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1、 建筑材料/行業專題報告/2023.07.28 請閱讀最后一頁的重要聲明！穩增長，擴內需，新改造，新期盼 證券研究報告 投資評級投資評級:看好看好(維持維持)最近 12 月市場表現 分析師分析師 畢春暉 SAC 證書編號：S0160522070001 相關報告 1.千帆競發，創變者興 2023-07-25 2.建材行業策略周報 2023-07-23 3.2023 年建材行業周期板塊中期策略 2023-07-20 城中村城中村改造改造專題報告專題報告 核心觀點核心觀點 城中村改造城中村改造穩增長、擴內需，穩增長、擴內需，顯示出長周期性特征顯示出長周期性特征：城中村具有農村與城市的雙重屬性，通過城

2、中村改造，一方面有利于內需復蘇，另一方面也能夠加速外來人口流入并實現消費升級，促進城市房地產發展。從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪開，城中村改造是當下趨勢。和舊改、棚改對比，改造模式方面，改造模式方面，城中村改造為“留拆改增”，政府引導、市場主導、企業實施，棚改以政府為主導，通過國企實施，舊改則是綜合整治模式，政府引導，市場開發商主導，整體方向更加市場化、商品化；改造周期方面，改造周期方面，城中村改造和舊改整體周期較長，棚改則大拆大建，進展較為迅速；資金來源方面，資金來源方面，城中村改造主要通過財政補貼、專項債等方式解決，同時鼓勵和支持民間資本參與，棚改除中央補助資金、地方政府投入

3、資金外就是地方平臺借貸，并進行滾動拆改，這同時產生了較大的債務；舊改資金由政府與居民、社會力量合理共擔，各地區有細化規定。城中村改造城中村改造根據改造主體根據改造主體的不同的不同可大致可大致分分為為 3 種模式種模式：1）政府主導）政府主導，以杭州和上海為例：杭州改造主體是政府，政府確定做地主體并把控前期土地整理工作；上海則大多通過舊改的方式進行，整體核心政策突出“政府引導下的減量增效”，以社會參與、有效激勵作為運作模式。2）開發商主導）開發商主導，以珠海為例：珠海城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”，由各區政府為主體，建立投融資平臺，公開招標開發商參與改建，同時珠海市政府也給房地產

4、開發商“拆 1 免 1.2”等優惠政策。3）村集體主導）村集體主導，以廣州為例：廣州實施以政府為主導，村集體為實施主體的改造模式，通過“三個一點”方式落實資金問題。百億建材需求拉動，需求釋放未來可期百億建材需求拉動，需求釋放未來可期：綜合而言，城中村改造對于建材新增需求存在一定拉動，在改造進度持續推進的基礎上，我們以廣州城中村改造模式為例，測算全國城中村改造后能夠帶動新增建材需求規模。我們預測2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約499 億元，其中防水/PVC 管材/涂料每年分別新增 205/27/267 億元。投資投資建議建議：當前超大特大城市城中村改造

5、指導意見的提出對于地產行業是一個積極的信號，整體來看目前 beta 端對于消費建材企業股價的影響更勝于alpha，核心的關注點在于后續地產政策的放松和舊改、城中村改造帶來的需求恢復程度。建議關注 1）城中村需求帶來的小 B 端受益標的：東方雨虹、科順股份、三棵樹、堅朗五金、王力安防；2）后續家裝需求穩定提升的 C 端主導標的：偉星新材、箭牌家居、江山歐派、兔寶寶。風險提示：風險提示：宏觀環境波動風險、行業競爭加劇、應收賬款風險 -24%-18%-13%-7%-2%4%建筑材料滬深300上證指數 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 2 行業專題報告/證券研究報告 1 城中村改造核心

6、在于穩增長、擴內需城中村改造核心在于穩增長、擴內需.4 1.1 城中村具農村與城市的雙重屬性，可釋放消費潛力和內需城中村具農村與城市的雙重屬性，可釋放消費潛力和內需.4 1.2 城中村改造為當前趨勢，具備長周期性特征城中村改造為當前趨勢，具備長周期性特征.4 2 城中村拆改進行時，多市相繼支持城中村拆改進行時，多市相繼支持.6 3 多種改造模式共存，改造成效顯著多種改造模式共存，改造成效顯著.11 4 百億建材需求拉動，探索新機遇百億建材需求拉動，探索新機遇.14 5 城市更新業務為建筑公司貢獻增量城市更新業務為建筑公司貢獻增量.19 6 投資建議投資建議.21 7 風險提示風險提示.21 圖

7、圖 1.上海寶山羅店古鎮城中村改造前上海寶山羅店古鎮城中村改造前.4 圖圖 2.上海寶山羅店古鎮城中村改造后上海寶山羅店古鎮城中村改造后.4 圖圖 3.2002 年至今棚改、舊改、城中村改造政策演變歷史年至今棚改、舊改、城中村改造政策演變歷史.5 圖圖 4.今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題.7 圖圖 5.杭州市政府確定做地主體并把控前期土地整理工作杭州市政府確定做地主體并把控前期土地整理工作.12 圖圖 6.上海的城中村改造大多通過舊改的方式進行上海的城中村改造大多通過舊改的方式進行.13 圖圖 7.珠海市城中村改造實行珠海市城中

8、村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作政府決策，政策推動，市場運作”.13 圖圖 8.廣州市村集體主導的城中村改造模式以村集體和村民個人出資為主廣州市村集體主導的城中村改造模式以村集體和村民個人出資為主.14 表表 1.城中村改造與棚改、舊改區別城中村改造與棚改、舊改區別.6 表表 2.我國現有超大城市我國現有超大城市 8 個、特大城市個、特大城市 11 個個.8 表表 3.廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策.10 表表 4.超大特大城市近年來開始深化城中村超大特大城市近年來開始深化城中

9、村改造改造.10 表表 5.廣州市廣州市 2020-2023/2024-2025/2026-2030 年年均計劃完成年年均計劃完成 11/25/20 條城中村改造條城中村改造.15 表表 6.廣州市廣州市 2021 年重點項目計劃中部分城中村建設內容年重點項目計劃中部分城中村建設內容.15 表表 7.預計廣州市預計廣州市 2020-2023/2024-2025/2026-2030 年年均分別完成城中村改造建筑面積年年均分別完成城中村改造建筑面積2405/5467/4374 萬方萬方.16 表表 8.經測算在樂觀經測算在樂觀/中性中性/悲觀情景下全國悲觀情景下全國 2024-2025 年年均完成

