物業服務行業2022年報展望-230314（21頁）.pdf

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1、中 泰 證 券 研 究 所 專 業 領 先 深 度 誠 信 證券研究報告 2 0 23.0 3.1 4 物業服務行業2022年報展望 由子沛 S0740523020005 陳立 S0740520080008 李垚 S0740520110003 2 目錄目錄 C CONTENTSONTENTS 專 業 領 先 深 度 誠 信 中 泰 證 券 研 究 所 核心觀點 2022年物業市場表現及原因 物業行業2023年展望 細分板塊業務走勢研判 投資建議 mMpOZV9YcWcWqUdUMBaQbP9PsQoOpNnOiNqQpMkPmNrP6MqQzQwMnPqOxNnRoR3 CONTENTSCON

2、TENTS 目錄目錄 C CCONTENTSCONTENTS 專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信 中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所 1 核心觀點 4 1.1.20222022年物業市場表現及原因：年物業市場表現及原因：2022年受內外部環境影響整體表現較弱，板塊內部看，央企走勢與市場接近，民企與關聯方高度相關，深層次原因是行業格局的變化導致國企與民企的分化。2.2.物業行業物業行業20232023年展望：年展望：我們認為，外部影響因素逐漸淡化，內部發展轉向市場化。房地產下行趨勢收窄及房企信用風險緩釋，同時疫情沖擊大概率結束，行業內部維度，非住宅市場

3、空間廣闊，物企的市場拓展占比在持續提升。因此，我們預計2023年物業板塊有望筑底復蘇，同時，公司間的分化會持續且加劇。2.2.細分板塊走勢研判：細分板塊走勢研判：1 1）基礎物業服務：）基礎物業服務：面積增長放緩，利潤率收斂；2 2）非業主增值服務：）非業主增值服務：跟隨地產趨勢前行；3 3）社區增值服務：）社區增值服務：短期受疫情影響，長期持續向好。投資建議：央國企背景的物企在強勢開發商的支持下有望保持原先的業績承諾：推薦中海物業、華潤中海物業、華潤萬象生活、招商積余、保利物業萬象生活、招商積余、保利物業，同時看好優質物業在行業筑底后有更高的向上彈性：推薦新大正、新大正、綠城服務綠城服務，建

4、議關注萬物云、越秀服務、濱江服務、建發物業萬物云、越秀服務、濱江服務、建發物業。風險提示：房地產行業竣工低于預期、房地產市場銷售低于預期、物業費市場化進度低于預期、物管業務行業滲透率提升不及預期、研報信息使用不及時風險、數據測算偏差風險。核心觀點核心觀點 5 CONTENTSCONTENTS 目錄目錄 C CCONTENTSCONTENTS 專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信 中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所 2 物業市場2022年表現及原因 6 板塊回顧：板塊回顧：20222022年受內外部環境影響整體表現較弱年受內外部環境影響整體表現較弱 20

5、222022年初至今，港股物業板塊受港股市場、地產行業下行及公司自身基本面變化等因素影響，股年初至今，港股物業板塊受港股市場、地產行業下行及公司自身基本面變化等因素影響，股價大幅下行。價大幅下行。20222022年末，美聯儲加息放緩、經濟復蘇疊加地產供需兩端政策放松，港股物業板塊迎來估值修復。年末，美聯儲加息放緩、經濟復蘇疊加地產供需兩端政策放松，港股物業板塊迎來估值修復。來源：WIND、中泰證券研究所 圖表：2022年至今恒生物業管理及服務指數表現情況-65.68%-37.38%-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0

6、.00%10.00%20.00%30.00%22-0122-02 22-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-027 板塊回顧：央企走勢與市場接近，民企與關聯方高度相關板塊回顧：央企走勢與市場接近，民企與關聯方高度相關 央企物業表現穩定：央企物業表現穩定：以中海、華潤為代表的央企物業背景堅實，自身經營業績穩健，市場一直預期較為穩定，股價跟隨市場波動。民企物業由關聯方主導：民企物業由關聯方主導：受關聯方信用風險影響，疊加地產基本面走弱，民企物業下跌較多。來源：WIND、中泰證券研究所 圖表：2022年至今央企物業行情與市場走

