【研報】物業管理行業專題研究報告：城市服務靈魂三問-20200625[23頁].pdf

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1、 請務必閱讀正文之后的免責條款 城市城市服務服務靈魂靈魂三問三問 物業管理行業專題研究報告2020.6.25 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 陳聰陳聰 首席基地產業 分析師 S1010510120047 張全國張全國 地產分析師 S1010517050001 聯系人：李金哲聯系人：李金哲 城市服務是行業新興的細分賽道，市場空間大、盈利城市服務是行業新興的細分賽道，市場空間大、盈利穩定，物業管理公司承接穩定，物業管理公司承接 城市服務項目具有天然優勢。城市服務項目具有天然優勢。 城市服務是行業新興的細分賽道城市服務是行業新興的細分賽道。過去幾年，萬科物業，保利物業，碧桂園服務 等

2、致力于探索城市（鎮）服務。最近兩個月以來，萬科物業、招商積余、新大正、 永升生活服務等，不斷增加城市服務項目。我們試圖透過案例分析和定量研究， 初探城市服務市場的整體規模，盈利潛力和競爭格局。 重點案例研究：橫琴。重點案例研究：橫琴。珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司（萬科物業參 股）在橫琴新區提供城市服務，起步較早，內容全面，整體服務合同到 2020 年 已經達到年化 3.49 億元。萬科物業的城市服務板塊持續發展，和當地平臺合作 的模式也被其他企業效仿。 我們認為，當前城市服務市場化需求我們認為，當前城市服務市場化需求超過超過 2000 億元。億元。城市服務的市場容量，和 地方財政用于

3、城鄉社區管理事務部分相關。2019 年，全國公共財政城鄉社區管 理事務支出達到 2.56 萬億元。剔除社區公共設施（一般是設施興建，不是一體 化服務內容），則 2018 年財政支出就達到 1.18 萬億元（缺乏 2019 年數據）。 假設有 20%的區域當前適合采取一體化服務采購辦法， 考慮物業管理公司營收占 比和財政正常增速，測算 2020 年全國城市服務市場化需求約為 2191 億元，遠 未得到滿足。展望未來，社區管理財政投入有望不斷擴大，市場化率也可能持續 提升。 我們認為，城市服務盈利安全穩定，規模我們認為，城市服務盈利安全穩定，規模有有“自自成長性成長性”。和住宅物業管理不同， 甲方

4、滿意度的提高在城市服務領域可能表現為服務范圍的擴大，但一般不會表現 為單項服務定價提升和毛利率上升，城市服務的毛利率可能穩定在 5%-10%之 間。相比營建類 to G 業務，城市服務的回款更好。相比其他物業管理業務，城市 服務訂單的“自成長性”更好，規模擴張可能較快。 我們認為物業管理公司 （而不是公用事業公司） 在城市服務領域具備優我們認為物業管理公司 （而不是公用事業公司） 在城市服務領域具備優勢， 規模、勢， 規模、 背景、經驗和特長決定了企業成敗背景、經驗和特長決定了企業成敗。盡管公用事業公司更擅長單項服務，但城市 服務提供者更需要整合不同品類服務，橫向配置資源的經驗和能力。因此，我

5、們 認為行業演進方向將主要是傳統物管公司自上而下整合資源，而不是環衛、垃圾 處理等公司自下而上擴展經營范圍。相比住宅物業管理公司，城市服務業務在規 模經濟更明顯，歷史經驗和股東背景十分重要，精進單項特長也有利于快速搶占 市場。 風險提示：風險提示：物業管理公司除了整合資源之外，也需要在個別領域精進特長。純粹 的平臺型公司是不存在的，純粹的外包也是很難的。新大正進入環保業務領域， 也是為了培育特長，克服背景等方面的短板。 看好城市服務發展，布局能力領先企業看好城市服務發展，布局能力領先企業。在城市服務領域，我們重點推薦保利物 業，招商積余和新大正。對于整個物業管理行業而言，我們也看好綠城服務，中

6、 海物業，永升生活服務，碧桂園服務等公司。 物業管理物業管理行業行業 評級評級 強于大市強于大市（維持維持） 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 重點公司盈利預測、估值及投資評級重點公司盈利預測、估值及投資評級 公司名稱公司名稱 評級評級 股價股價 EPS PE （元）（元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 綠城服務 買入 8.60 0.15 0.21 0.30 0.37 57.3 41.0 28.7 23.2 招商積余 買入 30.33 0.41 0.61 0.84 1.10 74.0 49.7 36.1 27.6 保利物業 買