10、城中村改造建面為年年均完成城中村改造建面為 6.5/3.3/1.3 億方億方.16 內容目錄 圖表目錄 ZZoZ3XSWhZzW7NbP6MpNoOmOpMjMoOtMfQoNmM7NoMsRuOqNqRuOpNsO 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 3 行業專題報告/證券研究報告 表表 9.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增防水規模約年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增防水規模約 205 億元億元.17 表表 10.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增 PVC

11、 管材規模約管材規模約 27 億元億元.18 表表 11.2024-2025 年中性場景下全國年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增涂料規模約超大特大城市城中村改造年均新增涂料規模約 267 億元億元.18 表表 12.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約 499 億元億元.19 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 4 行業專題報告/證券研究報告 1 城中村城中村改造核心在于穩增長、擴內需改造核心在于穩增長、擴內需 1.1 城中城中村具農村與城市的雙重屬性村具農村與城市的雙重屬

12、性，可釋放消費潛力和內需，可釋放消費潛力和內需 城中村具有農村與城市的雙重屬性。城中村具有農村與城市的雙重屬性。在經濟高速發展過程中，城市周圍農業用地被合并劃入規劃發展范圍，原居住民住宅被城市包圍，形成新的特殊區域，即城中村。因其與城市規劃割裂，整體土地利用低效、發展不均。此外，城中村房屋通常為簡陋且臨時性的結構，建筑安全性較低，缺乏基本公共服務設施，如供水、排水、電力、垃圾處理等。城中村人口密度高、結構復雜，居住條件與治安皆無法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商販、小作坊和小企業，成本較低，業態接地氣，也形成了獨特的經濟活力。自自 2020 年年“十四五規劃十四五規劃”提出提出“城市更新

13、行動城市更新行動”以來，我國大力推動舊城區功能性以來，我國大力推動舊城區功能性改造。改造。近段時間，城中村改造成為我國城市發展的重要議題，其對于提升城市整體形象具有重要作用。目前我國許多城市啟動了大規模城中村改造項目，以期完善基礎設施與公共服務。因其涉及到大量居民的遷移和社會穩定問題，且需要充足的改造資本，是復雜而長期的過程。圖1.上海寶山羅店古鎮城中村改造前 圖2.上海寶山羅店古鎮城中村改造后 數據來源：上海寶山公眾號，財通證券研究所 數據來源：上海寶山公眾號，財通證券研究所 城中村改造可強化城市硬支撐、提升城市軟實力城中村改造可強化城市硬支撐、提升城市軟實力，同時釋放消費潛力和內需，同時釋

14、放消費潛力和內需。隨著城市人口增加和經濟發展，城市拓展需求增加，但土地資源有限，城中村改造可有效利用城市內部空間，提升土地利用效率，提高城市規劃和管理水平。此外，改造后的城中村將引入更多商業和服務設施，吸引更多企業和人才進駐，促進城市經濟的發展，釋放消費潛力和內需。1.2 城中村改造城中村改造為當前趨勢，具備為當前趨勢，具備長周期性特征長周期性特征 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 5 行業專題報告/證券研究報告 從歷史進程和政策演變來看，從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪開，城中村舊改棚改率先全面鋪開，城中村改造改造是當下趨勢。是當下趨勢。棚戶區改造對象為城鎮中歷史

15、遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，2015 年關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見提出補償模式由實物安置和貨幣安置并重轉向貨幣化安置優先，對三四線城市定向貨幣寬松，自此激活三四線城市的庫存去化。然而此種模式同時推高了房價，對社會補償資金需求較高，加重了居民與地方政府債務負擔，容易影響其他城市建設發展。因此自 2018 年起，國家調整大拆大建的棚改政策，自此規?？s緊。舊改大致可以 2017 年為界劃分為兩個主要階段。2017 年以前各地舊改皆處于探索階段，多數項目包含在其他相關工程或“舊城改造”大系統之中，改造內容為建筑修繕、提升基礎設施，對于老舊小區范圍沒有明

16、確的界定。2017 年，住建部在15 個城市開始老舊小區改造試點，舊改自此系統化，舊改力度逐漸加大。2019 年國務院常務會議進一步推進工作，如今老舊小區改造已發展為重大民生工程。至2022 年全國新開工改造城鎮老舊小區 5.25 萬個,涉及居民 876 萬戶。圖3.2002 年至今棚改、舊改、城中村改造政策演變歷史 數據來源：十年了,棚戶區改造都走過哪些改革探索歷程?（閻炎，2018），我國老舊小區改造中政府治理模式及其優化研究（謝芳蕓，2022），中國政府網，財通證券研究所 目前進入城中村改造階段，目前進入城中村改造階段，城中村改造更加溫和，顯示出長周期性特征。城中村改造更加溫和，顯示出長

17、周期性特征。城中村改造的對象與模式決定了資金投入速度穩的特點，但其可有效解決規劃缺位問題，注重生態環境保護與城市可持續發展，同時以多渠道方式融資，并形成供給端與需求端的有效對接，將以細水長流的方式拉動新一輪城市更新。具體來看，城中村改造與棚改、舊改的區別可大致分為以下幾個方面：1）改造對象方面，）改造對象方面，城中村改造針對的是超大特大城市城中村；舊城改造的對象是舊城鎮、舊廠房、舊村莊等；棚改則是城鎮中不符合整體居住水平的危舊住房。2）改造模式方面，）改造模式方面，城中村改造為“留拆改增”，即以保留為主，拆除危房和公共短板嚴重的空間，同時增加公共服務設施，以政府引導、市場主導，企業實施，謹請參

18、閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 6 行業專題報告/證券研究報告 偏向市場化；棚改是政府為改善住房條件而推出的一項民心工程，以政府為主導，通過國企實施，整體偏向政策化；舊改則是綜合整治模式，政府引導，市場開發商主導，整體方向更加市場化、商品化。3）改造周期方面，）改造周期方面，城中村改造要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”，整體周期較長；舊改也因其有較為明確的流程管理，有較長的建設周期；而棚改則大拆大建，并因三四線城市拆遷較為容易而進展迅速。4）資金來源方面，）資金來源方面，城中村改造主要通過財政補貼、專項債等方式解決，同時鼓勵和支持民間資本參與，以可持續運營為導向；棚改除中央

19、補助資金、地方政府投入資金外就是地方平臺借貸，并進行滾動拆改，這同時產生了較大的債務；舊改資金由政府與居民、社會力量合理共擔，各地區有細化規定。表1.城中村改造與棚改、舊改區別 差異差異 城中村改造城中村改造 棚改棚改 舊改舊改 改造對象改造對象 超大特大城市城中村 城鎮中不符合整體居住水平的危舊住房 舊城鎮、舊廠房、舊村莊等 土地性質土地性質 多為集體土地，拆遷仍依據土地管理法 多為國有土地，適用國有土地上房屋征收條例 多為國有土地，適用國有土地上房屋征收條例 征收補償制度征收補償制度 城中村的征收改造程序和補償標準在各地不一，目前中央層面尚未見到統一的具體政策 1）實物置換：規定一定比例的

