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1、順應時勢 蓄勢謀發2023年中國房地產投資參鑒DRAFT FOR DISCUSSION PURPOSES ONLY2022年 12月 22日1順應時勢 蓄勢謀發宏觀形勢由“穩”望“健”縱觀國際格局演變，即將過去的2022年極不平凡！諸多全球性事件的結合，導致資本市場頻繁動蕩。地緣政治局勢緊張、戰爭陰云籠罩、通貨膨脹居高不下、勞動力短缺及西方多國央行的緊縮政策，都使得2022年對于投資運作而言極為艱難。一些資產類別的投資回報率出現顯著降低，甚至已淪為為負數。眾多房地產投資者紛紛借此機會重新評估、定位他們的投資組合，并制定戰略以更好地應對未來市場持續增加的不確定性。同時，我們也在為眾多客戶就202

2、3年房地產投資目標和計劃提供咨詢建議；我們的研究成果提示，全球各主要經濟體的發展軌跡在近期內將會出現鮮明的背離。經濟增長將大幅放緩首先，我們預計2023年全球經濟增長將大幅放緩；西方發達經濟體將持續疲軟，相對而言一些亞洲市場則可望保持其“堅韌”的相對增長。應當正視，出現全球性經濟衰退的風險已經大幅增加。當今的全球金融體系與既往年代比較，在接受市場考驗的能力和韌性方面已經有了長足的發展；盡管如此，體系中“強勢美元”和技術衰退風險造成的溢出效應，往往相對容易在新興市場中，尤其是較弱的經濟體內誘發金融危機。我們預見，在疫情封控政策全面解除后，中國市場將回歸其在全球經濟中特殊及有利的地位。仲量聯行投資

3、及資本市場團隊，攜“投資銷售”、“股權和債務融資咨詢”等業務單元，將全力助您順應時勢、蓄勢謀發，共同見證市場的機遇和挑戰。中國寄望引領2023 年全球經濟增長12隨著各國中央銀行收緊貨幣政策的影響顯現，2021年疫情封控后，恢復經濟開放對全球經濟增長的提振作用將在2023年逐漸減低?？雇泿淼母叱杀臼沟?023年全球經濟衰退的風險急劇增加。國際貨幣基金組織發布的世界經濟展望（2022 年 10 月數據）顯示，全球經濟增長率預計將從 2021 年的 6.0%大幅下降至 2022 年的 3.2%，及至 2023 年預測的 2.7%。2023 年的增長率預期在時下很有可能會進一步下調。諸多經濟學家

4、在 11 月和 12 月間的預測已介于 1.4%到1.8%之間，較之10月份數據進一步下調了整整一個百分點。理論上，如全球經濟實際增長率低于普遍認同的1.0%的人口增長率，則意味著：即將來到的2023 年進入全球經濟衰退。2022年10月世界經濟展望經濟增速預測全球經濟發達經濟體新興市場和發展中經濟體2021 2022 20232021 2022 20232021 2022 20236.03.22.75.22.41.16.63.73.7圖 1：世界經濟展望（2022 年 10 月）的經濟增長預測資料來源：國際貨幣基金組織3順應時勢 蓄勢謀發/中國引領圖 2：2023年全球主要經濟體的GDP增長

5、預測資料來源：仲量聯行分析、Consensus Economics經濟學人智庫預測，美國將在 2023 年陷入技術性衰退，即：GDP將實現 0.2%的小幅增長，從而避免被“暫定義”為實質意義經濟衰退；歐元區則預期在 2023 年進入實質經濟衰退，平均GDP預測負增長0.4%。同期，經濟學人智庫預計中國 2023 年 GDP 增長率將介于 2.5%到6.0%之間，中值為 4.8%，顯著高于除印度以外的世界其他地區。以上預測尚未考慮到中國政府于 12 月最新推出的疫情防控放寬、解除措施對于經濟層面的積極影響；此前市場普遍判斷中國政府將在2023年下半年才會逐漸放寬防控措施。從其他國家的經驗來看，中

6、國全面復工復產之路也必將經歷種種坎坷；盡管如此，隨著防疫措施放寬，經濟復蘇態勢更加明朗，實際達成的經濟增長率很有可能會超過目前的預測區間。陷入技術性衰退2023年國際經濟走勢背離演變、見仁見智24聯邦公開市場委員會會議日期利率變動(基點)聯邦基金利率2022 年 12月 14 日504.25%至 4.50%2022 年 11 月 2 日753.75%至 4.00%2022 年 9 月 21 日753.00%至 3.25%2022 年 7 月 27 日752.25%至 2.5%2022 年 6 月 16 日751.50%至 1.75%2022 年 5 月 5 日500.75%至 1.00%202

