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1、行 業 研 究 2023.09.14 1 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%22/9/13 22/11/25 23/2/623/4/2023/7/223/9/13房地產滬深300 房 地 產 行 業 專 題 報 告 樓市活躍度提升，市場分化明顯十二城地產政策優化調研反饋 分析師 張偉 登記編號：S1220522040002 劉清海 登記編號：S1220523090001 陳炯陽 登記編號：S1220523040001 陳鵬 登記編號：S1220523080006 陳佳妮 登記編號：S1220520080002 聯系人 王雪尼

2、 王星緣 李倩 廖捷 趙夢菲 行 業 評 級:推 薦 行 業 信 息 上市公司總家數 232 總股本(億股)8,143.45 銷售收入(億元)21,729.82 利潤總額(億元)5,416.11 行業平均 PE 136.05 平均股價(元)5.85 行 業 相 對 指 數 表 現 數據來源：wind 方正證券研究所 相 關 研 究 十二城總結：樓市活躍度提升，市場分化十二城總結：樓市活躍度提升，市場分化明顯明顯。我們前往全國 12 座城市，從中介、樓盤、購房者及銀行等角度，深入調研地產新政的影響。調研反饋，新政后核心城市樓市熱度明顯提升，各城市表現分化顯著，房價基本企穩且未來預期相對理性。上海

3、：活躍度提升但分化強烈，期待政策持續加碼上海：活躍度提升但分化強烈，期待政策持續加碼。新政后，上海樓市活躍度明顯提升，房價基本實現企穩。此外，上海樓市結構分化仍然強烈，二手房掛牌量顯著上升，未來持續回暖仍需更大力度的政策加碼，打通購房置換鏈條，從而帶動樓市持續回暖。廣州：廣州：剛改盤表現更好剛改盤表現更好。廣州在政策優化后，9 月首周樓市出現明顯回暖。其中剛需房成交量回升幅度更大，核心區域成交回升幅度好于遠郊。廣州樓市仍處于降價、沖量去庫存階段，新房維持價格優惠，二手房價格平穩或小幅下降。購房者對房價預期平穩，共識是樓市和房價基本企穩。居民加杠桿需求還不強，剛需購房者傾向于提高首付比例。中介和

4、樓盤銷售預計政策效果在季度層面或能維持，期待有更多優化措施出臺。深圳：深圳：短期效果顯著，分化是主旋律短期效果顯著，分化是主旋律。政策優化落地后，深圳核心區域樓市明顯反彈，而遠郊區改善不明顯。新房改善程度明顯好于二手房。深圳二手房掛牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也導致急售二手房價格下調。購房者認為在政策呵護下，房價已基本企穩。由于核心區域新房和二手房存在倒掛，一些在核心區域的購房者對房價存在小幅上漲預期。中介和樓盤銷售認為政策效果短期能持續；優化政策能否持續出臺以及二手房成交熱度能否回溫，是后續樓市能否持續改善的重要因素。北京北京：新房市場火熱新房市場火熱、交易放量，二手房區域

5、分化，期待后續政策利好持交易放量，二手房區域分化，期待后續政策利好持續釋放。續釋放。新房市場中較為優質的改善型樓盤出現供不應求的狀況，二手房掛牌量增長，優質地區二手房成交量、咨詢量創歷史新高，但需求相對飽和區域的咨詢/帶看/掛牌/成交量無明顯漲幅。當前北京僅落地認房不認貸，調研反饋預計本輪行情持續到年底，期待后續政策利好持續釋放。合肥合肥：二手房成交量增加，二手房成交量增加，新房邊際變化不大新房邊際變化不大。地產優化政策已實現傳導，二手房掛牌量維持高位，成交量邊際改善明顯，但區域分化嚴重，價格暫未反應；新房以改善型為主，成交量暫無變化，中長期存在看漲預期。購房者/消費者對收入增長預期不強，表示

6、消費承壓，但實際日常消費習慣改變不大，對房價預期不高，房產逐漸回歸居住屬性。廈門廈門：政策連續微調下的平穩改善。政策連續微調下的平穩改善。廈門政策出臺整體具有微調的特征，因此近期自上而下的政策實際對廈門的影響并非脈沖式的改善，而是呈現小幅改善的特征。調研對象普遍認為廈門房價將維持穩定或小幅上漲，并對未來經濟具有信心。西安：“認房不認貸”全面落實，低價二手房率先起量西安：“認房不認貸”全面落實，低價二手房率先起量。經過對西安市區及郊區 4 個樓盤、4 個中介、5 家銀行以及多個購房者的深入調研，主要得出結論：一是銀行已基本落實“認房不認貸”政策，首套、二套首付比例均下調；二是低價的二手房市場掛牌

7、量、成交量率先上漲，但價格略有下降；三是改善型樓盤咨詢量、成交量略有上升，新盤價格保持穩定；四是購房方 正 證 券 研 究 所 證 券 研 究 報 告 房地產 行業專題報告 2 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 者的購房目的多為自住，認為經濟恢復需要時間。成都成都：新政利好改善型新房，新政利好改善型新房，二手房各二手房各板塊板塊分化分化。今年上半年成都房價基本都有下滑，未來一段時間預計企穩，新房關注度遠高于二手房，個別區域的改善型新房有上漲空間，購房者對中長期經濟普遍樂觀。目前購房咨詢量有上漲，銷量和房價還未見因政策影響的明顯改善。青島青島：政策邊際效用減弱，靜待

8、一線城市回暖帶動。政策邊際效用減弱，靜待一線城市回暖帶動。政策作用：政策作用：政策整體作用不明顯，降首付比例效果好于降利率；銷售表現：銷售表現：新房、二手房均量價齊跌，新房銷售表現好于二手房；購房者購房者：調研對象為確有購房需求人群，基本不存在投資客戶，不少客戶處于觀望狀態。長期趨勢長期趨勢：整體來看，市場或已基本企穩，未來價格預計將為 10%以內窄幅震蕩態勢；結構上來看，結構上來看，預計少于 20%樓盤價格穩中有升，大部分或為持續下跌態勢。蘇州蘇州：新房及二手表現分化，短期房價預期企穩新房及二手表現分化，短期房價預期企穩。蘇州目前地產政策基本落地，新房市場表現較為火熱，其中改善型新房政策前后

9、表現均活躍，剛需型新房政策發布后熱度明顯提升；但二手房市場回暖較慢，咨詢/帶看/成交呈現小幅增長，主因存量二手房較多。調研反饋本輪行情有望持續到年底，房價短期內有望企穩。沈陽沈陽：政策已傳導落實，政策已傳導落實，二手房、新房表現分化二手房、新房表現分化。年初至今，沈陽房地產政策持續松綁。調研反饋，謹慎的消費態度、對未來政策進一步放松的預期、接下來的房交會活動，以上因素導致近期市場對政策反應不甚明顯。石家莊石家莊：量量、價預期較為穩定，價預期較為穩定，信心修復仍需等待信心修復仍需等待。22 年起政策逐步寬松，二手房掛牌量維持較高水平，購房決策期較長，新房市場樓盤間有所分化，“準現房”成為賣點，房

