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1、京津冀2023年1月研究報告京津冀區域非保稅高標物流地產市場概覽2022年第四季度報告01京津冀宏觀經濟綜述02京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽03京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理京 津 冀 區 域 物 流 市 場 概 覽北 京 市河北省天 津 市2022年全年經濟總量約占全國8.3%2021年年底常住人口約占全國7.8%2022年全年進出口總額約占全國14.8%2022年全年社零總額約占全國7.1%Q4同比名義增長率+6.7%增速較Q3全年同比增長率名義+4.1%增速較去年2022年京津冀區域經濟運行整體穩定京津冀城市群全域GD

2、P總量(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度04京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年京津冀區域社零同比顯著下滑Q4同比增長率名義-21.7%增速較Q3全年同比增長率名義-7.1%增速較去年京津冀城市群全域社零總額(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度05京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年京津冀區域第二產業增加值基本穩定Q4同比增長率名義-5.2%增速較Q3全年同比增長率名義+0.7%增速較去年京津冀城市群全域第二產業增加值(億元人民幣)第一季度第

3、二季度第三季度第四季度06京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年京津冀區域貨運周轉量受疫情影響下跌Q4同比增長率-9.2%增速較Q3全年同比增長率-6.2%增速較去年京津冀城市群全域貨運周轉量(億噸公里)第一季度第二季度第三季度第四季度07京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年京津冀一省兩市重點指標對比08京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理北京41,611(+0.7%)36,400(+19.7%)13,794(

4、-7.2%)河北42,370(+3.8%)5,629(+3.9%)13,720(+1.6%)天津16,311(+1.0%)20,100(+21.1%)3,573(-5.2%)圖例GDP(億元)及同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率北京進出口總額占京津冀總量60%北京作為區域內的核心引擎，經濟體量和零售消費規模均占區域總量的四成以上，與河北全省規模相當，其進出口總額更是占到了京津冀總量的60%左右。北京天津2022年全年貨物進出口總額+20%由于政府采取積極有效的外貿措施，穩定生產和出口，即使在疫情反復及全球供應鏈動蕩的情況下，北京天津2022年全

5、年的貨物進出口總額仍錄得20%左右的增長。北京社會消費品零售總額-7.2%天津社會消費品零售總額-5.2%疫情反復抑制北京天津消費市場需求，2022全年北京天津社會消費品零售總額分別錄得7.2%和5.2%的負增長。但隨著疫情得以控制，預計2023年北京和天津的消費指標或將迎來反彈。七普期間京津冀城市群整體人口吸引力逐漸減弱09京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2005-2010京津冀地區跨省人口流動示意圖京津冀城市群與全國大部分地區之間呈現人口凈流入，僅與少部分省區市呈現人口凈流出。2015-2020京津冀地區跨省人口流動示意圖大量京津

6、冀地區人口正不斷流出，主要流出方向為長三角、珠三角等東南沿海地區，這說明京津冀城市群近十年的經濟發展正處于承壓階段，其相應的城市群吸引力也隨之減弱。人口凈流入人口凈流出2021年京津冀城市群人口吸引力進一步減弱10京津冀地區非保稅物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理10京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理珠三角城市群肇慶惠州東莞廣州佛山江門深圳中山成渝城市群成都眉山重慶一線城市衛星城市二線城市三線城市圖例2021年人口數量(萬人)及同比變化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率北京2,189(-0.02%)13,794(-7.2%)廊坊55

7、4(+0.95%)1,410(+0.5%)天津1,373(-0.98%)3,573(-5.2%)保定920(-0.51%)1,722(+1.3%)長三角城市群上海嘉興寧波南京紹興杭州南通合肥蘇州無錫2021年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02京津冀物流地產市場格局11京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽數據范圍為京津冀區域重點物流市場（即北京市、天津市、河北省廊坊市和保定市）天津787北京237

8、廊坊198保定29保定29非保稅高標倉存量面積(萬平方米)500.00,1,000.00200.00,500.00)100.00,200.00)0.00,100.00)存量分布天津存量高企 廊坊存量上升北京亦面臨新增供應天津存量占京津冀地區總存量的比重為63%天津非保稅高標倉存量超過700萬平方米是北京存量的3.3倍700萬平方米3.3倍12京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺廊坊1.31-5.3%廊坊1.31-5.3%北京2.06-0.5%北京2.06-0.5%天津0.98-3.2%天津0.98-3.2%保定0.93-3.8%保定0.93-3.8%2022年第四季度

9、租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動1.50,2.501.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)京津冀城市群租金同比下跌1.6%1.25元/平方米/天京津冀城市群的4個城市均面臨不同程度的租金環比下跌4/4 個城市租金表現京津冀區域主要物流城市均錄得環比下跌13京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺天津74.7%+1.7pp天津74.7%+1.7pp保定76.5%-6.9pp保定76.5%-6.9pp廊坊50.9%-10.5pp廊坊50.9%-10.5pp北京88.7%-3.3pp北京88.7%-3.3pp2022年第四季度平均出租率及其環比變動9

