2020年下半年房地產行業趨勢研判：貨幣繁榮的回暖和經濟下行的焦慮-20200709[60頁].pdf

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1、 張化東 億翰智庫 首席分析師 2020年7月 2020年下半年房地產行業趨勢研判 經濟下行壓力再加大，地產調控以穩為主 兩大變量主導，經濟下行壓力加大 地產調控定力充足，留有足夠余地 政策組合：供需綜合權衡，長短結合、差別處理 mNqPoQuMrRoRqQqPsMoQpM9PaO7NsQoOnPoOiNnNrOlOnMqQ8OnNxOvPoPpRvPnRpR 兩大變量主導，經濟下行壓力加大 百年未有之大變局下，中國經濟下行壓力加大 數據來源：wind，億翰智庫 全球疫情流行 中美貿易摩擦 階段性主因 長期化趨勢 外需重挫 生產生活活動深受波及，投資、消費面臨挑戰 全球疫情防控戰如火如荼，全球

2、經濟負增 長，外貿出口形勢嚴峻 內需受制 經濟下行壓力再加大 地產調控定力充足，留有足夠余地 堅持“房住不炒”，地產調控定力充足 居民貸款和房地產貸款增長放緩 調控政策“一日游”現象存在 地產調控定力充足，留有足夠余地 “房住不炒”基調未變，居民貸款余額和房地產貸款余額同比增速仍持續放緩 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 5 10 15 20 25 30 35 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 201

3、9-06 2019-11 個人住房貸款余額個人住房貸款余額:同比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2 4 6 8 10 12 14 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 房地產開發貸款余額房地產開發貸款余額:同比 圖表：2014-202003 個人住房貸款余額（萬億）及同比 圖表：2014-202003 房地產開發貸款余額（萬億）及同比 數據來源：億翰智庫，國家統計局 地產調控定力充足

4、，留有足夠余地 調控政策以紓困為主，凡涉及“限購放松、限售解禁”等觸及底線的政策都均表現出 “一日游”特征 時間城市已撤回政策 2020/2/28駐馬店公積金首付比例降至兩成 2020/3/3廣州解禁類住宅限購 2020/3/12寶雞公積金貸款最高額度從40萬調整到50萬 2020/3/15濟南購買綠色建筑商品住宅不限購 2020/3/24海寧云上房博會期間，放開住房限購1個月 2020/3/29柳州公積金首付降至兩成，取消2年限售 2020/4/11青島限時100天，不動產權證書滿2年即可上市交易，針對本地相關就業人才購買首套房，不需要落戶或社保納稅 2020/4/17赤峰存量房(含車位等)

5、進行交易的，取得不動產權證后即可上市交易（此前限售2年），并按其房屋實際繳納稅額的100%給予財政補貼 2020/4/20荊州購買首套住房，首付比例不低于20%（此前30%），二套住房首付比例不低于30%（此前40%） 2020/4/22淮安外地人在淮安市購買住房，不再需要提供1年及以上個稅或社保證明，包括購買新房、二手房，但仍限購一套 20200/5/18寧陽 凡是取得不動產權證的二手房（含車位等）即可上市交易。 居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降為20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住 條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低

6、首付款比例降為30%；繳存職工家庭使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款 比例為30%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首 付款比例為40% 2020/5/20無為為促進房地產市場交易，取消關于“居民購買的新建商品住房須在取得產權證2年后方可轉讓”的規定。 圖表：12城一日游政策盤點 在穩定經濟增長的過程中， 房地產業扮演怎樣的角色，政策將如何變動？ 政策調整需綜合權衡，長短結合、差別處理 地產于經濟發展、社會穩定必不可少，大概率在“房住不炒”的底線下精準化、高效化“因城施策” 經濟貢獻度高：GDP占比高，絕

7、對高權重產業 2019年中國GDP近100萬億，商品房銷售額15.97萬億，直接 比重占16.13% 考慮房地產上下游產業的強相關性，加上間接影響，保守估計 占GDP的比重超30% 社會穩定必需：產業鏈條長，就業帶動性強 “六?！敝荚诒Ｃ裆?，就業為最大民生，核心產業鏈的穩定對 社會和就業穩定是必需 自身發展需求：經濟產業升級，地產業需高質發展 財務杠桿撬動規模增長模式不適用，發展質量升級勢在必行 金融業、建材、有色金屬、冶煉、建 造、機械、設計、規劃、鋼鐵、運 輸、園林、景觀 家居、裝飾、裝修、家電、家具、室 內設計、物業、材料 地產政策調控需松緊適度地產業上下游產業鏈豐富 上游產業 房地產業

