1、邁向卓越的全球城市大中華區研究部 2017城市更新目錄第一章概要 P04 P06 P10 P22 P24 P34 P66 P78 P84 2015城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 55主題 6 住房負擔能力在城市更新 4.0 中，為增加保障性住房的供應，讓居民租得起房、買得起房，當地政府需要努力實現物業使用效率最大化。隨著城鎮化水平的提高和經濟的不斷增長，中國一些主要城市住房供需失調，導致房價快速上漲（圖 15），令許多合理購房需求難以得到滿足。四種城市更新方案關于如何應對大城市的住房難題，我們提出以下四種途徑供當地相關機構參考：1. 建造更多的保障性住房在一些主要城市，如何抑制房價過快上

2、漲，同時提供更多的保障性住房？一種方案是確?？筛碌淖诘氐貕K價格合理。另一種方式是地方政府在土地出讓過程中使用創新方式，促使開發商在住宅建設項目里納入一定比例的保障性住房。比如在南京有一項土拍政策試行方案，即開發商競價達到最高限價后，從總價競標轉向保障性住房配建競標?；蛘吒M一步，在一個綜合性的住宅建設項目中，如果開發商配建了一定數量的保障性住房并推向市場， 政府將給開發商一定的獎勵。2. 建造小型公寓小型公寓也被稱為鞋盒公寓。小型公寓一般沒有最低面積要求，范圍通常在 15-50 平方米。與其他大型公寓相比，小型公寓面積小、總價低，因此更易被大眾如今，越來越多中國城市居民承受著巨大的房租和房貸

3、壓力，尤其是當房貸收入比超過 50% 時，這些壓力更是難以承受。從長期來看，難以負擔的房價對城市發展十分不利。特大城市的經濟發展離不開全國各地人才的涌入。然而，如果房價增長不受控制，許多人才將會被拒之門外。他們不得不選擇留在家鄉或者前往相對來說規模小、生活成本低，住房可負擔的城市。因此如何解決住房難題，將成為城市更新4.0的一大挑戰：圖 15重要一線城市：平均房價和同比增長率-2017 年第一季度 來源： 中指數據庫 , 戴德梁行研究部北京45,189 元 / 平方米34.58% 同比增長率深圳53,653 元 / 平方米9.34% 同比增長率上海46,513 元 / 平方米27.87% 同比

4、增長率56 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主題】接受。然而，單位面積售價也會因此相對較高。如今，高科技元素的應用和功能設計的優化可以使得鞋盒公寓的有限空間得以最有效的利用。在臺北，經過合理組織和規劃，一個面積為35平方米的有限空間，可以打造成集起居室、廚房、家庭辦公區和臥室為一體的靈動空間。 這些公寓現已面向市場銷售，備受單身族、情侶和獨生子女家庭的青睞。3. 將辦公、零售、工業或酒店物業改為住宅用途北京、上海和深圳等城市擁有寫字樓、酒店等大量商業物業。這些物業通常位于住宅價格較高的市中心區域。未來，商業物業供應的增長，及科技的發展均會降低該類物業的需求，從而為住宅項目的建設騰挪

5、出一定空間。舉例來說，技術的進步對零售物業影響顯著。在零售行業，電商的迅速發展給實體零售業帶來巨大壓力，因而市場對于零售面積的需求出現縮減。此外，在寫字樓方面，未來企業或將因為移動辦公的逐步實現而減少對寫字樓空間的需求。以上這種現象提供了一種增加住宅供應面積的潛在方式。比如，當乙級和丙級寫字樓（甚至是購物中心）的空置率上漲，租金下跌，甚至難以維持時，改造者可將該物業改造更新為住宅公寓，以增加城市中心地帶的住宅供應量。這樣可以一定程度地緩解尤其是城市市區的住房難題，容納更多員工居住在離公司較近的區域。但是這種解決方式要建立在深刻理解現時政策和經濟現狀的前提之下。首先，對于政府，盡管保護產業經濟仍

6、舊是重中之重，但在保障性住宅需求過高的情況下，城市應當支持將某些商業物業改造成住宅；第二，在一些城市，將現有物業改造成住宅雖然嚴格受限于諸多規定，但是這確是一個具有前瞻性的解決方案。4. 建造長租公寓深圳市規劃和國土資源委員會于近期發布的關于征求深圳市住房建設規劃（2016-2020）公眾意見的通告指出，到 2015 年末，深圳市常住居民家庭住房自有率達到 34%，比 2010 年提高了 7 個百分點。這表明有近七成深圳常住居民屬于無房家庭，需要租房。 同時， 隨著城市發展，中心城區原有的低租金房源逐漸減少，高檔公寓數量增加。這進一步推升了租房成本，導致城市平均租金的上漲。其它一些城市亦面臨著

