保利投顧研究院：粵港澳大灣區專題——灣區發展利好何方？(44頁).pdf

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1、創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 保利投顧研究院 2018年11月 粵港澳大灣區專題灣區發展利好何方? 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 產業前景分析：灣區規劃進入實施階段，各城產業往哪走？ 土地潛力：城市土地開發潛力，探灣區發展紅利“花落誰家”? 房企布局：看龍頭房企如何占位大灣區？ C O N T E N T 01 02 03 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 大灣區規劃進入實施階段，各城產業往哪走？ 從產業基礎、產業流動方向尋找

2、價值洼地，產業基礎決定產業發展方向 01 C O N T E N T 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 01大灣區經濟基礎：核心城市 廣深GDP總量均超2萬億，僅次于京滬、但增速快于京滬；深圳表現更為突出。在經濟結構方面，廣州已邁入服務經 濟主導時代，當前三產結構與滬類似；而工業在深圳經濟發展仍將扮演重要角色。 廣深維持高增速，產業結構仍待向京滬靠攏 2.15 2.24 2.80 3.01 00.511.522.533.5 廣州 深圳 北京 上海 圖：2017年四大一線城市GDP情況（萬億元） 6.8% 6.9% 8.9% 7.9% 數據來

3、源：國家統計局，保利投顧研究院整理 28.0 % 70.9 % 41.3 % 58.6 % 30.7 % 69.0% 19.0 % 80.6 % 第三產業 第二產業 京 滬 廣 深 圖：2017年四大一線城市GDP結構對比 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 8.4% 8.1% 8.3% 7.6% 8.0% 9.3% 6.1% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 9.0% 9.5% 0.0 2000.0 4000.0 6000.0 8000.0 10000.0 12000.0 佛山東莞惠州中山江門珠

4、海肇慶 圖：粵港澳灣區非核心城市GDP增長情況 GDP總量（億）GDP三年復合增速 0% 20% 40% 60% 80% 100% 佛山惠州中山珠海江門東莞肇慶 圖：粵港澳灣區非核心城市產業結構對比 一產二產三產 01大灣區經濟基礎：其他城市 從總量角度可將其他城市劃分為三個梯級：經濟強市、制造大市佛莞，目前佛山工業主導地位仍突出，東莞服 務業占比已逐步超越第二產業；3000億級惠中，仍以二產為主導；2000億級江珠肇，珠海經濟增長勢頭強勁， 肇慶仍保有一定體量的農業經濟。 佛莞領頭，工業拉動各城市持續增長 數據來源：國家統計局，保利投顧研究院整理 創 造 行 動 變 無 止 境 Make C

5、hange With Innovation 從各市規模以上工業增加值看：深圳獨占鰲頭，同時保持較高增速；廣佛莞則處于第二梯隊；惠州領跑第三集團。 從增速來看，莞惠江珠工業增速較快，莞惠主要得益于電子信息產業的發展，江珠則在化工和電器有不俗表現；廣中肇 規模工業增長動力則顯不足。 工業逐步形成梯隊，為產業梯度轉移奠定基礎 01大灣區經濟基礎：工業增長勢能 8.1% 8.3% 2.2% 10.9%11.0% 15.3% -1.5% 10.7% 5.8% -4.0% 0.0% 4.0% 8.0% 12.0% 16.0% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,

6、000 8,000 深圳佛山廣州東莞惠州江門中山珠海肇慶 圖：粵港澳9市2017年規模以上工業增加值及五年復合增速 規模以上工業增加值（億）五年復合增速 數據來源：國家統計局，保利投顧研究院整理 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 01大灣區經濟基礎：小結 綜合來看，灣區九市經濟發展階段差異顯著：廣州步入服務經濟，未來更多向更高附加 值的知識密集型制造和中高端服務業聚集；深圳高技術制造業發展引領全國，電子信息等 優勢產業鏈升級發展趨勢明顯；制造強市佛莞工業規模大、產業基礎好，亦逐步走向轉型 升級；惠州、江門、珠海產業規模中等但增速快；中山產業

7、亟待升級以尋求新的增長動能； 肇慶產業發展則相對落后。 區域產業協同發展，是粵港澳大灣區規劃的重要落點，那當前放眼全國，灣區有何優勢 產業？落點區域內，各城市產業又有何特征？ 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 02大灣區產業特征：1）灣區在全國的產業優勢 25% 30% 84% 39% 51% 87% 36% 39% 76% 46% 88% 12% 17% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 冰 箱 吸 塵 器 電 風 扇 空 調 彩 電 組 合 音 響 合 成 洗 滌 劑 數 碼 照 相 機 程 控 交 換 機 手 機