7、2 年 3 月 17 日250.25%至 0.50%表3：2022 年美聯儲基金利率上調利率上調美國聯邦儲備委員會（美聯儲）在最近的12月會議中宣布再次加息50個基點。實際上，美聯儲在最近九個月內共累計進行了七次加息，將聯邦基金利率從接近零的水平上調，累計加息425個基點，到達4.25%至4.5%的區間。這也是美聯儲自上世紀80年代以來最為急迫的貨幣緊縮通道。世界多個中央銀行緊隨美聯儲其后，同步進行了加息操作。美國通脹率目前仍然高于 6%，比預先制定的策略目標2%高出三倍以上。美聯儲主席杰羅姆鮑威爾發出警告，稱：“對抗通脹之戰遠未結束；在相當長的時期內，不得不將經濟增長限制在低位區間；美聯儲須

8、堅持到底，確保對抗通脹任務的完成”。因而我們預計，聯邦基金利率在未來一段時間會持續保持高位，導致商業機構和投資者的資金成本上升。5順應時勢 蓄勢謀發/國際經濟走勢背離演變另一方面，曠日持久的俄烏沖突進一步推高了能源和食品價格，使得許多國家通脹壓力不斷增加，尤其是對于俄烏的歐洲鄰國情況更為甚之。隨著通脹飆升，歐元區19個成員國和英國的消費者信心指數大幅下降。以當地貨幣計算，西歐主要城市的天然氣和電力價格平均上漲了 29%。圖 5：歐元區通脹預測（同比變化百分比）資料來源：仲量聯行分析、Consensus Economics圖 4：美國通脹預測（同比變化百分比）資料來源：仲量聯行分析、Consen

9、sus Economics歐元區形勢6亞太地區同在2022 年，各亞太經濟體走出疫情影響、重新開放（中國除外），促進了經濟復蘇，但其通脹水平則普遍低于西方。雖然利率也有所上調，但亞洲的中央銀行并未效仿西方實施激進的貨幣緊縮政策。對于 2022 年的房地產投資者而言，中國并非亞太地區主要投資目的地。澳大利亞、日本、印度和東南亞國家，尤其是印度尼西亞和越南，已成為對資本越來越有吸引力的投資目的地。這些經濟體的經濟復蘇道路各有不同，恰好為投資者提供了更加多元化的投資組合。在不確定性持續增加和通貨膨脹居高不下的時期，投資者通常將房地產資產視為對沖通脹的有效工具，進而加強了對房地產配置的需求。但同時由于

10、對風險的認知上升，也導致了投資者普遍要求適用更高的折現率和資本化率，進而抑制了投資需求并降低了配置的效率。我們關注到，市場的交易量普遍出現下降，尤其是在第三季度當聯邦基金利率從 1.5%翻倍至 3.0%時，買賣雙方表現得更加謹慎，放緩了各種投資決策。圖 6：電價指數（2015 年 1 月至 2022 年 10 月）資料來源：仲量聯行分析、Refinitiv圖 7：天然氣價格指數（2010 年 1 月至 2022 年 9 月）（2019 年=100）資料來源：仲量聯行分析、Refinitiv順應時勢 蓄勢謀發/國際經濟走勢背離演變3中國個案：增長前景可觀，復蘇態勢明朗7中國應對新冠疫情，無論是在

11、病例防控、還是宏觀經濟政策運用方面，與西方發達經濟體存在根本差異。西方經濟體在疫情初期便實施了防疫封鎖，引發了近代歷史上最嚴重的經濟衰退之一。隨著疫苗的普及和邊境重新開放，政策制定者決定進行大規模的財政、經濟刺激措施來恢復經濟活動，從而穩定了市場并迅速恢復了信心。然而，負面后果也相繼顯現出來：通貨膨脹失控，整個經濟體的債務負擔增加導致金融脆弱性加劇，最終被迫實施嚴苛的貨幣收緊政策。對比而言，中國政府采取了截然不同的舉措。在疫情防控方面，中國沒有單一推動、依賴疫苗保障，同時更實施了嚴格的動態清零政策，包括實施封鎖和限制人口流動等舉措。疫情防控政策一定程度上維持了部分生產，但也嚴重抑制了對商品和服

