58安居客：2022長三角一體化城市群-住宅市場客群特征報告（12頁）.pdf

1、 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 2 目 錄 一、一、 內容提要內容提要 . 3 1、 本文主要觀點 . 3 2、 對房企和銷售團隊的建議 . 3 二、二、 居民購買力居民購買力 . 4 1、 居民房價收入比 . 4 2、 城市購買效率 . 5 三、三、 客源流動特點客源流動特點 . 6 1、 各城市市本級外地客源量占比 . 6 2、 各城市外地客源特征 . 7 四、四、 客戶購房偏好客戶購房偏好 . 8 1、 各城市關注熱度 . 8 2、 客戶購房總價段偏好 . 9 長三角一體化城市群 住宅

2、市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 3 2022 年在新冠疫情、經濟波動和行業調控等多重因素影響下，1-5 月全國商品住宅銷售面積 42903 萬方，同比下降 28.1%，銷售額 48337 億元，同比下降 34.5%，長三角住宅市場交易規模同樣受到巨大沖擊。在房地產市場新周期下，房地產開發商、住宅購房消費者都對市場態度發生巨大變化，因此我們將長三角 41 城市客群特點進行梳理， 方便有效把握市場發展方向。 一、一、 內容提要：內容提要： 1、 本文主要觀點： 2、 對房企和銷售團隊的建議： 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19

3、101732989；郵箱:； 4 二、二、 居民購買力：較多城市房價收入比會隨經濟規模增長而增大，城市購買效率直接受到住宅供應量、外來客源進入、城市化進程速度影響較大。居民購買力：較多城市房價收入比會隨經濟規模增長而增大，城市購買效率直接受到住宅供應量、外來客源進入、城市化進程速度影響較大。 1、 居民房價收入比 整體看來城市經濟水平越高，房價收入比越高，上海江蘇=浙江安徽。 整體看來城市經濟水平越高，房價收入比越高，上海江蘇=浙江安徽。 我們將 2021 年商品住宅新房的價格同人均可支配收入做對比，從各省份來看，上海江蘇=浙江安徽，上海房價收入比均值為 0.70，江蘇為 0.30，浙江為 0

4、.30，安徽為 0.26。整體看來城市經濟水平越高，房價收入比越高，居民購房壓力相對更大。2021年長三角 GDP 超過萬億元的城市有 8 個， 分別是上海、 蘇州、 杭州、 南京、 寧波、 無錫、合肥和南通，其房價收入比全部大于 0.29，在 41 城中排在前 19 位。 2021 年 41 城市的房價收入比均值為 0.30， GDP 均值為 6751 億元， 我們以平均值為劃分線，可以看出： 經濟和房價收入比雙高的有 10 城，主要有上海、杭州、南京等； 經濟水平較高，但房價收入較低的有 2 城，為寧波和無錫； 經濟和房價收入比雙低有 21 城，主要分布在安徽，有池州、淮南、宣城等； 經濟

5、水平較低，但房價收入較高的有 8 城，麗水、衢州、宿州等。 2021 年長三角 41 城經濟水平與居民房價收入比 2021 年長三角 41 城經濟水平與居民房價收入比 *備注：1、數據來源各城市統計公報、58 安居客房產研究院；2、房價收入比=2021 年全市商品住宅新房均價/2021 年全市人均可支配收入。 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 5 2、 城市購買效率 購買效率由高到低分別是江蘇安徽浙江上海，主要受到住宅供應量、外來客源進入、城市化進程速度影響。 購買效率由高到低分別是江蘇安徽浙江上海，主要受到住宅供應量、外來客源進入

6、、城市化進程速度影響。 我們將商品住宅成交量同常住人口做對比來衡量城市購買效率，從各省份來看，購買效率由高到低分別是江蘇安徽浙江上海， 江蘇購買效率為 1.51， 浙江為 1.30，安徽為 1.44，上海為 0.55。 上海購買效率較低主要因新房供應量極少，二手住宅市場交易體量遠高于新房。 江蘇省購買效率高于 1.5 的為南通、淮安、無錫、鎮江、徐州和蘇州。以上 5 個城市中除淮安外，其余 4 城 2017-2020 年房價復合增長率超過 10%，房價漲幅較大，且土地供應量充足，帶動較大的交易量。 浙江省購買效率高于 1.5 的湖州、嘉興、紹興和寧波。湖州和嘉興因上海和杭州外來客戶占比較多帶動

