【研報】房地產行業：竣工高增兌現政策窗口期可期-20200219[16頁].pdf

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1、 請閱讀最后評級說明和重要聲明 1 / 16 Table_MainInfo 研究報告 房地產行業 2020-1-19 竣工高增兌現竣工高增兌現，政策窗口期可期政策窗口期可期 行業研究行業周報 評級 看好看好 維持維持 報告要點 竣工高增兌現，政策窗口期可期 行業觀點：行業觀點：統計局數據顯示，2019 年全國房屋竣工面積增速如期回正，累計同 增 2.6%至 9.59 億平，其中 12 月單月竣工面積同增 20.2%至 3.21 億平，竣工 高增兌現?？⒐そ桓睹娣e明顯提升下，頭部房企業績結算有保障。此外，全年 近 16 萬億元歷史新高的銷售額則為房企長期業績持續性奠基。 “房住不炒”仍 為主基調

2、，但“一城一策”也使得地方政府政策制定具備更強的靈活性，如達 州市為購買 140 平以下新建住房的購房者提供 100 元/平補助， 衡陽市調整公積 金貸款實施細則等，或一定程度上對新一年的需求形成支撐。目前板塊估值仍 處低位，竣工高增帶來的業績確定性提升下板塊估值仍存修復空間，龍頭房企 在業績確定性、 銷售韌性與融資成本等方面的優勢有望為其帶來更高估值溢價。 投資建議投資建議：繼續推薦 1 月金股陽光城陽光城，長期看好萬科萬科 A、保利地產、保利地產。 樓市動態：銷售、庫存、去化周期高于去年同期水平 銷售銷售端：端：新房端，本周覆蓋的 41 個城市成交 542.6 萬平，環比降低 1.5%。分

3、 城市等級看，一二三線城市累計成交量與去年同期相比分別為 28.1%、18.1%、 11.3%，全部城市累計成交量與去年同期相比提升了 16.8%。二手房端，本周 覆蓋的 16 個城市二手房成交 183.2 萬平，環比提升 9.8%，同比提升 30.7%； 今年以來累計成交 474.7 萬平，與去年同期相比提升 49.3%。 庫存端庫存端：本周覆蓋的 15 個城市庫存 8484.7 萬平，環比降低 0.0%。其中，一二 三線庫存環比分別為-1.2%、0.5%、0.6%。 去去化化周期周期：本周覆蓋的 15 個城市去化周數為 35.1 周。其中，一線城市去化周 數為 41.2 周，二線城市去化周

4、數為 26.2 周，三線城市去化周數為 38.9 周。 土地市場：近期供應下降，需求提升，溢價率上行 供應方面，百城土地供應同比下降、環比下降：上周土地供應規劃建筑面積為 1206.0 萬平，近四周滾動同、環比分別為-53.1%、-72.9%。 成交方面：上周土地成交規劃建筑面積為 1699.2 萬平，近四周滾動同比、環比 分別為 18.6%、31.8%；上周土地成交總價為 399.0 億元，近四周滾動同比、 環比分別為 48.6%、39.8%；上周土地成交溢價率為 15.5%，前一周為 10.0%。 供需關系方面，近期百城土地需求供應比提升：上周土地成交建面/供應建面的 四周滾動比例為 27

5、8.4%，前一周為 216.1%。 分析師分析師 呂聰呂聰 021-61118713 執業證書編號：S0490519060004 聯系人聯系人 袁佳楠袁佳楠 （8621）61118712 聯系人聯系人 薛夢瑩薛夢瑩 （8621）61118712 聯系人聯系人 楊骕楊骕 （8621）61118713 相關研究相關研究 龍頭房企業績兌現度較高，依然看好一季度板 塊相對收益2020-1-12 龍頭房企 2019 年銷售圓滿收官，降準有望助 推板塊估值持續修復2020-1-5 龍頭房企銷售圓滿收官，板塊估值有望持續修 復2019 年房企銷售點評2020-1-2 風險提示： 1. 房地產政策或存不確定性