10、地產市場量、價預期保持較為穩定，消費信心修復仍需時間。風險提示：政策落地或不及預期；股市或有調整風險；樓市回暖不及預期風險提示：政策落地或不及預期；股市或有調整風險；樓市回暖不及預期。BVoPVYhVdUuYpXuY8OcMaQpNmMpNsRlOrRvMlOnMqN6MqQyRuOsOnOvPmNoP房地產 行業專題報告 3 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 正文目錄 1 十二城總結：樓市活躍度提升，市場分化明顯.4 2 上海：樓市活躍度提升但分化強烈，期待政策持續加碼.4 3 廣州：剛改盤表現更好.5 4 深圳：短期效果顯著，分化是主旋律.6 5 北京：新房市

11、場火熱交易放量，期待后續政策利好逐步兌現.6 6 合肥：政策已傳導，二手房成交量增加，新房邊際變化不大.8 7 廈門：政策連續微調下的平穩改善.9 8 西安：認房不認貸全面落實，低價二手房率先起量.10 9 成都：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化.11 10 青島：政策邊際效用減弱，靜待一線城市回暖帶動.12 11 蘇州：新盤及二手表現分化，短期房價預期企穩.13 12 沈陽：政策已傳導落實，二手房、新房表現分化.14 13 石家莊：房地產市場預期保持穩定，信心修復仍需時間.15 房地產 行業專題報告 4 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 1 1 十二城總結：

12、十二城總結：樓市活躍度提升，市場分化樓市活躍度提升，市場分化明顯明顯 近期地產政策密集出臺，我們前往全國 12 座城市，從中介、樓盤、購房者及銀行等角度，深入調研地產新政的影響。調研反饋，新政后核心城市樓市熱度明顯調研反饋，新政后核心城市樓市熱度明顯提升，各城市表現分化顯著，房價基本企穩且未來預期相對理性。提升，各城市表現分化顯著，房價基本企穩且未來預期相對理性。1 1.1.1 調研調研城市城市：1 12 2 座城市座城市 本次調研城市包括上海、廣州、深圳、北京、合肥、廈門、西安、成都、青島、蘇州、沈陽、石家莊，共 1 12 2 座城市座城市。1 1.2.2 調研調研樣本樣本：中介、樓盤、銀行

13、及購房者中介、樓盤、銀行及購房者 本次調研范圍包括房地產行業相關的四類對象本次調研范圍包括房地產行業相關的四類對象，包括房產中介、新房樓盤、銀行、購房者，每個城市會至少選擇 4 家中介、4 個樓盤，以及國有行、股份行、城商行、農商行等銀行，以及線上、線下調研購房者。1 1.3.3 主要結論主要結論：樓市活躍度提升，市場分化強烈：樓市活躍度提升，市場分化強烈 政策落地政策落地總體迅速，各地略有分化總體迅速，各地略有分化。認房不認貸、存量按揭利率下調政策落地迅速，首付比例下限調整政策的落實進度有差異，一線城市尚未實施，二線城市陸續跟進。市場活躍度提升市場活躍度提升，一線城市最明顯，一線城市最明顯。

14、從成交量看，中介反饋一線城市相比新政前提升最明顯（部分城市成交量翻倍及以上增幅），其次核心二線城市，弱二線城市及以下變化不明顯。樓市回暖持續性分化明顯樓市回暖持續性分化明顯。調研反饋，熱點城市樓市成交量回暖有望持續至年底，其他城市樓市成交量回暖不明顯，未來如果有進一步政策可能會更具持續性。房價基本企穩，未來預期理性房價基本企穩，未來預期理性。調研反饋，房價基本企穩但尚未上漲，部分弱二線城市還在跌，其他城市相對平穩。受訪者對未來房價預期偏理性，平穩或小幅上漲的觀點占據主要比例。居民消費信心分化，控制消費支出居民消費信心分化，控制消費支出。各城市居民對未來信心的強弱有所分化，存在控制消費支出的現象

15、，減少大件投資、非必要消費等支出。2 2 上海上海：樓市樓市活躍度提升但分化強烈，期待政策活躍度提升但分化強烈，期待政策持續持續加碼加碼 2 2.1.1 調研調研樣本樣本 本次調研范圍為上海市區和郊區的 4 家中介、4 個新房樓盤（包含剛需、改善樓盤），并且在現場與多位購房者進行了交流，信貸相關政策咨詢了國有銀行、股份制銀行、城商行以及農商行。2 2.2.2 主要結論主要結論：樓市樓市活躍度提升但分化強烈，期待政策持續加碼活躍度提升但分化強烈，期待政策持續加碼 認房不認貸及存量房貸利率新政認房不認貸及存量房貸利率新政逐步逐步落實落實。調研銀行反饋，目前上海認房不認貸政策已經落實，存量首套房貸利

16、率的調整政策 9 月 25 日開始辦理。首付比例方面，首套房的房貸仍按照 35%執行。市場活躍度提升市場活躍度提升、熱度有望持續、熱度有望持續，結構分化強烈，結構分化強烈。新政首周，市場活躍度指標增長明顯，市區中介反饋二手房咨詢量相當于新政前的4-5 倍，帶看量提升 1-2 倍，房地產 行業專題報告 5 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 成交量大約翻倍。市區中介反饋市場熱度有望持續 2-4 個月，年底前可能保持活躍。市場分化依然強烈，市區二手房帶看、成交相比新政前增長良好，但郊區二手房市場仍然平淡，帶看量、成交增長不明顯。二手房二手房掛牌量激增，掛牌量激增，置換鏈

17、條置換鏈條仍需仍需通暢通暢。新政后，中介反饋每天新增掛牌量增長迅速，市區中介反饋每天的新增掛牌量相當于此前的 3 倍左右。掛牌量激增表明改善性需求強烈，但置換鏈條目前尚不通暢。我們認為原因可能在于：首次購房者置業意愿仍不足，市場已形成一步到位的購房慣性，未來經歷置換鏈條的意愿低。我們認為，未來會有更大力度的政策加碼，打通購房置換鏈條，帶動樓市持續回暖。房價止跌回穩、未來預期溫和。房價止跌回穩、未來預期溫和。二手房價止跌回穩，但尚未形成漲價趨勢，上調掛牌價的房東占比較低，某中介反饋可能不足一成。對于未來房價走勢，受訪對象預期普遍理性，平穩或微漲的觀點占據主流，大幅上漲或進一步下跌的可能性不大。消

18、費信心預期消費信心預期仍需提振仍需提振，期待，期待后續政策發力后續政策發力。受訪的購房者存在控制消費支出的現象，減少非必要支出，例如減少外出旅游、下調教育經費、減少交際應酬等。消費信心受影響的主要原因是收入增長預期放緩，增加儲蓄應對未來可能出現的不確定性，期待提振消費信心政策出臺。3 3 廣州：剛改盤表現更好廣州：剛改盤表現更好 3 3.1.1 調研樣本調研樣本 1 1）房產中介）房產中介：天河區某中介、海珠區某中介、番禺區某中介，黃埔區某中介。2 2）樓盤）樓盤：天河區某樓盤、海珠區某樓盤、番禺區某樓盤，黃埔區某樓盤。3 3）購房者）購房者：天河區某樓盤購房者、海珠區某樓盤購房者、番禺區某樓