20、面積置換；將房屋重置成新價格；其他的搬遷獎勵；2）貨幣補償 永久性建筑產權轉換或補償新建筑;瓦房進行產權轉換補償;臨時建筑、樓頂鋼架鐵皮頂資金補償 覆蓋區域覆蓋區域 以地方推進為主，本輪城中村改造專門針對超大特大城市 棚戶區改造針對全國，其中尤以三四線城市為重點區域 全國性改造 工作方式工作方式 城中村改要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”，既包含了拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造 大拆大建，在拆遷較為容易的三四線城市進展快 遵循自愿原則，百分之百的業主同意方可拆除動工，綜合整治、功能改變、拆除重建，流程繁瑣，周期較長 改造模式改造模式 以政府引

21、導、市場主導，企業實施，偏向市場化 以政府為主導，通過國企實施，偏向政策化 政府引導，市場開發商主導，方向市場化、商品化 受益主體受益主體 城中村改造的受益主體更聚焦，其受益時間更長 受益主體廣泛 受益主體廣泛 資金來源資金來源 財政補貼、專項債，鼓勵和支持民間資本參與 中央補助資金、地方政府投入資金、地方平臺借貸 政府與居民、社會力量合理共擔 數據來源：北京市住房和城鄉建設委員會，央視網，世界網，華律網，鈦媒體 APP，第一財經，財通證券研究所 2 城中村拆改進行時，多市相繼支持城中村拆改進行時，多市相繼支持 今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題：4 月 28 日，政治局會議明確

22、提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房。國家金融監督管理總局局長 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 7 行業專題報告/證券研究報告 李云澤在 6 月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。7 月 5 日，住建部關于扎實有序推進城市更新工作的通知中仍然強調堅持“留拆改”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵城市“微改造”和防止“大拆大建”，劃定項目范圍主要為既有建筑改造、城市生態修復等。7 月 14 日，國常會審議通過關于積極穩步推進超大特大城市“平

23、急兩用”公共基礎設施建設的指導意見。會議指出，在超大特大城市積極穩步推進“平急兩用”公共基礎設施建設。要充分發揮市場機制作用，加強標準指引和政策支持，充分調用民間投資積極性，鼓勵和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設施的建設改造和運營維護。7 月 19 日，中共中央、國務院關于促進民營經濟發展壯大的意見出爐。其中提到，支持民營企業參與全面加強基礎設施建設，引導民營資本參與新型城鎮化、交通水利等重大工程和補短板領域建設。7 月 21 日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，會議審議通過關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見。會議指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編

24、制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。圖4.今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題 數據來源：中國政府網，和訊網，澎湃新聞，財通證券研究所 本次城中村改造范圍在于超大特大城市本次城中村改造范圍在于超大特大城市 根據 2022 年 10 月住建部公布的2021 年城市建設統計年鑒，按照城區人口排序，全國現有超大城市 8 個、特大城市 11 個。

25、我國超大特大城市均為核心城市，謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 8 行業專題報告/證券研究報告 是我國穩增長、擴內需、促轉型的基本盤。在城市社會經濟結構中起到重要支撐作用，因此改造城中村可直接影響大量人口生活質量和社會福祉。表2.我國現有超大城市 8 個、特大城市 11 個 城市規模城市規模 城市城市 城區人口（萬人）城區人口（萬人）城區面積（平方公里）城區面積（平方公里）超大城市（超大城市（8 個）個）上海 2489.43 6341.00 北京 1916.10 16410.00 深圳 1768.16 1986.41 重慶 1322.63 7781.00 廣州 739.09 2

26、256.42 成都 931.29 1484.57 天津 1165.40 2653.00 武漢 702.61 1452.00 特大城市（特大城市（11 個）個）杭州 522.83 2272.37 東莞 278.61 2460.08 西安 696.72 942.53 鄭州 428.12 762.41 南京 653.78 4226.41 濟南 460.53 2419.15 合肥 310.53 1280.02 沈陽 474.00 1610.00 青島 455.30 3089.18 長沙 509.69 1199.84 哈爾濱 398.03 490.70 總計總計 61117.09 數據來源：ifind，

27、住建部，華爾街見聞，財通證券研究所 注：除了北京市城區面積數據年份為 2019 年，其余為 2021 年數據 本次本次城中村改造內容核心在于惠民城中村改造內容核心在于惠民 7 月召開的國務院常務會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。城中村改造的對提高居民生活品質具有重大意義。首先，于提升生活質量有益處：完善城市功能，提升城市品質；改善人居環境，消除安全隱患；村民住宅轉變為證件齊全的商品房，提高村民長期的、穩定的經濟收益，同時為村民從事第三產業提供良好的區位優勢;實現群眾利益的最大化。其次，有助于穩投資、擴內需：一方面，城中村改造可

28、以帶動基建、地產上下游的投資，并在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助于優化城市面貌，補齊相關短板，改善居民教育、醫療、養老、家政等問題，從而解決大城市發展不平衡、不充分的矛盾，并進一步激發出居民在相關領域的消費需求。城市“平急兩用”有利于解決大城市發展中面臨的一些突出問題和挑戰。首先，“平急兩用”建設有利于緩解大城市人口密度過高、資源環境壓力過大、基礎設施不足等問題，促進城市空間優化布局，提高城市承載力和宜居性。其次，有利 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 9 行業專題報告/證券研究報告 于提升大城市應對重大公共突發事件的能力和水平，增加大城市應急資源的儲備和調

29、配能力，為防控救援提供有力保障。在遇到疫情、自然災害等突發情況時，可以迅速啟動應急預案，將“平急兩用”設施轉變為隔離收治、救援物資儲備、臨時安置等功能的場所，有效降低風險和損失。城中村改造資金模式核心在于積極創新城中村改造資金模式核心在于積極創新 李強主持召開國務院常務會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持

30、民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。截至截至 2023 年年 7 月，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的月，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策細則要求或支持性政策：廣州廣州：7 月 17 日，廣州市住房和城鄉建設局擬針對廣州市城中村改造條例起草工作向社會公眾公開征求意見。廣州市城中村改造條例 是今年廣州市重點立法項目，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。深圳深圳：深圳市住房建設局印發了深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引，要求城中村保障房最小套內使用面積不低于 10 平方米，戶內應匹配家具家電等

