戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 12 — 上海住宅物業(24頁).pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 上海住宅物業在可持續的基礎上 進行更新， 以提高居民的福祉 2020年5月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P14 P19 P20 新冠肺炎疫情的影響 2020 年初至今， 上海已出臺了三個將對住宅市 場產生深刻影響的政策措施， 它們分別是 : 部分銀行對符合監管要求的特定人群， 允 許延期償還住房按揭貸款； 降低貸款市場報價利率 （LPR） ； 上海市擴大有效投資穩定經濟發展的 若干政策措施 以及其它相關措施。 簡而言之， 這些政策措施并不會讓上海住宅市場 陷入房價急劇上漲的局面。 但可以預見上海的房 價在未來仍將保持平穩的漲幅。

2、 根據中指數據， 2020 年前四個月內， 上海共成交 了 38 塊住宅用地， 建設用地面積共計 227 萬平 方米， 規劃建筑面積 477 萬平方米， 平均成交價 格為人民幣 13,663 元每平方米。 二手房市場的活躍度可以很好地反應上海住宅 市場的整體表現。 受新冠肺炎疫情的影響， 今年 前四個月， 上海二手房交易量較去年同期持續下 降。 盡管如此， 自三月份以來， 二手房交易量環比 上漲， 上海住宅市場有了回暖跡象。 從上海二手房的成交均價來看， 今年市場的均價 維持穩定， 其中， 2 月份的均價略有上漲。 進一步分析上海 17 個區域的二手房市場在 4 月 的表現情況， 可以發現，

3、與 3 月份相比， 大部分區 域的二手房成交量出現了不同程度的上升， 僅有 1 個區域下滑。 就 4 月份的二手房房價而言， 17 個區域中， 9 個 區域的成交均價較上個月有所增長或保持穩定。 此外在 4 月份， 青浦區、 原閘北區、 楊浦區和奉賢 區這四個區域的成交均價呈現同比上漲態勢。 簡而言之， 新冠肺炎疫情給上海住房市場帶來了 顯著的影響， 尤其是今年前兩個月的成交量和成 交價。 然而， 近期住宅市場已開始逐步回暖。 隨 著 3、 4 月國內疫情得到有效控制， 以及相關政策 入場， 我們可以看到， 上海住宅市場上各類買家 再次活躍， 量價齊升。 展望未來 未來， 受新冠肺炎疫情的影響

4、， 上海住宅市場將 發生一些變革， 包括 : 更多地利用在線物業參觀技術; 居家辦公的需求會推進戶型設計優化; 摘要 1 1 在住宅小區安裝使用更多智能快遞投遞 箱; 在政策推動下， 更多老舊小區改造更新將 提上日程， 提升居民的幸福感。 上海整體住宅市場的未來肯定還是堅定不移地 跟著 “房住不炒” 的政策趨勢。 因此， 未來我們希 望相關政策繼續推動上海住宅物業的可持續發 展， 無論是新建住宅還是舊改住宅， 都將提升居 民的幸福感作為首要任務。 2 新冠肺炎在中國的爆發是一次空前的事件。 它的 影響遍及全國各地， 廣泛影響了社會、 經濟和房 地產市場。 本報告將解析上海住宅市場， 并解析：

5、上海住宅市場受到新冠肺炎疫情的影響； 上海住宅市場的未來展望。 3 報告介紹 2 期記錄報送征信部門。 公積金貸款利率自2015年8月截至到目前未有 變動， 公積金貸款利率五年期以上3.25%； 五年 期以下 （含） 2.75% （圖1） 。 在本章節， 我們將分析以下內容： 上海住宅市場相關最新的政策措施； 近期市場動態對上海住宅市場的影響; 受新冠肺炎疫情的影響， 上海住宅市場將 發生的變革。 近期住宅政策 今年截止目前， 我們已經看到有三條新政策是與 上海住宅市場相關， 它們包括： 部分銀行對符合監管要求的特定人群， 允 許延期償還住房按揭貸款； 降低貸款市場報價利率 （LPR） ； 上

