【研報】房地產行業：兩會定調平穩房貸利率大幅下行-20200524[22頁].pdf

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1、 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 / 2222 Table_Page 跟蹤分析|房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 兩會定調平穩，兩會定調平穩，房貸房貸利率大幅下行利率大幅下行 核心觀點：核心觀點： 本周政策情況：本周政策情況：中央中央強調“房住不炒”強調“房住不炒” ，無為市取消限售無為市取消限售。李克強總理在政府工作報告中表示，堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。 此外， 中共中央、 國務院近日提出穩妥推進房地產稅立法， 并將深化戶籍制度改革， 放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。地方層面，蕪湖市無為市取消商品房限售（原限售 2 年

2、） ，放松限價，實際銷售價格可低于備案價格 8%。 本周基本面情況：本周基本面情況：一二線恢復較好一二線恢復較好，按揭貸利率大幅下滑按揭貸利率大幅下滑。20 年 5 月前 21 天，50 城新房成交同比下滑 8.1%，降幅收窄 9.8 個百分點，一二線跌幅均收窄超過 14 個百分點，恢復力度較大，13 城推盤同比上升 24.1%，房企推盤力度繼續走強，庫存有所上升，但去化周期隨銷售恢復有所回落。 土地市場方面， 樓面價繼續上升， 溢價率維持在 15%左右，市場熱度較高。融 360 公布 5 月房貸利率，首套、二套房均分別環比下滑 11bp，大幅下滑。 重點公司跟蹤：重點公司跟蹤： 海外融資規模

3、提升海外融資規模提升， 融資融資成本成本維持低位維持低位。 本周房企境內信用債發行規模 35 億元，海外債融資 12.9 億美元，單周融資規模超過百億，為近期較高水平。融資額度方面，本周 4 家公司近期計劃融資規模不超過 112 億元，獲準發行 19 億元，債權融資額度仍有較大空間。融資成本方面，本周萬科 5 年期公司債發行利率較 3 月同期限債券發行成本有所下降，7 年期成本小幅上升，總體融資成本維持低位。 兩會定調平穩，兩會定調平穩，房貸房貸利率大幅下行利率大幅下行。兩會對地產定調維持了房住不炒的宗旨框架，工作報告中并未涉及房產稅，前期會議的提法從“穩妥”調整為“穩步” ，整體表態偏中性。

4、貨幣政策要求更加靈活適度，目前地產融資環境改善，已經蔓延至需求端，5 月 41 城的首套、二套房貸利率創 16 年以來單月最大降幅。 在此催化下， 需求端持續復蘇， 50 城成交同比進一步收窄，但仍需要關注未來集中供貨后市場去化的持續性。投資方面，按揭利率下行將穩定市場需求，企業安全邊際轉好，地產板塊具備充分修復條件。 同時兩會定調的壓力解除， 需更加關注基本面變化。關注具備管理紅利、周轉回款內生增長強的公司：一線 A 股龍頭推薦：保利地產、金地集團、萬科 A、招商蛇口，二線 A 股龍頭推薦： 中南建設、陽光城、 金科股份、 藍光發展、華發股份、 榮盛發展，H 股龍頭推薦：融創中國、中國海外發

5、展、萬科企業、旭輝控股集團，H 股龍頭關注：中國金茂、合景泰富集團等，子領域推薦：中國國貿、新湖中寶，子領域關注：光大嘉寶。 風險提示風險提示。 政策調控力度進一步加大； 按揭貸利率持續上行； 行業庫存抬升快于預期；行業基本面超預期下行；房地產稅立法推進超預期。 行業評級行業評級 買入買入 前次評級 買入 報告日期 2020-05-24 相對市場表現相對市場表現 分析師：分析師： 樂加棟 SAC 執證號：S0260513090001 021-60750620 分析師：分析師： 郭鎮 SAC 執證號：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622

6、請注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務監察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監管活動。 相關研究：相關研究： 房地產行業:市場復蘇力度較大，信貸支持進一步加強 2020-05-17 房地產行業:信貸資金保障投資力度，關注后續推盤去化壓力 2020-05-17 房地產 2019 年報及 2020 年一季報綜述:穩定應對變局，努力尋求突破 2020-05-05 聯系人： 邢莘 021-60750620 -13%-7%-1%5%11%17%05/1907/1909/1911/1901/2003/20房地產滬深300 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 2 2 / 2222 Table_P

7、ageText 跟蹤分析|房地產 重點公司估值和財務分析表重點公司估值和財務分析表 股票簡稱股票簡稱 股票代碼股票代碼 貨幣貨幣 最新最新 最近最近 評級評級 合理價值合理價值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盤價收盤價 報告日期報告日期 （元（元/股）股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 萬科 A 000002.SZ 人民幣 25.16 2020/03/19 買入 35.71 3.97 4.58 6.34 5.49 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地產 600048.SH 人

8、民幣 14.75 2020/04/17 買入 20.90 2.59 3.05 5.70 4.83 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民幣 16.00 2020/04/22 買入 23.78 2.16 2.28 7.40 7.02 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民幣 30.50 2020/04/02 買入 46.08 7.07 8.73 4.32 3.49 6.90 6.90 26.4% 0.0% 華夏幸福 600340.SH 人民幣 21.67 2020/04/27 買入 35.95 5.99 6.31 3

9、.62 3.43 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集團 600383.SH 人民幣 12.34 2020/05/14 買入 16.83 2.61 2.99 4.73 4.13 8.68 8.44 18.0% 17.1% 榮盛發展 002146.SZ 人民幣 7.49 2020/04/12 買入 13.93 2.32 2.75 3.22 2.72 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民幣 7.83 2020/03/28 買入 9.44 1.39 1.72 5.64 4.55 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建設 0009

10、61.SZ 人民幣 7.40 2020/05/03 買入 11.49 1.91 2.52 3.87 2.93 3.68 2.08 26.2% 25.7% 陽光城 000671.SZ 人民幣 6.56 2020/02/27 買入 8.89 1.29 1.65 5.08 3.97 4.98 1.72 20.1% 20.4% 藍光發展 600466.SH 人民幣 5.04 2020/04/20 買入 10.04 1.66 1.86 3.04 2.71 4.45 3.88 21.2% 19.2% 華發股份 600325.SH 人民幣 6.37 2019/10/29 買入 10.50 1.90 2.41

11、 3.35 2.65 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中寶 600208.SH 人民幣 2.99 2020/04/27 買入 5.20 0.45 0.55 6.57 5.47 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中國國貿 600007.SH 人民幣 12.94 2020/04/28 買入 19.54 0.78 1.06 16.54 12.24 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民幣 6.40 2019/08/12 買入 10.31 1.47 1.61 4.35 3.99 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂園 0200

12、7.HK 港幣 9.20 2019/09/18 買入 16.03 2.23 2.52 3.77 3.34 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融創中國 01918.HK 港幣 31.05 2019/12/06 買入 55.30 6.64 7.57 4.28 3.75 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中國海外發展 00688.HK 港幣 23.65 2019/10/15 買入 32.90 4.63 4.99 4.67 4.34 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭輝控股集團 00884.HK 港幣 5.26 2019/08/18 買入 6.16 1.11 1.38

