中洲控股：2024年年度報告（更新后）.PDF

1、深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 1 深圳市中洲投資控股股份有限公司深圳市中洲投資控股股份有限公司 20242024 年年度報告年年度報告 20252025 年年 4 4 月月 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 2 20242024 年年度報告年年度報告 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義 公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或

2、重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。帶的法律責任。公司負責人賈帥、主管會計工作負責人葉曉東及會計機構負責人（會計主公司負責人賈帥、主管會計工作負責人葉曉東及會計機構負責人（會計主管人員）唐大平聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。管人員）唐大平聲明：保證本年度報告中財務報告的真實、準確、完整。所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。所有董事均已出席了審議本報告的董事會會議。公司已在本報告中描述存在的市場風險和融資風險，敬請查閱經營層討公司已在本報告中描述存在的市場風險和融資風險，敬請查閱經營層討論與分析中關于公司未來發展中可能面對的風險的內容。論與分析中關于公司未來發展中可能面

3、對的風險的內容。公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 3 目錄目錄 第一節第一節 重要提示、目錄和釋義重要提示、目錄和釋義.2 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標.6 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析.10 第四節第四節 公司治理公司治理.33 第五節第五節 環境和社會責任環境和社會責任.47 第六節第六節 重要事項重要事項.48 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況.61 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況

4、.67 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況.68 第十節第十節 財務報告財務報告.69 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 4 備查文件目錄備查文件目錄 1、載有法定代表人、主管會計工作負責人、財務總監、會計機構負責人簽名并蓋章的會計報表。2、載有會計師事務所蓋章、注冊會計師簽名并蓋章的審計報告原件。3、報告期內在中國證監會指定報刊和網站上公開披露的所有公司文件的正本及公告原件。深圳市中洲投資控股股份有限公司 董事長：賈帥 2025 年 4 月 26 日 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 5 釋義釋義 釋義項 指 釋義內容 公司、本公司、本集團

5、 指 深圳市中洲投資控股股份有限公司 中洲集團 指 深圳中洲集團有限公司 深交所 指 深圳證券交易所 證監會 指 中國證券監督管理委員會 元 指 除特別說明外，金額單位為人民幣元 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 6 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、公司信息一、公司信息 股票簡稱 中洲控股 股票代碼 000042 股票上市證券交易所 深圳證券交易所 公司的中文名稱 深圳市中洲投資控股股份有限公司 公司的中文簡稱 中洲控股 公司的外文名稱（如有）SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公

6、司的法定代表人 賈帥 注冊地址 深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路 3088 號中洲大廈 3802 注冊地址的郵政編碼 518028 公司注冊地址歷史變更情況 1、1990.2.19 從深圳市紅嶺路 16 號二樓變更至深圳市上步區白沙嶺大廈 B 座首層；2、1990.4.20 從深圳市上步區白沙嶺大廈 B 座首層變更至深圳市上步區白沙嶺長城大廈3 號 B 座首層；3、1991.8.12 從深圳市上步區白沙嶺長城大廈 3 號 B 座首層變更至深圳市福田區白沙嶺長城大廈 3 號 B 座首層；4、1992.2.14 從深圳市福田區白沙嶺長城大廈 3 號 B 座首層變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五

7、路豐源樓；5、1992.10.10 從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路豐源樓變更至深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓；6、2000.3.3 從深圳市福田區白沙嶺百花村百花五路長源樓變更至深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓；7、2006.4.7 從深圳市福田區華強北路長興大廈東區裙樓變更至深圳市福田區百花五路長源樓；8、2020.11.10 從深圳市福田區百花五路長源樓變更至深圳市福田區福田街道崗廈社區金田路 3088 號中洲大廈 3802。辦公地址 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 辦公地址的郵政編碼 518028 公司網址 http:/ 電子信箱 二、聯系人和聯

8、系方式二、聯系人和聯系方式 董事會秘書 證券事務代表 姓名 葉曉東 黃光立 聯系地址 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 廣東省深圳市福田區金田路 3088 號中洲大廈 38 樓 電話 0755-88393609 0755-88393609 傳真 0755-88393677 0755-88393677 電子信箱 三、信息披露及備置地點三、信息披露及備置地點 公司披露年度報告的證券交易所網站 深圳證券交易所：http:/ 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 7 公司披露年度報告的媒體名稱及網址 中國證券報、證券時報、上海證券報、證券日報、巨潮資訊網（h

9、ttp:/）公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 四、注冊變更情況四、注冊變更情況 統一社會信用代碼 91440300192190768P 公司上市以來主營業務的變化情況（如有）報告期內無變更 歷次控股股東的變更情況（如有）報告期內無變更 五、其他有關資料五、其他有關資料 公司聘請的會計師事務所 會計師事務所名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）會計師事務所辦公地址 上海市黃浦區延安東路 222 號 30 樓 簽字會計師姓名 彭金勇、王鴻美 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的保薦機構 適用 不適用 公司聘請的報告期內履行持續督導職責的財務顧問 適用 不適用 六、主要會計數據和財務指標六

10、、主要會計數據和財務指標 公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據 是 否 2024 年 2023 年 本年比上年增減 2022 年 營業收入（元）4,323,648,747.25 7,620,571,730.50-43.26%7,083,041,153.52 歸屬于上市公司股東的凈利潤（元）-2,024,703,774.39-1,844,825,335.86-9.75%79,768,111.60 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤（元）-1,862,561,748.95-1,864,054,427.55 0.08%28,835,789.31 經營活動產生的現金流量凈額（元）5,65

11、6,231,252.75 1,351,914,948.89 318.39%978,788,918.66 基本每股收益（元/股）-3.0454-2.7749-9.75%0.1200 稀釋每股收益（元/股）-3.0454-2.7749-9.75%0.1200 加權平均凈資產收益率-44.93%-26.66%下降 18.27 個百分點 0.99%2024 年末 2023 年末 本年末比上年末增減 2022 年末 總資產（元）30,630,701,685.43 30,945,163,962.69-1.02%36,687,274,572.08 歸屬于上市公司股東的凈資產（元）3,277,023,296.

12、88 5,735,926,671.60-42.87%8,104,909,180.25 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 8 公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性 是 否 扣除非經常損益前后的凈利潤孰低者為負值 是 否 項目 2024 年 2023 年 備注 營業收入（元）4,323,648,747.25 7,620,571,730.50 營業收入扣除金額（元）22,842,018.19 28,887,295.93 營業收入扣除后金額（元）4,300,806,729.06 7,591,684,43

13、4.57 七、境內外會計準則下會計數據差異七、境內外會計準則下會計數據差異 1 1、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存在按照國際會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況。2 2、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況、同時按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資產差異情況 適用 不適用 公司報告期不存在按照境外會計準則與按照中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和凈資

14、產差異情況。八、分季度主要財務指標八、分季度主要財務指標 單位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 營業收入 1,702,647,774.90 640,074,557.91 1,519,800,494.65 461,125,919.79 歸屬于上市公司股東的凈利潤 85,845,683.73-501,381,663.72-103,112,378.33-1,506,055,416.07 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 110,615,806.53-475,150,859.54-66,198,689.26-1,431,828,006.68 經營活動產生的現金流量凈額 904,

15、036,223.39 1,385,214,753.10 810,799,499.82 2,556,180,776.44 上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異 是 否 九、非經常性損益項目及金額九、非經常性損益項目及金額 適用 不適用 單位：元 項目 2024 年金額 2023 年金額 2022 年金額 說明 非流動性資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部-48,244,375.72 56,345,236.60 458,646.11 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 9 分）計入當期損益的政府補助（與公司正常經營業務密切

16、相關，符合國家政策規定、按照確定的標準享有、對公司損益產生持續影響的政府補助除外）2,309,198.67 1,226,360.12 4,561,364.24 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，非金融企業持有金融資產和金融負債產生的公允價值變動損益以及處置金融資產和金融負債產生的損益 1,270,872.92 284,979.17 委托他人投資或管理資產的損益 630,268.20 1,526,681.96 2,287,035.19 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 2,631,956.36 10,200.30 受托經營取得的托管費收入 4,269,522.35 13,881

17、,476.00 除上述各項之外的其他營業外收入和支出-147,298,758.16-29,342,673.58 43,850,323.03 其他符合非經常性損益定義的損益項目 5,729,865.71 2,240,822.72 2,150,799.32 減：所得稅影響額-15,202,805.85 20,759,081.40 18,025,736.23 少數股東權益影響額（稅后）-9,528,970.01 180,606.36-1,473,235.16 合計-162,142,025.44 19,229,091.69 50,932,322.29-其他符合非經常性損益定義的損益項目的具體情況：適用

18、 不適用 其他符合非經常性損益定義的損益項目系代建收益。將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益項目的情況說明 適用 不適用 公司不存在將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益的項目的情形。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 10 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、報告期內公司所處行業情況一、報告期內公司所處行業情況 國家統計局數據顯示，2024 年全年商品房銷售面積、金額為 9.7 億平方米、9.7 萬億元，同比分別下降 13%和 1

19、7%。從歷年 65 家典型房企的融資總量來看，2024 年融資總量為 4629 億元，同比下降 31%。從季度數據走勢來看，得益于中央部委“嚴控增量、優化存量、提高質量”等穩市場舉措的推進，以及地方主管部門的積極落實，2024 年行業銷售基本走出了“筑底曲線”。行業政策方面，2024 年從松綁限制性到出臺刺激性政策，政策措施基本應出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。集中表現在：第一，中央加強政策預期管理，提振市場信心，提出“止跌回穩”、“切實回應群眾需求”、“穩樓市”等新表述和清晰定調；第二，針對市場存在問題“對癥下藥”，提出收購商品房、回購存量土地、擴容白名單等方式保交樓、去庫存；第三

20、，降低首付比例、貸款利率，通過組合拳手段降低購房門檻、修復購房信心；第四，在多數二三四線政策早早出臺后，核心一二線包括北上廣深在 2024 年放松限購、限貸、調整普宅標準等，持續為市場“添火”。展望 2025 年，基于“止跌回穩”的政策持續落地，需求側信心逐步恢復，年初交易量、房價、竣工等指標有望持續向好，整體來看，行業正在進入新平衡周期，全年商品房銷售有望企穩。二、報告期內公司從事的主要業務二、報告期內公司從事的主要業務 （一）公司的經營業態及區域競爭優勢 公司致力于成為國內一流城市綜合運營商，業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域。公司聚焦粵港澳大灣區、輻射成渝經濟圈、上海大

21、都市圈，實施“專注區域、深耕城市、多盤聯動”的戰略布局。公司開發建設多個品質住宅項目，擁有優質的土地儲備，自持并經營五星級酒店、甲級寫字樓、商業綜合體，擁有專業的物業服務公司。公司在各區域布局及主要競爭優勢如下：1、以深圳總部為核心，集中資源布局粵港澳大灣區。公司總部位于深圳，在深圳核心區域開發了多個高品質項目，包括高端住宅項目、商辦項目、酒店項目、產業項目等。其中中洲迎璽項目坐落于深圳龍華區的心臟地帶深圳北站核心商務區，為該區域高端住宅市場的璀璨明珠，該項目以其卓越的品質和設計，入市即確立了龍華片區高端住宅標桿地位，2024 年，憑借項目優勢及市場認可度，成功躋身深圳年度樓市標桿項目陣營；中

22、洲坊創意中心項目位于羅湖區筍崗清水河片區門戶地段，集商務辦公、創意辦公、公寓及商業于一體，致力于成為粵港澳大灣區具示范效應的，以創意、設計為驅動的產業升級示范區，現已逐批入市銷售；中洲控股金融中心位于南山中心區，是集甲級寫字樓和五星級酒店為一體的城市地標綜合體，現已有多家世界知名企業入駐；中洲濱海商業中心、中洲濱海華府項目位于福田中心區，由公司受托經營管理，規劃設計“以人為核心”，創造寬松的“生態型”深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 11 宜人城市環境，構建一個以靈感激發與精神滿足為內容輸出的新一代城市公共空間，打造成集辦公、居住、購物、休閑、娛樂為一體的大型“都市綜合

23、體”；寶安 26 區項目位于寶安區新安商圈核心區域，規劃功能主要為商業、辦公和酒店，是“商貿居住綜合區”的重要組成部分。公司深耕惠州區域多年，開發的項目已遍布惠城、惠陽、仲愷、博羅等區域，擁有多個建面超百萬方的大型項目?；葜葜醒牍珗@項目、惠州天御項目、惠州南麓院項目、博羅半島城邦項目、惠陽河谷花園等多個項目在市場積累了良好的企業聲譽及深遠的品牌影響力。2024 年，惠州公司依舊展現逆周期操盤能力，仍穩守惠州房企銷售排行榜前十，其已成為中洲控股在粵港澳大灣區的核心區域公司。公司積極布局東莞、佛山、廣州等區域。主要有東莞大嶺山項目、東莞中央城邦花園、東莞里程花園、佛山璞悅花園、廣州南沙國際風險投資

24、中心等項目。2、深耕城市，輻射其他現有區域布局 成渝區域公司已深耕多年，在成都、重慶開發多個項目，成都中央公園、成都錦城湖岸、成都中洲里程等項目獲得市場廣泛認可，在成渝區域的市場擁有較高的認可度。長三角多個城市也有公司戰略布局，開發的項目主要有上海瓏灣、瓏悅，無錫崇悅府、花溪樾院，嘉興花溪地、花溪源著等?；趹鹇园l展需要，公司未來將進一步聚焦核心區域，構建更符合公司發展方向的業務布局。（二）報告期內公司主要經營管理工作回顧 2024 年，公司上下共同努力、團結奮進，保交付、保運營、保信用，全年公司實現房地產銷售面積 33.12 萬平方米，銷售金額 151.07 億元（含委托經營項目）。全年保交

25、付工作順利完成，現金流安全平穩、資產運營能力穩步提升，全年主要經營及管理工作如下：1、多措并舉，促進營銷回款。公司及時根據市場變化情況，積極開展目標沖刺專項行動和組織專項措施。采取“一城一策”、“一盤一策”營銷原則，全力推行全民營銷；同時高度重視回款工作，積極引導早回款快回款，確保實現有質量的銷售。2、嚴管運營，保證交付節點。公司上下齊心，順利完成 5 個應交付項目的交付工作，兌現對客戶的承諾，樹立中洲的品牌形象。3、嚴控資金，保障公司現金流平穩。2024 年，公司堅持“以收定支，先收后支，確保剛付”的資金管理原則，保障公司整體現金流平穩。4、存量盤活，助力公司發展。2024 年，存量物業出租

26、作為公司日常穩定的收入來源，出租業績完成突出，租金收入超額完成任務。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 12 5、規范運作，防控經營風險。2024 年，公司立足行業新形勢，充分發揮審計監督職能，促進公司制度建立健全，提升管理效益；內部監察取得有效成果，進一步營造公司廉潔從業氛圍；有效推進法務工作，最大限度為公司爭取合法利益；開展內控自評價，進一步規范公司制度流程的設計和執行管理。6、資產板塊，開源節流穩經營。2024 年，外部經營環境復雜，對資產板塊的經營活動影響明顯，公司采取靈活措施積極應對，基本達成全年目標。(三)累計土地儲備情況 項目/區域名稱 總占地面積（萬）總建

27、筑面積（萬）剩余可開發建筑面積（萬）成都三岔湖項目 54.75 84.43 84.43 惠州仲愷科研樓項目 3.79 12.56 12.56 深圳寶安 26 區項目 10.22 29.33 29.33 惠州迪亞項目 5.22 19.04 19.04 東莞大嶺山項目 2.82 14.85 14.85 總計 76.8 160.21 160.21（四）主要項目開發情況 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 開工時間 開發進度 完工進度 土地面積（）規劃計容建筑面積（）本期竣工面積（）累計竣工面積（）預計總投資金額（萬元）累計投資總金額（萬元）上海 瓏灣/瓏悅 浦東新區 商住 100.0

28、0%2013年 03月 01日 住宅竣工，商業在建 住宅100%，商業開始動工 115,369 203,549 0 234,698 208,787 172,162 惠州 央筑花園 惠城區 商住 100.00%2012年 02月 01日 一期、二期竣工，三期未動工 一期、二期100%，三期未動工 249,705 589,140 0 549,282 534,871 349,424 惠州 半島城邦 博羅縣 商住 90.00%2017年 11月 01日 在建 三期、四期、五期A100%，五期B91%，六期 3%323,494 915,078 125,531 722,520 739,813 539,10

29、5 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 13 惠州 河谷花園 惠陽區 商住 100.00%2017年 11月 01日 在建 一期、二期100%，三期24%，四期未動工 211,656 648,157 0 382,120 653,356 455,185 惠州 圣廷峰匯 惠城區 商住 100.00%2018年 05月 01日 在建 11.00%52,297 130,750 0 0 96,974 23,765 惠州 南麓院 惠城區 商住 83.15%2018年 04月 01日 在建 一期100%，二期33%，三期、四期未動工 91,221 273,663 105,674 105

30、,674 324,997 245,827 廣州 國際風險投資中心 南沙區 寫字樓 51.00%2021年 01月 01日 在建 10.00%18,531 156,166 0 0 332,887 118,879 東莞 中央城邦花園 石碣鎮 商住 40.00%2021年 03月 01日 在建 一期100%、二期100%；三、四期15%68,920 150,218 51,665 99,767 183,000 118,038 深圳 中洲坊創意中心 羅湖區 物流商業 100.00%2014年 11月 01日 在建 53.00%56,486 391,000 196,133 196,133 872,251

31、687,721 深圳 迎璽花園 龍華區 商住、商辦 100.00%2022年 09月 01日 商住在建，商辦未動工 商住25.00%，商辦未動工 89,670.49 453,710 0 0 762,546 186,019（五）主要項目銷售情況 城市/區域 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 計容建筑面積 可售面積（）累計預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）面積（）本期預售（銷售）金額（萬元）累計結算面積（）本期結算面積（）本期結算金額（萬元）成都 錦城武侯住100.0398,2517,7406,513,4154,02397,24,109 7,858 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024

32、 年年度報告全文 14 湖岸 區 宅、商業、車位 0%21 82 97 9 8 87 成都 中央公園 新都區 住宅、商業、車位 60.00%367,329 505,635 414,856 9,593 4,046 414,833 9,964 4,596 成都 天府瓏悅 新津縣 住宅、商業、車位 100.00%59,463 80,494 60,585 5,471 1,458 60,463 5,488 1,574 東莞 城邦花園 石碣鎮 住宅、車位 40.00%150,218 132,678 39,000 17,038 28,490-佛山 璞悅花園 順德區 住宅、商業、車位 100.00%146,6

33、82 165,008 136,066 4,010 335 128,553 1,051 364 惠州 央筑花園 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%201,772 662,627 465,358 1,432 277 463,938 1,659 293 惠州 灣上花園 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%172,751 222,829 205,238 928 498 202,621 1,325 805 惠州 天御花園 惠城區 住宅、商業、車位 100.00%584,469 712,004 660,641 1,207 210 659,706 1,033 191 惠州 云悅府 惠城區 住宅、商

34、業、車位 100.00%146,516 178,829 162,398 826 953 142,456 6,200 6,841 惠州 半島城邦 博羅縣 住宅、商業、車位 90.00%770,155 970,940 626,914 37,692 28,690 609,723 76,721 66,496 惠州 河谷花園 惠陽區 住宅、商業、車位 100.00%122,885 707,167 256,985 12,899 10,236 254,396 16,494 12,075 惠州 南麓院 惠城區 住宅、商業、車位 83.15%273,663 266,366 80,670 19,369 18,26

35、0 64,365 64,365 78,532 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 15 無錫 崇悅府 梁溪區 住宅、商業、車位 100.00%75,934 83,854 77,807 560 470 77,536 396 366 上海 瀾溪岸城 浦東新區 多業態 100.00%186,061 228,613 184,747 2,756 1,218 186,980 2,596 998 深圳 中洲坊創意中心 羅湖區 公寓、辦公 100.00%391,000 147,133 28,664 5,821 32,380 38,528 38,528 167,997 深圳 迎璽花園 龍華

36、區 商住、商辦 100.00%453,710 441,460 152,491 138,451 864,340 0 0 0（六）主要項目出租情況 項目名稱 所在位置 項目業態 權益比例 可出租面積（）累計已出租面積（）平均出租率 中洲控股中心 深圳 商業 100.00%4,527 4,259 94.09%中洲控股中心 深圳 寫字樓 100.00%70,173 56,515 80.54%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00%40,631 40,631 100.00%長盛大廈、長興大廈 深圳 酒店 100.00%46,482 46,482 100.00%長盛大廈、長興大廈 深圳 寫字樓 100.0

37、0%61,459 46,329 75.38%永勤社區 深圳 產業 100.00%56,590 56,590 100.00%中洲鉑璽坊 深圳 辦公、公寓 100.00%25,239 25,239 100.00%社區商業 深圳、成都、惠州、上海 商業 100.00%120,714 117,846 97.62%（七）土地一級開發情況 適用 不適用（八）融資途徑 融資途徑 期末融資余額（萬元）融資成本區間/平均融資成本（萬元）期限結構 1 年之內 1-2 年 2-3 年 3 年以上 銀行貸款 839,302.97 4.15%-7.6%210,956.00 139,400.00 221,050.00 2

38、67,896.97 其他 176,000.00 9.5%176,000.00 0.00 合計 1,015,302.97 4.15%-9.5%210,956.00 315,400.00 221,050.00 267,896.97（九）發展戰略和未來一年經營計劃 詳見本報告本節十一、公司未來發展的展望（十）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 16 本公司及本公司之子公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截止 2024 年 12 月 31 日尚未結清的擔保金額計人民幣 68.98 億元。房地產公司為商品房承購人向銀行提

39、供按揭抵押貸款擔保屬于行業內的常規做法。（十一）董監高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監高）適用 不適用 三、核心競爭力分析三、核心競爭力分析 公司在房地產業務領域深耕 40 余年，形成了自身綜合競爭優勢，為企業可持續發展提供堅實的保障。1、戰略發展規劃 公司明確戰略發展規劃，完善組織管控體系、職位和薪酬體系、業務流程體系和業務管控體系，強化戰略拓展能力、規劃設計能力、運營管理能力、營銷策劃能力、成本管控能力和資本運作能力，形成“穩中求進、高質發展”的發展模式，為公司實現高度市場化運作、進一步擴大經營規模、增強可持續發展力提供了有力支撐。2、運營管理團隊 公司通過調整組織架構，開

40、展人才盤點分析，并通過外部人才引進和內部培養等方式，合理配置人力資源，促進公司人力資源更加年輕化，專業化，人才結構不斷完善，打造了一支專業的運營管理團隊和高效率的業務隊伍。公司根據發展戰略構建適合的員工培養體系，構建多層次的激勵體系。結合內外部資源，組織內部賦能培訓學習和外部專業提升培訓，助力員工成長成才。此外，公司對標市場，對薪酬激勵體系進行了積極地優化，形成“共創、共擔、共享”的激勵文化，有效地調動了員工的積極性和創造性。3、品牌實力支撐 作為國家房地產開發一級資質企業，公司憑借城市綜合開發與運營等方面的核心競爭力和優良的企業文化，在行業獲得頗多榮譽。公司在 2018 年榮膺中國房地產百強

41、企業；在 2019-2020 年連續兩年榮獲中國藍籌地產年會“藍籌地產企業”獎項；在2021 年復查中繼續被評為深圳市 27 個文明單位之一并獲頒榮譽證書；在 2021 年榮獲“福田慈善企業社會責任楷模獎”榮譽稱號；在 2023 年榮獲“煥新力城市運營商”稱號；在 2024 年榮獲“深圳房地產開發企業綜合實力十強”獎項、深圳市房地產協會“深圳市房地產開發行業綜合十強”；連續多年在聯合深圳市血液中心、深圳獅子會舉辦愛心獻血公益活動中被授予愛心貢獻企業獎。公司旗下酒店在多個渠道獲得榮譽。深圳中洲圣廷苑酒店榮獲：中國文旅全球論壇頒發的“第二十四屆金馬獎卓越商務酒店”；深圳市酒店業商會頒發的“2024

42、 年度勒杜鵑甄選文化傳承先鋒酒店”；中外酒店論壇頒發的“第十九屆中外酒店白金獎中國最佳國際商務酒店”；被深圳知名品牌評審委員會復審通過“深圳知名酒店品牌”；被評為攜程旅行網“最佳商務優選酒店獎”、同程旅行網“年度人氣熱賣酒店”。深圳中洲萬豪酒店榮獲：2025 年高德指南必去榜酒店；大眾點深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 17 評“2024 年必住榜”；2024 年度美團酒店美團人氣酒店自助餐廳-南山尚膳；2024 美團年度合作酒店優質合作伙伴獎；2024Thats Food Drinks Award-Hotel Buffet of the Year Nanshan Ki

43、tchen。四、主營業務分析四、主營業務分析 1 1、概述、概述 參見“管理層討論與分析”中的“二、報告期內公司從事的主要業務”相關內容。2 2、收入與成本、收入與成本 （1 1）營業收入構成營業收入構成 單位：元 2024 年 2023 年 同比增減 金額 占營業收入比重 金額 占營業收入比重 營業收入合計 4,323,648,747.25 100%7,620,571,730.50 100%-43.26%分行業 房地產 3,754,247,641.40 86.83%7,056,587,489.85 92.60%-46.80%服務 391,614,146.95 9.06%376,018,564

44、.47 4.93%4.15%酒店 285,142,125.20 6.59%306,875,011.80 4.03%-7.08%施工 89,319,896.18 2.07%204,902,613.26 2.69%-56.41%內部抵消-196,675,062.48-4.55%-323,811,948.88-4.25%39.26%分產品 房地產 3,754,247,641.40 86.83%7,056,587,489.85 92.60%-46.80%服務 391,614,146.95 9.06%376,018,564.47 4.93%4.15%酒店 285,142,125.20 6.59%306,