31、，滿足常規生活需求，實現拎包入住。此外，還對安全保障提出要求，要求設置智慧安全防范系統并統一管理，確保住戶人身安全。但該指引不涉及城中村房屋產權確認問題，不視為對其房屋產權的處理和確認。杭州杭州：杭州市人民政府辦公廳關于全面推進城市更新的實施意見自 2023 年 6月 12 日起施行，有效期至 2035 年 12 月 31 日，由市建委負責牽頭組織實施。文件指出工作目標：2023 年，基本形成具有杭州特色的城市更新工作體系，打造一批可復制、可推廣的城市更新試點項目。到 2025 年，形成一系列城市更新成果與實施模式，形成一批標志性城市更新示范項目。到 2035 年，圍繞城市宜居、韌性、智慧目標

32、，城市規劃、建設、治理水平全面提升，形成城市全周期高質量可持續發展的城市更新范例。具體任務包括：推動居住片區改善，提高宜居生活品質；推動產業片區改造，助力經濟高質量發展；推動基礎設施能級提升。青島青島：青島市老舊街區管理辦法于今年 3 月 1 日正式施行，關于鞏固提升老舊小區改造成效加快推進老舊街區改造工作的通知和青島市老舊街區改造技術導則于 3 月 9 日按程序印發。上述三個文件的接連出臺，在青島市老舊小區改造工作中形成了一套比較成熟完善的政策體系，將推動青島市老舊小區改造向 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 10 行業專題報告/證券研究報告 老舊街區改造拓展，創新打造城市更

33、新的整體性、系統化改造新模式，助力完善城市功能，提升城市品質形象。表3.廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策 城市城市 文件文件 發布時間發布時間 實施時間實施時間 發布機構發布機構 內容內容 廣州 廣州市城中村改造條例（征求意見稿）2023/7/17-廣州市住建局 征求有關通過城中村改造加強住房保障和人才安居、城中村傳統產業轉型升級等意見 深圳 深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引 2023/2/28 2023/2/28 深圳市住建局 引導、規范城中村住房規?；赓U改造，統籌推進城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作，針對城中村住房規?；赓U改造工作的

34、重難點問題 杭州 杭州市人民政府辦公廳關于全面推進城市更新的實施意見 2023/5/11 2023/6/12-2035/12 杭州市政府辦 為加快轉變城市發展方式，提升城市能級、優化城市布局、完善城市功能，杭州將全面推進城市更新 青島 青島市老舊街區改造管理辦法 2023/1/16 2023/3/1 青島市政府 從技術角度解決老舊街區怎么干、干成什么樣的問題，主要包含老舊小區改造、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、專項服務設施建設等四部分 青島市老舊街區改造技術導則 2023/3/9 2023/3/16 青島市住建局 老舊街區改造的范圍，明確改造工作的重點任務和建設標準，提出了實施后續運維管

35、理的要求等 關于鞏固提升老舊小區改造成效加快推進老舊街區改造工作的通知 2023/3/9-青島市住建局 針對改造前期管理、群眾全程參與、規劃建設管理、多元參與改造、資源整合利用等方面，提出二十條推進措施 數據來源：各政府官網，財通證券研究所 表4.超大特大城市近年來開始深化城中村改造 城市城市規模規模 城市名稱城市名稱 城中村改造城中村改造開始時間開始時間 城中村改造最新情況城中村改造最新情況 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 11 行業專題報告/證券研究報告 超大城市 上海 2014 1）截至 2023 年，上海已完成 40 個城中村改造項目，仍有城中村點位近 700 個，涉

36、及 11 萬戶。2）2023 年新啟動項目 10 個，預計未來五年全面完成中心城區周邊城中村改造，2032 年底全面完成城中村改造 北京 2005 2021 年，北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃公布。北京“綠化隔離地區”將迎來大規模城中村改造 深圳 2004 2023 年計劃啟動首批 40 個城中村統籌規劃和整治提升試點 重慶 2023 首個城中村改造項目（江津區白沙片區棚戶區暨城中村改造項目）中標 廣州 2020 2023 年，廣州強力推進中心城區城中村改造，推進 127 個城中村改造項目，力爭完成 2000 億元城市更新固定資產投資目標 成都 2012 1）過去五年，推進 81

37、 個片區有機更新，城中村 5 萬戶。2）計劃在 2023 年，改造城中村 2448 戶 天津 2007 宜興埠九街城中村改造項目計劃于 2021 年底啟動還遷 武漢 2004 推動城市更新改造征收 404 萬平方米 特大城市 杭州 2004 加快城鄉區域有機更新，新創建未來社區 100 個 東莞 2006 2023 年計劃同步鋪開 4 個街道和 28 個鎮的城中村改造 西安 2005“十三五”期間，西安計劃改造 117 個城中村 鄭州 2023 2023 年 6 月，鄭州市網絡掛牌出讓城中村改造項目用地，起拍價 17.67 億元 南京 2005 2021 年高淳區棚戶區（城中村）改造安置房建設

38、項目開始施工 濟南 2014 計劃在十四五期間，以二環內、齊魯科創大走廊、智能智造走廊等重點片區的城中村改造為重點，實施 33 個舊村莊改造，建筑面積 766 萬平方米，居民約 3.18 萬戶 合肥 2014 1）2020 年以來，合肥改造老舊小區、城中村超 2100 萬平方米，受益群眾超 20 萬戶。2）計劃在 3 年內，基本完成合肥現有 104 個城中村改造 沈陽 未開始-青島 2022 自 2022 年我市開展城市更新建設以來，青島市計劃利用三年時間新啟動改造 69 個城中村項目，截至 2023 年 5 月已啟動 41 個 長沙 2021 2021 年首批 108 個既有小區提質項目加快

39、推進，啟動城中村改造 13 個。2）2022 年城市更新開工項目 15 個 哈爾濱 2020 2020 年，計劃實施改造城中村 10 個 數據來源：各城市政府官網，財通證券研究所 3 多種改造多種改造模式模式共存，改造成效顯著共存，改造成效顯著 不同城市的城中村改造過程中，由于改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面存在不同，各地已經探索出多種不同的城中村改造模式。根據改造主體的不同，可以大致將城中村改造歸納為 3 種模式：（1）政府主導，政府主導，以杭州以杭州和上海和上海為例為例 政府主導模式分為兩類，一類為政府把控土地整理工作，如杭州；另一類為舊改模式，如上海。以下

40、分別討論杭州和上海的城中村改造模式：杭州：杭州：改造主體是政府，政府改造主體是政府，政府確定做地主體并確定做地主體并把控前期土地整理工作把控前期土地整理工作。1998 年，杭州啟動撤村建居改革試點和城中村改造工作,逐漸形成“政府主導”具有杭州特色的城中村改造模式。杭州市做地模式下，各個城中村項目的做地主體均由政府 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 12 行業專題報告/證券研究報告 直接確定，完全由政府機構或者國企公司把控前期土地整理工作。城中村的改造流程主要可以分為 5 步，城市體檢評估、市級城市更新專項規劃、區級更新建設規劃和更新計劃、更新片區策劃和更新項目實施。具體實施過程

