戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 23 — 中國甲級寫字樓市場（33頁）.pdf

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1、汽車業在新冠肺炎疫情暴發期間，中國的制造業供應鏈承受著巨大的壓力，各地區的工廠大規模關閉，運輸業被嚴格限制，生產和分銷途徑中斷。疫情無疑對中國汽車行業產生了重大影響。同時它引起了行業內的重大反思，從發展方向，到如何圍繞已經存在的環境可持續性，創新和新技術為主題中心進一步推動行業的未來發展。新技術將引發國內整個汽車業的巨大變革。與連通性、數字化、大數據、電動汽車、無人駕駛技術、燃料電池技術、共享出行和新材料使用等相關的新技術，將促進新業務的誕生和發展，并且也將徹底改變整個行業。隨著中國汽車業的持續發展變革，與汽車業相關的物業，這些調整不僅會影響汽車行業的生產性物業，而且會影響其余的支持性物業，如

2、辦公和物流設施。伴隨著員工數量的增長，這些支持性物業也將擴大面積或提高空間使用效率。這四個市場提供了一個展示中國寫字樓租戶需求活動的橫截面。寫字樓租戶需求趨勢北京2020年上半年2020年一月下旬暴發的新冠肺炎疫情致使整個中國經濟停擺，其擴散性之強為北京乃至全國帶來了前所未有的影響。交通運輸、物流、旅游、文娛等多個行業均受到不同程度打擊，一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態，企業租戶不僅紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，經濟活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業租戶出現了退租、縮減面積等現象，為北京寫字樓市場也帶來了巨大挑戰。受其影響，一季度北京全市寫字樓市場凈吸納量降為負值區間，為-3

3、6,782平方米，創下自2014年以來的新低。盡管北京在第二季度末出現疫情反復現象，但在北京市政府的迅速反應和嚴格防控下，其影響僅控制在了局部區域，并未擴散至全市范圍。目前來看，北京對于新冠肺炎疫情帶來的影響處于回暖可控狀態。二季度，得益于新入市項目的提前預租加之延后的市場租賃成交致使北京全市寫字樓市場季度凈吸納量較一季度有所好轉，為35,800平方米，但縱觀2020年上半年，北京全市甲級寫字樓凈吸納量仍徘徊在負值區間，為-982平方米(核心商圈 21,881平米，非核心商圈-22,863平米)，整體市場空置率高達16.2%，創下自2011年以來的新高。寫字樓業主們為了盡快走出疫情帶來的負面影響，紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，業主們為租戶提供了更優惠的租金價格和更大的免租力度。截止至2020年上半年，北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣358.5元，環比下降5.0%，同比下降9.5%，租金水平創下自2012年以來的新低。受新冠肺炎疫情全球蔓延和外資企業租戶審批流程長等因素影響，在2020年上半年的北京寫字樓市場租賃成交中，內資企業繼續成為北京寫字樓市場的成交主力，租賃面積約占到整體市場的93.9%。