物流地產是什么意思？運營模式、收入來源介紹

1 物流地產是什么意思

20世紀八十年代，美國普洛斯公司首次提出物流地產這個概念并進行實踐，與傳統住宅和商業地產相比，物流地產是一個較為年輕的地產分支行業，迄今為止發展時間不長。

物流地產，即根據客戶需要在合適的地點建造物流設施，以物流園區為核心載體，建設、運營和管理與入庫、配送、分撥等相關的專用物流設施。隨著物流現代化的改革，物流地產企業也在積極打造產業供應鏈，提升服務品質，與客戶保持良好合作，向其提供包括園區租賃、倉儲管理、配送服務等在內的增值服務。

與傳統房地產不同，物流地產企業需要針對客戶的特定需求進行開發，企業收益來源于物業管理和相關服務的租金，國際上成熟一些的物流地產企業收益率一般在 8%到 12%。

在國內，物流地產往往作為服務型設施，項目的建設開發具有長期運營的特點，它不同于傳統意義上的商業地產，建成出售后就能獲利，物流地產是通過擁有長期固定的使用客戶來持續獲利，具有風險低、回報高、收入穩定、回報周期長等一系列特點。

2 現代物流地產與非現代物流地產的區別

為滿足日益增長的物流運輸效率要求，現代物流地產往往有更開闊的空間和更完善的交通運輸設施以方便貨物的裝卸和快速的中轉需求。為更好的比較，將現代物流地產稱為前者，將非現代物流地產稱為后者。

(1)從總面積上看：前者總面積大于8000平方米，后者則小于8000平方米；

(2)從凈高來看：前者至少9-12米，單層樓宇更高，如果是多層，則1-2樓大于或等于9米，3樓大于等于7米;后者一樓大于等于6米，其他樓層大于等于4.5米;

(3)從地板承重來看，前者1樓和二樓超過每平方米3噸，后者1樓超過每平方米2噸，其他樓層僅超過每平方米0.6噸。

(4)從結構類型來看，前者單層和多層采用不同的結構，單層多用優質混凝土和鋼結構，多層采用混凝土、鋼結構、附帶通道和電梯;后者常用磚混、磚木和鋼筋混凝土結構。

(5)從裝卸平臺來看，前者運用多個配備液壓裝卸跳板的裝卸碼頭，后者無可用裝卸碼頭或可用碼頭數量有限

(6)從消防設備來看，前者配備噴水滅火裝置、消防栓，配有應急物資及儲水系統，后者無配備

(7)從天窗采光來看，前者天窗占屋頂面積的 3%不適用，后者不適用;

(8)從空氣循環來看，前者嚴格控制室內空氣質量，后者不適用。

3 物流地產企業的一般運營模式

物流地產企業的運營過程如圖所示：

首先，企業通過競拍獲得倉儲用地，通過資本投入將其建設成為物流園區、分配中心、分撥中心等具體功能區，高端倉儲區也將進行智能化設備的裝配，而后將其進行出租或出售財真正完成資金回籠?？傮w而言，物流地產行業的回報周期較長。

4 物流地產收入來源

(1)租賃服務：主要包括倉庫租賃、設備租賃、房屋租賃等

(2)增值服務：增值服務的內容較多，大致可分為物業管理服務、物流配套服務和金融服務等，不同物流地產項目所能具體提供的增值服務差別較大。

(3)土地增值：土地增值是指隨著物流地產項目的健康運營，加之工業用地政策的指標收緊情況下，項目價值不斷增長，企業通過土地溢價，項目溢價獲取收益。土地增值并不是一項常規收益，是一次性收入，且風險較高，不具普遍性,不是物流地產項目盈利的主要來源。

(4)政府補貼：部分地產政府會通過退稅，發放補貼等方式幫助物流地產在當地迅速成長

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