41、是由市級做地主體和區級做地主體承擔做地工作：市土地儲備中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期準備工作；各做地主體在指定區域范圍內與市土地儲備中心合作開展土地前期開發整理。杭州城中村改造效果顯著。杭州城中村改造效果顯著。截至 2018 年 11 月，杭州“十三五”期間推進的 178個城中村改造已通過拆除重建、拆整結合、綜合整治，基本完成規劃設計。2023年 5 月，杭州市人民政府發布關于全面推進城市更新的實施意見，擬加快推進危舊房改造工作，全面推進老舊小區綜合整治改造，統籌未來社區、完整社區、現代社區創建工作，深化城中村改造工作。圖5.杭州市政府確定做地主體并把控前期土地整理工作 數據來源：

42、中國杭州政府網，財通證券研究所 上海：上海：城中村改造大多通過舊改的方式進行。城中村改造大多通過舊改的方式進行。2014 年，上海市出臺關于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見，對城中村改造提出了具體的要求，并開始啟動第一批城中村改造。2016 年以前，上海城中村改造以“拆、改、留”為主，其后堅持以保留保護為主的“留、改、拆”并舉，更強調完善慢行系統、開放空間、公共服務設施配套等“功能修補”，從而實現功能提升。2022 年，上海打響“兩舊一村”改造攻堅戰，即舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造，目前上海市仍以舊改為主，整體核心政策突出“政府引導下的減量增效”，以社會參與、有效激勵作為運作模式。

43、上海城中村改造模式可分為土地儲備、農村集體經濟組織自行改造或引入優質市場主體共同改造、公益性項目建設三種，其中采取第三種方式的由農村集體經濟組織申請辦理集體土地征收手續。資金來源方面，上海是“多渠道籌措改造資金”的典型落地案例，除財政經費、土地出讓金，改造項目由房企和險資共同設立城市更新基金 800 億元。上海計劃用上海計劃用 10 年分年分“三步走三步走”，整體的推進節奏較穩。，整體的推進節奏較穩。上?！皟膳f一村”總體目標為：到 2025 年，上海中心城區零星二級舊里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成；到 2027 年，小梁薄板房屋改造、上海中心城區周邊“城中村”改造項 謹請參閱

44、尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 13 行業專題報告/證券研究報告 目全面完成；到 2032 年，不成套職工住宅改造、上?！俺侵写濉备脑祉椖咳嫱瓿?。2020-2022 年三年間上海完成中心城區成片舊改 185.7 萬平方米，于 2022 年 7 月提前完成中心城區成片舊改任務。截至 2023 年 4 月，上海已批“城中村”改造項目共 62 個，第一輪 20142020 年有 49 個項目，2021-2022 年第二輪新批準 13 個項目。圖6.上海的城中村改造大多通過舊改的方式進行 數據來源：新型城鎮化導向下的杭州城中村規劃策略研究（張藝，2022），財通證券研究所（2）開發商主導，

45、開發商主導，以以珠海珠海為例為例 珠海市城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”的方式珠海市城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”的方式。具體而言，主要政策措施和做法是政府調控市區其他地段的房地產開發規模，為城中舊村改造騰出市場空間。舊城鎮改造將由各區政府（管委會）為主體，建立投融資平臺，采取市場開發方式進行運作。政府扶持房地產開發商參與改建城中村，并嚴格通過公開招標引入有實力的開發商，這樣也可以防止舊村改造出現后患。同時為了避免開發商逐利而造成其他社會矛盾，珠海市政府也給房地產開發商一些優惠政策，最主要的是“拆 1 免 1.2”，即根據舊村的區位和拆遷量，現狀房屋認定面積1.2

46、 倍以內的住宅功能部分，地價不計收；其余部分，地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的 100%計收。圖7.珠海市城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”數據來源：珠海市自然資源局，我國“城中村”改造模式對比（王玨，2011），財通證券研究所 城中村改造城中村改造加速，加速，城市更新穩步推進。城市更新穩步推進。根據珠海市城市更新（全面改造）2023-2025 年中長期計劃，2023-2025 年，全市推動實施全面改造項目 64 個，供應用 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 14 行業專題報告/證券研究報告 地規模共 762.99 公頃。其中，計劃推進共 21 個城中

47、村改造項目，到 2025 年，10個項目全部竣工或首期竣工、4 個項目實現新開工、7 個項目取得改造方案批復；計劃推進 15 個舊城鎮改造項目，到 2025 年，9 個項目全部竣工或首期竣工、6 個項目實現新開工。（3）村集體主導，以廣州為例）村集體主導，以廣州為例 廣州實施廣州實施以村集體為以村集體為主導主導的改造模式。的改造模式。村民主導型改造模式是指政府以優惠的改造政策指導“城中村”改造活動，以村為操作主體，以集體經濟為基礎，由村民通過民主協商、集體討論的形式確定本村的改造方案，并通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務。廣州村民主導型的城中村改造模式以村集體和村民個人出資

48、為主，無房地產開發商插手，通過“三個一點”方式落實資金問題，包括當地村的集體經濟或改制后的股份經濟實體拿一部分資金，原村民共同集資和銀行優惠貸款等方式籌資，區政府財政再拿出一部分資金。2023 年，廣州推進中心城區城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進 127 個城中村改造項目，力爭完成 2000 億元城市更新固定資產投資目標。圖8.廣州市村集體主導的城中村改造模式以村集體和村民個人出資為主 數據來源：我國“城中村”改造模式對比（王玨，2011），財通證券研究所 4 百億建材需求拉動，探索新機遇百億建材需求拉動，探索新機遇 以廣州城中村改造模式為例，測算全國城中村改造后能夠帶動新增建材需求規

49、模：2020 年 9 月，廣州市住建局、市規自局推出廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案，并制定“3 年、5 年、10 年”任務清單。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 15 行業專題報告/證券研究報告 3年實施計劃：3年內推進以中心城區為重點的83條城中村改造,力爭到2023年底前，33 條已批復改造實施方案的城中村基本完成回遷安置房建設，其余50 條城中村回遷安置房開工建設；5 年行動方案：結合市級重點功能片區、重大基礎設施、重大民生工程以及重要景觀廊道相關區域的開發建設，推進含三年實施計劃在內的 183 條城中村改造，力爭到 2025 年底前，納入“三年實施計劃”