8、 電 話 單 機 微 信 計 算 機 集 成 電 路 轎 車 電氣機械日化電子信息汽車 圖：廣東部分主要工業產品全國份額占比及排名情況 24331111111111 大灣區的專業集群特征明顯 產業布局領域更側重在下游消費品行業 輕工業發達，重工業較為落后 珠江東岸的電子信息工業較為突出，珠江西岸的電氣 制造工業相對突出 珠三角的汽車產業實力較強（新能源電動車領先） 裝備制造業有很大的發展空間 產業優勢 對比全國及廣東省主要工業品產量，灣區電子信息、家電等工業品份額居全國首位，工業產品偏向下游消費端。整體來 看，灣區以輕工業為主導，重工業占比低；珠江東西岸產業集群效應顯現：東岸（深莞惠）電子通信

9、、半導體等電子信息化 產業鏈優勢突出，西岸（佛珠）電氣機械產業鏈業已具規模效應；此外，汽車制造實力亦不俗，新能源汽車產業蓄勢待發。 以輕工業為主，電子信息化產業優勢突出 數據來源：國家統計局，保利投顧研究院整理 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 0%20%40%60%80%100% 深圳 上海 北京 圖：北上深R深圳、東莞、佛 山等開發強度較大、新增建設規模相當有限，土地利用必將向盤活存量發展，舊改、城 市更新是必然選擇；中山、惠州前期土地出讓計劃性較差，存土地收并購機會。 政府傾向于選用如下供地順序：先供工業用地、再配套住宅用地、最后增加

10、商辦用地的； 而較早與核心城市融合發展的佛山、東莞，其經驗業已表明：產業轉移承接與住房需求 外溢是相輔相成的。已開始增強與灣區產業鏈接發展的江門，未來住房需求也將逐步由 內生需求主導向外溢需求市場發展。 1 2 3 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 看龍頭房企如何占位大灣區？ 哪些房企在灣區已經占領了發展的制高點？ 未來哪些城市還有投資機會？ CONTENT 03 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 圖：TOP房企灣區九市新增土儲情況（萬） Top房企在廣佛肇土儲普遍較大，其中 廣州是萬科

11、、保利、碧桂園的重倉區，TOP 房企持續投資佛山傾向明顯，而除萬科未進 入肇慶外、其余房企亦在增強對肇慶的布局。 深莞惠受限于土地供應量、拿地難度普 遍較大，萬科、恒大多通過項目收并購及參 與城市更新實現突破。 江中珠則獲保利、碧桂園青睞較多，萬 科未布局江門，恒大投資亦較少。 01 細數TOP房企“糧倉” 廣佛肇是新增土儲重倉區 數據來源：wind、中指、企業公告，保利投顧研究院整理 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 409 100 69 643 122 77 83 93 46 147 319 77 74 97 77 萬科保利 恒大 碧桂

12、園 圖：TOP房企灣區九市新增土儲分布（億元） 數據來源：wind、中指、企業公告，保利投顧研究院整理 萬科高度聚焦核心城市，灣區布局僅僅圍繞廣、深雙核布局，551億高成本收購廣信資產包加碼廣州。保利持續重倉廣 佛核心區域、保持優勢地位，同時不斷外拓城市群、實現均衡布局。碧桂園采取廣泛布局策略，已進入江門、肇慶等城市縣 級市，投資重點依舊是環核心城市的外圍區域，恒大總部遷至深圳、明顯增強對深圳及惠州的投資，且偏好遠郊大盤。 萬保碧重金廣州，恒大力挺深圳 01 細數TOP房企“糧倉” 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 02 TOP房企投拓策略

13、：萬科 方式城市項目建面（萬）合計（萬） 合作開發 佛山 萬科美的西江悅29.1 67.4 大瀝鎮瀝西夏巷村2.3 白坭鎮潤豐項目9.9 廣州南沙南涌口23.1 TOD 概念拿地 廣州廣州南站45.2 128.5 佛山 順德天空之城項目39.1 南海桂城石石肯村項目23.1 東莞大朗西站地鐵上蓋項目12.9 珠海唐家北圍17、18號地8.2 常規招拍掛-106.99106.99 圖：萬科灣區九市多元化拓展項目情況 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理 方式城市項目建面（萬）合計（萬） 收購 廣州 增城皇馬小鎮55 403.17 荔灣廣信資產包211 深圳深圳祈年項目資產包2.