45、875,011.80 4.03%-7.08%施工 89,319,896.18 2.07%204,902,613.26 2.69%-56.41%內部抵消-196,675,062.48-4.55%-323,811,948.88-4.25%39.26%分地區 廣東地區 4,338,848,855.04 100.35%4,966,312,043.33 65.17%-12.63%四川地區 160,873,630.12 3.72%2,904,504,212.34 38.11%-94.46%上海地區 20,601,324.57 0.48%43,805,559.46 0.57%-52.97%山東地區 0.00

46、%29,761,864.25 0.39%-100.00%內部抵消-196,675,062.48-4.55%-323,811,948.88-4.25%39.26%分銷售模式（2 2）占公司營業收入或營業利潤占公司營業收入或營業利潤 10%10%以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況以上的行業、產品、地區、銷售模式的情況 適用 不適用 單位：元 營業收入 營業成本 毛利率 營業收入比上年同期增減 營業成本比上年同期增減 毛利率比上年同期增減 分行業 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 18 房地產 3,754,247,641.40 2,368,645,311.03 36.91

47、%-46.80%-48.29%1.82%分產品 房地產 3,754,247,641.40 2,368,645,311.03 36.91%-46.80%-48.29%1.82%分地區 廣東地區 4,338,848,855.04 2,821,130,335.03 34.98%-12.63%-19.96%5.95%四川地區 160,873,630.12 50,569,898.24 68.57%-94.46%-96.82%23.29%分銷售模式 公司主營業務數據統計口徑在報告期發生調整的情況下，公司最近 1 年按報告期末口徑調整后的主營業務數據 適用 不適用（3 3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入公

48、司實物銷售收入是否大于勞務收入 是 否 行業分類 項目 單位 2024 年 2023 年 同比增減 房地產 銷售金額 億元 151.07 91.52 65.07%新開工面積 萬平方米 3.56 21.35-83.33%房地產庫存 億元 183.36 216.38-15.26%相關數據同比發生變動 30%以上的原因說明 適用 不適用 銷售金額增幅較大主要原因是本期深圳地區產品（含代建項目）銷售較多，疊加銷售單價較高，銷售金額大幅上漲，提升公司整體銷售額。新開工面積降幅較大主要原因是公司控制開發節奏，集中精力專注于已開發項目。（4 4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況公

49、司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況 適用 不適用（5 5）營業成本構成營業成本構成 單位：元 行業分類 2024 年 2023 年 同比增減 金額 占營業成本比重 金額 占營業成本比重 房地產 2,368,645,311.03 85.32%4,580,362,767.03 91.39%-48.29%服務 242,433,081.48 8.73%252,808,300.74 5.04%-4.10%酒店 210,492,919.16 7.58%217,022,089.90 4.33%-3.01%施工 64,135,744.90 2.31%171,545,925.36 3.4

50、2%-62.61%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 19 內部抵消-109,665,503.64-3.95%-209,816,726.72-4.19%47.73%（6 6）報告期內合并范圍是否發生變動報告期內合并范圍是否發生變動 是 否 本公司 2024 年度納入合并財務報表合并范圍的子公司共 73 戶，比上年度減少 4 戶，詳細情況參見 2024 年度審計報告中的財務報表附注“（六）合并范圍的變更”。（7 7）公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況公司報告期內業務、產品或服務發生重大變化或調整有關情況 適用 不適用（8 8）主要銷售客戶和主要供應商情況

51、主要銷售客戶和主要供應商情況 公司主要銷售客戶情況 前五名客戶合計銷售金額（元）612,968,413.36 前五名客戶合計銷售金額占年度銷售總額比例 14.18%前五名客戶銷售額中關聯方銷售額占年度銷售總額比例 1.49%公司前 5 大客戶資料 序號 客戶名稱 銷售額（元）占年度銷售總額比例 1 客戶 1 412,960,632.11 9.55%2 客戶 2 76,731,158.27 1.77%3 客戶 3 64,255,208.61 1.49%4 客戶 4 34,930,422.94 0.81%5 客戶 5 24,090,991.43 0.56%合計-612,968,413.36 14.

52、18%主要客戶其他情況說明 適用 不適用 公司主要供應商情況 前五名供應商合計采購金額（元）893,782,279.53 前五名供應商合計采購金額占年度采購總額比例 75.95%前五名供應商采購額中關聯方采購額占年度采購總額比例 0.61%公司前 5 名供應商資料 序號 供應商名稱 采購額（元）占年度采購總額比例 1 中航建筑工程有限公司 853,449,758.05 72.53%2 供應商 2 14,737,324.19 1.25%3 供應商 3 10,158,739.34 0.86%4 供應商 4 7,896,795.10 0.67%5 供應商 5 7,539,662.85 0.64%合計

53、-893,782,279.53 75.95%主要供應商其他情況說明 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 20 適用 不適用 3 3、費用、費用 單位：元 2024 年 2023 年 同比增減 重大變動說明 銷售費用 313,115,842.48 316,500,953.85-1.07%無重大變化 管理費用 233,422,003.29 283,860,118.66-17.77%無重大變化 財務費用 682,357,333.96 530,398,676.74 28.65%因在建項目規?？s減，相關利息資本化比例下降 研發費用 7,127,783.10 9,153,469.46

54、-22.13%無重大變化 4 4、研發投入、研發投入 適用 不適用 主要研發項目名稱 項目目的 項目進展 擬達到的目標 預計對公司未來發展的影響 綠色建筑動態空氣凈化技術的研發 現有綠色建筑通風技術在實際應用中缺乏高效的除濕功能模塊，無法有效去除室內空氣中的濕氣問題，導致室內空氣質量下降和舒適度降低。為此，本項目通過研發綠色建筑動態引風除濕凈化技術，研發集成高效除濕、智能風向調節及自動清潔功能于一體的新型節能通風設備，采用多級干燥組件結合電加熱絲實現快速脫水再生，確保長期穩定運行。顯著提升室內空氣質量和舒適度，維護成本低，為綠色建筑提供更加完善的解決方案。研發項目已完成，相關技術申請了 1 項

55、發明專利：一種綠色建筑節能通風設備。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。1、通過在引風筒內部設置多個干燥盒，每個干燥盒內置不同類型的干燥劑，如硅膠、分子篩和活性炭?？諝庖来瓮ㄟ^各個干燥盒，每種干燥劑針對特定濕度范圍進行高效吸附。通過控制各干燥盒的開啟順序和時間，實現動態調節除濕效果。2、在最后一個干燥盒后增設 HEPA 過濾器，進一步去除空氣中殘留的微小顆粒物。通過在內層管與外層管間設置電加熱絲，外層管直接加熱干燥劑，內層管導入加熱氣流并通過噴氣口噴射干燥劑，內外結合實現干燥劑的加熱脫水再生。本項目為企業自研課題，項目成果為綠色建筑節能通風設備及引風除濕空氣凈化技術，有效防止霉菌和細菌滋生，

56、提高室內空氣質量與舒適度，具有良好的社會、經濟效益。自適應智能墻板掛件鎖緊技術研發 現有墻板掛件拆裝裝置在面對不同規格緊固件時，需頻繁更換工具，導致工作效率低且操作不便。為此，研發一種自適應智能墻板掛件鎖緊技術，通過集成驅動件、活動件及鎖定件，實現自動調整夾持空間，適應多種尺研發項目已完成，相關技術申請了 1 項發明專利：一種墻板掛件拆裝裝置。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。1、通過設計多組鎖定塊和限位板，利用渦狀條與弧形限位槽的配合，實現鎖定塊沿活動環板徑向的精確移動。驅動件帶動鎖定桿旋轉，調節盤上的渦狀條推動鎖定塊朝向或背離活動環板中心移動，形成可變直徑的夾持空間，適本項目為企業自研

57、課題，項目成果為自適應智能墻板掛件鎖緊技術，實現對不同規格緊固件的適配，提高拆裝效率和精度，具有良好的社會、經濟效益。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 21 寸緊固件，提高拆裝效率和精度。該裝置配備壓力檢測器，確保夾持力適中，避免損壞緊固件，同時具備自鎖功能，保證操作穩定可靠。此項目完成后，不僅提升企業生產效率，降低人工成本，還能顯著改善用戶體驗，增強市場競爭力。配不同規格的緊固件。2、在防滑片上開設安裝槽，內置壓力檢測器，實時監測限位板對緊固件施加的壓力。當壓力達到預設閾值時，壓力檢測器發送信號給驅動件，使其停止轉動。同時，通過調整驅動件的轉速和方向，動態調節夾持力，

58、確保緊固件穩定夾持。防火型護墻板多維調節安裝技術研發 現有護墻板安裝連接裝置在實際應用中存在安裝位置調整困難、操作繁瑣及穩定性不足等問題，主要原因是傳統結構設計缺乏靈活性與穩固性。為此，研發一種防火型護墻板多維調節安裝技術，實現精準高效的位置調整。該裝置不僅能顯著提高護墻板安裝的靈活性和準確性，還能有效降低施工成本，提升整體裝修質量。研發項目已完成，相關技術申請了 1 項發明專利：一種護墻板連接裝置。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過墻板連接件、墻體連接件、調整連接件與提升件形成的連接結構，墻板連接件連接護墻板，墻體連接件連接墻體，調整連接件連接二者且連接部可在墻體連接件的調節滑槽滑動

59、，提升件的提升螺桿與第二連接部螺紋連接，轉動操作板帶動提升螺桿改變連接部與墻體連接件豎直距離，實現水平、豎直及縱向三向微調多向位調整。本項目為企業自研課題，項目成果為防火型護墻板多維調節安裝技術，實現護墻板在不同墻面條件下的精確安裝與調整，顯著提升了護墻板的安裝精度和穩定性，確保了墻面平整度，具有良好的社會、經濟效益。豎向排水園林植草溝技術研發 園林用生態植草溝現有技術在雨量較大時雨水過濾不足，原因是雨水主要靠表面植被過濾，雨量大會淹沒植被。為此，研發一種優化植草溝內部結構及排水裝置。有效提升雨水過濾能力，減少植被因水淹死亡情況，增強產品競爭力，為園林工程提供更優質的植草溝解決方案。研發項目已

60、完成，相關技術已進行驗收前期的試驗、驗證、優化。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。1、在溝槽內自下而上設置素土夯實層、礫石排水層、砂層、種植土層和植被層，通過豎向設置的排水管將雨水導入砂層，砂層與礫石排水層間設織物層，雨水經砂層、織物層、礫石排水層過濾排放，雨水高于排水管頂端時流入砂層。2、圓柱閥芯置于排水管內，閥芯頂端設漂浮件，側壁設進水孔，底部設排水孔，雨量小閥芯堵住管口，雨量大水位超漂浮件時，閥芯上浮使進水孔露出進水。本項目為企業自研課題，項目成果為豎向排水園林植草溝技術，實現雨水快速導流與高效過濾，圓柱閥芯及漂浮件設計創新，實現在不同雨量條件下的自動啟閉功能，具有良好的社會、經濟效

61、益。滾柱可移動墻板體系的研發 現有可移動墻板系統在推行過程中易受阻，主要原因是墻板自重較大及滑動接觸面粗糙度較高。為此，研發一種滾柱可移動墻板體系，通過研發項目已完成，相關技術申請了 1 項發明專利：一種可移動墻板系統。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。1、在底部框架凹槽內設置滾筒，滾筒經轉桿與底部框架滑動且轉動連接，在底部框架凹槽側壁內布設彈性氣囊，彈性氣囊沿框架長度方向延伸且本項目為企業自研課題，項目成果為滾柱可移動墻板結構體系，實現墻板與底部框架間的滑動摩擦轉換為滾動摩擦，杠桿組件與鎖定組件創深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 22 改進底部框架結構減少摩擦、增

62、加定位鎖定結構穩固墻板。整體墻板結構體系不僅提高墻板安裝效率，減少人工操作難度，還增強墻面的整體穩定性和安全性，提升施工質量和用戶體驗。位于轉桿下方，通過外接供氣設備向彈性氣囊充氣，使氣囊膨脹頂升轉桿從而頂起滾筒，形成連續的滾動接觸面。2、通過鎖定塊與墻板上的鎖定孔配合，進一步加固了墻板的位置穩定性，防止了墻板在移動過程中的意外滑動，提高了施工安全性。新，達成墻板位置精準鎖定與快速解鎖，具有良好的社會、經濟效益。景觀園林護坡砌塊技術研發 針對現有生態護坡結構中水泥砌塊因長期受水侵蝕導致底部泥土流失、塌陷及懸空現象，影響護坡穩定性和美觀性的問題，研發一種基于可脫離式卡接設計的新型景觀園林護坡結構

63、?？商嵘o坡結構穩定性，減少因局部塌陷對整體的影響，增強產品競爭力，為行業提供更可靠的護坡解決方案。研發項目已完成，相關技術已進行驗收前期的試驗、驗證、優化。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。在砌塊側面設置特殊結構的外卡環與內卡塊，外卡環由弧形整擋板、弧形半擋板組成，內卡塊置于其中部。內卡塊上下端設導向凸起，中部寬度大于外卡環開口寬度。通過內卡塊與外卡環的擠壓使外卡環變形，從而實現內卡塊移出，達成砌塊可脫離式連接。本項目為企業自研課題，項目成果為景觀園林護坡砌塊技術，砌塊可脫離式卡接結構創新，實現相鄰砌塊的分離，避免相鄰砌塊移位或掉落，提高坡面保護效果，具有良好的社會、經濟效益。磁吸式墻板

64、安裝結構技術研發 現有墻板安裝方式存在施工工序繁瑣、施工效率低、粘貼材料不環保且易老化的問題，導致墻板安裝質量不高。為此，研發一種磁吸式新型墻板安裝結構及安裝方法，通過磁體與彈性固定套結合實現墻板快速吸附安裝。該技術方案不僅顯著提升墻板安裝的便捷性和穩定性，還有效延長了墻板使用壽命，大幅提高裝修質量和工作效率，推動行業技術進步。研發項目已完成，相關技術已進行驗收前期的試驗、驗證、優化。相關技術已應用于我公司實際工程項目中。通過將磁體緊固于彈性材料制成的固定套內腔，把固定套安裝于墻板板體的吸附槽，使磁體部分凸出或齊平于吸附槽，制備出具有吸附性的墻板組件，再將鐵磁性的墻支架組件豎直設置，通過磁體與

65、墻支架組件的吸附作用，實現墻板組件的安裝。本項目為企業自研課題，項目成果為磁吸式墻板安裝結構技術，磁吸式墻板安裝結構創新，實現墻板快速、穩固地吸附于具有鐵磁性的墻支架組件，顯著提升墻板安裝的便捷性和可靠性，具有良好的社會、經濟效益。公司研發人員情況 2024 年 2023 年 變動比例 研發人員數量（人）18 20-10.00%研發人員數量占比 0.79%0.82%-0.03%研發人員學歷結構 本科 13 16-18.75%碩士 2 2 0.00%大專 3 2 50.00%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 23 研發人員年齡構成 3040 歲 7 12-41.67%41

66、60 歲 11 8 37.50%公司研發投入情況 2024 年 2023 年 變動比例 研發投入金額（元）7,127,783.10 9,153,469.46-22.13%研發投入占營業收入比例 0.16%0.12%0.04%研發投入資本化的金額（元）0.00 0.00 0.00%資本化研發投入占研發投入的比例 0.00%0.00%0.00%公司研發人員構成發生重大變化的原因及影響 適用 不適用 研發投入總額占營業收入的比重較上年發生顯著變化的原因 適用 不適用 研發投入資本化率大幅變動的原因及其合理性說明 適用 不適用 5 5、現金流、現金流 單位：元 項目 2024 年 2023 年 同比增

67、減 經營活動現金流入小計 9,396,511,593.68 4,792,525,474.29 96.07%經營活動現金流出小計 3,740,280,340.93 3,440,610,525.40 8.71%經營活動產生的現金流量凈額 5,656,231,252.75 1,351,914,948.89 318.39%投資活動現金流入小計 498,335,713.26 903,733,131.96-44.86%投資活動現金流出小計 418,256,184.99 857,683,608.50-51.23%投資活動產生的現金流量凈額 80,079,528.27 46,049,523.46 73.90%

68、籌資活動現金流入小計 1,053,885,696.00 3,782,049,854.77-72.13%籌資活動現金流出小計 3,929,025,272.51 5,300,358,744.71-25.87%籌資活動產生的現金流量凈額-2,875,139,576.51-1,518,308,889.94-89.36%現金及現金等價物凈增加額 2,861,209,639.73-120,313,590.00 2,478.13%相關數據同比發生重大變動的主要影響因素說明 適用 不適用(1)2024 年度經營活動產生的現金流量凈額為 565,623.13 萬元，較上年同期增加 430,431.63 萬元，增

69、幅 318.39%，主要原因是本期銷售回款較上年同期增加；(2)2024 年度投資活動產生的現金流量凈額為 8,007.95 萬元，較上年同期增加 3,403.00 萬元，增幅 73.90%，主要原因是本期處置子公司收到的現金較上年同期增加；深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 24(3)2024 年度籌資活動產生的現金流量凈額為-287,513.96 萬元，較上年同期減少 135,683.07 萬元，減幅 89.36%。主要原因是本期歸還合伙企業優先級合伙人借款較上年同期增加；上述原因導致公司 2024 年度現金及現金等價物的凈增加額 286,120.96 萬元,較上年同

70、期增加 298,152.32 萬元，增幅2,478.13%。報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明 適用 不適用 報告期內公司經營活動產生的現金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的主要原因如下：房地產行業均采取預售模式，項目的現金流入與其利潤結算周期存在一定的時間差；凈利潤計算包含折舊、攤銷、資產減值等非現金支出項目，這些項目減少利潤但不影響經營活動現金流。五、非主營業務分析五、非主營業務分析 適用 不適用 單位：元 金額 占利潤總額比例 形成原因說明 是否具有可持續性 投資收益-42,706,639.75 1.89%對聯合營單位權益法核算的投資收益及處置子公司

71、投資收益 否 公允價值變動損益 0.00 0.00%否 資產減值-1,771,611,741.33 78.59%計提存貨、長期股權投資、投資性房地產、合同取得成本減值準備 否 營業外收入 8,471,993.35-0.38%違約金收入及政府補助 否 營業外支出 174,175,417.15-7.73%滯納金、違約金支出 否 其他收益 2,960,493.98-0.13%政府補助以及個稅手續費返還 否 六、資產及負債狀況分析六、資產及負債狀況分析 1 1、資產構成重大變動情況、資產構成重大變動情況 單位：元 2024 年末 2024 年初 比重增減 重大變動說明 金額 占總資產比例 金額 占總資

72、產比例 貨幣資金 3,671,973,073.10 11.99%834,603,532.60 2.70%9.29%主要是銷售回款增加所致 應收賬款 314,948,297.72 1.03%230,033,948.71 0.74%0.29%無重大變化 合同資產 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%無重大變化 存貨 18,390,893,348.61 60.04%21,699,110,837.65 70.12%-10.08%主要是項目建設進度放緩，深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 25 工程開發支出減少所致 投資性房地產 2,811,348,332.71 9.

73、18%1,981,328,510.43 6.40%2.78%無重大變化 長期股權投資 228,934,788.05 0.75%470,773,002.31 1.52%-0.77%無重大變化 固定資產 862,481,352.54 2.82%923,057,063.42 2.98%-0.16%無重大變化 在建工程 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%無重大變化 使用權資產 15,055,474.43 0.05%28,061,219.90 0.09%-0.04%無重大變化 短期借款 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%無重大變化 合同負債 7,231,504,987.8

74、9 23.61%2,956,083,481.19 9.55%14.06%主要是預售房款增加所致 長期借款 6,279,778,535.39 20.50%5,917,244,177.81 19.12%1.38%無重大變化 租賃負債 7,851,980.69 0.03%14,372,744.62 0.05%-0.02%無重大變化 一年內到期的非流動負債 2,143,053,206.48 7.00%2,811,038,838.76 9.08%-2.08%無重大變化 其他非流動負債 2,409,752,763.35 7.87%4,409,752,763.35 14.25%-6.38%主要是本期歸還非金

75、融機構借款所致 境外資產占比較高 適用 不適用 2 2、以公允價值計量的資產和負債、以公允價值計量的資產和負債 適用 不適用 單位：元 項目 期初數 本期公允價值變動損益 計入權益的累計公允價值變動 本期計提的減值 本期購買金額 本期出售金額 其他變動 期末數 金融資產 1.交易性金融資產（不含衍生金融資產）0.00 0.00 2.衍生金融資產 0.00 0.00 3.其他債權投資 0.00 0.00 4.其他權益工具投資 933,500.00 933,500.00 5.其他非流動金融資產 0.00 0.00 金融資產933,500.00 933,500.00 深圳市中洲投資控股股份有限公司

76、2024 年年度報告全文 26 小計 上述合計 933,500.00 933,500.00 金融負債 0.00 0.00 其他變動的內容 報告期內公司主要資產計量屬性是否發生重大變化 是 否 3 3、截至報告期末的資產權利受限情況、截至報告期末的資產權利受限情況 本公司受限資產主要為債務融資設立的抵押資產。截至 2024 年 12 月 31 日，公司所有權受限制的資產賬面價值合計73.15 億元，詳細情況如下：項目 本年年末賬面價值（元）受限原因 貨幣資金 28,404,607.33 借款保證金、保函保證金及司法凍結資金 存貨 3,904,225,764.57 用于借款抵押 投資性房地產 1,

77、997,780,809.27 用于借款抵押 固定資產 765,437,463.16 用于借款抵押 長期股權投資(注)619,584,193.80 用于借款質押及擔保 合計 7,315,432,838.13 注：系本集團以子公司股權作為借款質押物。七、投資狀況分析七、投資狀況分析 1 1、總體情況、總體情況 適用 不適用 報告期投資額（元）上年同期投資額（元）變動幅度 173,000,000.00 500,000,000.00-65.40%2 2、報告期內獲取的重大的股權投資情況、報告期內獲取的重大的股權投資情況 適用 不適用 單位：元 被投資公司名稱 主要業務 投資方式 投資金額 持股比例 資

78、金來源 合作方 投資期限 產品類型 截至資產負債表日的進展情預計收益 本期投資盈虧 是否涉訴 披露日期（如有）披露索引（如有）深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 27 況 重慶洲立房地產有限公司 房地產開發 增資 173,000,000.00 100.00%自有資金 無 永久 住宅 已完成 0.00-15,145,231.79 否 無 合計-173,000,000.00-0.00-15,145,231.79-3 3、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況、報告期內正在進行的重大的非股權投資情況 適用 不適用 4 4、金融資產投資、金融資產投資 （1 1）證券投資情況證券投

79、資情況 適用 不適用 公司報告期不存在證券投資。（2 2）衍生品投資情況衍生品投資情況 適用 不適用 公司報告期不存在衍生品投資。5 5、募集資金使用情況、募集資金使用情況 適用 不適用 公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產和股權出售八、重大資產和股權出售 1 1、出售重大資產情況、出售重大資產情況 適用 不適用 公司報告期未出售重大資產。2 2、出售重大股權情況、出售重大股權情況 適用 不適用 交易對方 被出售股權 出售日 交易價格（萬元）本期初起至出售日該股權為出售對公司的影響 股權出售為上市公司貢獻的股權出售定價原則 是否為關聯交易 與交易對方的關聯關系 所涉及的股權是否已全部過是

80、否按計劃如期實施，如未披露日期 披露索引 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 28 上市公司貢獻的凈利潤（萬元）凈利潤占凈利潤總額的比例 戶 按計劃實施，應當說明原因及公司已采取的措施 上海澤宜實業有限公司 無錫洲樾房地產有限公司100%股權 2024年 11月 27日 7,097.28-3,307.58 減少歸母凈利潤3,862.83萬元 1.91%以公司估值為基礎，協商確定 否 不存在關聯關系 是 是 不適用 九、主要控股參股公司分析九、主要控股參股公司分析 適用 不適用 主要子公司及對公司凈利潤影響達 10%以上的參股公司情況 單位：元 公司名稱 公司類型 主要業務

81、 注冊資本 總資產 凈資產 營業收入 營業利潤 凈利潤 深圳市長城物流有限公司 子公司 房地產開發 15,000 萬元 6,240,589,321.56-27,615,818.21 1,546,119,271.35 303,335,915.16 217,239,905.25 惠州市銀泰達實業有限公司 子公司 房地產開發 5,000 萬元 2,216,415,715.09-579,370,241.82 611,107,869.24-87,215,278.92-329,367,954.27 惠州惠興房地產有限公司 子公司 房地產開發 5,000 萬元 841,466,207.55 35,508,6

82、99.40 2,053,169.59-184,846,539.51-208,212,286.08 惠州創佳房地產有限公司 子公司 房地產開發 1,000 萬元 1,533,151,537.19-446,526,763.51 106,038,917.08-233,261,430.57-239,243,771.92 廣州南沙區投元置業有限公司 子公司 房地產開發 5,000 萬元 736,876,805.27-1,353,600,980.31 0.00-457,378,711.39-679,037,704.56 寶麗房產(惠州)有限公司 子公司 房地產開發 3,850 萬元 868,496,746

83、.55-703,503,307.41 245,057,225.70-355,124,795.95-355,022,877.37 東莞市洲榮房地產有限公司 子公司 房地產開發 10,000 萬元 767,667,298.04-127,075,661.96 0.00-206,524,654.55-206,642,311.35 報告期內取得和處置子公司的情況 適用 不適用 公司名稱 報告期內取得和處置子公司方式 對整體生產經營和業績的影響 無錫洲樾房地產有限公司 出售 無重大影響 無錫中洲房地產有限公司 出售 無重大影響 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 29 嘉興洲禾房地產