7、入 70.13 0.92 1.45 2.11 3.02 76.2 48.4 33.2 23.2 中海物業 買入 8.07 0.16 0.22 0.30 0.41 50.4 36.7 26.9 19.7 新大正 買入 64.69 0.97 1.19 1.62 2.20 66.7 54.4 39.9 29.4 永升生活服務 買入 11.31 0.13 0.24 0.36 0.53 84.4 47.8 31.1 21.5 新城悅服務 買入 17.84 0.34 0.48 0.71 0.99 52.5 37.2 25.1 18.0 碧桂園服務 買入 33.47 0.61 0.89 1.22 1.61

8、54.9 37.6 27.4 20.8 資料來源：Wind，中信證券研究部預測 注：股價為 2020 年 6 月 24 日收盤價，除中海物業外，港幣已 換算為人民幣 oPoRoQvNoOsNmMtMpRsMsR6MaOaQpNoOmOpPfQpPpRkPpNxP8OmMuNMYpNoRNZoOoN 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 目錄目錄 城市服務熱度持續提升城市服務熱度持續提升 . 1 橫琴案例研究橫琴案例研究 . 1 為什么選擇橫琴進行案例研究 . 1 橫琴方案從城市養護到城市綜合治理 . 2 城市服務市場空間有多大？城市服務市場空間有多大？ . 5 盈

9、利能力和占款問題盈利能力和占款問題城市服務是好生意嗎？城市服務是好生意嗎？ . 6 行業盈利能力穩定適中 . 6 行業不存在嚴重的占款問題. 8 什么公司會贏得城市服務市場？什么公司會贏得城市服務市場？ . 9 為什么是物管企業？ . 9 規模，背景，經驗和特長十分重要 . 11 風險提示風險提示 . 13 城市服務維度的重點公司推薦城市服務維度的重點公司推薦 . 13 保利物業短期業績不足為慮，能力繼續提升 . 13 招商積余誠意整合，積極拓展 . 15 新大正勸君惜取少年時. 16 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 插圖目錄插圖目錄 圖 1：橫琴物業城市的

10、模式構成 . 2 圖 2：公司的具體服務內容和服務升級路徑 . 3 圖 3：扣除城鄉社區公共設施城鄉社區事務支出 . 5 圖 4：2018 年城鄉社區事務支出分類（除公共設施） . 5 圖 5：剔除公共設施，三城市城鄉社區事務支出 . 6 圖 6：橫琴的合同金額和當地社區服務財政支出 . 6 圖 7：橫琴新區公共空間管理與服務綜合采購項目的付款結構 T 為服務開始的基準月 . 9 圖 8：橫琴新區市政管養采購項目付款結構 T 為服務開始的基準月 . 9 圖 9：一體化服務同時需要精進專業和協調資源 . 10 圖 10：萬科物業開發的黑貓二號停車系統可在城市服務復用 . 11 圖 11：新大正的

11、部分清潔機械亦可在城市服務復用 . 11 圖 12：萬科物業在 94 個大中城市進行物業管理服務，擁有當地成熟的人才團隊 . 13 圖 13：萬科物業城市服務在橫琴新區、雄安新區、成都高新區、廈門鼓浪嶼不斷復制 . 13 表格目錄表格目錄 表 1：近期龍頭公司拓展的城市服務項目 . 1 表 2：萬科物業、碧桂園服務和保利物業的一些城市（鎮）服務項目舉例 . 1 表 3：大橫琴城市公共資源經營管理有限公司近年中標項目一覽 . 3 表 4：公司市政管養訂單涵蓋的主要服務內容 . 4 表 5：公司城市公共空間管理與服務主要內容 . 4 表 6：橫琴新區公共空間管理與服務項目合同細則 . 7 表 7：