50、的 83 條城中村基本完成回遷安置房建設，其余 100 條城中村回遷安置房開工建設；10 年改造規劃：10 年推進含五年行動方案在內的約 400 條城中村改造，力爭到 2030 年底前，納入“5 年行動方案”的 183 條城中村基本完成回遷安置房建設。表5.廣州市 2020-2023/2024-2025/2026-2030 年年均計劃完成 11/25/20 條城中村改造 2020-2023 2024-2025 2026-2030 總計總計 完成回遷安置房建設（條）33 50 100 183 年均計劃完成城中村改造數量（條）11 25 20-數據來源：廣州市人民政府官網，財通證券研究所 2021

51、 年 3 月，廣州市發改委發布廣州市 2021 年重點建設項目計劃，其中涉及部分城中村改造項目。根據統計的部分建設項目，單個城中村項目平均占比面積約 71 萬方，平均容積率約 3。表6.廣州市 2021 年重點項目計劃中部分城中村建設內容 占地面積（萬方）占地面積（萬方）規劃建筑面積（萬方）規劃建筑面積（萬方）容積率容積率 瀝滘城中村改造項目 151.42 436.27 2.88 廣州市白云區陳田村“城中村”改造項目 62.6 260 4.15 小坪村城中村改造項目 94.35 167.96 1.78 白云區田心村城中村改造項目 3.8 19.44 5.12 黃閣鎮坦尾村舊村莊改造項目 17

52、80 4.71 羅邊村舊村全面改造項目 25.36 82.46 3.25 旺村（南）舊村改造 17 34.77 2.05 南沙街大涌村舊村莊改造項目 9.37 19.91 2.12 沙溪村舊村莊更新改造項目 169 365 2.16 里仁洞村舊村莊更新改造項目 162 405 2.50 平均平均 71.19-3.07 數據來源：廣州市發改委官網，財通證券研究所 假設改造完成速度相同，則廣州市 2020-2023 年年均完成城中村改造 11 條，同時根據上述計算的單個城中村項目平均占比面積約為 71 萬方，2020-2023 年年均改造對應占地面積 783 萬方，對應建筑面積 2405 萬方。同

53、樣條件和假設下，2024-2025 年年均完成城中村改造建筑面積為 5467 萬方，2026-2030 年年均完成城中村改造建筑面積為 4374 萬方。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 16 行業專題報告/證券研究報告 全國范圍的城中村改造相關指導意見 2023 年落地，因此合理假設全國城中村改造進度滯后廣州約 3 年左右。廣州市城區面積為 2256 平方公里（2021 年），全國超大特大城市城區面積為 61117 萬方，根據比例可計算得出，2024-2025 年全國超大特大城市年均完成城中村改造占地面積為 21211 萬方，建筑面積為 65155 萬方。但由于廣州城中村數量較

54、多，且較早開始實行城中村改造，因此全國超大特大城市的城中村面積無法簡單通過比例計算得出，因此設置樂觀/中性/悲觀的調整系數分別為 1/0.5/0.2，在中性場景下，2024-2025 年全國超大特大城市年均完成城中村改造占地面積為 10605 萬方，建筑面積為 32577 萬方。表7.預計廣州市 2020-2023/2024-2025/2026-2030 年年均分別完成城中村改造建筑面積 2405/5467/4374 萬方 2020-2023 2024-2025 2026-2030 廣州年均完成城中村改造數量（條）11 25 20 平均單個項目占地面積（萬方）71 71 71 廣州年均完成城中

55、村改造占地面積（萬方）783 1780 1424 容積率 3 3 3 廣州年均完成城中村改造建筑面積（萬方）2405 5467 4374 數據來源：廣州市人民政府官網，廣州市發改委官網，財通證券研究所 表8.經測算在樂觀/中性/悲觀情景下全國 2024-2025 年年均完成城中村改造建面為 6.5/3.3/1.3 億方 廣州廣州 全國全國超大特大超大特大城市城市 城區面積（平方公里）2256 61117-場景-樂觀 中性 悲觀 全國超大特大城市城中村改造面積調整系數-1 0.5 0.2 年均完成城中村改造占地面積（萬方）2020-2023 783-2024-2025 1780 21211 10

56、605 4242 2026-2030 1424 48206 24103 9641 年均完成城中村改造建筑面積（萬方）2020-2023 2405-2024-2025 5467 65155 32577 13031 2026-2030 4374 148079 74039 29616 數據來源：ifind，華爾街見聞，廣州市人民政府官網，廣州市發改委官網，財通證券研究所 注：全國范圍的城中村改造相關指導意見 2023 年落地，因此合理假設全國城中村改造進度滯后廣州約 3 年左右；“-”為歷史數據，因此不加以研究計算（1）防水）防水 防水需求包括防水卷材和防水涂料，防水卷材主要應用于屋面，防水涂料主要

57、應用于室內衛生間、陽臺、廚房等地。防水卷材方面，假設屋頂面積與建筑投影面積相同，電梯房建筑投影系數約為 0.8；防水卷材（含施工）單價約為 50 元/平。防水涂料方面，通常 100 平住宅對應室內防水施工面積約 50 平左右；防水涂料每平方米用量為 2.4kg；單價為 20 元/kg。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 17 行業專題報告/證券研究報告 從使用數量來看，根據防水新規，屋面防水中一級場景需做 3 道防水，其中卷材不少于 1 道，因此簡單假設 3 道均為防水卷材；室內防水中一級場景需做 2 道防水，其中防水涂料或卷材不少于 1 道。測算得，中性場景下，2024-202

58、5 年全國城中村改造年均對應新增防水卷材規模約127 億元，新增防水涂料規模約 78 億元，2024-2025 年全國年均合計新增防水規模約 205 億元。表9.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增防水規模約 205 億元 假設假設 2024-2025 年年均年年均 防水卷材假設 建筑投影系數 0.8 防水卷材單價（含施工）50 元/平 防水涂料假設 室內防水施工面積占建面比例 0.5 防水涂料每平米用量 2.4kg/平 防水涂料單價（含施工）20 元/kg 用量假設 屋面防水中一級場景需做 3 道防水，其中卷材不少于 1 道，簡單假設 3 道均為防水卷材 室內防

59、水中一級場景需做 2 道防水，其中防水涂料或卷材不少于 1 道 規模測算 樂觀 中性 悲觀 城中村改造對應新增防水卷材規模（億元）255 127 51 城中村改造對應新增防水涂料規模（億元）156 78 31 城中村改造對應新增防水規模（億元）城中村改造對應新增防水規模（億元）411 205 82 數據來源：住建部，東方雨虹官網，防水施工網，17house，裝修幫 DESIGN 微信公眾號，財通證券研究所（2）PVC 管材管材 PVC 管材需求包括室外落水管及空調冷凝管道。落水管方面，一根落水管可排約200 平的屋頂蓄水；平均一根落水管長約 63 米，即住宅樓層 19-26 層（平均 22.5