10、0.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)出租率表現北京廊坊保定均錄得環比下跌京津冀城市群出租率同比下跌5.6個百分點-5.6pp京津冀城市群的4個主要物流市場中有3個城市面臨出租率環比下跌3/4 個城市14京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺京津冀區域主要物流城市的資本化率迎來環比小幅上漲，這主要是受到無風險利率的上升，以及當地物流租賃市場租金下滑的影響。但上漲幅度相對較小，主要物流城市的資本化率漲幅均在4-12個基點。作為京津冀區域的核心物流城市，北京高標倉物流板塊的資本化率仍然維持在5%以下的水平，在該城市群中處

11、于第一梯隊。隨著供應去化壓力的抬升，該區域主要物流城市的資本化率或將面臨進一步的調整。天津5.34%+11基點天津5.34%+11基點北京4.72%+10基點北京4.72%+10基點保定5.86%+12基點保定5.86%+12基點廊坊5.20%+4基點廊坊5.20%+4基點2022年第四季度資本化率及其環比變動4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%資本化率表現京津冀區域主要物流市場迎來小幅上揚15京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺2022年物流市場主要大宗成交交易時間項目名稱位置資產數量總建筑面積平方米交易總價

12、億RMB賣家買家資本化率2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49億元ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥

13、、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海閔行蓮花南路3130號物流園上海1個131,21513.82衣戀平安/DNE低于5.00%2022年全國物流市場大宗交易中京津冀僅錄得零星物流資產的交易。進入2023年，隨著經濟的穩步復蘇，疫情管控的放開，種種不確定性因素逐漸明朗，料將推動投資人的決策進程加快。但隨著中國物流市場分化格局的進一步加深，選擇合適自己投資策略的標的物將會成為投資人的首要課題。京津冀區域大部分物流城市均面臨

14、新增供應的去化壓力，北京作為該區域中表現最具韌性的城市，仍將吸引投資人的目光。16京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理北京及廊坊全市非保稅高標庫子市場當季情況17京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)廊坊房山順義大興通州平谷2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)2.10,2.501.80,2.10)1.50,1.80)0.00,1.50)2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)廊坊房山順義大興通州平

15、谷100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)廊坊順義通州大興房山平谷天津非保稅高標庫子市場當季情況100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)六合東麗津南濱海武清寶坻北辰寧河2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)1.20,1.501.00,1.20)0.80,1.00)0.00,0.80)2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)六合東麗津南濱海武

16、清寶坻北辰寧河18京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺濱海武清北辰東麗寧河寶坻津南西青保定非保稅高標庫子市場當季情況徐水涿州2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)徐水涿州2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)徐水涿州2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)19京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平

17、臺03展望總結1 宏觀經濟受疫情等多重不利因素影響，2022年京津冀地區經濟增長明顯放緩。多輪疫情導致京津兩地消費受阻，2022年全年京津冀社消零售總額同比下降7.1%，其中四季度京津冀社零同比下降21.7%，京津冀地區消費市場亟待恢復。2022年四季度京津冀第二產業增加值錄得同比負增長，且占GDP比重明顯低于長三角和珠三角。3 租賃表現2022年全年京津冀地區共迎來逾160萬平方米的新增供應入市，相當于2021年底存量的14.7%，疊加需求放緩，當季京津冀地區整體出租率相比上季度下降1.7個百分點，較上年同期下降5.6個百分點。四季度區內主要物流市場當季租金均錄得環比下降，整體租金降至1.2

18、5元/平方米/天。2市場需求目前京津冀地區物流地產需求由第三方物流、汽車制造/零配件和零售業等行業主導。2022年隨著經濟增長的放緩，消費市場和工業制造的收縮，疊加疫情下省際物流運輸受阻，京津冀地區物流需求受到了一定的下行壓力。展望2023年，隨著防疫政策的調整優化，消費市場將從一定程度上得以修復，物流需求也將逐漸回暖。但由于京津冀整體人口吸引力不及長三角、珠三角等其他重點城市群，其消費及物流市場恢復速度或將不及上述兩大城市群。4投資市場當季京津冀城市群各主要物流市場的資本化率隨著無風險利率的上升以及租賃市場租金的下滑而有小幅上漲。2022年全年京津冀城市群大宗交易活躍度不及長三角城市群，但預

19、計2023年隨著市場信心的恢復，京津冀物流市場仍將是投資人重點關注的區域之一。由于京津冀內部不同物流地產市場間的供需關系走勢各有不同，不同市場間的分化格局也將持續深化。對于投資者而言，選擇合適的投資標的會成為越來越重要的課題。20京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量臻量資產管理平臺由仲量聯行評估團隊自主研發，依托于30余年房地產評估實踐，超過300名自身評估師最新的研究成果及多年積累的行業經驗和數據，協助您洞察投資和商業環境，把握機遇，攻克挑戰。我們的團隊擁有來自房地產、數據分析、財務分析、軟件工程、設計和互聯網等各領域的專家，以專業準確的技術不斷

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