7、，紹興和寧波因經濟發展水平較高，居民購買力較強，帶動較高市場規模。 安徽省購買效率高于 1.5 的城市為滁州、蚌埠、銅陵、宣城和馬鞍山，經濟水平整體排在省內中位。其中滁州和馬鞍山都為南京都市圈城市，南京外來客戶大量涌入；蚌埠下轄縣城人口和教育資源較為豐富，全市住宅價差較小且價格較低，居民消費習慣喜好面積較大的戶型，整體交易量較大。 *備注：1、數據來源各城市統計年鑒和統計公報、第七次人口普查數據；2、購買效率=2018-2020 年全城商品住宅年均成交量/第七次人口普查全城常住人口。 0.552.101.761.731.701.511.511.481.461.431.361.241.201.1

8、92.281.871.701.531.241.141.020.960.950.860.742.432.341.701.681.591.511.391.341.271.261.231.221.131.061.010.920.000.501.001.502.002.50上海南通淮安無錫鎮江徐州蘇州揚州常州宿遷泰州鹽城連云港南京湖州嘉興紹興寧波舟山杭州溫州臺州麗水衢州金華滁州蚌埠銅陵宣城蕪湖馬鞍山六安宿州合肥黃山亳州阜陽池州淮南淮北安慶2021年長三角41城購買效率2018-2020年年均成交量(萬方) / 7普常住人口（萬人）長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101

9、732989；郵箱:； 6 三、三、 客源流動特點：上海、杭州、南京和合肥四大都市圈核心城市客源可輻射客源流動特點：上海、杭州、南京和合肥四大都市圈核心城市客源可輻射 25 城住宅市場。城住宅市場。 1、 各城市市本級外地客源量占比 外來客戶占比由高到低分別是安徽江蘇浙江上海。 外來客戶占比由高到低分別是安徽江蘇浙江上海。 我們將 41 城市本級地區購房者的居住地進行梳理，將居住地不在本市區的作為外地客戶，從各省份來看，外地客戶占比量由高到低分為安徽江蘇浙江上海，安徽外地客戶量占比為 40.9%，江蘇為 28.9%，浙江為 27.9%，上海為 18.1%。 上海限購條件嚴格，價格高，因此常住外

10、地在上海購房的占比量較少。 江蘇省各市市本級購房者中， 鹽城、 鎮江、 宿遷、 徐州、 南京和蘇州外地客源較多，鹽城、徐州和宿遷 2020 年之后土地和住宅市場火熱，下轄縣居民進市區購房量較大；南京為省會城市，全省外來投資購房者較多；蘇州作為全國 GDP 最強地級市，文旅資源豐富，又毗鄰上海，價格相對南京和杭州較低，因此吸引周邊城市和全國客戶購房。 浙江省各市市本級中嘉興、杭州和湖州外地客戶較大。嘉興和湖州為杭州和上海都市圈城市，存在巨大價差，湖州擁有文旅資源優勢，嘉興的國際商務區建設速度快，吸引較多上海和杭州客戶；杭州作為省會城市，近些年城市外圍圈層新城建設速度快，文旅度假資源豐富，吸引上海

11、和全省客戶投資購房。 安徽省中阜陽、安慶、宿州、六安、亳州、滁州、宣城和黃山外地購房者較多。其中六安、滁州分別是合肥和南京都市圈城市，黃山具有較好的文旅資源，阜陽、安慶、宿州、宣城市區吸引較多下轄縣城客戶進城購房。 總體看來，能吸引到較多外地客源的城市主要存在幾個特征： 1、城市未來發展潛力較大，目前價格較低，易吸引投資客戶；2、城市經濟、區域地位較多，易吸引投資和自住客源。3、城市本身具有較好文旅資源，易吸引高端養老和投資客源； 4、城市市區經濟水平首位度高，城市化快速發展，易吸引下轄縣/縣級市剛需、投資客源；5、限購條件寬松，是外地客源可購房必然條件。 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征