12、2019 年橫琴新區市政管養采購公開招投標的評分體系 . 7 表 8：投標的得分差距往往很大 . 8 表 9：公司公共空間管理與服務項目合同約定支付方式 . 8 表 10：公司公共空間管理與服務項目合同約定支付方式 . 9 表 11：橫琴新區部分項目使用單一來源采購項目的原因 . 11 表 12：一些企業和地方成立合資平臺公司舉例 . 12 表 13：保利物業 2025 年達產目標和測算示意表 . 14 表 14：招商積余 2017-2020Q1 不同物業類型新簽約情況 . 16 表 15：重點公司盈利預測與估值表 . 17 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25

13、1 城市服務是近幾年興起的，全新的物業管理細分子行業。在大類別而言，我們認為物 業管理可以劃分為住宅，商寫，公建和城市服務三個子版塊。但城市服務和公建物管還是 有區別的，前者空間更大，后者仍然是針對建筑而言。 城市服務熱度城市服務熱度持續持續提升提升 今年以來， 萬科、 招商積余， 新大正， 永升生活服務等公司紛紛加強城市服務的布局。 表 1：近期龍頭公司拓展的城市服務項目 時間時間 區域主體區域主體 企業企業 服務內容服務內容 6月23日 泗陽經濟技術開發區 永升生活服務 智能城市建設的多項合同，打造城市運營管理 6月23日 青島李滄區 新大正 智慧城市建設和運營保障服務，和青島融源（李滄區

14、政府資產運營管理平臺）合作 5月28日 三亞崖州灣科技城 招商積余 秩序維護，內勤物業服務 5月28日 青島即墨開發區 招商積余 城市空間秩序維護，工程，保潔，綠化，垃圾管控，設施管理。 5月11日 廈門鼓浪嶼 萬科物業 為全島提供整合運營服務（市政、園林、市容、環衛、公房管理，建筑保護等） 資料來源：各公司公眾號公告 城市服務是一個新興的細分賽道，此前萬科物業，保利物業，碧桂園服務等致力于增 加城市服務的項目儲備。傳統的物業管理針對樓宇內部的空間，而城市服務則針對城市公 共的區域；傳統的物業管理是基于面積的同質服務，城市服務則是定制性質的專項服務； 傳統的物業管理有清晰的甲方業主，城市服務則

15、常常和在地的城投企業展開合作。 表 2：萬科物業、碧桂園服務和保利物業的一些城市（鎮）服務項目舉例 公司公司名稱名稱 城市服務品牌城市服務品牌 典型案例典型案例 萬科物業 城市空間整合服務 珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白云、成都高新區、青島動車 小鎮、廈門鼓浪嶼等 碧桂園服務 城市共生計劃 遵義、衡水、西昌、大連金普新區等 保利物業 鎮興中國 浙江嘉善縣天凝鎮、西塘古鎮、大云鎮，上海寶山區羅店鎮、 楊行鎮，重慶譚嗣鎮、永城鎮、羊角鎮，遼寧孤山鎮 資料來源：各公司官網，中信證券研究部 資本市場對城市服務業務研究討論多， 定量分析少。 我們基于公開披露的招投標文件， 以目前整個市場運營最穩定，品類

16、綜合度最高的萬科物業橫琴項目為例，來分析研究城市 服務行業的市場空間，展望未來行業的發展前景。 資本市場對城市服務行業定性推薦多，定量測算市場容量和盈利潛力少，我們用財政 資金和城鎮面積兩個維度，試圖定量測算這個行業的規模究竟如何，并展望行業盈利能力 的前景。 橫琴案例橫琴案例研究研究 為什么選擇為什么選擇橫琴進行案例研究橫琴進行案例研究 2018 年 5 月 24 日，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業發展股份有限公司簽署戰略 合作協議，國內首個“物業城市”治理模式就此出現。 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 2 物業城市運營主體為珠海大橫琴城市公共資源經營管

17、理有限公司（以下簡稱為橫琴公 司） 。2018 年 9 月 20 日完成混改，萬科物業入股 40%，原大股東珠海大橫琴投資公司持 股 60%，二者合資運營，萬科物業派駐管理人員，輸出管理能力。 2019 年 1 月起，橫琴公司全面接管覆蓋橫琴新區 106.46 平方公里的市政基礎設施管 養工作，提供包括市容環衛、園林綠化、城市照明、高壓管養、城市橋梁、市政道路、水 利設施在內的管養服務，形成了以空間管理、資源管理、公共服務、物業服務、經營業務 和綜合管廊為主的“5+1”城市空間整合服務業務板塊。 橫琴案例時間跨度較長，從 2018 年至今已經接近 2 年（很多其他城市服務項目不到 2 年時間）