6、海市擴大有效投資穩定經濟發展的 若干政策措施 以及其它相關措施。 住房公積金可申請延期支付 在此政策下， 企業可按規定申請在2020年6月30 日前緩繳住房公積金。 此外， 員工在此期間不能 正常歸還住房公積金貸款的， 可以向市公積金中 心提出申請， 經認定后， 不作逾期處理， 不作為逾 4 上海住宅市場新冠肺炎 疫情的影響 3 圖 1: 中國公積金貸款利率（1999 年 10 月2020 年 4 月） 資料來源：中國人民銀行，戴德梁行研究部 LPR降低 盡管公積金貸款利率在過去幾年未有變動， 但 LPR在近幾個月逐漸走低。 2020年4月20日， 1年 期LPR為3.85% （下降20個基準

7、點） ， 5年期以上 LPR為4.65% （下降10個基準點） 。 此時， 基準抵 押貸款利率已降至20年的低點 （圖2和圖3） 。 除了降低LPR之外， 許多銀行還調整了還款期 限， 允許一些因疫情而失去收入來源的客戶推遲 償還住房貸款。 上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政 策措施 以及其它相關措施 4月22日， 上海市人民政府辦公廳正式發布 上海 市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施 的通知。 根據該通知， 上海將加快經營性用地出 讓節奏， 夯實土地供應計劃， 適當增加年度土地 供應量， 按月動態細化。 上述公告中與住宅市場相關的其他措施也減輕 了許多開發商的資金負擔， 這些措施與

8、付款延期 和付款凍結期有關， 其中還提到舊改和城市更新 相關政策， 特別是在疫情防控期間， 對急需用款 的舊改項目先行預撥100億元資金。 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 五年以下（含五年）五年以上 5 4.85%4.85%4.85% 4.80%4.80%4.80% 4.75%4.75% 4.65% 4.25% 4.20%4.20% 4.15%4.15%4.15% 4.05%4.05% 3.85% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 5年期以上LPR1年期LPR 圖 2: 中國的 LPR（2019 年 8 月2020 年 4 月） 資

9、料來源：全國銀行間同業拆借中心，戴德梁行研究部 圖 3: 中國基準抵押貸款利率（1991 年 4 月 21 日2020 年 2 月 20 日） 資料來源：中國人民銀行，明源地產研究，戴德梁行研 究部 0.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 6 除了以上政策之外， 上海的土地收購限制也有所 放松， 主要體現在潛在購買者計分制度的調整 上。 調整后的評分為中小型開發商提供了更多在 上海購買土地的機會。 簡而言之， 這些措施不會導致上海的住宅市場陷 入價格激增的局面， 在可預見的未來， 上海住宅 市場將保持穩定的增長， 繼續繁榮發展。 圖 4: 上海土地市場住宅用地成交情況（

10、2011 年 2020 年 4 月） 資料來源：中指數據，戴德梁行研究部 近期市場動態 根據中指數據， 2020年前四個月內， 上海共成交 了38塊住宅用地， 建設用地面積共計227萬平方 米， 規劃建筑面積477萬平方米， 平均成交價格為 人民幣13,663元每平方米 （圖4） 。 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0 2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 10,000,000 12,000,000 14,000,000 16,000,000 18,000,000 建設用地面積規劃建筑面積成交樓面地價 土地成交數

11、量（幅） 2011166 2012107 2013163 2014127 2015122 201682 2017127 2018127 2019174 2020年1月8 2020年2月14 2020年3月8 2020年4月8 元/平方米平方米 7 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 0 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000 201120122013201420152016201720182019 20年1月20年

12、2月20年3月20年4月 成交量 成交均價 成交量 同比 環比 -30%-49%-39%-25% -43%-59%218%27% 1,339,490 804,627 332,480 1,055,751 2020年4月：人民幣37,669元/平方米 平方米元/平方米 2020 年前四個月的建設用地面積和規劃建筑面 積較去年同期分別增長 20.22% 和 40.61%。上 海的土拍政策放寬也是促使近期土地成交量回 升的重要原因之一。 觀察二手房市場動態，可以更好地了解整體住 房市場表現。受新冠肺炎疫情影響，今年前四 個月內，上海二手房的成交量同比持續下跌。 盡管如此，自三月份開始，二手房成交量環比

