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1、長三角2023年11月研究報告長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽2023年第三季度報告01長三角宏觀經濟綜述02長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽2023年前三季度經濟總量約占全國24.2%2022年年底常住人口約占全國16.8%2023年前三季度進出口總額約占全國36.7%2023年前三季度社零總額約占全國25.8%03長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理長三角全域長三角中心區安 徽 省江 蘇 省浙 江 省上 海 市長三角城市群宏觀經濟概覽三季度長三角經濟持續復蘇信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理04長三

2、角地區非保稅高標物流地產市場概覽Q3同比名義增長率+3.4%增速較22Q3前三季度同比名義增長率+5.7%增速較22Q1-Q3 2019年-2023年三季度長三角城市群全域GDP(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 73,846 60,389 63,887 70,055 74,818 77,389 65,268 70,109 75,564 81,226 20192020202120222023三季度長三角社零恢復緩慢信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管

3、理平臺整理05長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽Q3同比名義增長率+2.6%增速較22Q3前三季度同比名義增長率+8.2%增速較22Q1-Q3 2019年-2023年三季度長三角城市群全域社零總額(億元人民幣)21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 29,816 21,865 25,030 26,405 27,946 28,682 24,135 28,294 29,580 29,772 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度三季度長三角第二產業增長動能不足信息來源:國家及長

4、三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理06長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽Q3同比名義增長率+0.1%增速較22Q3前三季度同比名義增長率+2.2%增速較22Q1-Q3 2019年-2023年二季度長三角城市群全域第二產業增加值(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 30,460 23,980 25,756 28,655 31,223 31,242 26,119 27,713 31,353 32,660 20192020202120222023三季度長三角貨

5、物周轉量增長迅猛信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理07長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽Q3同比名義增長率+7.0%增速較22Q3前三季度同比名義增長率+7.6%增速較22Q1-Q3 2019年-2023年三季度長三角城市群全域貨物周轉量(億噸公里)第一季度第二季度第三季度第四季度13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 18,539 16,551 16,856 16,952 17,132 18,326 16,435 17,104 17,771 17,963 2019202020212

6、0222023上海為長三角區域貢獻了超過28.0%的進出口總額28.0%作為中國經濟體量第二大的省份，江蘇省在長三角經濟中占比42.2%42.2%前三季度長三角三省一市重點指標對比江蘇93,180(+5.8%)38,315(-6.5%)33,874(+7.1%)安徽35,653(+6.1%)5,960(+6.1%)17,217(+6.7%)浙江59,182(+6.3%)36,960(+5.0%)23,227(+6.7%)上海33,019(+6.0%)31,666(+2.7%)13,779(+16.1%)08長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平

7、臺整理圖例GDP(億元)及同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率七普期間長三角城市群整體人口吸引力加大2005-2010長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向北京、廣東、天津、新疆、內蒙古、海南等地區的人口數量多于同期上述6省區市流入長三角的人口數量。2015-2020長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向其他各省區市的人口數量均少于同期同一省區市流入長三角的人口數量。人口凈流入人口凈流出09長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理七普后長三角城市群人口吸引力不減南通774(+1.4

8、2)3,957(+0.5%)蘇州1,291(+4.92)9,102(+0.8%)無錫749(+1.51)3,338(+1.0%)嘉興555(+6.35)2,343(+3.0%)合肥963(+17.86)5,022(-1.8%)寧波962(+7.75)4,897(+5.3%)杭州1,238(+14.09)7,294(+8.2%)紹興535(+3.00)2,586(+4.4%)上海2,476(-5.44)16,442(-9.1%)南京949(+7.18)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇慶惠州東莞廣州佛山江門深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重慶圖例2022年人口數量(萬人)及同比變

9、化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率一線城市衛星城市二線城市三線城市10長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理2022年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群13市場承壓 持續下行 中國非保稅高標物流地產市場概覽02長三角物流地產市場格局長三角物流地產研究范圍為上海、南京、蘇州（含昆山、太倉、常熟、張家港）無錫、南通、杭州、寧波、嘉興、紹興、合肥、常

10、州等長三角重點物流地產市場11長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽常州69常州69上海和嘉興、昆山、太倉、常熟、張家港等環滬衛星城市非保稅高標倉總存量2,207萬平方米上海和環滬衛星城占長三角總存量比重49.4%12長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海888南京384嘉興547昆山402合肥339無錫311杭州315寧波239南通124南通124張家港25張家港25張家港37張家港37常熟178紹興1312023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00