7、勢趨同-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%華潤萬象生活 保利物業 中海物業 恒生中國企業指數-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%碧桂園 碧桂園服務-100.00%-50.00%0.00%50.00%旭輝控股集團 旭輝永升服務 圖表：2022年至今碧桂園與永升物業走勢與關聯方相近 8 板塊回顧：行業格局的變化導致國企與民企的分化板塊回顧：行業格局的變化導致國企與民企的分化 1.1.開發商背景認知重塑：開發商背景認知重塑：短

8、期開發商背景的物企經營層面與關聯方強綁定，甚至關聯方主導。2.2.行業發展模式轉變：行業發展模式轉變：并購潮褪去，資本助推行業加速進入市場化競爭階段。3.3.公司基本面分化：公司基本面分化：背景、發展階段、業態、戰略不同的物企，在行業動蕩期迎來加速分化。來源：WIND、中指研究院、中泰證券研究所 圖表：2021&2022 TOP100房企不同所有制 拿地情況 圖表：2020-2022 物管行業收并購情況 圖表：央企與民企物業綜合毛利率（%）情況 6%32%45%53%5%6%44%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212022地方城投 央國企 混合所有

9、民企 106.1 362.5 106.3 050100150200250300350400202020212022收并購數量（宗）交易金額（億元）051015202530352020H12021H12022H1央企物業 民企物業 9 CONTENTSCONTENTS 目錄目錄 C CCONTENTSCONTENTS 專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信 中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所 3 物業行業2023年展望 10 外部影響因素逐漸淡化外部影響因素逐漸淡化 1.1.房地產下行趨勢收窄及房企信用風險緩釋：房地產下行趨勢收窄及房企信用風險緩釋：隨著供

10、需兩端政策持續深化，房地產基本面呈現見底跡象；同時，隨著近2年的行業下行期持續出清，競爭格局也逐漸清晰。2.2.疫情沖擊大概率結束：疫情沖擊大概率結束：2022年底，疫情管控松綁，物業服務回歸常態，結束特殊時期后成本端有望降低，此外封控結束也有助于項目拓展端的正常開展。來源：WIND、中泰證券研究所 圖表：商品房銷售面積累計同比（%）圖表：房屋新開工面積累計同比（%）-30-20-10010203040506070商品房銷售面積:累計同比-50-40-30-20-10010203040房屋新開工面積:累計同比 11 內部發展轉向市場化內部發展轉向市場化 1.1.市場拓展占比持續提升：市場拓展占

11、比持續提升：隨著資本助推的物業并購浪潮消退，物企外生增長更依賴外拓，來自關聯方交付貢獻的在管面積占比在持續減少。3.3.非住宅市場空間廣闊：非住宅市場空間廣闊：與新房銷售見底相反，公建市場在增量供給和存量轉化上空間依然可觀。來源：中海物業2022H1PPT、中泰證券研究所 圖表：中海物業在管面積來源情況（百萬方）圖表：中海物業多業態布局情況 163.6 188.2 197.9 23.6 71.8 89.3 050100150200250300350202020212022H1關聯方 外拓 12 20232023年有望筑底復蘇，分化會持續年有望筑底復蘇，分化會持續 1.1.后疫情時代板塊有望復蘇

12、：后疫情時代板塊有望復蘇：無論是作為房地產的后端還是作為服務業，物業服務在2022年受到較多因素沖擊，我們認為2023年多方面會好轉，看好全年基本面穩中有升的行情。2.2.物企分化將持續：物企分化將持續：關聯方的分化將帶來物企未來發展中的進一步分化。來源：中泰證券研究所 疫情結束 經濟復蘇 地產回暖 在管/新簽面積增加 物業費收繳率修復 社區空間運營深化 經營回歸常態 項目招投標重啟 線下消費恢復 關聯方業務開展 展望2023年樂觀 開發商增值服務延伸 物企分化加速 國企城投拿地占比提升 民企逐步退出市場 圖表：2023年物業服務板塊前景展望 13 CONTENTSCONTENTS 目錄目錄