13、 開始上揚，市場有了回暖跡象（圖 5）。 圖 5: 上海二手房市場成交量和成交均價（2011 年 2020 年 4 月） 資料來源：上海市房地產，戴德梁行研究部 8 從上海二手房的成交均價來看，今年市場的均 價維持穩定，其中，2 月份的均價略有上漲。 進一步分析上海 17 個區域的二手房市場在 4 月 的表現情況，可以發現，與 3 月份相比，大部 分區域的二手房成交量出現了不同程度的上升， 僅有奉賢區域下滑（圖 6）。 圖 6: 上海二手房市場各區域的成交量（2020 年 4 月） 資料來源：上海市房地產，戴德梁行研究部 注：單位：平方米 嘉定 87,891 寶山 140,149 奉賢 59,

14、691 金山 64,114 松江 110,231 青浦 69,701 崇明 28,422 閔行 153,513 長寧 31,164 徐匯 65,398 黃浦 20,494 浦東 322,620 楊浦 48,744 虹口 29,473 原閘北 42,337 普陀 55,697 原靜安 9,850 大于 10 萬平方米 小于 1 萬平方米 15 萬平方米 510 萬平方米 同比 環比 9 圖 7: 上海二手房市場成交量環比增幅前十的區域 （2020 年 4 月） 資料來源：上海市房地產，戴德梁行研究部 根據上海市房地產數據顯示，今年 4 月份成 交量環比增幅前十的區域中，青浦以二手房 成交量 63

15、% 的環比增幅位居榜首。原靜安為 55%，金山為 48%，緊隨其后（圖 7）。 就 4 月份的二手房房價而言，17 個區域中，9 個區域的成交均價較上個月微漲或維穩。此外 在 4 月份，青浦區、原閘北區、楊浦區和奉賢 區這四個區域的成交均價呈現同比上漲態勢 （圖 8）。 據上海市房地產的數據顯示，4 月二手房均價 前十的區域中，青浦區居首，二手房房價環比 增幅為 4%。隨后是嘉定區，4 月份的均價環比 增長 3%（圖 9）。 63% 55% 48% 42% 37% 37% 36% 27% 26% 25% 青浦區 原靜安區 金山區 浦東新區 松江區 黃浦區 原閘北區 閔行區 寶山區 普陀區 10

16、 圖 8: 上海二手房市場各區域的成交均價（2020 年 4 月） 資料來源：上海市房地產，戴德梁行研究部 注：單位：元 / 平方米 均價小于 45,000元/平方米 同比 環比 嘉定 30,193 寶山 31,223 金山 15,363 松江 27,512 青浦 26,047 12,904 奉賢 19,075 原閘北 52,239 普陀 48,636 長寧 60,360 徐匯 57,010 黃浦 79,115 原靜安 71,811 楊浦 53,255 虹口 52,129 閔行 38,257 浦東 40,987 崇明 均價 45,000 80,000元/平方米 圖 9: 上海二手房市場成交均價

17、環比增幅前十的區域 （2020 年 4 月） 資料來源：上海市房地產，戴德梁行研究部 4% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 0% 0% -1% 青浦區 嘉定區 黃浦區 原靜安區 原閘北區 浦東新區 楊浦區 長寧區 閔行區 普陀區 11 簡而言之，新冠肺炎疫情給上海住房市場帶來 了顯著的影響，尤其是今年前兩個月的成交量 和成交價。 然而， 近期住宅市場已開始逐步回暖。 隨著 3、4 月國內疫情得到有效控制，以及相關 政策入場，我們可以看到，上海住宅市場上， 買家活動再次活躍，量價齊升。 三大市場變化 在新冠肺炎疫情爆發時的居家隔離期，激發了 上海以及中國其他城市的住宅市場的一系列變 革。這些

18、變革包括： 線上看房的興起; 大規模居家辦公; 設立使用臨時快遞投放點。 線上看房的興起 鑒于中國新冠肺炎疫情高峰期間居家隔離的情 況，為了繼續招攬業務，吸引買家并實現營收， 上海及全國各地的各類房產中介迅速轉戰線上 樓盤瀏覽技術。 根據貝殼網最近的一份報告，二月份，中介和 買家平均每天在線瀏覽近 35 萬次，約為一月的 35 倍。更重要的是，不僅僅是各類網上中介大 力推動線上看房服務，一些房地產開發商也增 加他們的在線物業參觀服務。今年 1 月春節之 后，恒大和富力地產等大型房地產開發商紛紛 關閉了疫情嚴重地區的許多售樓中心，之后迅 速轉向線上銷售，邀請買家在線參觀房源，并 培訓高層職工如何