12、 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 7 *備注：1、數據來源 58 安居客研究院；2、數據統計時間為 2022 年 5 月。 2、 各城市外地客源特征 都市圈核心城市對外地客源吸引力最強，上海、杭州、南京和合肥四大都市圈城市常住居民外溢購房輻射范圍可達 25 個城市。 都市圈核心城市對外地客源吸引力最強，上海、杭州、南京和合肥四大都市圈城市常住居民外溢購房輻射范圍可達 25 個城市。 我們將 41 城各市區外來客戶的最大客源地進行梳理， 外地客戶單城市最大客源量占比可達到 8%以上的城市有 8 個城市， 為金華、 六安、 嘉興、 紹興、 湖州、 滁州、 黃山、宣城。此

13、8 城主要特點有：1、都市圈城市居多，嘉興和湖州為上海和杭州都市圈城市，紹興為杭州都市圈城市，滁州為南京都市圈城市，六安為合肥都市圈城市；2、全部為浙江和安徽城市， 市本級的人口和 GDP 首位度較低， 8 城市本級人口首位度平均值為 36%，尤其是首位度最低的金華和滁州只達到 21%和 20%；3、城市具有特殊市場優勢資源，如黃山文旅資源豐富。因以上原因這些城市對周邊大城市形成巨大購買吸引力，且因本地購買力有限，所以外來客群購買力高；而因市區首位度較低，不會對周邊較多城市形成較強的吸附力，所以外來客源單一。 從城市購買力外溢層面來看，較多城市的最大外來客群都是來自于上海、杭州、南京和合肥這四

14、個都市圈核心城市。 嘉興、蚌埠、蕪湖、南通、淮安、合肥這 6 城最大外來客源地都是上海。上海購買力強勁，與周邊城市價差較大，對周邊城市住宅市場均有一定的購買投資習慣。嘉興和南通都緊鄰上海，都市圈規劃利好較大，目前均價價差超過 35000 元/平，限購條件寬松，因此承接大量上?？腿?。安徽的合肥和蕪湖主要因為與上海價差較大，另外合肥和蕪湖為安徽 GDP 前二強，發展潛力較大?；窗埠桶霾阂騼r格較低，上海外溢購房主要因價差投資置業。 紹興、湖州、黃山、衢州、麗水和臺州 6 城最大外來客源地都是杭州。其中紹興和湖州皆為杭州都市圈城市；衢州、麗水、黃山生態資源較好，距離適中，一些改善度假類項目可吸引杭州客

15、戶； 臺州主要因為價差和城市投資價值， 且同省內文化認同感較強；因此杭州成了這些城市的主要外來客源。 滁州、鎮江、馬鞍山和揚州 4 城最大外來客源地都是南京。4 城皆緊鄰南京，購房18.5%39.5%39.3%35.9%33.9%33.7%33.2%30.4%26.4%22.1%21.6%20.1%19.9%19.6%55.0%34.2%32.3%28.5%27.6%25.4%24.3%22.9%22.3%21.3%13.4%50.6%49.5%49.4%48.6%46.9%45.7%44.3%41.5%40.8%39.1%37.8%35.8%33.3%32.5%29.6%28.3%0.0%1

16、0.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%上海鹽城鎮江宿遷徐州南京蘇州淮安連云港揚州無錫南通泰州常州嘉興杭州湖州金華溫州紹興舟山麗水衢州寧波臺州阜陽安慶宿州六安亳州滁州宣城黃山蚌埠蕪湖淮北池州合肥銅陵淮南馬鞍山2022年長三角41城購房者外地客源占比居住地非本市區客戶占比長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 8 行為主要為價差投資置業和返鄉置業。 六安、宣城、淮南、安慶、池州、阜陽、亳州、宿州、銅陵 9 城最大外來客源地都是合肥。這些城市目前房價較低，且合肥大量常住居民籍貫地多來自于這些城市，返鄉置業較多， 外加與合肥交

17、通便利， 限購條件寬松， 因此這些城市承接大量合肥購買客群。 四、四、 客戶購房偏好：除都市圈核心城市，城市客戶購房偏好：除都市圈核心城市，城市 GDP 在在4000 億元以上，市場交易規模集中在億元以上，市場交易規模集中在 500-800 萬方之間機會性更大。萬方之間機會性更大。 1、 各城市關注熱度 41 城住宅市場中居民關注熱度最高的 10 城分布在長三角重點發展的都市圈核心城市，關注熱度排在 11-20 強的城市 GDP 發展水平在 4000 億元以上，市場交易規模集中在 500-800 萬方之間。 41 城住宅市場中居民關注熱度最高的 10 城分布在長三角重點發展的都市圈核心城市，關

