世邦魏理仕：2022年成都房地產市場回顧與2023年展望報告.pdf

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1、2022 年成都優質寫字樓市場供應回升，全年六個新增樓宇交付，合計約 43.4 萬平方米，同比增長 35.7%，系 2017 年以來的首個供應小高峰。其中，超九成項目為核心商務園區的甲級樓宇，而東大街更是時隔十年來首次迎來單一業權甲寫項目。著眼需求端，盡管優質新增供應的良好預租給市場吸納量帶來積極貢獻，但全年疫情反復、行業調整、高溫限電等事件打亂市場運行節奏，抑制新增需求增長，以及引發頭部企業削減辦公面積或遷回自建樓，導致全年租賃活躍度持續平淡；但臨近年末，隨著數筆大面積的租賃結束長周期的談判并最終落定，市場情緒得到一定改善，最終2022 年優質寫字樓吸納量錄得約 9.2 萬平方米，同比減少約

2、 80.6%。其中，全年甲級樓宇吸納量僅錄得 3 萬平方米，原因在于年內宏觀環境不明確性增強及行業調整導致的租戶騰退、整合辦公面積主要集中于此，大幅抵消優質新增供應的預租貢獻。租金方面，全市優質寫字樓平均租金同比下跌 1.2%，其中甲級樓租金同比下跌 0.4%。分區域看，年初金融城業主持相對樂觀的預期并調整租賃政策，加之后期面對宏觀波動仍持較高韌性，故全年租金同比上漲 1.6%，是全市唯一實現正增長的商務區；而東大街和傳統 CBD 租金跌幅最大，同比分別下降 3.8%、3.4%。金融業重返需求首位，金融業重返需求首位，工業互聯網引領工業互聯網引領 TMTTMT，頭部專業服務企業積極擴張頭部專業

3、服務企業積極擴張2022 年新增租賃面積分行業看，金融業時隔三年重返需求榜首金融業時隔三年重返需求榜首，占比占比 23.0%23.0%，同比大同比大幅上升幅上升 9.99.9 個百分點個百分點；其中，傳統金融業持續引領，保險、銀行尤為活躍，且展現出展現出對大面積的偏好對大面積的偏好，貢獻了全年 23.8%的 3,000 平方米及以上面積段的成交即為佐證。非傳統金融業需求占比擴大至 46.2%，主要是得益于年內地方平臺公司等國資背景企業的擴張。TMTTMT 全年新增需求明顯收縮全年新增需求明顯收縮，同比下降同比下降 6.66.6 個百分點個百分點，占比占比 22.2%22.2%，位居第二位居第二

4、。更值更值得關注的是得關注的是，TMTTMT 需求結構加速調整需求結構加速調整，其中工業互聯網連續兩年增長其中工業互聯網連續兩年增長，擴大至 67.7%，以 SaaS 為代表的專業服務（占比 TMT 需求的 44.1%）、網絡安全、云計算、大數據等企業尤為活躍。消費互聯網方面，在歷經數輪行業調整后，來自于新興領域的需求開始顯現，如線上教育轉向素質教育類的需求開始涌現。同時，在游戲、MCN 等企業的擴張帶動之下，娛樂及傳媒類企業占比 TMT 需求同比顯著增長 10.3 個百分點至19.5%。此外，年內數筆近 2 萬平方米的 TMT 需求投落至乙級或其他類型物業，折射出具有人員密集特性的 TMT

5、企業在宏觀環境不確定之下展現出對性價比更高的訴求。專業服務業全年需求維穩，占比專業服務業全年需求維穩，占比 12.9%12.9%，位居第三。，位居第三。具體而言，律所表現最為亮眼，貢獻了該類需求的 27%，其中包括多筆 3,000 平方米及以上的大面積段成交。此外，會計師事務所是另一矚目的需求增長點，年內數家頭部會計師事務所在蓉升級、擴租辦公面積；亦有企業加大在蓉投資，新設分支機構或共享服務中心，這一趨勢映射出這一趨勢映射出該類企業對成都不斷優化的產業結構及隨之衍生日益增長的配套專業服務需求持有較該類企業對成都不斷優化的產業結構及隨之衍生日益增長的配套專業服務需求持有較強信心。強信心。全年跨省

