房地產行業地產雜談系列之四十五：結算業績持續承壓國企民企結構分化-230504（15頁）.pdf

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1、2023年05月04日房地產地產雜談系列之四十五行業報告行業動態跟蹤報告證券研究報告結算業績持續承壓，國企民企結構分化強于大市(維持)【平安證券】行業點評*房地產*政策支持基調未改，推動建立房地產業發展新模式*強于大市20230429【平安證券】行業點評*房地產*全面實現不動產統一登記，更好促進房地產平穩運行*強于大市20230425【平安證券】行業動態跟蹤報告*房地產*從新房供應結構變遷看二手房復蘇*強于大市20230411楊侃投資咨詢資格編號S1060514080002BQV514YANGKAN鄭茜文投資咨詢資格編號S1060520090003ZHENGXIWEN行情走勢圖相關研究報告證券

2、分析師平安觀點：利潤規模萎縮，毛利率持續探底。受行業景氣度下行、毛利率探底、減值計提等沖擊，2022年15家A+H上市典型房企整體營收同比下降0.1%，歸母凈利潤同比下降37.5%，降幅較2021年擴大26.3個百分點。2022年15家上市房企整體毛利率18.4%，同比下降3.9個百分點，考慮高價地結轉、滯重庫存清理等因素仍在，短期結算端毛利率難以迅速反彈；銷管費用率5.1%，同比下降0.4個百分點，房地產由高速增長向高質量發展轉變過程中，銷管費用率有望持續改善。2022年末15家上市房企業績保障度（期末合同負債/過去一年營業收入）111.9%，收入結轉仍有保障，但考慮短期結算毛利率仍可能處于

3、探底通道，將持續對利潤端產生負面影響。分板塊來看，央國企營收同比增長5.4%，歸母凈利潤同比下降25.8%，毛利率降幅可控（同比降3.1pct），整體業績相對較好。銷售規模下臺階，拿地聚焦核心區域。2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%。2023年初全國樓市明顯復蘇，后續隨著經濟及收入預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。2022年15家上市房企平均拿地銷售面積比56%、拿地銷售金額比38%，仍處于土儲凈消耗狀態。拿地銷售金額比與2021年基本相當，同比降幅（1pct）顯著低于拿地銷售面積比（24pct），反映房企在謹慎取貨過程中，持續向高地價的核心城市聚焦。

4、基于購房者較高信任度，2022年央國企銷售表現相對較好，銷售額同比下降17.3%，降幅小于民企（-33.3%）。同時得益于資金優勢，央國企土儲獲取更加積極，2022年平均拿地銷售金額比41%，高于民企（27%）。在手現金承受壓力，資源向央國企集中。2022年末15家上市房企整體在手現金1.1萬億元，同比下降7.7%，處近三年低位。其中央國企在手現金降幅（-3.2%）遠低于民企（-18.1%），同時央國企融資成本普遍更低，反映其在銷售、融資端更大優勢?！叭龡l紅線”方面，央國企、民企均維持綠檔，但受現金規模收縮、短債規模提升影響，民企現金短債比同比下降60個百分點至149.4%，指標弱化程度更為明

5、顯。投資建議：2022年典型房企結算業績同比下滑，毛利率持續探底，減值計提增加，現金流承受壓力。結構上，央國企業績表現相對較好，銷售融資更具優勢，拿地相對積極。2023年初全國樓市明顯復蘇，后續隨著預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。個股投資方面，我們認為行業調整期，土儲質量和資金獲取能力是房企實現穩健經營及持續擴張的基礎，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、萬科A、金地集團等；同時建議關注物業管理企業及產請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研

6、究報告尾頁的聲明內容房地產行業動態跟蹤報告業鏈機會，如保利物業、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。風險提示：1）樓市復蘇持續性不及預期風險；2）房地產行業短期波動超出預期風險：若地市延續分化，多數房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等；3）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容TVdUsWiXjZoMnPrM9PbPbRtRmMpNoN