13、4.32 3.49 2.80 2.20 21.2% 20.8% 萬科企業 02202.HK 港幣 24.25 2020/03/19 買入 38.70 3.97 4.58 5.59 4.84 7.49 9.23 18.5% 17.2% 數據來源：Wind、廣發證券發展研究中心 備注：（1）以上公司為廣發證券地產組近兩年覆蓋標的； （2）A 股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的（碧桂園、融創中國、旭輝控股集團、萬科企業）合理價值貨幣單位為港幣； （3）A 股及港股標的 EPS 貨幣單位均為人民幣； （4）表中估值指標按照最新收盤價計算。 rQrOqRpMmRoPyRmOvNtPvN8O8Q6M

14、mOnNoMnNlOoOqNfQtRqNbRqQwPNZmRqRNZmRnM 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 3 3 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 目錄索引目錄索引 一、地產行業政策及基本面跟蹤情況 . 6 （一）主要政策回顧 . 6 （二）重點城市成交情況 . 8 （三）重點城市推盤及庫存跟蹤 . 13 （四）全國土地市場供給成交情況 . 15 二、重點公司跟蹤情況 . 17 三、地產板塊投資觀點 . 19 四、風險提示 . 20 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 4 4 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產

15、圖表索引圖表索引 圖圖 1：本周主要政策一覽（本周主要政策一覽（2020.05.17-2020.05.22） . 8 圖圖 2：50 城市城市 2018-2020 上半年周成交面積（萬方）走勢上半年周成交面積（萬方）走勢 . 9 圖圖 3：50 城新房周均及單周成交面積（萬方）城新房周均及單周成交面積（萬方） . 10 圖圖 4：50 城市分線城市新房周成交環比增速（城市分線城市新房周成交環比增速（%） . 10 圖圖 5：50 城新房月度成交同環比（城新房月度成交同環比（%） . 10 圖圖 6：50 城分線城市新房月度成交同比（城分線城市新房月度成交同比（%） . 10 圖圖 7：50 城

16、新房成交整體年同比（城新房成交整體年同比（%） . 10 圖圖 8：50 城新房成交分線城市年同比（城新房成交分線城市年同比（%） . 10 圖圖 9：全國分區域商品房、二手房單周成交同環比全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2020.05.15-2020.05.21） . 11 圖圖 10：14 城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬方）成交面積（萬方）. 12 圖圖 11：14 城分線城市二手房周成交環比增速城分線城市二手房周成交環比增速 . 12 圖圖 12：14 城二手房成交月度同環比城二手房成交月度同環比 . 12 圖圖 13：14 城分線城市二手房成交月同比城分線城市

17、二手房成交月同比 . 12 圖圖 14：14 城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比 . 13 圖圖 15：14 城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比 . 13 圖圖 16：13 城市商品房周度推盤城市商品房周度推盤 . 13 圖圖 17：13 城市商品房月度推盤城市商品房月度推盤 . 13 圖圖 18：13 城市商品房推盤年同比趨勢城市商品房推盤年同比趨勢 . 14 圖圖 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 . 14 圖圖 20：13 城市商品房庫存與去化周期城市商品房庫存與去化周期 . 14 圖圖 21：13 城市及分線城市商品房去化周期（周）城市及

18、分線城市商品房去化周期（周）. 14 圖圖 22：13 城市商品房周度庫存及去化周期城市商品房周度庫存及去化周期 . 14 圖圖 23：11 城市住宅周度庫存及去化周期城市住宅周度庫存及去化周期 . 14 圖圖 24：全國：全國 100 大中城市土地供應、成交及供銷比數據大中城市土地供應、成交及供銷比數據 . 16 圖圖 25：全國：全國 100 大中城市土地供應年度累計同比大中城市土地供應年度累計同比 . 16 圖圖 26：全國：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比大中城市土地成交年度累計同比 . 16 圖圖 27：全國：全國 100 大中城市土地出讓金年同比大中城市土地出讓金年同比.

19、 16 圖圖 28：全國：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年同比大中城市土地出讓金分線城市年同比 . 16 圖圖 29：全國：全國 100 大中城市樓面價和溢價率大中城市樓面價和溢價率 . 17 圖圖 30：全國：全國 100 大中城市分線城市溢價率大中城市分線城市溢價率 . 17 圖圖 31：A 股股重點地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度 . 19 圖圖 32：H 股股重點地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度 . 19 表表 1：疫情下的地產放松政策（疫情下的地產放松政策（2020.05.17-2020.05.22） . 7 表表 2：疫情下的地產需求端放松

20、政策（疫情下的地產需求端放松政策（2020.05.17-2020.05.22） . 7 表表 3：50 城城市商品房成交面積匯總市商品房成交面積匯總（2020.05.15-2020.05.21） . 9 表表 4：14 城二手房成交面積匯總城二手房成交面積匯總（2020.05.15-2020.05.22） . 11 表表 5：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.5.15-2020.5.21） . 14 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 5 5 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 表表 6：重點城市住宅庫存面

21、積及去化周期變化情況：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2020.5.15-2020.5.21） . 15 表表 7：房企上周重點公司公告（：房企上周重點公司公告（2020.05.17-2020.05.22） . 17 表表 8：房企每周融資匯總房企每周融資匯總（2020.05.17-2020.05.22） . 18 表表 9：房企每周拿地匯總房企每周拿地匯總（2020.05.17-2020.05.21） . 18 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 6 6 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 一、地產行業政策及基本面跟蹤情況一、地產行業政策及基本面跟

22、蹤情況 （一）（一）主要政策回顧主要政策回顧 本周，李克強總理在政府工作報告中表示（a）堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展； （b）穩健的貨幣政策要更加靈活適度，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年；（c）擬安排地方政府專項債券3.75 萬億元，比去年增加 1.6 萬億元；（d）新開工改造城鎮老舊小區 3.9 萬個。中共中央、國務院近日提出：（a）穩妥推進房地產稅立法；（b）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改革住房公積金制度； （c）深化戶籍制度改革， 放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制， 探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度。央

23、行行長易綱表示將加強貨幣政策逆周期調節，更加注重靈活適度，維護金融市場穩定，推動實現疫情防控和經濟社會發展雙勝利。此外，新 LPR第 10 次報價出爐，1 年期 LPR 為 3.85%，5 年期 LPR 為 4.65%，均與上期持平。按揭貸方面，據融 360 報道，5 月 41 城首套房貸平均利率為 5.32%，二套房貸平均利率 5.63%，均環比下降 11BP。小產權房方面，自然資源部近日表態，亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等違法用地不得辦理確權登記。 地方層面，深圳市土地供應放權，表示除居住用地（不含城市更新、棚改）、作價出資用地、市投市建項目

