戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 8 — 中國的數據中心正迅速擴張[18頁].pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 中國的數據中心正迅速擴張 2020年4月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P03 P04 P09 P10 P13 12% 2.4%-3.9% 2.4% 7 這些科技巨頭明確意識到中國目前和未來的互聯網 數據中心市場發展前景。國內的數據中心機架空間 需求一直在大幅增長， 而目前云行業也是備受關注。 一些關鍵的基礎設施即服務（IaaS）提供商和涉及 云業務的頭部企業（包括阿里云、中國電信、騰訊 云和金山云）正在推動中國云行業的需求。此外， 互聯網公司和應用程序開發商也有很大的需求。例 如電子商務公司、多媒體內容提供商、數字支付公 司和定位服務應用程序開

2、發商。 按省級行政區來看，根據前瞻產業研究院的數據， 2018 年廣東省擁有中國大型互聯網數據中心總數最 多，約占 20.8%。上海和北京緊隨其后，分別占據 12.8% 和 9.6% 的市場份額。這三個地區的 IDC 租 金價格在中國也排在前列（圖 5）。 互聯網數據中心服務提供商分為兩類：電信運營商 和民營服務商（網絡中立）。根據星展銀行及其 2018 年中國數據行業報告，電信運營商是國內 數據中心市場的主要參與者， 約占50%的市場份額。 根據同一報告，主要電信運營商包括中國電信、中 國聯通和中國移動，而主要民營服務商包括萬國數 據、世紀互聯和光環新網。 其他科技巨頭，例如蘋果、AWS、微

3、軟、IBM、騰 訊和華為，也在加大力度建設和開發互聯網數據中 心。得益于氣候條件溫和，電力資源充足，我國北 部和西部省份，例如內蒙古、貴州等正在積極開發 新建互聯網數據中心， 其數量呈現大幅增長的趨勢。 8 短信營銷 消費者洞察 分析 電子郵件 營銷 手機/ 社交互動 優惠券管理顧客細分 顧客忠誠度 電子賬單營銷 零售綜合 營銷方案 中國的數據中心 新冠疫 情的影響 4 在新冠疫情爆發之初和居家隔離期間， 國內互聯 網的使用率比之前大大提高。 全國數百萬人在家 工作， 進行網絡會議、 培訓課程、 網絡研討會， 在 網上訂購商品和服務， 以及在閑暇時間， 在網上 玩游戲和看電影。 更重要的是，

4、孩子們還不能夠 去學校上課， 致使數百萬的學生需要上網課。 所 有這些活動都制造了巨大的網絡流量數據和信 息， 并且我們需要對這些數據和信息進行處理、 存儲和分配。 因此， 這段時間我國數據中心對數 據和信息進行處理、 存儲和分配的需求出現了激 增的局面 （圖 6） 。 圖 6: 新冠疫情期間數據中心需求激增 資料來源：，戴德梁行研究部 疫情事件催化遠程辦公市場需求陡升 云服務商擴容 數據和信息收集，儲存， 處理以及分配的需求激增 IDC需求提升 9 由于疫情， 中國互聯網使用率激增， 并且在不久 的未來將加速發展云存儲、 大數據、 物聯網、 虛擬 現實技術、 人工智能和 5G。 所以互聯網數

5、據中心 對數據和信息處理平臺的需求將會越來越大。 隨 著互聯網數據中心和數據處理平臺在中國的發 展， 根據科智咨詢的報告顯示， 截止到 2022 年 底， 中國互聯網數據中心的市場價值預計將超過 3,200 億元人民幣 （圖 7） 。 展望未來， 隨著中國互聯網數據中心市場的增長， 中央政府和地方政府都發布了該行業的重要發 展計劃。 此外， 電信運營商和民營服務商也都計 劃在中國擴展互聯互聯網數據中心相關業務組 合， 在考慮這一拓展時， 與房地產相關的事宜對 圖 7: 中國互聯互聯網數據中心市場規模和增速（2019 2022 年）（億元） 資料來源：科智咨詢，戴德梁行研究部 27.20% 25