8、 下游產業 政策調整需綜合權衡，長短結合、差別處理 以防極端事件的發生，在政策選擇上，供需兩端綜合權衡， 長短期結合運用，城市間差別處理，待疫情沖 擊消化，階段性調控手段退出， 以長期化政策工具維持行業良性秩序 供給端提量 需求端擴容 階段性方式 長期化手段 定向紓困 市場監管 供給提升 基數做大 疫情沖擊消化后，逐步退出 長期有效， 不因偶發因素動搖 區域城市分化存在， 尊重 客觀差異性，相機抉擇 政策調整需綜合權衡，長短結合、差別處理 供給端政策：階段性以緩解企業資金壓力為主，長期來看我們預計將從供給量調整出發，遏制市場虛假繁 榮，有效控制行業風險 定向紓困 市場監管 供給提升 供給端 階

9、段性方式 長期化手段 土地出讓金延期繳納； 土地競買保證金降低； 預售資金監管放松； 到期貸款展期； 竣工期限延長； 嚴厲打土地圍標等土地市場違規亂象； 結合市場熱度，對資金進行穿透審查并監管； 主體規范 招拍掛制度改革； 白名單設置，搶地王房企階段性移出白名單； 多渠道提高土地供給； 以人為基礎調整土地供給，并引導產業轉移； 探索跨區域土地供給調整機制，建立利益共享體 制； 土地出讓權下放，提高土地出讓效率； 政策調整需綜合權衡，長短結合、差別處理 需求端政策：階段性以減輕剛需購房者負擔為入口，長期來看我們預計將從不斷深化戶籍制度改革的實施 的過程中擴大購房需求基數，而限貸政策放寬的可能性極

10、低 定向減壓 貸款利率下調； 購房契稅減免； 公積金貸款額度提升； 局部社保繳納期限縮短； 特定區域內異地社保與公積金互 認； 實施人才購房補貼 市場監管 一二手房市場聯合整治； 哄抬房價的中介嚴格監管審查 需求端 擴大人口基數 人才新政持續發力； 戶籍制度改革加力提效，最大 化提高購房群體基數，保障剛 需穩定 政策調整需綜合權衡，長短結合、差別處理 對于政策的未來趨勢判斷，我們的出發點在于政策能夠維持住經濟發展穩定秩序，若出現極端情況，不排 除強刺激政策的出臺，但這種情況概率極小 12 紓困為主，不做強刺激 情形1：政策支持下，經濟基本盤穩定 著眼建立長效發展機制 VS 情形2：經濟出現極端

11、下行（小概率） 做好應對極端風險準備和政策工具儲備 放松力度加大，直接刺激工具使用 當前政策基調也為應對極端風險留有足夠空間 經濟極端下行為小概率事件，但前瞻做好政策儲備才能有備無患 兩條主線影響市場的供與求 土地市場 住宅市場 14 疫情之后，各區域土地投資熱度逐步恢復疫情之后，各區域土地投資熱度逐步恢復 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 20

12、19-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0

13、1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2

14、020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 區域表現 各城市群土地市場逐漸恢復，量價齊漲，經濟水平越發達的地區恢復力度越強 數據來源：億翰智庫 15 圖表：2019.6-2020.5長三角地區土地成交量及樓面價 圖表：2019.6-2020.5珠三角地區土地成交量及樓面價 圖表：2019.6-2020.5環渤海地區土地成交量及樓面價圖表：2019.6-2020.5中西部地區土地成交量及樓面價 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-

15、012020-022020-032020-042020-05 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 區域表現 受市場回暖影響，各地區土地成交溢價率基本恢復至2019年同期，且經濟水平高的地區溢價率高 16 數據來源：億翰智

16、庫 16 圖表：2019.6-2020.5長三角地區土地成交溢價率（%） 圖表：2019.6-2020.5環渤海地區土地成交溢價率（%）圖表：2019.6-2020.5中西部地區土地成交溢價率（%） 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 圖表：2019.6-2020.5珠三角地區土地成交溢價率（%） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 0 5

17、000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 0 500 1000 1500 2000 2500 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-