6、； 2. 行業流動性情況或存不確定。 79696 請閱讀最后評級說明和重要聲明 2 / 16 行業研究行業周報 目錄 竣工高增兌現，政策窗口期可期 . 4 樓市動態 . 5 成交概覽 . 5 庫存動態 . 7 去化周期 . 8 房價走勢 . 9 土地市場（2020-01-05-2020-01-12） . 10 圖表目錄 圖 1：2019 年初至今，地產（申萬）指數累計上漲 20.51%，跑輸滬深 300 指數 17.50 個百分點 . 4 圖 2：本周申萬地產的 PE(TTM)為 9.73，申萬房地產與滬深 300 的相對估值為 0.78 . 4 圖 3：本周一線城市成交總計同比增速為 28.

7、1% . 6 圖 4：本周二線城市成交總計同比增速為 18.1% . 6 圖 5：本周三線城市成交總計同比增速為 11.3% . 6 圖 6：全部城市今年累計成交同比增速為 16.8% . 6 圖 7：一線城市庫存同比增加 1.3%，去化周數為 41.2 周 . 9 圖 8：二線城市庫存同比增加 10.0%，去化周數為 26.2 周 . 9 圖 9：三線城市庫存同比增加 7.9%，去化周數為 38.9 周 . 9 圖 10：全部城市庫存同比增加 6.0%，去化周數為 35.1 周 . 9 圖 11：百城土地供應規劃建筑面積四周滾動同、環比為-53.1%、-72.9% . 10 圖 12：百城土

8、地成交規劃建筑面積四周滾動同、環比為 18.6%、31.8% . 10 圖 13：百城土地成交總價四周滾動同、環比為 48.6%、39.8% . 10 圖 14：上周百城土地成交溢價率為 15.5% . 10 圖 15：上周百城土地成交建面/供應建面四周滾動比例為 278.4% . 11 圖 16：一線土地供應規劃建筑面積四周滾動同、環比為-64.9%、-50.7% . 11 圖 17：一線土地成交規劃建筑面積四周滾動同、環比為 47.7%、-16.6% . 11 圖 18：一線土地成交總價四周滾動同比、環比為 125.6%、-24.4% . 12 圖 19：上周一線土地成交溢價率為 0.0%

9、 . 12 圖 20：上周一線土地成交建面/供應建面四周滾動比例為 223.3% . 12 圖 21：二線土地供應規劃建筑面積四周滾動同、環比為-60.3%、-74.9% . 13 圖 22：二線土地成交規劃建筑面積四周滾動同、環比為 3.6%、60.2% . 13 圖 23：二線土地成交總價四周滾動同比、環比為 23.8%、89.3% . 13 圖 24：上周二線土地成交溢價率為 20.4% . 13 圖 25：上周二線土地成交建面/供應建面四周滾動比例為 293.8% . 13 圖 26：三線土地供應規劃建筑面積四周滾動同、環比為-44.0%、-73.3% . 14 圖 27：三線土地成交

10、規劃建筑面積四周滾動同、環比為 27.9%、25.6% . 14 圖 28：三線土地成交總價四周滾動同比、環比為 65.3%、45.9% . 14 pOrOnNqMnQrPmOqRoRyRtMbR9RaQnPmMtRqQiNpPnPkPnPtP9PnNyQwMtOzQvPtOuN 請閱讀最后評級說明和重要聲明 3 / 16 行業研究行業周報 圖 29：上周三線土地成交溢價率為 13.9% . 14 圖 30：上周三線土地成交建面/供應建面四周滾動比例為 276.9% . 15 表 1：重點上市公司盈利預測與估值指標 . 4 表 2：主要城市成交信息一覽表（萬平） . 5 表 3：主要城市二手房