18、 ，合同覆蓋區域面積較大（不只是小面積的城市空間） ，覆蓋服務內容較廣，且 區域具備地標性質。另外，我們可以從中國政府采購網了解到關于橫琴項目的詳細公開信 息。 橫琴橫琴方案方案從城市養護到城市綜合治理從城市養護到城市綜合治理 簡而言之，物業城市就是把城市公共空間、公共資源、公共項目整合成“大物業” ， 實行全流程“管理+服務+運營” 。 圖 1：橫琴物業城市的模式構成 資料來源：萬科物業官網，中信證券研究部 橫琴新區各職能部門，通過政府購買服務，向橫琴公司總包購買城市公共運營服務。 公司作為專業的城市空間整合服務商，首要職責即是運營養護好城市空間，并且在此基礎 上進一步參與到城市綜合治理，繼

19、而在城市區域內進行業務拓展。 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 3 表 3：大橫琴城市公共資源經營管理有限公司近年中標項目一覽 日期日期 來源方式來源方式 甲方甲方 項目名稱項目名稱 服務年限服務年限 合同金額合同金額 2017 年 12 月 29 日 (萬科合資前) 公開招標 公共建設服務中心 2018 年橫琴新區市政公用設施管養 采購項目-A 包組 1 2939（總包為 6950） 2018 年 12 月 15 日 單一來源 管委會辦公室、綜合 執法局、規劃國土局 橫琴新區公共空間管理與服務綜合 采購項目 1 2969 2019 年 1 月 7 日 公開招

20、標 公共建設服務中心 2019 年橫琴新區（島內）市政管養 采購項目 1 27191 2019 年 8 月 20 日 單一來源 管委會綜合執法局 橫琴新區自然村智慧停車管理與服 務采購項目 0.25 197 2019 年 9 月 17 日 單一來源 管委會商務局 橫琴大橋二線通道2019年物業管理 服務采購項目 1 708 2019 年 12 月 3 日 單一來源 管委會辦公室、綜合 執法局、規劃國土局 橫琴新區公共空間管理與服務綜合 采購項目 2 9360 2019 年 12 月 23 日 公開招標 管委會商務局 橫琴口岸物業管理服務采購項目 2 6872 2020 年 1 月 22 日 單

21、一來源 公共建設服務中心 2020 年橫琴新區（島內）市政管養 采購項目 1 27081 2020 年 4 月 13 日 公開招標 公共建設服務中心 2020 年節日環境美化工作-A 包組 1 643 2020 年 5 月 19 日 單一來源 公共建設服務中心 2020 年橫琴新區（島內）新增市政 管養采購項目 - 2678 資料來源：中國政府采購網，中信證券研究部 目前橫琴公司承接城市服務分為兩類合同，一是與橫琴新區公共建設服務中心簽約的 橫琴新區（島內）市政管養服務，內容是對于城市設施的基本養護；二是與新區管委會辦 公室、綜合執法局、規劃國土局簽約的公共空間管理與服務，該服務則進一步深入到

22、基層 治理過程中。2020 年，城市服務的總訂單價值高達 3.49 億元/年（還不包括城市區域內的 其他訂單拓展，即不納入城市服務內容，但和城市服務有協同的在地其他業務形態物業管 理服務） 。 圖 2：公司的具體服務內容和服務升級路徑 資料來源：中國政府采購網，中信證券研究部 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 4 城市的市政管養涵蓋橫琴新區全域，保證城市的基礎設施順暢運行，主要涉及城市的 市容環衛、園林綠化、設施管理等。 表 4：公司市政管養訂單涵蓋的主要服務內容 服務項目服務項目 具體服務對象具體服務對象 市容環衛 一二級市政道路清掃 427 萬平方米，道路