6、商務活動受到影響，全年跨省商務活動受到影響，幸而成都幸而成都“建圈強鏈建圈強鏈”成果斐然成果斐然從需求來源看，2022 年中資（省外）、外資企業的需求占比分別為 42.6%、5.7%，同比均有所下滑，主要是因為年內一系列宏觀事件導致跨省商務活動受到多次影響；就四川省內企業方面，受益于成都“建圈強鏈”行動，鏈主企業積極帶動鏈條上下游、左右岸的企業主體不斷增長，衍生出相關辦公需求，年內 TMT、專業服務及金融業對省內企業的需求貢獻率最大，分別為 21.5%、16.0%和 15.6%。核心商務區優質供應帶來升級、核心商務區優質供應帶來升級、搬遷窗口期，但不確定性推高搬遷窗口期，但不確定性推高小面積段

7、和精裝需求小面積段和精裝需求分區域看，2022 年市中心與城南的需求占比分別為 55.1%、44.9%，“雙核”商務區的市場發展格局不變。其中，市中心因居住及旅游人口更為密集而在年內吸引消費服務、酒店餐飲及零售貿易類企業的進駐；另一方面，在 TMT 行業平衡產業聚集和成本控制的雙重考量之下，市中心的青睞度不斷提高。城南方面，核心商務區金融城年內的新增甲級樓宇為市場帶來升級、搬遷的窗口期，吸引包括律所、金融、專業服務等在內注重品牌形象的企業紛紛入駐。然而，宏觀環境不確定性的增強推高全年小面積段的租賃需求增長，即 500 平方米以下面積段的成交占比高達 74.3%。另一方面，企業的成本考量也體現在

8、裝修等前置成本的關注，繼而推動年內市場精裝房源的熱度走高，2022 年提供“拎包入住”服務的第三方辦公服務運營的新增需求占比全市達 2.8%，系 2019 年以來的最高水平；此外，年內多個甲級樓宇亦推出精裝樓層或房源，旨在更為靈活地對接市場實際需求。展望 2023 年，隨著防疫“新十條”帶來的適應期接近尾聲，在經濟持續復蘇的基調下，預計寫字樓需求或將于二季度反彈。然而，2023 年新增供應繼續攀升，約 66.5 萬平方米的樓宇計劃交付，加之天府新區將逐步進入供應周期，市場壓力猶存，租金仍面臨一定的回調壓力?！?023 年成都寫字樓市場有望隨經濟復蘇的基調而逐步回暖，特別是成都政府年末的出海招商

9、行動成功斐然，一批重點項目將于 2023 年陸續落地繼而有望衍生相關辦公需求。此外，以保險、證券、律所為代表的企業或將繼續緊抓核心板塊的租賃窗口期于 2023 年延續升級、搬遷策略，消費行業或將隨消費復蘇而迎來新一輪的辦公需求增長。業主運營方面，緊跟全國十四五規劃，更多企業視 ESG 為未來重要的發展指標之一，綠色低碳或將由此革新樓宇選址機制，成為財務指標的又一衡量維度。因此，業主應持續提升樓宇品質，強化健康屬性，以來捕獲升級型租賃需求?！?022 年成都零售物業市場供應量回升，全年共錄得 7 個購物中心開業，合計約 79.3萬平方米的商業面積，在年內同時見證三個百貨退出的背景之下，仍推高總存

10、量突破仍推高總存量突破千萬平方米千萬平方米。值得關注的是，新增供應的近九成均于第四季度集中亮相，其中備受矚目的成都 SKP 和大魔方的開業帶動交子商圈跨越式發展，繼而加速其與春鹽商圈所構交子商圈跨越式發展，繼而加速其與春鹽商圈所構建的建的“雙核心商圈雙核心商圈”格局成型格局成型；與此同時，依托成都公園城市示范區的建設，開放式物業漸成趨勢，旨從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面與盒子物業實現互補增值效應，年內近六成新增供應均為“盒子盒子+街區街區”的形態即為佐證，如環貿 ICD、世豪廣場南館等。著眼需求端，全年疫情反復及一系列突發事件引發的階段性城市管控和購物中心運營時間調整后，消費走低，品牌

11、擴張需求放緩，且次級、近郊商圈的部分大型體驗、餐飲商家承壓并退租；加之 12 月初客流量隨疫情管控的全面放開而波動，市場進一步承壓。因此，截至年末市場整體空置率同比上升 2.6 個百分點至 9.7%；全市購物中心首層平均租金走勢轉跌，全年累計跌幅達 1.7%。投資者在蓉擴張步伐不變，投資者在蓉擴張步伐不變，年末消費市場開始回暖年末消費市場開始回暖盡管 2022 年市場不確定性較大，但投資者在蓉擴張步伐并未放緩但投資者在蓉擴張步伐并未放緩，年內輕、重資產積極布局未來極具潛力的熱門板塊，如城南區域，或新項目開工建設，合計共 10 筆案例，創歷史新高，折射出投資者對成都商業市場的信心。值得關注的是，