84、有限公司 出售 無重大影響 主要控股參股公司情況說明 公司名稱 公司類型 凈利潤 占歸屬母公司凈利潤的比例 主要原因 深圳市長城物流有限公司 子公司 217,239,905.25-10.73%中洲坊創意中心 03 地塊竣工結轉收入 東莞市洲榮房地產有限公司 子公司 -206,642,311.35 10.21%計提存貨跌價準備 惠州惠興房地產有限公司 子公司 -208,212,286.08 10.28%計提存貨跌價準備 惠州創佳房地產有限公司 子公司 -239,243,771.92 11.82%計提存貨跌價準備 惠州市銀泰達實業有限公司 子公司 -329,367,954.27 16.27%計提存

85、貨跌價準備 寶麗房產(惠州)有限公司 子公司 -355,022,877.37 17.53%計提存貨跌價準備 廣州南沙區投元置業有限公司 子公司 -679,037,704.56 33.54%計提存貨跌價準備 十、公司控制的結構化主體情況十、公司控制的結構化主體情況 適用 不適用 十一、公司未來發展的展望十一、公司未來發展的展望 （一）行業格局與趨勢 政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為 2025 年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。2025 年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”發展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房

86、地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。在這一背景下，我們可以預見以下趨勢：1、行業政策方面：政策將保持延續性，下階段有望繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開，加快政策落實。促進需求方面，一是加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是一線城市限制性政策有望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期；三是加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。優化供給方面，重點或在于去庫存政策的加快落地推進，一是專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動土地“去庫存”；二是完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化；三是盤活商辦用房改為租賃住房等。

87、另外，“好房子”建設、項目融資“白名單”等或也將是政策聚焦點。2、市場方面：基于“止跌回穩”的政策持續落地，需求側信心逐步恢復，2025 年商品房銷售有望企穩，預計全年面積、金額止跌持平。（二）2025 年重點工作 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 30 2024 年在房地產行業利好政策的推動下，公司取得了良好的銷售成績，2025 年公司將“馭勢穩進，砥礪前行”，重點推進以下工作：1、聚力攻堅搶抓銷售 2025 年，公司將堅持以銷售為核心目標，深化“一城一策”和“一盤一策”的策略，全面推動全民營銷模式。通過線上線下聯動，提升項目曝光度和客戶轉化率，加快重點項目及庫存去化

88、速度。2、穩中求進平衡現金流 2024 年，深圳出臺了“個人住房按揭貸款需在主體封頂后才能放款”的政策，這對房企的銷售回款產生了一定影響。因此，2025 年公司將進一步加強現金儲備，提升風險應對能力，確?，F金流健康運轉。地產板塊將重點推進銷售回款工作；資產板塊則需主動擔當，積極作為，為控股公司貢獻穩定的現金流支持。融資工作仍將繼續是今年的核心任務之一，公司將持續優化現有項目的貸款配套，降低融資成本，同時積極探索多元化融資渠道，為未來發展提供充足的資金保障。3、齊心協力保障交付 2025 年，公司多個重大項目將進入交付階段。公司將嚴格把控運營節點，確保項目按時交付，同時堅守品質底線，力求以優質的

89、產品和服務贏得客戶信賴，進一步提升中洲品牌的市場影響力。4、匠心打造優質產品 隨著房地產行業的轉型，居民的居住需求已從“有房住”向“住好房”轉變，產品力成為未來行業競爭的關鍵。公司將以工匠精神為核心，精心打磨每一個項目，致力于實現業主心中“美好人居”的理想，用高品質產品贏得市場認可。5、長期資產價值提升 存量物業是公司長期發展的重要支撐。2025 年，公司將加強資產板塊經營性物業的管理和運營，通過優化資產結構和提升運營效率，為公司創造持續穩定的收入和現金流。（三）可能面對的風險與對策 1、市場風險 2024 年商品房銷售面積同比下降 13%的背景下，行業正經歷結構性重構。2025 年全國房地產

90、市場銷售規?；謴腿悦媾R挑戰。為此，公司要立足主動應變、積極應變，加強對政策及市場研判，及時調整、迅速應變，降低公司經營風險。2、融資風險 房企融資支持政策邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，2025 年，公司融資仍面臨多重挑戰。為此，公司將繼續拓寬融資渠道、優化融資結構，抓住市場及政策窗口期，確保公司現金流安全。（四）公司改善投資價值的相關舉措 在新的行業形勢下，公司將堅持穩健經營、規范運作，努力提升公司投資價值。公司將及時調整經營策略以適應外部環境的變化，對外促銷售、保交付、穩現金流，樹立公司品牌信譽；對內提質增效嚴抓內控，提高公司組織運營能力。深圳市中洲投資控股股份有限公司 20

91、24 年年度報告全文 31 此外，公司還將繼續做好信息披露，建設與投資者良好的溝通渠道，積極響應投資者對公司的合理反饋和要求，提升資本市場對公司的信任度。公司將持續研究資本市場政策，緊跟監管要求，結合公司的實際情況，研究其他改善公司投資價值的相關舉措。十二、報告期內接待調研、溝通、采訪等活動十二、報告期內接待調研、溝通、采訪等活動 適用 不適用 接待時間 接待地點 接待方式 接待對象類型 接待對象 談論的主要內容及提供的資料 調研的基本情況索引 2024 年 1-12 月 深圳 電話溝通 個人 個人投資者 公司經營情況 個人 2024 年 1-12 月 深圳 其他 個人 個人投資者 公司經營情

92、況 深交所互動易平臺 十三、市值管理制度和估值提升計劃的制定落實情況十三、市值管理制度和估值提升計劃的制定落實情況 公司是否制定了市值管理制度。是 否 公司是否披露了估值提升計劃。是 否 為提升公司投資價值和股東回報能力，推動公司投資價值合理反映公司質量，增強投資者信心、維護全體股東利益，促進公司高質量發展，公司制定估值提升計劃。具體內容如下：（一）中洲控股將聚焦主營業務，堅持通過優化資產結構、強化主業盈利能力，努力實現凈利潤扭虧為盈。一方面，對現有資產進行全面梳理和優化，集中資源供給公司重點優質項目，提高資產運營效率，合理處置低效資產；另一方面，聚焦核心業務，提升項目開發質量和銷售速度，增加

93、主營業務收入，優化成本結構，逐步提升公司的盈利能力，為公司的長期發展奠定堅實基礎。公司將優先保障高周轉項目的資金投入，建立項目進度跟蹤機制，加強與施工各方的溝通協調，及時解決項目建設過程中出現的問題，力爭 2025 年完成關鍵項目竣工結算。在項目建設過程中，嚴格把控工程質量，按照相關標準和規范進行施工，確保交付的產品符合客戶要求。同時，優化項目驗收流程，提高工作效率，盡快實現項目交付，及時確認收入，提升公司的收入規模和現金流水平。未來公司將進一步優化投資策略，聚焦一線及核心二線城市優質地塊。這些城市經濟發展水平較高，人口流入量大，房地產市場需求相對穩定，具有較高的投資價值。在項目篩選過程中，加

94、強市場調研和項目可行性研究，充分考慮項目的地理位置、周邊配套、市場供需等因素，提高投資決策的科學性和準確性。對于擬投資項目，建立嚴格的風險評估機制，對項目的收益、成本、資金回籠等方面進行全面評估，確保項目投資回報符合公司預期。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 32（二）重視股東回報，共享發展成果，公司將通過持續且合理比例的現金分紅來回報股東，與投資者共享公司經營成果。公司自上市以來，一直嚴格按照中國證監會的相關法規要求通過符合法定比例的現金分紅來回饋全體股東，與全體股東共享公司的經營成果。公司章程中明確規定在滿足現金分紅條件的前提下，每年以現金方式分配的利潤應不低于當年

95、實現的可供分配利潤的 10%。具體實施過程中，公司將綜合考慮當年的盈利狀況、資金需求以及未來發展規劃等因素，確保分紅政策的穩定性和可持續性。通過合理的現金分紅，向投資者傳遞公司良好的經營狀況和發展信心，增強投資者對公司的認同感和忠誠度。（三）加強投資者溝通，提升價值傳遞。公司將不斷強化投資者關系管理機制，切實維護廣大投資者的合法權益。通過股東大會、業績說明會，積極回復投資者的提問和訴求；重視與投資者的溝通交流，通過直接與投資者對話、投資者電話、互動易等溝通方式，進一步增進外界對公司的了解；不斷完善投資者關系管理的工作機制，制定與投資者交流的計劃安排，圍繞公司定期報告、戰略規劃、經營狀況、重大項

96、目等資本市場高度關切的問題，定期與投資者開展深入交流，正確引導市場預期。（四）聚焦市場關注，強化信息披露。公司將繼續嚴格按照公司法證券法等法律法規和有關規定，不斷優化和提高信息披露質量。從投資者的需求出發，切實加強信息披露的主動性、有效性、規范性和及時性。（五）加強對上市公司市值、市盈率、市凈率等公司估值指標及上述指標行業平均水平的具體監測預警安排，加強公司輿情監測分析，密切關注各類媒體報道和市場傳聞，發現可能對投資者決策或者上市公司股票交易價格產生較大影響的，及時向公司董事會報告。公司根據實際情況及時發布澄清公告，或在法律法規許可的范圍內通過官方聲明等合法合規方式予以回應。綜上，公司將牢固樹

97、立以投資者為本的核心理念，認真落實估值提升計劃，立足于公司長期、可持續、健康、高質量發展，強化責任擔當，切實維護廣大投資者利益。十四、十四、“質量回報雙提升質量回報雙提升”行動方案貫徹落實情況行動方案貫徹落實情況 公司是否披露了“質量回報雙提升”行動方案公告。是 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 33 第四節第四節 公司治理公司治理 一、公司治理的基本狀況一、公司治理的基本狀況 公司一直嚴格按照公司法、證券法、股票上市規則等法律法規和本公司章程的相關規定，結合公司實際情況，持續完善法人治理結構，強化規范運作意識，提高公司治理水平。公司治理的實際狀況與法律、行政法規和

98、中國證監會發布的關于上市公司治理的規定是否存在重大差異 是 否 公司治理的實際狀況與法律、行政法規和中國證監會發布的關于上市公司治理的規定不存在重大差異。二、公司相對于控股股東、實際控制人在保證公司資產、人員、財務、機構、業務等方面二、公司相對于控股股東、實際控制人在保證公司資產、人員、財務、機構、業務等方面的獨立情況的獨立情況 公司相對于控股股東在業務、人員、機構、財務等方面完全獨立。三、同業競爭情況三、同業競爭情況 適用 不適用 問題類型 與上市公司的關聯關系類型 公司名稱 公司性質 問題成因 解決措施 工作進度及后續計劃 同業競爭 控股股東 深圳中洲集團有限公司 其他 股權收購 出具承諾

99、 相關承諾正在履行中 四、報告期內召開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況四、報告期內召開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況 1 1、本報告期股東大會情況、本報告期股東大會情況 會議屆次 會議類型 投資者參與比例 召開日期 披露日期 會議決議 2023 年度股東大會 年度股東大會 64.79%2024 年 05 月 15日 2024 年 05 月 16日 2023 年度股東大會決議 2024 年第一次臨時股東大會 臨時股東大會 65.03%2024 年 09 月 26日 2024 年 09 月 27日 2024 年第一次臨時股東大會 2 2、表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會、表

100、決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會 適用 不適用 五、董事、監事和高級管理人員情況五、董事、監事和高級管理人員情況 1 1、基本情況、基本情況 姓名 性別 年齡 職務 任職狀態 任期起始日期 任期終止日期 期初持股數（股本期增持股份數量本期減持股份數量其他增減變動（股期末持股數（股股份增減變動的原深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 34）（股）（股）因 賈帥 男 50 董事長 現任 2020年 10月 28日 159,000 0 0 0 159,000 0 譚華森 男 62 副董事長 現任 2013年 10月 25日 556,400 0 0 0 556,400 0

101、胡偉 男 47 董事 現任 2024年 05月 15日 吳天洲 男 52 董事 現任 2013年 10月 25日 159,000 0 0 0 159,000 0 葉曉東 男 51 董事、副總裁、財務總監、董事會秘書 現任 2017年 06月 01日 葛亞南 男 57 董事、副總裁 現任 2023年 11月 17日 葉萍 女 61 獨立董事 現任 2020年 10月 28日 潘利平 男 62 獨立董事 現任 2024年 05月 15日 姚衛國 男 52 獨立董事 現任 2024年 05月 15日 申成文 男 62 董事 離任 2013年 10月 25日 2024年 05月 15日 169,500

102、 0 0 0 169,500 0 徐臘平 男 47 董事 離任 2022年 04月 27日 2024年 05月 15日 鐘鵬翼 男 69 獨立董事 離任 2017年 07月 04日 2024年 05月 15日 張英 男 50 獨立離任 20172024 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 35 董事 年 07月 04日 年 05月 15日 陳玲 女 51 監事會主席 現任 2018年 10月 11日 趙春揚 男 44 監事 現任 2013年 10月 25日 陳星 女 44 監事 現任 2017年 07月 04日 58,850 0 0 0 58,850 0 王玉林 男 54

103、 副總裁 離任 2018年 03月 05日 2024年 05月 15日 合計-1,102,750 0 0 0 1,102,750-報告期是否存在任期內董事、監事離任和高級管理人員解聘的情況 是 否 2024 年5 月 15 日，因公司董事會換屆，原董事申成文、徐臘平，原獨立董事鐘鵬翼、張英，原高級管理人員王玉林任期屆滿后離任。公司董事、監事、高級管理人員變動情況 適用 不適用 姓名 擔任的職務 類型 日期 原因 胡偉 董事 被選舉 2024 年 05 月 15 日 換屆 葉曉東 董事 被選舉 2024 年 05 月 15 日 換屆 葛亞南 董事 被選舉 2024 年 05 月 15 日 換屆

104、潘利平 獨立董事 被選舉 2024 年 05 月 15 日 換屆 姚衛國 獨立董事 被選舉 2024 年 05 月 15 日 換屆 申成文 董事 任期滿離任 2024 年 05 月 15 日 換屆 徐臘平 董事 任期滿離任 2024 年 05 月 15 日 換屆 鐘鵬翼 獨立董事 任期滿離任 2024 年 05 月 15 日 換屆 張英 獨立董事 任期滿離任 2024 年 05 月 15 日 換屆 王玉林 副總裁 任期滿離任 2024 年 05 月 15 日 換屆 2 2、任職情況、任職情況 公司現任董事、監事、高級管理人員專業背景、主要工作經歷以及目前在公司的主要職責 賈帥：2016 年 1

105、2 月至 2024 年 1 月，任中洲集團總裁；2014 年 4 月起兼任本公司董事；2020 年 10 月起任本公司董事長。譚華森：2011年4 月至 2012年 5 月任本公司總經理；2011年 4 月起任本公司董事，2014年 1 月起任本公司副董事長。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 36 胡偉，2017 年 1 月至 2021 年 1 月，任深圳中洲集團有限公司財務總監；2021 年 2 月至 2022 年 7 月，任深圳中洲集團有限公司副總裁兼財務總監；2022 年 8 月至 2024 年 3 月，任深圳中洲集團有限公司常務副總裁兼財務總監；2024 年 4

106、 月起任深圳中洲集團有限公司總裁兼財務總監。2024 年 5 月起任本公司董事。吳天洲：2006 年 6 月起任廣東省聯泰集團有限公司董事長助理；2013 年 10 月起兼任本公司董事。葉曉東：2009 年 6 月至 2015 年 10 月任中國銀行深圳市分行個人金融部總經理，其中 2015 年 1 月至 8 月兼任中國銀行深圳市分行私人銀行部總經理；2015 年 8 月至 2017 年 5 月任中國銀行深圳市分行公司金融部總經理；2017 年 6 月起任本公司副總裁、財務總監，2021 年 1 月起兼任本公司董事會秘書。2024 年 5 月起任本公司董事。葛亞南：1995 年至 2019 年

107、在上海世家裝飾實業股份有限公司，歷任副總經理、總經理；2023 年 2 月起，在本公司任董事長助理,2023 年 11 月起任本公司副總裁。2024 年 5 月起任本公司董事。葉萍：2013 年 11 月至 2018 年 9 月，任國信證券股份有限公司資產托管部總經理；2019 年 1 月至今，任深圳前海華英財富管理股份有限公司董事、董事長；2020 年 10 月起兼任本公司獨立董事。潘利平，2012 年 1 月至 2015 年 9 月，任上海航運產業基金管理有限公司副總裁；2015 年 9 月至 2023 年 8 月，任上海同華投資集團合伙人。2024 年 5 月起任本公司獨立董事。姚衛國，

108、2010 年至 2014 年任北京市中倫律師事務所深圳分所律師。2014 年至今任北京市隆安（深圳）律師事務所高級合伙人。2024 年 5 月起任本公司獨立董事。趙春揚：2007 年 6 月至今在廣東省聯泰集團有限公司財務管理中心工作，現任聯泰集團財務管理中心總監職位；2013年 7 月起任聯泰集團監事；2013 年 10 月起兼任本公司監事。陳玲：2013 年 11 月至 2016 年 6 月，任深圳市南山區審計局副局長；2016 年 6 月至今，任本公司審計與風險管理中心總經理；2017 年 7 月起任本公司職工代表監事；2018 年 10 月起任本公司監事會主席。陳星：2015 年 6

109、月至 2017 年 12 月，任本公司全資子公司深圳中洲圣廷苑酒店有限公司副總經理；2017 年 12 月至2020 年 4 月，任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司總經理；2020 年 4 月起任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司董事長兼總經理、深圳市中洲酒店管理有限公司董事長兼總經理、深圳圣廷苑酒店管理有限公司董事長兼總經理；現任公司總裁助理兼任前述職務；2017 年 7 月起任本公司職工代表監事。在股東單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 股東單位名稱 在股東單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 在股東單位是否領取報酬津貼 賈帥 深圳中洲集團有限公司 副董事長 2019 年 07 月 01日

110、否 胡偉 深圳中洲集團有限公司 總裁 2024 年 04 月 01日 是 吳天洲 廣東省聯泰集團有限公司 董事長助理 2006 年 06 月 01日 是 趙春揚 廣東省聯泰集團財務中心總監 2007 年 06 月 01 是 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 37 有限公司 日 陳星 深圳中洲集團有限公司 董事 2019 年 07 月 10日 否 葛亞南 深圳中洲集團有限公司 董事 2023 年 07 月 21日 否 在其他單位任職情況 適用 不適用 任職人員姓名 其他單位名稱 在其他單位擔任的職務 任期起始日期 任期終止日期 在其他單位是否領取報酬津貼 葉萍 深圳前海華

111、英財富管理股份有限公司 董事、董事長 2019 年 01 月 01日 是 姚衛國 北京市隆安（深圳）律師事務所 高級合伙人 2014 年 01 月 01日 是 公司現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員近三年證券監管機構處罰的情況 適用 不適用 3 3、董事、監事、高級管理人員報酬情況、董事、監事、高級管理人員報酬情況 董事、監事、高級管理人員報酬的決策程序、確定依據、實際支付情況 公司董事、監事津貼的發放標準由股東大會審議決定，在公司任職的董事、監事根據其任職崗位領取相應的薪酬。根據公司獨立董事工作細則，獨立董事不適用公司薪酬制度，領取獨立董事津貼，獨立董事因參加董事會或其它因公司業務所

112、發生的交通、住宿、辦公等正常費用支出，由公司按實際發生金額予以報銷。高級管理人員薪酬按公司第七屆董事會第七次會議審議通過的公司組織管控及薪酬體系執行。公司報告期內董事、監事和高級管理人員報酬情況 單位：萬元 姓名 性別 年齡 職務 任職狀態 從公司獲得的稅前報酬總額 是否在公司關聯方獲取報酬 賈帥 男 50 董事長 現任 154.90 否 譚華森 男 62 副董事長 現任 4.37 否 胡偉 男 47 董事 現任 2.74 是 吳天洲 男 52 董事 現任 4.37 是 申成文 男 62 董事 離任 1.64 否 徐臘平 男 47 董事 離任 0 是 葉萍 女 61 獨立董事 現任 12.5

113、否 潘利平 男 62 獨立董事 現任 7.83 否 姚衛國 男 52 獨立董事 現任 7.83 否 鐘鵬翼 男 69 獨立董事 離任 4.67 否 張英 男 50 獨立董事 離任 4.67 否 陳玲 女 51 監事會主席 現任 184.79 否 趙春揚 男 44 監事 現任 4.37 是 陳星 女 44 監事 現任 171.13 否 葉曉東 男 51 董事、副總裁、財務總監、董事會秘書 現任 272.08 否 葛亞南 男 57 董事、副總裁 現任 239.64 否 王玉林 男 54 副總裁 離任 215.3 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 38 合計-1292.8

114、3-其他情況說明 適用 不適用 報告期內公司業績虧損但董監高薪酬上漲 1、董事長、總裁賈帥 2023 年未在公司領取薪酬，2024 年中開始在公司領取薪酬。2、董事、副總裁葛亞南 2023 年 11 月受聘成為公司高管，2024 年披露整年收入。3、監事陳星因職務晉升薪酬較上一年度有所增加。六、報告期內董事履行職責的情況六、報告期內董事履行職責的情況 1 1、本報告期董事會情況、本報告期董事會情況 會議屆次 召開日期 披露日期 會議決議 第九屆董事會第十九次會議 2024 年 04 月 22 日 2024 年 04 月 24 日 第九屆董事會第十九次會議決議 第九屆董事會第二十次會議 2024

115、 年 04 月 29 日 2024 年 04 月 30 日 第九屆董事會第二十次會議決議 第十屆董事會第一次會議 2024 年 05 月 15 日 2024 年 05 月 16 日 第十屆董事會第一次會議決議 第十屆董事會第二次會議 2024 年 07 月 22 日 2024 年 07 月 23 日 第十屆董事會第二次會議決議 第十屆董事會第三次會議 2024 年 08 月 20 日 2024 年 08 月 21 日 第十屆董事會第三次會議決議 第十屆董事會第四次會議 2024 年 09 月 09 日 2024 年 09 月 10 日 第十屆董事會第四次會議決議 第十屆董事會第五次會議 202

116、4 年 09 月 26 日 2024 年 09 月 27 日 第十屆董事會第五次會議決議 第十屆董事會第六次會議 2024 年 10 月 29 日 2024 年 10 月 30 日 第十屆董事會第六次會議決議 2 2、董事出席董事會及股東大會的情況、董事出席董事會及股東大會的情況 董事出席董事會及股東大會的情況 董事姓名 本報告期應參加董事會次數 現場出席董事會次數 以通訊方式參加董事會次數 委托出席董事會次數 缺席董事會次數 是否連續兩次未親自參加董事會會議 出席股東大會次數 賈 帥 8 2 6 0 0 否 1 譚華森 8 2 6 0 0 否 1 申成文 2 1 1 0 0 否 0 吳天洲

117、8 2 6 0 0 否 0 徐臘平 2 1 1 0 0 否 0 鐘鵬翼 2 1 1 0 0 否 0 張 英 2 1 1 0 0 否 0 葉 萍 8 2 6 0 0 否 1 胡偉 6 1 5 0 0 否 1 葉曉東 6 1 5 0 0 否 2 葛亞南 6 1 5 0 0 否 1 潘利平 6 1 5 0 0 否 0 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 39 姚衛國 6 1 5 0 0 否 0 3 3、董事對公司有關事項提出異議的情況、董事對公司有關事項提出異議的情況 董事對公司有關事項是否提出異議 是 否 報告期內董事對公司有關事項未提出異議。4 4、董事履行職責的其他說明、

118、董事履行職責的其他說明 董事對公司有關建議是否被采納 是 否 董事對公司有關建議被采納或未被采納的說明 報告期內，公司董事勤勉盡責，對公司治理和經營事項積極參與討論，運用自身的專業能力和豐富經驗對決策事項提出合理的意見或建議，監督和推動董事會決議的執行，確保決策科學、及時、高效，為公司的持續穩定發展發揮了積極作用，有效維護了公司和全體股東的合法權益。七、董事會下設專門委員會在報告期內的情況七、董事會下設專門委員會在報告期內的情況 委員會名稱 成員情況 召開會議次數 召開日期 會議內容 提出的重要意見和建議 其他履行職責的情況 異議事項具體情況（如有）審計與風險管理委員會 葉萍、張英、譚華森 6

119、 2024 年 04月 22 日 1、關于2023 年度經審計財務報告的議案；2、會計師事務所 2023年度審計工作評價報告；3、關于2023 年度內部控制評價報告的議案；4、關于2023 年度重大事項檢查報告的議案；5、關于2023 年度內部審計工作報告的議案；6、關于2024 年度內部審計工作一致通過所有議案 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 40 計劃的議案。審計與風險管理委員會 葉萍、張英、譚華森 6 2024 年 04月 29 日 1、關于2024 年第一季度報告的議案；2、2024 年第一季度內部審計工作報告。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、姚

120、衛國、譚華森 6 2024 年 05月 15 日 1、關于選舉第十屆董事會審計委員會主任委員的議案。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、姚衛國、譚華森 6 2024 年 08月 20 日 1、關于2024 年半年度報告全文及摘要的議案；2、關于2024 年半年度內部審計工作報告的議案；3、關于2024 年半年度重大事項檢查報告的議案。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、姚衛國、譚華森 6 2024 年 09月 09 日 1、關于聘請 2024 年度會計師事務所的議案。一致通過所有議案 審計與風險管理委員會 葉萍、姚衛國、譚華森 6 2024 年 10月 29 日 1、關于2