13、C CCONTENTSCONTENTS 專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信 中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所 4 細分板塊走勢研判 14 基礎物業服務：面積增長放緩，利潤率收斂基礎物業服務：面積增長放緩，利潤率收斂 1 1：住宅市場增量面積增速放緩：住宅市場增量面積增速放緩：房屋新開工與竣工似乎觸及峰值，未來每年交付及簽約面積或緩慢下行；反映在企業端是房企拿地加速分化，短期內，開發商的銷售拿地水平依舊對大部分物企面積增長產生重要影響。2.2.不同背景物企利潤率收斂：不同背景物企利潤率收斂：央企與民企物業處在不同發展階段，而背后開發商的分化加速了綜合

14、利潤率開始收斂，行業最終會回歸到近似利潤率區間的競爭格局之下。來源：Wind、中泰證券研究所 注：央企物業：招商積余、保利物業、華潤萬象生活；民企物業：新城悅服務、金科服務、融創服務、世茂服務 圖表：房屋新開工面積降速或至未來增量物管面積增速放緩 圖表：物企間基礎物業服務毛利率（%）分化在收窄 0510152025201420152016201720182019202020212022房屋新開工面積(億方)房屋竣工面積(億方)051015202530202020212022H1央企平均 民企平均 15 非業主增值服務：跟隨地產趨勢前行非業主增值服務：跟隨地產趨勢前行 順周期的開發商增值業務：順

15、周期的開發商增值業務：物企的非業主增值服務在2022年表現與關聯開發商的基本面有較強的關聯度，銷售較好、基本面扎實的央國企及優質民企依舊能夠維持一定的收入份額，而經營融資壓力較大房企背景下的物企呈現出明顯的收入占比的下滑。來源：Wind、中泰證券研究所 圖表：非業主增值服務在營業收入中的占比（%）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%雅生活服務 旭輝永升服務 新城悅服務 世茂服務 時代鄰里 建發物業 濱江服務 碧桂園服務 保利物業 2021H12022H116 社區增值服務：短期受疫情影響，長期持續向好社區增值服務：短期受疫情影

16、響，長期持續向好 物業公司的社區增值服務主要指圍繞在管項目展開的一系列對業主端的衍生服務，可分為高頻的日常消費、家政服務類與低頻的房產經紀、家居裝修類，而2022年疫情及地產下行對這兩大類業務均帶來較大的沖擊。但隨著疫情影響消散，及房地產周期回穩，我們認為社區增值服務板塊增速會回歸正常區間。來源：WIND、中泰證券研究所 圖表：服務業生產指數當月同比情況 圖表：30大中城市商品房成交量當月同比（%）在2022年維持低位-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022-012022-042022-072022-102023-01-10-505101520253

17、017 主要結論及投資建議主要結論及投資建議 疫情沖擊及地產下行對物業板塊疫情沖擊及地產下行對物業板塊20222022年業績形成壓力：年業績形成壓力：疫情影響物企自身的基本面，如成本端的臨時上升，外拓增長減緩；而地產下行對有開發商背景的物企影響較大，考慮到大多數上市物企有地產開發商背景，這一影響廣泛而深遠，反映到業務層面如項目交付、案場服務、房產經紀、房屋裝修等。市場快速筑底、公司分化加?。菏袌隹焖僦?、公司分化加?。弘m然疫情和地產帶來的外部沖擊會讓板塊基本面快速觸底，但公司間分化因房企的分化而拉大，具體可以表現為高信用銷售通暢的優質房企依然可以給物企提供堅實基礎，而出險房企很大程度上會拖累物