7、同樣情況。中央政府也一直關注著住房租金過高的問題。去年六月，國務院發布了關于整頓和提升租賃市場的規定，包括鼓勵房地產開發商長期持有并出租商品房，鼓勵金融機構向房屋租賃機構提供金融支持，發展及擴大家庭型房源等。對于投資者 / 開發商來說，這是一個發展契機。在中國的很多城市，如深圳，高房價超出許多人的購買能力，導致越來越多人選擇租房。隨著住房租賃需求增加，租金和回報率也會開始逐漸上漲。長租公寓不僅緩解了住房難題，而且通過盤活資產而創造了新的商機。因而投資者和開發商可以考慮翻新住宅，并嘗試長租模式，而不是簡單的出售。城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 57金絲雀碼頭項目于 90 年代開始建設，初時

8、該區的交通配套未臻完善， 與倫敦核心區有一定距離，所以不受租客青睞。隨著約十年后倫敦地鐵銀禧線的落成，金絲雀碼頭憑借發達的交通運輸網絡地價陡增， 商業活動也漸趨活躍，而金絲雀碼頭也被打造為倫敦第二個中心商業區。該項目的成功證明，公共交通配套的開發有助于提高項目與城市其他地區之間的聯系，從而提高項目成功的概率。良好的綜合交通網絡對于提高區域連通性十分重要。 更重要的是，完善的交通網絡有助于緩解交通阻塞問題。中國作為全世界人口密度最高的國家之一，人均汽車擁有量的迅速增長使得解決交通阻塞的問題變得尤為重要。深圳太子灣郵輪母港是個很好的例子。深圳地區的經濟發展一日千里，但交通負擔也隨之加劇。該項目將原

9、太子灣工業區重建并打造為綜合交通樞紐，以應對該片區交通阻塞問題，被視為城市更新成功的典型案例 ( 見案例9)。自 2000 年以來，深圳城市化步伐迅速，人口持續增長。城市對于新型交通樞紐的需求不斷增加。深圳太子灣位于蛇口工業區的港口區域。2006 年，中國招商局集團為該區域擬定更新規劃方案，希望將此港口區改造為集海上運輸、港口、旅游、商務、零售、娛樂及服務式住宅等功能為一體的沿海綜合社區。深圳太子灣郵輪母港于 2016 年11 月開幕，是華南地區目前唯一一個集海陸空為一體的運輸樞紐。該項目的落成很大程度上促案例 9深圳太子灣郵輪母港來源：戴德梁行研究部主題 7 交通運輸 & 通達性在城市更新

10、4.0 階段中，城市更新項目的成功與否很大程度上取決于交通通達性，使項目所在地與周邊或者城市更遠的區域相連接。例如，英國倫敦金絲雀碼頭重塑了倫敦的商業發展格局，一直被視為此類大型更新項目的佼佼者。2006中國招商局完成太子灣郵輪母港的規劃及建設方案2011中國招商局集團獲得太子灣區的土地使用權；太子灣郵輪母港建設開始2016.11 蛇口太子灣郵輪母港正式投入運營2011 被列為南山十二五規劃重點建設項目之一2016 下半年太子灣區寫字樓開始招租進了該區域的工業發展進程，大大提高了其土地效益，改善了深圳的城市環境、交通狀況、宜居程度、商業氛圍，并促進了旅游業發展。深圳太子灣郵輪母港作為城市更新的

11、先鋒項目之一，為日后深圳港口及海運客運業務發展打下了堅實的基礎。此外，該項目的成功也為其他有意將舊工業用地置換成新用途物業的城市提供了參考。步行可達性在城市更新項目中，建設足夠的停車設施固然重要，但越來越嚴峻的土地稀缺問題，尤其是城市核心區域有限的土地供應，要求開發商及政府興建更多的步行設施。將這類步行空間納入到原有的公共交通網絡，能夠鼓勵人們選擇步行方式以取代汽車出行，從而緩解交通阻塞問題，同時降低對環境的污染。對于一些商務通勤者或者必須使用汽車出行的人來說，足夠的停車空間依舊十分重要。因此在城市更新 4.0 中，物色適當的地段以確保片區內有足夠的停車位也是十分關鍵的。交通解決方案將舊有街道

12、改造為行人專用區是城市更新工作的重要部分，也是改善步行可達性的最為簡單的方法。除此之外，它也可以活化商業空間，增加客流量。比如1999 年北京的王府井與及 2000年上海的南京東路步行化規劃均為人津津樂道。但值得注意的是， 以上規劃雖能有效增加人流，但同時也可能加重鄰近地區交通擁堵情況。對于一些土地資源極其稀缺的城市而言，另一個可行方案是發展地下人行網絡，并將之與該區的商業建筑以及公共交通系統相連接。對于這些擁擠的城市，發展地下人行網絡不但可以緩解街道擁堵問題，同時也可以為行人提供安全無縫的交通連接系統。此外，對于經常受到惡劣天氣困擾的城市來說，地下人行網絡還可以提供有遮蔽的行人通道，使得人們