7、jMqQtOeRoOnQ7NrQqQNZpNwOvPoNnR正文目錄一、歸母凈利萎縮，營收同比微降5二、毛利率持續探底，銷管費用率延續改善7三、銷售規模下臺階，拿地聚焦核心區域9四、在手現金承受壓力，資源向央國企集中12五、投資建議14六、風險提示14房地產行業動態跟蹤報告請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表目錄圖表1 2022年15家上市房企營收同比下降0.1%5圖表2 2022年15家上市房企歸母凈利潤同比下降37.5%5圖表3 2022年15家上市房企利潤變動拆分6圖表4 2022年15家上市房企少數股東損益占

8、比提升6圖表5 2022年末15家上市房企業績保障度111.9%7圖表6 2022年15家上市房企各子板塊營收增速表現7圖表7 2022年15家上市房企各子板塊歸母凈利潤增速表現7圖表8 2022年15家上市房企毛利率延續回落8圖表9 2022年15家上市房企銷管費用率表現8圖表10 2022年15家上市房企各子板塊毛利率表現9圖表11 2022年15家上市房企各子板塊銷管費用率表現9圖表12 2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%10圖表13 部分房企2023年銷售計劃10圖表14 2022年15家上市房企拿地銷售面積比延續回落10圖表15 15家上市房企拿地銷售金額比走勢11圖表

9、16 2022年15家上市房企分板塊銷售額增速11圖表17 2022年15家上市房企分板塊拿地銷售金額比11圖表18 15家上市房企“三條紅線”情況12圖表19 15家上市房企中央國企“三條紅線”情況12圖表20 15家上市房企中民企“三條紅線”情況13圖表21 2022年15家上市房企在手現金同比下降7.7%13圖表22 2022年15家上市房企各子板塊在手現金情況13圖表23 央國企融資成本普遍低于民企14房地產行業動態跟蹤報告請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容房地產地產雜談系列之四十五一、歸母凈利萎縮，營收同比微

10、降2022年15家A+H上市房企整體營收同比下降0.1%，歸母凈利潤同比下降37.5%，降幅較2021年擴大26.3個百分點。其中15家上市房企中碧桂園出現虧損，將其剔除后，剩余14家房企整體歸母凈利潤同比下降26.1%，降幅較2021年擴大16.8個百分點。從利潤拆分來看，2022年歸母凈利潤增速低于營收主要源于：1）毛利率同比下降3.9個百分點至18.4%；2）減值損失同比增長91.4%至350億元；3）對聯營企業和合營企業的投資收益同比減少31.6%至268億元。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 1 202

11、2年15家上市房企營收同比下降0.1%資料來源：Wind，平安證券研究所 注：基于克而瑞2022年全口徑銷售金額榜單，剔除已出險企業，選取排名靠前的15家A+H房企，分別為碧桂園、保利發展、萬科A、華潤置地、中國海外發展、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發國際集團、中國金茂、濱江集團、越秀地產、華發股份、新城控股 圖表 2 2022年15家上市房企歸母凈利潤同比下降37.5%資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五2022年15家上市房企整體少數股東損益占比同比提升5.6個百分點至30.9%?？紤]各房企向核心城市核心區域聚集過程中合作開發現象仍舊存在，后續少數股東

12、損益占比料難大幅下行。2022年末15家上市房企合同負債余額3.1萬億元，較2021年末下降7.4%，業績保障度（期末合同負債/過去一年營業收入）111.9%，短期收入結轉仍有保障，但受前期高地價、新房限價等因素影響，短期結算毛利率難以迅速筑底反彈，仍可能處于探底通道，將持續對利潤端產生負面影響。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 3 2022年15家上市房企利潤變動拆分資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 4 2022年15家上市房企少數股東損益占比提升資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十

13、五分公司來看，2022年15家A+H上市房企中央國企整體營收維持正增長，同比增長5.4%，民企則同比下降8.9%。央國企歸母凈利潤同比下降25.8%，降幅較2021年擴大13.3個百分點；民企歸母凈利潤同比下降61%，降幅較2021年擴大52.1個百分點。二、毛利率持續探底，銷管費用率延續改善請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 5 2022年末15家上市房企業績保障度111.9%資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 6 2022年15家上市房企各子板塊營收增速表現資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 7 202