11、成交信息一覽表（萬平） . 7 表 4：主要城市庫存信息一覽表（萬平） . 7 表 5：主要城市去化信息一覽表（周） . 8 表 6：主要城市成交均價信息一覽表（元/平方米） . 9 請閱讀最后評級說明和重要聲明 4 / 16 行業研究行業周報 竣工高增兌現，政策窗口期可期 地產板塊地產板塊基本情況基本情況：本周地產（申萬）指數下跌 1.37%，跑輸滬深 300 指數 1.17 個百 分點。2019 年初至今，地產（申萬）指數累計上漲 20.51%，跑輸滬深 300 指數 17.50 個百分點。 本周申萬地產的PE(TTM)為9.73， 申萬房地產與滬深300的相對估值為0.78。 圖 1：2

12、019 年初至今，地產（申萬）指數累計上漲 20.51%，跑輸滬深 300 指數 17.50 個百分點 圖 2：本周申萬地產的 PE(TTM)為 9.73，申萬房地產與滬深 300 的相 對估值為 0.78 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 申萬房地產2019年初至今累計漲幅 滬深300指數2019年初至今累計漲幅 超額收益 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1

13、1.2 0 5 10 15 20 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 申萬房地產PE(TTM)申萬房地產與滬深300相對估值 資料來源：Wind，長江證券研究所 資料來源：Wind，長江證券研究所 核心觀點核心觀點：統計局數據顯示，2019 年全國房屋竣工面積增速如期回正，累計同增 2.6% 至 9.59 億平，其中 12 月單月竣工面積同增 20.2%至 3.21 億平，竣工高增兌現?？⒐?交付面積明顯提升下，頭部房企業績

14、結算有保障。此外，全年近 16 萬億元歷史新高的 銷售額則為房企長期業績持續性奠基。 “房住不炒”仍為主基調，但“一城一策”也使 得地方政府政策制定具備更強的靈活性， 如達州市為購買 140 平以下新建住房的購房者 提供 100 元/平補助，衡陽市調整公積金貸款實施細則等，或一定程度上對新一年的需 求形成支撐。目前板塊估值仍處低位，竣工高增帶來的業績確定性提升下板塊估值仍存 修復空間，龍頭房企在業績確定性、銷售韌性與融資成本等方面的優勢有望為其帶來更 高估值溢價。 投資建議投資建議：推薦 1 月金股陽光城陽光城，長期看好萬科萬科 A、保利地產保利地產。 表 1：重點上市公司盈利預測與估值指標

15、證券代碼證券代碼 公司簡稱公司簡稱 股價股價 EPS（元）（元） P/E（X） P/B（X） 2018A 2019E 2020E 2021E 18A 19E 20E 2021E 18A 19E 20E 2021E 000002 萬科 A 30.46 3.06 3.64 4.19 4.81 9.95 8.37 7.27 6.34 2.16 1.67 1.36 1.12 600048 保利地產 16.12 1.59 2.23 2.64 3.10 10.14 7.24 6.12 5.20 1.57 1.26 1.03 0.86 000961 中南建設 9.96 0.59 1.09 1.89 2.67

16、 16.85 9.13 5.26 3.73 2.12 1.69 1.26 0.94 000671 陽光城 7.85 0.75 1.05 1.47 1.99 10.47 7.49 5.33 3.94 1.38 1.20 0.98 0.85 000656 金科股份 7.78 0.72 1.10 1.42 1.78 10.81 7.06 5.47 4.36 1.79 1.66 1.38 1.11 600466 藍光發展 7.35 0.62 1.11 1.70 2.26 11.81 6.60 4.32 3.26 1.39 1.18 0.93 0.73 600340 華夏幸福 27.44 3.79 4.