23、綠地保潔 42 萬平方米，公交候車亭 189 座，公 共洗車槽 10 座 道路橋梁養護 市政道路養護 426 萬平方米，橋梁 12 座，地下人行通道 19 座，地下車行通道管養 5 座， 交通標識標線管養 城市照明 主路燈共 9405 盞，主路燈共 9405 盞，波浪墻 1 項 園林綠化 綠地養護共 208 萬平方米，時花景觀提升 4 萬平方米，天橋綠化養護 5954 米，立體綠化 墻 8312 平方米 水利設施 水閘 2 座，水庫 2 座，排洪渠養護 7.59 公里，天沐河養護及水域漂浮物打撈 10.39 公里， 箱涵 51 座，消防栓 1485 個 綜合管廊管養 橫琴新區綜合管廊總長度約

24、33.4 公里，其中一倉式綜合管廊 7.6km，兩倉式綜合管廊 19.2km，三倉式綜合管廊 6.6km；進入綜合管廊的管線類型為：小于 DN1200 給水管、凝 結水管、通信管、220KV 電力電纜、中水管、真空垃圾管。 電力艙、電纜溝、 高壓管養 電力艙共 10 公里，橫琴新區市政基礎 20KV 電纜溝 59.39 公里，高壓管養 海堤管養 海堤水域漂浮物打撈 17.92 公里，海堤堤岸及人行道保潔 14 萬平方米 隧道管養 隧道管養 4 座 資料來源：中國政府采購網，中信證券研究部 在保證了城市的基本運營之上，橫琴公司深入到城市管理，協助政府解決基層治理問 題。該部分更加深入體現了物業管

25、理公司更高維度的綜合管理能力，不僅保障了政府機關 的后勤管理，亦深入到居民社區的治理，協助政府進行城市執法。 表 5：公司城市公共空間管理與服務主要內容 項目項目 具體內容具體內容 保障政府機關后勤 衛生和保潔工作、安保工作、綠化養護、設備及建筑物維保、會議服務、其他 后勤服務 深入居民社區治理（自然 村） 公共關系建立和維護、住戶日常聯系溝通、住戶咨詢與投訴處理、公共秩序維 護、違章建筑監管、廣告巡查監管、“七亂一占”市容環境衛生的巡查管理、 緊急及突發事件處理 大物業、大綜合、大法治城 市管理服務（全面深入協助 綜合執法局業務） 司法所特殊保衛及法律服務中心前臺接待；政法辦文件撰寫、社區網

26、格員管理、 宣傳巡查等；綜合執法局各大隊的行政、特保、輔助執法、公文/文書、協調處 理案件等工作；指揮中心行政、特保、業務、輔助執法；辦公室保潔、日常事 務；創新辦輔助。輔助處理緊急情況、應急維穩、反恐等。 橫琴指揮中心統籌管理采 購服務（輔助物業城市的標 準制定和管理） 配合執法局編制“物業城市”白皮書、實施方案，建立“物業城市”管理服務 標準；負責各物業城市服務項目的對接工作，輔助綜合執法局和指揮中心進行 日常工作。 輔助信訪矛盾調解服務 組織調解員，接待來訪群眾，接受調解申請。開展建設、勞動糾紛的現場巡查、 調查等工作。 口岸及建筑工地疏導點管 理（區域市集管理） 區域內攤販管理、各項費

27、用收取及核算，日常安保及管理，日常保潔。 城市管理及國有土地儲備 管理 重點區域“七亂一占”市容環境衛生的巡查管理和簡易投訴處置，道路污染、 工地文明施工、流動攤販、占道經營、派發廣告等監管巡查和簡易處置，國土 儲備管理及日常巡查、案件處理。夜間執法。 智慧停車管理與服務 紅旗村及 9 個自然村智能停車現場管理服務。 資料來源：中國政府采購網，中信證券研究部 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 5 城市城市服務服務市場市場空間空間有有多大？多大？ 公共服務的購買方主要是地方財政。 地方財政預算資金盤子總量是有限的，其主要分為一般公共服務，國防，公共安全， 教育，

28、科學技術，文化體育和傳媒，社會保障和就業，醫療衛生與計劃生育，節能環保， 城鄉社區事務，農林水事務，交通運輸，資源勘探電力信息等事務，商業服務業等事務， 金融監管等事務支出，地震災后恢復重建支出，援助其他地區支出，住房保障支出，糧油 物資管理事務，國債還本付息支出等。物業管理城市服務子行業對應的財政支出科目，主 要是城鄉社區事務科目，但城鄉社區事務科目，主要并不是服務支出，而是城鄉社區公共 設施的營建支出。 具體來說， 這部分財政支出， 又有城鄉社區管理事務支出， 城鄉社區規劃與管理支出， 城鄉社區環境衛生支出等?？傮w來看，這和物業管理公司提供的服務也是基本對應的。當 然，物業管理公司提供的服

