養老地產商業模式是怎樣的？養老地產項目經典案例分析

1、商業模式

由于我國現階段養老產業起步階段，規?；B老服務模式單一，除了社區養老機構，其他主要以養老地產模式為主，投資主體也是地產開發商。養老地產的盈利模式以出租、出售房屋使用權和收取后期管理費為主，可以說是養老主題的房地產項目。

養老地產主要分為常住養老和“候鳥式”養老兩大商業模式。在這當中，常住養老又分為CCRC社區模式、居家養老模式和以房養老模式;“候鳥式”養老主要包括異地養老服務中心、度假式養老基地和買房投資。

(1)常住養老

CCRC社區模式：代表有保利安平—和熹會

以醫療機構為中心，提供房屋出租、養生體驗、場地出租等(只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權)。大型醫療機構入駐社區內部是該養老模式特點。

居家養老模式：代表有萬科幸福匯、東方太陽城

采用住宅出售模式平衡資金，通過配套服務進行項目運營。與養老概念相關，但更強調居住功能(提供房屋產權和配套服務)。

以房養老模式：代表有北京太陽城老年公寓、南京湯山留園養老公寓

老人把房子抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年后的價值等因素，定期發放給房主一定數額養老金。房主去世后，房產出售用于歸還養老貸款，其升值部分歸金融機構所有。

(2)“候鳥式” 養老

異地養老服務中心模式：代表有大連互動式異地養老服務中心

以季節為周期在不同養老公寓之間進行更換

度假式養老基地模式：代表有臺灣臺塑長庚養生文化村

旅游地產為主。

以上兩種模式均受制于醫療保險、養老保險異地使用存在限制，目前更多是自有資金養老。

2、養老地產經典項目案例介紹

(1)萬科幸福匯

地點位于北京房山，建筑面積16.4萬m2，占地面積7.2萬m2，1262戶，養老地產試點房146套(11.6%)。2012年竣工，三期于2013年開盤。

采用租售并舉的運營方式進行兩種養老地產試點：利用商業配套建設的“活躍長者之家“和配建于住宅的”活躍長者住宅“。前者由上海親和源經營管理，萬科為資產持有者;后者面向市場銷售。

定位是“面向活躍、高知、長者的服務式公寓”

(2)保利和熹會

地點位于北京西山，西山林語建筑面積120萬m2，老年公寓建筑面積2.2萬m2，內設200套居住單元。2012年12月開幕，2015年8月基本住滿。

采用出租形式，會員費5萬元起，醫療押金2萬元，月人均餐費900元，看護費500元起，租金從5000到15000不等，每房間兩張床位。

中醫養生、休閑娛樂、康復治療、醫療綠色通道等服務。

(3)烏鎮

產業園總規劃用地5500畝，養老公寓規劃約600畝，總建筑面積50萬m2，養老公寓規劃6000套。2012年9月新增該項目，2014年交付使用。

租售并舉，通過物管費、學費、醫療護理服務等實現收益，有60m2、90m2、120m2三個戶型。

整套服務體系，涵蓋范圍從剛退休的老人到臨終關懷;“學院式“養老模式，老年大學占地2萬m2，可容納8000位老人。

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