?戴德梁行：物流發展的驅動因素有哪些？全球物流行業發展趨勢分析

戴德梁行于2021年5月發布了《2021年全球物流展望》。

隨著2020年人們對全球物流行業關注度的提高，本報告將重點關注其主要驅動因素、近期市場表現和行業前景。

全球物流行業發展的主要驅動因素

1.人口統計與城市化

世界人口越來越城市化，一半以上的人口，約41億人，生活在城鎮。與此同時，世界人口在新興國家的增長率繼續高于發達經濟體。亞太地區完全有能力利用這些趨勢，在人口和經濟兩方面蓬勃發展。亞太地區地域遼闊，經濟多元化，既有新興市場，也有發達經濟體。

該地區目前占全球經濟的36%，占世界人口的55%。據預測，到2030年，亞太地區將占全球GDP的40%，這得益于該地區城市的強勁增長，帶來了新一輪中產階級進入者。預計對商品和服務的需求將猛增，供應鏈將需要跟上需求。

2.電子商務擴張與增長

電子商務的發展長期以來受到全世界的關注，不僅因為它對傳統的“實體”零售業的負面影響更大，還因為它在運輸、物流和倉儲領域的指數級增長動力。

近年來，隨著數字技術的普及，尤其是越來越多的人可以使用智能手機，電子商務得到了飛速發展。新市場進入者零售商往往放棄建立傳統的零售平臺，而是選擇專注于建立自己的分銷網絡。這在亞太地區尤為普遍，該地區占全球零售銷售增長的75%，在線銷售增長率是全球平均水平的兩倍，盡管亞太地區的增長率從9%上升至19%，而2014-19年世界其他地區的增長率為6%至11%。作為回應，美國、歐洲、澳大利亞和日本等市場的零售商都遵循了一種更為傳統的模式，現在他們必須同時重新評估門店網絡，提高物流能力。

全球租賃市場動態

表1：2020年第四季度全球倉庫租賃排名

雖然由于嚴格封鎖，許多市場在2020年上半年經歷了活動停滯，但第三季度和/或第四季度活動的復蘇導致2020年歐洲范圍內345個無國界醫生的總/總租賃量達到創紀錄水平。預計2021年至2022年北美工業吸收量為健康的539.9無國界醫生。

圖2：2020年第4季度部分市場的辦公產業收益率利差

全球物流行業未來展望

在可預見的未來，結構性驅動因素的強大有望刺激每個市場的空間需求。從各地區來看，鑒于資產類型和地理位置的范圍，該行業顯然不缺乏機會。衡量房地產在多大程度上可以用來填補全球和地區供應鏈的缺口，將完全取決于供應和創造更多資源的能力。因此，毫不奇怪，投資者定價縮小了工業和辦公收益之間的價差，表明物流用地價值隨之上升，這意味著租金增長更快。

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數據來源：《戴德梁行：2021年全球物流展望》。