24、用地、劃撥或協議方式供應的只租不售的創新型產業用房和科研項目用地、未完善征地補償手續用地、置換用地、總面積在 3000 平方米及以上的留用土地、征地返還用地、安置房用地，其余土地供應方案都將下放至區政府。上海市支持養老地產，提出要降低養老用地成本，引導整體地價水平與標準廠房類工業基準地價相當； 符合條件的養老服務房產、 土地， 可按規定享受契稅、房產稅、 城鎮土地使用稅優惠。 廣州市近日表示， 集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記；城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。北京市限制銷售，不得舉辦現場推介、抽獎搖號等聚集性活動，鼓勵線上選房及簽約。 四限方面，蕪湖市無

25、為市放松四限，表示取消商品房限售（原限售 2 年），限價放松，實際銷售價格可低于備案價格 8%，并給予企業購房補貼：納稅超過 300萬的的無為市建筑企業購買商辦用房作為總部的，給予 400 元/平補貼（最高 200萬） 。 武漢市放松住房貸款， 表示可就全裝修商品房的裝修價款部分申請住房貸款。 公積金方面， 恩施州推行組合貸款業務，咸陽市收緊公積金，（a）住房套數認定標準為“認房又認貸”；（b）首次結清二套房按 1.1 倍利率執行；（c）首套房首付不低于 20% （不變） ， 二套房首付比例不低于 40%； （d） 購房面積超過 144平米不得貸款。 人才政策方面，鄭州市提出，畢業 3 年內落

26、戶的博士、35 歲以下碩士和“雙一流”本科，在鄭首次購房分別可享 10 萬、5 萬和 2 萬元補貼，夫妻雙方可各自領?。ㄔ豢上硎芤淮窝a貼）。 市場監管方面，因個人經營貸款資金違規用于購房，浙江銀保監局處罰中國農業銀行蕭山分行。北京市住建委因發布委托手續不全、虛假宣傳“不限購”、炒作“學區房” ， 以及違法群租、 違規租賃等擾亂市場秩序的違法違規行為， 查處 21 家 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 7 7 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 房地產經紀機構。深圳市住建委嚴厲查處部分二手房掛牌價虛高行為，積極排查監督捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假

27、房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等房地產市場違法違規行為。 表表 1：疫情下的地產放松政策疫情下的地產放松政策（2020.05.17-2020.05.22） 時間時間 部門部門/城市城市 內容內容 05/17 央行行長易綱 將加強貨幣政策逆周期調節， 更加注重靈活適度， 維護金融市場穩定， 推動實現疫情防控和經濟社會發展雙勝利。 05/19 中共中央、國務院 （a）穩妥推進房地產稅立法；（b）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改革住房公積金制度； （c）深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內戶口通遷

28、、居住證互認制度。 05/22 政府工作報告 （a）堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展； （b）穩健的貨幣政策要更加靈活適度，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年；（c）擬安排地方政府專項債券 3.75 萬億元，比去年增加 1.6 萬億元；（d）新開工改造城鎮老舊小區 3.9 萬個。 05/18 泰安市寧陽縣 （a）取消二手房限售，網簽交易稅費按 50%予以返還；（b）商貸：首套房商貸首付降低至 20%，首套未結清二套降低至 30%；公積金貸款：首套首付 30%，首套已結清二套 40%；（c）10 月 8 日前購買新房給予 5000 元/套補貼；（d）支持銀

29、行合理降低個人住房貸款利率；（e）鼓勵房企優惠打折銷售。（政策已取消） 05/18 武漢市 可就全裝修商品房的裝修價款部分申請住房貸款。 05/18 恩施州 推行組合貸款業務。 05/19 上海市 （a）降低養老用地成本，引導整體地價水平與標準廠房類工業基準地價相當；（b）符合條件的養老服務房產、土地，可按規定享受契稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠。 05/20 北京市 不得舉辦現場推介、抽獎搖號等聚集性活動，鼓勵線上選房及簽約。 05/20 深圳市 除居住用地（不含城市更新、棚改）、作價出資用地、市投市建項目用地、劃撥或協議方式供應的只租不售的創新型產業用房和科研項目用地、未完善征地補償手續用

30、地、置換用地、總面積在 3000 平方米及以上的留用土地、征地返還用地、安置房用地，其余土地供應方案都將下放至區政府。 05/21 蕪湖市無為市 （a）限售取消：取消商品房限售（原限售 2 年）；（b）企業購房補貼：納稅超過 300 萬的的無為市建筑企業購買商辦用房作為總部的，給予 400 元/平補貼（最高 200 萬元）；（c）限價放松：實際銷售價格可低于備案價格 8%；（d）保持信貸合理增長，對困難房企展期續貸，及時發放住房貸款；（e）允許延期 3 個月納稅；（f）順延開竣工期限；（g）降低預售形象進度要求；（h）容缺辦理施工許可；（i）競買保證金按 20%，可分期繳納土地款；（j）允許以

31、銀行保函置換監管資金。 05/21 鄭州市 畢業 3 年內落戶的博士、35 歲以下碩士和“雙一流”本科，在鄭首次購房分別可享 10 萬、5 萬和 2 萬元補貼，夫妻雙方可各自領?。ㄔ豢上硎芤淮窝a貼）。 05/22 咸陽市 （a）住房套數認定標準為“認房又認貸”；（b）首次結清二套房按 1.1 倍利率執行；（c）首套房首付不低于20%（不變），二套房首付比例不低于 40%；（d）購房面積超過 144 平米不得貸款。 數據來源：自然資源部，人民日報，各政府網站，廣發證券發展研究中心 表表 2：疫情下疫情下的的地產地產需求端需求端放松政策放松政策（2020.05.17-2020.05.22） 時間

32、時間 部門部門/城市城市 內容內容 05/18 泰安市寧陽縣 （a）取消二手房限售，網簽交易稅費按 50%予以返還；（b）商貸：首套房商貸首付降低至 20%，首套未結清二套降低至 30%；公積金貸款：首套首付 30%，首套已結清二套 40%；（c）10 月 8 日前購買新房給予 5000 元/套補貼；（d）支持銀行合理降低個人住房貸款利率；（e）鼓勵房企優惠打折銷售。（政策已取消） 05/18 武漢市 可就全裝修商品房的裝修價款部分申請住房貸款。 05/18 恩施州 推行組合貸款業務。 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 8 8 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|

33、房地產 05/21 蕪湖市無為市 （a）限售取消：取消商品房限售（原限售 2 年）；（b）限價放松：實際銷售價格可低于備案價格 8%。 05/21 鄭州市 畢業 3 年內落戶的博士、35 歲以下碩士和“雙一流”本科，在鄭首次購房分別可享 10 萬、5 萬和 2 萬元補貼，夫妻雙方可各自領?。ㄔ豢上硎芤淮窝a貼）。 05/22 咸陽市 （a）住房套數認定標準為“認房又認貸”；（b）首次結清二套房按 1.1 倍利率執行；（c）首套房首付不低于20%（不變），二套房首付比例不低于 40%；（d）購房面積超過 144 平米不得貸款。 數據來源：各政府網站，廣發證券發展研究中心 圖圖1：本周主要政策一覽

34、本周主要政策一覽（2020.05.17-2020.05.22） 數據來源：政府網站，廣發證券發展研究中心 （二）（二）重點城市成交情況重點城市成交情況 根據Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示 （數據更新日期為2020年5月21日，下同）： 本周，我們監測的50個城市商品房成交面積683.32萬方，環比下降7.0%，同比下降2.7%。 分線城市來看， 四大一線城市本周商品房成交面積88.02萬方， 環比下降3.0%，同比下降4.3%， 其中，廣州和上海成交面積環比分別上升1.9%和下降2.5%。 本周，我們跟蹤的16個二線樣本城市成交面積354.65萬方， 環比下降6.