121、024 年第三季度報告的議案；2、2024 年第三季度內部審計工作報告。一致通過所有議案 薪酬與考核委員會 鐘鵬翼、張英、吳天洲 2 2024 年 04月 22 日 1、關于公司高級管理人員 2023年度考核情況的議案；2、關于2023 年年度報告中披露的董事、監事、高級管理人員的薪酬情況的議案。一致通過所有議案 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 41 薪酬與考核委員會 潘利平、姚衛國、吳天洲 2 2024 年 05月 15 日 1、關于選舉第十屆董事會薪酬與考核委員會主任委員的議案。一致通過所有議案 提名委員會 張英、鐘鵬翼 2 2024 年 04月 22 日 1、關

122、于公司第十屆董事會董事候選人資格審查的議案。一致通過所有議案 提名委員會 姚衛國、潘利平、胡偉 2 2024 年 05月 15 日 1、關于選舉第十屆董事會提名委員會主任委員的議案；2、關于公司總裁人選任職資格審查的議案；3、關于公司副總裁、財務總監人選任職資格審查的議案；4、關于公司董事會秘書人選任職資格審查的議案。一致通過所有議案 八、監事會工作情況八、監事會工作情況 監事會在報告期內的監督活動中發現公司是否存在風險 是 否 監事會對報告期內的監督事項無異議。九、公司員工情況九、公司員工情況 1 1、員工數量、專業構成及教育程度、員工數量、專業構成及教育程度 報告期末母公司在職員工的數量（

123、人）61 報告期末主要子公司在職員工的數量（人）2,224 報告期末在職員工的數量合計（人）2,285 當期領取薪酬員工總人數（人）2,285 母公司及主要子公司需承擔費用的離退休職工人數（人）0 專業構成 專業構成類別 專業構成人數（人）深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 42 生產人員 1,920 銷售人員 111 技術人員 115 財務人員 40 行政人員 99 合計 2,285 教育程度 教育程度類別 數量（人）博士 1 碩士 49 本科 416 大專 641 高中及以下 1,178 合計 2,285 2 2、薪酬政策、薪酬政策 公司實行“共創、共享、共擔”的薪酬

124、激勵策略，建立了與員工崗位、工作績效和自身能力相掛鉤的薪酬激勵體系。（1）薪酬體系的基本原則包括：體現與公司發展戰略匹配、與外部市場接軌的核心獎酬理念；建立薪酬與績效關聯機制，充分體現績效激勵導向；向核心關鍵人才適度傾斜，體現崗位價值的市場差異性。（2）公司以貨幣形式支付給員工的報酬，由月工資、浮動獎金和福利三部分組成，其中：月工資根據崗位價值和市場薪酬水平確定；浮動獎金根據公司業績和員工個人績效確定；福利根據國家的法律法規（主要是指法定福利）和公司企業文化導向確定。3 3、培訓計劃、培訓計劃 2024 年公司人才發展與培養計劃以務實求進、堅定信心、協同聚勢、持續創新的方向進行，支持人才梯隊建

125、設、為公司儲備智力資本。在此過程中，通過落實各層級責任與指標，加大公司內部各部門、層級對培訓工作的精力投入；同時嚴選外部資源，挖掘線上資源，擴充內訓師隊伍；以激活團隊學習積極性、營造學習成長氛圍為目標，創造豐富的培訓類型和平臺，強調跨部門跨專業的多維交流，加強相互理解，提升協同意識，促進交叉問題的解決，實現高效管理。具體有如下四方面舉措：（1）務實求進：內容上重點加強務實型培訓，特別是在工程管理標準化與施工安全管理課程上的數量與質量；（2）堅定信心：目標上注重企業目標與個人目標的關聯，鼓勵突破和成長，聚焦各項目的交叉學習與研討；（3）協同聚勢：形式上充分搭建跨公司、跨部門、跨專業的交流，加強業

126、務間的理解，提升全局意識促成協同；深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 43（4）持續創新：模式上摸索開拓多樣化的方式，不拘泥于課堂授課、一事一訓，鼓勵在崗培訓、專業賦能培訓、線上培訓等等。4 4、勞務外包情況、勞務外包情況 適用 不適用 十、公司利潤分配及資本公積金轉增股本情況十、公司利潤分配及資本公積金轉增股本情況 報告期內利潤分配政策，特別是現金分紅政策的制定、執行或調整情況 適用 不適用 公司報告期內盈利且母公司可供股東分配利潤為正但未提出現金紅利分配預案 適用 不適用 本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本情況 適用 不適用 公司計劃年度不派發現金紅利，不送紅股，不

127、以公積金轉增股本。十一、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況十一、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況 適用 不適用 公司報告期無股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施及其實施情況。十二、報告期內的內部控制制度建設及實施情況十二、報告期內的內部控制制度建設及實施情況 1 1、內部控制建設及實施情況、內部控制建設及實施情況 根據企業內部控制基本規范及其配套指引的規定和其他內部控制監管要求（以下簡稱“企業內部控制規范體系”），結合本公司（以下簡稱“公司”）內部控制制度和評價辦法，在內部控制日常監督和專項監督的基礎上，公司對2024 年度（2024

128、年 12 月 31 日為內部控制評價報告基準日）的內部控制有效性進行了評價。按照企業內部控制規范體系的規定，建立健全和有效實施內部控制，評價其有效性，并如實披露內部控制評價報告是公司董事會的責任。監事會對董事會建立和實施內部控制進行監督。管理層負責企業內部控制的日常運行。公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并對報告內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶法律責任。公司內部控制的目標是合理保證經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，提高經營效率和效果，促進實現發展目標。由于內部控制存在的固有局限性，故僅能為實現上述

129、目標提供合理保證。此外，由于情況的變化可能導致內部控制變得不恰當，或對控制政策和程序遵循的程度降低，根據內部控制評價結果推測未來內部控制的有效性具有一定的風險。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 44 根據公司財務報告內部控制重大缺陷的認定情況，于內部控制評價報告基準日，不存在財務報告內部控制重大缺陷，董事會認為，公司已按照企業內部控制規范體系和相關規定的要求在所有重大方面保持了有效的財務報告內部控制。根據公司非財務報告內部控制重大缺陷認定情況，于內部控制評價報告基準日，公司未發現非財務報告內部控制重大缺陷。自內部控制評價報告基準日至內部控制評價報告發出日之間未發生影響內

130、部控制有效性評價結論的因素。公司已經建立的內部控制體系在完整性、合規性、有效性等方面不存在重大缺陷。2 2、報告期內發現的內部控制重大缺陷的具體情況、報告期內發現的內部控制重大缺陷的具體情況 是 否 十三、公司報告期內對子公司的管理控制情況十三、公司報告期內對子公司的管理控制情況 不適用 十四、內部控制評價報告或內部控制審計報告十四、內部控制評價報告或內部控制審計報告 1 1、內控評價報告、內控評價報告 內部控制評價報告全文披露日期 2025 年 04 月 26 日 內部控制評價報告全文披露索引 巨潮資訊網 納入評價范圍單位資產總額占公司合并財務報表資產總額的比例 100.00%納入評價范圍單

131、位營業收入占公司合并財務報表營業收入的比例 100.00%缺陷認定標準 類別 財務報告 非財務報告 定性標準（1）財務報告重大缺陷包括：公司高級管理人員舞弊；公司更正已公布財務報告中的數據達到或超過重大錯報金額；注冊會計師發現當期財務報告存在重大錯報，而內部控制在運行過程中未能發現該錯報；公司對內部控制的監督無效。（2）財務報告重要缺陷包括：未依照公認會計準則選擇和應用會計政策、未建立反舞弊程序和控制措施；對于非常規或特殊交易的賬務處理沒有建立相應的控制機制或沒有實施且沒有相應的補償性控制；對于期末財務報告過程的控制存在一項或多項缺陷且不能合理保證編制的財務報表達到真實、準確的目標。（3）財務

132、報告一般缺陷指除上述重大（1）非財務報告重大缺陷包括：嚴重違反國家法律、法規或規范性文件等，導致中央政府或監管機構的調查，并被處以罰款或罰金，同時被限令行業退出、吊銷營業執照、強制關閉等；未遵循公司集體決策程序導致重大失誤；項目出現重大工程質量問題;內部控制評價的結果中重要缺陷自報告發布日起兩年內未整改完成；重要業務缺乏制度控制或制度系統性失效；負面消息在全國范圍內流傳，引起政府部門或監管機構關注并展開調查，對企業的負面影響在較長時間內無法消除；重大訴訟（仲裁）案件的起訴或應訴，因違反訴訟（仲裁）時效的規深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 45 缺陷、重要缺陷之外的其他控

133、制缺陷。定、遺失關鍵證據、訴訟（仲裁）策略不當、未采取或及時采取訴訟（仲裁）保全措施等，導致公司無法持續經營；其他對公司造成重大影響的情形。（2）非財務報告重要缺陷包括：違反法律、法規、規章、政府政策、其他規范性文件等，導致地方政府或監管機構的調查，并被處以罰款或罰金，同時被責令停業整頓等；未遵循公司集體決策程序導致重要失誤；重要業務制度控制或系統存在缺陷；全國性媒體對負面消息進行報道，企業聲譽受到嚴重損害；重大訴訟（仲裁）案件的起訴或應訴，因違反訴訟（仲裁）時效的規定、遺失關鍵證據、訴訟（仲裁）策略不當、未采取或及時采取訴訟（仲裁）保全措施等，對公司持續經營造成嚴重影響；其他對公司造成重要影

134、響的情形。（3）非財務報告一般缺陷指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷 定量標準 財務報告重大缺陷數量（個）0 非財務報告重大缺陷數量（個）0 財務報告重要缺陷數量（個）0 非財務報告重要缺陷數量（個）0 2 2、內部控制審計報告、內部控制審計報告 適用 不適用 內部控制審計報告中的審議意見段 我們認為，中洲控股公司于 2024 年 12 月 31 日按照企業內部控制基本規范和相關規定在所有重大方面保持了有效的財務報告內部控制。內控審計報告披露情況 披露 內部控制審計報告全文披露日期 2025 年 04 月 26 日 內部控制審計報告全文披露索引 巨潮資訊網 內控審計報告意見類型 標準

135、無保留意見 非財務報告是否存在重大缺陷 否 會計師事務所是否出具非標準意見的內部控制審計報告 是 否 會計師事務所出具的內部控制審計報告與董事會的自我評價報告意見是否一致 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 46 是 否 十五、上市公司治理專項行動自查問題整改情況十五、上市公司治理專項行動自查問題整改情況 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 47 第五節第五節 環境和社會責任環境和社會責任 一、重大環保問題一、重大環保問題 上市公司及其子公司是否屬于環境保護部門公布的重點排污單位 是 否 報告期內因環境問題受到行政處罰的情況 不適用 參照重點

136、排污單位披露的其他環境信息 不適用 在報告期內為減少其碳排放所采取的措施及效果 適用 不適用 未披露其他環境信息的原因 不適用 二、社會責任情況二、社會責任情況 2024 年，中洲控股秉承“前瞻、互信、共創、共享”文化理念，積極開展多種形式的社會公益活動，履行社會責任，樹立企業社會形象。具體情況如下：（1）報告期內累計通過各種方式向各類政府機構、社會慈善組織、教育機構、綜合福利院等捐款 14.74 萬元。（2）報告期內積極組織公益活動。公司總部及旗下企業深圳公司、中洲物業等在深圳市在建在管項目開展了綠美深圳志愿者活動。（3）報告期內履行社會責任從關愛員工做起，使員工切身感受到了公司的溫暖和關愛

137、。公司通過中洲員工關愛基金、工會經費等，專項用于公司系統內員工結婚、生育、喪葬、住院等慰問活動。同時積極開展傳統節日慶祝、員工團建、生日慰問等活動，組織全體員工和退休職工體檢。三、鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興的情況三、鞏固拓展脫貧攻堅成果、鄉村振興的情況 公司報告年度暫無脫貧攻堅成果及鄉村振興計劃。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 48 第六節第六節 重要事項重要事項 一、承諾事項履行情況一、承諾事項履行情況 1 1、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內履行完畢及截至報告期末、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告

138、期內履行完畢及截至報告期末尚未履行完畢的承諾事項尚未履行完畢的承諾事項 適用 不適用 承諾事由 承諾方 承諾類型 承諾內容 承諾時間 承諾期限 履行情況 其他承諾 深圳市中洲置地有限公司;黃光苗 其他承諾 不越權干預公司經營管理活動，不侵占公司利益。2016 年 02月 26 日 持續承諾 正在履行中 其他承諾 黃光苗 關于同業競爭、關聯交易、資金占用方面的承諾 一、本人未來將以中洲控股（含其合并范圍內的子公司，下同）作為本人從事房地產開發、銷售業務的唯一平臺，本人控制的其他企業（指本人直接或間接控制的、除中洲控股合并范圍內的企業以外的企業，下同）將主要從事產業園區建設和企業孵化、基礎設施投資

139、、股權投資等其他業務；二、本人及本人控制的其他企業未來不會通過獨資、控股或合營等任何方式，新增與中洲控股構成實質性同業競爭的業務或項目，包括但不限于房地產開發與銷售、物業租賃業務等；三、對于目前存在的有一定競爭關系的業務或項目，本人及本人控制的其他企業將采取如下措施：1、房地產開發與銷售業務：在 2015 年年內將熊貓小鎮項目轉讓予中洲控股；自 2015 年 1 月 31 日起 3 年內，逐步開展將本人及本人控制的其他企業當前持有的尚未開發的土地使用權轉讓予中洲控股或無關聯第三方的工作。在中洲控股和無關聯第三方都有意向受讓該等土地使用權時，中洲控股享有優先受讓權。若未能成功轉讓予中洲控股或無關

140、聯第三方，則本人及本人控制的其他企業將委托中洲控股開發與經營該等土地。2、租賃業務：未來2015 年 06月 05 日 持續承諾 正在履行中 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 49 如果因中洲控股業務發展原因，導致本人持有中洲新天地商場、中洲中央公園三期商場部分、青島少海日韓風情商業街與中洲控股構成實質性同業競爭，則本人將向中洲控股或無關聯第三方轉讓上述資產；在中洲控股和無關聯第三方都有意向受讓上述資產時，中洲控股享有優先受讓權。四、本人控制的企業中有部分企業未實際開展房地產開發與銷售、物業租賃、酒店餐飲和工程施工業務，但其經營范圍中包含上述業務，本人作為該等企業的控股

141、股東或實際控制人，將自2015 年 1 月 31 日起 3 年內采取變更經營范圍、出售股權、注銷等方式逐步處置該等企業。五、如果本人及本人控制的其他企業從任何第三方獲得的商業機會與中洲控股所從事的業務有實質性競爭或可能有實質性競爭，則本人及本人控制的其他企業將立即通知中洲控股，并將該商業機會讓與中洲控股。六、若出現因本人及本人控制的其他企業違反上述承諾事項而導致中洲控股的合法權益受到損害之情形，本人承諾賠償中洲控股所受到的損失。七、上述承諾事項自本承諾函簽署之日起生效，至本人不再是中洲控股實際控制人時終止。其他承諾 深圳市中洲置地有限公司 關于同業競爭、關聯交易、資金占用方面的承諾 一、本公司

142、作為受黃光苗先生控制的企業，將嚴格遵守黃光苗先生于 2015年 6 月 5 日向中洲控股作出的關于避免同業競爭的承諾函。二、若出現因本公司及本公司控制的其他企業違反上述承諾事項而導致中洲控股的合法權益受到損害之情形，本公司承諾賠償中洲控股所受到的損失。三、上述承諾事項自本承諾函簽署之日起生效，至本公司不再受黃光苗先生控制時終止。2015 年 06月 05 日 持續承諾 正在履行中 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 50 承諾是否按時履行 是 如承諾超期未履行完畢的，應當詳細說明未完成履行的具體原因及下一步的工作計劃 不適用 2 2、公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍

143、處在盈利預測期間，公司就資產或項目達到原盈利預測及、公司資產或項目存在盈利預測，且報告期仍處在盈利預測期間，公司就資產或項目達到原盈利預測及其原因做出說明其原因做出說明 適用 不適用 二、控股股東及其他關聯方對上市公司的非經營性占用資金情況二、控股股東及其他關聯方對上市公司的非經營性占用資金情況 適用不適用 單位：萬元 股東或關聯人名稱 關聯關系類型 占用時間 發生原因 期初數 報告期新增占用金額 報告期償還總金額 期末數 截至年報披露日余額 預計償還方式 預計償還金額 預計償還時間（月份）是否無可行的解決方案或者雖提出解決方案但預計無法在一個月內解決 深圳市智匯城物業服務有限公司 控股股東關

144、聯人 2024年度 代墊費用 0 37.18 0 37.18 0 不適用 0 不適用 否 深圳市朗怡物業管理有限公司 控股股東關聯人 2023-2024年度 代墊費用 10.07 35.66 0 45.73 0 不適用 0 不適用 否 合計 10.07 72.84 0 82.91 0-0-期末合計值占最近一期經審計凈資產的比例 0.03%深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 51 相關決策程序 不適用 當期新增控股股東及其他關聯方非經營性資金占用情況的原因、責任人追究及董事會擬定采取措施的情況說明 因下屬公司誤判代墊費用的性質導致形成關聯方非經營性資金占用，相關資金占用款項

145、已于年報披露日前結清，且未新增非經營性占用金額。為避免此類問題再次發生，公司擬加強對公司董監高、控股股東及實際控制人等關聯方關于非經營資金占用事項的培訓，重點加強各層級管理人員、財務人員及內審人員對相關監管規則的學習，提升對非經營性資金占用的風險識別能力，保證公司的規范運作，切實維護全體股東特別是中小股東的利益。未能按計劃清償非經營性資金占用的原因、責任追究情況及董事會擬定采取的措施說明 不適用 會計師事務所對資金占用的專項審核意見 會計師事務所對非經營性資金占用及其他關聯資金往來情況匯總表所載資料與審計公司 2024 年度財務報表時所復核的會計資料和經審計的財務報表的相關內容進行了核對，在所

146、有重大方面沒有發現不一致。公司年度報告披露的控股股東及其他關聯方非經營性占用金情況與專項審核意見不一致的原因 不適用 三、違規對外擔保情況三、違規對外擔保情況 適用 不適用 公司報告期無違規對外擔保情況。四、董事會對最近一期四、董事會對最近一期“非標準審計報告非標準審計報告”相關情況的說明相關情況的說明 適用 不適用 五、董事會、監事會、獨立董事（如有）對會計師事務所本報告期五、董事會、監事會、獨立董事（如有）對會計師事務所本報告期“非標準審計報告非標準審計報告”的的說明說明 適用 不適用 六、與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正的情況說明六、與上年度財務報告相比，會

147、計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正的情況說明 適用 不適用 詳細情況參見 2024 年度審計報告中的財務報告附注“（三）重要會計政策和會計估計”。七、與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明七、與上年度財務報告相比，合并報表范圍發生變化的情況說明 適用 不適用 本公司 2024 年度納入合并財務報表合并范圍的子公司共 73 戶，比上年度減少 4 戶，詳細情況參見 2024 年度審計報告中的財務報表附注“（六）合并范圍的變更”。八、聘任、解聘會計師事務所情況八、聘任、解聘會計師事務所情況 現聘任的會計師事務所 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 52 境內會

148、計師事務所名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）境內會計師事務所報酬（萬元）280 境內會計師事務所審計服務的連續年限 8 境內會計師事務所注冊會計師姓名 彭金勇、王鴻美 境內會計師事務所注冊會計師審計服務的連續年限 彭金勇 1 年、王鴻美 1 年 當期是否改聘會計師事務所 是 否 聘請內部控制審計會計師事務所、財務顧問或保薦人情況 適用 不適用 本年度，公司聘請德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）為公司內部控制審計機構。審計費用共計人民幣 280 萬元，其中：財務報表審計費用人民幣 192 萬元，內部控制審計費用人民幣 88 萬元。以上費用包括公司財務報表審計及報告出具費用、內部控制審計

149、及報告出具費用、其他與年度審計相關的專項報告費用以及交通費、住宿費等。九、年度報告披露后面臨退市情況九、年度報告披露后面臨退市情況 適用 不適用 十、破產重整相關事項十、破產重整相關事項 適用 不適用 公司報告期未發生破產重整相關事項。十一、重大訴訟、仲裁事項十一、重大訴訟、仲裁事項 適用 不適用 1、關于惠州中洲置業有限公司訴惠州市水清木華信息技術有限公司等公司股權合作糾紛 公司子公司惠州中洲置業有限公司為本案原告，主要訴訟請求為解除幾方簽訂的股權轉讓合同，要求被告返還已支付的合作價款及利息共計人民幣 2.2 億元?；葜菔兄屑壢嗣穹ㄔ河?2021 年 11 月 4 日出具一審判決，基本支持了

150、原告主要訴訟請求：惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還合計 18,339 萬元以及以上述金額為基數，自2019 年 2 月 20 日起按年利率 15%計算計至本息清償之日的利息；惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司支付股權回購款 510 萬元；黃沖等人對上述債務承擔連帶清償責任等。判決未支持原告要求被告除利息外另行承擔違約金以及要求對被告未售物業進行折價銷售等請求。針對一審判決，雙方均已提起上訴，廣東省高級人民法院已于 2022 年9 月 21 日開庭進行了審理，并于 2023 年 11 月將案件發回惠州市中級人民法院重審，惠州市中級人民法院于 2024

151、 年 6 月20 日開庭審理，于 2024 年 12 月出具重審一審判決，基本支持了原告訴訟請求：惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司償還資金合計 17,518 萬元并支付逾期利息；惠州市水清木華信息技術有限公司應向惠州中洲置業有限公司支付包銷服務費 8,205,163.98 元及違約金；黃沖等人對上述債務承擔連帶保證責任等等。被告不服判決，已提起上訴，目前等待二審開庭審理中。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 53 2、關于惠州中洲置業有限公司訴惠州市金星泰置業有限公司等項目合作糾紛 公司子公司惠州中洲置業有限公司為本案原告，主要訴訟請求為解除幾方簽訂

152、的項目合作協議及補充協議，要求被告返還已支付的合作價款及利息共計人民幣 2.32 億元?；葜菔兄屑壢嗣穹ㄔ河?2021 年 11 月 4 日出具一審判決，基本支持了原告主要訴訟請求：確認項目合作協議及補充協議于 2020 年 1 月 19 日解除；惠州市金星泰置業有限公司、惠州市中科低碳經濟科技有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還 1.562 億元并支付資金占用費；惠州市金星泰置業有限公司應向惠州中洲置業有限公司返還股權轉讓款 1380 萬元及并支付資金占用費；黃沖等人對上述債務承擔連帶清償責任等。判決未支持原告要求被告承擔違約金等請求。針對一審判決，雙方均已提起上訴，廣東省高級人民法院已于

153、2022 年 9 月 21 日開庭進行了審理，并于 2023 年 11 月將案件發回惠州市中級人民法院重審，惠州市中級人民法院于 2024 年 6 月 20 日開庭審理，于 2024 年 12 月出具重審一審判決，基本支持了原告訴訟請求：惠州金星泰置業有限公司、惠州市中科低碳經濟科技有限公司應向惠州中洲置業有限公司償還資金合計 1.7 億元并支付違約金；黃沖等人對上述債務承擔連帶保證責任等，被告不服判決，已提起上訴，廣東省高級人民法院已于 2025 年 4 月 10 日進行了開庭審理，目前等待二審判決中。3、深業進智物流發展有限公司訴深圳市中洲投資控股股份有限公司、深圳市長城物流有限公司糾紛案

154、 公司及公司子公司深圳市長城物流有限公司（下稱“長城物流”）為本案被告。原告深業進智物流發展有限公司于2023 年 2 月起訴公司及長城物流，要求：（1）判決解除原告與公司簽訂的土地置換協議；（2）判令公司賠償因違約給原告造成的損失人民幣 124,052,190 元；（3）判令長城物流就公司因違約給原告造成的損失承擔連帶賠償責任。公司及長城物流認為原告主張沒有法律和事實依據：原告非涉案土地權利人，不具備原告主體資格；土地置換協議應屬無效合同且并未實際履行；原告主張的 124,052,190 元賠償于法無據、于理不合等，并據此提交了答辯狀，深圳市羅湖區人民法院已于 2023 年 4 月 27 日

155、一審開庭審理，并于 2024 年 6 月 28 日出具一審判決：解除原告與公司簽署的土地置換協議；駁回原告深業進智物流發展有限公司的其他訴訟請求。雙方均已上訴，深圳市中級人民法院于 2024 年 11 月 28 日進行了開庭審理，目前等待二審判決。4、廣州南沙區投元產城投資有限公司訴廣州南沙區投元置業有限公司、廣州風投資本研究院有限公司借款糾紛案 原告廣州南沙區投元產城投資有限公司為公司的控股子公司，原告作為被告一廣州南沙區投元置業有限公司的股東之一，與被告一簽訂借款協議。原告與被告二廣州風投資本研究院有限公司簽署股權質押合同，約定被告二將其持有的被告一的 49%的股權及派生權益質押給原告，被

156、擔保債權金額為原告預計向投元置業超比例投入資金總金額及按照合作開發協議書約定的利息。因被告一未按時還款，起訴兩被告要求還款并承擔擔保責任。主要訴訟請求：1、判決被告一立即償還款項及利息暫合計為 333,649,800 元；2、判決被告二以其質押的廣州南沙區投元置業有限公司的 49%的股權承擔質押擔保責任，并確認原告對該質押股權的折價或者拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權；3、判決被告承擔本案的律師費20 萬元；以上三項暫合計總金額為 333,849,800 元；4、判決被告承擔本案的訴訟費、公告費、保全費、擔保費等訴訟費用。深圳市南山區人民法院已于 2024 年 8 月 8 日開庭審理該案件，

157、目前等待判決中。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 54 十二、處罰及整改情況十二、處罰及整改情況 適用 不適用 公司報告期不存在處罰及整改情況。十三、公司及其控股股東、實際控制人的誠信狀況十三、公司及其控股股東、實際控制人的誠信狀況 適用 不適用 十四、重大關聯交易十四、重大關聯交易 1 1、與日常經營相關的關聯交易、與日常經營相關的關聯交易 適用 不適用 關聯交易方 關聯關系 關聯交易類型 關聯交易內容 關聯交易定價原則 關聯交易價格 關聯交易金額（萬元）占同類交易金額的比例 獲批的交易額度（萬元）是否超過獲批額度 關聯交易結算方式 可獲得的同類交易市價 披露日期 披

158、露索引 深圳市匯海置業有限公司 實際控制人的附屬企業 提供勞務 上沙村城市更新項目委托經營管理 參考市場同類委托經營管理交易定價的基礎上，共同協商確定 不低于3.5億元 2,284.2 100.00%35,000 否 現金支付 銷售額的1%、建安成本的 2%2017年 08月 29日 2017-109號 合計-2,284.2-35,000-大額銷貨退回的詳細情況 不適用 按類別對本期將發生的日常關聯交易進行總金額預計的，在報告期內的實際履行情況（如有）不適用 交易價格與市場參考價格差異較大的原因（如適用）不適用 2 2、資產或股權收購、出售發生的關聯交易、資產或股權收購、出售發生的關聯交易 適

159、用 不適用 公司報告期未發生資產或股權收購、出售的關聯交易。3 3、共同對外投資的關聯交易、共同對外投資的關聯交易 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 55 公司報告期未發生共同對外投資的關聯交易。4 4、關聯債權債務往來、關聯債權債務往來 適用 不適用 是否存在非經營性關聯債權債務往來 是 否 應付關聯方債務 關聯方 關聯關系 形成原因 期初余額（萬元）本期新增金額（萬元）本期歸還金額（萬元）利率 本期利息（萬元）期末余額（萬元）深圳中洲集團有限公司 控股股東 同比例提供的股東借款 57,691.08 0 0 5 年期 LPR上浮 10%0 57,691.