12、務的需求；卻在客觀上避免了通貨膨脹。誠然，三年的疫情防控政策嚴重阻礙了中國的經濟增長，但也使中國免于陷入失控的高通脹局面。宏觀層面上，不同于中國在應對2008年全球金融危機時實施的舉措，即：通過大規模、高強度的貨幣刺激來提振停滯不前的經濟；2022年內，中國人民銀行（“人民銀行”）僅實施了適度寬松的貨幣政策，向銀行體系注入可控流動性；同時，中央政府調整財政政策，利用減稅、退稅的方式以圖促進經濟復蘇。在即將跨入 2023 年之際，我們看到：西方主要經濟體與中國在既往疫情期間因為采取了迥異的應對政策，從而導致的宏觀經濟狀況也已形成了清晰、鮮明的對比。2022 年 9 月中國內地通脹率達到了2.8%

13、，為 2020 年第四季度以來的最高水平，但仍遠低于其他主要參照經濟體。同樣，在2022 年內人民銀行的一系列降息、降準措施之后，中國目前的基準利率處于 20 多年來的最低水平，且仍有下調空間；相比之下，美國通脹率目前處于 40 年來的最高水平，市場普遍預期由于美聯儲遏制通脹立場堅定，利率仍有可能繼續上調。圖 8：消費者價格指數：中國和美國通脹率（2017 年 1 月至2022 年 11 月）資料來源：仲量聯行分析清零政策如前所述，中國在很大程度上避免了物價失控的局面，隨著防疫措施的進一步放寬，這將使得中國在邁入新的發展階段和謀求增長方面處于相對有利的地位。自1979年改革開放以來，尤其在20

14、01年加入WTO之后，中國的歷史經濟增長強勁，令世界矚目。過去三年，中國經濟似乎實現了某種意義上“軟著陸”和“重啟”，即：調整了價格水平、利率和通貨膨脹等關鍵經濟因素，同時調整了就業結構，增加了可再生能源的使用，并在許多行業推動綠色和可持續發展策略。這些聯合舉措將為中國下一階段的增長提供堅實、可持續的基礎。2022年絕大部分時間內，中國堅持動態清零政策，延緩市場、邊境的重新開放；直至12月份，核心防疫措施突然放寬，震驚了市場并釋放了積極的信號。金融時報稱此舉將“引發世界金融市場重大反響”；摩根士丹利也立即將保持了兩年的中國股票評級上調至“可增持”。毋庸置疑，也是廣為認同的是：中國潛在、并可持續

15、的復蘇增長，將為國內、亞太區域及全球經濟恢復帶來積極的影響。圖 9：利率：中國 10 年期國債、美國 10 年期國債收益率和美國聯邦基金利率（2017 年 1 月至 2022 年 11 月）資料來源：仲量聯行分析8順應時勢 蓄勢謀發/增長前景可觀經濟重啟，或始于瞬間開放94中國愿景：后工業、后疫情時代的現代化道路2022年10月召開的中國共產黨第二十次全國代表大會中，會議報告突出強調：現代化建設。自1978年改革開放以來，中國經歷了不同階段國家整體、行業和經濟發展歷程。從最初的工業化重點，進而的城市化專注，演變到當前的現代化建設，這是經濟成熟發展的必要軌跡。中國政府繼而提出，重點聚焦技術發展和

16、科學創新，并將其作為未來幾十年推動現代化進程的主要議題。1中國房地產業：“新政”賦能下的轉機10金融16條11月14日：人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會(“銀保監會”)發布了關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知的“金融16條”，旨在改善房地產市場融資及資金流向的措施。其中包括：保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度，等。市場普遍認為是房地產行業進一步發展的拐點。舒緩房地產行業11月14日：銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布關于商業銀行出

17、具保函置換預售監管資金有關工作的通知。監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。此舉有助舒緩房地產行業的流動性需求。融資11月28日：中國證券監督管理委員會（“證監會”）宣布恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策。開展不動產私募投資基金11月28日：證監會決定開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產等。保障性租賃住房12月9日：證監會宣布進一步擴大REITs試點范圍，加快打造REI