35、0%， 同比下降1.9%，其中，溫州和東營成交面積環比分別上升106.5%和78.2%。三四線城市成交方面，我們跟蹤的30個三四線樣本城市成交面積240.66萬方，環比下降9.9%，同比下降3.1%。 月度來看，2020年5月50城新房成交同比下降8.1%。分線來看，4大一線城市、16個二線城市和30個三四線城市成交同比分別下降8.8%、8.2%和7.8%。全年累計情況來看，2020年全年，50城市整體成交同比下降25.0%，其中一線城市、二線城市和三四線城市同比分別下降27.3%、27.2%和20.6%。 蕪湖市無為市蕪湖市無為市：1.限售取消：取消商品房限售（原限售2年）；2.企業購房補貼

36、：納稅超過300萬的的無為市建筑企業購買商辦用房作為總部的，給予400元/平補貼（最高200萬元）；3.限價放松：實際銷售價格可低于備案價格8%；4.保持信貸合理增長，對困難房企展期續貸，及時發放住房貸款；5.允許延期3個月納稅；6.順延開竣工期限；7.降低預售形象進度要求；8.容缺辦理施工許可；9.競買保證金按20%，可分期繳納土地款；10.允許以銀行保函置換監管資金廣州市廣州市：1.集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記；2.城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記浙江銀保監局浙江銀保監局:因個人經營貸款資金違規用于購房，處罰中國農業銀行蕭山分行泰安市寧陽縣泰安市寧

37、陽縣：1.取消二手房限售，網簽交易稅費按50%予以返還；2.商貸：首套房商貸首付降低至20%，首套未結清二套降低至30%；公積金貸款：首套首付30%，首套已結清二套40%；3.10月8日前購買新房給予5000元/套補貼；4/支持銀行合理降低個人住房貸款利率；5.鼓勵房企優惠打折銷售。（政策已取消）05/1805/1905/1905/2005/2005/20央行行長易綱央行行長易綱：將加強貨幣政策逆周期調節，更加注重靈活適度，維護金融市場穩定，推動實現疫情防控和經濟社會發展雙勝利05/2105/1705/22政府工作報告政府工作報告：1.堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展

38、；2.穩健的貨幣政策要更加靈活適度，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年；3.擬安排地方政府專項債券3.75萬億元，比去年增加1.6萬億元；4.新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個中共中央中共中央、國務院國務院：1.穩妥推進房地產稅立法；2.加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，改革住房公積金制度；3.深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度央行：央行：新LPR第10次報價出爐 ， 1 年 期 LPR 為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上期持平深圳深圳市市：除居住用地（不含城市更新、棚改）、作價出資用地、

39、市投市建項目用地、劃撥或協議方式供應的只租不售的創新型產業用房和科研項目用地、未完善征地補償手續用地、置換用地、總面積在3000平方米及以上的留用土地、征地返還用地、安置房用地，其余土地供應方案都將下放至區政府 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 9 9 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖2：50城市城市2018-2020上半年周成交面積（萬方）走勢上半年周成交面積（萬方）走勢 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 表表 3：50 城市商品房城市商品房成交成交面積匯總面積匯總（2020.05.15-2020.05.21） 分線分線 城市城

40、市 本周成交本周成交 （萬方）（萬方） 上周成交上周成交 （萬方）（萬方） 周環比周環比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （萬方）（萬方） 19 周均周均 （萬方）（萬方） 周均同比周均同比 一線 （4 個） 北京 22.51 23.58 -4.5% 11.6% 8.0% 14.62 19.45 -24.8% 上海 34.31 35.20 -2.5% 0.9% -5.9% 22.97 34.33 -33.1% 廣州 22.05 21.64 1.9% -8.8% -11.6% 15.19 24.96 -39.1% 深圳 9.15 10.29 -11.1% -33.1% -36.7%

41、8.19 10.25 -20.1% 一線合計一線合計 88.02 90.70 -3.0% -4.3% -8.8% 60.97 89.00 -31.5% 二線 （16 個） 杭州 22.39 24.87 -10.0% 4.0% -2.7% 16.92 20.46 -17.3% 南京 17.46 42.06 -58.5% 34.9% 104.0% 17.18 18.32 -6.2% 武漢 43.26 36.75 17.7% -15.2% -26.3% 17.55 50.61 -65.3% 蘇州 20.51 19.89 3.1% -26.4% -37.4% 16.21 23.68 -31.5% 廈門

42、 10.37 5.83 77.6% 15.4% -4.3% 4.75 5.08 -6.4% 寧波 16.00 20.66 -22.6% -15.4% 12.9% 10.36 14.84 -30.2% 無錫 12.86 11.82 8.8% -17.4% -12.1% 10.09 16.29 -38.1% 福州 5.24 5.94 -11.8% -12.3% -28.5% 4.78 6.79 -29.6% 青島 36.35 33.00 10.2% 2.5% -1.0% 24.47 33.31 -26.5% 長春 19.73 21.39 -7.8% 13.6% 0.7% 13.40 23.52 -

43、43.0% 南寧 37.83 28.42 33.1% -9.6% -34.6% 20.26 30.10 -32.7% 溫州 37.78 18.30 106.5% 91.6% -16.9% 14.42 23.56 -38.8% 東營 22.28 12.51 78.2% 307.6% 98.4% 10.47 4.72 121.8% 合肥 10.02 24.25 -58.7% -44.3% -16.7% 13.63 15.52 -12.2% 昆明 0.00 0.00 - -100.0% -100.0% 15.66 31.18 -49.8% 安慶 0.00 0.00 - -100.0% -60.2%

44、1.40 2.24 -37.5% 二線合計二線合計 354.65 377.40 -6.0% -1.9% -8.2% 233.31 361.91 -35.5% 三四線 （30 個） 三四線合計三四線合計 240.66 267.03 -9.9% -3.1% -7.8% 163.68 225.15 -27.3% 50 城合計城合計 683.32 735.13 -7.0% -2.7% -8.1% 457.97 676.06 -32.3% 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 注：標色部分為各線漲幅前兩大的城市 01002003004005006007008009001000W1W3W5W

45、7W9W11W13W15W17W19W21W23W25202020192018 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1010 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖3：50城城新房周均及單周成交面積（萬方）新房周均及單周成交面積（萬方） 圖圖4：50城城市分線城市新房周成交環比增速（市分線城市新房周成交環比增速（%） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖5：50城城新房月度成交同環比（新房月度成交同環比（%） 圖圖6：50城城分線城市新房月度成交同比分線城市新房月度成交同比（%） 數據