19、使用直播與消費者互動來銷 售其物業。 居家辦公 在中國，人們多年來很少考慮在家辦公。因此， 中國典型的住宅公寓物業中并沒有專門的家庭 辦公 / 學習區域的設計。 自新冠疫情以來，情況發生了很多變化。春節 假期過后，每天有近 2億用戶開始從家里登錄 釘釘。疫情期間的居家隔離意味著辦公室員工 不得不在遍布中國各地的住宅物業工作。由于 中國許多住宅物業中沒有明確設計的家庭辦公 / 學習區域，上班族會選擇在任何可以集中注意 力，并將干擾降至最低的地方辦公，譬如餐桌 上、沙發上甚至臥室里。當然，對于許多人（特 別是非單身居住人群） 來說， 如果家里沒有書房， 想要獲得一個功能齊全的居家辦公環境是非常 難

20、以實現的。 快遞投放點 近十年來，隨著中國線上購物量不斷增加，包 裹、快遞和餐食直接送到家里已成為許多居民 的日常體驗。為了方便居民在快遞公司非工作 時間取快遞，自 2014年以來，中國智能快遞柜 數量以每年百分之幾十甚至翻倍的速度增長 （圖 10）。 12 圖 10: 中國智能快遞柜數量的增長（2014 年2020 年） 資料來源：艾瑞網，戴德梁行研究部 在新冠疫情期間，線上購物愈發活躍，快遞量 也隨之出現井噴式增長。全國各地包括上海在 內的住宅小區每天都會收到大量包裹和餐品， 許多沒有大型智能快遞柜的社區不得不搭建臨 時快遞站。相較而言，在有智能快遞柜的社區 里，快遞員可以很方便地在智能快

21、遞柜里存入 快遞，而不需要直接接觸取快遞的居民。 57.3% 61.4%47.6% 106.0% 66.7% 300.0% 1.5 6.0 32.4 20142015 2016 2017 2019e 2020e 77.2 52.3 20.6 10.0 智能快遞柜數量（萬組）增速（%） 2018e 13 展望未來， 作為新冠肺炎疫情的直接或間接結 果， 我們很可能會看到上海住宅房地產市場發生 一些變化， 包括： 更多地利用在線物業參觀技術; 居家辦公的需求會推進戶型設計優化; 在住宅小區安裝使用更多智能快遞投遞 箱; 在政策推動下， 更多老舊小區改造更新將 提上日程， 提升居民的幸福感。 上海住

22、宅市場展望未來 4 線上看房 在新冠肺炎疫情期間， 房地產市場廣泛采用了線 上看房的方式。 展望未來， 我們預計上海的住宅 物業市場將繼續采用這一渠道， 因為線上看房的 方式具備許多優勢 （圖11） ， 這些優勢包括： 圖 11: 使用線上看房平臺的部分好處 資料來源：戴德梁行研究部 簡單方便 有助于物業 的可視化 不受地域 限制 經濟性較高 14 1.簡單方便 得益于線上看房技術， 我們無需前往房地產物業 所在地。 只需使用線上看房軟件程序， 客戶可以 隨時隨地， 甚至在家中舒適地享受這一沉浸式體 驗， 并瀏覽各類房地產物業。 2.有助于物業的可視化 通過使用線上看房技術， 客戶不僅可以反復

23、多次 查看物業， 還可以關注細節。 在某些方面， 相比較 于客戶匆匆忙忙實地查勘物業的方式， 該技術可 以為客戶提供一個更清晰的物業全貌。 3.不受地域限制 隨著線上看房技術的應用， 中介不僅可以向上海 圖 12: 簡單的居家辦公 / 學習區域布局圖 資料來源：TheSpruce，戴德梁行研究部 本地客戶展示房地產物業， 還可以向國內其他區 域甚至其他國家的客戶展示物業情況， 從而擴大 其客戶范圍。 4.經濟性較高 如今， 圍繞物業創建一個在線看房平臺， 只需要 一個攝像頭和基本的描述不需要支付任何與 實地物業參觀相關的費用。 居家辦公 在不久的將來， 上海和中國其他城市將有許多住 宅物業的潛