11、)蘇州*350太倉155存量分布上海及環滬衛星城存量占區域總存量的半數常州1.02+0.6%常州1.02+0.6%長三角城市群租金環比保持平穩1.21元/平方米/天長三角城市群的15個主要物流市場中有8個城市面臨租金環比上漲8/15 個城市13長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海1.64+0.6%上海1.64+0.6%南京1.01+0.8%南京1.01+0.8%嘉興1.06-1.0%嘉興1.06-1.0%昆山1.32+0.4%昆山1.32+0.4%無錫1.060.0%無錫1.060.0%杭州1.22+2.7%杭州1.22+2.7%太倉1.230.0%太倉1.23

12、0.0%常熟1.06-4.5%常熟1.06-4.5%張家港1.00-2.8%張家港1.00-2.8%南通0.84-1.4%南通0.84-1.4%合肥0.91+0.6%合肥0.91+0.6%紹興1.04+0.3%紹興1.04+0.3%寧波1.09-0.6%寧波1.09-0.6%2023年第三季度租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)蘇州*1.30+1.1%蘇州*1.30+1.1%租金表現六成長三角城市環比上漲長三角城市群出租率環比下跌2.0個百分點-2.0pp長三角城市群的15個主要物流市場中有13個城市面臨出租率環

13、比下跌13/15 個城市14長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海84.4%-1.0pp上海84.4%-1.0pp南京81.6%-1.4pp南京81.6%-1.4pp嘉興75.1%-1.9pp嘉興75.1%-1.9pp昆山83.8%-1.7pp昆山83.8%-1.7pp杭州84.0%-4.8pp杭州84.0%-4.8pp太倉78.2%-3.1pp太倉78.2%-3.1pp常熟61.0%-3.0pp常熟61.0%-3.0pp張家港59.7%+9.9pp南通74.6%-3.7pp南通74.6%-3.7pp合肥90.5%-2.3pp合肥90.5%-2.3pp寧波82.8

14、%0.0pp寧波82.8%0.0pp2023年第三季度平均出租率及其環比變動90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)蘇州*91.3%-0.7pp蘇州*91.3%-0.7pp出租率表現超八成長三角城市環比下跌常州88.7%-4.9pp常州88.7%-4.9pp無錫92.5%-1.6pp無錫92.5%-1.6pp紹興70.8%-10.1pp紹興70.8%-10.1pp15長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺昆山4.63%-16基點昆山4.63%-16基點2023年第三季度資本化率及其同比變動4.00%,5.00%)5

15、.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%資本化率表現長三角城市群整體同比下跌長三角城市群資本化率同比變化-18基點長三角城市群整體資本化率同比下跌15/15 個城市無錫5.04%-25基點無錫5.04%-25基點上海4.50%-14基點上海4.50%-14基點南京5.28%-19基點南京5.28%-19基點嘉興4.96%-16基點嘉興4.96%-16基點杭州5.20%-17基點杭州5.20%-17基點太倉4.76%-21基點太倉4.76%-21基點常熟4.96%-21基點常熟4.96%-21基點張家港5.10%-27基點張家港5.10%-27基點南通5.35%-14

16、基點南通5.35%-14基點合肥5.32%-18基點合肥5.32%-18基點紹興5.29%-21基點紹興5.29%-21基點寧波5.25%-14基點寧波5.25%-14基點蘇州*4.82%-14基點蘇州*4.82%-14基點常州5.35%-17基點常州5.35%-17基點物流市場主要大宗成交2023年第三季度，中國的大宗交易市場繼續面臨著來自租賃市場下行趨勢的挑戰。供應端的壓力持續，而需求端也表現出一定程度的收縮，這促使投資者在做出決策時展現出更高的謹慎性。盡管面臨諸多挑戰，中長期市場的積極前景仍然得到了投資者的認可。因此，許多投資者仍在積極尋找合適的投資機會，并在適當時機采取行動。特別是在長

17、三角地區，該地區的資產因其較強的抗風險能力而一直受到投資者的關注，使得該區域的資產繼續受到市場的追捧?？傮w而言，雖然當前大宗交易市場面臨不小的挑戰，但中長期的市場潛力依然存在。長三角地區作為一個充滿潛力的市場，仍然是投資者關注的焦點。面對這樣的市場環境，投資者需要采用靈活的策略并進行謹慎的決策，以便抓住隨時可能出現的投資機會。16長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理交易時間項目名稱位置資產數量總建筑面積平方米交易總價億RMB賣家買家資本化率2023年3月長三角區域優質物流工業資產組合長三角區域N/A450,00023.00境外知名開發企業高麓6.00%+20

18、23年2月新創建收購蘇州工業園區一項物流物業90%股權蘇州1個75,000可租賃面積5.13上海眾集企業管理有限公司新創建N/A2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合 減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟

19、、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及蘇州*非保稅高標庫子市場當季情況浦東新區奉賢寶山嘉定普陀松江閔行金山青浦姑蘇相城虎丘吳江吳中2023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺202