19、盤購房者，黃埔區某樓盤購房者。4 4）銀行）銀行：某銀行天河北支行、某銀行天河支行、某銀行廣州分行、某銀行獵德支行。4 4.2.2 主要結論：剛改盤表現更好主要結論：剛改盤表現更好 1 1）廣州房地產優化政策。）廣州房地產優化政策。廣州首套房執行 30%比例，首套利率為 4.1%:二套執行 40%首付比例和 4.5%的貸款利率。2 2）政策優化對廣州新房促進效果。）政策優化對廣州新房促進效果。政策優化后，9 月首周廣州新房成交明顯改善。廣州剛改盤成交明顯提升，核心區域改善和偏豪宅盤銷售增長不明顯。300-400萬三房剛改盤，更受歡迎。政策優化后，核心區域、次核心區域以及遠郊房地產改善情況逐步遞

20、減。3 3）政策優化對二手房的影響。）政策優化對二手房的影響。中介反饋二手房掛牌量大幅增加，但成交量偏少，需求相對不足。核心區域外的二手房房東提價動力不足，反而會通過降價促進成交。廣州房地產市場處于價格平穩或小幅回落，但成交量回升的去庫存階段。4 4）對未來政策和房價預期。）對未來政策和房價預期。調研對象大多認為后續可能還會有優化政策出臺，從而穩定房地產市場。比如按揭利率、限購、首付比例政策的優化。調研對象對未來房價的預期總體平穩。房地產 行業專題報告 6 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 5 5）購房者對經濟信心平穩。）購房者對經濟信心平穩。受訪者對未來消費預期

21、有待提升，主要是因為收入增長預期放緩。購房者對于加杠桿的信心仍需恢復，剛需盤購房者傾向于提升首付比例。4 4 深圳：深圳：短期效果顯著，分化是主旋律短期效果顯著，分化是主旋律 4 4.1.1 調研調研樣本樣本 1 1）房產中介房產中介：福田上下沙片區某中介、南山華僑城片區某中介、龍華深圳北片區某中介、寶安沙井片區某中介。2 2）樓盤樓盤：福田某樓盤、南山某樓盤、龍崗某樓盤、龍崗某樓盤。3 3）購房者購房者：福田某樓盤某購房者、南山某兩個樓盤某購房者、龍崗某樓盤某購房者、寶安某樓盤某購房者、龍崗某樓盤某購房者。4 4）銀行銀行：某銀行平湖支行、某銀行福田支行、某銀行鹽田支行、某銀行時代金融支行、

22、某銀行華僑城支行、某銀行深圳分行、某銀行南山支行、某農商銀行竹子林支行。4 4.2.2 主要結論主要結論：短期效果顯著，分化是主旋律：短期效果顯著，分化是主旋律 1 1）深圳房地產優化政策。深圳房地產優化政策?！罢J房不認貸”政策在深圳正式落地。存量房貸利率下調要等到9月25日開始實施。目前首套房執行30%的首付比例，貸款利率為4.5%；二套房執行 50%的首付比例，貸款利率為 4.8%。2 2）政策優化對新房市場的影響。政策優化對新房市場的影響。在“認房不認貸政策”放松后，深圳樓市短期明顯改善。樓盤到訪量和成交量均出現大幅回升，有置業顧問表示政策 9 月第一周成交量超過了政策優化前一個月的成交

23、量。政策效果存在分化。首先是新房的表現要好于“二手房”。購房者偏好新房，因為新房與二手房的房價存在一定倒掛。其次是核心區域表現好于郊區。3 3）政策優化對二手房情況的影響。政策優化對二手房情況的影響。中介反饋，二手房近期掛牌量明顯增長，但實際成交偏少。由于新房集中入市，部分二手房出于急售的原因存在下調價格以促進成交的情況。4 4）對未來政策和房價預期。對未來政策和房價預期。調研對象大多認為政策效果短期能持續。后續關注是否還有新增優化政策出臺，包括降低首付比例、降低按揭利率，和調整非核心區域限購。調研對象基本認為房價基本企穩。5 5）購房者對經濟未來信心較為平穩，消費需求也保持平穩。購房者對經濟

24、未來信心較為平穩，消費需求也保持平穩。價格倒掛以及利率下調是驅動剛需購房者的重要因素。認房不認貸減輕首付壓力，新房和二手房倒掛是驅動改善性購房者的重要因素。5 5 北京：新房市場火熱交易放量，期待后續政策利好逐步兌現北京：新房市場火熱交易放量，期待后續政策利好逐步兌現 5 5.1.1 調研樣本調研樣本 調研范圍：全面覆蓋供需雙方，樓盤樣本基本覆蓋主要城區和郊縣。調研范圍：全面覆蓋供需雙方，樓盤樣本基本覆蓋主要城區和郊縣。房地產 行業專題報告 7 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s1 1）房產中介房產中介方面，方面，我們主要和海淀、朝陽、豐臺和通州 4 個區 5 家中介

25、進行交流。2 2）新房樓盤方面，）新房樓盤方面，我們調研市區中海淀、朝陽和豐臺，近郊區中順義、大興、房山和通州，共 7 區 13 個樓盤。3 3）消費者方面，）消費者方面，我們訪談售樓處中的多位有購房意向的消費者。4 4）銀行銀行方面，方面，我們分別與兩家國有大行、兩家股份行和兩家城商行共 6 家銀行的營業部進行溝通。5 5.2.2 主要結論主要結論：新房市場交易顯著放量，二手房不同地段銷售表現分化：新房市場交易顯著放量，二手房不同地段銷售表現分化 新房樓盤：新政出臺推動剛改人群需求釋放，新房咨詢新房樓盤：新政出臺推動剛改人群需求釋放，新房咨詢&成交量提升顯著。成交量提升顯著。1 1）改善盤：

26、）改善盤：根據通州暢銷樓盤之一的銷售反饋，9 月 1 日至 3 日項目銷售提振顯著，新政出臺后將近一周的成交量就達到 50-60 套，與之前每月銷量基本持平。2 2）剛需盤：）剛需盤：房山區某剛需樓盤的銷售人員反饋，“認房不認貸”政策出臺后的近一周內，項目到訪和成交量相較之前均提升 2 倍以上。房產中介：二手房市場熱度略低于新房，不同地段銷售表現分化。房產中介：二手房市場熱度略低于新房，不同地段銷售表現分化。根據海淀西北旺地區中介反饋，由于該地區二手房質量整體較好，近期業主議價能力提升，新政推出后成交量和咨詢量創近幾年新高，帶看量實現翻倍。而根據需求相對飽和的望京臻園地區中介反饋，近期咨詢/帶