13、在惡劣的天氣下仍可自由購物。加拿大蒙特利爾地下城是舉世知名的地下城案例之一。該地下人行網絡于上世紀 60 年代起作為蒙特利爾地鐵系統的開始部分而開發，并在隨后的幾十年里穩步發展為一個成熟的地下空間。時至今日，蒙特利爾地下城已經成為全世界最大的地下綜合體，每日人流高達 500,000 人，面積達 400 萬平方米，并與大量城市中心寫字樓、商場以及公寓相連接。58 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主題】此外，將人行天橋納入城市更新 / 物業改造項目能有效提供額外的通達性網絡，以進一步緩解地面道路的擠塞。香港中區的多層行人信道為同類綜合系統的典范。該人行網絡于 70 年代開始開發，橫跨城

14、市中央商務區域。它利用大量人行天橋連接了 21幢商業大廈，再加上龐大的地鐵通道，貫穿了整個核心商業區。此外，中環至半山自動扶手電梯于 1993 年啟用，全長超過 800米，連接了港島中環商業區與半山區 ; 2001 年時更增建了一條連接機場的高速鐵路。這種可達性網絡有效地將地面行人分流至其他人行系統，從而大大緩解地面交通的壓力。公共運輸導向的集約發展模式在現代城市更新項目中，公交導向的開發模式在多模式交通設施的有效融合中發揮得淋漓盡致。以香港中區的多層行人信道為例，該系統將緊湊的高密度多用空間與公交樞紐周邊的人行道路相結合，不但能鼓勵步行出行，加強行人流動性，更提升了土地價值。此外，由于路面使

15、用的減少，交通阻塞、空氣污染以及城市過度擴張等問題也被大大緩解。鑒于該系統為該區帶來的可觀效益，此概念隨后被多個中國城市所采納。近年來，在城市更新中，很多城市都開始考慮引入合適的創新概念，以改造盤活棄置的建筑，將綠色空間元素注入城市景觀，并同時改善步行通達性。如果項目成功，城市更新 / 物業改造不僅可以改善區域通達性，還可以活化鄰近街區，刺激商業和住宅發展， 從而帶動樓價以及租金上漲。紐約高線公園項目是同類城市更新項目中的開拓性案例，它成功地將一條廢棄的貨運軌道改造成為了公園綠地。曼哈頓高線公園項目是由當地居民倡導小組所發起，旨在改造一2006沿線改造工程開始2014項目最終階段完成2011

16、項目二期竣工2009項目一期竣工案例 10紐約曼哈頓高線公園來源：戴德梁行研究部城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 5960 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主題】條的全長 2.3 公里的廢棄高架貨運列車軌道。在這個項目中，原有的棄置路軌被移除，一個空中綠化公園取而代之。該項目在八年間分為三個階段進行，最終于2014 年落成，現為曼哈頓市中心的一個特色公園以及重要行人通道。紐約高線公園為該市增添了不少公共空間并提升了城市的宜居性。同時，高線公園受到不少游客的青睞，每年吸引游客高達5 百萬人次。更重要的是高線公園活化了區域內其他地產項目，加上當地政府的有效配合，將原有輕工業用地改劃

17、為住宅用地，使之最后錄得總金額 20 億美元的私人投資。自項目啟動以來，該區域增加了近 2,500 個新落成的住宅單位，沿線的物業價格較之周邊其他區域亦有近一倍的升值。鑒于高線公園的成功經驗，世界各地的城市均有意仿效，芝加哥、洛杉磯、舊金山、華盛頓、多倫多、悉尼、首爾等地都留意到此類更新項目的潛力，并積極探索類似項目的發展方向。展望未來城市居民使用交通工具的習慣將不斷變化，因而中國政府和開發商不僅要考慮現時的需求，更有必要考慮未來人口的需要。在城市更新 4.0 階段，政府與開發商不單要積極探索創新的解決方案以增加道路使用者的通達性，更應運用他們的影響力做出改變，促進城市健康可持續發展。舉個例子

18、來說，中國的自行車共享服務概念最近大受歡迎。作為最大的自行車共享服務營運商之一，ofo 在 43 個大陸城市擁有約 220 萬輛自行車，而 Mobike則在 33 個城市擁有約 100 萬輛自行車，并計劃在 2017 年底前將業務擴展至 100 多個城市。雖然共享服務為當地人提供了一個可以替代汽車的交通方案，但由于停車設施缺乏，城市疲于應對自行車潮，造成了大量人行道堵塞。因此，在 4.0 階段，開發商必須考慮到各種方案可能造成的問題，并規劃出靈活的應對方案。城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 61主題 8 經濟升級土地使用最優化、土地利用有效化和物業資產的重新安置城市更新 4.0 的主要目標

19、是促進中國城鎮地區的持續性經濟發展，而要實現這一目標的方法之一是確保土地資源得以最有效的利用。隨著經濟的迅速發展和城鎮化逐漸普及，很多物業類型，如工業設施、醫院、教育機構、政府大樓等，本應安置在城市外圍區域。但如今，他們往往位于主要商業區域。在城市更新 4.0 的過程中，可能需要考慮以下問題： 目標物業是否需要座落于城市的核心地帶？ 這些物業能否被重新安置在一些需求少，價格低且空間較為充裕的其他區域？ 這些物業目前所在的土地能否置換為更高端且更有效率的用途？經濟升級 土地使用最優化和土地利用有效化中國城市持續的經濟增長對于其未來發展至關重要。這不僅可以提升其價值鏈，而且能提高整體的可持續性。為

