萊坊國際(Knight Frank)：購物中心蛻變之路.pdf(附下載)

萊坊國際(Knight Frank)發布了研究報告《購物中心蛻變之路》。

萊坊國際是英國領先的購物中心估價機構之一。該報告通過使用來自萊坊零售估值實踐的匿名購物中心數據集，主要對以下方面進行了分析：

? 過去四年購物中心整體收入的變化

? 按子行業或類別劃分的收入變化

? 區域性與社區型購物中心的收入狀況

? 過去四年收入狀況的變化

? 對兩類購物中心未來收入狀況的預測

? 空置率的變化

關鍵發現：

? 近年來，隨著零售業市場結構和職業市場發生重大轉變，購物中心的收入狀況也發生了根本性的變化。

? 購物中心收入的大幅變化本身并不令人意外，真正讓人意外的是這一變化發生的時間、范圍、子行業組合的變化以及區域性與社區型購物中心之間的差異。

? 萊坊的數據顯示，2018年至2021年年底，購物中心“估值領域”的收入下降了16.5%，略低于行業25-30%的“經驗法則”。

? 在Covid-19之前的兩年(2018與2019年)，收入基數的調整實際上比疫情時期兩個高峰年(2020與2021年)更為明顯。

? 作為受結構變化影響最大的行業，時裝(-22.5%)和包括百貨商店在內的家庭/綜合運營商(-26.0%)收入降幅最大。

? 相比之下，休閑行業(+4.9%)的收入在過去四年中有所增長，因為運營商普遍增加了其在購物中心的業務，反過來也使購物中心業態組合更加多元化。

? 更令人驚訝的是，餐飲(-21.2%)和咖啡館/咖啡店(-12.0%)的收入有所下降。盡管這兩個行業總體上仍呈增長趨勢，它們依然存在自身的結構性問題和壓力點。

? 收入調整在部分子行業中已基本完成，而在其他子行業(尤其是時尚行業)仍在進行，因為一些市場占有者需要更長的時間來適應新冠疫情。

? 四年來，空置率幾乎翻了一番，到2021年底達到16.6%。這一數字與全國基準基本一致(零售行業為15.7%，購物中心為19.1%)。

? 區域性與社區型購物中心之間的收入狀況存在根本性差異，且由于這兩個子類在過去四年里都重新定位以保持相關性，差距甚至拉得更大了。

? 社區型購物中心的時尚運營商收入水平顯著下降(由2018年的21.8%，2021年:16.7%)，未來可持續資產可能低于15%。

? 相反，必需品零售商、價值運營商、食品店等其他子類別在本地購物中心的收入份額有所增加，這突出了便利性的重要性，社區型購物中心也將更多地將這一因素納入未來商業發展重點。

? 過去四年，區域性購物中心的收入狀況更加穩定。時尚行業仍然是最大的單一收入來源(約38%)，其次是家居用品/綜合運營商(約18%)和餐飲(約10%)。

? 隨著購物中心日益尋求多樣化和個性化，休閑行業在區域性和社區型購物中心的收入份額將增加。

參考報告 《萊坊國際(Knight Frank)：購物中心蛻變之路(英文版)(13頁)》

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