2017年靈活運用信托金融工具促進國內養老地產發展.pdf

1、靈活運用信托金融工具促進國內養老地產發展，中信信托有限責任公司 上海業務部總經理 養老地產現存的三個矛盾 1.產品供給與市場需求的矛盾 我們觀察，雖然養老地產總體供不應求。但從具體產品業態看，位于一二線城市郊區或旅游我們觀察，雖然養老地產總體供不應求。但從具體產品業態看，位于一二線城市郊區或旅游城市的度假型養老社區偏多，而剛性需求的高端康復機構城市的度假型養老社區偏多，而剛性需求的高端康復機構/護理院稀缺。護理院稀缺。另外另外，不同開發商之間的“養老會籍卡”缺乏通兌渠道，使得老人客戶往往只能在單一地點，不同開發商之間的“養老會籍卡”缺乏通兌渠道，使得老人客戶往往只能在單一地點養老，難以實現候鳥

2、旅居型養老。養老，難以實現候鳥旅居型養老。養老地產的產品業態養老地產的產品業態 養老社區養老社區 養老機構養老機構 養老住區養老住區 社區日間照料中心社區日間照料中心 社區社區嵌入式小微機構嵌入式小微機構 社區護理站社區護理站 社區康復訓練中心社區康復訓練中心 養老院養老院 護理護理院（稀缺）院（稀缺）臨終關懷機構臨終關懷機構 CCRCCCRC 單體養老公單體養老公 全齡化社區全齡化社區 旅居旅居/度假型養老度假型養老社區社區(偏多偏多)2.產品開發與運營能力的矛盾 我們觀察，現有養老地產的主要玩家包括地產系、保險系與外資系三類。地產系優勢在于產我們觀察，現有養老地產的主要玩家包括地產系、保險

3、系與外資系三類。地產系優勢在于產品開發建造，保險系優勢在于資金閉環運作，外資系優勢品開發建造，保險系優勢在于資金閉環運作，外資系優勢在于在于國外成熟經驗。國外成熟經驗。但這些企業普遍缺乏國內養老運營的實際經驗，行業整體處于起步窗口期。但這些企業普遍缺乏國內養老運營的實際經驗，行業整體處于起步窗口期。-保險保險系系:-外資外資系系:-地產地產系系:3.現行銷售方式與客戶消費權益保護的矛盾 我們觀察，中央政策支持各類型存量用地改建我們觀察，中央政策支持各類型存量用地改建/新建養老地產，使得養老社區用地復雜多元。新建養老地產，使得養老社區用地復雜多元。這些用地中，大部分不能按戶分割辦理產證，導致銷售

4、環節存在制度性困境。這些用地中，大部分不能按戶分割辦理產證，導致銷售環節存在制度性困境。針對該困境，開發商所嘗試的現有銷售模式與客戶需求存在一定矛盾。針對該困境，開發商所嘗試的現有銷售模式與客戶需求存在一定矛盾。大額大額會籍會籍費費+月費月費 大額押金大額押金+月費月費 大額壽險大額壽險+月費月費 方案簡述方案簡述 一次性支付大額會籍費（有條件退款），獲得“養老會員權益”，主要包括入住與醫養服務權益。一次性支付大額押金（可無條件退款），獲得“優先入住權益”。租金與服務費用仍需按月支付。躉繳或期繳大額壽險保單，與保險公司構建人壽保險關系，并額外獲得“優先入住權”。土地屬性土地屬性 各種用地 各種

5、用地 各種用地 主要問題主要問題 開發商：開發商：客戶認可度低、難以拓展銷售渠道、存在非法集資風險。老人客戶：老人客戶：入住權益保障程度低、受開發商經營風險影響大、項目可能超售、不能享受物業全部增值收益、房產可能重復抵押。開發商：開發商：客戶認可度低、難以拓展銷售渠道、存在押金監管要求。老人客戶：老人客戶：入住權益保障程度低、不能鎖定長期租金上漲風險、押金返還的信用風險、受開發商經營風險影響大、不能享受物業增值收益。保險公司：保險公司：壽險資金的運用監管較為嚴厲、存在遠期壽險金支付壓力。老人客戶：老人客戶：優先入住權僅是保單附加福利，不提供保證。不能鎖定長期租金上漲風險、普遍存在超售、不能享受

6、物業增值收益。適合養老地產的信托金融工具 1.信托工具運用的優勢 法律法律層級層級高高 -信托是由信托法所規范的法律關系。-信托法是經全國人大常務會會議通過的法律，法律層級僅次于憲法。具有金融屬性具有金融屬性 -信托公司是受中國銀監會監管的金融持牌機構。-信托產品均是在各地銀監局事前備案的正規金融產品，市場認可度高。資金運用靈活資金運用靈活 -信托是國內現有金融監管體系下最靈活的金融工具。-信托公司可以運用債權、股權、物權及其他可行方式運用信托資金。全國性機構登記全國性機構登記 -中國信托登記有限責任公司（中信登）已開業。-中信登是全國性登記機構。信托產品強制要求在中信登辦理登記備案。信托的特

