房地產行業專題報告：限價從打補丁到建體系-210714（17頁）.pdf

1、新房限價徹底解決了捂盤惜售的問題。如果企業捂盤意味著恒定的住房銷售價格，則企業毫無捂盤的動力。新房限價解決了供給規模的問題，在限價城市，土地供給一定會及時轉化為住房供給（除非土地本身遇到開發流程的挑戰）。更重要的是，新房限價解決了供給結構的問題。如果新房不限價，土地市場又自由競爭，最終土地價高者得，拿地者自然會試圖追求更高的房價。如何推動項目房價明顯高于周邊產品？方法無非是做豪宅，做精品，做強溢價率。在此背景下，全社會出現一些豪宅項目完全是正常的，事實上 2016 年前后，核心城市大量土地的去化方案都是走向豪宅化。限購政策限制了單個家庭住房購置需求，也刺激了一步到位的豪宅配置想法，卻扭曲了市場

2、整體的供給結構。限價之后，核心城市追求“豪宅化”的風向完全轉向。由于價格本身受到限制，企業去做頂豪只會帶來成本虛增，市場的供給結構也就得到了優化，面對普通人的房子多了起來。當然，一手限價也使得部分有購房意愿的無房戶得到了較低價格購房的機會。但光是一手限價并不能真正解決房價上漲的問題，更產生了新的問題。尤其在特大城市，二手市場才是成交的主力構成。深圳、杭州、上海等城市出現明顯的一二手房價價差。一二手房過大的價差存在，又反過來大幅壓低了新房的中簽率，使得新房中簽實際成為一種財富再分配。即便中簽搖號過程絕對公正，靠運氣分配給城市一小部分居民幾百萬的財富，而其他沒中簽的居民則一無所獲這種機制是否公平？

3、但沒有哪種排隊積分方式能毫無爭議。是否存在一部分家庭更需要買房？尤其是在一套住房中簽與否意味著幾百萬價差歸屬時，這種排隊積分賦予部分城市家庭財富增值權的模式，依然會充滿爭議。在這種背景之下，深圳華潤城四期的輿論關注度甚至超過了前三期。深圳主管部門高度重視，嚴肅調查代持炒房等違法違規行為。上海一位博士給市領導寫建議信，反映四次參與搖號失敗，認為自己所處群體應享受優先搖號權。我們認為，解決分配問題的最關鍵辦法，不是堵而是疏。所謂疏，就是讓一二手房價差回到合理范圍內，使得一手房中簽回歸居住本來意義，而不是一夜暴富的代名詞?？s減一二手價差無法依托放開一手限價（因為當前一手限價的正面影響大于負面影響），只能依靠遏制二手房價上漲。除了傳統的調控手段，遏制二手住房價格過快上漲，主要依托二手市場住房指導價。