46、來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖7：50城城新房成交整體年同比（新房成交整體年同比（%） 圖圖8：50城城新房成交分線城市年同比新房成交分線城市年同比（%） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 分區域成交看，環渤海（4城）、長三角（11城）和珠三角（7城）成交量分別為126.79、262.14和109.46萬方，其中環渤海、長三角和珠三角地區環比上周分別上漲8%、下跌14%和11%；中西部（3城）、海峽西岸城市群（5城）和沈長地區成交量分別為134.04、

47、 25.88和25.01萬方， 環比上周分別下跌5%、 上漲9%和下跌6%。 683.32-7.0%-100%-50%0%50%100%150%02004006008002018201920W1-2120-W18 20-W19 20-W20 20-W2150城新房周均成交面積當周成交環比（%，右）-3.0%-6.0%-9.9%-100%-50%0%50%100%150%20-W1620-W1720-W1820-W1920-W2020-W21一線城市（4城）二線城市（16城）三四線城市（30城）13.3%-8.1%-100%-50%0%50%100%150%19.1220.0120.0220.0

48、320.0420.05.01-20.05.2150城新房成交環比50城新房成交同比-8.8%-8.2%-7.8%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.21一線城市二線城市三四線城市-25.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%2015201620172018201920.01.01-20.05.2150城新房成交年同比-27.3%-27.2%-20.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%201520162017201820192

49、0.01.01-20.05.21一線城市（4城）二線城市（16城）三四線城市（30城） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1111 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖9：全國分區域商品房、二手房單周成交同環比全國分區域商品房、二手房單周成交同環比（2020.05.15-2020.05.21） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 二手房方面，根據Wind統計的各城市房管局數據，本周我們選取的14個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為186.04萬方， 環比下降5.1%。 分線城市來看， 2個一線城市二手房成交面積61.78萬方， 環比下

50、降4.0%， 其中北京和深圳分別環比下降7.4%和上升2.9%。 12個二三線樣本城市整體成交面積為124.26萬方， 環比下降5.6%，其中東莞和無錫分別環比上升7.3%和5.4%。 月度情況來看，2020年5月14城市二手房成交同比下降4.0%。分線來看，一線城市和二三線城市同比分別上漲16.3%和下跌11.1%。 全年累計情況來看， 2020年全年，14城市整體成交同比下降20.3%，其中一線城市和二三線城市成交分別同比下降6.3%和25.5%。 表表 4：14 城二手房成交面積匯總城二手房成交面積匯總（2020.05.15-2020.05.22） 分線分線 城市城市 本周成交本周成交

51、（萬方）（萬方） 上周成交上周成交 （萬方）（萬方） 周環比周環比 周同比周同比 月同比月同比 19 周均周均 （萬方）（萬方） 18 周均周均 （萬方）（萬方） 周均年同周均年同比比 一線 （2 個） 北京 40.22 43.42 -7.4% 19.9% 17.5% 20.62 26.48 -22.1% 深圳 21.56 20.96 2.9% 24.8% 13.8% 13.70 13.41 2.2% 一線合計一線合計 61.78 64.37 -4.0% 21.6% 16.3% 34.33 39.88 -13.9% 二三線 （12 個） 杭州 18.39 17.84 3.1% 19.3% 2.

52、0% 9.13 10.77 -15.2% 青島 14.81 15.39 -3.8% 23.1% 15.9% 8.17 9.77 -16.3% 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1212 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 蘇州 14.46 15.17 -4.7% -52.9% -55.8% 10.62 21.99 -51.7% 廈門 9.70 15.12 -35.9% -24.5% -7.6% 6.89 8.86 -22.2% 無錫 18.78 17.82 5.4% 20.6% 35.1% 9.65 12.22 -21.0% 南寧 4.06 5.45 -2

53、5.6% -19.2% -22.3% 3.46 6.44 -46.3% 東莞 8.47 7.89 7.3% 6.2% -3.3% 4.71 7.07 -33.4% 揚州 4.66 4.83 -3.4% 22.0% 12.9% 2.28 3.41 -33.2% 岳陽 1.81 2.16 -16.4% -10.4% -1.1% 0.93 1.55 -40.0% 佛山 18.06 17.27 4.6% -40.4% -31.6% 10.32 15.53 -33.6% 金華 8.94 9.76 -8.4% 160.7% 107.2% 3.77 3.13 20.4% 江門 2.13 2.96 -28.1

54、% 11.0% 0.0% 1.41 2.05 -31.1% 二三線合計二三線合計 124.26 131.67 -5.6% -11.9% -11.1% 71.34 102.80 -30.6% 14 城合計城合計 186.04 196.04 -5.1% -3.0% -4.0% 105.67 142.68 -25.9% 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 注：標紅底色部分為環比漲幅前兩大城市 圖圖10：14城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬方）成交面積（萬方） 圖圖11：14城分線城市二手房周成交環比增速城分線城市二手房周成交環比增速 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研

55、究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 圖圖12：14城二手房成交月度同環比城二手房成交月度同環比 圖圖13：14城分線城分線城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 186.04 -5.1%-100%-50%0%50%100%150%200%0501001502002502018201920W1-2120-W18 20-W19 20-W20 20-W2114城二手房周均成交面積當周成交環比（%，右）-4.0%-5.6%-100%0%100%200%300%400%20-

56、W1620-W1720-W1820-W1920-W2020-W21一線城市（2城）二三線城市（12城）17.6%-4.0%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.2114城二手房成交環比14城二手房成交同比16.3%-11.1%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.21一線城市二三線城市 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1313 / 2222 Table_Pag

57、eText 跟蹤分析|房地產 （三）（三）重點城市推盤及庫存跟蹤重點城市推盤及庫存跟蹤 根據Wind收集的各主要城市推盤和庫存數據顯示（數據更新日期為5月21日，下同）： 本周， 我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為362.58萬方， 環比上升39.4%， 同比上升33.9%。月度數據來看，2020年5月13城商品房推盤662.36萬方，環比下降5.1%，同比上升24.1%。全年累計來看，截至2020年5月21日，13城市商品房推盤面積同比下降5.7%， 漲幅較2019年全年下跌7.9個百分點。 批售比方面， 本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）上升至1.23。 庫存方面

58、， 本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量與上周持平， 其中一線城市、二線城市和三四線城市商品房庫存環比上周分別上升0.3%、 1.2%和0.7%。 去化周期方面， 13城市商品房去化周期下降至21.62個月， 11個城市住宅去化周期下降至11.11個月。 圖圖16：13城市商品房周度推盤城市商品房周度推盤 圖圖17：13城市商品房月度推盤城市商品房月度推盤 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%010020030040050020W920W1120W1320W1520W1720W1920W21推盤

59、面積（萬方）環比（%，右）同比（%，右）-150%-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00019M519M819M1120M220.05.01-20.05.21推盤面積（萬方）環比（%，右）同比（%，右）圖圖14：14城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比 圖圖15：14城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 -20.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%201520