18、Ts市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。52345中國過往幾年間對于現代化和創新發展的投入，為房地產行業的未來復蘇奠定了穩健的基礎。中國政府近期出臺的上述新政，也將大力緩解流動性壓力，無疑給專業投資者和住宅買家的信心恢復提供了支持。中國的現代化進程中產生的剛性需求，也將激發特定領域的未來發展，如現代物流、冷庫、數據中心、產業園區和生命科學產業等。這些領域的基礎設施建設將成為中國未來現代化進程的重點。另一方面，中國的城鎮化浪潮經歷了二十多年后，許多位于成熟市場核心地段的商業地產的存量資產已經產生了一定的損耗，需要開始進行更新替代，其中受益的資產類型包

19、括寫字樓、零售和長租公寓等；此等資產在改造時，將融合最前沿的科技，充分考慮用戶偏好和生活方式。這些經過悉心改造，煥然一新的商業和居住空間，在未來可以持續滿足社區、個人和社會發展的不同需求。11順應時勢 蓄勢謀發/未來發展現代化發展中國市場：配置增持126從 2022 年 12 月開始，在中央政府的敦促下，內地多個城市快速松綁疫情防控措施。中國正式進入后疫情時代。隨著城市逐步打開，經濟進入重啟模式，我們認為2023年下半年的主要數據將會體現出廣為期待的政策效果。在我們服務的眾多境內外投資者中，有相當一部分認為，目前時點是應大力關注中國市場的“時代之機”，即：能夠以優越合理的價格，增加對中國房地產

20、的投資配置份額。他們認為中國經濟目前出現了一個短暫停滯，但在未來的十年時間，中國有望晉升為世界上最大的經濟體。他們希望籍此“時代之機”積極參與中國下一階段的經濟發展。境內外機構、資本管理人對人民幣基金募集的積極參與，及本地金融機構和自用企業收購活動的持續增加；均顯示當投資者對中國本地市場有了深入透徹的了解后，都希望積極抓住市場價格調整的難得”時代之機”，從而捕捉未來的進一步增長。見證過往幾十年間，中國從工業化為核心發展模式逐漸演變走向現代化發展階段，經濟日趨成熟。中國的資本市場、融資市場和房地產市場都發生了翻天覆地的變化。我們長期合作的機構、客戶對投資咨詢服務的需求也因此變得越來越多面化。過往

21、常見的單一資產交易，往往演變成為結構化的組合交易。相對單一資產交易而言，結構化的組合交易更加復雜。在交易過程中，不但需要大量專業的交易執行和結構化的建議，而且對資本體量需求也顯著提升。仲量聯行投資及資本市場業務，主要由三個業務單元組成：投資銷售咨詢、機構股權融資和債務融資咨詢；其后兩者，是我們服務“機構融資、配置需求”的兩大重心，提供的具體服務包括：基金、單體項目的資金募集，股權資金配置，債務融資架構、談判及股權、合資交易咨詢，等。我們的團隊由中國內地和亞太地區的眾多房地產專家組成，在融資、并購交易、交易架構設計等不同領域均擁有數十年的執業經驗。我們的客戶則包括資產業主、基金發起/管理人、資產

22、運營商、機構投資者、家族辦公室等類型。我們具備多年的交易經驗，一線掌握中國市場的實時動態，深刻了解客戶的特定需求。仲量聯行的定位在于：協助客戶優選制定資本策略，確保執行過程順暢，保障交易及投資目標最終成功實現。如果您希望進一步探討有關中國市場的投資戰略定位、房地產投資策略及優化資本方案，歡迎隨時與我們聯系。14仲量聯行投資及資本市場業務：向光而為713洞悉紛雜資深伙伴聯系我們陳強華中國投資及資本市場業務股權融資負責人+86 139 1873 龐樹東中國投資及資本市場業務負責人+86 137 0118 關于仲量聯行 仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑借

23、行業 領先的科技應用，我們始終致力于為客戶、員工和社群創造機遇、打造理想空間、提供可持 續的房地產解決方案；并不斷重塑房地產未來，創造更美好明天。仲量聯行是財富500 強企業，截至2022年9月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過102,000 人，2021年財政年度收入達194億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息 請瀏覽。仲量聯行2022仲量聯行版權所有。本文件所含信息僅供參考。所有成本估算乃基于特定假設，并不針對全部項目，僅可作為參考。截至本文撰寫之日，本文件包含的所有信息均來自可靠的來 源；但是，我們對其準確性不作任何明示或暗示的陳述或保證，對于本指南的任何錯誤或刪減內容，及因使用或依賴本指南包含的任何信息而導致的任何損失，仲量聯行及其關聯方和各自的高 級管理人員、總監、股東、員工和代理均不承擔任何責任。