18、注熱度排在 11-20 強的城市 GDP 發展水平在 4000 億元以上，市場交易規模集中在 500-800 萬方之間。 將 2022 年 1-5 月熱度對比發現，最受客戶關注的前 10 城市為上海、蘇州、南京、長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 9 合肥、杭州、寧波、無錫、常州、徐州和溫州，梳理下來發現，以上 10 城分別為長三角重點發展的上海、杭州、南京、合肥、寧波、蘇錫常都市圈核心城市，徐州和溫州雖不在長三角核心都市圈，但徐州為正在快速發展的徐州都市圈核心，溫州為浙江初步規劃的四大都市區之一的溫州都市區核心城市。 因此整體看來重

19、點都市圈核心城市依舊是長三角最受客戶關注的區域。 城市關注熱度排在第 11-20 位的為揚州、南通、金華、鹽城、臺州、淮安、紹興、阜陽、 鎮江、 蕪湖。 以上 10 城在經濟上 2021 年 GDP 除了南通和阜陽， 其他 8 城在 4000-7000 億元之間；在住宅市場交易規模上，根據 2018-2020 年商品住宅年均成交量，除南通和阜陽，其他 8 城市場規模在 500-800 萬方之間。 *備注：1、數據來源 58 安居客研究院；2、熱度數據統計時間周期為 2022 年 1-5 月。 2、 客戶購房總價段偏好 有 32 城客戶需求主力套均價都在 50-150 萬元之間，其中主力套均價在

20、 50-100 萬元的有有 32 城客戶需求主力套均價都在 50-150 萬元之間，其中主力套均價在 50-100 萬元的有 12 城，100-200 萬元的有 20 城。 12 城，100-200 萬元的有 20 城。 將 41 城客戶購房需求總價段進行對比，因各城市總價段差別較大，我們按照 3 種價格段進行對比。 上海因價位較高，單獨劃分總價段。其中 200 萬元以下的占比 1.99%，200-500 萬元的 65.19%，500-700 萬元的 9.90%，700-1000 萬元的 4.07%，1000 萬以上 18.85%。之所以 200-500 萬元總價段的最多， 是因為近些年上海的

21、新房供應中有五成左右都在五大新城，單價段主要在 3.5-6 萬之間，小戶型剛需和剛改類產品居多，所以大量成交集中在 200-500 萬元的價位。 蘇州、無錫、南京、溫州、杭州、合肥 6 城價位接近，列入一起進行對比。其中合肥購房套均價在 150-250 萬占比最多， 達 54.45%， 其余城市套均價都在 250-500 萬的占比最多，蘇州對于總價段需求集中度最大，有 74.96%客戶購房需求套均價都在 250-500萬之間。杭州主城區因大量供求都為分布在遠郊新城的剛需和剛改產品，總價段也主要為 250-500 萬，其余近三成的套均價在 150-250 萬元的主要分布于臨安區、富陽區等。 其余

22、 34 城列在一起進行對比。 300 萬以上套均價占比高的有寧波 1 個城市， 項目主上海蘇州南京無錫常州徐州揚州南通鹽城淮安鎮江泰州宿遷連云港杭州寧波溫州金華臺州紹興嘉興湖州衢州麗水舟山合肥阜陽蕪湖蚌埠宿州六安滁州安慶淮南亳州淮北馬鞍山銅陵宣城黃山池州2022年長三角41城客戶線上關注熱度關注熱度長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 10 要分布在寧波的海曙區和鄞州區。 200-300 萬元套均價占比最高城市只有臺州 1 個城市。100-200 萬元套均價占比最高城市有 20 個，主要有湖州、宿遷、嘉興、鹽城、馬鞍山、鎮江、衢州、淮安

23、、淮北、舟山等城市。以上城市主要因市區與下轄縣/縣級市經濟發展差距較小，市區首位度較低，全市房價水平較為扁平化，且單價在 8000-13000 元/平方米的居多，因此套均價集中度較高，總價集中在 100 萬元-200 萬元。50-100 萬元套均價占比最高城市有 12 個，全部為安徽省城市，主要因客戶承價能力較弱，所以總價段都較低。 *備注：1、數據來源 58 安居客研究院；2、數據統計時間為 2022 年 6 月。 *備注：1、數據來源 58 安居客研究院；2、數據統計時間為 2022 年 6 月。 29.23%74.96%67.90%63.53%64.55%22.08%0%20%40%60