6、.30% 26.90% 28.80% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2019 1,562.5 1,958.2 2,485.7 3,200.5 2020(E)2021(E)2022(E) 增長率 億元 市場規模同比增長 10 中國的數據中心 展望未來 5 圖 8: 在投資、開發和運營互聯互聯網數據中心市場時需考 慮的與房地產相關的事項： 資料來源：戴德梁行研究部 于互聯網數據中心投資者、 開發商和運營商而言 至關重要， 其中考慮因素包括： IDC市場考量； IDC發展核心； IDC運

7、營核心； IDC投資和銷售核心 （圖8） 。 IDC市場考量 市場規模 市場參與者（例如，類型及數量） 市場規則（例如，運營執照） 市場供需關系 市場需求動態（例如，使用率和平臺租金） IDC發展核心考量 地理位置 環境（例如，氣候條件和環境保護） 電力（例如，電源、供電（包括備用）、容量、能源使用效率和開銷） 相關政府激勵措施 法律法規（例如，開發和建設） 土地供應和購買價格 施工程序和成本 IDC運營核心考量 設施管理、運營、維護以及成本 環境可持續性（例如，能源和資源節約） 法律（例如，設施的運營以及健康與安全） IDC投資和銷售核心 考量 IDC房地產投資市場買賣需求動態 IDC房地產

8、投資指標（例如，價格、回報率、收益率、內部收益率等） IDC房地產投資信托（REITs） 11 最后， 在技術和網絡基礎設施的支持下， 預計未 來的互聯網數據中心市場需求將會繼續增長。 未 來的需求很大程度上將由基礎設施即服務 （IaaS） 、 云技術、 互聯網公司和應用程序開發商推動。 未來， 考慮到接收、 處理和分發數據量的增長， 數據中 心將需要更加強大的基礎架構能力、 數據存儲能 力和數據處理能力。 隨著平臺容量的進一步擴大， 中國互聯網數據中心行業將迎來更大的商機。 12 近年來， 隨著中國互聯網的發展， 以物聯網、 云技術、 移動設備、 大數據、 虛擬現實、 人工智 能為主的新興技

9、術正在不斷推動國內互聯網 數據中心 （IDC） 市場的穩步增長。 中國大型數據中心的數量僅次于美國， 位居 世界第二。 從區域市場來看， 2018年， 廣東的大型數據中 心數量最多， 上海和北京緊隨其后。 這三個地 區的數據中心租金也是國內最高的。 科技巨頭已經清楚地意識到如今數據中心 產業在國內市場的增長以及未來的潛力。 長 期以來， 國內數據中心對機架的空間需求一 直在大幅增長， 云技術備受關注。 此外， 互聯 網公司和應用程序開發商對數據中心的需求 也呈井噴式爆發。 新冠肺炎爆發之初， 中國實行大規模居家隔 離， 互聯網使用量激增。 線上活動產生了大量 待處理、 待存儲和待分發的流量數據

10、和信息。 從而， 國內數據中心對數據和信息的處理、 存 儲和分發的需求在這段時間內也急劇增加。 在新冠肺炎疫情影響下， 中國互聯網的使用 率激增， 云技術、 大數據、 物聯網、 虛擬現實、 人工智能和5G的使用加速發展。 在不久的將 來， 中國對數據中心的數據和信息處理機架 的需求會更大。 最后， 機架空間亟需進一步擴容， 數據中心行 業將在中國迎來更多的商業機遇。 13 要點總結 6 14 業務聯系人 黎慶文 董事總經理 華東區 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 魏超英 董事總經理 中國區企業服務部 黃衍維 高級董事 智能建筑與綠色金融服務平臺聯席主管 大中

11、華區估價及顧問服務部咨詢服務主管 蘇智淵 董事總經理 中國區產業地產部主管 15 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie撰寫，蘇楠設計，由Simon Graham編輯。 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司 , 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶 創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室

12、，擁有 51000 名專業員工。在大中華區，我們的 22 家分公司合力引領市場 發展，并于 2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018 年公司營業收入達 82 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情，請瀏覽 . cn 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 大中華區 研究部主管