18、10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 0 5000 10000 15000 2

19、0000 25000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 規劃建筑面積(萬)成交樓面均價(元/) 城市表現 各能級城市土地成交恢復程度存在差異，一二線和強三線城市抗風險能力強，成交量恢復較好 17 數據來源：億翰智庫 17 圖表：2019.6-2020.5一線城市土地成交量及樓面價圖表：2019.6-2020.5二線城市土地成交量及樓面價 圖表：2019.6-202

20、0.5強三線城市土地成交量及樓面價圖表：2019.6-2020.5普通三四線城市土地成交量及樓面價 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-0820

21、19-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 0 5 10 15 20 25 30 2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05 城市表現 一二線城市熱度保持穩定，溢價率波動與疫情影響的線性關系弱，強三線城市土地競爭力強 18 數據來源：億翰智庫 圖表：2019.6-2020.5一線城市土地成交溢價率（%） 圖表：2019.6-2020.5強三線城市土地成交溢價率（%）圖表：2019.6-202

22、0.5普通三四線城市土地成交溢價率（%） 圖表：2019.6-2020.5二線城市土地成交溢價率（%） 一線, 10.6% 二線, 47.7% 強三線, 30.0% 三四線, 11.8% 企業表現 房企遵循一二線和強三線的城市投資策略，且多位于長三角和珠三角地區，預期將是長期趨勢 數據來源：億翰智庫 19 長三角, 32.1% 珠三角, 21.6% 環渤海, 17.7% 中西部, 28.6% 圖表：2020年以來EH50房企能級城市投資分布情況圖表：2020年以來EH50房企區域投資分布情況 2020年以來，EH50房企在長三角和珠三角地區投資占比達到 53.7% 2020年以來，EH50房企

23、在一二線和強三線城市投資占比高達 88.3% 原因 20 我們認為核心區域、核心城市土地投資熱，背后有“我們認為核心區域、核心城市土地投資熱，背后有“兩大原因兩大原因” 1 1、貨幣政策放寬以及房企銷售回暖，資金得到補足、貨幣政策放寬以及房企銷售回暖，資金得到補足 2 2、經濟下行壓力加大，政府和企業紛紛做出改變、經濟下行壓力加大，政府和企業紛紛做出改變 原因一 21 原因一：原因一：貨幣政策放寬以及房企銷售回暖，資金得到補足貨幣政策放寬以及房企銷售回暖，資金得到補足 1.11.1、融資規模大幅增加且成本下降、融資規模大幅增加且成本下降 1.21.2、政策調整，延緩土地付款、政策調整，延緩土地

24、付款 1.31.3、銷售回暖，房企現金流得以補充、銷售回暖，房企現金流得以補充 1.1 融資規模大幅增加且成本下降 數據來源：億翰智庫22 2020年3、4月，房企信用債融資規模均超過1000億元，5月融資規模 腰斬，但仍基本與2019年同期持平 表：典型房企2020年以來融資情況 融資環境“寬松”，房企融資規模增加2020年典型房企融資成本普遍下降 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 0 200 400 600 800 1000 1200 信用債發行總額（億元）平均票面利率 圖表：2019-2020.5房企信用債融資規模及成本 企業發行時間融資類型融資金額（億元）融資成本 萬科

25、2019/9/26公司債253.55% 2020/5/19公司債102.56% 碧桂園 2019/11/20公司債304.98% 2020/4/1公司債344.20% 保利發展 2019/1/21中期票據153.60% 2020/5/27中期票據153.18% 融創中國 2018/10/9公司債107.50% 2020/5/27公司債335.60% 中國恒大 2019/5/6公司債1506.27% 2020/6/5公司債255.60% 華潤置地 2019/8/21中期票據103.45% 2020/5/6中期票據152.42% 新城控股 2019/3/20公司債105.90% 2020/3/9公

26、司債65.10% 龍湖集團 2019/7/9公司債154.67% 2020/3/4公司債303.80% 金地集團 2018/8/24中期票據204.80% 2020/6/5中期票據203.30% 濱江集團 2019/10/17短期融資券94.50% 2020/3/12短期融資券33.00% 1.2 政策調整，延緩土地付款 出臺各類“救企”政策，旨在緩解房企的現金流壓力，很多企業短期內付款壓力減弱，積極參與拿地， “搶預期” 數據來源：億翰智庫 23 表：地方政府對于企業端的典型支持性政策 政策方向主要政策內容典型省份城市 土地端支持 允許延期/分期繳納土地出讓金 廣東、浙江、廣西、河南、上海杭