7、點信托的特點 1.信托工具運用的優勢 有效保護養老消費者的消費權益有效保護養老消費者的消費權益 -優勢1。破產隔離，有效隔離原有資產運營方的經營風險-優勢2。消費權益的登記和轉移保障的有效性-優勢3。信托的“稅收中性”，消費權益轉讓的輕稅負特點 便于國內養老地產開發和運營商轉變盈利模式，拓展融資渠道便于國內養老地產開發和運營商轉變盈利模式，拓展融資渠道 -從“重資產運營”向“輕資產運營”模式的轉變，提升估值水平-快熟回籠建設資金，加快市場開拓步伐 2.1 適合活力養老社區的金融工具 活力養老活力養老社區的客戶特點：社區的客戶特點：-客戶留存壽命較長，具有中長期社區定居需求。適合開發商的金融工具

8、：適合開發商的金融工具：-出售性信托金融工具（單一養老租賃消費信托、分時旅居消費信托、信托合作公寓Co-op等）。2.2 租賃型養老消費信托（單一項目及分時旅居）產品設計：產品設計：-將養老會籍卡中的居住權益與服務權益進行分離，并將養老房間的居住權益轉換成養老消費信托。個人客戶通過購買養老消費信托，指定信托公司向開發商租賃養老房間，從而間接獲得養老房間的租賃使用權。-信托化銷售僅針對單一項目，則是單一養老消費信托。信托化銷售可針對一組項目，則是分時旅居消費信托。-為保障個人客戶的居住權益，項目公司向信托公司提供房產抵押，項目公司股東向信托公司提供股權質押。交易結構：交易結構：開發商開發商 個人

9、客戶個人客戶 租賃型租賃型 養老消費信托養老消費信托 中中信信托信信托 標的項目標的項目 中中信信信托信托 中原地產中原地產 商業銀行商業銀行 1)產品設立 2)資產抵押+股權質押 4)簽訂房間長期租約 3)出資購買 3)消費貸款 3)新房代理+原屋托管 3)產品托管 產權持有 5)獲得租賃使用權 2.3 股權型養老消費信托（信托合作公寓Co-op）產品設計：產品設計：-由信托公司發行信托計劃收購項目公司股權，信托計劃成為項目公司新股東。-個人客戶出資認購信托計劃成為投資人。同時，個人與項目公司簽訂長期租賃協議，個人成為標的項目的長期租客。-通過信托計劃持有項目公司股權，實現個人居住權益與項目

10、公司之間的破產隔離。交易結構：交易結構：項目公司股東項目公司股東 個人客戶個人客戶 股權型股權型 養老消費信托養老消費信托 中中信信托信信托 項目公司項目公司 中中信信信托信托 中原地產中原地產 商業銀行商業銀行 1)產品設立 持有股權 2)出資購買 3)消費貸款 3)新房代理+原屋托管 3)產品托管 標標的項目的項目 3)收購股權 持有房產 成為租客 3.適合康復機構/護理院的金融工具 康復機構康復機構/護理護理院的客戶特點：院的客戶特點：-客戶年齡高、留存壽命較短。以短期床位使用需求為主，市場剛性需求大，床位空置率低 適合開發商的金融工具：適合開發商的金融工具：-債務性融資工具（商業銀行經

11、營貸款、信托貸款、床位費資產證券化等）。案例研究 03 1.1 B集團上?！癋C養老消費信托項目”（單一租賃型）開發商背景：開發商背景：-B集團成立于1996年，總部設在上海。自2007年起，B集團連續7年獲評“中國房地產百強企業”。-B集團旗下大健康板塊于香港借殼上市?！癋C項目”系集團首個樣板養老項目。產品要素：產品要素：-“FC項目”位于上海市松江區佘山西南角，占地15萬平米，容積率0.5，養生別墅與公寓面積約7萬平米。-項目分2期開發，目前1期工程已基本完工，預計2018年3月竣工驗收，建成69棟養生別墅與343套養生公寓；項目2期待建549套養生公寓。-養生別墅定價約420萬/套（戶

12、均面積約96平米），養生公寓定價約190萬/套（戶均面積約68平米）。產品類別：產品類別：養老消費信托養老消費信托 開發商：開發商：B集團集團 產品階段：產品階段：立項通過立項通過 產品產品規模規模：15-20億億元元 1.2 B集團上?！癋C養老消費信托項目”的交易結構 養老消費信托的養老消費信托的適用條件適用條件：-物權清晰完整，沒有法律瑕疵，可以租賃，可以辦理抵押登記；-較為看重房產持有人的長期穩定性與集團整體實力；-養老服務提供商具有養老服務或相關行業經驗（酒店、醫療、物業管理等）；1)受托管理 3)簽訂服務協議 4)出資購買信托 2)代銷信托 房產產權人房產產權人（項目公司）受托人受