14、2年15家上市房企各子板塊歸母凈利潤增速表現資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五2022年15家A+H上市房企整體毛利率18.4%，同比下降3.9個百分點，仍處于探底過程中。毛利率下滑主要源于前期地價高企、銷售價格限制導致利潤空間收窄，以及現有庫存打折去化?？紤]高價地結轉、滯重庫存清理等因素仍在，短期結算端毛利率難以迅速反彈；中期土拍規則放寬下獲取地塊將陸續進入結算，拿地端毛利率企穩有望帶動結算端毛利率逐步改善。2022年15家上市房企銷售費用率2.6%、管理費用率2.5%，同比下降0.1個、0.3個百分點，絕對規模維持歷史較低水平。房地產由高速增長向高質量發展轉變過程

15、中，精益管理、精細化運營重要性凸顯，各企業將更為注重成本費用管控，銷管費用率亦有望持續改善。分公司來看，15家上市房企中央國企毛利率降幅相對可控，2022年同比下降3.1個百分點至20.3%，民企則同比下降5.6個百分點至14.7%。銷管費用率方面，央國企同比下降0.1個百分點至5%，民企同比下降0.8個百分點至5.3%。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 8 2022年15家上市房企毛利率延續回落資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 9 2022年15家上市房企銷管費用率表現資料來源：Wind，平安證券研究所房

16、地產地產雜談系列之四十五三、銷售規模下臺階，拿地聚焦核心區域2022年15家A+H上市房企累計銷售3.7萬億元，同比下降23.1%。2023年初全國樓市明顯復蘇，1-3月全國商品房銷售面積增速提升至-1.8%，銷售額同比增長4.1%；部分房企基于充足貨量及市場趨勢研判，制定2023年銷售同比增長計劃。后續隨著經濟及收入預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。2022年15家上市房企拿地保持謹慎，全年平均拿地銷售面積比56%、拿地銷售金額比38%，仍處于土儲凈消耗狀態。拿地銷售金額比與2021年基本相當，同比僅下降1個百分點，降幅明顯低于拿地銷售面積比（24個百分點），反映

17、房企在謹慎取貨過程中，持續向高地價的核心城市聚焦。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 10 2022年15家上市房企各子板塊毛利率表現資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 11 2022年15家上市房企各子板塊銷管費用率表現資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 12 2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%資料來源：克而瑞，平安證券研究所圖表 13 部分房企2023年銷

18、售計劃資料來源：公司業績發布會，平安證券研究所圖表 14 2022年15家上市房企拿地銷售面積比延續回落資料來源：克而瑞，中指，平安證券研究所 注：15家A+H上市房企拿地銷售面積比為15家均值，下同 房地產地產雜談系列之四十五央國企銷售降幅較低，拿地相對積極?；谫彿空咻^高信任度及政策端持續松動，2022年央國企銷售表現相對較好，15家上市房企中央國企銷售額同比下降17.3%，降幅小于民企（-33.3%）。同時得益于資金優勢，央國企土儲獲取亦更加積極。2022年15家上市房企中央國企平均拿地銷售金額比41%，高于民企（27%）。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報

19、告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 15 15家上市房企拿地銷售金額比走勢資料來源：克而瑞，中指，平安證券研究所 注：15家A+H上市房企拿地銷售金額比為15家均值，下同 圖表 16 2022年15家上市房企分板塊銷售額增速資料來源：克而瑞，平安證券研究所圖表 17 2022年15家上市房企分板塊拿地銷售金額比資料來源：克而瑞，中指，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五四、在手現金承受壓力，資源向央國企集中2022年末15家上市房企剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為65.7%、51.4%、189.3%，“三條紅線”綠檔達標。其中，剔除預收款后的資產負債率較

20、2021年末下降1.6個百分點，小幅改善；凈負債率、現金短債比較2021年末提升6.5個、下降30.6個百分點，有所弱化。分公司來看，2022年末15家上市房企中央國企、民企“三條紅線”均維持綠檔，但民企現金短債比同比下降60個百分點，該指標弱化程度更為明顯。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 18 15家上市房企“三條紅線”情況資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 19 15家上市房企中央國企“三條紅線”情況資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五2022年末15家上市房企整體在手現金1.1