160、08 深圳市中洲置地有限公司 最終實際控制人的附屬企業 股東借款 481.56 0 0 8.00%0 481.56 關聯債務對公司經營成果及財務狀況的影響 對公司 2024 年損益未產生影響。5 5、與存在關聯關系的財務公司的往來情況、與存在關聯關系的財務公司的往來情況 適用 不適用 公司與存在關聯關系的財務公司與關聯方之間不存在存款、貸款、授信或其他金融業務。6 6、公司控股的財務公司與關聯方的往來情況、公司控股的財務公司與關聯方的往來情況 適用 不適用 公司控股的財務公司與關聯方之間不存在存款、貸款、授信或其他金融業務。7 7、其他重大關聯交易、其他重大關聯交易 適用 不適用 公司報告期無

161、其他重大關聯交易。十五、重大合同及其履行情況十五、重大合同及其履行情況 1 1、托管、承包、租賃事項情況、托管、承包、租賃事項情況 （1 1）托管情況托管情況 適用 不適用 公司報告期不存在托管情況。（2 2）承包情況承包情況 適用 不適用 公司報告期不存在承包情況。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 56（3 3）租賃情況租賃情況 適用 不適用 公司報告期不存在租賃情況。2 2、重大擔保、重大擔保 適用 不適用 單位：萬元 公司及其子公司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如

162、有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 東莞市中洲置業有限公司 2020 年10 月 12日 15,136 2020 年12 月 03日 2,748 連帶責任保證 75 個月 否 是 報告期內審批的對外擔保額度合計（A1）0 報告期內對外擔保實際發生額合計（A2）0 報告期末已審批的對外擔保額度合計（A3）15,136 報告期末實際對外擔保余額合計（A4）2,748 公司對子公司的擔保情況 擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 深圳市香江置業有限公司

163、2016 年10 月 27日 47,000 2016 年03 月 25日 24,200 連帶責任保證 132 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年03 月 13日 30,000 2018 年03 月 19日 14,200 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年01 月 13日 160,000 2018 年06 月 27日 107,900 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2018 年08 月 31日 30,000 2018 年09 月 27日 20,350 連帶責任保證 180 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 20

164、19 年03 月 27日 20,000 2019 年03 月 28日 14,650 連帶責任保證 180 個月 否 否 深圳市長城物流有限公司 2019 年09 月 09日 270,000 2019 年09 月 20日 238,000 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 57 惠州創佳房地產有限公司 2020 年07 月 13日 70,000 2020 年08 月 07日 13,456 連帶責任保證 54 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2020 年12 月 25日 25,000 2020 年12 月 31日 20,000 連帶責

165、任保證 120 個月 否 否 寶麗房產（惠州）有限公司 2021 年03 月 11日 100,000 2021 年05 月 28日 0 連帶責任保證 42 個月 是 否 惠州市藝新裝飾有限公司 2021 年03 月 11日 30,000 2021 年06 月 04日 5,500 連帶責任保證 42 個月 否 否 惠州中洲置業有限公司 2021 年06 月 18日 60,000 2021 年06 月 30日 51,000 連帶責任保證 54 個月 否 否 惠州創佳房地產有限公司 2021 年06 月 29日 75,000 2021 年07 月 08日 48,390 連帶責任保證 54 個月 否

166、否 深圳市長城物流有限公司 2021 年11 月 05日 400,000 連帶責任保證 144 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2022 年05 月 26日 18,000 2022 年06 月 21日 16,400 連帶責任保證 180 個月 否 否 深圳市中洲地產有限公司 2023 年06 月 26日 420,000 2023 年06 月 29日 176,000 連帶責任保證 48 個月 否 否 上海深長城地產有限公司 2024 年04 月 20日 28,000 連帶責任保證 60 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年06 月 20日 19,500 2024 年06 月

167、19日 18,697 連帶責任保證 48 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年07 月 20日 39,500 2024 年08 月 02日 39,000 連帶責任保證 120 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年07 月 20日 6,000 2024 年08 月 08日 5,500 連帶責任保證 36 個月 否 否 報告期內審批對子公司擔保額度合計（B1）850,000 報告期內對子公司擔保實際發生額合計（B2）64,700 報告期末已審批的對子公司擔保額度1,848,000 報告期末對子公司實際擔保余額合計813,243 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024

168、年年度報告全文 58 合計（B3）（B4）子公司對子公司的擔保情況 擔保對象名稱 擔保額度相關公告披露日期 擔保額度 實際發生日期 實際擔保金額 擔保類型 擔保物（如有）反擔保情況（如有）擔保期 是否履行完畢 是否為關聯方擔保 惠州中洲置業有限公司 2021 年10 月 26日 16,368 2021 年10 月 26日 16,368 抵押 物業 48 個月 否 否 惠州中洲置業有限公司 2021 年11 月 29日 14,649 2021 年11 月 29日 14,649 抵押 物業 47 個月 否 否 寶麗房產（惠州）有限公司 2023 年12 月 18日 100,000 2023 年12

169、 月 18日 0 抵押 物業 11 個月 是 否 惠州市藝新裝飾有限公司 2023 年12 月 18日 30,000 2023 年12 月 18日 30,000 抵押 物業 11 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年06 月 20日 50,000 2024 年06 月 21日 50,000 連帶責任保證 180 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年06 月 20日 30,000 2024 年06 月 21日 0 抵押 物業 180 個月 是 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年06 月 20日 19,500 2024 年06 月 21日 19,500 連帶責任保

170、證 48 個月 否 否 深圳市香江置業有限公司 2024 年07 月 20日 39,500 2024 年08 月 02日 39,500 抵押 物業 120 個月 否 否 深圳市長城投資控股有限公司 2024 年07 月 20日 6,000 2024 年08 月 08日 6,000 抵押 物業 36 個月 否 否 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年07 月 23日 18,500 2024 年08 月 07日 18,500 抵押 物業 120 個月 否 否 報告期內審批對子公司擔保額度合計（C1）163,500 報告期內對子公司擔保實際發生額合計（C2）133,500 報告期末已審批的對

171、子公司擔保額度合計（C3）324,517 報告期末對子公司實際擔保余額合計（C4）194,517 公司擔?？傤~（即前三大項的合計）深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 59 報告期內審批擔保額度合計（A1+B1+C1）1,013,500 報告期內擔保實際發生額合計（A2+B2+C2）198,200 報告期末已審批的擔保額度合計（A3+B3+C3）2,187,653 報告期末實際擔保余額合計（A4+B4+C4）1,010,508 實際擔?？傤~（即 A4+B4+C4）占公司凈資產的比例 308.36%其中：為股東、實際控制人及其關聯方提供擔保的余額（D）0 直接或間接為資產負債

172、率超過 70%的被擔保對象提供的債務擔保余額（E）1,010,508 擔?？傤~超過凈資產 50%部分的金額（F）846,425 上述三項擔保金額合計（D+E+F）1,010,508 對未到期擔保合同，報告期內發生擔保責任或有證據表明有可能承擔連帶清償責任的情況說明（如有）無 違反規定程序對外提供擔保的說明（如有）無 采用復合方式擔保的具體情況說明 3 3、委托他人進行現金資產管理情況、委托他人進行現金資產管理情況 （1 1）委托理財情況委托理財情況 適用 不適用 報告期內委托理財概況 單位：萬元 具體類型 委托理財的資金來源 委托理財發生額 未到期余額 逾期未收回的金額 逾期未收回理財已計提減

173、值金額 銀行理財產品 自有資金 8,000 0 0 0 合計 8,000 0 0 0 單項金額重大或安全性較低、流動性較差的高風險委托理財具體情況 適用 不適用 委托理財出現預期無法收回本金或存在其他可能導致減值的情形 適用 不適用（2 2）委托貸款情況委托貸款情況 適用 不適用 公司報告期不存在委托貸款。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 60 4 4、其他重大合同、其他重大合同 適用 不適用 公司報告期不存在其他重大合同。十六、其他重大事項的說明十六、其他重大事項的說明 適用 不適用 公司報告期不存在需要說明的其他重大事項。十七、公司子公司重大事項十七、公司子公司重大

174、事項 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 61 第七節第七節 股份變動及股東情況股份變動及股東情況 一、股份變動情況一、股份變動情況 1 1、股份變動情況、股份變動情況 單位：股 本次變動前 本次變動增減（，）本次變動后 數量 比例 發行新股 送股 公積金轉股 其他 小計 數量 比例 一、有限售條件股份 841,762 0.13%-141,825-141,825 699,937 0.11%1、國家持股 2、國有法人持股 3、其他內資持股 841,762 0.13%-141,825-141,825 699,937 0.11%其中：境內法人持股 境內自然人持股

175、841,762 0.13%-141,825-141,825 699,937 0.11%4、外資持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 二、無限售條件股份 663,989,377 99.87%141,825 141,825 664,131,202 99.89%1、人民幣普通股 663,989,377 99.87%141,825 141,825 664,131,202 99.89%2、境內上市的外資股 3、境外上市的外資股 4、其 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 62 他 三、股份總數 664,831,139 100.00%0 0 664,831,139 100.00%

176、股份變動的原因 適用 不適用 報告期內高管鎖定股減少了 141,825 股，無限售條件股份增加了 141,825 股。股份變動的批準情況 適用 不適用 股份變動的過戶情況 適用 不適用 股份變動對最近一年和最近一期基本每股收益和稀釋每股收益、歸屬于公司普通股股東的每股凈資產等財務指標的影響 適用 不適用 公司認為必要或證券監管機構要求披露的其他內容 適用 不適用 2 2、限售股份變動情況、限售股份變動情況 適用 不適用 單位：股 股東名稱 期初限售股數 本期增加限售股數 本期解除限售股數 期末限售股數 限售原因 解除限售日期 申成文 127,125 0 127,125 0 高管鎖定股 2024

177、 年 11 月15 日 陳星 58,837 0 14,700 44,137 高管鎖定股-合計 185,962 0 141,825 44,137-二、證券發行與上市情況二、證券發行與上市情況 1 1、報告期內證券發行（不含優先股）情況、報告期內證券發行（不含優先股）情況 適用 不適用 2 2、公司股份總數及股東結構的變動、公司資產和負債結構的變動情況說明、公司股份總數及股東結構的變動、公司資產和負債結構的變動情況說明 適用 不適用 3 3、現存的內部職工股情況、現存的內部職工股情況 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 63 三、股東和實際控制人情況三、股東和實

178、際控制人情況 1 1、公司股東數量及持股情況、公司股東數量及持股情況 單位：股 報告期末普通股股東總數 16,815 年度報告披露日前上一月末普通股股東總數 16,830 報告期末表決權恢復的優先股股東總數（如有）（參見注 8）0 年度報告披露日前上一月末表決權恢復的優先股股東總數（如有）（參見注 8）0 持股 5%以上的股東或前 10 名股東持股情況（不含通過轉融通出借股份）股東名稱 股東性質 持股比例 報告期末持股數量 報告期內增減變動情況 持有有限售條件的股份數量 持有無限售條件的股份數量 質押、標記或凍結情況 股份狀態 數量 深圳中洲集團有限公司 境內非國有法人 52.63%349,8

179、74,513 0 0 349,874,513 質押 270,000,000 凍結 79,874,513 深圳市資本運營集團有限公司 國有法人 5.00%33,241,552 0 0 33,241,552 不適用 0 南昌聯泰投資有限公司 境內非國有法人 4.91%32,640,652 0 0 32,640,652 質押 32,500,000 深圳市聯泰房地產開發有限公司 境內非國有法人 1.62%10,743,792 0 0 10,743,792 質押 10,700,000 李再榮 境內自然人 0.77%5,138,800 5,138,800 0 5,138,800 不適用 0 胡殿君 境內自

180、然人 0.72%4,796,900-298,000 0 4,796,900 不適用 0 深圳市前海君至投資有限公司 境內非國有法人 0.69%4,600,000 0 0 4,600,000 不適用 0 溫霞 境內自然人 0.59%3,950,400 0 0 3,950,400 不適用 0 胡蝶飛 境內自然人 0.42%3,828,000 1,019,000 0 3,828,000 不適用 0 上海楓葉林私募基金管理有限公司楓葉林紅楓一號私募證券投資基金 其他 0.33%2,208,800 1,338,800 0 2,208,800 不適用 0 戰略投資者或一般法人因配售新股成為前 10 名股東

181、的情況（如有）（參見注 3）不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 64 上述股東關聯關系或一致行動的說明 截至報告期末，深圳中洲集團有限公司與深圳市前海君至投資有限公司互為一致行動關系；南昌聯泰投資有限公司、深圳市聯泰房地產開發有限公司為廣東聯泰集團有限公司的子公司。上述其余股東，不知其是否存在關聯關系。上述股東涉及委托/受托表決權、放棄表決權情況的說明 不適用 前 10 名股東中存在回購專戶的特別說明（如有）（參見注 10）不適用 前 10 名無限售條件股東持股情況（不含通過轉融通出借股份、高管鎖定股）股東名稱 報告期末持有無限售條件股份數量 股份種類 股份種類

182、數量 深圳中洲集團有限公司 349,874,513 人民幣普通股 349,874,513 深圳市資本運營集團有限公司 33,241,552 人民幣普通股 33,241,552 南昌聯泰投資有限公司 32,640,652 人民幣普通股 32,640,652 深圳市聯泰房地產開發有限公司 10,743,792 人民幣普通股 10,743,792 李再榮 5,138,800 人民幣普通股 5,138,800 胡殿君 4,796,900 人民幣普通股 4,796,900 深圳市前海君至投資有限公司 4,600,000 人民幣普通股 4,600,000 溫霞 3,950,400 人民幣普通股 3,950

183、,400 胡蝶飛 3,828,000 人民幣普通股 3,828,000 上海楓葉林私募基金管理有限公司楓葉林紅楓一號私募證券投資基金 2,208,800 人民幣普通股 2,208,800 前 10 名無限售流通股股東之間，以及前 10 名無限售流通股股東和前 10名股東之間關聯關系或一致行動的說明 截至報告期末，深圳中洲集團有限公司與深圳市前海君至投資有限公司互為一致行動關系；南昌聯泰投資有限公司、深圳市聯泰房地產開發有限公司為廣東聯泰集團有限公司的子公司。上述其余股東，不知其是否存在關聯關系。前 10 名普通股股東參與融資融券業務情況說明（如有）（參見注 4）李再榮通過投資者信用證券賬戶持有

184、 4,136,300 股公司股票；溫霞通過投資者信用證券賬戶持有 3,950,400 股公司股票。持股 5%以上股東、前 10 名股東及前 10 名無限售流通股股東參與轉融通業務出借股份情況 適用 不適用 前 10 名股東及前 10 名無限售流通股股東因轉融通出借/歸還原因導致較上期發生變化 適用 不適用 公司前 10 名普通股股東、前 10 名無限售條件普通股股東在報告期內是否進行約定購回交易 是 否 公司前 10 名普通股股東、前 10 名無限售條件普通股股東在報告期內未進行約定購回交易。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 65 2 2、公司控股股東情況、公司控股股東

185、情況 控股股東性質：外商控股 控股股東類型：法人 控股股東名稱 法定代表人/單位負責人 成立日期 組織機構代碼 主要經營業務 深圳中洲集團有限公司 黃光亮 2001 年 08 月 15 日 91440300731114001L 計算機軟件的開發。投資興辦實業（具體項目另行申報）?？毓晒蓶|報告期內變更 適用 不適用 公司報告期控股股東未發生變更。3 3、公司實際控制人及其一致行動人、公司實際控制人及其一致行動人 實際控制人性質：境外自然人 實際控制人類型：自然人 實際控制人姓名 與實際控制人關系 國籍 是否取得其他國家或地區居留權 黃光苗 本人 中國香港 是 主要職業及職務 中洲集團創始人，自

186、1993 年起至今擔任中洲（集團）投資有限公司董事長 過去 10 年曾控股的境內外上市公司情況 無 實際控制人報告期內變更 適用 不適用 公司報告期實際控制人未發生變更。公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖 實際控制人通過信托或其他資產管理方式控制公司 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 66 4 4、公司控股股東或第一大股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司股份數量比例達到、公司控股股東或第一大股東及其一致行動人累計質押股份數量占其所持公司股份數量比例達到 80%80%適用 不適用 5 5、其他持股在、其他持股在 10%10%以上的法人股東

187、以上的法人股東 適用 不適用 6 6、控股股東、實際控制人、重組方及其他承諾主體股份限制減持情況、控股股東、實際控制人、重組方及其他承諾主體股份限制減持情況 適用 不適用 四、股份回購在報告期的具體實施情況四、股份回購在報告期的具體實施情況 股份回購的實施進展情況 適用 不適用 采用集中競價交易方式減持回購股份的實施進展情況 適用 不適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 67 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況 適用 不適用 報告期公司不存在優先股。深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 68 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況 適用 不

188、適用 深圳市中洲投資控股股份有限公司 2024 年年度報告全文 69 第十節第十節 財務報告財務報告 一、審計報告一、審計報告 審計意見類型 標準的無保留意見 審計報告簽署日期 2025 年 04 月 24 日 審計機構名稱 德勤華永會計師事務所（特殊普通合伙）審計報告文號 德師報(審)字(25)第 P04229 號 注冊會計師姓名 彭金勇、王鴻美 二、財務報表二、財務報表 財務附注中報表的單位為：元 深圳市中洲投資控股股份有限公司 董事長：賈帥 2025 年 4 月 26 日1深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表及審計報告2024年 12 月 31日止年度深圳市中洲投資控股股份有限公司財務

189、報表及審計報告2024 年 12月 31 日止年度內容頁碼審計報告1-5合并及母公司資產負債表6-7合并及母公司利潤表8-9合并及母公司現金流量表10-11合并及母公司股東權益變動表12-15財務報表附注16-117-1-審計報告審計報告德師報(審)字(25)第 P04229 號(第 1頁，共 5頁)深圳市中洲投資控股股份有限公司全體股東：一、審計意見一、審計意見我們審計了深圳市中洲投資控股股份有限公司(以下簡稱“中洲控股公司”)的財務報表，包括2024年12月31日的合并及母公司資產負債表，2024年度的合并及母公司利潤表、合并及母公司現金流量表、合并及母公司股東權益變動表以及相關財務報表附

190、注。我們認為，后附的財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映了中洲控股公司2024年12月31日的合并及母公司財務狀況以及2024年度的合并及母公司經營成果和合并及母公司現金流量。二、形成審計意見的基礎二、形成審計意見的基礎我們按照中國注冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。審計報告的“注冊會計師對財務報表審計的責任”部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國注冊會計師職業道德守則，我們獨立于中洲控股公司，并履行了職業道德方面的其他責任。我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。三、關鍵審計事項三、關鍵審計事項關鍵審計事項是我們根據職業判斷，

191、認為對本年財務報表審計最為重要的事項。這些事項的應對以對財務報表整體進行審計并形成審計意見為背景，我們不對這些事項單獨發表意見。我們確定下列事項是需要在審計報告中溝通的關鍵審計事項。1、存貨跌價準備的計提存貨跌價準備的計提如財務報表附注(五)5所述，2024年12月31日，中洲控股公司存貨的賬面余額為人民幣22,882,620,074.62元，其中房地產開發成本和房地產開發產品的賬面余額合計為人民幣22,828,690,306.90元，相應的存貨跌價準備為人民幣4,491,726,726.01元。按照中洲控股公司的會計政策，期末存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，當存貨的可變現凈值低于成本時，計

192、提存貨跌價準備。鑒于存貨的賬面價值重大，且管理層在計提存貨跌價準備時運用了重大判斷和估計，我們將存貨跌價準備的計提確定為合并財務報表審計的關鍵審計事項。-2-審計報告審計報告-續德師報(審)字(25)第 P04229 號(第 2頁，共 5頁)三、關鍵審計事項三、關鍵審計事項-續1、存貨跌價準備的計提存貨跌價準備的計提-續針對上述關鍵審計事項，我們執行的審計程序主要包括：對本年末的存貨項目進行實地抽查盤點，觀察是否存在長期未予開發的土地、長期停工的項目以及長期未能出售的項目，判斷相關存貨是否存在跌價的情形。獲取計算存貨跌價準備的相關資料，抽樣復核本年計提的存貨跌價準備金額是否正確。對于已完工的開

193、發產品，在抽樣的基礎上，將管理層估計的售價與已簽署銷售合同的產品價格或周邊樓盤價格進行比較，將管理層估計的銷售費用及相關稅費與已售項目實際發生的銷售費用及相關稅費進行比較，分析管理層確定可變現凈值時所使用數據的合理性。對于在建的開發產品，在抽樣的基礎上，將管理層估計的售價與已簽署銷售合同的產品價格或周邊樓盤價格進行比較，將管理層估計的至完工時將要發生的成本與內部成本預算進行比較，將管理層估計的銷售費用及相關稅費與已售項目實際發生的銷售費用及相關稅費進行比較，分析管理層確定可變現凈值時所使用數據的合理性。2、房地產銷售收入的確認房地產銷售收入的確認如財務報表附注(五)33所述，2024年度，中洲

194、控股公司合并財務報表中列報的營業收入為人民幣4,323,648,747.25元，其中房地產銷售收入為人民幣3,270,859,275.39元。鑒于房地產銷售收入占中洲控股公司2024年度合并營業收入總額的75.65%，且對本年經營成果構成重大影響，我們將房地產銷售收入的確認確定為合并財務報表審計的關鍵審計事項。針對上述關鍵審計事項，我們執行的審計程序主要包括：測試和評價與房地產銷售相關的關鍵內部控制運行的有效性。抽樣檢查房地產銷售合同條款，評價房地產銷售收入確認政策是否符合企業會計準則的要求。在本年確認房地產銷售收入的項目中選取樣本，檢查銷售合同、竣工驗收備案文件、入伙通知書或房地產交付證明等

195、支持性文件，判斷相關房地產銷售收入是否按照收入確認的會計政策進行確認。針對主要房地產開發項目，在抽樣的基礎上，將本年確認房地產銷售收入的合同與當地房地產管理局的備案記錄進行核對，檢查房地產銷售收入的真實性。在資產負債表日前后確認房地產銷售收入的項目中選取樣本，檢查與房地產交付相關的支持性文件，評價相關房地產銷售收入是否在恰當的期間確認。-3-審計報告審計報告-續德師報(審)字(25)第 P04229 號(第 3頁，共 5頁)四、其他信息四、其他信息中洲控股公司管理層對其他信息負責。其他信息包括2024年度報告中涵蓋的信息，但不包括財務報表和我們的審計報告。我們對財務報表發表的審計意見不涵蓋其他

196、信息，我們也不對其他信息發表任何形式的鑒證結論。結合我們對財務報表的審計，我們的責任是閱讀其他信息，在此過程中，考慮其他信息是否與財務報表或我們在審計過程中了解到的情況存在重大不一致或者似乎存在重大錯報?；谖覀円褕绦械墓ぷ?，如果我們確定其他信息存在重大錯報，我們應當報告該事實。在這方面，我們無任何事項需要報告。五、管理層和治理層對財務報表的責任五、管理層和治理層對財務報表的責任中洲控股公司管理層負責按照企業會計準則的規定編制財務報表，使其實現公允反映，并設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報。在編制財務報表時，管理層負責評估中洲控股公司的持續經營能力，

197、披露與持續經營相關的事項(如適用)，并運用持續經營假設，除非管理層計劃清算中洲控股公司、終止運營或別無其他現實的選擇。治理層負責監督中洲控股公司的財務報告過程。六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任我們的目標是對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證，并出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的保證，但并不能保證按照審計準則執行的審計在某一重大錯報存在時總能發現。錯報可能由于舞弊或錯誤導致，如果合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據財務報表作出的經濟決策，則通常認為錯報是重大的。-4-審計報告審計報告-續德師報(審)字(2