27、州、南昌、西安、南京、天津、濟南、福州、重慶江津區、承德、佛山三水區、 襄陽、溫州、嘉興等 延期簽訂土地出讓合同河南、濟南、承德、溫州等 降低土地出讓競買保證金比例河南、青島、南昌、西安、?？?、承德等 延期交地、開工、竣工不計入違約責任廣東、浙江、河南、上海、杭州、南昌、西安、南京、天津、濟南、福州、嘉興、中山、溫州等 費用稅費延期 分步收取房地產開發項目報建費用衡陽等 免收農民工保證金浙江、衡陽等 提前撥付預售監管資金浙江、廈門、沈陽、無錫、衡陽等 減免房產稅和土地使用稅河南、承德、中山等 延期繳納城市基礎配套費河南、云南安寧、無錫等 復工支持 加快工程審批廣東、海南、南寧、中山、惠州等 放

28、寬預售條件蘇州、無錫、駐馬店、山東等 售樓部開放南京、鄭州等 1.3 銷售回暖，房企現金流得以補充 房企銷售情況逐漸回暖，使公司現金流得以補充，從而在這一時期加大投資力度 數據來源：億翰智庫24 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 圖表：2020年以來不同梯隊房企同比增速圖表：2019-2020.5 TOP200房企銷售金額同比增速 2月份以來，TOP200房企單月銷售金額同比持續提升不同梯隊房企累計銷售額同比持續收窄，其中TOP50房企銷售 回暖最為理想 企業梯隊1月銷售額同比 1-2月銷售額 同比 1-3月銷售額 同比 1-4月

29、銷售額 同比 1-5月銷售額 同比 TOP1-10-11.9%-19.8%-13.1%-10.5%-7.3% TOP11-20-12.3%-28.6%-20.4%-10.9%-1.7% TOP21-30-7.3%-32.4%-32.9%-25.2%-14.8% TOP31-50-1.2%-27.2%-21.1%-14.9%-4.9% TOP51-100-13.9%-27.9%-32.9%-29.9%-20.1% 原因二 25 原因二：原因二：經濟下行壓力加大，政府和企業紛紛做出改變經濟下行壓力加大，政府和企業紛紛做出改變 政府端：政府端： 2.12.1、財政收支失衡，增加土地出讓緩解財政、財政

30、收支失衡，增加土地出讓緩解財政壓力壓力 2.22.2、地方政府普遍增加供應計劃，全國土地供應、地方政府普遍增加供應計劃，全國土地供應提升提升 企業端：企業端： 2.32.3、核心區域、核心城市市場容量大、核心區域、核心城市市場容量大 2.42.4、房企為保障利潤，重點布局一二線和強三線、房企為保障利潤，重點布局一二線和強三線 2.52.5、20202020年房企規模訴求依然強烈年房企規模訴求依然強烈 2.1 財政收支失衡，增加土地出讓緩解財政壓力 受疫情影響，財政收支出現失衡，為彌補財政支出增加帶來的損失，政府一定程度上會加大土地供應以緩 解財政壓力 數據來源：億翰智庫 -20 -15 -10

31、 -5 0 5 10 15 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 財政收入累計(億元)財政支出累計(億元)財政收入累計增速(%)財政支出累計增速(%) 圖表：2019年部分城市土地財政依賴度圖表：2019.5-2020.4國家累計財政收入、支出及同比增速 排序城市土地財政依賴度 1紹興164% 2昆明161% 3杭州146% 4南寧142% 5合肥120% 6南京107% 7佛山106% 8石家莊104% 9寧波95% 10廊坊87% 11蘇州83% 12重慶74% 13無錫74% 14天津56% 15中山41% 2020年，國家財政支出累計增速

32、翹升，財政收入累計增速大幅放緩，財政 收支失衡 2019年位于長三角、珠三角和環渤海地區的多數城市土地財政 依賴度較高 2.2 地方政府普遍增加供應計劃，全國土地供應提升 2020年上半年全國200城土地供應規模逐漸提升，預計未來土地供應規模保持上行 數據來源：億翰智庫27 圖表：2020年部分城市加大供地計劃 城市2020住宅用地供應（公頃）同比 深圳全市29395% 石家莊市本級52154% 蘇州市區56033% 天津全市105017% 南京市本級90214% 重慶全市258014% 寧波市區91813% 昆明全市8488% 杭州全市12146% 南寧市本級3893% 合肥市本級5904%