60、層）*層高 2.8 米；單價約為 20 元/米。冷凝管方面，120 平住宅對應空調冷凝管材約 800 元。測算得，中性場景下，2024-2025 年全國城中村改造年均對應新增落水管規模約 5億元，新增空調冷凝管規模約 22 億元，2024-2025 年全國年均新增 PVC 管材規模約 27 億元。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 18 行業專題報告/證券研究報告 表10.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增 PVC 管材規模約 27 億元 假設假設 2024-2025 年年均年年均 落水管假設 一根落水管對應屋頂排水面積 200 平方 平均落水管道

61、長度 63 米，即住宅樓層 19-26 層（平均 22.5 層）*層高 2.8 米 落水管價格 20 元/米 冷凝管假設 120 平住宅對應空調冷凝水暖價格 800 元 規模測算 樂觀 中性 悲觀 城中村改造對應新增落水管規模（億元）11 5 2 城中村改造對應新增冷凝管規模（億元）43 22 9 城中村改造對應新增城中村改造對應新增 PVC 管規模（億元）管規模（億元）54 27 11 數據來源：住建部，人民網，新華網，CBI 建筑網，愛采購，華亞東營塑膠官方公眾號，財通證券研究所 （3）涂料）涂料 建筑涂料主要用于內墻及外墻場景。內墻方面，內墻涂料涂刷面積約為（建筑面積*80%-10/平均

62、每戶面積*建筑面積）*3，其中 80%為實際利用率，10 平米為瓷磚、鋁扣板面積，10/平均每戶面積*建筑面積為所有改造戶數中的瓷磚、鋁扣板面積，3 為底氣和面漆涂刷次數加總；墻面涂料單價為 22 元/平，含膩子粉、打磨、涂刷。外墻方面，墻涂料涂刷面積約為建筑面積*0.7；外墻涂料單價約為 50 元/平。測算得，中性場景下，2024-2025 年全國城中村改造年均對應新增內墻涂料規模約153 億元，新增外墻涂料規模約 114 億元，2024-2025 年全國年均新增涂料規模約267 億元。表11.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增涂料規模約 267 億元 假設假

63、設 2024-2025 年年均年年均 內墻涂料假設 內墻涂料涂刷面積(建筑面積*80%-10/平均每戶面積*建筑面積)*3 內墻涂料單價 22 元/平，含膩子粉、打磨、涂刷 外墻涂料假設 外墻涂料涂刷面積 建筑面積*0.7 外墻涂料單價 50 元/平 規模測算 樂觀 中性 悲觀 城中村改造對應新增內墻涂料規模（億元）305 153 61 城中村改造對應新增外墻涂料規模（億元）228 114 46 城中村改造對應新增涂料規模（億元）城中村改造對應新增涂料規模（億元）533 267 107 數據來源：新浪家居，房天下，涂料市場公眾號，財通證券研究所 綜合而言，城中村改造對于建材新增需求存在一定拉動

64、，在改造進度持續推進的基礎上，我們預測 2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約 499億元，其中防水/PVC 管材/涂料每年分別新增205/27/267億元。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 19 行業專題報告/證券研究報告 表12.2024-2025 年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約 499 億元 2024-2025 年城中村改造對應新增建材規模（億元）年城中村改造對應新增建材規模（億元）樂觀樂觀 中性中性 悲觀悲觀 防水 411 205 82 PVC 管材 54 27 11 涂料 533 267 107 總計總計

65、 998 499 200 數據來源：住建部，東方雨虹官網，人民網，新華網，防水施工網，CBI 建筑網，愛采購，涂料市場公眾號，華亞東營塑膠官方公眾號，新浪家居，房天下，17house，土巴兔裝修網，財通證券研究所 5 城市更新業務為建筑公司貢獻增量城市更新業務為建筑公司貢獻增量“十四五”新型城鎮化實施方案中提出有序推進城市更新改造，并強調推進老舊小區、廠區、街區、城中村等的更新改造，防止大拆大建，進一步約束城市更新的改造方式。我國城市發展進入了由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段。在“減量建設”與“產業升級”并存的時代，對現有建筑的升級改造與創新利用，老舊街區改造、城市生態

66、修復、舊中心區改造及舊工業區改造等有望將成為建筑行業發展的重要增長點?！旧虾＝üぁ砍鞘懈率枪玖笮屡d業務之一，重點拓展建筑修繕改建、歷史地區保護性開發、城市基礎設施改建與提升等業務，近年來，公司積極響應積極響應上?！爸卣窠洕?50 條”中提出的“年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造”政策，為上海加快經濟恢復切實助力。復盤過去公司業務情況，公司 2021 年末城市更新在建合同額突破千億，2022 年由集團投資、開發、建造的新昌路歷史風貌保護街坊舊改項目全力推進。雷士德工學院、錦滄文華廣場、寶慶路 20 號等工程順利竣工；黃浦區 160 街坊 3800 噸百年建筑實現整體位移和歸

67、位，華東醫院南樓成功頂升；張園、衡山賓館、海鷗飯店、上海名人苑更新改建有序推進。公司整體業務進展順利，城市更新經驗尤其在歷史性建筑物領域的經驗豐富?！舅淼拦煞荨抗咀鳛樯虾Y體系下的地方國企，在城市更新領域也有豐富經驗，以南京路步行街東拓工程為例，公司將南京路已經服役超過百年的管網全部替換為全新的球墨鑄鐵管，為南京東路沿線市民帶來更高品質的供水服務。南京東路歷史悠久，隨著時間的推移和城市的建設，地下管線繁雜無比，并且毗鄰外灘百年建筑群。所以，無論是舊管網改造、還是新管線施工都非常復雜。公司通過詳盡的前期溝通、開小尺寸樣洞以及“考古”式施工挖掘，不斷與有關部門考證，最終順利完工。除此以外，公司

68、近期還承接了虹口區四川北路街道 17 街坊、世博大道改造工程、景德鎮建國瓷廠文化旅游基礎設施建設項目、嘉興南湖區老（舊）住宅區改造提升專項工程二期項目以及浦東高行鎮城中村改造項目等。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 20 行業專題報告/證券研究報告【華建集團】公司擁有非常豐富的城市更新經驗，公司上海院于 2013 年整合院內資源成立了“城市文化建筑設計研究中心”的專門團隊，又于 2021 年為進一步投入上海城市更新的工作，成立了“城市更新設計研究院”。項目經驗上，公司承接了上海市歷史博物館（原跑馬總會）的系統保護修繕，參與了上海中心城區多項重大舊改項目的規劃設計工作，如黃浦區喬