20、此，這些城市需要確保土地資源被最優化利用，從而推動產業結構升級，促進城市發展。為了提高土地利用效率，中國的一些城市可以重新規劃部分土地用途，如改造舊有工業用地，打造出更多核心商業區以配合未來的經濟增長。毫無疑問，此舉定能促進新興企業的發展，帶來更多發展機遇。此外，新商業的繁榮發展亦會帶來乘數效應。隨著投資的增加， 工作機會也會增加， 城市經濟其他部分的潛在需求將案例 11倫敦金絲雀碼頭來源：戴德梁行研究部1802 - 1939世界最繁忙的港口之一，因與金絲雀群島貿易往來密切得名20 世紀 60 年代 -80 年代由于不適應新的以大型集裝箱為基礎的交通運輸方式，金絲雀碼頭逐漸衰落并最終關閉198

21、8 1991金融市場管制放松，加拿大奧林匹亞 & 約克公司同意支付銀禧線（朱必利線）延線一部分的建設費用并買下金絲雀碼頭2014 至今 東岸主要擴展規劃方案已被批準20 世紀 40 年代 在閃電戰中被轟炸，大量原有倉庫被毀壞1980 1981政府政策促使倫敦港區開發公司的成立，道格斯島被劃為“城市企業開發區”1995 - 1998被金絲雀碼頭有限公司收購，并在銀禧線延線通車后開始建造。倫敦金融服務管理局遷入62 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主題】被激發出來，如零售商品需求和住房需求等。從國際上來說，倫敦的金絲雀碼頭無疑是一個絕佳的土地更新和優化的案例，大大促進了城市的經濟升級。

22、如今，金絲雀碼頭已經成為倫敦商業發展的主要引擎之一（見案例 11）。金絲雀碼頭曾經是繁忙的倫敦港的一部分，處理著來自世界各地的貨物。 隨著海運業進一步發展，集裝箱化逐漸普及，船只規模也越來越大。倫敦港原先依賴的泰晤士河漸漸無法承受體積較大的船只，而沿岸的費利克斯托和修咸頓等港口因為能夠更好地容納集裝箱船只，在吞吐量方面很快就超越倫敦。由于貿易量下滑，倫敦的各個碼頭，如金絲雀碼頭，地位隨即一落千丈，甚至被棄置。這些倫敦碼頭在 1980 年被關閉后，英國政府于 1981 年成立了倫敦港區開發公司。1982 年，金絲雀碼頭作為 “道格斯島”的一部分被劃為城市企業開發區。當時，規劃已經落實到位，該區域

23、土地被重新規劃利用。金絲雀碼頭被定位為大量總部在倫敦的國際企業的后勤辦公區域。及至 1986 年，金融市場的放寬管制無疑為金絲雀碼頭的發展注入一支強心針。在新規則下，一些慣有做法，如在交易所公開喊價，逐漸被電子化交易取代。在這種情況下，金融公司的選址不需要再受城市核心區位的限制，越來越多的公司將總部安置在金絲雀碼頭區域。時至今日，金絲雀碼頭不但是英國最重要的金融中心之一，也是倫敦經濟的重要命脈。很多大型跨國金融機構，如匯豐銀行和花旗集團等，都選址金絲雀碼頭，該地集聚了一批英國最高的寫字樓建筑，例如加拿大廣場一號。深圳的城市轉型隨著中國經濟的發展和轉型，許多城市也同時發生了巨大轉變。作為中國主要

24、一線城市之一，深圳一向被視為經濟快速發展的成功案例。過去的三十年里，在僅有不到二千平方公里的土地上，深圳發生了驚人的轉變。鑒于其土地面積所限，要將深圳轉變為如今重要的華南金融中心，地方政府需要重新規劃利用大量土地，以推動土地使用最優化及土地利用有效化。蛇口網谷是深圳經濟升級轉型的一個重要例子。以前，該地區主要是一些原材料和建筑材料倉庫的所在地。當地政府了解到改變該地區土地用途的迫切性，并期望吸引更多的高科技產業到蛇口投資之后，隨即行動，并成功將一股高科技投資的浪潮引入深圳。蛇口網谷的土地改劃和城市更新促進了深圳的整體發展，土地價格也由 2009 年（蛇口重建時）的每平方米 2000 元人民幣增

25、至今日的 6 萬元人民幣。城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 63資產的重新安置為了進一步促進當今中國城市土地資源的有效利用，現在很多位于核心市區的物業，可以轉移到稍為廉價的近郊地區。隨著很多這類物業的遷出，中國的城市得以進一步發展。舉個例子，30 年前，上海寶山等區域曾經被視為外圍區，全國最大的鋼鐵廠之一也坐落于此。時至今日，上海迅速發展，而寶山也不再被認為是邊遠地區。寶山地區計劃大舉發展其第三產業，這就可以部分解釋（除了環境問題以外）寶鋼集團為何必須要把其集團的部分業務遷離城市。這樣一來，不僅可以將騰出的土地改建為其他物業以配合寶山（和整個上海）下一階段的經濟發展，同時外遷的寶鋼將為上海