13、托人（中信信托）1)簽訂合作協議；1)簽訂債務確認協議；1)簽訂抵押合同；4)簽訂特定單元房屋租賃協議；代持租賃權與抵押權 標的項目標的項目（上海FC項目）5)分配居住權益（信托收益）銷售代理商銷售代理商（中介、銀行等）信托委托人信托委托人（自然人客戶）中中信信-康頤康頤X號號上海上?！癋C項目”項目”養老養老養生養生社區信托項目社區信托項目 信托受益人信托受益人（自然人客戶）委托養老服務公司 提供運營服務 6)有權指定實際入住人 2.1 魔方公寓租金證券化項目 融資方背景：融資方背景：-魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，業務覆蓋北上廣深等15個主要城市，經營規模位居行業首位。項目項

14、目要素：要素：-“魔方公寓租金證券化項目”的基礎資產是魔方中國及其北京、上海、廣州3個子公司經營的4014間白領公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，租賃面積合計12.9萬平方米。租金收入總額預計為5.5億元。-本次共募集資金總額為3.5億元。其中，1年期資金為1.1億元，預期收益4.8%/年；2年期資金1.1億元，預期收益5%/年；3年期資金為1.3億元，預期收益5.4%/年。-中合中小企業融資擔保股份有限公司提供連帶擔保，魔方公寓提供差額補足與租金質押。產品類別：產品類別：資產證券化資產證券化 融資方融資方：魔方公寓魔方公寓 產品階段：產品階段：已發行已發行 產品產品規模規模：3.

15、5億億元元 2.2 魔方公寓租金證券化項目的交易結構 資產證券化資產證券化的適用條件：的適用條件：-物權清晰完整，沒有法律瑕疵；-物業具有運營歷史數據，最好運營一年以上，能為未來提供可靠的預測基礎；-物業需維持較為穩定的高出租率；-運營主體/集團能夠提供較好的信用支持，或者有高評級外部擔保能夠提供信用支持。中信信托與中原地產的合作契機 04 1.中信信托的基本情況 中信集團系統重要性成員企業 注冊資本人民幣100億元 全口徑管理資產規模超17,000億元，連續10年位居行業第一 中國信托公司行業最高評級 中國信托業協會會長單位 中國信托業保障基金理事長單位 中國銀行業監督管理委員會監管的全國性

16、非銀行金融機構 2.中信信托的資質牌照 信貸資產證券化（ABS）特定目的信托受托機構資格 1 企業年金基金法人受托機構資格 2 全國社?；鹦磐型顿Y的受托人 3 全國銀行間同業拆借市場交易資格 4 以固有資金從事股權投資業務資格 5 上海黃金交易所會員 6 中國證券業協會會員 7 上交所大宗交易系統合格投資者資格 8 股指期貨交易業務資格 9 受托境外投資付匯額度 10 QDLP/QFLP/RQDLP/RQFLP 13 信貸資產收益權轉讓業務資格 14 私人股權投資信托（基金）業務 15 私募基金管理人 16 REITS試點資格 17 受托境外理財QDII資格 11 人民幣國際投貸基金 12

17、3.中信信托與中原地產在養老地產領域的合作契機 中中信信托與中原地產已簽署信信托與中原地產已簽署戰略合作協議戰略合作協議，約定雙方通過組建“養老產業服務聯合體”，約定雙方通過組建“養老產業服務聯合體”，優勢協同優勢協同互補，客戶資源互通，互補，客戶資源互通，共同共同為養老產業開發商與老年個人客戶為養老產業開發商與老年個人客戶提供綜合服務。提供綜合服務。拿地與方案設計拿地與方案設計 階段階段 開發與工程建造開發與工程建造 階段階段 營銷與產品制定營銷與產品制定 階段階段 運營與服務監理運營與服務監理階段階段 中信中信信托信托 -土地配資-聯合投資-開發融資-裝修融資 -養老信托產品創設養老信托產

18、品創設 -個人消費貸款 -服務月費證券化服務月費證券化 -跨開發商養老信托通兌平臺跨開發商養老信托通兌平臺 -個人養老信托產品退出 中原地產中原地產 -顧問咨詢顧問咨詢 -資源導入資源導入 -信托產品客戶推薦信托產品客戶推薦 -個人原屋包租托管個人原屋包租托管 -個人養老產品交易（二手房）個人養老產品交易（二手房）-協助政府制定行業服務標準協助政府制定行業服務標準-為個人客戶提供服務監理 4.中信信托與中原地產在其他領域的合作潛力 租賃住宅、長租公寓、小產權房、自持商業物業等“不可出售”或“不可分割出售”物業，租賃住宅、長租公寓、小產權房、自持商業物業等“不可出售”或“不可分割出售”物業，均存在信托化銷售的合作潛力。均存在信托化銷售的合作潛力。個人住房個人住房抵押“信托消費貸款”的合作潛力。抵押“信托消費貸款”的合作潛力。