12、新落地項目包括 3 3筆百貨的轉型升級旗艦店，其定位愈發潮流年輕化，且物業形態也將打破傳統嘗試創筆百貨的轉型升級旗艦店，其定位愈發潮流年輕化，且物業形態也將打破傳統嘗試創新新。臨近年末臨近年末，消費市場在疫情感染高峰過后逐步回暖消費市場在疫情感染高峰過后逐步回暖，且在且在 20232023 年元旦小長假進一步回年元旦小長假進一步回升升，尤其是旅游尤其是旅游、餐飲等業態餐飲等業態。據成都市文廣旅局的數據顯示，元旦假期期間，全市 A級旅游景區共接待游客 146.5 萬人次，第三天客流量 56.1 萬人次，較第一天環比增長68%；全市直屬公共文化場館開展線下活動 246 場次，線下接待市民游客 9.

13、4 萬人次。零售業態：奢侈品、高化、香氛、零售業態：奢侈品、高化、香氛、專業運動、獨立、潮流專業運動、獨立、潮流按 2022 年品牌新增店鋪數看，零售業態占比零售業態占比 52.3%52.3%，同比收縮 2.7 個百分點。其中，奢侈品牌加碼成都，或新設首店，或于交子公園和春鹽商圈、IFS 和太古里布局“雙店”；高化品牌積極擴張，沙龍香氛成又一新寵品類，并成為年內購物中心冷區大規模調改的主力軍；露營風席卷全城，戶外運動品牌持續活躍，且愈發聚焦細分專業領域，如跑步、登山、滑雪等；服飾聚焦“獨立特性”，潮流、無性別及設計師品牌引領趨勢等。餐飲業態：外來菜系、咖啡、茶飲、餐飲業態：外來菜系、咖啡、茶飲

14、、本土特色、小而精、跨界本土特色、小而精、跨界餐飲業態占比餐飲業態占比 31.9%31.9%，同比增長 2 個百分點，得益于年內咖啡茶飲品牌的多點多店布局，特別是內資咖啡和新中式茶飲品牌；同時，本土包容性吸引新一輪外來餐飲來蓉，特別是不同菜系的餐廳，如北京菜、淮揚菜、云南菜等；另外，本土特色餐飲也攜年輕化運營方式邁入購物中心，“小而精”的特色餐廳不斷涌現；最后，“零售+餐飲”的跨界創意門店興起，通過業態互補來增強消費者體驗，如 LV 中國首家餐廳 The Hall會館、Cartier 全球首家下午茶室等。體驗及主力店：健康護理、新能源汽車、體驗及主力店：健康護理、新能源汽車、沉浸式空間、策展、

15、社群沉浸式空間、策展、社群體驗業態占比體驗業態占比 12.4%12.4%，同比收縮 0.5 個百分點，除健康護理、街舞教室的持續擴張外，沉浸式體驗空間亦漸成趨勢，在融合的嘗試下，衍生“演出+策展+零售+快閃”的新興業態，如改造煥新后的 Cosmo 購物中心內部打造的 7,600 平方米跨層復合空間“INNERCO 內合”等。主力店占比主力店占比 3.4%3.4%，同比增長 1.2 個百分點，新能源汽車品牌最為活躍，同時多品牌組合的“門店社區”，如 Harmay Community 2.0 社交空間，和以成都 SKP-S 為代表的策展商業空間也備受矚目。展望 2023 年，成都零售物業市場供應維

16、持高位，合計約 69.5 萬平方米的新增項目計劃開業；其中，天府新區、龍泉等區域將迎來量與質的提升。需求端方面，零售物業將是在防疫措施調整中最為受益的物業類型，經濟復蘇和消費意愿回升有望觸發經濟復蘇和消費意愿回升有望觸發 2022022 2年的超額儲蓄釋放年的超額儲蓄釋放。整體而言，2023 全年預計市場呈供需兩旺的格局，租金預計將于下半年止跌回調?！熬o跟經濟復蘇和疫情管控優化，品牌方應開始著手評估和準備，并充分利用和重塑實體店的價值。對運營商而言，消費升級的趨勢不變，需從品牌和服務雙管齊下迎合消費者對高品質購物的追求。此外，隨著未來的消費者對環保產品、綠色供應鏈、可持續消費的意識將持續提升，