17、94 6.15 7.52 7.24 5.55 4.46 3.65 1.88 1.40 1.06 0.82 001979 招商蛇口 18.87 1.89 2.22 2.75 3.26 9.98 8.51 6.86 5.78 1.97 1.61 1.32 1.08 資料來源：Wind，長江證券研究所（注：上述盈利預測均來自長江證券研究所） 請閱讀最后評級說明和重要聲明 5 / 16 行業研究行業周報 樓市動態 成交概覽 全線成交環比降低。本周覆蓋的 41 個城市成交 542.6 萬平，環比降低 1.5%。一線城市 環比提升 4.9%，二線城市環比降低 6.5%，三線城市環比提升 4.9%。一二三線

18、城市累 計成交量與去年同期相比分別為 28.1%、18.1%、11.3%，全部城市累計成交量與去年 同期相比提升了 16.8%。 表 2：主要城市成交信息一覽表（萬平） 城市城市 本周本周 成交成交 本周成本周成 交環比交環比 今年累今年累 計成計成交交 累計成累計成 交同比交同比 去年周去年周 均成交均成交 今年周今年周 均成交均成交 周均成周均成 交同比交同比 備注備注 一線城市一線城市 北京北京 21.5 5.2% 49.0 185.0% 13.8 16.3 18.7% 商品住宅 上海上海 27.3 -1.8% 79.8 7.1% 26.2 26.6 1.5% 商品住宅 廣州廣州 14.

19、4 43.3% 47.6 -12.6% 18.0 15.9 -12.0% 商品住宅 深圳深圳 9.8 -13.0% 35.8 84.5% 6.9 11.9 72.0% 商品住宅 合計合計 72.9 4.9% 212.1 28.1% 二線城市二線城市 濟南濟南 20.4 20.2% 54.4 24.2% 19.1 18.1 -5.2% 商品住宅 青島青島 23.4 -12.5% 78.7 20.3% 28.3 26.2 -7.4% 商品住宅 杭州杭州 15.4 -38.5% 69.6 65.5% 16.3 23.2 42.6% 商品房 南京南京 15.5 -32.0% 64.4 77.2% 16

20、.3 21.5 32.0% 商品住宅 寧波寧波 8.9 -60.5% 51.7 52.7% 14.8 17.2 16.1% 商品住宅 蘇州蘇州 14.9 -26.1% 60.2 10.5% 19.7 20.1 1.6% 商品住宅 福州福州 4.2 0.1% 14.3 -27.0% 5.0 4.8 -4.6% 商品住宅 武漢武漢 44.9 -9.3% 139.1 71.1% 45.3 46.4 2.4% 商品住宅 成都成都 64.4 19.1% 162.2 21.4% 38.6 54.1 40.0% 商品住宅 長春長春 18.0 11.9% 46.0 -35.2% 19.7 15.3 -22.1

21、% 商品住宅 南昌南昌 11.7 -11.9% 35.7 -18.7% 12.3 11.9 -3.1% 商品住宅 南寧南寧 45.2 26.9% 118.4 -10.4% 30.1 39.5 30.9% 商品房 大連大連 0.0 - 0.0 - 3.4 0.0 -100.0% 商品住宅 合計合計 286.9 -6.5% 894.7 18.1% 三線城市三線城市 吉林吉林 0.0 - 0.0 - 4.8 0.0 -100.0% 商品房 東莞東莞 12.4 13.2% 36.7 32.8% 10.6 12.2 15.5% 商品住宅 惠州惠州 5.1 -30.3% 18.2 21.0% 5.7 6.

22、1 7.4% 商品住宅 溫州溫州 30.2 9.9% 87.6 20.0% 23.5 29.2 24.0% 商品房 泉州泉州 5.3 -6.8% 18.9 -12.8% 6.3 6.3 -0.1% 商品房 無錫無錫 9.8 7.3% 31.8 22.0% 14.3 10.6 -25.9% 商品住宅 佛山佛山 30.4 16.0% 97.5 -2.9% 33.1 32.5 -1.7% 商品房 江陰江陰 8.3 23.2% 24.1 51.1% 6.1 8.0 31.8% 商品房 莆田莆田 2.2 11.3% 4.6 -63.0% 3.8 1.5 -60.0% 商品住宅 襄陽襄陽 0.0 - 0.