27、看/掛牌/成交量提升均不明顯；目前來看成交價并未因新政推出而有所提振；但如果后續二手房庫存量消化加快，可能價格趨勢會出現拐點。銀行：認房不認貸政策基本落地，后續政策正逐步落地中銀行：認房不認貸政策基本落地，后續政策正逐步落地中。1）“認房不認貸”政策：部分銀行已經實施，剩余銀行預計將于未來一周內逐步落地。2）下調存量房貸利率政策：預計將會在 9 月 25 日之前出臺細則。3）降低首付比例政策：銀行端尚未接到通知，目前北京的首套房房貸利率為 4.75%，二套房利率為 5.25%，可供下調的空間比較充足。消費者：整體收入增長預期中性偏樂觀，新政推出加速購房決策。消費者：整體收入增長預期中性偏樂觀，

28、新政推出加速購房決策。1 1）收入方面，）收入方面，大部分的受訪人群對于自身的未來收入增長還是持謹慎偏樂觀的態度，但是對工作穩定性的預期比較分化；2 2）經濟看法方面：經濟看法方面：絕大部分都覺得目前的經濟比疫情的時候要好，對于未來整體經濟比較樂觀，但覺得要恢復到 2019 年還是需要一段時間；3 3）購房方面，購房方面，大部分受訪者表示本輪新政推出或多或少推動其購房的決策。5 5.3.3 未來展望：房價有望上漲但空間有限，本輪行情有望持續到年底未來展望：房價有望上漲但空間有限，本輪行情有望持續到年底 房價預期：普遍預期房價上漲，但上漲空間房價預期：普遍預期房價上漲，但上漲空間或較為或較為有限

29、。有限。通過調研我們發現，銷售、中介、銀行及購房者普遍認為房價會上漲但幅度有限，主因為：1）新房價格大多受到政策限制，且地產商短期內或更傾向于提升銷量而不是賺取溢價；2）二手房價格因為改善型置換所帶來的供給增長，價格短期內較難出現大幅上漲。行情展望：預計本輪行情或將持續至年底，改善型住房價格易漲難跌。行情展望：預計本輪行情或將持續至年底，改善型住房價格易漲難跌。從供需格局上來看，“認房不認貸”政策釋放出因房貸而承擔較高首付比例的群體的需求，預計三季度北京房地產市場會迎來一波脈沖式增長，或將助力今年“金九銀十”表現好于往期。且直接利好的改善型住房購房者需要將原有的房屋銷售后再購入改善型住房，期間

30、需要 2-6 個月的運轉周期，預計本輪因政策推動的行情將會持房地產 行業專題報告 8 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 續到 2023 年年底或 2024 年年初。中期角度來看，因限制性政策放寬帶來的新增需求長期有效，而短期內北京改善型住房供給受限，改善型住房價格易漲難跌。6 6 合肥：政策已傳導，二手房成交量增加，新房邊際變化不大合肥：政策已傳導，二手房成交量增加，新房邊際變化不大 6 6.1.1 調研調研樣本樣本 合肥的調研覆蓋的機構有合肥的調研覆蓋的機構有 4 4 類：類：1 1）中介門店）中介門店，包括 5 個位于熱門的政務、濱湖板塊及相對老舊的政務、蜀山

31、板塊的房產中介門店。2 2）售樓處）售樓處，涵蓋 6 個分布在濱湖區、蜀山區的改善盤、次改善盤和剛需盤。3 3）銀行）銀行，電詢了兩家國有行、兩家股份制銀行。4 4）購房者購房者/消費者消費者，在調研的整個過程中，通過線下接觸近 20 個購房者，以及線上發放問卷的方式，對消費者的反應形成了一些感知。6 6.2.2 主要結論：主要結論：政策傳導到位政策傳導到位，二手房成交量增加，新房邊際變化不大二手房成交量增加，新房邊際變化不大 1 1）政策傳導速度上，合肥市速度較快，目前“認房不認貸”、“首付比例下降”、政策傳導速度上，合肥市速度較快，目前“認房不認貸”、“首付比例下降”、“存量貸款利率下調”

32、均已開始執行?！按媪抠J款利率下調”均已開始執行。就首付比例來看：此前限購區首套房首付是 30%，二套房是 40%，非限購區首套房首付比例是 20%，二套房是 30%。政策調節后市區都是首套房首付比例是 20%，二套房是 30%。貸款利率方面：合肥今年年初時首套房利率已經降到 4.0%，22年初為 5.88%左右，9 月 25 日之后存量首套房貸款利率降為 4.0%。二套房當前利率是 4.8%，新政執行后可降為 4.0%。具體操作方法，等待細則傳達至個貸經理。2 2）二手房：掛牌量微增，成交量翻倍，價格暫未反應，區域行情分化二手房：掛牌量微增，成交量翻倍，價格暫未反應，區域行情分化 合肥此前經歷

33、過大規模棚改，本地土著拆遷得房較多，且合肥房價較 21 年底、22 年初高峰時期有一定跌幅，房主有資產變現和止損需求、二手房拋壓比較大。8 月 30 日-9 月 7 日，合肥全市貝殼平臺二手房掛牌量微增，帶看量翻倍，成交量也有翻倍增長。分結構來看，核心區、規劃區表現較好，老區拋壓大。分結構來看，核心區、規劃區表現較好，老區拋壓大。地段好、配套資源最好、學區最好的核心區二手房成交量增加明顯，此外，未來重點發展規劃區的帶看量和成交量增加明顯。但合肥的老區、郊縣地區，二手房交易量反應平淡。價格角度，短期整體價格角度，短期整體承承壓壓，反應仍需一定周期，反應仍需一定周期。冷門小區拋壓大，即使是熱門區域

34、價格也暫未上漲。根據資深中介反饋，預計在成交量持續高位 1 個月后，價格或有反應。3 3）新房：改善型為主，成交量暫無變化，中長期看漲價預期強新房：改善型為主，成交量暫無變化，中長期看漲價預期強 合肥新樓盤均以改善型為主，但目前處于買方市場，有能力購置改善房的客戶是稀缺的，好地段、大開發商、新產品、大面積的房成交相對順暢。改善房的目標客群對政策反應不大，在新政前其首付比例就多在 4-5 成及以上，對于居住體驗和資產保值增值的重視程度大于對“省錢”的追求，對這部分人來說，政策放松其也不會加快決策，依舊堅持優中選優，因此新房市場反應不大。4 4）購房者購房者/消費者對經濟預期中性，對房價消費者對經

35、濟預期中性，對房價預期理性預期理性 房地產 行業專題報告 9 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s對經濟展望中性：對經濟展望中性：調研結果顯示，購房者及普通消費者對未來經濟走勢預期中性。大部分人群反應較疫情前經濟壓力更大，生活水平有下降。就是否減少外食、旅游出行消費的回答上，超 5 成人群傾向于減少大額資產配置，來保障小額支出帶來的幸福感；3 成左右減少了日常小額消費，以增加抗風險能力，應對老人生病和子女教育；2 成左右人群認為影響不大。對房價對房價預期理性預期理性：消費者普遍覺得合肥房價整體是漲不了多少；認可高價熱門板塊新房還有上漲的可能，因為合肥市政府對濱湖區不限價