17、品牌方應將綠色理念貫穿到整個零售價值鏈，而運營商則需引入和更好地利用 ESG 購物理念?！?022 年成都倉儲物流市場迎來 6 個高標庫交付，新增倉儲面積約 37.5 萬平方米，其中超五成落于青白江園區。全年凈吸納量僅錄得約 16.6 萬平方米，同比顯著下降近八成。究其原因，年內疫情反復及高溫限電等事件對各行業生產、跨省市物流及零售皆帶來影響，放緩倉儲需求增長；另一方面，由于年末購物高峰不及預期，部分前期短租擴倉的電商于第四季度提前退租。相應地，截至年末，全市高標庫整體空置率為 9.8%，同比上升 3.4 個百分點；由于如雙流、新都等核心園區因有限可租賃面積而于上半年調高租金預期，全年平均租金

18、同比微漲 0.2%。食品及醫藥類的需求矚目食品及醫藥類的需求矚目新增需求分行業看，成都仍是消費主導型市場，電商、三方物流及零售貿易分別占電商、三方物流及零售貿易分別占比比45.5%45.5%、25.4%25.4%及及 23.0%23.0%。值得關注的是，疫情反復的背景下食品及醫藥類的消費需求得以釋放，全年食品/飲料的需求占比為 19.1%，其中包括三筆來自于中央廚房的成交案例；而醫療保健/藥品的需求占比則為 8.6%。成本控制貫穿全年，成本控制貫穿全年，帶動倉儲需求于園區間搬遷及整合帶動倉儲需求于園區間搬遷及整合宏觀環境不確定下，成本控制貫穿全年租戶的選址策略，年內搬遷及整合至性價比更年內搬遷

19、及整合至性價比更高園區的案例不斷涌現，這另一方面亦反映出次級園區的產業氛圍不斷成熟高園區的案例不斷涌現，這另一方面亦反映出次級園區的產業氛圍不斷成熟。以青白江為例，憑借較新倉儲設施及高性價比，加之城鎮化進程加速和城配新能源物流漸成趨勢，自 2020 年以來不斷吸引電商及上下游企業聚集于此。數據顯示，2020 年至今，全市約 59.8%的電商需求均落于青白江園區。展望 2023 年，成都倉儲物流市場將迎來 7 個新增項目交付，合計倉儲面積約 48.3 萬平方米。緊跟經濟復蘇和消費回暖步調，預計倉儲需求或將于年中應勢反彈，空置率有望得到一定改善?！俺啥甲鳛橄M主導型市場，零售及相關行業的復蘇有望帶

20、動 2023 年倉儲需求的回暖。另一方面，隨著產業鏈資源重塑，新能源汽車、生物醫藥等提速發展，亦衍生相關倉儲需求。分區域看，核心園區價值凸顯，并帶動新一輪租戶迭代，而外遷整合的租戶也將有效地帶動次級園區的產業氛圍不斷增強?！?022 年成都投資市場共錄得 13 筆大宗交易，交易金額達 135.2 億元，創歷史新高；其中 7 筆交易皆于第四季度達成，交易數量及金額亦創成都單季大宗交易的歷史新高。年內交易物業類型呈多樣化趨勢，除寫字樓仍占據主導外（7 筆），也包括零售物業、綜合體、倉儲物流、商務園區及工廠等。與此同時，供給側方面，年內待售物業明顯增加，業態涵蓋除傳統的寫字樓和零售物業外，另類資產如

21、公寓、酒店或產業樓宇的投資機會也不斷涌現，原因在于開發商為減緩現金流壓力，售賣的意愿進一步加強。因此，對不同類型的投資者而言，更多、更豐富的待售物業將為其提供資產再配置的良機。買方方面，國企、外資房企及機構投資者為主要構成。由于年內疫情反復及宏觀不確定性增強，投資者愈發謹慎，但對成都中長期發展仍持積極態度，故而緊抓優質物業的拋售窗口期；另一方面，運營穩健的川內國企探尋并積極采納資產再配置策略，入局大宗交易市場；同時，城市更新浪潮之下，部分投資者戰略轉型，加大中資產投資力度?！罢w而言，成都仍是內外資投資者布局二線城市的首選城市之一。預計 2023 年市場將有一定程度的回暖，但投資者的謹慎性或將延續，同時川內國企也將繼續關注優質的待售物業，以擴充其資產包或通過 CMBS 等形式進行投資?！?/p>