高力國際：逆風而上中美博弈和新冠疫情之下投資者增加中國房地產投資（19頁）.pdf

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1、高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 胡優優 高級經理 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 3621 鄭媛 副經理 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 4336 楊依婷 高級分析師 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 4308 袁媛 副董事 | 資本市場及投資服務 | 中國區 +86 21 6141 3580 主要作者 貢獻者 逆風而上 中美博弈和新冠疫情之下投資者增加中國房地產投資 2 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 胡優優 高級經理 研究 | 華東區 鄭媛 副經理 研究 | 華東區 通過分析回收的72份有效問卷，高力國際的

2、此次調查應為投資者清晰地描繪出未來經濟走勢展望、 投資策略與方向以及中國市場的機遇。投資者可以此為參考，調整資產配置和投資計劃，以期更 好地應對未來的挑戰。 2020年初的新冠疫情給全球經濟帶來挑 戰，加劇了全球經濟的脆弱性，同時持 續的中美博弈將重塑世界格局。中國在 控制疫情中展現了優異的執行力，并在 全球經濟中率先反彈，體現了中國經濟 的韌性和活力。高力國際的本次投資調 查對中國未來房地產的機遇和挑戰提供 一些展望與啟示。 中國經濟基本面的優勢明顯，長期 投資中國將獲得穩定回報。從區域 的角度來看，投資者的投資組合應 注重一線城市中的北京和上海，同 時亦可考慮投資于非一線城市，例 如杭州和

3、成都，以獲得更好的增值 機會。 受疫情影響較小的物業關注度上升， 例如產業園和物流地產，此外受益 于5G發展和國家支持新基建政策， 數據中心今年投資者關注度大幅提 升，位列第四。寫字樓依舊是投資 者最關注的資產類型，然而受疫情 和大量新增供應的影響寫字樓得票 率有所下降。 由于疫情和政策監管，部分杠桿較 高的開發商為資金回籠及降低杠桿 而處置資產，對于目前處于觀望中 的投資者和開發商而言將是很好的 “買入機會”，尤其是對于部分非 一線城市的優質物業，開發商或業 主將在價格或者條款上更具靈活性。 總結與建議 楊依婷 高級分析師 研究 | 華東區 袁媛 副董事 資本市場及投資服務 | 中國區 中國

4、將引領全 球經濟反彈 65%的投資者將 增加中國投資 受益于中國經濟的快速反彈，接近三分之二 （65%）的受訪者表示愿意增加投資，這表 明他們對中國房地產市場充滿信心，且該比 例明顯高于2019年的49%。同時投資者表 示價格下行帶來的機會成為他們增加投資中 國房地產的主要原因。 41% 2020年產業園（15%）、物流地產（14%） 和數據中心（12%）關注度大幅提升。 調研的結果顯示投資者希望通過降低總投資 金額以降低風險。同時投資者更傾向于通過 分散投資來降低整體風險，例如投資標的多 元化，以及選擇另類資產，例如養老地產， 醫院，學校，停車場等，降低組合的風險暴 露。 避險情緒提升 大部

5、分投資者擔憂全球經濟復蘇及政治動蕩， 然而在回答“2020-2021年可能影響全球經 濟發展的主要趨勢”和“影響全球經濟走勢 最關鍵因素”，中國將引領全球經濟反彈是 其中最為樂觀的因素，并且排名靠前，中國 經濟的韌性表現給中國房地產市場帶來機遇。 3 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 機遇 挑戰 建議 IMF預計，2020年中國是唯一保持GDP正增長的 主要經濟體 全球貨幣政策寬松：低利率即充足的流動性 新基建為中國帶來的機遇 中國REITs元年下工業地產機遇（產業園、物流倉 儲和數據中心） 一線城市的穩定需求 非一線城市需求分化加大，擁有區位優勢及發展潛 力的城市更受歡迎

6、 近期資產價格下行壓力 中國經濟長期向好，人民幣升值讓長期持有中國資 產有升值空間 增長 價格 2020年全球GDP負增長 發達經濟體就業恢復緩慢 債務過度致使全球經濟脆弱 貧富差距加大 國際 中國中美貿易戰 中國宏觀杠桿率維持高位 經濟與國內消費放緩 資本流動控制 需求 持續聚焦中國一線城市的同時，可關注政府支 持下，新興城市的長期發展潛力與機遇 產業園、物流倉儲、數據中心、寫字樓是主要 投資物業類型 另類資產中的養老地產、醫院、學校及停車場 等避險類資產能夠提供一定的風險分散，并為 投資者帶來新的增長點 并購重組機會顯現，新冠疫情和政策監管給予 大型開發商兼并收購的機會并擴大市場份額 開發