36、了，之后拿地價格也會越來越高；購房者態度是“量力而行”“拒絕焦慮”。7 7 廈門廈門：政策連續微調下的平穩改善政策連續微調下的平穩改善 7 7.1.1 調研調研樣本樣本 廈門分為島內和島外：島內包括思明區和湖里區，房價比較高，是改善性樓盤主要的所在區域；島外包括集美區、翔安區等，是剛需型住房主要的區域。因此，本次廈門調研的樣本包含售樓部銷售、二手房中介以及購房者，以及當地銀行，并較為均勻地分布在改善型住房所處區域和剛需型住房所處區域。7 7.2.2 主要結論主要結論 政策落地情況政策落地情況：目前政策落地的只有認房不認貸，降低存量房貸利率目前細則雖然已經出了，但目前政策落地的只有認房不認貸，降

37、低存量房貸利率目前細則雖然已經出了，但根據銀行公告，需要等到根據銀行公告，需要等到 9 9 月月 2525 日后批量集中調整日后批量集中調整。20%的首套房首付比例仍然沒有落地。通過和一些資深銷售和中介交流后了解到，廈門的政策出臺特點是不斷微調和試探，而不是脈沖式的。購房者首付比例到 8 月 16 日調整為首套房 30%，二套房 40%。9 月 1 日，認房不認貸落地，實際上把一部分之前認定為二套房的情況認為是首套房了，本質也是在降首付。貸款利率方面，目前是廈門首套 LPR-50BP，二套 LPR+60BP，二套房利率 8 月中旬已經是降了 20bp。8 月底人民銀行調降二套房利率，目前廈門沒

38、有選擇繼續跟進，這也符合微調的原則。市場情況市場情況：2021 年以來廈門房地產市場整體處于調整狀態。去年下半年以來，房價指數同比回落至負區間；量方面，疫情政策優化后積壓需求釋放之后，成交量走弱。近期認房不認貸政策落地后，市場熱度有小幅改善近期認房不認貸政策落地后，市場熱度有小幅改善。調研結果顯示，樓盤和中介門店的到訪量、帶看量和成交量小幅回升，有些樓盤的改善也是因為進入清盤階段，因此這樣的改善幅度其實并不算高。究其原因，一方面是認房不認貸主要針對的是改善型需求，而島內購房者通常會采用比較高的首付比例，因此實際上利好程度是有限的；另一方面，廈門政策是不斷微調的，因此短期內很難觀測到大幅的、脈沖

39、式的好轉。對于市場的投資需求，由于這幾年市場比較冷，投資需求是偏少的對于市場的投資需求，由于這幾年市場比較冷，投資需求是偏少的。新政下來后銷售和中介也表示近期幾乎沒有遇到炒房客。二手房市場方面，中介一致認為廈門二手房市場買方具有絕對議價權，政策落地后也沒有明顯改變。房地產 行業專題報告 10 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s政策預期政策預期：大部分調研對象認為除了 20%首付，其他政策很難再有了，因為島外的限購政策已經非常寬松了，島內現在限購還是比較嚴，之后如果調整也是某些細則條款的小幅變動。房價預期房價預期：調研結果來看，認為廈門整體房價穩定或小幅上漲的受訪人員調

40、研結果來看，認為廈門整體房價穩定或小幅上漲的受訪人員比例參半比例參半，調研對，調研對象中沒有判斷象中沒有判斷廈門房價接下去會有廈門房價接下去會有大幅上漲和繼續下跌。大幅上漲和繼續下跌。另外，廈門地產市場也具有明顯的結構性特點，大部分受訪人員認為島內房價是很保值的，甚至有些新盤熱度則非常高。購房者調研反饋購房者調研反饋：對于購房者而言，工作基本還是比較穩定的，否則難以承受月供，但收入增長預對于購房者而言，工作基本還是比較穩定的，否則難以承受月供，但收入增長預期期放緩放緩。消費習慣比較分化，例如剛需盤的購房者會有疫情后消費降級的情況，而改善盤的購房者則更多表示生活質量不太受影響。對于未來經濟的判斷

41、，調研的購房者均對未來有一定的信心。8 8 西安：西安：認房不認貸全面落實，低價二手房率先起量認房不認貸全面落實，低價二手房率先起量 8 8.1.1 調研樣本調研樣本 此次西安地產調研，選取市區及郊區，共 4 個樓盤，4 個中介，5 家銀行，以及多個購房者，采用實地觀察法和訪談調查法，對調研對象進行深入調研。樓盤：樓盤：剛需型樓盤 2 個，改善型樓盤 2 個。中介：中介：市區中介 2 個，分別為雁塔高新板塊、曲江新區板塊中介；郊區中介 2 個，分別為灞橋浐河板塊、未央經開板塊中介。消費者：消費者：在西安有購房意向的個人。銀行：銀行：國有大行 2 個，股份行 2 個，城商行 1 個。8 8.2.

42、2 主要結論主要結論 本次調研的主要結論是西安已基本落實“認房不認貸”政策，低價的二手房市場掛牌量、成交量有所上漲，改善型樓盤咨詢量、成交量略有上升?；厩闆r：基本情況：西安已在 9 月 1 日后實施“認房不認貸”政策，首套首付比例 20%，二套首付比例 30%，首套貸款利率下調至 4%，二套貸款利率將在 9 月 25 日調整，預計下調至 4.4%。銀行：全面執行“認房不認貸”，首付比例、貸款利率下調。銀行：全面執行“認房不認貸”，首付比例、貸款利率下調。9 月 1 日起，西安市銀行基本均實施“認房不認貸”政策，首套首付比例由 30%下降到 20%，二套首付比例由 60%下降到 30%；今年起

43、，首套貸款利率下調至 4%，二套貸款利率將在 9 月 25 日調整，預計下調至 4.4%，不用客戶申請，即刻實行；該政策頒布后，有銀行表示其支行存量房貸提前還款申請下降 30%。房產中介：掛牌量、交易量表現分化，“老破小”價格下跌。房產中介：掛牌量、交易量表現分化，“老破小”價格下跌。掛牌量方面，未央經開板塊近一周掛牌量有所上漲，這些區域房價較低、品質較差，雁塔高新板塊、曲江新區板塊、灞橋浐河板塊掛牌量表現平穩；交易量方面，未央經開板塊近一周交易量上漲較多，雁塔高新板塊略有上漲，曲江新區板塊、灞橋浐河板塊基本無變化；價格方面，未央經開板塊近一周房價相較于 7、8 月份略有下降，雁塔房地產 行業

44、專題報告 11 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 高新板塊、曲江新區板塊、灞橋浐河板塊價格平穩，未來二手房漲價空間也較??；其他方面，中介銷售表示未來頒布更寬松的地產政策可能性較小。新房樓盤：咨詢量有所增加，成交量表現平穩，價格保持不變。新房樓盤：咨詢量有所增加，成交量表現平穩，價格保持不變。咨詢量方面，剛需型樓盤和中端改善型樓盤表示近一周看房客戶變多，高端改善型樓盤表示咨詢量變化不明顯；成交量方面，中端改善型樓盤略有上升，剛需型樓盤和高端改善型樓盤近一周變化不明顯；價格方面，4 個樓盤均沒有明顯變化，一些樓盤因為是尾盤，加大了優惠力度；其他方面，樓盤銷售對該政策影