29、務往往不止于此，例如，萬科物業在 2019 年和深圳市生態環 境局合作進入水環境管理，其對應的收入就應該在其他領域。再如，城市服務也可能涉及 設備投入，這種設備投入可能計入城鄉社區公共設施。但我們相信，城市服務的主流，還 是秩序維護，保潔等支出。 因此，我們的主要思路是統計地方財政支出中的城鄉社區事務剔除城鄉社區公共設施 部分。 2018 年， 全國城鄉社區事務剔除社區公共設施的總公共財政支出達到 11832 億元。 2019 年明細數據尚未公布，但全國城鄉社區事務財政支出同比增長 16.1%，預計 2020 年 仍將有增長。 圖 3：扣除城鄉社區公共設施城鄉社區事務支出單位：萬元 圖 4：2

30、018 年城鄉社區事務支出分類（除公共設施） 資料來源：Wind，中信證券研究部 資料來源：Wind，中信證券研究部 不過， 我國不同區域之間差異頗大。 一些農村占比較大， 或經濟發達程度較低的地方， 城鄉社區事務中社區公共設施占比較小，但經濟較為發達的省份，城鄉社區事務中公共設 施占比很大 （如上海為 95.1%） 。 從絕對規模來說，沿海發達地區的服務類支出也并不少， 只是其地方財政充裕公共設施投入較大。 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 扣

31、除城鄉社區公共設施的城鄉社區事務支出預算 城鄉社區管理事務 城鄉社區規劃與管理 城鄉社區環境衛生 建設市場管理與監督 其他城鄉社區事務支出 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 6 圖 5：剔除公共設施，三城市城鄉社區事務支出單位：億元 圖 6：橫琴的合同金額和當地社區服務財政支出單位：億元 資料來源：Wind，中信證券研究部 資料來源：Wind，服務金額和財政支出并不完全匹配 我們認為，目前橫琴公司合同金額相當于橫琴新區剔除投資性開支的城鄉社區事務財 政支出的金額的 78%。當然，這些開支不能嚴格對應城鄉社區事務開支（還有列入其他財 政支出科目的） 。但是，我們

32、相信兩者存在一定的對應關系。 我們假設中期我國有 20%的區域（含村鎮等各種形態）目前適合物業公司開展城市服 務業務，能開展的區域物業管理公司的中期營收可以相當于區域城鄉社區服務預算支出的 70%，保守估計 2019 和 2020 年，城鄉社區服務支出（剔除公共設施）同比都增長 15%， 則我們測算則我們測算 2020 年年全國城市服務市場化全國城市服務市場化需求需求有有 2191 億元億元。這里的需求，是說當前地方 有可能和物業管理公司簽訂服務合同總額，但在現實中，則受供給側產能制約，合同落地 還不多。由于總需求龐大，在橫琴等區域的示范下，隨著市場化供給成熟，新簽訂單可能 進入井噴階段。 另

33、外，我們認為城市服務的需求還有明顯的增長空間。1、財政對城鄉社區服務投入 不斷增長。2012 年到 2018 年，城鄉社區服務（剔除公共設施）年復合同比增長 17.6%； 2、地方越來越意識到物業管理行業提升效率，化解基層治理矛盾，提升城鄉服務品質的 作用，越來越多的財政收入通過物業管理公司的城市服務分配（市場化率提升） 。所謂市 場化率提升，不僅表現為選聘物業管理公司的主體越來越多，也表現為同一主體委托物業 管理公司的城市服務類別越來越多。 盈利能力盈利能力和占款和占款問題問題城市城市服務服務是好生意嗎是好生意嗎？ 行業行業盈利能力穩定適中盈利能力穩定適中 由于沒有專門的城市服務公司，且招標