24、%80%100%蘇州無錫南京溫州杭州合肥2022年住宅成交套均價需求偏好（一）80萬以下80-150萬元150-250萬元250-500萬元500萬元以上江蘇浙江安徽54.41%62.15%67.89%69.82%72.96%79.57%82.07%84.86%87.94%92.89%93.30%99.33%86.11%75.69%73.25%71.86%63.86%63.82%62.44%60.98%58.40%44.43%90.56%76.00%72.47%68.96%67.63%55.60%42.59%74.13%71.86%61.54%44.80%0%10%20%30%40%50%60

25、%70%80%90%100%宿遷鹽城鎮江淮安揚州南通連云港徐州泰州常州湖州嘉興衢州舟山金華麗水紹興臺州寧波馬鞍山淮北蕪湖黃山蚌埠宣城滁州阜陽安慶池州銅陵六安淮南宿州亳州2022年住宅成交套均價需求偏好（二）50萬元以下50-100萬元100-200萬元200-300萬元300萬元以上江蘇浙江安徽長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 11 報告說明 1、 數據來源： (1)58 安居客房產研究院報告數據基于市場公開信息、58 同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等； (2)具體數據指標參考各頁標注； (3)重點 65 城是特指

26、 58 安居客研究院選取的 65 個樣本城市，分類為一線、二線、三線城市； 一線城市（4 城） ：北京，上海、廣州、深圳； 二線城市（32 城） ：大連，哈爾濱，呼和浩特，沈陽，石家莊，太原，天津，長春，福州，杭州，合肥，濟南，南昌，南京，寧波，青島，蘇州，無錫，?？?，南寧，三亞，廈門，成都，長沙，貴陽，昆明，蘭州，烏魯木齊，西安，鄭州，重慶，武漢； 三線城市（29 城） ：包頭，保定，秦皇島，威海，濰坊，煙臺，常州，湖州，嘉興，昆山，南通，紹興，溫州，徐州，淄博，東莞，佛山，惠州，泉州，中山，珠海，洛陽，綿陽，咸陽，柳州，蚌埠，南陽，鹽城，郴州。 2、版權聲明： 58 安居客房產研究院（以下

27、簡稱“本機構” ）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本公司” ）旗下的內部組織，凡屬本機構的權責，上海瑞家信息技術有限公司和北京五八信息技術有限公司其中任一公司均可單獨負責或共同負責。 本報告中所有的文字、圖片、表格均受有關商標和著作權的法律保護，部分文字和數據采集于公開信息，所有權歸屬于本公司。 本機構有權隨時對報告內容予以補充、 更正或修訂。 未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、抄襲和改編，否則本公司有權進行維權保護自身權益。如引用、轉載，需注明出處為 58 安居客房產研究院，且引用、轉載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未

28、經授權使用本報告的相關商業行為都將違反中華人民共和國著作權和其他法律法規以及有關國際公約的規定。 3、免責條款： 本報告內容由 58 安居客房產研究院整理制作，文中觀點系本機構結合相關信息數據和行業經驗所述， 力求公正、客觀的為用戶和市場提供更多信息參考。因受數據獲取資源的局限性以及信息數據時效性的限制，報告中所述的資料、觀點及推測僅反映本報告初次公開發布時的意見，任何機構或個人援引或基于上述數據所采取的任何行為所造成的法律后果以及引發的爭議皆由行為人自行承擔。本公司對此不承擔任何擔?；虮ＷC責任。 報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，并不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，用戶也不應該從這些角度加以解讀， 本公司對任何基于這些偏見角度理解所可能引起的后果不承擔任何責任，并保留采取行動保護自身權益的一切權利 長三角一體化城市群 住宅市場客群特征 合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:； 12 58 安居客房產研究院首席分析師：張波 58 安居客房產研究院高級分析師：朱鵬 郵箱： 微信：19101732989 地址：上海浦東新區平家橋路 100 弄 6 號晶耀前灘商務廣場 T7 幢 18-21 層