7、商 觀望者 投資者投資中國以獲取其長期回報，并規避短期不確 定性 中國的進一步開放將提供新的機遇 中國大力發展科技帶來的機遇，例如5G，集成 電路，工業互聯及物聯網應用等 同時關注一線城市的穩定性，非一線城市由于 疫情帶來的窗口機會 全球貨幣寬松，利率長期下行，中長期資產價 格上漲，目前是買入資產的好時機 新冠疫情創造了更有利的談判條件和價格，并 有機會獲取更優質的物業 不良資產投資機遇提升 資金短缺的開發商或資產所有者可能在定價上 更加靈活 另類資產如養老地產，醫院，學校和停車場能 提供新的增長點，并通過資產分散降低組合整 體風險 4 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 目

8、錄 前言：調查簡介5 第一章節：穿越危機6 第二章節：高瞻遠矚10 第三章節：伺機而動12 第四章節：政策保持定力16 頁碼 5 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 52% 14% 13% 11% 8% 1% 0%0% 0% 30% 30% 16% 6%8% 4% 2% 2% 2% 2020 2019 圖1：受訪者的企業類型（2020年 vs. 2019年） 投資者今年積極關注商業地產投資機會 本次調查的受訪者類型廣泛且多元化，包括：基金/資產管理，開發商， 國有企業，銀行/保險公司，以及私人投資者。相較于去年，基金或資 產管理和銀行或保險機構受訪者的回答意愿明顯上升。此外，

9、此次受訪 企業中，內資占58%，外資占42%，且將近一半（45%）的受訪者企 業總資產規模在50億美金以上。 數據來源：高力國際 基金/資產 管理 非銀行和 非金融企業 銀行/保險 機構 上市房地產 開發商 國有企業 私人 投資者 非上市 房地產 開發商 房地產投資 信托基金 （REITs） 其他 本次調查簡介 專業投資人與開發商的洞見 出于對疫情后經濟的重塑與對中美貿易沖突持續等不確定因素的擔憂， 投資人積極尋求調整投資策略與計劃，合理規避和分散風險來穩定投資 回報。因此，高力國際投資開展此次問卷調查，以期為投資人和開發商 如何應對未來挑戰提供參考。 經過精心準備，高力國際通過此次回收的72

10、份有效問卷，將為投資者描 繪出未來經濟走勢展望、投資策略與方向以及中國市場的機遇。投資者 可以此為參考，調整資產配置和投資計劃，更好地應對未來的挑戰。 圖2：受訪者企業的管理總資產規模 （2020年 vs. 2019年 ） 數據來源：高力國際 50億美元以上 45% 10億美元至50億美元 25% 5億美元至10億美元 10% 3億美元以下 10% 3億美元至5億美元 10% 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 50% 17% 14% 12% 7% 6 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 穿越危機 中美博弈及新冠

11、疫情重塑世界格局 問題1：2020-2021年可能定義或塑造世界的主 要趨勢包括什么？（多選） 中美兩國陷入對抗、新冠疫情以及全球供應鏈是投資 者主要擔憂因素。但仍有8%投資者認為中國經濟將 會強勁反彈并引領全球經濟復蘇，以及主要經濟體的 經濟刺激下全球經濟將復蘇（6%）。 圖3：2020-2021年可能定義或塑造世界的主要趨勢 中美兩國將陷入對抗 2021年仍沒有有效的治療方法，COVID-19疫情仍將 持續 全球供應鏈和市場需求因經濟停擺而受到進一步 干擾 領土爭端和民粹主義的崛起將導致保護主義的發展 中國經濟將會強勁反彈并引領全球經濟復蘇 主要經濟體的經濟刺激計劃將會規避COVID-19

