一超多強各據優勢，市場參與者多元化，物流園區數量增加。目前中國物流地產市場的主要參與者呈現一超多強的競爭格局，一超為全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資管理的普洛斯，普洛斯中國于 2003 年開始在中國境內開展現代物流倉儲開發業務，截至目前，普洛斯中國在 70 個城市有 4900 萬平的物流及工業基礎設施網絡，2020 年市占率高達 28%。多強包括萬維、寶灣、宇培、豐樹、易商、安博、嘉民、平安、深國際等。隨著物流倉儲的發展，市場參與者不斷增加，包括以萬科為代表的房地產企業、以京東為代表的電商企業、以平安不動產為代表的金融機構等眾多市場參與者正在持續增多，行業進入多元化發展階段。根據 2018 年中國物流與采購聯合會發布的《第五次全國物流園區(基地)調查報告》，全國包括運營、在建和規劃的各類物流園區共計1638 家，較 2015 年增長 428 家，復合增速 10.6%，預計 2021 年全國將有 2217 家物流園區。