198、5)第 P04229 號(第 4頁，共 5頁)六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任-續在按照審計準則執行審計工作的過程中，我們運用職業判斷，并保持職業懷疑。同時，我們也執行以下工作：(1)識別和評估由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程序以應對這些風險，并獲取充分、適當的審計證據，作為發表審計意見的基礎。由于舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內部控制之上，未能發現由于舞弊導致的重大錯報的風險高于未能發現由于錯誤導致的重大錯報的風險。(2)了解與審計相關的內部控制，以設計恰當的審計程序。(3)評價管理層選用會計政策的恰當性和作出

199、會計估計及相關披露的合理性。(4)對管理層使用持續經營假設的恰當性得出結論。同時，根據獲取的審計證據，就可能導致對中洲控股公司持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發表非無保留意見。我們的結論基于截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致中洲控股公司不能持續經營。(5)評價財務報表的總體列報(包括披露)、結構和內容，并評價財務報表是否公允反映相關交易和事項。(6)就中洲控股公司中實體或業務活動的財務信息獲取充分、適當的審計

200、證據，以對財務報表發表審計意見。我們負責指導、監督和執行集團審計，并對審計意見承擔全部責任。我們與治理層就計劃的審計范圍、時間安排和重大審計發現等事項進行溝通，包括溝通我們在審計中識別出的值得關注的內部控制缺陷。我們還就已遵守與獨立性相關的職業道德要求向治理層提供聲明，并與治理層溝通可能被合理認為影響我們獨立性的所有關系和其他事項，以及相關的防范措施(如適用)。-5-審計報告審計報告-續德師報(審)字(25)第 P04229 號(第 5頁，共 5頁)六、注冊會計師對財務報表審計的責任六、注冊會計師對財務報表審計的責任-續從與治理層溝通過的事項中，我們確定哪些事項對本年財務報表審計最為重要，因而

201、構成關鍵審計事項。我們在審計報告中描述這些事項，除非法律法規禁止公開披露這些事項，或在極少數情形下，如果合理預期在審計報告中溝通某事項造成的負面后果超過在公眾利益方面產生的益處，我們確定不應在審計報告中溝通該事項。德勤華永會計師事務所(特殊普通合伙)中國注冊會計師(項目合伙人)中國上海中國注冊會計師2025年4月24日深圳市中洲投資控股股份有限公司-6-2024 年 12月 31 日合并資產負債表合并資產負債表單位：人民幣元項目附注本年年末余額上年年末余額項目附注本年年末余額上年年末余額流動資產：流動資產：流動負債：流動負債：貨幣資金(五)13,671,973,073.10834,603,53

202、2.60應付票據(五)171,200,000.00152,922,652.01應收賬款(五)2314,948,297.72230,033,948.71應付賬款(五)182,651,106,111.302,468,521,307.09預付款項(五)3423,054,616.13295,543,227.51預收款項(五)1921,617,533.9623,777,269.48其他應收款(五)4468,022,379.76524,634,709.66合同負債(五)207,231,504,987.892,956,083,481.19其中：應收利息-應付職工薪酬(五)2175,159,511.0293,

203、391,530.87應收股利-應交稅費(五)221,324,967,719.971,616,413,486.71存貨(五)518,390,893,348.6121,699,110,837.65其他應付款(五)233,941,600,891.883,995,362,420.48其他流動資產(五)62,020,611,182.551,931,664,882.06其中：應付利息-流動資產合計流動資產合計25,289,502,897.8725,515,591,138.19應付股利-非流動資產：非流動資產：一年內到期的非流動負債(五)242,143,053,206.482,811,038,838.76長

204、期應收款(五)7-6,502,373.66其他流動負債(五)25977,641,064.06401,603,347.15長期股權投資(五)8228,934,788.05470,773,002.31流動負債合計流動負債合計18,367,851,026.5614,519,114,333.74其他權益工具投資(五)9933,500.00933,500.00非流動負債：非流動負債：投資性房地產(五)102,811,348,332.711,981,328,510.43長期借款(五)266,279,778,535.395,917,244,177.81固定資產(五)11862,481,352.54923,0

205、57,063.42租賃負債(五)277,851,980.6914,372,744.62使用權資產(五)1215,055,474.4328,061,219.90預計負債-1,236,970.25無形資產(五)13833,413.291,701,052.67遞延所得稅負債(五)16494,913,926.19507,272,818.73商譽(五)14-其他非流動負債(五)282,409,752,763.354,409,752,763.35長期待攤費用(五)1517,259,711.9449,629,800.55非流動負債合計非流動負債合計9,192,297,205.6210,849,879,474

206、.76遞延所得稅資產(五)161,404,352,214.601,967,586,301.56負債合計負債合計27,560,148,232.1825,368,993,808.50非流動資產合計非流動資產合計5,341,198,787.565,429,572,824.50股東權益：股東權益：股本(五)29664,831,139.00664,831,139.00資本公積(五)301,497,909,143.571,932,108,743.90其他綜合收益-盈余公積(五)31555,239,764.50555,239,764.50未分配利潤(五)32559,043,249.812,583,747,0

207、24.20歸屬于母公司股東權益合計3,277,023,296.885,735,926,671.60少數股東權益(206,469,843.63)(159,756,517.41)股東權益合計股東權益合計3,070,553,453.255,576,170,154.19資產總計資產總計30,630,701,685.4330,945,163,962.69負債和股東權益總計負債和股東權益總計30,630,701,685.4330,945,163,962.69附注為財務報表的組成部分第 6 頁至第 117頁的財務報表由下列負責人簽署：_法定代表人主管會計工作負責人會計機構負責人深圳市中洲投資控股股份有限公司

208、-7-2024 年 12月 31 日母公司資產負債表母公司資產負債表單位：人民幣元項目附注本年年末余額上年年末余額項目附注本年年末余額上年年末余額流動資產：流動資產：流動負債：流動負債：貨幣資金2,096,407.0613,178,220.56應付票據-35,000,000.00應收賬款(十四)123,828,561.8721,932,130.25應付賬款75,472,222.1648,288,169.13預付款項-預收款項459,564.231,618,015.10其他應收款(十四)219,034,524,735.7819,336,978,526.39應付職工薪酬8,136,763.1611

209、,495,057.25其中：應收利息-應交稅費2,635,146.215,929,162.10應收股利-其他應付款10,610,287,745.9011,081,262,837.74存貨5,616,128.115,553,386.11其中：應付利息-其他流動資產-64,054.61應付股利-流動資產合計流動資產合計19,066,065,832.8219,377,706,317.92一年內到期的非流動負債186,566,679.82186,896,749.93非流動資產：非流動資產：其他流動負債863,146.66800,654.05長期股權投資(十四)33,156,993,687.113,16

210、5,063,687.11流動負債合計流動負債合計10,884,421,268.1411,371,290,645.30投資性房地產164,599,652.49189,285,362.01非流動負債：非流動負債：固定資產7,760,408.577,965,253.98長期借款1,833,308,825.011,667,244,177.81使用權資產-2,011,792.99遞延所得稅負債2,790,204.313,002,425.03無形資產110,154.95663,645.24其他非流動負債4,815,555.564,815,555.56遞延所得稅資產63,094,461.2918,627,7

211、08.07非流動負債合計非流動負債合計1,840,914,584.881,675,062,158.40非流動資產合計非流動資產合計3,392,558,364.413,383,617,449.40負債合計負債合計12,725,335,853.0213,046,352,803.70股東權益：股東權益：股本664,831,139.00664,831,139.00資本公積2,539,623,135.992,539,623,135.99其他綜合收益-盈余公積555,239,764.50555,239,764.50未分配利潤5,973,594,304.725,955,276,924.13股東權益合計股東權

212、益合計9,733,288,344.219,714,970,963.62資產總計資產總計22,458,624,197.2322,761,323,767.32負債和股東權益總計負債和股東權益總計22,458,624,197.2322,761,323,767.32附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-8-2024 年 12月 31 日止年度合并利潤表合并利潤表單位：人民幣元項目附注本年發生額上年發生額一、營業收入一、營業收入(五)334,323,648,747.257,620,571,730.50減：營業成本(五)332,775,263,264.135,011,922,356.31

213、稅金及附加(五)34503,156,417.66960,683,454.85銷售費用(五)35313,115,842.48316,500,953.85管理費用(五)36233,422,003.29283,860,118.66研發費用(五)377,127,783.109,153,469.46財務費用(五)38682,357,333.96530,398,676.74其中：利息費用699,538,911.41575,257,174.28利息收入20,257,924.1747,844,938.69加：其他收益(五)392,960,493.983,952,157.39投資收益(損失)(五)40(42,7

214、06,639.75)115,243,632.10其中：對聯營企業和合營企業的投資收益(損失)(12,840,850.03)56,815,013.70以攤余成本計量的金融資產終止確認收益-1,270,872.92信用減值利得(損失)(五)41(87,043,688.24)(22,600,607.26)資產減值利得(損失)(五)42(1,771,611,741.33)(2,206,827,429.18)資產處置收益656,347.84668,537.03二、營業利潤二、營業利潤(虧損虧損)(2,088,539,124.87)(1,601,511,009.29)加：營業外收入(五)438,471,9

215、93.3530,622,290.84減：營業外支出(五)44174,175,417.1559,919,328.37三、利潤總額三、利潤總額(虧損總額虧損總額)(2,254,242,548.67)(1,630,808,046.82)減：所得稅費用(五)45251,374,152.27485,115,124.97四、凈利潤四、凈利潤(凈虧損凈虧損)(2,505,616,700.94)(2,115,923,171.79)(一)按經營持續性分類：1、持續經營凈利潤(凈虧損)(2,505,616,700.94)(2,115,923,171.79)2、終止經營凈利潤(凈虧損)-(二)按所有權歸屬分類：1、

216、歸屬于母公司股東的凈利潤(凈虧損)(2,024,703,774.39)(1,844,825,335.86)2、少數股東損益(480,912,926.55)(271,097,835.93)五、其他綜合收益的稅后凈額五、其他綜合收益的稅后凈額-歸屬于母公司股東的其他綜合收益的稅后凈額-(一)不能重分類進損益的其他綜合收益-1、其他權益工具投資公允價值變動-歸屬于少數股東的其他綜合收益的稅后凈額-六、綜合收益總額六、綜合收益總額(2,505,616,700.94)(2,115,923,171.79)歸屬于母公司股東的綜合收益總額(2,024,703,774.39)(1,844,825,335.86)

217、歸屬于少數股東的綜合收益總額(480,912,926.55)(271,097,835.93)七、每股收益七、每股收益(一)基本每股收益(元/股)(3.0454)(2.7749)(二)稀釋每股收益(元/股)(3.0454)(2.7749)附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-9-2024 年 12月 31 日止年度母公司利潤表母公司利潤表單位：人民幣元項目附注本年發生額上年發生額一、營業收入一、營業收入(十四)4153,493,935.32147,717,370.04減：營業成本(十四)427,593,311.8825,480,435.01稅金及附加8,021,231.788,

218、191,390.51銷售費用18,240,538.4917,519,154.10管理費用46,499,730.3464,387,515.30財務費用87,807,361.6969,183,939.25其中：利息費用96,882,397.89102,132,484.20利息收入9,096,700.3532,990,173.82加：其他收益680,868.80815,834.13投資收益(十四)56,550,838.72197,272,199.79其中：對聯營企業和合營企業的投資收益-信用減值利得(損失)(3,141.17)(2,223.06)資產處置收益90,975.00535,698.05二、

219、營業利潤二、營業利潤(虧損虧損)(27,348,697.51)161,576,444.78加：營業外收入996,145.671,055,424.24減：營業外支出9,041.5184,268.92三、利潤總額三、利潤總額(虧損總額虧損總額)(26,361,593.35)162,547,600.10減：所得稅費用(44,678,973.94)22,101,192.42四、凈利潤四、凈利潤18,317,380.59140,446,407.68(一)持續經營凈利潤18,317,380.59140,446,407.68(二)終止經營凈利潤-五、其他綜合收益的稅后凈額五、其他綜合收益的稅后凈額-六、綜合

220、收益總額六、綜合收益總額18,317,380.59140,446,407.68附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-10-2024 年 12月 31 日止年度合并現金流量表合并現金流量表單位：人民幣元項目附注本年發生額上年發生額一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金9,231,926,800.914,680,062,506.72收到的稅費返還69,775,562.948,197,189.29收到其他與經營活動有關的現金(五)46(1)94,809,229.83104,265,778.28經營活動現金流入小計9,396,511,59

221、3.684,792,525,474.29購買商品、接受勞務支付的現金1,824,734,083.451,899,975,220.93支付給職工以及為職工支付的現金457,072,897.71508,616,871.97支付的各項稅費925,992,095.33570,839,418.00支付其他與經營活動有關的現金(五)46(1)532,481,264.44461,179,014.50經營活動現金流出小計3,740,280,340.933,440,610,525.40經營活動產生的現金流量凈額(五)47(1)5,656,231,252.751,351,914,948.89二、投資活動產生的現金

222、流量：二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金12,600,000.0036,270,872.92取得投資收益收到的現金29,203,468.5131,464,964.81處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額667,605.0044,460,612.27處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額(五)47(2)44,984,371.55-收到其他與投資活動有關的現金(五)46(2)410,880,268.20791,536,681.96投資活動現金流入小計498,335,713.26903,733,131.96購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金8,006,184.9

223、914,075,077.62投資支付的現金-支付其他與投資活動有關的現金(五)46(2)410,250,000.00843,608,530.88投資活動現金流出小計418,256,184.99857,683,608.50投資活動產生的現金流量凈額80,079,528.2746,049,523.46三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：取得借款收到的現金1,032,000,000.00-收到其他與籌資活動有關的現金(五)46(3)21,885,696.003,782,049,854.77籌資活動現金流入小計1,053,885,696.003,782,049,854.77償還債務

224、支付的現金1,130,870,289.624,291,240,247.12分配股利、利潤或償付利息支付的現金781,901,140.88942,783,545.90其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤-支付其他與籌資活動有關的現金(五)46(3)2,016,253,842.0166,334,951.69籌資活動現金流出小計3,929,025,272.515,300,358,744.71籌資活動產生的現金流量凈額(2,875,139,576.51)(1,518,308,889.94)四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響38,435.2230,827.59五、

225、現金及現金等價物凈增加五、現金及現金等價物凈增加(減少減少)額額2,861,209,639.73(120,313,590.00)加：年初現金及現金等價物余額(五)47(1)782,358,826.04902,672,416.04六、年末現金及現金等價物余額六、年末現金及現金等價物余額(五)47(1)3,643,568,465.77782,358,826.04附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-11-2024 年 12月 31 日止年度母公司現金流量表母公司現金流量表單位：人民幣元項目附注本年發生額上年發生額一、經營活動產生的現金流量：一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提

226、供勞務收到的現金38,351,082.4470,362,882.91收到其他與經營活動有關的現金298,608,086.18581,066,940.28經營活動現金流入小計336,959,168.62651,429,823.19購買商品、接受勞務支付的現金512,316.0094,247.76支付給職工以及為職工支付的現金8,172,936.9527,192,056.76支付的各項稅費17,131,449.3017,460,228.14支付其他與經營活動有關的現金416,937,774.70435,791,785.42經營活動現金流出小計442,754,476.95480,538,318.08

227、經營活動產生的現金流量凈額(105,795,308.33)170,891,505.11二、投資活動產生的現金流量：二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金-100,000.00取得投資收益收到的現金-處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額90,500.00883,240.00收到其他與投資活動有關的現金-110,247,945.88投資活動現金流入小計90,500.00111,231,185.88購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金-25,595.00投資支付的現金-支付其他與投資活動有關的現金-110,000,000.00投資活動現金流出小計-110,025,59

228、5.00投資活動產生的現金流量凈額90,500.001,205,590.88三、籌資活動產生的現金流量：三、籌資活動產生的現金流量：取得借款收到的現金185,000,000.00-收到其他與籌資活動有關的現金2,432,860.17-籌資活動現金流入小計187,432,860.17-償還債務支付的現金14,400,000.00113,957,564.63分配股利、利潤或償付利息支付的現金67,543,385.5091,934,304.86支付其他與籌資活動有關的現金-2,036,597.59籌資活動現金流出小計81,943,385.50207,928,467.08籌資活動產生的現金流量凈額10

229、5,489,474.67(207,928,467.08)四、匯率變動對現金及現金等價物的影響四、匯率變動對現金及現金等價物的影響-五、現金及現金等價物凈增加五、現金及現金等價物凈增加(減少減少)額額(215,333.66)(35,831,371.09)加：年初現金及現金等價物余額229,232.4036,060,603.49六、年末現金及現金等價物余額六、年末現金及現金等價物余額13,898.74229,232.40附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-12-2024 年 12 月 31日止年度合并股東權益變動表合并股東權益變動表單位：人民幣元項目項目本年本年歸屬于母公司股東

230、的股東權益歸屬于母公司股東的股東權益少數股東權益少數股東權益股東權益合計股東權益合計股本股本其他權益工具其他權益工具資本公積資本公積減：減：庫存股庫存股其他綜合收益其他綜合收益專項專項儲備儲備盈余公積盈余公積一般風險一般風險準備準備未分配利潤未分配利潤優先股優先股永續債永續債其他其他一、上年年末余額一、上年年末余額664,831,139.00-1,932,108,743.90-555,239,764.50-2,583,747,024.20(159,756,517.41)5,576,170,154.19加：會計政策變更-前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額664,831,139.00-

231、1,932,108,743.90-555,239,764.50-2,583,747,024.20(159,756,517.41)5,576,170,154.19三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-(434,199,600.33)-(2,024,703,774.39)(46,713,326.22)(2,505,616,700.94)(一一)綜合收益總額綜合收益總額-(2,024,703,774.39)(480,912,926.55)(2,505,616,700.94)(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益

232、的金額-4、其他-(三三)利潤分配利潤分配-1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-(434,199,600.33)-434,199,600.33-四、本年年末余額四、本年年末余額664,831,139.00-1,497,909,143.57-555,239,764.50-559,043,249.81(206,469,843.63)3,070,553,453.

233、25深圳市中洲投資控股股份有限公司-13-2024 年 12 月 31日止年度合并股東權益變動表合并股東權益變動表-續單位：人民幣元項目項目上年上年歸屬于母公司股東的股東權益歸屬于母公司股東的股東權益少數股東權益少數股東權益股東權益合計股東權益合計股本股本其他權益工具其他權益工具資本公積資本公積減：減：庫存股庫存股其他綜合收益其他綜合收益專項專項儲備儲備盈余公積盈余公積一般風險一般風險準備準備未分配利潤未分配利潤優先股優先股永續債永續債其他其他一、上年年末余額一、上年年末余額664,831,139.00-2,448,287,943.03-555,239,764.50-4,436,378,767

234、.55111,338,512.958,216,076,127.03加：會計政策變更-171,566.17-171,566.17前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額664,831,139.00-2,448,287,943.03-555,239,764.50-4,436,550,333.72111,338,512.958,216,247,693.20三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-(516,179,199.13)-(1,852,803,309.52)(271,095,030.36)(2,640,077,539.01)(一一)綜合收益總額綜合收益總額-(1,844,825,335

235、.86)(271,097,835.93)(2,115,923,171.79)(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-(499,447,605.57)-2,805.57(499,444,800.00)1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(499,447,605.57)-2,805.57(499,444,800.00)(三三)利潤分配利潤分配-(7,977,973.66)-(7,977,973.66)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(7,977,973.66)-(7,977,973.66)4、其他-(四四)

236、股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-(16,731,593.56)-(16,731,593.56)四、本年年末余額四、本年年末余額664,831,139.00-1,932,108,743.90-555,239,764.50-2,583,747,024.20(159,756,517.41)5,576,170,154.19附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司-14-2024 年 12 月 31日止年度母公司股東權益變

237、動表母公司股東權益變動表單位：人民幣元項目項目本年本年股本股本其他權益工具其他權益工具資本公積資本公積減：庫存股減：庫存股其他綜合收益其他綜合收益專項專項儲備儲備盈余公積盈余公積一般風險一般風險準備準備未分配利潤未分配利潤股東權益合計股東權益合計優先股優先股永續債永續債其他其他一、上年年末余額一、上年年末余額664,831,139.00-2,539,623,135.99-555,239,764.50-5,955,276,924.139,714,970,963.62加：會計政策變更-前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額664,831,139.00-2,539,623,135.99-55

238、5,239,764.50-5,955,276,924.139,714,970,963.62三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-18,317,380.5918,317,380.59(一一)綜合收益總額綜合收益總額-18,317,380.5918,317,380.59(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(三三)利潤分配利潤分配-1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余

239、公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額664,831,139.00-2,539,623,135.99-555,239,764.50-5,973,594,304.729,733,288,344.21深圳市中洲投資控股股份有限公司-15-2024 年 12 月 31日止年度母公司股東權益變動表母公司股東權益變動表-續單位：人民幣元項目項目上年上年股本股本其他權益工具其他權益工具資本公積資本公積減：庫存股減：庫存股其他綜合收益其他綜合收益專項專項儲備儲備盈余公積盈余公積一般風險一般風險準備準

240、備未分配利潤未分配利潤股東權益合計股東權益合計優先股優先股永續債永續債其他其他一、上年年末余額一、上年年末余額664,831,139.00-2,550,003,957.80-555,239,764.50-5,822,809,474.259,592,884,335.55加：會計政策變更-(984.14)(984.14)前期差錯更正-二、本年年初余額二、本年年初余額664,831,139.00-2,550,003,957.80-555,239,764.50-5,822,808,490.119,592,883,351.41三、本年增減變動金額三、本年增減變動金額-(10,380,821.81)-13

241、2,468,434.02122,087,612.21(一一)綜合收益總額綜合收益總額-140,446,407.68140,446,407.68(二二)股東投入和減少資本股東投入和減少資本-(10,380,821.81)-(10,380,821.81)1、股東投入的普通股-2、其他權益工具持有者投入資本-3、股份支付計入股東權益的金額-4、其他-(10,380,821.81)-(10,380,821.81)(三三)利潤分配利潤分配-(7,977,973.66)(7,977,973.66)1、提取盈余公積-2、提取一般風險準備-3、對股東的分配-(7,977,973.66)(7,977,973.6

242、6)4、其他-(四四)股東權益內部結轉股東權益內部結轉-1、資本公積轉增股本-2、盈余公積轉增股本-3、盈余公積彌補虧損-4、其他綜合收益結轉留存收益-(五五)專項儲備專項儲備-1、本年提取-2、本年使用-(六六)其他其他-四、本年年末余額四、本年年末余額664,831,139.00-2,539,623,135.99-555,239,764.50-5,955,276,924.139,714,970,963.62附注為財務報表的組成部分深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-16-(一一)公司基本情況公司基本情況1、公司概況、公司概況深圳市中洲投資控股股份

243、有限公司(以下簡稱“本公司”)前身為“深圳市長城地產股份有限公司”，系經深圳市人民政府以深府函(1994)18 號文批準，由深圳市長城房地產發展公司于1994 年 9月 13 日改組設立的股份有限公司。本公司總部位于廣東省深圳市，本公司及其子公司(以下簡稱“本集團”)實際從事的主要經營活動是房地產開發及商品房的銷售、管理；承接建筑安裝工程；自有物業租賃等業務。2、財務報表批準報出日、財務報表批準報出日本公司的合并及母公司財務報表于 2025年 4 月 24日已經董事會批準報出。(二二)財務報表編制基礎財務報表編制基礎編制基礎本集團執行財政部頒布的企業會計準則及相關規定。此外，本集團還按照公開發

244、行證券的公司信息披露編報規則第 15 號財務報告的一般規定(2023年修訂)披露有關財務信息。持續經營本集團 2024 年度發生凈虧損人民幣 2,505,616,700.94 元。于 2024年 12月 31日，本集團合并資產負債表不包括預收款項和合同負債的流動負債余額共計人民幣11,114,728,504.71元，貨幣資金余額為人民幣 3,671,973,073.10 元，其中包括受限資金人民幣 28,404,607.33元，可使用的流動資金較為緊張。針對上述可能導致對本集團持續經營能力產生疑慮的事項及情況，管理層編制了本集團涵蓋期間自資產負債表日起不少于 12個月的現金流量預測。本公司在評

245、估本集團的持續經營能力時，已審閱管理層編制的現金流量預測，并審慎考慮宏觀形勢、行業政策和本集團過去的經營狀況、未來的經營計劃、可融資來源等因素。本公司認為，本集團將能夠獲得足夠的營運資金，以確保本集團未來 12個月內能夠清償到期的債務，開展正常的經營活動。因此，本公司認為采用持續經營基礎編制本公司的財務報表是恰當的。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-17-(二二)財務報表編制基礎財務報表編制基礎-續記賬基礎和計價原則本集團會計核算以權責發生制為記賬基礎。除某些金融工具以公允價值計量外，本財務報表以歷史成本作為計量基礎。資產如果發生減值，則按照相關規

246、定計提相應的減值準備。在歷史成本計量下，資產按照購置時支付的現金或者現金等價物的金額或者所付出的對價的公允價值計量。負債按照因承擔現時義務而實際收到的款項或者資產的金額，或者承擔現時義務的合同金額，或者按照日?；顒又袨閮斶€負債預期需要支付的現金或者現金等價物的金額計量。公允價值是市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。無論公允價值是可觀察到的還是采用估值技術估計的，在本財務報表中計量和披露的公允價值均在此基礎上予以確定。以公允價值計量非金融資產時，考慮市場參與者將該資產用于最佳用途產生經濟利益的能力，或者將該資產出售給能夠用于最佳用途的其他市場參

247、與者產生經濟利益的能力。對于以交易價格作為初始確認時的公允價值，且在公允價值后續計量中使用了涉及不可觀察輸入值的估值技術的金融資產，在估值過程中校正該估值技術，以使估值技術確定的初始確認結果與交易價格相等。公允價值計量基于公允價值的輸入值的可觀察程度以及該等輸入值對公允價值計量整體的重要性，被劃分為三個層次：第一層次輸入值是在計量日能夠取得的相同資產或負債在活躍市場上未經調整的報價。第二層次輸入值是除第一層次輸入值外相關資產或負債直接或間接可觀察的輸入值。第三層次輸入值是相關資產或負債的不可觀察輸入值。(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計1、遵循企業會計準則的聲明、遵循企業會計