23、0 - 3.4 0.0 -100.0% 商品住宅 淮安淮安 11.3 -0.7% 34.7 14.8% 10.2 11.6 13.4% 商品住宅 請閱讀最后評級說明和重要聲明 6 / 16 行業研究行業周報 泰安泰安 3.6 -40.8% 13.7 25.0% 4.9 4.6 -6.9% 商品住宅 韶關韶關 1.9 1.2% 6.5 13.0% 3.1 2.2 -28.8% 商品住宅 贛州贛州 11.5 -15.6% 46.9 21.5% 17.4 15.6 -10.0% 商品住宅 金華金華 2.7 -8.6% 8.7 24.4% 3.8 2.9 -22.8% 商品住宅 揚州揚州 6.3 -3

24、.5% 15.5 -2.2% 4.5 5.2 14.5% 商品住宅 汕頭汕頭 2.6 87.8% 3.9 -55.1% 4.6 1.3 -71.4% 商品住宅 鎮江鎮江 12.2 0.6% 39.5 -5.4% 14.9 13.2 -11.6% 商品房 連云港連云港 13.3 25.6% 34.0 21.5% 12.8 11.3 -11.2% 商品房 安慶安慶 0.0 - 0.0 - 2.0 0.0 -100.0% 商品房 蕪湖蕪湖 3.3 27.3% 9.3 303.8% 3.7 3.1 -17.1% 商品住宅 鹽城鹽城 4.5 -11.8% 15.6 -15.3% 7.2 5.2 -28.

25、1% 商品住宅 江門江門 1.6 -18.2% 7.3 97.7% 2.3 2.4 5.0% 商品住宅 岳陽岳陽 4.3 62.9% 13.1 96.0% 4.0 4.4 8.1% 商品住宅 合計合計 182.9 4.9% 568.3 11.3% 總計總計 542.6 -1.5% 1675.0 16.8% 資料來源：Wind，長江證券研究所 注：1、由于沒有相關 圖 3：本周一線城市成交總計同比增速為 28.1% 圖 4：本周二線城市成交總計同比增速為 18.1% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20 40 60 80 100

26、 120 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （萬平方米） 本周成交（左軸）累計成交（右軸） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （萬平方米） 本周成交（左軸）累計同比（右軸） 資料來源：Wind，長江證券研究所 資料來源：Wind，長江證券研究所

27、圖 5：本周三線城市成交總計同比增速為 11.3% 圖 6：全部城市今年累計成交同比增速為 16.8% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 50 100 150 200 250 300 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （萬平方米） 本周成交（左軸）累計成交（右軸） -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2018-0

28、1 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 （萬平方米） 本周成交（左軸）累計成交（右軸） 資料來源：Wind，長江證券研究所 資料來源：Wind，長江證券研究所 請閱讀最后評級說明和重要聲明 7 / 16 行業研究行業周報 二手房：16 城成交環比提升 9.8%，同比提升 30.7%。本周覆蓋的 16 個城市二手房成 交 183.2 萬平，環比提升 9.8%，同比提升 30.7%；今年以來累計成交 474.7 萬平，與 去年同期相比提升 49.3%。 表 3：主要城市二手房成交信息一覽表（萬平） 本周成交

29、本周成交 環比環比 去年同期成交去年同期成交 同比同比 今年累計成交今年累計成交 去年累計成交去年累計成交 累計成交同比累計成交同比 北京北京 30.2 17.7% 23.7 27.8% 80.2 41.8 91.7% 深圳深圳 26.3 16.0% 9.4 179.6% 64.3 22.9 180.9% 青島青島 11.5 -5.4% 6.7 72.3% 32.1 16.5 95.2% 南京南京 22.6 19.0% 9.5 137.3% 57.6 24.1 139.4% 蘇州蘇州 19.1 -0.3% 21.5 -11.1% 44.7 55.2 -19.1% 杭州杭州 9.6 -4.9%

30、8.2 16.3% 29.9 19.8 51.0% 廈門廈門 9.3 13.3% 9.9 -5.6% 23.8 21.6 10.6% 成都成都 20.9 -2.8% 20.0 4.3% 59.3 50.7 17.1% 南昌南昌 4.5 22.1% 4.2 7.4% 8.2 9.7 -15.3% 南寧南寧 3.6 -45.7% 7.8 -53.7% 15.9 19.8 -19.6% 無錫無錫 15.6 43.8% 7.1 118.4% 35.2 19.8 77.6% 大連大連 0.0 - 6.8 -100.0% 0.0 0.0 - 金華金華 6.1 85.5% 0.5 1095.7% 12.5