14、1 佛山萬科壹都薈6.3 東莞 皇馬酈宮&御景灣八號51.6 東新翡翠松湖19.1 萬科首鑄東江之星6.5 鳳崗官井頭項目9.57 中山古鎮海州萬科城42 舊改 深圳 食品大廈項目6.5 79.6沙井上星64.1 東莞鐘屋圍后續項目9 萬科灣區投資拓展方向，集中體現其“聚焦核心城市”投資策略，核心城市拿地競爭激烈，萬科開辟多元拓展路 徑。2017年至今，萬科大灣區拓展項目中，招拍掛占比僅14%，剩下86%均為收購、合作開發、舊改和TOD概念拿 地。 深耕核心城市，多元拓展顯神通 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 02 TOP房企投拓策略：保

15、利 在售待售項目少于2個 在售待售項目2-4個 在售待售項目4-7個 在售待售項目7個以上 圖：保利灣區九市投資布局情況 廣 州 肇 慶 佛 山 江 門 珠 海 深 圳 東 莞 惠 州 中 山 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理，按各市行政區劃分布局 保持廣佛優勢地位，持續深耕 17年至今新增土儲： 廣州占比35% 佛山占比13% 逐步向外拓展，灣區均衡布局 江門占比15% 肇慶占比13% 珠海占比12% 中山占比8% 灣區西岸 布局力度大 優勢城市持續深耕，均衡布局灣區 2017年至今的新增土儲中，廣州占比35%，土儲面積位列第一；佛山占比13%、且集中于臨廣片區。 同時

16、，投資加速向外拓展、實現灣區均衡布局，著力拓展灣區西部的江門、珠海、中山、肇慶等城市，其 中江門新增土儲占比達15%。 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 02 TOP房企投拓策略：碧桂園 思科（廣州）智慧城(坐標番禺，總建面31萬） 引入思科，同時需要引進萬物互聯、物聯網、云計算、網絡安全等領域8家以上企業在番禺區注冊， 必須是碧桂園的合作企業。 聯合思科及第三方合作成立資產總規模不少于30億元的科技孵化基金，用于廣州市番禺區科技企 業的培育孵化。 所有研發物業出租對象需在番禺注冊（碧桂園自持50% ），可售物業銷售對象需為入駐企業員工。

17、珠海 深圳 肇慶 江門 惠州 中山 東莞 廣州 佛山 42% 58% 15% 85% 21% 79% 增城碧桂園創新小鎮(坐標增城鳳崗村，總建面68萬） 產業引進性質，定向出讓為富士康顯示器全生態產業園 碧桂園聯手富士康打造以8K面板為核心產業的科技小鎮 碧桂園潼湖科技小鎮(坐標惠州，總建面31萬） 碧桂園聯手思科打造大數據中心，以物聯網、大數據為核心產業的科技小鎮 借助思科的產業鏈效應，引入IMEC（歐洲微電子研究中心）、（李開復）創新工場、 中城新產業(深圳)有限公司等一批機構。 核心及外溢區域新增土儲 外圍區新增土儲 碧桂園依然遵循“環核心城市”的投資大策略：在灣區三大城市圈的核心城市新

18、增土儲較少，聚焦外圍區域。以深莞 惠為例，核心區域投資僅占2成，外溢及外圍區域投資占比高達8成。土地拓展方式上，產城融合是亮點，如成功聯合富士康、 思科等企業在廣州番禺、增城、惠州等地打造科技小鎮，在廣州儲備較多土地。 圖：碧桂園灣區九市投資布局情況 備注：新增土儲統計范圍為17年-18年4月房企拿地累計數，統計口徑為總建面 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理，按各市行政區劃分布局 外圍廣撒網，產城融合助力土地拓展 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 02 TOP房企投拓策略：恒大 城市區域項目名稱 建面面積 （萬/） 備

19、注 深圳 龍崗區 深圳恒大城市之光27.59 龍崗區 深圳恒大都會廣場21.16 佛山 高明區 佛山恒大山水龍盤66.68旅游地產 南海區 佛山恒大濱江御府44.40旅游地產 高明區 佛山恒大山湖郡45.97旅游地產 三水區 佛山恒大云東海48.53旅游地產 三水區 佛山恒大御瀾庭23.84 中山 黃圃鎮 中山恒大御府45.19 阜沙鎮 中山恒大御景23.97 惠州 大亞灣 惠州恒大將軍湖40.34旅游地產 惠東縣 惠州恒大雅苑一期、二期48.61 肇慶 鼎湖區 肇慶恒大鼎湖豪庭87.08旅游地產 高要區 肇慶恒大世紀夢幻城50.58旅游地產 四會市 肇慶恒大綠洲41.85 高要區恒大花園58

20、.05 江門恩平市恒大泉都北邊地塊110.10旅游地產 圖：恒大灣區九市部分新增項目一覽 珠海 深圳 肇慶 江門 惠州 中山 東莞 廣州 佛山 圖：恒大布局偏好“遠郊大盤+旅游地產” 城市中心 恒大項目布局 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理 遠郊大盤心頭好，旅游概念玩得溜 恒大總部遷至深圳后拓展力度明顯加強，但在廣州、東莞2017年以來暫無新增項目。大灣區的其他城市恒大基本主 打遠郊大盤，多數靠近旅游景點，以旅游地產概念圈地。其中佛山、江門投資力度較大，惠州收并購獲取項目較多。 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 0.0