60、1620172018201920.01.01-20.05.2114城二手房成交年同比-6.3%-25.5%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2015201620172018201920.01.01-20.05.21一線城市（2城）二三線城市（12城） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1414 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖18：13城市商品房推盤年同比趨勢城市商品房推盤年同比趨勢 圖圖19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心

61、圖圖20：13城市商品房庫存與去化周期城市商品房庫存與去化周期 圖圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（城市及分線城市商品房去化周期（周周） 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期城市商品房周度庫存及去化周期 圖圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期城市住宅周度庫存及去化周期 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 表表 5：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2020.5.15-2020.5.21） 城市城市 庫存面積（

62、萬方）庫存面積（萬方） 周度庫存面積環比周度庫存面積環比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增減（月）周度去化周期增減（月） 北京 2114 1.5% 31.47 -1.72 上海 2821 -0.3% 25.48 -2.43 廣州 1996 0.8% 26.42 -1.47 深圳 551 -2.2% 14.72 -0.01 -5.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2017201820192020.01.01-2020.05.21推盤面積年度同比0.000.501.001.502.0005001,0001,5002,00019M519M8

63、19M1120M220.05.01-20.05.21成交面積（萬方）推盤面積（萬方）批售比（移動平均3個月，右）批售比（單月，右）21.62051015202530350200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W30 17W7 17W36 18W13 18W42 19W19 19W48庫存面積（萬方）去化周期（月，右軸）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919W1720W15全國13城市商品房去化周期4個一線城市商品房去化周期6個二線城市商品房去化周期0204060800100020003000北

64、京上海廣州深圳南京杭州福州蘇州溫州南寧泉州莆田江陰一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）010203040020040060080010001200北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1515 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 南京 2049 0.5% 23.39 -0.59 杭州 1004 4.2% 12.07 -0.63 福州 1182 0

65、.6% 51.54 0.10 蘇州 1295 0.1% 16.44 -1.12 溫州 1116 2.5% 17.49 -3.75 南寧 680 0.0% 7.43 -1.18 泉州 714 0.3% 49.18 -2.51 莆田 571 0.2% 37.37 -0.60 江陰 404 2.1% 27.34 -0.66 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 表表 6：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2020.5.15-2020.5.21） 城市城市 庫存面積（萬方）庫存面積（萬方） 周度庫存面積環比周度庫存面積環比 去化周期（月）去化周期（月）

66、周度去化周期增減（月）周度去化周期增減（月） 北京 1139 1.9% 27.42 -1.57 上海 750 -0.9% 8.62 -0.93 廣州 802 1.7% 13.40 -0.84 深圳 209 -3.7% 6.93 -0.73 福州 564 1.2% 32.27 0.77 杭州 366 10.5% 5.22 0.03 南京 579 2.7% 7.28 -0.08 寧波 267 -2.2% 5.29 -0.76 蘇州 626 0.6% 9.10 -0.51 廈門 345 0.9% 26.57 -3.26 莆田 253 0.4% 19.31 -0.41 數據來源：Wind，廣發證券發展

67、研究中心 （四）（四）全國土地市場供給成交情況全國土地市場供給成交情況 由于統計數據的滯后因素，本周我們統計的土地市場供需數據相對商品房成交均滯后一周（數據更新日期為2020年5月17日，下同）。 根據Wind統計的全國100大中城市數據，2020年第20周，供給方面，土地供應總建筑面積為1666.5萬方， 環比前周上升7.1%， 同比下降53.8%。 從全年累計來看，截至2020年第20周供應面積同比上升3.7%。成交方面，2020年第20周全類型土地成交670.6萬方，環比下降55.5%，同比下降70.4%。全年累計來看，截至2020年第20周土地成交面積同比下降3.8%。 出讓金方面，

68、2020年第20周土地成交出讓金435.4億元，環比下降28.6%，同比下降50.8%。分線城市來看，一線城市價升量跌導致出讓金環比下降0.7%，二線城市價升量跌導致出讓金環比上升12.1%，三線城市量價齊跌導致出讓金環比下降80.1%。 綜合供給和成交， 上周全類型土地供銷比（移動平均3個月）下降至1.4，住宅土地供銷比（移動平均3個月）上升至1.52。 從溢價率的角度來看，2020年第20周全類型土地成交溢價率為15.2%，較前周上升0.4%。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市全類型土地成交溢價率分別為9.4%、15.5%、18.9%，較前周分別上升0.4%、0.3%和0.6%。宅地方

69、面，2020年 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1616 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 第20周宅地成交溢價率為17.7%，較前周上升0.5個百分點。分線來看，一線城市、二線城市、三線城市上周宅地成交溢價率分別為12.4%、17.4%、21.9%，較前周分別上升0.6個百分點、0.4個百分點和0.6個百分點。 圖圖24：全國全國100大中城市土地供應、成交及供銷比數據大中城市土地供應、成交及供銷比數據 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖25：全國全國100大中城市土地供應年度累計同比大中城市土地供應年度累計同比 圖圖26：全國全國100

70、大中城市土地成交年度累計同比大中城市土地成交年度累計同比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 圖圖27：全國全國100大中城市土地出讓金年同比大中城市土地出讓金年同比 圖圖28：全國全國100大中城市土地出讓金分線城市年同比大中城市土地出讓金分線城市年同比 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.5005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50020W820W1120W1420W1720

71、W20供應面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月，右）供銷比（當周，右）3.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%14151617181920W1-20W20全國100大中城市供應面積年同比（%）-3.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%14151617181920W1-20W20全國100大中城市成交面積年同比（%）2.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%14151617181920W1-20W20全國100大中城市出讓金年同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%12

72、0%14151617181920W1-20W20一線城市二線城市三線城市 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1717 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖29：全國全國100大中城市樓面價和溢價率大中城市樓面價和溢價率 圖圖30：全國全國100大中城市分線城市溢價率大中城市分線城市溢價率 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，廣發證券發展研究中心 二、二、重點公司跟蹤情況重點公司跟蹤情況 融資方面，本周房企境內信用債發行規模35億元，海外債融資12.9億美元（約合人民幣90.3億元），單周融資規模超過百億，為近期較高水平。融資額

73、度方面，本周4家公司披露近期債權工具融資計劃及批復情況，計劃融資規模不超過112億元，獲準發行19億元，債權融資額度仍有較大空間。 從融資成本來看，本周萬科5年期公司債發行利率較3月同期限債券發行成本有所下降，7年期成本小幅上升，但總體融資成本維持低位。此外，本周大公國際、聯合信用先后上調金科股份評級至AAA（原為AA+），至此國內3家重點信評公司對金科股份評級全部上調至AAA。 表表7：房企：房企上周上周重點公司公告重點公司公告（2020.05.17-2020.05.22） 證券簡稱證券簡稱 公告時間公告時間 公告內容公告內容 融資計劃融資計劃 榮盛發展榮盛發展 2020/5/18 （a）擬