12、疫情 的影響，促進經濟復蘇 其他 線上行業將永久性地重塑人類在教育、工作、消費 和娛樂方面的行為 24% 17% 15% 13% 11% 8% 6% 6% 圖4：2020-2021年影響全球經濟走勢最關鍵的因素 數據來源：高力國際 問題2：2020-2021年影響全球經濟走勢最關鍵 的因素是什么？ （多選） 在前四大因素中，疫苗的研發（29%）是攸關全球經 濟復蘇的最重要因素，而發達經濟體的不確定性，例 如美國選舉（25%）和較高的失業率（15%）也是投 資者重點關注的對象，而中國經濟持續反彈（17%） 為投資者注入信心，相信中國經濟將帶動去全球經濟 進一步復蘇。 中國經濟的增長將成為全球經濟

13、的一大亮點。國際貨 幣基金組織（IMF）6月發布的最新世界經濟展望 報告顯示，2020年中國GDP有望實現同比正增長 1.0%，顯著高于全球平均水平-4.9%。 COVID-19疫苗 研發的進度和功效 2020年美國 總統選舉 中國經濟的 反彈 主要經濟體國家 的高失業率 股票市場 過高估價 普遍的 新興市 場危機 通貨 膨脹 失控 其他 1% 29%25% 17% 15% 6% 4% 3% 7 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 國際環境的不確定性成為投資者主要顧慮 問題3：2020-2021年及以后，中國經濟發展的主要擔憂是什么？（多選） 國際環境的不確定性因素如中美局勢

14、加劇、全球需求萎縮及其對本土制造業的影響和供應鏈移出中國，被受訪者認為是影響2020-2021年中國經 濟增長的三大主要顧慮，三者相加的比例占74%。 相比較國際因素，中國內部因素的顧慮相對次要。內部因素中，排在第一位的是對債務杠桿增加與去杠桿不力的擔憂，9%的受訪者擔心情況若加 劇或將引發債務危機。對高失業率的擔憂只獲得了5%的投票。 數據來源：高力國際 圖5： 2020-2021年及以后，中國經濟發展的主要擔憂 5%高失業率 人民幣貶值和資本外流4% 股市波動和股票的高估值4% 打擊非銀行資本市場3% 中印邊境沖突1% 對中國經濟 的主要顧慮 9%債務杠桿增加與去杠桿不力 中美緊張局勢加劇

15、33% 全球需求萎縮及其對本 土制造業的影響 23% 供應鏈移出中國18% 8 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 1% 4% 8% 26% 24% 21% 16% 1% 22% 41% 28% 5% 1%1% 4% 0% 22% 39% 33% 0% 2% 201920202021 中國經濟快速復蘇提升投資者投資意愿 問題4：您是否愿意在今年增加對中國房地產市場的投資？ 根據此次調研結果，有接近三分之二（65%）的受訪者表示愿意 增加投資，這表明他們對中國房地產市場充滿信心，且該比例明 顯高于2019年的49%。 盡管受疫情影響經濟活動受到阻礙，中國房地產投資市場仍保持 活

16、力。根據Real Capital Analytics，中國房地產市場在經歷了今年第 一季度交易量50%的同比負增長之后，第二季度強勢反彈，實現 同比增長95%。 中國房地產市場保持韌性 問題5：與前一年相比，您認為今年中國整體商業地產預期價格分別會有多少增長？ 2019年僅有13%的投資者預計房地產市場的資產價格將同比下降，然而到了2020年該比例上升到了64%。同時，認為資產價格將在年內同比上 漲超過5%的受訪者有明顯的下降，由2019年的61%下降至2020年的7%。而投資者在2021年恢復信心，保持樂觀態度的受訪者上升至35%。 除此之外，預期2021年資產價格將會同比持平的受訪者也明顯

17、上升。 圖7：投資者對商業地產價格的期望 圖6：是否愿意增加對中國房地產市場的投資（2020年 vs. 2019年） 數據來源：高力國際 數據來源：高力國際 持平 -5% -20%-10% 5% 10%20% 減少增加 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 33% 65% 2% 0% 49% 44% 1% 6% 不確定 不愿意 愿意 視情況而定 9 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 避險情緒提升相比去年小額投資更受歡迎 問題6：您在中國的投資的期望投資總額是多少？ 相比較去年，5億美元以上投資金額從22%下降到9%，2億美元以下的