248、準則的聲明本公司編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了本公司于 2024年12 月 31日的合并及母公司財務狀況以及 2024年度的合并及母公司經營成果、合并及母公司股東權益變動和合并及母公司現金流量。2、會計期間、會計期間本集團的會計年度為公歷年度，即每年 1月 1 日起至 12月 31日止。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-18-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續3、營業周期、營業周期營業周期是指企業從購買用于加工的資產起至實現現金或現金等價物的期間。本公司的營業周期為十二個月。本集團之從事房地產開發經營

249、業務的子公司，營業周期大于一年，該類子公司以營業周期作為資產和負債的流動性劃分標準。4、記賬本位幣、記賬本位幣人民幣為本公司及境內子公司經營所處的主要經濟環境中的貨幣，本公司及境內子公司以人民幣為記賬本位幣。本公司編制本財務報表時所采用的貨幣為人民幣。5、重要性標準確定方法和選擇依據、重要性標準確定方法和選擇依據項目重要性標準應收款項壞賬準備收回或轉回金額重要單項收回或轉回金額占相應應收款項收回或轉回總額的 10%以上且金額超過人民幣 100萬元賬齡超過 1 年的重要預付款項單項賬齡超過 1 年的預付款項余額占預付款項總額的 10%以上且金額超過人民幣 100萬元賬齡超過 1 年的重要合同負債

250、單項賬齡超過 1 年的合同負債余額占合同負債總額的 1%以上且金額超過人民幣 100萬元重要的預收款項、合同負債單項預收款項、合同負債余額占相應預收款項、合同負債總額的 1%以上且金額超過人民幣 500萬元重要的投資活動有關的現金單項投資活動產生的現金流量金額大于人民幣 3,000萬元重要的非全資子公司少數股東權益金額占合并少數股東權益金額 10%以上重要的合營企業或聯營企業長期股權投資金額占合并長期股權投資金額 10%以上且本年確認的投資收益大于人民幣 5,000萬元6、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法企業合并分為同一控制下企業合

251、并和非同一控制下企業合并。6.1同一控制下的企業合并參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制，且該控制并非暫時性的，為同一控制下的企業合并。在企業合并中取得的資產和負債，按合并日其在被合并方的賬面價值計量。合并方取得的凈資產賬面價值與支付的合并對價的賬面價值的差額，調整資本公積中的股本溢價，股本溢價不足沖減的則調整留存收益。為進行企業合并發生的各項直接費用，于發生時計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-19-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續6、同一控制下和非同一控制下企業合并的會計處理方法、同一控制下

252、和非同一控制下企業合并的會計處理方法-續6.2非同一控制下的企業合并及商譽參與合并的企業在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制，為非同一控制下的企業合并。合并成本指購買方為取得被購買方的控制權而付出的資產、發生或承擔的負債和發行的權益性工具的公允價值。通過多次交易分步實現非同一控制下的企業合并的，合并成本為購買日支付的對價與購買日之前已經持有的被購買方的股權在購買日的公允價值之和。購買方為企業合并發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益。購買方在合并中所取得的被購買方符合確認條件的可辨認資產、負債及或有負債在購買日以公允價值計量。合并成本大于合并中取

253、得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，作為一項資產確認為商譽并按成本進行初始計量。合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，首先對取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值以及合并成本的計量進行復核，復核后合并成本仍小于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，計入當期損益。因企業合并形成的商譽在合并財務報表中單獨列報，并按照成本扣除累計減值準備后的金額計量。7、控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法、控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法7.1控制的判斷標準控制是指投資方擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對

254、被投資方的權力影響其回報金額。一旦相關事實和情況的變化導致上述控制定義涉及的相關要素發生了變化，本集團將進行重新評估。7.2合并財務報表的編制方法合并財務報表的合并范圍以控制為基礎予以確定。子公司的合并起始于本集團獲得對該子公司的控制權時，終止于本集團喪失對該子公司的控制權時。對于本集團處置的子公司，處置日(喪失控制權的日期)前的經營成果和現金流量已經適當地包括在合并利潤表和合并現金流量表中。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-20-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續7、控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法、控制的判斷標準和合

255、并財務報表的編制方法-續7.2合并財務報表的編制方法-續對于通過非同一控制下的企業合并取得的子公司，其自購買日(取得控制權的日期)起的經營成果及現金流量已經適當地包括在合并利潤表和合并現金流量表中。對于通過同一控制下的企業合并取得的子公司或吸收合并下的被合并方，無論該項企業合并發生在報告期的任一時點，視同該子公司或被合并方同受最終控制方控制之日起納入本集團的合并范圍，其自報告期最早期間期初或同受最終控制方控制之日起的經營成果和現金流量已適當地包括在合并利潤表和合并現金流量表中。子公司采用的會計政策和會計期間按照本集團統一的會計政策和會計期間厘定。本公司與子公司及子公司相互之間發生的內部交易對合

256、并財務報表的影響于合并時抵銷。子公司所有者權益中不屬于母公司的份額作為少數股東權益，在合并資產負債表中股東權益項目下以“少數股東權益”項目列示。子公司當期凈損益中屬于少數股東權益的份額，在合并利潤表中凈利潤項目下以“少數股東損益”項目列示。少數股東分擔的子公司的虧損超過了少數股東在該子公司期初所有者權益中所享有的份額，其余額仍沖減少數股東權益。對于購買子公司少數股權或因處置部分股權投資但沒有喪失對該子公司控制權的交易，作為權益性交易核算，調整歸屬于母公司股東權益和少數股東權益的賬面價值以反映其在子公司中相關權益的變化。少數股東權益的調整額與支付/收到對價的公允價值之間的差額調整資本公積，資本公

257、積不足沖減的，調整留存收益。通過多次交易分步取得被購買方的股權，最終形成非同一控制下的企業合并的，分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，在購買日作為取得控制權的交易進行會計處理，購買日之前持有的被購買方的股權按該股權在購買日的公允價值進行重新計量，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益；購買日前持有的被購買方的股權涉及權益法核算下的其他綜合收益、其他所有者權益變動的，轉為購買日所屬當期收益。因處置部分股權投資或其他原因喪失了對原有子公司控制權的，剩余股權按照其在喪失控制權日的公允價值進行重新計量。處置

258、股權取得的對價與剩余股權公允價值之和，減去按原持股比例計算應享有原子公司自購買日開始持續計算的凈資產的份額之間的差額，計入喪失控制權當期的投資收益，同時沖減商譽。與原有子公司股權投資相關的其他綜合收益，在喪失控制權時轉為當期投資收益。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-21-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續7、控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法、控制的判斷標準和合并財務報表的編制方法-續7.2合并財務報表的編制方法-續對于通過多次交易分步處置對子公司股權投資直至喪失控制權的，處置對子公司股權投資的各項交易的條款、條件以及經

259、濟影響符合以下一種或多種情況，通常表明該多次交易事項為“一攬子交易”：(1)這些交易是同時或者在考慮了彼此影響的情況下訂立的；(2)這些交易整體才能達成一項完整的商業結果；(3)一項交易的發生取決于其他至少一項交易的發生；(4)一項交易單獨看是不經濟的，但是和其他交易一并考慮時是經濟的。處置對子公司股權投資直至喪失控制權的各項交易屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項處置子公司并喪失控制權的交易進行會計處理，在喪失控制權之前每一次處置價款與處置投資對應的享有該子公司自購買日開始持續計算的凈資產份額的差額，確認為其他綜合收益，在喪失控制權時一并轉入喪失控制權當期的損益。處置對子公司股權投資直至

260、喪失控制權的各項交易不屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為獨立的交易進行會計處理。8、合營安排分類及會計處理方法、合營安排分類及會計處理方法合營安排分為共同經營和合營企業，該分類通過考慮該安排的結構、法律形式以及合同條款等因素根據合營方在合營安排中享有的權利和承擔的義務確定。合營企業是指合營方僅對該安排的凈資產享有權利的合營安排。本集團對合營企業的投資采用權益法核算，具體參見附注(三)16.3.2“按權益法核算的長期股權投資”。9、現金及現金等價物的確定標準、現金及現金等價物的確定標準現金是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款?，F金等價物是指本集團持有的期限短(一般指從購買日起三個月內到期

261、)、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。10、外幣業務、外幣業務10.1外幣業務外幣交易在初始確認時采用交易發生日的即期匯率折算。于資產負債表日，外幣貨幣性項目采用該日即期匯率折算為記賬本位幣，因該日的即期匯率與初始確認時或者前一資產負債表日即期匯率不同而產生的匯兌差額，除：(1)符合資本化條件的外幣專門借款的匯兌差額在資本化期間予以資本化計入相關資產的成本；(2)為了規避外匯風險進行套期的套期工具的匯兌差額按套期會計方法處理；(3)分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的貨幣性項目除攤余成本之外的其他賬面余額變動產生的匯兌差額計入其他綜合收益外，均計入當期損益。深

262、圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-22-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續10、外幣業務、外幣業務-續10.1外幣業務-續以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目仍以交易發生日的即期匯率折算的記賬本位幣金額計量。以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，折算后的記賬本位幣金額與原記賬本位幣金額的差額，作為公允價值變動(含匯率變動)處理，計入當期損益或確認為其他綜合收益。11、金融工具、金融工具本集團在成為金融工具合同的一方時確認一項金融資產或金融負債。對于以常規方式購買或出售金融資產的，在交易日確認將收到的資產

263、和為此將承擔的負債，或者在交易日終止確認已出售的資產。金融資產和金融負債在初始確認時以公允價值計量(金融資產和金融負債的公允價值的確定方法參見附注(二)中“記賬基礎和計價原則”的相關披露)。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債，相關的交易費用直接計入當期損益，對于其他類別的金融資產和金融負債，相關交易費用計入初始確認金額。當本集團按照企業會計準則第14 號收入(以下簡稱“收入準則”)初始確認未包含重大融資成分或不考慮不超過一年的合同中的融資成分的應收賬款時，按照收入準則定義的交易價格進行初始計量。實際利率法是指計算金融資產或金融負債的攤余成本以及將利息收入或利息費用分攤計

264、入各會計期間的方法。實際利率，是指將金融資產或金融負債在預計存續期的估計未來現金流量，折現為該金融資產賬面余額或該金融負債攤余成本所使用的利率。在確定實際利率時，在考慮金融資產或金融負債所有合同條款(如提前還款、展期、看漲期權或其他類似期權等)的基礎上估計預期現金流量，但不考慮預期信用損失。金融資產或金融負債的攤余成本是以該金融資產或金融負債的初始確認金額扣除已償還的本金，加上或減去采用實際利率法將該初始確認金額與到期日金額之間的差額進行攤銷形成的累計攤銷額，再扣除累計計提的損失準備(僅適用于金融資產)。11.1金融資產的分類、確認和計量初始確認后，本集團對不同類別的金融資產，分別以攤余成本、

265、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益或以公允價值計量且其變動計入當期損益進行后續計量。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-23-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.1金融資產的分類、確認和計量-續金融資產的合同條款規定在特定日期產生的現金流量僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付，且本集團管理該金融資產的業務模式是以收取合同現金流量為目標，則本集團將該金融資產分類為以攤余成本計量的金融資產。此類金融資產主要包括貨幣資金、應收賬款、其他應收款、其他流動資產、債權投資和長期應收款等。金融資產

266、的合同條款規定在特定日期產生的現金流量僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付，且本集團管理該金融資產的業務模式既以收取合同現金流量為目標又以出售該金融資產為目標的，則該金融資產分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。此類金融資產自取得起期限在一年以上的，列示為其他債權投資，自資產負債表日起一年內(含一年)到期的，列示于一年內到期的非流動資產；取得時分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的應收賬款與應收票據，列示于應收款項融資，其余取得時期限在一年內(含一年)項目列示于其他流動資產。初始確認時，本集團可以單項金融資產為基礎，不可撤銷地將非同一控制下的企業合并中確認的

267、或有對價以外的非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。此類金融資產作為其他權益工具投資列示。金融資產滿足下列條件之一的，表明本集團持有該金融資產的目的是交易性的：取得相關金融資產的目的，主要是為了近期出售。相關金融資產在初始確認時屬于集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，且有客觀證據表明近期實際存在短期獲利模式。相關金融資產屬于衍生工具。但符合財務擔保合同定義的衍生工具以及被指定為有效套期工具的衍生工具除外。以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產包括分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產：

268、不符合分類為以攤余成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產條件的金融資產均分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。在初始確認時，為消除或顯著減少會計錯配，本集團可以將金融資產不可撤銷地指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。除衍生金融資產外的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產列示于交易性金融資產。自資產負債表日起超過一年到期(或無固定期限)且預期持有超過一年的，列示于其他非流動金融資產。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-24-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、

269、金融工具、金融工具-續11.1金融資產的分類、確認和計量-續11.1.1以攤余成本計量的金融資產以攤余成本計量的金融資產采用實際利率法，按攤余成本進行后續計量，發生減值或終止確認產生的利得或損失，計入當期損益。本集團對以攤余成本計量的金融資產按照實際利率法確認利息收入。除下列情況外，本集團根據金融資產賬面余額乘以實際利率計算確定利息收入：對于購入或源生的已發生信用減值的金融資產，本集團自初始確認起，按照該金融資產的攤余成本和經信用調整的實際利率計算確定其利息收入。對于購入或源生的未發生信用減值、但在后續期間成為已發生信用減值的金融資產，本集團在后續期間，按照該金融資產的攤余成本和實際利率計算確

270、定其利息收入。若該金融工具在后續期間因其信用風險有所改善而不再存在信用減值，并且這一改善可與應用上述規定之后發生的某一事件相聯系，本集團轉按實際利率乘以該金融資產賬面余額來計算確定利息收入。11.1.2以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產相關的減值損失或利得、采用實際利率法計算的利息收入及匯兌損益計入當期損益，除此以外該金融資產的公允價值變動均計入其他綜合收益。該金融資產計入各期損益的金額與視同其一直按攤余成本計量而計入各期損益的金額相等。該金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入當期損

271、益。指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資的公允價值變動在其他綜合收益中進行確認，該金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。本集團持有該等非交易性權益工具投資期間，在本集團收取股利的權利已經確立，與股利相關的經濟利益很可能流入本集團，且股利的金額能夠可靠計量時，確認股利收入并計入當期損益。11.1.3以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產以公允價值進行后續計量，公允價值變動形成的利得或損失以及與該金融資產相關的股利和利息收入計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公

272、司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-25-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.2金融工具減值本集團對以攤余成本計量的金融資產、分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產、租賃應收款、合同資產、不屬于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以及因金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成金融負債的財務擔保合同以預期信用損失為基礎進行減值會計處理并確認損失準備。本集團對由收入準則規范的交易形成的全部應收賬款及合同資產，以及由企業會計準則第 21 號租賃規范的交易形成的租賃應收款按照相當于整個存續

273、期內預期信用損失的金額計量損失準備。對于其他金融工具，除購買或源生的已發生信用減值的金融資產外，本集團在每個資產負債表日評估相關金融工具的信用風險自初始確認后的變動情況。若該金融工具的信用風險自初始確認后已顯著增加，本集團按照相當于該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備；若該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著增加，本集團按照相當于該金融工具未來 12 個月內預期信用損失的金額計量其損失準備。信用損失準備的增加或轉回金額，除分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產外，作為減值損失或利得計入當期損益。對于分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，本集

274、團在其他綜合收益中確認其信用損失準備，并將減值損失或利得計入當期損益，且不減少該金融資產在資產負債表中列示的賬面價值。本集團在前一會計期間已經按照相當于金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量了損失準備，但在當期資產負債表日，該金融工具已不再屬于自初始確認后信用風險顯著增加的情形的，本集團在當期資產負債表日按照相當于未來 12個月內預期信用損失的金額計量該金融工具的損失準備，由此形成的損失準備的轉回金額作為減值利得計入當期損益。11.2.1信用風險顯著增加本集團利用可獲得的合理且有依據的前瞻性信息，通過比較金融工具在資產負債表日發生違約的風險與在初始確認日發生違約的風險，以確定金融工具的信用

275、風險自初始確認后是否已顯著增加。對于財務擔保合同，本集團在應用金融工具減值規定時，將本集團成為做出不可撤銷承諾的一方之日作為初始確認日。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-26-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.2金融工具減值-續11.2.1信用風險顯著增加-續本集團在評估信用風險是否顯著增加時會考慮如下因素：(1)信用風險變化所導致的內部價格指標是否發生顯著變化。(2)若現有金融工具在資產負債表日作為新金融工具源生或發行，該金融工具的利率或其他條款是否發生顯著變化(如更嚴格的合同條款、增加抵押

276、品或擔保物或者更高的收益率等)。(3)同一金融工具或具有相同預計存續期的類似金融工具的信用風險的外部市場指標是否發生顯著變化。這些指標包括：信用利差、針對借款人的信用違約互換價格、金融資產的公允價值小于其攤余成本的時間長短和程度、與借款人相關的其他市場信息(如借款人的債務工具或權益工具的價格變動)。(4)金融工具外部信用評級實際或預期是否發生顯著變化。(5)對債務人實際或預期的內部信用評級是否下調。(6)預期將導致債務人履行其償債義務的能力發生顯著變化的業務、財務或經濟狀況是否發生不利變化。(7)債務人經營成果實際或預期是否發生顯著變化。(8)同一債務人發行的其他金融工具的信用風險是否顯著增加

277、。(9)債務人所處的監管、經濟或技術環境是否發生顯著不利變化。(10)作為債務抵押的擔保物價值或第三方提供的擔?；蛐庞迷黾壻|量是否發生顯著變化。這些變化預期將降低債務人按合同規定期限還款的經濟動機或者影響違約概率。(11)預期將降低借款人按合同約定期限還款的經濟動機是否發生顯著變化。(12)借款合同的預期是否發生變更，包括預計違反合同的行為可能導致的合同義務的免除或修訂、給予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或擔?；蛘邔鹑诠ぞ叩暮贤蚣茏龀銎渌兏?。(13)債務人預期表現和還款行為是否發生顯著變化。(14)本集團對金融工具信用管理方法是否發生變化。無論經上述評估后信用風險是否顯著增加，本集團認

278、為當金融工具合同付款已逾期超過(含)30日，則表明該金融工具的信用風險已經顯著增加。于資產負債表日，若本集團判斷金融工具只具有較低的信用風險，則本集團假定該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著增加。如果金融工具的違約風險較低，借款人在短期內履行其合同現金流量義務的能力很強，并且即使較長時期內經濟形勢和經營環境存在不利變化但未必一定降低借款人履行其合同現金義務，則該金融工具被視為具有較低的信用風險。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-27-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.2金融工具減值-續11

279、.2.2已發生信用減值的金融資產當本集團預期對金融資產未來現金流量具有不利影響的一項或多項事件發生時，該金融資產成為已發生信用減值的金融資產。金融資產已發生信用減值的證據包括下列可觀察信息：(1)發行方或債務人發生重大財務困難；(2)債務人違反合同，如償付利息或本金違約或逾期等；(3)債權人出于與債務人財務困難有關的經濟或合同考慮，給予債務人在任何其他情況下都不會做出的讓步；(4)債務人很可能破產或進行其他財務重組；(5)發行方或債務人財務困難導致該金融資產的活躍市場消失；(6)以大幅折扣購買或源生一項金融資產，該折扣反映了發生信用損失的事實?；诒炯瘓F內部信用風險管理，當內部建議的或外部獲取

280、的信息中表明金融工具債務人不能全額償付包括本集團在內的債權人(不考慮本集團取得的任何擔保)，則本集團認為發生違約事件。無論上述評估結果如何，若金融工具合同付款已發生逾期超過(含)90日，則本集團推定該金融工具已發生違約。11.2.3預期信用損失的確定本集團按照下列方法確定相關金融工具的預期信用損失：對于金融資產和租賃應收款，信用損失為本集團應收取的合同現金流量與預期收取的現金流量之間差額的現值。對于財務擔保合同(具體會計政策參見附注(三)11.4.1.2.1)，信用損失為本集團就該合同持有人發生的信用損失向其做出賠付的預計付款額，減去本集團預期向該合同持有人、債務人或任何其他方收取的金額之間差

281、額的現值。對于資產負債表日已發生信用減值但并非購買或源生已發生信用減值的金融資產，信用損失為該金融資產賬面余額與按原實際利率折現的估計未來現金流量的現值之間的差額。本集團計量金融工具預期信用損失的方法反映的因素包括：通過評價一系列可能的結果而確定的無偏概率加權平均金額；貨幣時間價值；在資產負債表日無須付出不必要的額外成本或努力即可獲得的有關過去事項、當前狀況以及未來經濟狀況預測的合理且有依據的信息。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-28-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.2金融工具減值-續11

282、.2.4減記金融資產當本集團不再合理預期金融資產合同現金流量能夠全部或部分收回的，直接減記該金融資產的賬面余額。這種減記構成相關金融資產的終止確認。11.3金融資產的轉移滿足下列條件之一的金融資產，予以終止確認：(1)收取該金融資產現金流量的合同權利終止；(2)該金融資產已轉移，且將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給轉入方；(3)該金融資產已轉移，雖然本集團既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但是未保留對該金融資產的控制。若本集團既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有風險和報酬，且保留了對該金融資產控制的，則按照其繼續涉入被轉移金融資產的程度繼續確認該被轉移

283、金融資產，并相應確認相關負債。本集團按照下列方式對相關負債進行計量：被轉移金融資產以攤余成本計量的，相關負債的賬面價值等于繼續涉入被轉移金融資產的賬面價值減去本集團保留的權利(如果本集團因金融資產轉移保留了相關權利)的攤余成本并加上本集團承擔的義務(如果本集團因金融資產轉移承擔了相關義務)的攤余成本，相關負債不指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。被轉移金融資產以公允價值計量的，相關負債的賬面價值等于繼續涉入被轉移金融資產的賬面價值減去本集團保留的權利(如果本集團因金融資產轉移保留了相關權利)的公允價值并加上本集團承擔的義務(如果本集團因金融資產轉移承擔了相關義務)的公允價值，該

284、權利和義務的公允價值為按獨立基礎計量時的公允價值。金融資產整體轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產的賬面價值及因轉移而收到的對價與原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和的差額計入當期損益。若本集團轉移的金融資產是指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將轉移前金融資產整體的賬面價值在終止確認部分和繼續確認部分之間按照轉移日各自的相對公允價值進行分攤，并將終止確認部分收到的對價和原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額中對應終止確認部分的金額之和與終止確認

285、部分在終止確認日的賬面價值之差額計入當期損益。若本集團轉移的金融資產是指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-29-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.3金融資產的轉移-續金融資產整體轉移未滿足終止確認條件的，本集團繼續確認所轉移的金融資產整體，并將收到的對價確認為金融負債。11.4金融負債和權益工具的分類本集團根據所發行金融工具的合同條款及其所反映的經濟實質而非

286、僅以法律形式，結合金融負債和權益工具的定義，在初始確認時將該金融工具或其組成部分分類為金融負債或權益工具。11.4.1金融負債的分類、確認和計量金融負債在初始確認時劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和其他金融負債。11.4.1.1以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債(含屬于金融負債的衍生工具)和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。除衍生金融負債單獨列示外，以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債列示為交易性金融負債。金融負債滿足下列條件之一，表明本集團承擔該金融負債的目的是交易性的：承擔

287、相關金融負債的目的，主要是為了近期回購。相關金融負債在初始確認時屬于集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，且有客觀證據表明近期實際存在短期獲利模式。相關金融負債屬于衍生工具。但符合財務擔保合同定義的衍生工具以及被指定為有效套期工具的衍生工具除外。本集團將符合下列條件之一的金融負債，在初始確認時可以指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債：(1)該指定能夠消除或顯著減少會計錯配；(2)根據本集團正式書面文件載明的風險管理或投資策略，以公允價值為基礎對金融負債組合或金融資產和金融負債組合進行管理和業績評價，并在本集團內部以此為基礎向關鍵管理人員報告；(3)符合條件的包含嵌入衍生工具的混合

288、合同。交易性金融負債采用公允價值進行后續計量，公允價值變動形成的利得或損失以及與該等金融負債相關的股利或利息支出計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-30-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.4金融負債和權益工具的分類-續11.4.1金融負債的分類、確認和計量-續11.4.1.1以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債-續對于被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，該金融負債由本集團自身信用風險變動引起的公允價值變動計入其他綜合收益，其他公允價值變動計入當期損益。該金

289、融負債終止確認時，之前計入其他綜合收益的自身信用風險變動引起的其公允價值累計變動額轉入留存收益。與該等金融負債相關的股利或利息支出計入當期損益。若按上述方式對該等金融負債的自身信用風險變動的影響進行處理會造成或擴大損益中的會計錯配的，本集團將該金融負債的全部利得或損失(包括自身信用風險變動的影響金額)計入當期損益。11.4.1.2其他金融負債除金融資產轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成的金融負債、財務擔保合同外的其他金融負債分類為以攤余成本計量的金融負債，按攤余成本進行后續計量，終止確認或攤銷產生的利得或損失計入當期損益。本集團與交易對手方修改或重新議定合同，未導致按攤余成本

290、進行后續計量的金融負債終止確認，但導致合同現金流量發生變化的，本集團重新計算該金融負債的賬面價值，并將相關利得或損失計入當期損益。重新計算的該金融負債的賬面價值，本集團根據將重新議定或修改的合同現金流量按金融負債的原實際利率折現的現值確定。對于修改或重新議定合同所產生的所有成本或費用，本集團調整修改后的金融負債的賬面價值，并在修改后金融負債的剩余期限內進行攤銷。11.4.1.2.1財務擔保合同財務擔保合同是指當特定債務人到期不能按照最初或修改后的債務工具條款償付債務時，要求發行方向蒙受損失的合同持有人賠付特定金額的合同。對于不屬于指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債或者因金融資產