18、企的綜合表現，處在中間的是業務市場化程度占比較高的較為獨立的第三方物企，主要順周期跟隨行業波動。投資建議：投資建議：物業行業依舊是個好賽道，短期因外部因素影響造成板塊觸底不改中長期行業的成長性及穩定性。從投資角度看，央國企背景的物企在強勢開發商的支持下有望保持原先的業績承諾：推薦中海物業、華潤萬象生活、招商積余、保利物業推薦中海物業、華潤萬象生活、招商積余、保利物業，同時看好優質物業在行業筑底后有更高的向上彈性：推薦新大正、綠城服務，建議關注萬物云推薦新大正、綠城服務，建議關注萬物云、越秀服務、濱江服務、建發物業、越秀服務、濱江服務、建發物業。18 重點推薦標的盈利預測及估值表重點推薦標的盈利

19、預測及估值表 來源：wind、中泰證券研究所 注：股價以3月10日收盤價為準 簡稱 股價 EPS PE 評級(人民幣元/港元)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 華潤萬象生活 40.65 0.76 1 1.28 1.64 47.5 36.1 28.2 22.0 買入 保利物業 43.8 1.53 2.01 2.62 3.26 25.4 19.3 14.8 11.9 買入 中海物業 8.77 0.24 0.32 0.42 0.53 32.4 24.3 18.5 14.7 買入 招商積余 15.04 0.48 0.56 0.73 0.88 3

20、1.3 26.9 20.6 17.1 買入 新大正 24.07 0.72 0.98 1.34 1.78 33.4 24.6 18.0 13.5 買入 19 風險提示風險提示 1、房地產行業竣工低于預期：、房地產行業竣工低于預期：當前銷售面積與竣工面積剪刀差依然未填補，由于當前融資持續收緊，施工進度或低于預期，導致竣工低于預期，從而減緩行業在管面積增量的增速；2、房地產市場銷售低于預期：、房地產市場銷售低于預期：受行業景氣度下行及資金監管收緊影響，商品房銷售受抑制，若行業銷售持續萎靡，或影響圍繞開發商相關的非業主增值服務的業務拓展及收入。3、物業費市場化進度低于預期：、物業費市場化進度低于預期：

21、當前物業管理費有部分放開趨勢，但從市場化程度來看，依然處在初級階段，若長期受管控，疊加不斷提升的成本，將對基礎物業服務毛利率水平產生一定的抑制；4.物管業務行業滲透率提升不及預期：物管業務行業滲透率提升不及預期：本報告較多預測給出了行業滲透率提升的判斷，但存在物業全覆蓋政策落地進度低于預期，最終導致行業面積增速低于預期的風險。5.研報信息使用不及時風險：研報信息使用不及時風險：本報告基于歷史數據編寫，存在數據引用不及時，未能就最新情況進行解讀造成的偏差風險。6.數據測算偏差風險：數據測算偏差風險：1）數據分析樣本存在主觀篩選，可能導致結果與行業實際情況存在偏差風險；2）行業數據測算均基于一定前

22、提假設條件，存在實際達不到，不及預期的風險。20 評級評級 說明說明 股票評級股票評級 買入 預期未來612個月內相對同期基準指數漲幅在15%以上 增持 預期未來612個月內相對同期基準指數漲幅在5%15%之間 持有 預期未來612個月內相對同期基準指數漲幅在-10%+5%之間 減持 預期未來612個月內相對同期基準指數跌幅在10%以上 行業評級行業評級 增持 預期未來612個月內對同期基準指數漲幅在10%以上 中性 預期未來612個月內對同期基準指數漲幅在-10%+10%之間 減持 預期未來612個月內對同期基準指數跌幅在10%以上 備注：評級標準為報告發布日后的612個月內公司股價（或行業

23、指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中A股市場以滬深300指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以標普500指數或納斯達克綜合指數為基準（另有說明的除外）。21 重要聲明重要聲明 中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整

24、性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，可能會隨時調整。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者應注意，在法律允許的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本公司及其本公司的關聯機構或個人可能在本報告公開發布之前已經使用或了解其中的信息。本報告版權歸“中泰證券股份有限公司”所有。事先未經本公司書面授權，任何機構和個人，不得對本報告進行任何形式的翻版、發布、復制、轉載、刊登、篡改，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。