24、在消費者， 在經歷了這次居家辦公之 后， 可能會傾向于購買一個包含辦公/學習區域 的住宅物業。 考慮到這一需求， 許多住宅投資者 和開發商很可能會在未來的住宅物業開發計劃 中， 將這類區域的設計納入考量 （圖12） 。 15 智能快遞柜 即使新冠疫情結束后，住宅投資者、開發商、 物業管理公司和居民都不會忽視智能快遞柜對 全國大型住宅社區的作用。我們預計將來住宅 社區會安裝更多的智能快遞系統。 政策老舊小區改造更新，增進民生福祉 上海從 1843 年開埠以來，到 1990 年的浦東開 放建設，到這幾年來的各類城市更新利好政策 的推出，上海一直處在不斷推進自身發展的進 程中。 近年來， 上海一大批

25、老舊小區逐漸進入 “高齡” ， 開始出現各種問題和危機。過去在上海，舊區 舊房改造主要歷經了三個階段，前兩個階段以 “大動遷”和“大拆遷”為主，現階段已經從“拆 改留并舉、以拆為主”轉變為“留改拆并舉、 以保留保護為主”，持續推進城市更新，切實 改善市民居住條件。 “十三五”期間，上海舊區改造的目標是完成 中心城區二級舊里以下房屋改造240萬平方米。 預計在“十四五”期間，上海政府將持續關注 這一民生工程。 國家層面也有對城市更新的支持政策。2019 年 年中，國務院總理主持召開國務院常務會議， 部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改 善居住條件，持續推進城鎮棚戶區改造，對城 鎮老舊小區進行

26、改造提升，更新水電路氣等配 套設施，支持加裝電梯，健全生活服務設施等 措施。 政府年度工作報告提到 ： 要不斷總結完善， 在更高水平上推進城市更新，把高質量發展更 多體現在增進民生福祉上，進一步提升百姓幸 福感和獲得感。 隨后在今年 4 月 22 日，上海市政府發布上 海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措 施。此次政策針對房地產開發投資等給予了 支持，尤其是在土地出讓和融資等方面，給予 了比較明顯的政策支持。除了加快土地出讓節 奏之外，政策還明確鼓勵金融機構加大對舊區 改造的融資支持。特別是在疫情防控期間，對 急需用款的舊改項目先行預撥 100 億元資金。 從此類融資方面看，其對于舊區改造

27、給予了較 大的支持，也意味著后續老舊小區改造力度強 化，對房地產上下游企業來說創造了更多業務 機會。 對于上海未來的城市更新進程，尤其是老舊小 區的改造，有幾個新的趨勢值得注意： 改造內容向綜合化發展 資金籌措向多元化發展 改造要求向長效管理發展 1.改造內容向綜合化發展 過去舊改更多是硬件方面的單項改造， 比如美化 外立面、 房屋節能、 水電氣路等。 未來將更加倡 導軟硬件的綜合改造， 根據項目現有條件和需 求， 因地制宜地改造。 基礎類包括水暖氣路等市 政配套基礎設施改造提升； 完善類包括小區的環 境及配套設施改造提升等， 為全年齡段的居民營 造社區歸屬感 （圖13） 。 16 各類改進措

28、施將包括規劃，設計和安裝老年人 和身體有障礙的電梯，老年護理和兒童保育設 施，診所，社區食堂和社交場所等。 2.資金籌措向多元化發展 過去舊改主要由政府主導， 資金來源主要包括地 方財政、 水電氣等專營單位出資， 中央財政資金 支持較少， 居民個人和社會力量出資也很少。 未 來將充分吸收來自社會和居民的多方力量， 資金 來源也將更為多元。 一方面， 國家發改委、 財政 部已安排了中央補助資金； 另一方面， 將更多鼓 圖 13: 建立一個清晰明確的城市更新項目規劃 資料來源：戴德梁行研究部 勵社會資本參與， 幫助完善社區公共服務供給， 并以服務設施長期運營收入作為盈利點。 協作參與城市更新項目設