45、響效果及持續時間持保守態度，并認為今后西安不會再頒布進一步放松政策。消費者：預計房價會保持穩定，自住型居多。消費者：預計房價會保持穩定，自住型居多。多數購房認為自身收入、房價等都會保持穩定，買房的目的均為自住，不進行投資性購房，購房預算不打算增加，購房進程也不會加快。9 9 成都：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化成都：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化 9 9.1.1 調研樣本調研樣本 1 1）新樓盤新樓盤：2 個改善盤，2 個郊區剛需盤。2 2）中介中介：市區高新金融城板塊和晉江攀成鋼板塊，郊區天府華陽板塊和成華駟馬橋板塊。3 3）銀行銀行：2 個國有大行、2 個股份行、2 處地方性銀

46、行。4 4）購房者購房者：對多位有購房意向的路人進行訪談調查，包括體制內工作者、銀行從業人員、司機、個體戶、地產從業人員、飛機修理師等。9 9.2.2 主要結論主要結論：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化新政利好改善型新房，二手房各板塊分化 今年上半年成都各區房價均有下滑，但普遍不認為會繼續下降，未來房價應該比較穩定，個別區域還有上漲空間。目前成都樓市大致分為東南西北中五大板塊，其中，中心區和城南的房價相對比較高，受關注度也比較高；成都三環以內發展很成熟，基本沒有新樓盤。成都地產政策落實較快：成都地產政策落實較快：1 1）成都市已實行“認房不認貸”政策。2 2）首套房貸款利率為 LPR-20

47、bp，即 4.0%。3 3）暫未施行首套房 20%的首付，首付比例 30%，但部分行情不太好的區域，中介表示首付可商談至 20%。新政策推出后咨詢量明顯上漲。新政策推出后咨詢量明顯上漲?？傮w樓市有好轉的跡象，各板塊之間比較分化。有個中介透露了內部的咨詢數據，8 月日均咨詢量約 1.8 萬，9.1-9.3 咨詢量大約增長了一半，9 月 3 日咨詢量達兩萬七千多。新房關注度高于二手房，改善型需求比較強。目前新政剛出，各方都有感受到增長的跡象，還未觀察到銷售和房價實質性的變化。改善型新房受益最明顯。改善型新房受益最明顯。大部分剛需新房購買者選擇加大關注、持續觀望，之前已經在觀望的改善型需求購房者有加

48、快入市的跡象，大部分購房者是買漲不買跌的，所以政策對于本身就仍有關注的區域促進作用比較明顯。新房中高新區受關注度比較高，新樓盤售樓處人流本身就較多，新政后區域內網紅樓盤人流量大概上漲三成，銷售表示成交量也略有上漲。9 月 9 日，某處較高端的改善型樓盤賣出 5 套，且這期樓盤已接近清盤，售樓處顧客很多。雖然降低首付、利率下調對房地產 行業專題報告 12 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s較高端的改善房影響有限，但購房者認為新政策出臺是利好信號，會加速購房決策。二手房出現分化，降價促進成交。二手房出現分化，降價促進成交。二手房情況比較分化，整體二手房價格都不夠堅挺，近期

49、掛牌價調整不明顯。中介表示，高新區金融街板塊，部分二手房掛牌價格有上漲情況，預計新政出臺會加速此片區二手房的流通，且房價還有小幅上漲空間。其他區域中介表示二手房價沒有出現上漲。購房者消費未受影響，對中長期發展有信心。購房者消費未受影響，對中長期發展有信心。購房者普遍認為近兩年經濟還需恢復，對于中長期經濟都比較看好，大部分購房者開放前后感覺個人消費沒有受影響。銀行提前還貸人數下降。銀行提前還貸人數下降。今年以來提前還貸的人數比較多，年初至少排隊8個月，最近有下降，提前還貸排隊時間縮短至 4 個月左右。整體看來，整體看來，成都市政策落實的速度較快，近期有觀察到房市復蘇的跡象，當前成都購房條件已經較

50、為寬松，各方預計，今年剩余幾個月的成交情況較為樂觀，短期內應該不會出臺更多重大刺激政策。1010 青島：青島：政策邊際效用減弱，靜待一線城市回暖帶動政策邊際效用減弱，靜待一線城市回暖帶動 1 10.10.1 調研調研樣本樣本 售樓處：售樓處：市北某改善樓盤 1、市北某改善樓盤 2、李滄某改善樓盤、黃島某剛改樓盤、黃島某剛需樓盤 中介：中介：市南湛山板塊某中介、市北中央 CBD 板塊某中介、黃島保稅區板塊某中介、李滄滄口公園板塊某中介 消費者：消費者：包含醫生、教師、退休人員、餐廳服務員、地產從業人員等 銀行銀行：部分國有大行、股份行、城商行在青島的分支機構 1 10.20.2 主要結論主要結論

51、：政策邊際效果減弱，靜待一線城市回暖帶動政策邊際效果減弱，靜待一線城市回暖帶動 青島地產政策：認房不認貸方面，青島地產政策：認房不認貸方面，暫未實施不認存量貸款；首付比例方面，首付比例方面，2023M6非限購區域將首套和二套首付比例分別調整為 20%和 30%，2023M9 限購區域跟進相同調整；限購和限售方面，限購和限售方面，2023 年 9 月 11 日，全面取消；房貸利率方面，房貸利率方面，2023M6首套和二套房貸利率調整為 4.0%和 4.8%，2023M9 二套房貸利率調整為 4.4%；存存量房貸利率下調方面，量房貸利率下調方面，工商銀行、中信銀行等將于 2023 年 9 月 25

52、 日將存量客戶首套利率下調，當日生效。政策作用：整體政策作用：整體影響不夠直接影響不夠直接，降首付比例效果好于降利率。，降首付比例效果好于降利率。整體來看，整體來看，本輪政策對青島影響不夠直接，主要為兩方面原因：1）青島 2023 年6 月即已實施部分政策，整體政策較寬松，從之前政策實施節點來看，2023M6 商業貸首付比例下調有一定作用，咨詢量、成交量等出現一到兩周回升；2）據青島過往情況，政策促使一線城市市場回暖能帶來的情緒作用傳導至青島需幾個月時間。分剛需與改善盤看，分剛需與改善盤看，降首套首付比例和降利率對剛需樓盤銷售改善效果更明顯，效果可持續一到兩周，主要為存量客戶轉換；對改善盤而言

53、，首付比例下降有一定效果，降利率效果不明顯。房地產 行業專題報告 13 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 量價方面：新房和二手房均量價齊跌，新房銷售表現好于二手房。量價方面：新房和二手房均量價齊跌，新房銷售表現好于二手房。1 1）新房：成交量方面，）新房：成交量方面，2023M2、M3 后基本處于下滑趨勢，2023M6 新政出臺后未出現止跌，2023M7、M8 有止跌企穩跡象，大部分樓盤銷售靠降價；價格方面，價格方面，少量地段好、學區房等樓盤價格穩定且保持上升，大部分樓盤價格下降；房型方面，房型方面，套三房型銷售情況較好，套三以上房型銷售情況相對不佳。2 2）二手