34、合同也不會列明企業的真實利潤，故而探討城 市服務的盈利水平難度頗大。 但仍有線索如下： 1、 城市服務也是甲方試圖以成本加成定價的子行業。滿意度提升一般帶來收入規模 的增加和盈利能力的穩定。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20152016201720182019 天津上海北京 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 20182019 財政支出合約金額 物業管理物業管理行業行業專題研究報告專題研究報告2020.6.25 7 例如， 橫琴的服務種類和內容會隨著時間推移而增加 （例如某年公共空間增加了停車） ， 單個服務種類也會擴

35、容。另外，甲方也會充分考慮通脹等因素，適度增加單位時間同等服 務的合同金額。 表 6：橫琴新區公共空間管理與服務項目合同細則 服務具體內容服務具體內容 甲方甲方 第一次合同第一次合同 第二次合同第二次合同 2019 年年 2020 年年 2021 年年 （1）機關物業管理和安保服務 辦公室 400 500 550 （2）自然村物業管理 綜合執法局 1407 1720 1892 （3）大物業、大綜合、大法治城市管理 綜合執法局 248 288 316.8 （4）橫琴指揮中心統籌管理服務 綜合執法局 100 127 139.7 （5）信訪矛盾調解服務 綜合執法局 200 205 225.5 （6）

36、口岸及建筑工地疏導點管理 綜合執法局 200 188 206.8 （7）城市管理及國有土地儲備管理 規劃國土局、 綜合執法局 414 480 528 （8）10 個自然村智慧停車管理服務 綜合執法局 949 1043.9 項目總預算項目總預算 2969 4457 4902.7 資料來源：中國政府采購網，中信證券研究部 我們認為，甲方也一般不會允許明顯“提價”，并不會容忍服務公司利潤率太高。 2、 在綜合一體化城市服務合同簽署過程中，價格評分占比一般較低。這是因為城市 服務具有高度專業性，在城市服務領域的經驗，技術等重要性要明顯超過價格。 這使得行業不太可能出現價格戰。這進一步確保了盈利能力穩定

37、 表 7：2019 年橫琴新區市政管養采購公開招投標的評分體系 類別類別 評分項目評分項目 分值分值 評分說明評分說明 競爭競爭力力分析分析 商務 部分 （ 80 分） 管理體系 認證 1 分 投標人同時具有以下有效證書的，得 1 分，缺項不得分。 質量管理、環境管理、職業健康安全體系認證 屬于執業基本門檻，不具 有區分度 企業資質 1 分 投標人同時具有以下有效證書的，得 1 分，缺項不得分。 市政公用工程施工總承包叁級或以上資質；城市及道路照明工程專業承包叁級或 以上資質；清掃、收集、運輸和清潔類環衛服務企業等級證書三級或以上證書。 屬于執業基本門檻，不具 有區分度 合同業績 65分 1、

38、投標人在 2016-2018 年中任意 1 年有承擔的正在進行或已完成的管養服務合 同中包含以下管養內容：市政道路日常養護、城市橋梁及附屬設施、中間綠化帶 的花基維修維護、市政道路（包括機動車道、非機動車道、人行道、綠道）的清 掃清洗保潔、公交候車亭的管養維護、海邊垃圾打撈清理、綠地日常養護、立體 綠化墻日常養護、LED 路燈維修日常養護。全部具有以上管養內容的得 25 分， 每缺一項內容扣 5 分，扣完為止。 2、 投標人在 2016-2018 年連續兩年有承擔的正在進行或已完成的綜合管廊管養： （1）單個合同年度總額150 萬元，且 5 公里單個合同綜合管廊管養長度 15 公里的，得 10

39、 分； （2）單個合同年度總額250 萬元，且 15 公里單個合同綜合管廊管養長度 25 公里的，得 20 分； 單個合同年度總額450 萬元，且單個合同綜合管廊管養長度25 公里的，得 40 分。 區分度巨大，是投標的關 鍵項目?？己司C合服務能 力，規模越大，歷史經驗 越豐富公司的競爭力越 強。 有利于經驗的豐富的龍頭 公司，在城市服務上易形 成強者恒強的競爭格局。 管理服務 人員配置 8 分 1、擬派項目負責人具有高級或以上資格，得 2 分； 2、擬派項目團隊專業能力，如需求的注冊電氣工程師、注冊安全工程師 1 人， 得、市政路橋施工中級等專業人員，共 8 分。 屬于執業基本門檻，具有 一定區分度，但是較大公 司均有 車輛配備 5 分 投標人同時具有