18、投資從39%上升至57%。投資者避險情緒提高，希望通過降低投資金 額以降低風險。 圖8：投資預期的總金額（2020年 vs. 2019年） 數據來源：高力國際 5億美元以上 3億美元至5億美元 2億美元至3億美元 1億美元至2億美元 1億美元以下 圖9：在中國的投資額增長的主要原因 全球投資多元化 長期利好前景 出色的疫情控制，市場回暖 不良資產帶來新機遇 其他 15% 21% 26% 32% 6% 數據來源：高力國際 9% 22% 21% 13% 34% 23% 17% 22% 24% 15% 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020

19、 問題7：您計劃在中國的投資額增長的主要原因是什么？ 不良資產帶來的新機遇是受訪者選擇在中國增加投資的首要原因 （32%）。而有將近一半（47%）的被訪者則是出于對中國市場未來 發展的信心而希望增加投資，其中包括出色的疫情控制使市場迅速回 暖（26%）和長期利好前景（21%）。此外，15%受訪者希望通過加 大在中國市場的投資以實現全球投資分布以對沖風險。 10 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 高瞻遠矚 投資者對中國經濟長期增長充滿信心 問題8：中國房地產投資市場最具吸引力和最不具吸引力的因素分別是什么？ 得益于穩健的經濟增長，龐大的人口和市場規模，以及穩定的政治經濟環境，

20、投資者對中國房地產投資市場的長期發展充滿信心。然而，過高的供 應和高空置率，以及租賃活動和需求的減少或將影響投資者短期內的投資意愿。所幸的是，融資難度的加大等不利政策條件并未構成對投資意愿產 生重大影響。另一方面，COVID-19影響下個人消費習慣永久性向線上轉移也將影響投資者投資行為。 圖10：中國房地產投資市場最具吸引力的因素 房地產 市場投 資 房地產市 場投資 11% 8% 6% 風險對沖/投 資多樣化 （潛在的） 價值增長 穩定的收益率 47% 穩健的經濟增長 前景 20% 龐大的人口和 市場規模 19% 穩定的政治/ 經濟環境 6% 城市化持續發展 6% 產業升級 2%快速的技術發

21、展 樂 觀 的 經 濟 前 景 圖11：中國商業地產市場最不具吸引力的因素 1% 3% 4% 4% 4% 5% 5% 6% 7% 10% 24% 27% 市場流動性增強 針對外國人的旅游禁令 對行業不利的去杠桿政策 “新基建”項目 開發商的高杠桿和債務問題 C-REIT試點成功 企業資本性支出的減少 上升的回報率和資本化率 跨國公司撤出中國或暫停 由COVID-19帶來的個人 租賃活動和需求減少 過高供應和高空置率 跨國公司撤出中國或暫停 市場擴張計劃 由COVID-19帶來的個人消 費習慣永久性向線上轉移 對行業不利的去杠桿政策 使融資難度維持 75% 數據來源：高力國際數據來源：高力國際

22、11 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 長期資本化率保持在4%-7% 問題9：當您在投資中國房地產市場時，您期望的資本化率、持有時 間，內部收益率（IRR）和資產的主要投資方向分別是多少？ 在投資房地產市場時，90%的投資者認為2020年長期資本化率將維持在4- 7%，表明投資者對中國房地產長期價格和回報率的預期維持穩定。 在內部收益率（IRR）方面，有58%的受訪者選擇了10-15%的期望值，而另 外的31%則選擇16-20%的期望值。 在資產的持有時間方面，2020年預期持有時間3-5年的受訪者占比46%，高 于2019年的29%。由此可見，投資者傾向于通過中長期的投資

23、以規避短期收 益的不確定性。 在資產投資方向選擇時，改造型資產（30%）和機會型資產（26%）這兩大 資產類型獲得最多的票數。 圖15：中國境內資產主要的投資 方向 數據來源：高力國際數據來源：高力國際 數據來源：高力國際 圖14：中國境內資產投資的預期持有 時間（2020年 vs. 2019年） 圖12：中國境內長期資產投資的預期資本化率 圖13：中國境內資產投資的內部收益率期望值 IRR 20% 101520 7% 58% 31% 4% 數據來源：高力國際 改造 機會型 核心型 開發 業主自用 30% 22% 4% 18% 26% 1年 1-3年 3-5年 5年以上 取決于市場 情況和價格