74、設立購房尾款資產支持票據，規模不超過 40 億元；（b）擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行非公開定向債務融資工具，規模不超過 50 億元，期限不超過 5 年。 東湖高新東湖高新 2020/5/18 公司公開發行可轉換債券獲湖北國資委批準，發行規模不超過 19 億元。 嘉凱城嘉凱城 2020/5/18 擬非公開發行債券，規模不超過 13 億元，期限不超過 5 年。 西藏城投西藏城投 2020/5/22 擬發行公司債券，規模不超過 9 億元，期限為不超過 7 年，本融資計劃仍需股東大會及監管部門核準。 董監高變動董監高變動 佳兆業集團佳兆業集團 2020/5/18 公司首席財務官劉富強辭職，

75、委任吳建新為首席財務官，委任孫暐健為聯席首席財務官。 保利地產保利地產 2020/5/20 聘任劉穎川為公司副總經理。 新城控股新城控股 2020/5/22 公司董事、聯席總裁陳德力因個人原因辭職。 其他其他 中國奧園中國奧園 2020/5/18 京漢控股向中國奧園全資子公司奧園科星轉讓京漢股份 2.3 億股（占京漢股份總股本 29.3%），交易價款 11.6 億元，對應價格 5.06 元/股，轉讓完成后奧園科星成為公司控股股東。 京漢股份京漢股份 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020W820W112

76、0W1420W1720W20樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）1%3%5%7%9%11%13%15%17%19%21%20W820W1020W1220W1420W1620W1820W20一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%）三線城市溢價率（%） 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1818 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 金科股份金科股份 2020/5/21 （a）大公國際、聯合信用上調公司主體長期信用等級至 AAA（原為 AA+），評級展望維持穩定。（b）5 月 21 日融創中國全資子公司天津潤鼎、天津聚金通過大宗交易減持公司 1.79

77、 億股（占總股本 3.36%），減持均價 7.99 元/股，本次減持完畢后融創中國通過天津潤鼎及天津聚金持有金科股份 2.66 億股（占總股本 4.99%），不再為公司持股 5%以上股東。 數據來源：公司公告，廣發證券發展研究中心 表表 8：房企每周融資匯總房企每周融資匯總（2020.05.17-2020.05.22） 公告日期公告日期 公司簡稱公司簡稱 類型類型 規模規模 期限（年）期限（年） 利率（利率（%） 可比債券發可比債券發行時間行時間 可比債券可比債券利利率率（%） 利率差利率差（%） (億人民幣) 2020/5/19 新世界發展 擔保票據 6 億美元 10 4.50% - - -

78、 2020/5/19 萬科 A 公司債券 10 3+2 2.56% 2020/03/12 3.02% -0.46% 2020/5/19 萬科 A 公司債券 15 5+2 3.45% 2020/03/12 3.42% 0.03% 2020/5/20 碧桂園 優先票據 5.4 億美元 5 5.40% 2020/04/08 6.50% -1.10% 2020/5/20 力高集團 優先票據 1.5 億美元 3 13.00% - - - 2020/5/22 外高橋 短期融資券 10 1 1.99% - - - 數據來源：公司融資公告，廣發證券發展研究中心 表表 9：房企每周拿地匯總房企每周拿地匯總（20

79、20.05.17-2020.05.21） 公告時間公告時間 公司公司 城市城市 土地面積土地面積 建筑面積建筑面積 總地價總地價 樓面價樓面價 權益比例權益比例 權益建面權益建面 權益地價權益地價 （萬方）（萬方） （萬方）（萬方） （億元）（億元） （元（元/ /平）平） （萬方）（萬方） （億元）（億元） 2020-05-17 黑牡丹 常州 8.77 19.30 19.50 10106 100% 19.30 19.50 2020-05-19 瑞安房地產 上海 3.36 7.40 16.66 22509 80% 5.92 13.33 2020-05-19 綠地香港 杭州 6.01 13.82

80、 13.13 9500 100% 13.82 13.13 2020-05-20 合生創展集團 北京 1.78 5.51 42.00 76168 100% 5.51 42.00 2020-05-20 合生創展集團 北京 2.98 8.85 65.40 73912 100% 8.85 65.40 2020-05-20 南京高科 南京 3.98 10.35 20.40 19713 80% 8.28 16.32 2020-05-20 棲霞建設 南京 3.49 6.45 17.50 27142 100% 6.45 17.50 2020-05-20 大名城 上海 4.75 6.65 15.87 23881

81、 100% 6.65 15.87 2020-05-21 瑞安房地產 上海 5.69 4.87 4.30 8829 80% 3.89 3.44 2020-05-21 綠地香港 昆明 2.19 2.32 0.48 2066 100% 2.32 0.48 2020-05-21 綠地香港 昆明 3.17 3.49 0.77 2209 100% 3.49 0.77 2020-05-21 綠地香港 昆明 6.29 6.61 1.75 2643 100% 6.61 1.75 2020-05-21 綠地香港 昆明 1.53 1.62 0.43 2618 100% 1.62 0.43 2020-05-21 綠地

82、香港 昆明 5.61 6.06 1.56 2569 100% 6.06 1.56 2020-05-21 綠地香港 昆明 0.39 0.12 0.04 3498 100% 0.12 0.04 2020-05-22 北辰實業 廊坊 4.62 9.23 5.19 5621 100% 9.23 5.19 數據來源：公司拿地公告，廣發證券發展研究中心 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1919 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 圖圖31：A股股重點地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度 （2020.05.18-2020.05.22） 圖圖32：H股股重點

83、地產公司股價周變動幅度重點地產公司股價周變動幅度 （2020.05.18-2020.05.22） 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 數據來源：Wind，CRIC，廣發證券發展研究中心 三、三、地產板塊投資觀點地產板塊投資觀點 兩會對地產定調維持了房住不炒的宗旨框架，工作報告中并未涉及房產稅，前期會議的提法從“穩妥”調整為“穩步”，整體表態偏中性。貨幣政策要求更加靈活適度，目前地產融資環境改善，已經蔓延至需求端，5月41城的首套、二套房貸利率創16年以來單月最大降幅。在此催化下，需求端持續復蘇，50城成交同比進一步收窄，但仍需要關注未來集中供貨后市場去化的持續性。 投資方面，按

84、揭利率下行將穩定市場需求，企業安全邊際轉好，地產板塊具備充分修復條件。同時兩會定調的壓力解除，需更加關注基本面變化。關注具備管理紅利、周轉回款內生增長強的公司：一線A股龍頭推薦：保利地產、金地集團、萬科A、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設、陽光城、金科股份、藍光發展、華發股份、榮盛發展，H股龍頭推薦：融創中國、中國海外發展、萬科企業、旭輝控股集團， H股龍頭關注： 中國金茂、 合景泰富集團等， 子領域推薦： 中國國貿、 新湖中寶，子領域關注：光大嘉寶。 -9.0%-7.4%-6.5%-5.6%-5.5%-5.5%-4.2%-3.7%-3.0%-2.4%-2.4%-2.3%-2.2%-2.1