54、房：）二手房：拋盤量持續增加，價格持續下降，銷售情況不佳，整體持續低迷。消費者購房方面：購房者主要為確有購房需求人群，基本消費者購房方面：購房者主要為確有購房需求人群，基本不存在投資客戶不存在投資客戶，不少，不少客戶處于觀望狀態?？蛻籼幱谟^望狀態。主要原因包括：1）消費者對期房交付問題存在擔憂；2）消費者認為后續將有新政策持續出臺；3）青島房價整體仍處于下降趨勢。消費者信心方面：消費者信心方面：疫情后對經濟恢復仍需時間，不少人面臨降薪問題，消費者消費習慣出現改變，更傾向于存錢來應對可能的風險。樓市長期趨勢：整體來看，樓市長期趨勢：整體來看，隨著政策不斷出臺，市場或已企穩，價格或不會大幅下跌，亦

55、不會大幅上漲，預計將為 10%以內窄幅震蕩態勢；結構上來看，結構上來看，預計少于 20%樓盤價格穩中有升，大部分或為持續下跌態勢。1111 蘇州：新盤蘇州：新盤及二手表現分化，短期房價預期企穩及二手表現分化，短期房價預期企穩 11.111.1 調研樣本調研樣本 我們調研走訪了蘇州當地的新房樓盤、房產中介、銀行及當地購房者/消費者，調研范圍覆蓋面廣，且涵蓋改善型及剛需樓盤。根據我們對蘇州當地的調研，根據我們對蘇州當地的調研，蘇州目前房地產政策基本已經落實，1）新樓盤反彈較好，看房者明顯增多；2）二手房改善幅度較為一般，短期內可能仍然有壓力；3）后續在不調整限購政策前提下，多數被調研者認為蘇州房價

56、有望企穩。1 1）一手房樓盤：一手房樓盤：虎丘、工業園區、吳中、吳江 4 個區 7 個新樓盤，其中 3 個改善型、4 個剛需型樓盤；2 2）二手房中介：二手房中介：市區（虎丘獅山、姑蘇城區、工業園區湖東&湖西、吳中城南區）；郊區（吳中木瀆、吳中太湖度假區、吳江松陵）合計 8 個片區的二手房中介；3 3）銀行：銀行：合計 6 家，其中國有行、股份行、城商行各 2 家 4 4）購房者、消費者：）購房者、消費者：通過線下訪談與線上調研問卷形式 11.211.2 主要結論主要結論 1 1）政策實施情況：）政策實施情況：認房不認貸、首付比例降低（首套首付由 3 成降至 2 成、二套首付由 5 成降至3

57、成）政策基本落地，9 月 11 日蘇州對于購買 120 平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。房貸利率目前首套房已降至 4.0%；二套為 4.8%，其中二套房貸利率據部分銀行調研反饋，后續可能進一步降低至 4.4%。存量房貸利率主要 9.25 號之后開始辦理，但據部分銀行反饋，近期提前還貸的比例有所減少。2 2）蘇州地產政策成效：蘇州地產政策成效：改善型新樓盤政策前后表現均優異，咨詢改善型新樓盤政策前后表現均優異，咨詢&成交邊際小幅改善：成交邊際小幅改善：改善型樓盤銷售政策前后均表現較為良好，購房者決策受首付比例及利率降低等政策影響有限，房地產 行業專題報告 14 敬 請 關 注 文 后

58、特 別 聲 明 與 免 責 條 款s主要追求地段、品質等因素。目前售樓處優惠力度有限，但邊際上未見取消。9.7日晚間（周四）調研虎丘獅山一改善型新樓盤，看房者當晚仍較多。剛需型新樓盤表現最為受益：剛需型新樓盤表現最為受益：剛需型受益于政策刺激改善較明顯，咨詢&成交量有較為明顯回升，主因首付比例降低放寬了更多有購房需求的人群進入購房市場，且相對于地段、購房者更加偏好新舊、房型、品質、學區等因素。據 9.9 日調研某中介銷售數據，9.9 日（周六）蘇州貝殼渠道新房認購量突破 200 套。同時售樓處政策端優惠力度仍較大，目前未作明顯收回。二手房市場回暖較慢：二手房市場回暖較慢：9 月政策刺激下咨詢、

59、帶看量改善，但成交幅度目前仍較為平緩。另一方面，蘇州二手房存量房源較多，據虎丘區某中介反饋，蘇州二手房存量市場較多，短期內二手房價難以見到上漲趨勢。3 3）后續預期：后續預期：消費端：消費端：調研的購房者/消費者對于短期收入增長預期放緩，具體表現為減少消費支出，旅游、應酬等減少，但多數人對未來中國經濟保持信心。政策端：政策端：根據中介/購房者反饋，9 月 11 日蘇州對于購買 120 平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，認為目前蘇州房地產政策力度較足，后續再出政策可能性不強。房價端：房價端：近期被調研中介/購房者多數認為政策優化下房價短期內企穩，且改善型樓盤成交量有望隨著限購調整后而回升

60、，價格有望微幅上漲。1212 沈陽：沈陽：政策已傳導落實，二手房、新房表現分化政策已傳導落實，二手房、新房表現分化 1 12.12.1 調研調研樣本：樣本：沈陽 4 家中介、4 個新房樓盤，其中 2 個改善樓盤、2 個剛需樓盤，并在現場與多位購房者進行了交流，政策方面，也咨詢了國有銀行、股份制銀行以及城農商行。1 12.22.2 主要主要結論：結論：1 1）從政策的傳導速度來看，沈陽市是比較快的，目前“認房不認貸”、“首付比）從政策的傳導速度來看，沈陽市是比較快的，目前“認房不認貸”、“首付比例下降”等等政策都已經開始執行例下降”等等政策都已經開始執行。首付比例：首付比例：通過公積金貸款和商業

61、貸款的方式，目前均為首房 20%、二套 30%，去年是首房30%、二套房 40%；不同的是，2023 年 4 月，商業貸款曾調整過首付比例，即對于非限購區首套 20%、二套 30%。在貸款利率方面：在貸款利率方面：以首套房為例，商業貸款利率在 3.7%、公積金貸款在 3.1%，貸款利率最高是在3-5 年前，5%以上，所以新政出臺后，咨詢者也多為此前已買房的居民；擬添置房產的居民對此問詢不多。房地產 行業專題報告 15 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2 2）從市場反應來看，沈陽對于本輪政策反應并不大）從市場反應來看，沈陽對于本輪政策反應并不大，可能有兩條原因，一