24、 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 26% 28% 46% 29% 17% 24% 1% 0% 10% 19% （資本化率/%） 3% 346798 19% 4% 3% 46% 5 25% 12 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 伺機而動 華東地區連續兩年成為最受歡迎 的投資地點 問題10：中國最適合投資的區域有哪 些？（多選） 由于物流地產和產業地產是全國布局，本年 度新增“國內整體”選項以更好反映這兩類 地產偏好，2020年考慮在全國范圍內投資的 投資者達到18%。 從區域層面而言，超過三分之二的受訪者表

25、 示華東地區仍然是投資者們的最佳選項，避 險情緒下投資者更關注長三角地區的投資機 會。隨著2019年國務院長江三角洲區域一 體化發展規劃綱要的發布，長三角經濟聯 系更加緊密，以更集中的力量共同參與國際 競爭。 圖16：中國最受投資者歡迎的地區（ 2020年 vs. 2019年 ） 數據來源：高力國際 華東華北 國內整體 1% 圖17：中國最具吸引力的投資城市（ 2020年 vs. 2019年 ） 3% 華南 數據來源：高力國際 上 海 上 海 北 京 北 京 深 圳 深 圳 廣 州 廣 州 其他重 點城市 其他重 點城市 202072% 201957% 20206% 201914% 20203

26、% 201926% 20201% 20193%華西 7% 40% 24% 20% 9% 20192019 201920192019 53% 36% 4% 3% 4% 20202020 202020202020 北京和上海投資意愿提升，深圳 和廣州投資意愿下降 問題11：中國最具吸引力的投資城市 在城市吸引力方面，上海和北京獲得第一和 第二的票數。避險情緒下，相對穩定的物業 租金，較高的市場流動性是主要吸引因素。 而深圳和廣州吸引力下降，可能是受香港局 勢的影響。 202018% 13 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 杭州和成都的投資關注度顯著提升 問題12：您是否考慮在中

27、國的非一線城市投資？具體哪個城市？ 疫情之下投資者對非一線城市的關注度不降反升，68%的投資者考慮或 正在評估投資非一線城市，而2019年僅有60%，19%投資者不考慮在 非一線城市投資，而2019年有32%的投資者不考慮非一線城市投資。 在非一線城市中，投資者關注的城市高度集中在杭州和成都，杭州獲得 了超過半數的選票（55%），成為最希望投資的城市。成都則位列第二 （18%）。武漢，盡管在年初成為新冠肺炎疫情的焦點城市，但中央部 委密集出臺政策支持武漢經濟，武漢將迎來發展好機遇，同時，其作為 全國主要工業基地、科教中心和銜接南北方交通樞紐的重要地位，成為 第三吸引投資人的新興城市，對于關注武

28、漢的投資者來說目前是較好的 買入機會。 數據來源：高力國際 圖18：是否考慮加大對中國非一線城市的投資與最具投資吸引力的非一線城市（ 2020年 vs. 2019年） 杭州蘇州 3%重慶 3%西安 3%南京 3%東莞 2% 其他 成都武漢 考慮 40% 不考慮 19% 目前正在評估 28% 未定 13% 2019 34% 2020 2019 32% 2020 2019 26% 2020 2019 26% 2020 對中國經濟的 主要顧慮 202055%22%6%3% 201930%18%16%15% 20202019 3%7% 3%7% 3%4% 3%1% 2%2% 14 高力專題投資調研|

29、中國區 | 2020年9月22日 圖19：投資人偏好的的資產類型（2020年 vs. 2019年） 產業園、物流地產和數據中心成 為今年熱門投資標的 問題13：您在2020年主要投資哪種類型 的資產？（多選） 2020年，投資者受新冠疫情的影響，避險情 緒較重，擁有穩定租金收益的資產類型更受 到投資人的歡迎。 其中，寫字樓表現穩定，依舊以20%的選票 占據第一位，然而受疫情和大量新增供應的 影響寫字樓得票由去年的28%下滑至今年的 20%。產業園區（位列本年度得票數第二） 由于其用戶為高新技術企業，發展勢頭良好 并得到國家支持，需求穩定，得票由去年的 10%上升至今年的15%。而物流倉儲（得票

