廈 Z2a 陽光保險 長城金融工程項目 中

8、華保險大廈 北投科創大廈 國盛中心 頤提港二期 A 遠洋銳中心 麗澤平安幸福中心 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2021*2022*2023*2024*2025* 建筑面積（千平方米） 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 9 望京 CBD 麗澤 中關村 金融街 第三使館區 東長安街 東二環路 奧林匹克地區 1 9 項目 編號 項目名稱項目名稱 計劃入計劃入 市時間市時間 建筑面積建筑面積 (平方米平方米) 自用面積自用面積 （平方米）（平方米） 1Z12 泰康集團大廈2021120,00096,000 2Z2a 陽光保險202190,000

9、70,000 3北投科創大廈202149,400- 4長城金融工程項目202195,00047,000 5中華保險大廈202154,00054,000 6平安麗澤幸福中心2021155,000- 7遠洋銳中心2021108,000- 8國盛中心2022150,000- 9頤提港二期 A2025168,000- 2021 2022 2025 8 大規模供給將在2021年底為全市帶來將近70萬平方米的新增供應 甲級辦公樓未來供應重點項目 10 未來重點區域: CBD核心區 中信大廈已于2019年完工入市，項目高達528米，成為北京新地標 光華路 建國路 文化設施 綠化用地 綠化用地 中服 大廈 Z

10、1a 中期集團 Z1b 恒大中心 Z2a 陽光保險 Z2b 三星大廈 Z15 中信大廈 Z3 普洛斯、中金 香港置地 Z4 民生銀行 Z6 遠洋地產 匯豐銀行 Z7 Z12 泰康 中信等 Z13 中國人壽 金融中心 Z10 方正、大 家中信、 聯通 Z11 未售 Z8 中投 中信 Z9 大家保險 遠洋 Z14 正大中心 北京 海關 Z14-1 Z5 大家保險 和諧保險 東三環路 針織路 預計40%面積將為 自用 預計竣工日期 *：2025年后完工項目的建筑面積基于項目可獲得的基本參數信息，未來仍有變化的可能性 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 地塊 名稱 項目名稱 計劃入市

11、時間 建筑面積 (平方米)* 自用面積 （平方米） 預租進度 （含自用） Z13中國人壽金融中心 2019-已入市 120,000 3,06153% Z14正大中心 2019-已入市 180,000 18,00050% Z15中信大廈2019-已入市350,000263,00075% Z2b三星大廈2020-已入市100,00010,00040% Z1b恒大中心 2020-已入市 116,702 43,21837% Z12泰康集團大廈2021120,00096,00080% Z2a陽光保險 2021 90,000 70,00078% Z1a中期集團 2025+ 45,621 - Z3普洛斯、中

12、金、香港置地 2025+ 123,750 - Z4民生銀行 2025+ 67,320 - Z5大家保險、和諧保險 2025+ 91,242 - Z6遠洋、匯豐銀行 2025+ 105,000 - Z8中投、中信 2025+ 81,600 - Z9大家保險、遠洋 2025+ 57,600 - Z10 方正、大家保險、中信、 聯通 2025+65,000- Z7未售 - - - Z11未售 - - - Z14-1核心區臨時變電站 - - - 20192021 20202025+ 內資企業在全市租戶結構中占據主導地位內資企業在全市租戶結構中占據主導地位 內資租戶占比同比增長3個百分點，金融行業仍是全

13、市租戶結構的重要組成部分 *注：自用面積未計入 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2019年 10% 16% 23% 21% 32% 35% 32% 80% 34% 33% 50% 15% 31% 17% 8% 19% 23% 24% 14% 34% 18% 5% 3% 10% 17% 25% 35% 29% 24% 25% 35% 12% 24% 望京 中關村 第三使館區 奧林匹克公園 東長安街 CBD 東二環路 金融街 北京 北京甲級辦公樓租戶產業分布 （基于租賃面積）* 金融IT及高科技專業服務業制造業其他產業 38% 50% 56% 56% 67% 76% 84% 76% 64% 53%

14、 46% 39% 40% 26% 23% 13% 23% 32% 望京 第三使館區 東長安街 CBD 東二環路 奧林匹克公園 中關村 金融街 北京 北京甲級辦公樓租戶歸屬地分類 （基于租賃面積）* 內資港澳臺外資 12 2020年第四季度北京行業需求分析 本季度搬遷和升級成為市場主流需求來源 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 注：需求強度統計基于本季度新租成交，續租不包含在內。 2020年第四季度，新租成交面積為71,500平 方米（三季度錄得41,000平方米）；有利的市 場環境使得市場整體租賃活躍度小幅回升。 本季度新租成交中，65%的新租成交由內資企 業錄得，外資僅占3

15、5%。擁有國企背景的內資 企業將繼續成為市場需求的中流砥柱。 在持續的利好政策的扶持下，金融和IT行業仍 為當前租賃市場的主要需求來源。 43% 16% 10% 12% 19% 行業需求分析 金融 IT 大健康 專業服務 其他 全市供給與需求量 活躍的搬遷需求推動本季度凈吸納量小幅回升 由于供應缺乏， 吸納量略有縮減 *注： 從2014年第四季度開始，預測方法有所改變，預測不再利用概率加權 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 預測 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 建筑面積（千平方米） 租賃供給量自用供給量租賃凈吸納量自用凈吸納

16、量 CBD區域及全市空置率展望 空置率將在供給高峰之后逐漸回落 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020第四季度 經濟刺激時期 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 全市 CBD 金融街 全市及CBD租金展望 CBD區域與金融街區域租金差距預計將繼續擴大 *注：有效租金基于建筑面積，包含免租期 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 100 200 300 400 500 600 700 全市 CBD 金融街 元/平方米/月 上漲 114% 上漲 96% 上漲 238% 短期內市場租金面臨下行壓力 短期內市場壓力存續，租金將在2022年后觸底反彈 元/平方米/月 *

17、注：有效租金基于建筑面積，包含免租期 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 300 320 340 360 380 400 420 440 全市 CBD 租金變化趨勢 受經濟環境影響，金融街業主也未能免于市場壓力，做出租金調整 *注：租金變化為同質比較 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度 預測 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2011201220132014201520162017201820192020 2021* 2022* 2023* 2024* 2025* 租金百分比變化 全市 CBD 金融街 18 北京辦公樓市場

18、展望北京辦公樓市場展望 2021 2022-2025 2021年，市場仍存在不確定性，需求強度繼續受 到抑制，退租及整合繼續影響空置率 2022年后，新項目將逐漸去化，有助于緩解供給 方面壓力，從而推動全市空置率下調 2021年，市場環境將繼續支持優質客戶進行升級搬遷， 此類需求將貢獻部分凈吸納量 租金走低、大量供應入市和政策刺激，將會為租戶方 提供更多機會，租賃活動緩步回暖 2021 2022-2025 2021 2022-2025 2021 2022-2025 由于項目延期入市，2021年全市仍面臨供給壓力。 迫使業主更加積極應對市場情況 2022年后，市場度過供給高峰，新增項目的面積 將逐漸被市場吸納 2021年市場租金繼續下跌，但降幅收窄。業主情緒將 繼續影響整體租金走勢，全市面臨4.5%左右的租金跌幅 2022年后，隨著經濟環境趨于穩定，市場將逐步回暖， 租金將觸底反彈 2021 來源：仲量聯行，房地產資訊服務，2020年第四季度