291、轉移不符合終止確認條件或繼續涉入被轉移金融資產所形成的金融負債的財務擔保合同，在初始確認后按照損失準備金額以及初始確認金額扣除依據收入準則相關規定所確定的累計攤銷額后的余額孰高進行計量。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-31-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續11、金融工具、金融工具-續11.4金融負債和權益工具的分類-續11.4.2金融負債的終止確認金融負債的現時義務全部或部分已經解除的，終止確認該金融負債或其一部分。本集團(借入方)與借出方之間簽訂協議，以承擔新金融負債方式替換原金融負債，且新金融負債與原金融負債的合同條款

292、實質上不同的，本集團終止確認原金融負債，并同時確認新金融負債。金融負債全部或部分終止確認的，將終止確認部分的賬面價值與支付的對價(包括轉出的非現金資產或承擔的新金融負債)之間的差額，計入當期損益。11.4.3權益工具權益工具是指能證明擁有本集團在扣除所有負債后的資產中的剩余權益的合同。本集團發行(含再融資)、回購、出售或注銷權益工具作為權益的變動處理。本集團不確認權益工具的公允價值變動。與權益性交易相關的交易費用從權益中扣減。本集團對權益工具持有方的分配作為利潤分配處理，發放的股票股利不影響股東權益總額。11.5金融資產和金融負債的抵銷當本集團具有抵銷已確認金融資產和金融負債金額的法定權利，且

293、該種法定權利是當前可執行的，同時本集團計劃以凈額結算或同時變現該金融資產和清償該金融負債時，金融資產和金融負債以相互抵銷后的金額在資產負債表內列示。除此以外，金融資產和金融負債在資產負債表內分別列示，不予相互抵銷。12、應收賬款、應收賬款12.1按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據除單項計提壞賬損失準備的應收賬款外，本集團以共同信用風險特征為依據，將應收賬款分為低風險、正常風險組合。本集團采用的共同信用風險特征包括債務人類別等。12.2按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準本集團對債務人已發生事實違約、經營風險增加或財務狀況惡化等情況的應收賬款因信用風險已顯著變化而單項評估確定

294、信用損失。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-32-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續13、其他應收款、其他應收款13.1按照信用風險特征組合計提壞賬準備的組合類別及確定依據除單項計提壞賬準備的其他應收款外，本集團以共同信用風險特征為依據，對其余的其他應收款劃分為低風險、正常風險組合。本集團采用的共同信用風險特征包括債務人類別等。13.2按照單項計提壞賬準備的單項計提判斷標準本集團對債務人已發生事實違約、經營風險增加或財務狀況惡化等情況的其他應收款因信用風險已顯著變化而單項評估確定信用損失。14、存貨、存貨14.1存貨類別、發出

295、計價方法、盤存制度和低值易耗品的攤銷方法14.1,1存貨類別本集團的存貨主要包括房地產開發成本、房地產開發產品、材料、商品、低值易耗品等。存貨按成本進行初始計量，存貨成本包括采購成本、加工成本和其他使存貨達到目前場所和狀態所發生的支出。房地產開發成本是指擬開發土地和在建開發產品，房地產開發產品是指完工項目。房地產開發產品的實際成本包括土地出讓金、基礎配套設施支出、建筑安裝工程支出、開發項目完工之前所發生的借款費用及開發過程中的其他相關費用。材料、商品及低值易耗品的實際成本包括購買價款、運輸費、保險費、應繳納的稅金及其他相關費用等。14.1.2發出存貨的計價方法材料及商品發出時，采用加權平均法確

296、定其實際成本。房地產開發產品發出時，采用個別計價法確定其實際成本。14.1.3存貨的盤存制度存貨盤存制度為永續盤存制。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-33-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續14、存貨、存貨-續14.1存貨類別、發出計價方法、盤存制度和低值易耗品的攤銷方法-續14.1.4低值易耗品的攤銷方法低值易耗品采用五五攤銷法進行攤銷。14.2存貨跌價準備的確認標準和計提方法資產負債表日，存貨按照成本與可變現凈值孰低計量。當其可變現凈值低于成本時，提取存貨跌價準備?？勺儸F凈值是指在日?；顒又?，存貨的估計售價減去至完工時估

297、計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。在確定存貨的可變現凈值時，以取得的確鑿證據為基礎，同時考慮持有存貨的目的以及資產負債表日后事項的影響。計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經消失，導致存貨的可變現凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內予以轉回，轉回的金額計入當期損益。存貨按單個存貨項目的成本高于其可變現凈值的差額提取存貨跌價準備。15、持有待售非流動資產或處置組、持有待售非流動資產或處置組15.1劃分為持有待售的非流動資產或處置組的確認標準和會計處理方法當本集團主要通過出售(包括具有商業實質的非貨幣性資產交換)而非持續使用一項非流動資產或處置組

298、收回其賬面價值時，將其劃分為持有待售類別。分類為持有待售類別的非流動資產或處置組需同時滿足下列條件：(1)根據類似交易中出售此類資產或處置組的慣例，在當前狀況下即可立即出售；(2)出售極可能發生，即本集團已經就一項出售計劃作出決議且獲得確定的購買承諾，預計出售將在一年內完成。因出售對子公司的投資等原因導致喪失對子公司控制權的，無論出售后是否保留部分權益性投資，在擬出售的對子公司投資滿足持有待售類別劃分條件時，在母公司個別財務報表中將對子公司投資整體劃分為持有待售類別，在合并財務報表中將子公司所有資產和負債劃分為持有待售類別。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31

299、日止年度-34-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續15、持有待售非流動資產或處置組、持有待售非流動資產或處置組-續15.1劃分為持有待售的非流動資產或處置組的確認標準和會計處理方法-續本集團以賬面價值與公允價值減去出售費用后的凈額孰低計量持有待售的非流動資產或處置組。賬面價值高于公允價值減去出售費用后的凈額的，減記賬面價值至公允價值減去出售費用后的凈額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提持有待售資產減值準備。后續資產負債表日持有待售的非流動資產公允價值減去出售費用后的凈額增加的，恢復以前減記的金額，并在劃分為持有待售類別后確認的資產減值損失金額內轉回，轉

300、回金額計入當期損益。劃分為持有待售類別前確認的資產減值損失不予轉回。持有待售的非流動資產或處置組中的非流動資產不計提折舊或攤銷，持有待售的處置組中負債的利息和其他費用繼續予以確認。對聯營企業或合營企業的權益性投資全部或部分分類為持有待售資產，分類為持有待售的部分自分類為持有待售之日起不再采用權益法核算。16、長期股權投資、長期股權投資16.1共同控制、重大影響的判斷標準控制是指投資方擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資方的權力影響其回報金額。共同控制是指按照相關約定對某項安排所共有的控制，并且該安排的相關活動必須經過分享控制權的參與方一致同意后

301、才能決策。重大影響是指對被投資方的財務和經營政策有參與決策的權力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。在確定能否對被投資單位實施控制或施加重大影響時，已考慮投資方和其他方持有的被投資單位當期可轉換公司債券、當期可執行認股權證等潛在表決權因素。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-35-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續16、長期股權投資、長期股權投資-續16.2初始投資成本的確定對于同一控制下的企業合并取得的長期股權投資，在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初

302、始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。以發行權益性證券作為合并對價的，在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本，按照發行股份的面值總額作為股本，長期股權投資初始投資成本與所發行股份面值總額之間的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。通過多次交易分步取得同一控制下被合并方的股權，最終形成同一控制下企業合并的，應分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處

303、理。不屬于“一攬子交易”的，在合并日按照應享有被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本，長期股權投資初始投資成本與達到合并前的長期股權投資賬面價值加上合并日進一步取得股份新支付對價的賬面價值之和的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。合并日之前持有的股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，暫不進行會計處理。對于非同一控制下的企業合并取得的長期股權投資，在購買日按照合并成本作為長期股權投資的初始投資成本。通過多次交易分步取得被購買方的股權，最終形成非同一控制下的企業合并的，分別是否屬于“一攬子交易”進行處理：屬于“一攬子交易

304、”的，將各項交易作為一項取得控制權的交易進行會計處理。不屬于“一攬子交易”的，按照原持有被購買方的股權投資賬面價值加上新增投資成本之和，作為改按成本法核算的長期股權投資的初始投資成本。原持有的股權采用權益法核算的，相關其他綜合收益暫不進行會計處理。原持有股權投資為指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的非交易性權益工具投資的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動轉入留存收益。合并方或購買方為企業合并發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益。除企業合并形成的長期股權投資外其他方式取得的長期股權投資，按成本進行初始

305、計量。對于因追加投資能夠對被投資單位實施重大影響或實施共同控制但不構成控制的，長期股權投資成本為按照企業會計準則第 22號金融工具確認和計量確定的原持有股權投資的公允價值加上新增投資成本之和。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-36-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續16、長期股權投資、長期股權投資-續16.3后續計量及損益確認方法16.3.1按成本法核算的長期股權投資母公司財務報表采用成本法核算對子公司的長期股權投資。子公司是指本集團能夠對其實施控制的被投資單位。采用成本法核算的長期股權投資按初始投資成本計價。追加或收回投資調

306、整長期股權投資的成本。當期投資收益按照享有被投資單位宣告發放的現金股利或利潤確認。16.3.2按權益法核算的長期股權投資除全部或部分分類為持有待售資產的對聯營企業和合營企業的投資外，本集團對聯營企業和合營企業的投資采用權益法核算。聯營企業是指本集團能夠對其施加重大影響的被投資單位，合營企業是指本集團僅對該安排的凈資產享有權利的合營安排。采用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，不調整長期股權投資的初始投資成本；初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調整長期股權投資的成本。采用權益法核算時

307、，按照應享有或應分擔的被投資單位實現的凈損益和其他綜合收益的份額，分別確認投資收益和其他綜合收益，同時調整長期股權投資的賬面價值；按照被投資單位宣告分派的利潤或現金股利計算應享有的部分，相應減少長期股權投資的賬面價值；對于被投資單位除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外所有者權益的其他變動，調整長期股權投資的賬面價值并計入資本公積。在確認應享有被投資單位凈損益的份額時，以取得投資時被投資單位各項可辨認資產等的公允價值為基礎，對被投資單位的凈利潤進行調整后確認。被投資單位采用的會計政策及會計期間與本公司不一致的，按照本公司的會計政策及會計期間對被投資單位的財務報表進行調整，并據以確認投資收益和其他

308、綜合收益。對于本集團與聯營企業及合營企業之間發生的交易，投出或出售的資產不構成業務的，未實現內部交易損益按照享有的比例計算歸屬于本集團的部分予以抵銷，在此基礎上確認投資損益。但本集團與被投資單位發生的未實現內部交易損失，屬于所轉讓資產減值損失的，不予以抵銷。本集團投出的資產構成業務的，投資方因此取得長期股權投資但未取得控制權的，以投出業務的公允價值作為新增長期股權投資的初始投資成本，初始投資成本與投出業務的賬面價值之差，全額計入當期損益。本集團出售的資產構成業務的，取得的對價與業務的賬面價值之差，全額計入當期損益。本集團自聯營企業及合營企業購入的資產構成業務的，按企業會計準則第 20號企業合并

309、的規定進行會計處理，全額確認與交易相關的利得或損失。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-37-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續16、長期股權投資、長期股權投資-續16.3后續計量及損益確認方法-續16.3.2按權益法核算的長期股權投資-續在確認應分擔被投資單位發生的凈虧損時，以長期股權投資的賬面價值和其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權益減記至零為限。此外，如本集團對被投資單位負有承擔額外損失的義務，則按預計承擔的義務確認預計負債，計入當期投資損失。被投資單位以后期間實現凈利潤的，本集團在收益分享額彌補未確認的虧損分擔額后

310、，恢復確認收益分享額。16.4長期股權投資處置處置長期股權投資時，其賬面價值與實際取得價款的差額，計入當期損益。采用權益法核算的長期股權投資，處置后的剩余股權仍采用權益法核算的，原采用權益法核算而確認的其他綜合收益采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，并按比例結轉；因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動而確認的所有者權益，按比例結轉入當期損益。采用成本法核算的長期股權投資，處置后剩余股權仍采用成本法核算的，其在取得對被投資單位的控制之前因采用權益法核算或金融工具確認和計量準則核算而確認的其他綜合收益，采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同

311、的基礎進行會計處理，并按比例結轉；因采用權益法核算而確認的被投資單位凈資產中除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動按比例結轉當期損益。本集團因處置部分股權投資喪失了對被投資單位的控制的，在編制個別財務報表時，處置后的剩余股權能夠對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按權益法核算，并對該剩余股權視同自取得時即采用權益法核算進行調整；處置后的剩余股權不能對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按金融工具確認和計量準則的有關規定進行會計處理，其在喪失控制之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。對于本集團取得對被投資單位的控制之前，因采用權益法核算或金融工具確認和計

312、量準則核算而確認的其他綜合收益，在喪失對被投資單位控制時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，因采用權益法核算而確認的被投資單位凈資產中除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動在喪失對被投資單位控制時結轉入當期損益。其中，處置后的剩余股權采用權益法核算的，其他綜合收益和其他所有者權益按比例結轉；處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則進行會計處理的，其他綜合收益和其他所有者權益全部結轉。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-38-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續16、長期股權投資、長期股

313、權投資-續16.4長期股權投資處置-續本集團因處置部分股權投資喪失了對被投資單位的共同控制或重大影響的，處置后的剩余股權改按金融工具確認和計量準則核算，其在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權益變動而確認的所有者權益，在終止采用權益法時全部轉入當期投資收益。本集團通過多次交易分步處置對子公司股權投資直至喪失控制權，如果上述交易屬于“一攬子交易”的，將各項交易作為一項處置子

314、公司股權投資并喪失控制權的交易進行會計處理，在喪失控制權之前每一次處置價款與所處置的股權對應的長期股權投資賬面價值之間的差額，先確認為其他綜合收益，到喪失控制權時再一并轉入喪失控制權的當期損益。17、投資性房地產、投資性房地產投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的建筑物和已出租的土地使用權等。投資性房地產按成本進行初始計量。與投資性房地產有關的后續支出，如果與該資產有關的經濟利益很可能流入且其成本能可靠地計量，則計入投資性房地產成本。其他后續支出，在發生時計入當期損益。本集團采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。各類投

315、資性房地產的折舊方法、折舊年限、估計殘值率和年折舊率如下：類別折舊方法折舊年限(年)殘值率(%)年折舊率(%)房屋及建筑物年限平均法15-305.003.17-6.33土地使用權直線法30-3.33當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-39-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續18、固定資產、固定資產18.1確認條件固定資產是指為生產商品、提供勞

316、務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。固定資產僅在與其有關的經濟利益很可能流入本集團，且其成本能夠可靠地計量時才予以確認。固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。與固定資產有關的后續支出，如果與該固定資產有關的經濟利益很可能流入且其成本能可靠地計量，則計入固定資產成本，并終止確認被替換部分的賬面價值。除此以外的其他后續支出，在發生時計入當期損益。18.2折舊方法固定資產從達到預定可使用狀態的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。各類固定資產的折舊方法、折舊年限、估計殘值率和年折舊率如下：類別折舊方法折舊年限(年)殘值率(%)年折舊率(%)房屋及建

317、筑物年限平均法15-305.003.17-6.33機器設備年限平均法5-105.009.50-19.00運輸設備年限平均法5-105.009.50-19.00電子及其他設備年限平均法3-105.009.50-31.67固定資產裝修年限平均法3-6-16.67-33.33預計凈殘值是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態，本集團目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。18.3其他說明當固定資產處置時或預期通過使用或處置不能產生經濟利益時，終止確認該固定資產。固定資產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。本集團至少于年度終了

318、對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如發生改變則作為會計估計變更處理。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-40-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續19、在建工程、在建工程在建工程按實際成本計量實際成本包括在建期間發生的各項工程支出、工程達到預定可使用狀態前的資本化的借款費用以及其他相關費用等。在建工程不計提折舊。在建工程在達到預定可使用狀態后結轉為固定資產。在建工程結轉為固定資產的標準和時點如下：類別結轉為固定資產的標準結轉為固定資產的時點工程建造項目達到預定可使用狀態竣工驗收合格且達到預定可使用狀態的時點20、

319、借款費用、借款費用可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的借款費用，在資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或生產活動已經開始時，開始資本化；構建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態時，停止資本化。如果符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生非正常中斷、并且中斷時間連續超過 3 個月的，暫停借款費用的資本化，直至資產的購建或生產活動重新開始。其余借款費用在發生當期確認為費用。專門借款當期實際發生的利息費用，減去尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額予以資本化；一般借款根據累計

320、資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率，確定資本化金額。資本化率根據一般借款的加權平均利率計算確定。資本化期間內，外幣專門借款的匯兌差額全部予以資本化；外幣一般借款的匯兌差額計入當期損益。21、無形資產、無形資產21.1使用壽命及其確定依據、估計情況、攤銷方法或復核程序無形資產包括土地使用權、計算機軟件等。無形資產按成本進行初始計量。使用壽命有限的無形資產自可供使用時起，對其原值減去預計凈殘值和已計提的減值準備累計金額在其預計使用壽命內采用直線法分期平均攤銷。使用壽命不確定的無形資產不予攤銷。各類無形資產的攤銷方法、使用壽命和殘值率如下：深圳市中洲投資控股股份

321、有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-41-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續21、無形資產、無形資產-續21.1使用壽命及其確定依據、估計情況、攤銷方法或復核程序-續類別攤銷方法使用壽命(年)使用壽命的確定依據殘值率土地使用權直線法30土地使用證規定的使用年限-計算機軟件直線法3預計更新周期-期末，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命和攤銷方法進行復核，必要時進行調整。21.2研發支出的歸集范圍及相關會計處理方法研究階段的支出，于發生時計入當期損益。開發階段的支出同時滿足下列條件的，確認為無形資產，不能滿足下述條件的開發階段的支出計入當期損益：(1)完

322、成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；(2)具有完成該無形資產并使用或出售的意圖；(3)無形資產產生經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，無形資產將在內部使用的，能夠證明其有用性；(4)有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有能力使用或出售該無形資產；(5)歸屬于該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。無法區分研究階段支出和開發階段支出的，將發生的研發支出全部計入當期損益。內部開發活動形成的無形資產的成本僅包括滿足資本化條件的時點至無形資產達到預定用途前發生的支出總額，對于同一項無形資產在開發過程中達到資本化

323、條件之前已經費用化計入損益的支出不再進行調整。研發支出的歸集范圍包括直接從事研發活動人員的工資薪金和福利費用、研發活動直接消耗的材料、燃料和動力費用、研發活動的儀器和設備的折舊費、研發場地租賃和維護費用、研究與試驗開發所需的差旅、交通和通訊費用等。本集團以通過技術可行性及經濟可行性研究，作為劃分研究階段和開發階段的具體標準22、長期資產減值、長期資產減值本集團在每一個資產負債表日檢查長期股權投資、采用成本法計量的投資性房地產、固定資產、在建工程、使用壽命確定的無形資產及使用權資產是否存在可能發生減值的跡象。如果該等資產存在減值跡象，則估計其可收回金額。使用壽命不確定的無形資產和尚未達到可使用狀

324、態的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年均進行減值測試。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-42-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續22、長期資產減值、長期資產減值-續估計資產的可收回金額以單項資產為基礎，如果難以對單項資產的可收回金額進行估計的，則以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額?？墒栈亟痤~為資產或者資產組的公允價值減去處置費用后的凈額與其預計未來現金流量的現值兩者之中的較高者。如果資產的可收回金額低于其賬面價值，按其差額計提資產減值準備，并計入當期損益。商譽至少在每年年度終了進行減值測試。對商譽進行減值測試時

325、，結合與其相關的資產組或者資產組組合進行。即，自購買日起將商譽的賬面價值按照合理的方法分攤到能夠從企業合并的協同效應中受益的資產組或資產組組合，如包含分攤的商譽的資產組或資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認相應的減值損失。減值損失金額首先抵減分攤到該資產組或資產組組合的商譽的賬面價值，再根據資產組或資產組組合中除商譽以外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。上述資產減值損失一經確認，在以后會計期間不予轉回。23、長期待攤費用、長期待攤費用長期待攤費用為已經發生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用。長期待攤費用在預計受益期間分期平均攤銷。2

326、4、合同負債、合同負債合同負債是指本集團已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務。同一合同下的合同資產和合同負債以凈額列示。25、職工薪酬、職工薪酬25.1短期薪酬的會計處理方法本集團在職工為其提供服務的會計期間，將實際發生的短期薪酬確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。本集團發生的職工福利費，在實際發生時根據實際發生額計入當期損益或相關資產成本。職工福利費為非貨幣性福利的，按照公允價值計量。本集團為職工繳納的醫療保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金，以及本集團按規定提取的工會經費和職工教育經費，在職工為本集團提供服務的會計期間，根據規定的計提基礎和計提比例計算確

327、定相應的職工薪酬金額，確認相應負債，并計入當期損益或相關資產成本。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-43-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續25、職工薪酬、職工薪酬-續25.2離職后福利的會計處理方法離職后福利全部為設定提存計劃。本集團在職工為其提供服務的會計期間，將根據設定提存計劃計算的應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。25.3辭退福利的會計處理方法本集團向職工提供辭退福利的，在下列兩者孰早日確認辭退福利產生的職工薪酬負債，并計入當期損益：本集團不能單方面撤回因解除勞動關系計劃或裁減建議所提供的辭退福利時；

328、本集團確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本或費用時。26、預計負債、預計負債當與或有事項相關的義務是本集團承擔的現時義務，且履行該義務很可能導致經濟利益流出，以及該義務的金額能夠可靠地計量，則確認為預計負債。在資產負債表日，考慮與或有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素，按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數對預計負債進行計量。如果貨幣時間價值影響重大，則以預計未來現金流出折現后的金額確定最佳估計數。如果清償預計負債所需支出全部或部分預期由第三方補償的，補償金額在基本確定能夠收到時，作為資產單獨確認，且確認的補償金額不超過預計負債的賬面價值。27、收入、收入27.1按照業務類型披露

329、收入確認和計量所采用的會計政策本集團的收入主要來源于房地產銷售收入及提供勞務收入。本集團在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時，按照分攤至該項履約義務的交易價格確認收入。履約義務，是指合同中本集團向客戶轉讓可明確區分商品的承諾。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-44-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續27、收入、收入-續27.1按照業務類型披露收入確認和計量所采用的會計政策-續本集團在合同開始日對合同進行評估，識別該合同所包含的各單項履約義務，并確定各單項履約義務是在某一時段內履行，還是在某一時點履行。滿足下列

330、條件之一的，屬于在某一時間段內履行的履約義務，本集團按照履約進度，在一段時間內確認收入：(1)客戶在本集團履約的同時即取得并消耗所帶來的經濟利益；(2)客戶能夠控制本集團履約過程中在建的商品；(3)本集團履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且本集團在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。否則，本集團在客戶取得相關商品或服務控制權的時點確認收入。交易價格，是指本集團因向客戶轉讓商品或服務而預期有權收取的對價金額，但不包含代第三方收取的款項以及本集團預期將退還給客戶的款項。在確定交易價格時，本集團考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分、非現金對價、應付客戶對價等因素的影響。合同

331、中存在重大融資成分的，本集團按照假定客戶在取得商品控制權時即以現金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內采用實際利率法攤銷。合同開始日，本集團預計客戶取得商品控制權與客戶支付價款間隔不超過一年的，不考慮合同中存在的重大融資成分。本集團向客戶預收銷售商品款項的，首先將該款項確認為負債，待履行了相關履約義務時再轉為收入。當本集團預收款項無需退回，且客戶可能會放棄其全部或部分合同權利時，本集團預期將有權獲得與客戶所放棄的合同權利相關的金額的，按照客戶行使合同權利的模式按比例將上述金額確認為收入；否則，本集團只有在客戶要求履行剩余履約義務的可能性極低時，才將上述負債的

332、相關余額轉為收入。商品銷售收入本集團在同時滿足以下條件時，認定客戶取得房地產開發產品控制權并確認收入：1)買賣雙方已簽訂銷售合同并依法生效；2)房地產開發產品已竣工并驗收合格；3)收到客戶的全部購房款或取得收取全部購房款權利(如銀行同意發放按揭款的書面承諾函)；4)辦理了交房手續，或者根據購房合同約定的條件視同客戶接收時。深圳市中洲投資控股股份有限公司財務報表附注2024 年 12月 31 日止年度-45-(三三)重要會計政策和會計估計重要會計政策和會計估計-續27、收入、收入-續27.1按照業務類型披露收入確認和計量所采用的會計政策-續提供勞務收入本集團提供勞務的收入包括物業管理費收入、酒店

333、餐飲服務收入和建造服務收入等。本集團在物業服務已經提供，款項已收取或取得收取款項的權利時確認收入。本集團在酒店餐飲服務已按照約定提供，款項已收取或取得收取服務費的權利時確認收入。本集團提供的建造服務根據履約進度在一段時間內確認收入。履約進度主要根據建造項目的性質，按已經完成的為履行合同實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例或已完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例或已完工合同工作的測量進度確定。28、合同成本、合同成本28.1取得合同的成本本集團為取得合同發生的增量成本(即不取得合同就不會發生的成本)預期能夠收回的，確認為一項資產，并采用與該資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷，計入當期損益。若該項資產攤銷期限不超過一年的，在發生時計入當期損益。本集團為取得合同發生的其他支出，在發生時計入當期損益，明確由客戶承擔的除外。28.2履行合同的成本本集團為履行合同發生的成本，不屬于除收入