30、 數第三）則受益于線下加速轉線上，上半年 來自電商的有效需求彌補了因為國際貿易和 供應鏈暫停帶來的空缺，因此，在投資偏好 中躍居第三位。同時，隨著5G等新基建的推 行發展，數據中心“熱度”提高，在今年的 投票中顯著提升，位列第四（12%）。 與2019年相比，疫情對綜合體和零售物業短 期內帶來的沖擊，使這兩類資產面臨巨大挑 戰，在今年的調查結果中，綜合體和零售物 業得票數下滑至8%和5%（2019年11%和 8%）的票數。 寫字樓 產業園區 物流倉儲 數據中心 股權投資和或戰略伙伴 住宅 綜合體 酒店 /租賃公寓 零售物業 另類資產 5% 8% 9% 4% 開發用地 1% 3% 2020 20

31、19 寫字樓 住宅 綜合體 產業園區 28% 13% 7% 7% 6% 2% 零售物業 物流倉儲 酒店 /租賃公寓 開發用地 股權投資和 或戰略伙伴 另類資產 最受投資者偏好 的資產類型 15 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 調查結果顯示，受訪者表示尋找新的投資增長點是公司長期策略的關鍵， 這也是制定投資另類資產計劃的主要原因。同時，資產的分散或多元化 投資，可在市場受壓時提供一定程度的緩沖，成為了受訪者愿意在該領 域加大投資的第二大原因。 圖20：2020年投資人偏好的的另類資產類型 數據來源：高力國際 新的投資 增長點 39% 32% 業務和資產 多元化 23% 長期

32、收益率 更穩定 6% 其他 問題14：另類資產中，對您來說最具吸引力的資產類型是什么？ （多選） 由于今年受新冠疫情的影響，風險意識強的投資者偏好相對安全、穩定 的另類資產。在所有的另類資產類型中，擁有穩定租金的避險類資產受 到較高選票，其中，養老地產可以帶來穩定的現金流，并抵御市場波動 帶來的沖擊，以28%的票數高居榜首，其次為醫院、學校和停車場。 今年新增“停車場”選項，由于停車場相對醫療美容而言需求剛性，能 為投資者帶來更加穩定的租金，因此成為投資者青睞的另類資產之一。 圖21：2020年投資另類資產的主要原因 數據來源：高力國際 問題15：您在2020年計劃進行另類資產投資的主要原因是

33、什 么？ 學校 停車場 醫療美容 其他 養老地產 28% 醫院 22% 18% 16% 9% 8% 最有吸引力的 另類資產類型 16 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 政策保持定力 中國政府通過房地產刺激經濟的可能性較低 問題16：2020年中國是否會出臺更多利好政策？ 2020年初，為應對疫情帶來的影響，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加大，貨 幣政策明顯放松，然而中國政府通過房地產刺激經濟的可能性較低，更多的投資者 認為中國政府不會出臺政策支持房地產發展（2020年61%，2019年24%）。另一 方面7月份地產銷售量升價穩，帶動房企累計到位資金增速回升轉正，現金回籠好

34、轉，政策降溫力度再現。 據央行官網8月23日報道，8月20日，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地 產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房地產企業資金監測 和融資管理規則。此時對房地產融資提高約束，避免房地產金融化，將資金引導入 實體。 圖22：是否期望中國政府出臺優惠政策以支持房地產 市場發展 （2020年 vs. 2019年 ） 數據來源：高力國際 是的不是 61%39% 2020 是的不是 24%76% 2019 圖23：2020年有助于商業地產發展的有利政策 數據來源：高力國際 18% 削減企業稅費 降低商業費用 開支 17% 降低LPR以及 其他較積極的 貨幣政策

35、 16% 放寬外資企業 的市場準入 28% 試點發行 C-REITs 7% 對中小企業的財 政支持 11% 新基建 3% 發行消費券等 促進消費措施 REITs：寄予重望 問題17：您認為有助于商業地產發展的有利政策有哪些？（多選） 2020年4月，中國證監會與國家發展改革委聯合發布了關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知，標志著境 內公募REITs試點正式起步，投資者對于試點發行C-REITs政策的出臺寄予重望，希望未來REITs能促進商業地產發展。其他有助于商業地產發展的 有利政策包括：削減企業稅費，降低商業費用開支、 降低LPR以及其它較積極的貨幣政策 、