26、以外的其他區域創造更多工作機會。英國廣播公司（BBC）的西倫敦牧羊叢工作室為配合城市發展要求而重新安置企業物業資產，一向被視為資產重新安置的絕佳案例。該公司被認為更適合在曼徹斯特外的索爾福德碼頭安置新工作室，這樣不但節省英國廣播公司的營運費用，同時也能惠及索爾福德碼頭（英國最重要的城市更新項目之一），并為曼徹斯特帶來更多的工作機會。當然，英國廣播公司的遷出將騰空其原先所在的倫敦土地，使之得以更有效的利用。隨后，BBC 廣播大樓（原來英國廣播公司總部的所在地 ) 被拆毀，并被重建成停車場。這個新的公共設施已經并將在未來的幾年間，幫助解決交通堵塞問題，持續造福周邊社區。來源：戴德梁行研究部案例 1

27、2北京銅牛電影產業園1952銅牛紡織廠建立2013由于政府正努力減少城市污染行業，銅牛集團被迫外遷外遷工廠，大部分廠房被棄置2016開發商與深刻體驗 ( 北京 ) 科技有限公司合作，計劃建設中國第一個以體育電影為主題商業園區2002 銅牛從市中心遷到通州地區，為擴張的中央商務區騰出空間2014隨著北京對低成本辦公空間的需求增加，工廠的一部分經過翻新改造為電影產業園。朝陽區政府也積極推動該項目的進行64 第四章 城市更新 4.0【 4.2 重要研究主題】對中國而言，銅牛集團北京工廠的重新安置是配合城市經濟升級和城市更新的要求而重新安置物業資產的優秀案例（案例12）。位于通州的銅牛集團工廠于195

28、2 年開業，2013 年關閉，曾經是北京最受歡迎的內衣生產廠家。由于地區政府決定減少重污染工業數量，銅牛集團與大量重工業廠家一起被迫遷至北京之外，原先占地近 2.5 萬平方米的工廠被棄置。2014 年，原有倉庫用地的改造完成，最終成為北京電影產業園。時至今日，北京電影產業園仍舊扮演著重要的文化角色，它也是國內外 40 多家電影公司的在華所在地。銅牛集團近期吸引的另一項投資項目是將原有工廠的另一部分改造為體育電影產業園區，以進一步發展該區域。主題 9 行政區劃的調整合并隨著中國經濟的發展和城鎮化進程的推進，中國的一些城市找到了更加高效的方式來利用現有的城市資源以滿足人口進一步增長的需求，實現經濟

29、社會的發展。在城市更新 4.0 階段，行政區劃的合并調整，可以有效推動城市的進一步發展。近年來，中國的兩個主要城市均完成了這樣的行政區合并：上海的“新”靜安區和廣州的“新”黃埔區。這類合并能夠有效地精簡城市的行政職能，從而降低城市更新 / 改造規劃實施時的繁瑣程序，使得改造方案更加高效地完成，并帶來其他眾多的利好。上?！靶隆膘o安區上海原靜安區與相鄰的原閘北區合并成為“新”靜安區便是行政區合并的一個重要案例。原靜安區坐落于上海市中心的核心商務區內， 是上海面積最小的行政區。憑借良好的區位優勢，靜安成為眾多內外資企業設立中國 / 上?？偛哭k公室以及國內外各大零售品牌開設旗艦店的區位首選，也基于此，

30、該區聚集了豐富的財政資源，可用于公共預算的投入。在合并之前，受制于較小的區域面積，靜安區的發展空間極其有限。而另一方面，與靜安區隔蘇州河相望的原閘北區同樣經歷了高速的經濟增長，但其坐擁廣闊的腹地，因而可以利用更多的資源吸引高附加值產業，以進一步推動經濟增長。2015 年 11 月，上海市人民政府正式宣布合并原靜安區與原閘北區，成立新的靜安區（圖 16）。這一決策為“新”靜安區未來整體發展帶來了一系列深遠影響： 區域面積更大的“新”靜安區作為一個整體，能夠在制定區內的經濟社會發展事項上作出統一布局規劃； 促使區內實現資源的共享及發展協同效應，推動區內各地更加均衡及可持續發展； “新”靜安區能夠在

31、一個更大的區域范圍內更全面地承擔城市更新 / 改造項目以及整體城市建設； 即刻推動位于原閘北區的上?；疖囌境鞘懈敝行纳虅諈^的發展，使得位于原靜安區的企業在區內擁有更低寫字樓租金選擇的同時，仍然可以享受到新靜安區的各項稅收優惠政策； 使得 “新”靜安區政府的行政成本適當降低，區域規劃和行政效率進一步提升。城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 65廣州“新”黃埔區廣州的黃埔區和蘿崗區的合并是另一個突出的例子。盡管原蘿崗區擁有良好的工業優勢和豐富的待開發土地資源，但缺乏足夠的常住人口及高質量的公共基礎設施。與此相對的是原黃埔區，雖然擁有良好的公共基礎設施和大量的常住人口，但是其工業經濟結構則相對單一