21、 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 700.0 800.0 900.0 佛山肇慶江門中山珠海 圖：TOP房企灣區西部城市新增土儲情況（萬） 恒大碧桂園保利萬科 深圳 肇慶 江門 惠州 中山 東莞 廣州 佛山 珠海 廣佛肇城軌 廣 州 深 圳 澳 門 香 港 圖：粵港澳大灣區規劃利好灣區西岸發展 備注：新增土儲為2017年-2018年4月房企拿地累計數，統計口徑為總建面 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理 大灣區政策動力來源于區域協調發展，基礎設施建設加速落地、產業協同發展可期，灣區東部經濟增長勢能強勁，灣 區規劃落地，廣深核心經濟體發展

22、勢能外擴，灣區西部的江中珠、佛肇政策利好顯著。萬科聚焦核心城市屬“錦上添花”， 恒大多為遠郊大盤有一定間接利好。在灣區布局均衡且近年持續增加對江中珠投資的保利、廣泛布局的碧桂園將獲利更多。 利好灣區西部，保利、碧桂園獲益更高 03 規劃利好何方？ 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 廣州 深圳 佛山 東莞 中山 江門 惠州 珠海 肇慶 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 20%25%30%35%40%45%50% 市場規模（億元） 市場集中度（%） 圖：粵港澳大灣區九市房地產市場格局 城市TOP

23、3房企市占率 廣州 保利7% 萬科5% 碧桂園5% 深圳 萬科7% 鴻榮源6% 華潤5% 珠海 華發7% 世榮兆業6% 中海5% 佛山 碧桂園7% 保利地產6% 萬科5% 城市TOP3房企市占率 東莞 萬科10% 碧桂園9% 保利5% 惠州 碧桂園7% 龍光地產5% 星河集團3% 中山 雅居樂9% 越秀3% 敏捷3% 江門 碧桂園7% 保利6% 怡福實業4% 肇慶 敏捷8% 碧桂園7% 光大地產6% 備注：市場集中度定義為城市2016年Top10房企商品房銷售占全市比例，Top10排行來源于中指 數據來源：wind、中指及企業公告，保利投顧研究院整理 04 灣區市場格局如何走？ 當前灣區市場容

24、量大（17年商品房銷售額共計近1.4萬億），城市房地產市場集中度普遍較高，深圳、東莞、江門、肇 慶城市TOP10房企銷售合計占比均超過40%；但整體競爭格局卻相對分散，除東莞萬科碧桂園雙寡頭競爭格局明顯外，其他 城市存優勢企業但并不絕對占優。廣州龍頭保利、深圳龍頭萬科市占率均未超過10%，城市TOP3房企市占率差距亦較小。 市場集中度高，整體競爭格局卻相對分散 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 0% 20% 40% 60% 80% 100% 東莞江門深圳肇慶珠海廣州佛山中山惠州 圖：灣區九市市場及新增土儲集中度（%） 銷售額集中度新增土儲集

25、中度 備注：銷售集中度定義為城市2016年Top10房企商品房銷售額占全市比例，中指新增土儲（17年-18年4月）Top10拿地金額占全市比例，銷售及拿地Top10排行榜均來源于中指 數據來源：wind、中指，保利投顧研究院整理 從新增土儲集中度看，據不完全統計，中山、東莞拿地集中度超過60%、深圳、佛山、珠海亦超過50%?？深A見，未來 灣區九市房地產市場集中度有進一步提升趨勢，尤其是當前集中度相對較低的佛山、中山、惠州，將迎來市場集中度提升過程。 04 灣區市場格局如何走？ 灣區粵九市集中度普遍將進一步提升 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovatio

26、n 從TOP房企新增土儲分布來看，珠江西岸的廣佛肇受到重視較多，尤其是肇慶作為補倉 洼地備受青睞，東岸的深莞惠受到土地供應量限制，尤其是深莞多以城市更新項目為主。 05 啟示 TOP房企思路更有不同，碧桂園主打產城融合，保利深耕廣佛并逐步外鋪，萬科招拍掛、 收并購、合作、舊改等多管齊下，恒大則更愛遠郊大盤。 規劃利好灣區西部，重倉的碧桂園、保利或將拔得頭籌，珠中江利好較為突出，房企倉 線尚未集中于此，可逐步加強布局。 1 2 3 創 造 行 動 變 無 止 境 Make Change With Innovation 掃碼關注，獲取更多房地產專業資訊！ 致力于房地產研究，系統性剖析市場走勢及前沿熱點，前瞻性研判行業發展及企業戰略 T H A N K S F O R Y O U R T I M E 保利投顧研究院 國 內 專 業 房 地 產 研 究 機 構 微信號：PIC_Research