31、3.8 232.0% 江門江門 0.3 -46.9% 2.2 -86.8% 1.4 5.2 -73.8% 揚州揚州 2.3 9.3% 1.4 58.8% 5.9 4.0 49.2% 岳陽岳陽 1.3 -5.7% 1.1 10.6% 3.7 3.3 14.5% 總計總計 183.2 9.8% 140.1 30.7% 474.7 318.0 49.3% 資料來源：Wind，長江證券研究所 庫存動態 全線庫存環比降低。本周覆蓋的 15 個城市庫存 8484.7 萬平，環比降低 0.0%。其中， 一二三線庫存環比分別為-1.2%、0.5%、0.6%。同比數據顯示，一二三線庫存分別比去 年同期高 1.3

32、%，高 10.0%，高 7.9%。 表 4：主要城市庫存信息一覽表（萬平） 城市城市 本周庫存本周庫存 上周庫存上周庫存 庫存環比庫存環比 去年同期庫存去年同期庫存 庫存同比庫存同比 備注備注 一線城市一線城市 北京北京 1098.6 1108.1 -0.9% 932.6 17.8% 商品住宅 上海上海 759.7 774.7 -1.9% 697.5 8.9% 商品住宅 廣州廣州 753.1 752.5 0.1% 863.9 -12.8% 商品住宅 深圳深圳 275.7 288.2 -4.3% 356.9 -22.7% 商品住宅 一線合計一線合計 2887.0 2923.5 -1.2% 285

33、0.9 1.3% 二線城市二線城市 南京南京 574.0 549.2 4.5% 387.3 48.2% 商品住宅 蘇州蘇州 589.7 610.6 -3.4% 669.0 -11.8% 商品住宅 寧波寧波 298.5 305.7 -2.4% 336.4 -11.3% 商品住宅 福州福州 399.6 399.8 0.0% 334.9 19.3% 商品住宅 杭州杭州 347.0 332.5 4.4% 281.0 23.5% 商品房 請閱讀最后評級說明和重要聲明 8 / 16 行業研究行業周報 二線合計二線合計 2208.7 2197.8 0.5% 2008.5 10.0% 三線城市三線城市 惠州惠

34、州 96.5 96.5 0.0% 60.5 59.6% 商品住宅 溫州溫州 1077.5 1065.4 1.1% 976.8 10.3% 商品房 南寧南寧 841.7 828.9 1.6% 719.1 17.1% 商品住宅 泉州泉州 699.3 695.1 0.6% 672.2 4.0% 商品住宅 江陰江陰 401.7 409.0 -1.8% 460.0 -12.7% 商品房 莆田莆田 272.3 272.7 -0.1% 253.1 7.6% 商品住宅 三線合計三線合計 3388.9 3367.6 0.6% 3141.7 7.9% 總計總計 8484.7 8488.8 0.0% 8001.0

35、6.0% 資料來源：Wind，長江證券研究所 去化周期 本周覆蓋的 15 個城市去化周數為 35.1 周。其中，一線城市去化周數為 41.2 周，二線 城市去化周數為 26.2 周，三線城市去化周數為 38.9 周。去年同期，一二三線城市去化 周數分別為 43.6 周、26.9 周、40.3 周。 表 5：主要城市去化信息一覽表（周） 城市城市 本周去本周去化周數化周數 上周上周去化周數去化周數 去年同期去化周數去年同期去化周數 備注備注 一線城市一線城市 北京北京 70.9 75.4 69.3 商品住宅 上海上海 28.6 29.4 28.5 商品住宅 廣州廣州 40.6 40.4 40.6 商品住宅 深圳深圳 29.2 31.5 57.9 商品住宅 一線合計