32、。廣州政府很快意識到兩個行政區的合并能夠促使社會、經濟的發展更加平衡互補，從而提高資源的利用效率。2014 年 2 月，黃埔區和蘿崗區合并，新的黃埔區正式成立（圖17）。應勢而生的投資及發展機遇不論在過去還是未來，在中國，城市行政區劃的調整和 / 或區劃邊界的調整，都能夠帶來眾多城市更新 / 物業改造方面的投資及發展機遇。首先，公共設施及社會資源的有效聚集能夠產生社會紅利；其次，在行政區合并擴大后，區內的土地價值和現有物業價值通常隨著招商引資的增長而不斷升值；最后，人們的居住及生活環境將得到顯著改善。隨著城市市區面積的擴大，勞動人口迅速遷入，相對應的配套設施及住房數量將隨之增加，以滿足勞動人口

33、在同一區域工作和居住的需求。圖 16“新”靜安區區位來源：戴德梁行研究部圖 17“新”黃埔區區位來源：戴德梁行研究部新黃埔區三水區花都區白云區天河區海珠區增城區NewJingan新靜安浦東徐匯新黃浦虹口楊浦普陀長寧浦東青浦66 第四章 城市更新 4.0【 4.3 全球最佳實踐方法及經驗借鑒】全球最佳實踐方法及經驗借鑒4.3城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 67最優方案在前面的章節中， 我們已經了解到中國城市更新/物業改造的主要形式、 面臨的挑戰及機遇，現在我們將基于國內外的實踐經驗提出城市更新 / 物業改造的最佳實施方案。本章節將為中國政府和投資者 / 開發商開展城市更新 4.0 提供一些

34、具體的建議。制定明確的開發目標制定清晰的開發方案以實現目標0102確定城市更新 / 物業改造的目標是項目成功的基礎。通常開發目標應直接明了，但考慮到具體環境的變化，目標設置的靈活性十分重要。明確的開發目標應是可衡量的，并且能夠預估其對于建筑實體、經濟和社會所帶來的影響（圖 18）。城市更新 / 物業改造的目標可以通過多種途徑實現。高效的前期準備過程應該包括對措施實施后可能出現的各種情形進行評估；而最佳的評估方式是將這些可能出現的情況與“基本情況”進行比較?！盎厩闆r”是指在不進行城市更新 / 物業改造的條件下對未來情況的預測。通過與“基本情況”的比較，我們可以更加準確地評判出各個方案所帶來的邊

35、際效益和成本。制定方案社區投入我們有什么？我們想得到什么成果 ?如何獲得我們想要的結果？未來城市更新方案具備合作性與參與性的城市更新項目設計流程分析結果比較可用方案儲備信息圖 18制定明晰的城市更新項目方案來源：戴德梁行研究部68 第四章 城市更新 4.0【 4.3 全球最佳實踐方法及經驗借鑒】確保城市更新 / 物業改造方案與整體規劃愿景保持一致03規劃愿景決定了城市更新 / 物業改造進行的方式（由于大量的業主、建筑師、投資者和開發商參與到規劃的制定中，規劃愿景通常會更注重社會公共價值、可靠性以及多樣化）。為了保證方案與規劃愿景的協調統一，在進行大規模的城市更新 / 物業改造前，政府需進一步加

36、強其作為基礎設施提供者以及總體開發者的作用。在這一背景下，開展城市更新 /物業改造項目將更好地實現對項目的總體控制，并協調參與其中的各私人部門。從長遠角度考慮問題對方案進行全方面分析0405城市的更新需要花費大量時間，并且這一過程不應受高預期或其他因素影響而被人為加快。一些城市更新 / 物業改造可能是基于短期目標，例如快速完成一個項目以使它能在最佳時機入市。但是一般來說，我們在進行城市更新 / 物業改造的時候需要從長遠角度考慮。一個周密的城市更新 / 物業改造項目往往以社會公眾的利益為責任，因而將耗費較長的時間。為了實現凈收益的最大化，我們應從社會整體的角度對所有的城市更新 / 物業改造項目方

37、案進行全面的分析。成本效益分析（CBA）是常用的分析工具之一。CBA 可以有效地比較出不同方案之間的邊際成本和收益差異。CBA 將貿易收益（產生的經濟回報）和非貿易收益（交易外部的第三方所得到到的收益）與貿易成本（直接的勞動力、土地和資金成本）以及非貿易成本（城市更新 / 物業改造項目進行過程中對于外部第三方所造成的消極影響）進行比較，進而確定社會總體收益是否大于總成本。然而，并不是每一個因素都能夠被量化計算?？上驳氖?，CBA 在分析過程中也覆蓋了那些難以量化的因素。如果沒有這種方法，一些未能考慮到非量化因素的不合理項目改造方案可能會得到通過。這將導致在方案的選擇過程中，改造者會偏向于選擇那些