69、家路舊改地塊、虹口區 17 街坊舊改地塊等，打造了比如靜安區 72 號街坊（原里弄住區）居住、產業混合布局舊改項目，還有景德鎮陶溪川二期（原為民瓷廠、紅葉瓷廠、萬能達瓷廠等）、靜安區圖書館（天目路館）（原閘北區圖書館）、長春汽車經濟技術開發區等項目?！救A陽國際】自 2007 年大沖舊改，華陽國際已在城市更新領域深耕 15 年，成為城市更新制度、設計協作制度的首批參與者。公司的項目基本遍布深圳所有重點區域核心地段，完成總建筑面積數千萬平米的更新規模。并且，公司堅定推進“設計+科技”戰略，積極跟蹤和探索建筑行業理論前沿和科技實踐，推動建筑科技的研發和創新。其中，公司就對城市更新進行深入研究，公司所

70、承接的中關村廣場城市更新項目，榮獲 2021 年 IDA 美國國際設計大獎建筑設計改造項目榮譽獎、2022 繆斯設計大獎建筑設計-翻新類鉑金獎。根據公司 2022 年年報所披露的重大合同履行情況，福田區華富街道福安小區城市更新單元改造項目 EPC 總承包目前仍在推進中?！纠賷W規劃】公司參與了老城社區韌性評價標準、鄉村人居環境評價標準、城市綜合管廊工程項目建設技術標準、老舊小區改造項目全過程工程咨詢管理標準等多項與舊改相關的標準研究制定工作，體現出公司綜合實力水平。承接項目方面，公司長期參與深圳的城市更新工作，承接了“深圳市羅湖區清水河筍崗片區”更新改造系列規劃、龍崗區天安崗頭城市更新單元專項規

71、劃、光明區光明街道伶倫提可樂舊工業區城市更新單元規劃、龍華區“共和社區改造”城市更新單元規劃、羅湖區東湖街道布心村水圍村城市更新單元規劃等深圳各區的大量城市更新項目，積累了豐富的城市更新項目實踐經驗，并積極向其他城市輸出深圳的城市更新先進經驗和理念，在東莞、珠海、南京、成都、滄州等城市開展了更新規劃工作?！旧钲谌鸾荨抗驹谏钲诔薪佑猩钲谑辛_湖區住房和建設局的羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目 2019 年第三方監督評估服務，對羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目在建工程進行周期性監督評估及駐場咨詢服務。作為專業從事建設工程第三方評估、管理和咨詢服務的企業，公司在現場主要提供對工程質量風險點及安全管理

72、定期進行檢查評估、對各參建單位的管理行為定期進行檢查評估、對現場施工的關鍵指標、隱蔽工程進行監督檢查，并定期對在建工程總體質量、安全、管理狀況進行評估，形成第三方評估報告，作為整改和考核參考依據，復核各參建單位整改落實情況。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 21 行業專題報告/證券研究報告 6 投資建議投資建議 當前超大特大城市城中村改造指導意見的提出對于地產行業是一個積極的信號，在 2021 年提出嚴控大拆大建后棚改規模逐步下滑后，城市更新以及重建改造的速度有所下降，2023 年 7 月城中村改造相關政策落地有望加速城市更新進程。通過城中村改造，一方面有利于內需復蘇，另一方面

73、也能夠加速外來人口流入并實現消費升級，促進城市房地產發展。傳導效應下，城中村改造有望進一步帶動建材需求恢復。整體來看目前 beta 端對于消費建材企業股價的影響更勝于 alpha，核心的關注點在于后續地產政策的放松和舊改、城中村改造帶來的需求恢復程度。建議關注 1）城中村需求帶來的小城中村需求帶來的小 B 端受益標的：端受益標的：防水龍頭東方雨虹、科順股份，國內建筑涂料龍頭三棵樹，五金龍頭堅朗五金，安全門龍頭王力安防；2）后續家裝需求穩定）后續家裝需求穩定提升的提升的 C 端主導標的：端主導標的：管材零售龍頭偉星新材，內資衛浴龍頭品牌箭牌家居，木門龍頭江山歐派，板材龍頭兔寶寶。7 風險提示風險

74、提示 宏觀環境波動風險：宏觀環境波動風險：房地產行業影響著防水行業短期和長期發展，未來可能存在國內經濟恢復不及預期、房地產市場宏觀調控及行業景氣度影響，導致行業內企業經營受到不利影響的風險。行業競爭加?。盒袠I競爭加?。耗壳罢麄€行業集中度較低，部分區域性市場競爭較為激烈，建材龍頭品牌在市場拓展、產品競爭力及占有率保持上具有一定風險。應收賬款風險應收賬款風險：近年來，我國建材行業龍頭企業市場覆蓋范圍的不斷擴大、客戶數量持續增加，企業工程端規模不斷擴大，應收賬款隨之攀升，未來存在因應收賬款發生壞賬影響行業內企業經營業績的可能。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 22 行業專題報告/證券

75、研究報告 分析師承諾分析師承諾 作者具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，并注冊為證券分析師，具備專業勝任能力，保證報告所采用的數據均來自合規渠道，分析邏輯基于作者的職業理解。本報告清晰地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響，作者也不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。資質聲明資質聲明 財通證券股份有限公司具備中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。公司評級公司評級 買入：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大于 10%；增持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在 5%10%之間；中性：相對同期相關證券市場代表性

76、指數漲幅在-5%5%之間；減持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%；無評級：由于我們無法獲取必要的資料，或者公司面臨無法預見結果的重大不確定性事件，或者其他原因，致使我們無法給出明確的投資評級。行業評級行業評級 看好：相對表現優于同期相關證券市場代表性指數；中性：相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平；看淡：相對表現弱于同期相關證券市場代表性指數。免責聲明免責聲明 本報告僅供財通證券股份有限公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告的信息來源于已公開的資料，本公司不保證該等信息的準確性、完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之

77、用，并非作為或被視為出售或購買證券或其他投資標的邀請或向他人作出邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司通過信息隔離墻對可能存在利益沖突的業務部門或關聯機構之間的信息流動進行控制。因此，客戶應注意，在法律許可的情況下，本公司及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券或期權并進行證券或期權交易，也可能為這些公司提供或者爭取提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等相關服務。在法律許可的情況下，本公司的員工可能擔任本報告所提到的公司的董事。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本報告僅作為客戶作出投資決策和公司投資顧問為客戶提供投資建議的參考?？蛻魬敧毩⒆鞒鐾顿Y決策，而基于本報告作出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前應咨詢所在證券機構投資顧問和服務人員的意見；本報告的版權歸本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、發表或引用，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。信息披露信息披露