85、%-1.3%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%泰禾集團光大嘉寶藍光發展中南建設綠地控股華夏幸福榮盛發展中國國貿新城控股陽光城金科股份招商蛇口廣宇發展金地集團萬科A-8.2%-7.0%-6.9%-6.1%-5.1%-5.1%-4.6%-4.2%-4.0%-3.8%-3.2%-2.9%-2.7%-0.4%1.6%-11.0% -9.0% -7.0% -5.0% -3.0% -1.0% 1.0%3.0%融信中國碧桂園綠城中國融創中國龍湖集團旭輝控股集團雅居樂集團華潤置地遠洋集團中國恒大中國金茂中國海外發展合景泰富集團正榮地產世茂房地產 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免

86、責聲明 2020 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 四四、風險提示、風險提示 政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續上行；行業庫存抬升快于預期；行業基本面超預期下行；房地產稅立法推進超預期。 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 2121 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 廣發房地產行業研究小組廣發房地產行業研究小組 樂 加 棟 ： 首席分析師，復旦大學經濟學碩士，十年房地產研究經驗，2013 年進入廣發證券發展研究中心，帶領團隊榮獲 2019 年新財富房地產行業第一名。 郭 鎮 ： 聯席首席分析師，清華大學工學碩士，七年房地產研

87、究經驗，2013 年進入廣發證券發展研究中心。 邢 莘 ： 研究助理，上海財經大學應用統計碩士，2018 年進入廣發證券發展研究中心。 廣發證券廣發證券行業行業投資評級說明投資評級說明 買入： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 10%以上。 持有： 預期未來12 個月內，股價相對大盤的變動幅度介于-10%+10%。 賣出： 預期未來12 個月內，股價表現弱于大盤 10%以上。 廣發證券廣發證券公司投資評級說明公司投資評級說明 買入： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 15%以上。 增持： 預期未來12 個月內，股價表現強于大盤 5%-15%。 持有： 預期未來12 個月內，股價相對

88、大盤的變動幅度介于-5%+5%。 賣出： 預期未來12 個月內，股價表現弱于大盤 5%以上。 聯系我們聯系我們 廣州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 廣州市天河區馬場路26 號廣發證券大廈35 樓 深圳市福田區益田路6001 號太平金融大廈 31 層 北京市西城區月壇北街 2 號月壇大廈 18層 上海市浦東新區世紀大道 8 號國金中心一期 16 樓 香港中環干諾道中111 號永安中心 14 樓1401-1410 室 郵政編碼 510627 518026 100045 200120 客服郵箱 法律主體法律主體聲明聲明 本報告由廣發證券股份有限公司或其關聯機構制作，廣發證券股份有限公司及其

89、關聯機構以下統稱為“廣發證券” 。本報告的分銷依據不同國家、地區的法律、法規和監管要求由廣發證券于該國家或地區的具有相關合法合規經營資質的子公司/經營機構完成。 廣發證券股份有限公司具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，接受中國證監會監管，負責本報告于中國（港澳臺地區除外）的分銷。 廣發證券（香港）經紀有限公司具備香港證監會批復的就證券提供意見（4 號牌照）的牌照，接受香港證監會監管，負責本報告于中國香港地區的分銷。 本報告署名研究人員所持中國證券業協會注冊分析師資質信息和香港證監會批復的牌照信息已于署名研究人員姓名處披露。 重要重要聲明聲明 廣發證券股份有限公司及其關聯機構可能與本報告中

90、提及的公司尋求或正在建立業務關系，因此，投資者應當考慮廣發證券股份有限公司及其關聯機構因可能存在的潛在利益沖突而對本報告的獨立性產生影響。投資者不應僅依據本報告內容作出任何投資決策。 本報告署名研究人員、聯系人（以下均簡稱“研究人員” ）針對本報告中相關公司或證券的研究分析內容，在此聲明： （1）本報告的全部分析結論、研究觀點均精確反映研究人員于本報告發出當日的關于相關公司或證券的所有個人觀點，并不代表廣發證券的立場； （2）研究人員的部分或全部的報酬無論在過去、現在還是將來均不會與本報告所述特定分析結論、研究觀點具有直接或間接的聯系。 研究人員制作本報告的報酬標準依據研究質量、客戶評價、工作

91、量等多種因素確定，其影響因素亦包括廣發證券的整體經營收入，該等經營收入部分來源于廣發證券的投資銀行類業務。 本報告僅面向經廣發證券授權使用的客戶/特定合作機構發送，不對外公開發布，只有接收人才可以使用，且對于接收人而言具有保密義 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 2222 / 2222 Table_PageText 跟蹤分析|房地產 務。廣發證券并不因相關人員通過其他途徑收到或閱讀本報告而視其為廣發證券的客戶。在特定國家或地區傳播或者發布本報告可能違反當地法律，廣發證券并未采取任何行動以允許于該等國家或地區傳播或者分銷本報告。 本報告所提及證券可能不被允許在某些國家或地區內出售。請

92、注意，投資涉及風險，證券價格可能會波動，因此投資回報可能會有所變化，過去的業績并不保證未來的表現。本報告的內容、觀點或建議并未考慮任何個別客戶的具體投資目標、財務狀況和特殊需求，不應被視為對特定客戶關于特定證券或金融工具的投資建議。本報告發送給某客戶是基于該客戶被認為有能力獨立評估投資風險、獨立行使投資決策并獨立承擔相應風險。 本報告所載資料的來源及觀點的出處皆被廣發證券認為可靠，但廣發證券不對其準確性、完整性做出任何保證。報告內容僅供參考，報告中的信息或所表達觀點不構成所涉證券買賣的出價或詢價。廣發證券不對因使用本報告的內容而引致的損失承擔任何責任，除非法律法規有明確規定?？蛻舨粦员緢蟾嫒?/p>

93、代其獨立判斷或僅根據本報告做出決策，如有需要，應先咨詢專業意見。 廣發證券可發出其它與本報告所載信息不一致及有不同結論的報告。本報告反映研究人員的不同觀點、見解及分析方法，并不代表廣發證券的立場。廣發證券的銷售人員、交易員或其他專業人士可能以書面或口頭形式，向其客戶或自營交易部門提供與本報告觀點相反的市場評論或交易策略，廣發證券的自營交易部門亦可能會有與本報告觀點不一致，甚至相反的投資策略。報告所載資料、意見及推測僅反映研究人員于發出本報告當日的判斷，可隨時更改且無需另行通告。廣發證券或其證券研究報告業務的相關董事、高級職員、分析師和員工可能擁有本報告所提及證券的權益。在閱讀本報告時，收件人應

94、了解相關的權益披露（若有） 。 本研究報告可能包括和/或描述/呈列期貨合約價格的事實歷史信息（ “信息” ） 。請注意此信息僅供用作組成我們的研究方法/分析中的部分論點/依據/證據，以支持我們對所述相關行業/公司的觀點的結論。在任何情況下，它并不（明示或暗示）與香港證監會第 5 類受規管活動（就期貨合約提供意見）有關聯或構成此活動。 權益披露權益披露 (1)廣發證券（香港）跟本研究報告所述公司在過去 12 個月內并沒有任何投資銀行業務的關系。 版權聲明版權聲明 未經廣發證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、轉載和引用，否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自翻版、復制、刊登、轉載和引用者承擔。