38、注重經濟效率的方案而非那些推進社會整體福利的方案。而這與城市的可持續發展理念背道而馳。城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 69與各利益相關者共同制定方案創造“共享價值”，實現長期公共利益就“責任義務條款”達成一致060708城市更新 / 物業改造過程會牽涉到大量的利益相關者， 例如社區團體和當地政府（圖 19） 。這些利益相關者之間不可避免地會產生利益沖突。為了最大程度地取得成功，城市更新 / 物業改造項目必須考慮并平衡不同利益相關者的意見和需求。城市更新 / 物業改造項目需要為城市內的各利益相關方提供“共享價值”。所有的利益相關方都應從城市更新帶來的“城市價值”提升中受益?；诒緱l建議和上

39、述第四條建議（從長遠角度考慮問題），在更新過程中，我們應當考慮長期利益；而追求快速獲取價值的短期收益項目不應當占據主導地位。雖然參與投資的私人部門必然要求獲得相應的回報， 但是最終我們需要強調社會 “共享價值”的最大化，這是未來更新 / 改造的項目所必須實現的。各城市更新 / 物業改造項目的標準和政策各不相同，但它們必須與更新 / 改造區域的期望相符合?！柏熑瘟x務條款”應界定開發的范圍。它包括但不限于：遵循現有的租賃條款、保護公共領域、以及承諾為當地居民提供一定比例的經濟適用房。圖 19城市更新項目開發階段及利益相關者來源：UOL Group, 戴德梁行研究部土地征用監管者現居民附近社區階段主

40、要的利益相關者設計發展監管者商業合作伙伴建設 /整修 /再開發監管者附近居民及企業商業合作伙伴監管者消費者客戶租客上述任一供應商租賃，物業管理，客戶服務采購70 第四章 城市更新 4.0【 4.3 全球最佳實踐方法及經驗借鑒】編制合理的財務計劃分散調節風險0910在進行大型的城市更新 / 物業改造項目時，政府獲取的資本回報很容易超越經濟、社會以及環境回報。為了避免這一問題，政府在比較評估城市更新 / 物業改造的多種方案時應時刻考慮公眾的最大利益。合理的財務回報計劃應使政府能夠通過前期的基礎設施建設和土地整理儲備工作獲取收益。這也將使得資源回流到社區，讓社區獲益。一旦土地出售，私人投資資本被注入

41、，政府便可獲取土地增值的部分收益，以支付前期投資的成本。在大多數情況下，政府與私人部門的合作往往能幫助政府極大的降低風險，保護資產價值（圖 20）。通過分散風險，政府可保護納稅人，避免其超額納稅，并使其免受城市更新 / 物業改造項目延遲和表現不佳的影響。與政府相比，私營部門因其多樣化的融資方式和完善的風險管控機制能夠更加靈活合理地規避和控制風險。因此，讓私營部門負責城市更新 / 物業改造項目的規劃、融資、交付、補償和最終價值等關鍵領域是合理且符合實際的。除了上述提到的方面，在城市更新 / 物業改造過程中政府仍應承擔在其控制范圍內的風險，以及那些私營部門無法逾越的風險。例如土地整理儲備、公立醫院

42、、學校、交通基礎設施等公共服務設施的管理運營，這些仍然是政府應承擔的責任。低回報率高回報率高房產價值低房產價值低風險高風險投資回報與投資風險正相關圖 20風險 vs. 價值來源：Ploutus Advisors, LLC, 戴德梁行研究部城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 71平衡經濟效益和社會效益利用其他融資方式（公私合營模式（PPP）1211城市更新 / 物業改造項目通常都能夠改善社區整體的宜居性。而這種改善通常是通過在開發階段建造公共便利設施來實現的，例如公共開放區域、公共無障礙設施、公共交通樞紐的建設等。這些非盈利的便利設施所能實現的社會效益遠超過其成本。一個成功的城市更新 / 物業

43、改造項目應該平衡其經濟效益與社會效益，并確保一定比例的公共用地。城市更新 / 物業改造的一系列工作流程要求多個部門（包括政府和私營企業）之間的廣泛合作。在過去，大部分的城市更新項目和一些物業改造項目都由政府部門單獨主導。如今，因這些項目中蘊含著大量商業機會，私營企業對于投資這些項目的興趣漸濃。在全球很多國家，這種私人投資參與到公共項目中的方式已十分普遍。公私合營模式（PPP）是私人企業參與政府部門投資項目的一種方式（圖 21）。這一模式已經在世界各地被廣泛運用，它不僅能解決項目的資金問題，還擁有其他多種優勢。因為有多個部門參與其中，PPP 可以集合各方的項目經驗、知識及技術，催生出創造性的想法

44、，制定清晰的目標愿景，并實現項目的最終目標。此外，因為有政府參與其中，項目的審批過程往往會更加簡化。更優的的采購活動公營部門改革更佳的概念規劃建設及維持良好的基礎設施為納稅者提供更好的服務與合適的群體共同承擔風險公私部門合作免費的基礎設施只與金融相關只建設基礎設施只有私營機構參與私有化，政策支持，外包或者地產開發讓一個較差的項目變好的方法公私合營 是公私合營 不是圖 21公私合營 - 概念來源：CREAM Europe, 戴德梁行研究部72 第四章 城市更新 4.0【 4.3 全球最佳實踐方法及經驗借鑒】房地產投資信托基金在城市更新中的應用打造最優的產品組合注重項目的可持續性131415房地產