62、是因為上半年沈陽已陸續出了一些相對寬松的政策，二是 9 月月中到下月月初會舉辦大型房交會，會上購房會有額外的折扣、也會有家具、家電的優惠套餐。對比新房和二手房來看對比新房和二手房來看，我們發現新房的關注度提升幅度更大；從量的角度來看，新房和二手房供給都比較充足；價的方面，好的學區房、河景房，以及政府重點規劃發展的區域，最近幾年房價能夠維持相對穩定，大家對未來的預期也更積極；二手房價格方面環比也在持續下滑，包括中介去壓價的時候也傾向于壓房東。短期來看，購房者的短期來看，購房者的短期內信心仍需提振短期內信心仍需提振，但中長期充滿信心。，但中長期充滿信心。1 1）在消費信心方面在消費信心方面：大家認

63、為經濟復蘇需要時間，短期消費也是比較謹慎節約的；2 2）對房價的預期方面對房價的預期方面，銷售和中介比較樂觀，認為當前價格里面包含的泡沫已經比較少了、沈陽的房價也不高、是東三省的樞紐，所以他們認為即使不漲、也不會有大幅的下跌；購房者的角度來看，會有一部分人擔心繼續下跌、所以現在也是觀望的狀態，也有人覺得過去四五年已經向下調整較多、再跌的空間比較有限。3 3）在對政策的預期方面在對政策的預期方面，銷售和中介都表示現在政策已經力度足夠大了；有受訪者表示希望未來會有公積金相關的政策?？傮w來看，年初至今，沈陽房地產政策持續松綁，但謹慎消費態度、對未來政策進一步放松的預期、接下來的房交會活動，都導致近期

64、市場對政策反應不是特別明顯。1313 石家莊：房地產市場預期保持穩定，信心修復仍需時間石家莊：房地產市場預期保持穩定，信心修復仍需時間 1 13.13.1 調研樣本調研樣本 本次調研范圍為石家莊市區 4 家中介、4 個新房樓盤，其中 2 個改善樓盤、2 個剛需樓盤，并且在現場與購房者進行了交流，房貸利率政策咨詢了國有銀行、股份制銀行以及本地銀行。1 13.23.2 核心結論核心結論 20222022 年起政策逐步寬松，量年起政策逐步寬松，量&價預期保持較為穩定的水平，消費信心修復仍需時價預期保持較為穩定的水平，消費信心修復仍需時間。間。降低首付降低首付比例比例、放寬放寬首套房認定條件等政策已于

65、首套房認定條件等政策已于 2222 年落地，存量房貸利率下調年落地，存量房貸利率下調操作細則仍需等待。操作細則仍需等待。2022 年年中石家莊開始執行“認貸不認房”，即只要結清貸款，在石家莊購房均屬于首套房，放寬首套房的認定標準；首套房的首付比例降至 20%，首套房利率跟隨國家政策穩步下調，目前在 3.7%左右；存量房貸置換方面，受訪銀行均表示會進行調整，但具體操作細則仍需等待 9 月 25 日以后通知。2022 年起石家莊地產政策逐步放松，目前經過 1 年多左右的時間，短期刺激效果已釋放，目前整體房地產市場處于較為平穩的狀態。二手房掛牌量維持較高水平二手房掛牌量維持較高水平，購房，購房決策期

66、較長。決策期較長。根據中介反饋，石家莊二手房掛牌量維持較高水平，咨詢量及帶看量角度，春節后因為去年積壓需求釋放，有明顯提升，隨后開始回落；成交量角度，實際成交以剛需為主，2&3 月成交量快速房地產 行業專題報告 16 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s提升，此后逐步回歸常態，疊加現在成交期偏長，導致二手房掛牌量維持在較高水平，二手房庫存去化壓力較大。價格方面，二手房掛牌價同比、環比均小幅下跌。2023 年 8 月，石家莊全市范圍二手住宅掛牌均價為 11941 元/，環比下降 0.8%，同比下降 2.8%。根據中介反饋，目前“老破小”出手較難，學區房價格更為堅挺，普通住

67、宅通常需要小幅、多次降價推動成交，購房者觀望情緒普遍較強。新樓盤呈現分化，“準現房”成為賣點新樓盤呈現分化，“準現房”成為賣點。首付比例降低對購房決策影響較為有限，購房者通常從自身現金流角度來確定月供，從而倒算首付比例；樓盤現場觀察到，“準現房”成為重要賣點，置業顧問會著重強調，在售的樓棟已經封頂、接近交付，或者強調開發商的國央企背景，此類樓盤通常去化速度較快；從區位方面來看，高品質、稀缺地段、好學區的新盤更為搶手，較偏遠的樓盤去化速度一般，會采取一些營銷策略促進銷售。對未來的預期：對未來的預期：1）對于房價的預期大致是不會再有大幅的漲跌，最多為小幅波動；2）對個人收入情況的預期是可以保持穩定

68、，但對于收入持續增長略顯謹慎，個人消費方面有所節儉。房地產 行業專題報告 17 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s分析師聲明分析師聲明 作者具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，保證報告所采用的數據和信息均來自公開合規渠道，分析邏輯基于作者的職業理解，本報告清晰準確地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。研究報告對所涉及的證券或發行人的評價是分析師本人通過財務分析預測、數量化方法、或行業比較分析所得出的結論，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此聲明。免責聲明免責聲明 本研究報告由方正證券制作及在中國（香港和澳門特別行政

69、區、臺灣省除外）發布。根據證券期貨投資者適當性管理辦法，本報告內容僅供我公司適當性評級為 C3 及以上等級的投資者使用，本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。若您并非前述等級的投資者，為保證服務質量、控制風險，請勿訂閱本報告中的信息，本資料難以設置訪問權限，若給您造成不便，敬請諒解。在任何情況下，本報告的內容不構成對任何人的投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需求，方正證券不對任何人因使用本報告所載任何內容所引致的任何損失負任何責任，投資者需自行承擔風險。本報告版權僅為方正證券所有，本公司對本報告保留一切法律權利。未經本公司事先書面授權，任何機構或個人不得以

70、任何形式復制、轉發或公開傳播本報告的全部或部分內容，不得將報告內容作為訴訟、仲裁、傳媒所引用之證明或依據，不得用于營利或用于未經允許的其它用途。如需引用、刊發或轉載本報告，需注明出處且不得進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。評級評級說明：說明：類別類別 評級評級 說明說明 公司評級 強烈推薦 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有20%以上的漲幅。推薦 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有10%以上的漲幅。中性 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數在-10%和10%之間波動。減持 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有10%以上的跌幅。行業評級 推薦 分析師預測未來12個月內行業表現強于同期基準指數。中性 分析師預測未來12個月內行業表現與同期基準指數持平。減持 分析師預測未來12個月內行業表現弱于同期基準指數?；鶞手笖嫡f明 A股市場以滬深300 指數為基準；香港市場以恒生指數為基準，美股市場以標普500指數為基準。方正證券研究所聯系方式：方正證券研究所聯系方式：北京：西城區展覽館路 48 號新聯寫字樓 6 層 上海：靜安區延平路71號延平大廈2樓 深圳：福田區竹子林紫竹七道光大銀行大廈31層 廣州：天河區興盛路12號樓雋峰苑2期3層方正證券 長沙：天心區湘江中路二段36號華遠國際中心37層 E-mail：