20、3年第三季度平均出租率寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江姑蘇相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度租金平均數(元/平方米/天)寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江吳江姑蘇相城虎丘嘉定1.80,2.101.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保稅高標庫子市場當季情況2023年第三季度平均出租率余杭臨平錢塘90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺錢塘余杭臨平

21、2023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第三季度租金平均數(元/平方米/天)余杭臨平錢塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保稅高標庫子市場當季情況六合溧水浦口棲霞江寧2023年第三季度租金平均數(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口棲霞江寧2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19長三角城市群非保稅高

22、標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)江寧溧水浦口棲霞六合合肥非保稅高標庫子市場當季情況肥西長豐蜀山肥東包河2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)包河肥東肥西長豐蜀山2023年第三季度租金平均數

23、(元/平方米/天)肥西長豐蜀山肥東包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)寧波非保稅高標庫子市場當季情況2023年第三季度平均出租率江北慈溪余姚北侖奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺北侖慈溪余姚江北奉化2023年第三季度租金平均數(元/平方米/天)江北慈溪余姚北侖奉化1.50,2.001.20,1.5

24、0)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望總結1 宏觀經濟2023年前三季度，長三角主要城市經濟增長速率回穩，各項經濟增長指標都在全國占據重要位置。在全國萬億城市前10強中，長三角城市群占據了四個席位，長三角GDP占全國總量近四分之一。與全國整體GDP水平相比，三省一市均超過了全國GDP平均增速。此外，前三季度長三角進出口總額達到11.3萬億元，占到全國的36.7%。這一趨勢彰顯了長三角地區作為中國經濟重要引擎之一的地位，同時也反映了其持續增長和創新的經濟活力。3 租賃表現2023年第三季度，長三角地區的租賃市場展現出復雜多變的趨勢。一方面，由于新增供應的高標準和項目新，市場上新供應

25、的持續增加推高了當地租賃面價，使得面價的下探空間有限；另一方面，這些新供應的增加使租戶在有效租金的談判中獲得了更大的話語權，導致一些區域面臨面價小幅上升而有效租金下滑的矛盾局面。同時，當地一些區域的工業產出增長乏力以及電商需求的整合，為這些區域的需求去化帶來了新的挑戰。這些因素共同作用，使長三角地區的租賃市場面臨多重挑戰和機遇。2市場需求2023年前三季度，長三角地區的社零呈現弱復蘇，但在全國社會零售總額中所占比重仍超四分之一。這反映出區域內消費者的實力以及信心。同時也顯現出消費市場回暖可期，也為物流租賃市場帶來了持續的機會和積極的影響。值得關注的是，長三角地區中的部分衛星城也面臨需求放緩的現

26、象，這一趨勢或和當地制造業增速放緩以及電商擴張乏力有關。4投資市場在2023年前三季度，長三角地區的物流投資市場顯示出了一些明顯的趨勢。首先，受到供應鏈不穩定性的影響，租賃市場面臨一定的壓力。在這種環境下，投資者普遍保持謹慎觀望的態度，部分原因在于租賃成本的上升和市場需求的波動。然而，長三角地區地區經濟的活力和消費市場的吸引力，繼續吸引著投資者。因此，盡管面臨挑戰，長三角地區仍然是一個備受青睞的投資市場，其潛在機會和強大的市場環境使其成為物流投資的關鍵地區。22長三角城市群非保稅高標物流地產市場概覽關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量科技臻量科技是一家在商業地產估值測算和房地產大數據

27、研究領域表現卓越的創新型地產科技企業。是RICS在中國首個認證的地產科技伙伴。臻量科技主旨在于通過估值技術、地產數據以及自動進行DCF建模的能力，為地產行業提供前沿、優質的投資分析服務，助力行業從業人員做出更精準、更具戰略價值的投資決策。聲明：本文由上海嘉量數字科技有限責任公司版權所有，上海嘉量保留所有內容的知識產權及其他所有權利。本文所有內容及表述均從可靠來源所獲得且以善意提供，但上海嘉量對其部分或全部信息的準確性、完整性和適宜性不做任何承諾或保證。任何人不應依賴于本文內容，應當自行查詢并核實其準確性。上海嘉量及其員工、委托人和代理人對由于直接或間接使用、透露或依賴本文內容或信息而造成的任何損失、損害或費用概不承擔任何責任。未經上海嘉量書面同意，不得自行修改本文任何內容，亦不得轉載或使用本文中包含的任何圖片、圖表、模型、影像等。如需轉載本文，請注明出處且必須包含本聲明的全部內容。業務聯系人作者朱曉陽臻量科技產品負責人J周瑛臻量科技臻量研究院負責人S掃碼申請線下路演資深專家一對一分享