36、以及放寬外資企業的市場準入。 17 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 圖25：中國市場的資金來源 數據來源：高力國際 數據來源：高力國際 問題18：您如何描述您在2020年的融資能力？ 此次調研結果顯示開發商融資能力的差異有所加大，49%的受訪者認為今年的融資情況在可接受范圍內（2019年63%），有32%的受訪者認為今 年融資困難（2019年28%），而19%的受訪者認為今年融資容易，相比2019年的9%有所上升。 受新冠肺炎疫情影響，房地產企業營收一季度銷售下滑，開發商上半年普遍面臨較大的現金流壓力。大型房企擁有較強的銷售執行力、穩固的品 牌實力、龐大的規模和更為順暢的

37、融資渠道，疫情受控后現金回款情況良好資金壓力較小。相比較而言，中小房企因自身抗風險能力和銷售能力 無法和大型房企相抗衡，資金壓力較大。8月的融資新規和三道紅線的資金監管要求更加劇了中小房企流動性挑戰。另一方面國企融資成本普 遍較低，疫情和政策監管之下金融機構傾向選擇國資背景、信用和還款能力良好的開發商合作，中小開發商融資能力受限，預計未來開發商融資 能力將進一步分化。 圖24：中國市場投資人的融資能力（2020年 vs. 2019年） 數據來源：高力國際 49% 32% 19% 63% 28% 9% 可接受困難容易 2020年 2019年 15% 43% 42% 28%28% 44% 更容易更

38、難無變化 2020年 2019年 您如何描述您在 2019/2020年的融資能力？ 與去年相比， 您如何描述融資難度的變化？ 投資者的資金 來源 7% 35% 58% 境外 境內 未定 18 高力專題投資調研| 中國區 | 2020年9月22日 保險公司積極入市 問題19：您在2020年將主要使用哪些類型的投資工具來籌集資金？ 銀行依然是開發商主要的融資渠道（30%）。另一方面，長端利率下行以及由疫情帶來的物業價格下跌提升了保險公司投資房地產意愿，因 此，在問卷中獲得15%選票，成為第二大融資渠道。信托公司則受監管政策的影響，非標融資類業務收縮明顯。因此，在今年的融資渠道投 票中跌出前三，下降

39、至3%。 圖26：2020年投資者偏好的融資渠道 數據來源：高力國際 家族辦公室 2% 11% 合資公司和 戰略聯盟 配股/或出 售股權 6% 結構性 產品 8% 銀行貸款 30% 主權財富 基金 4% 發行境外 債券 5% 發行境內 債券 7% 資產負債表 5% 15% 保險公司 養老基金 3% 信托公司 3% 永久性債券 1% 2019年投資者偏好的融資渠道 關于高力國際 高力國際（納斯達克、多倫多證交所代碼：CIGI）是一家領先的全球房地產服務和投資管理公司。我們在68個國家開展業務，我們的15,000名富有進取精神的員工攜手合作提供專家建議和服務， 為房地產租戶、業主和投資者最大限度地

40、創造價值。25多年來，我們經驗豐富的領導團隊（擁有約40的股權）為股東帶來了行業領先的投資回報。2019年期間，公司收入達30億 美元（包括附 屬企業的情況下為35億美元），資產管理額超過330億美元。 如需了解更多有關高力國際的最新新聞，請登陸官網官網新聞中心或關注官方新浪微博,也可掃描右方二維碼，關注高力國際官方微信 版權所有 2020 高力國際 本報告中所包含的信息均具有可靠來源。我們已采取一切合理的努力確保信息的準確性，但我們無法完全保證信息準確。對 于任何可能不準確的信息，我們不承擔任何責任。建議讀者在根據本報 告中的任何材料采取行動之前，先咨詢專業顧問。 主要作者： 胡優優 高級經

41、理 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 3621 鄭媛 副經理 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 4336 Abby.Z 楊依婷 高級分析師 | 研究 | 華東區 +86 21 6141 4308 Candice.Y 貢獻者： 袁媛 副董事 | 資本市場及投資服務 | 中國區 +86 21 6141 3580 Michelle.Y 如需更多資訊，請聯系： 鄧懿君 董事總經理 | 中國區 +86 21 6141 3625 Tammy.T 汪蓓 董事總經理 | 資本市場及投資服務 | 中國區 +86 21 6141 3529 沈寅 董事總經理 | 華東區 +86 216141 3600 Richard.S 夏思堅 執行董事 | 研究 | 亞洲 +852 2822 0511 Andrew.H