45、投資信托基金 (REITs) 是一種投資標的為不動產物業或不動產抵押貸款的證券，通常在大型交易所進行交易（圖22）。它們為投資者提供了一種具有極高流動性的房地產投資工具，同時它還能夠提供特殊的稅收優惠以及高額的分紅。REITs 能為各種商業城市更新 / 物業改造項目，例如寫字樓、購物中心以及亟待更新的舊廠等，募集資本。除了能吸納私人企業作為項目開發合作伙伴，REIT 也是城市更新 / 物業改造項目募集資金的方式之一，因為它不僅有良好的信用，并且還具備專業的房地產項目管理技能。一個理想的產品組合可以實現經濟效益和社會效益的有效平衡。這一平衡的實現將促進人與環境的和諧共處，并有效協調當前需求和未來

46、發展的關系。城市更新 / 物業改造可以建立新的城市中心，但理想的產品組合可以進一步提高未來項目的經濟可行性，以及實現高效的社區用途。最后，可持續性在城市更新 / 物業改造項目的設計、建設和運營中的地位愈發重要。它使項目所在的城市變得更加集約、智慧和環保。在城市更新 / 物業改造項目過程中，我們應認識到原有的建筑與材料是可以循環利用的重要資源。在提升城市可持續性的同時，這些項目還可以通過對資源的重新利用，保持城市原有的個性。在提高效率并將資源重復利用使其價值最大化的過程中，我們需要重點關注對先進技術的使用?？沙掷m性的智能設計及建設過程會為城市提供堅實的基礎，它們不僅可以幫助城市實現其可持續發展的

47、目標，同時也可以使改造后的物業保持長期的可持續性。房地產投資信托投資者購買股票融資及 / 或取得貸款及資產投資者每月得到分紅籌集租金收入或付息圖 22房地產投資信托 101來源： NorthStar Securities, 戴德梁行研究部城市更新 4.0 邁向卓越的全球城市 73第一條：改善城市環境、提高宜居性和競爭力第二條：創造就業崗位正如我們在之前的報告中所提到的那樣，城市更新 / 物業改造對于城市，尤其是城市建成區的發展有著相當大的積極影響。綠色的更新 / 改造項目能幫助我們減少水污染、降低能源消耗并抑制溫室氣體排放。此外，通過鼓勵如電動汽車等環保技術的使用，改造后的交通運輸網絡將進一步

48、促進環境的可持續發展。建筑物改造應以人為本，從而實現宜居性的大幅提升。正如我們在案例中所見， 我們可以借鑒過去的經驗， 利用新技術以及前沿的設計，打造出綠色、創新、宜居的社區。一個構思縝密的城市更新 / 物業改造項目可以有效提升環境的可持續發展和宜居性。它將幫助城市吸引到那些希望在這個城市及這類改造項目中工作生活的人才，進而提升城市的經濟競爭力。一個著眼于未來經濟發展的城市更新 / 物業改造項目可以提升城市的競爭力。這些項目不僅保障了城市經濟的可持續發展，更使城市在全球商業舞臺上更具競爭力。一個成功的大型城市更新 / 物業改造商業項目可以帶來大量的工作機會。這類項目不僅可以在城市更新 / 物業

49、改造的各個實施階段設計、更新 / 改造以及運營創造就業崗位，項目交付后，這些物業的租戶也將提供大量的工作崗位。經驗借鑒在前文中，我們已經見證了全球重點城市在城市更新 / 物業改造上的成功案例。在這一章節中，我們提煉了 11 條值得借鑒的寶貴經驗，以期對中國在城市更新 4.0 階段中的城市更新 / 物業改造有所助益。74 第四章 城市更新 4.0【 4.3 全球最佳實踐方法及經驗借鑒】第三條：提升城市產能、地區吸引力以及資產價值第四條：吸引投資合理的城市規劃及優質的城市更新 / 物業改造項目將提升商業產能并以此幫助企業擴張。同時，它也能為城市帶來更多的工作崗位，擴大人口規模，并加速城市化進程（圖

50、 23）。圖 23 全球城市化2015農村城市全球人口 ( 十億 )012345678910202520352045來源：聯合國世界城市化預測，戴德梁行研究部非城市中心區域的城市更新 / 物業改造項目能夠幫助減輕中心城區的壓力。另一方面，如果城市的中心區域衰敗已久，那么一個成功的城市更新 / 物業改造項目能讓這個地區重煥生機，在幫助地區增加吸引力的同時，也提升了該地區的資產價值。城市開發密度的加大或城市更新 / 物業改造帶來的利用效率的提升可以幫助投資者實現規模經濟效應， 提升該城市的投資吸引力。 同時，周邊地區基礎設施的更新和市區開發密度的提升也可以吸引新企業入駐。城市更新 4.0 邁向卓越