29、計流程 社區參與 創建 信息收集分析結果可行方案對比 我們有什么？我們想成為什么？ 我們要怎么做？ 未來城市更新規劃 17 3.改造要求向長效管理發展 過去改造完成但長效管理機制沒能建立。未來 老舊小區改造的前提條件是，在項目納入改造 計劃之時要把長效管理機制建立起來，包括物 業管理模式、小區管理規約、居民議事規則等， 保障改造成果。 另一方面來看，上海老舊小區改造通常分為兩 類，一是單一老舊小區項目，另一個是老舊片 區類項目。在未來，無論哪一類項目都有其操 作上的核心關注點，它們是： 1.單一老舊小區項目改造的核心關注點 建筑風貌限制 （如涉及歷史風貌保護） 抗震消防論證 功能置換時建筑先天

30、條件局限 綜合收益最大化 2.老舊片區類項目改造的核心關注點 處理產業、 功能、 文化、 環境的綜合關系 推進自我更新、 實現自我造血 產權歸集、 各方利益平衡 功能空間適應性改造 前期投入資金壓力大， 內部征拆安置成本 高， 資金平衡問題 最后，上海整體住宅市場的未來肯定還是堅定 不移地跟著“房住不炒”的政策趨勢。因此， 未來我們希望相關政策繼續推動上海住宅物業 的可持續發展， 無論是新建住宅還是舊改住宅， 都將提升居民的幸福感作為首要任務。 18 新冠肺炎疫情的影響 一系列相關政策措施并不會讓上海住宅 市場陷入房價急劇上漲的局面， 但可以預 見上海的房價在未來仍將保持平穩的漲 幅。 新冠肺

31、炎疫情給上海住房市場帶來了短 期顯著的影響， 尤其體現在今年一月和二 月的成交量價上。 但是， 近期住宅市場已開始逐步回暖。 隨 著3、 4月國內疫情得到有效控制， 以及相 關政策入場， 我們可以看到， 上海住宅市 場上各類買家再次活躍， 量價齊升。 展望未來 未來， 受新冠肺炎疫情的影響， 上海住宅 市場將發生一些變革， 包括: 更多地利用在線物業參觀技術; 居家辦公的需求會推進戶型設計優化; 在住宅小區安裝使用更多智能快遞投遞 箱; 在政策推動下， 更多老舊小區改造更新將 提上日程， 提升居民的幸福感。 上海整體住宅市場的未來肯定還是堅定 不移地跟著 “房住不炒” 的政策趨勢。 因此， 未

32、來我們希望相關政策繼續推動上 海住宅物業的可持續發展， 無論是新建住 宅還是舊改住宅， 都將提升居民的幸福感 作為首要任務。 19 要點總結 5 附件 6 戴德梁行咨詢部城市更新咨詢服務 對應老舊小區改造，戴德梁行提供項目全生命 周期服務，助力項目實操落地和長效運營： 環境洞察： 外部環境、 本體條件、 建筑承載 力、 綜合評估等； 頂層戰略： 案例剖析、 總體定位、 體系設 計、 資源匹配等； 產品策略： 市場及客群需求、 功能布局、 產 品組合、 規模分配等； 機制設計： 征收置換模式、 產權協調、 舊改 路徑、 開發架構、 運營計劃、 政策支持建議 等； 財務解決： 投資測算、 成本測算

33、、 效益測 算、 經營收益提升策略、 融資渠道建議等； 設計配合： 概念設計優化、 建筑設計優化、 歷史建筑規范解決專項等； 項目管理： 規劃及預算管理、 設計管理、 采 購招標管理、 報批報建、 施工管理、 收尾管 理等； 銷售租賃代理： 招商策略、 代理準備、 代理 實施等。 對于參與舊改的企業主體， 戴德梁行可提供 企業管理咨詢， 助力企業明確方向和清晰路 徑： 區塊選擇： 企業自身條件評估、 舊 改區塊發展條件評估等； 進入模式： 進入模式篩選、 進入模式制定 等； 功能體系： 戰略頂層設計、 業務體系設計、 商業模式設計等； 產品體系： 產品體系設計、 細分產品建議 等； 實施策略：

34、 分階段發展策略、 業務保障策 略、 資金渠道、 政策通路、 退出機制設計 等； 保障體系： 組織架構設計、 組織管理模式 設計、 風控體系、 資源保障體系等； 20 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 陳學海 董事 華東區策略及發展顧問部主管 沈潔 高級董事 中國區寫字樓部及華東區綜合住 宅服務部主管 21 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，竇天增、姜艷、李千秋分析整 理，由SimonGraham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。

35、如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 ,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關

36、注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管