21、萬億元，同比下降7.7%，在手現金總量處近三年低位。其中，央國企2022年末在手現金8261億元，較2021年末下降3.2%，降幅遠低于民企（-18.1%），反映央國企在銷售、融資端更大優勢。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 20 15家上市房企中民企“三條紅線”情況資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 21 2022年15家上市房企在手現金同比下降7.7%資料來源：Wind，平安證券研究所圖表 22 2022年15家上市房企各子板塊在手現金情況資料來源：Wind，平安證券研究所房地產地產雜談系列之四十五五、投

22、資建議2022年典型房企結算業績同比下滑，毛利率持續探底，減值計提增加，現金流承受壓力。結構上，央國企業績表現相對較好，銷售融資更具優勢，拿地相對積極。2023年初全國樓市明顯復蘇，后續隨著預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。個股投資方面，我們認為行業調整期，土儲質量和資金獲取能力是房企實現穩健經營及持續擴張的基礎，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、萬科A、金地集團等；同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。六、風險提示1）樓市復蘇

23、持續性不及預期風險；2）房地產行業短期波動超出預期風險：若地市延續分化，多數房企新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等。3）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形。請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容圖表 23 央國企融資成本普遍低于民企資料來源：公司公告，平安證券研究所 注：中國海外發展、越秀地產為期內綜合融資成本，其余為期末成本 平安證券研究所投資評級:股票投資評級:強烈推薦（預計6個月內，

24、股價表現強于市場表現20%以上）推 薦（預計6個月內，股價表現強于市場表現10%至20%之間）中 性（預計6個月內，股價表現相對市場表現在10%之間）回 避（預計6個月內，股價表現弱于市場表現10%以上）行業投資評級:強于大市（預計6個月內，行業指數表現強于市場表現5%以上）中 性（預計6個月內，行業指數表現相對市場表現在5%之間）弱于大市（預計6個月內，行業指數表現弱于市場表現5%以上）公司聲明及風險提示:負責撰寫此報告的分析師(一人或多人)就本研究報告確認:本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格。平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業務資格。本公司研究報告是針對與公司簽署服務協議

25、的簽約客戶的專屬研究產品，為該類客戶進行投資決策時提供輔助和參考，雙方對權利與義務均有嚴格約定。本公司研究報告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發布。未經書面授權刊載或者轉發的，本公司將采取維權措施追究其侵權責任。證券市場是一個風險無時不在的市場。您在進行證券交易時存在贏利的可能，也存在虧損的風險。請您務必對此有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。免責條款:此報告旨為發給平安證券股份有限公司(以下簡稱“平安證券”)的特定客戶及其他專業人士。未經平安證券事先書面明文批準，不得更改或以任何方式傳送、復印或派發此報告的材料、內容及其復印本予任何其他人。此報告所載資料的來源及

26、觀點的出處皆被平安證券認為可靠，但平安證券不能擔保其準確性或完整性，報告中的信息或所表達觀點不構成所述證券買賣的出價或詢價，報告內容僅供參考。平安證券不對因使用此報告的材料而引致的損失而負上任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨⒉荒軆H依靠此報告而取代行使獨立判斷。平安證券可發出其它與本報告所載資料不一致及有不同結論的報告。本報告及該等報告反映編寫分析員的不同設想、見解及分析方法。報告所載資料、意見及推測僅反映分析員于發出此報告日期當日的判斷，可隨時更改。此報告所指的證券價格、價值及收入可跌可升。為免生疑問，此報告所載觀點并不代表平安證券的立場。平安證券在法律許可的情況下可能參與此報告所提及的發行商的投資銀行業務或投資其發行的證券。平安證券股份有限公司2023版權所有。保留一切權利。平安證券研究所電話:4008866338深圳上海北京深圳市福田區益田路5023號平安金融中心B座25層上海市陸家嘴環路1333號平安金融大廈26樓北京市豐臺區金澤西路4號院1號樓麗澤平安金融中心B座25層