33、 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 圖表：2020年全國200城土地供應建筑面積（萬平米） 2020年來，全國200城土地供應逐月增長，逐步恢復至2019年同期水平2019年位于長三角、珠三角和環渤海地區的多數城市土地財政 依賴度較高 2.3 核心區域、核心城市市場容量大 房地產開發投資和商品住宅成交量分布以核心地區為主，這些區域

34、市場容量大，是房企布局的主要地區 數據來源：億翰智庫28 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 江蘇 四川 河南 廣東 山東 安徽 浙江 湖南 廣西 江西 福建 重慶 貴州 云南 河北 湖北 陜西 遼寧 山西 甘肅 內蒙古 吉林 新疆 上海 天津 寧夏 黑龍江 北京 海南 青海 商品住宅成交量（萬平米）占比 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 廣東 江蘇 浙江 山東 安徽 河南 四川 福建 上海 重慶 湖南 云南 河北 廣

35、西 北京 陜西 貴州 天津 湖北 遼寧 江西 山西 海南 吉林 甘肅 內蒙古 新疆 黑龍江 寧夏 青海 西藏 房地產開發投資完成額（億元）占比 圖表：2020年1-5月各省份商品住宅成交量及占比圖表：2020年1-5月各省份房地產開發投資完成額及占比 2020年前5月，房地產開發投資額主要流向長三角、珠三角、環渤海和部 分中西部省份 2020年前5月，全國商品住宅成交量貢獻最多的省份主要位于 長三角、珠三角、中西部，其次為環渤海地區 2.4 房企為保障利潤，重點布局一二線和強三線 企業為保障項目利潤空間，提升盈利水平，更注重布局一二線和部分強三線城市 數據來源：億翰智庫 29 企業名稱凈利潤率

36、企業名稱凈利潤率 合景泰富集團40.3%首創置業12.4% 中國海外發展26.1%越秀地產12.3% 金地集團24.5%首開股份11.8% 德信中國23.7%融信中國11.5% 華潤置地23.3%富力地產11.1% 寶龍地產23.1%迪馬股份11.1% 龍光地產20.1%中梁控股11.1% 中國金茂19.9%大悅城11.0% 招商蛇口19.3%弘陽地產10.8% 中駿集團控股18.8%藍光發展10.6% 龍湖集團17.6%美的置業10.5% 禹洲地產17.1%中國奧園10.3% 融創中國16.6%華發股份10.0% 旭輝控股集團16.5%正榮地產9.5% 濱江集團15.9%金科股份9.4% 保

37、利地產15.9%佳兆業集團8.7% 金融街15.7%遠洋集團8.2% 新城控股15.5%新力控股集團7.5% 雅居樂集團15.3%當代置業7.3% 萬科A15.0%陽光城7.1% 世茂房地產14.7%中國恒大7.0% 華夏幸福14.0%中南建設6.4% 榮盛發展13.5%綠城中國6.4% 時代中國控股13.1%綠地控股4.9% 碧桂園12.6%泰禾集團4.3% 圖表：2019年EH50房企凈利潤率表現 根據2019年EH50房企凈利潤率表現，越是重點布局一二線城市的房企，盈利能力相對更強 2.5 2020年房企規模訴求依然強烈 千億是房企參與市場角逐的最低門檻，尚未步入千億的房企銷售目標增速快

38、于頭部企業，對土地資源的需 求也較高 數據來源：億翰智庫 30 規模企業名稱2019年銷售額（億元）2020年銷售目標（億元）2020年目標對比2019年銷售增幅2019年目標對比2018年銷售增幅 2000,+) 中國恒大601165008.0%9.0% 融創中國556260008.0%20.7% 新城控股27082500-8.0%22.5% 世茂房地產2600300015.0%47.6% 龍湖集團242526007.0%20.9% 華潤置地242526208.0%15.1% 綠城中國2018250024.0%29.0% 1000,2000) 中國金茂1608200024.0%25.6% 融

39、信中國1413155410.0%15.9% 正榮地產130714007.0%21.0% 中國奧園1181132212.0%29.3% 雅居樂118012002.0%14.9% (0，1000) 龍光地產915110020.0%33.7% 新力控股集團914109720.0%28.6% 佳兆業881100014.0%27.6% 合景泰富861103320.0%31.5% 首創置業808800-1.0%14.4% 中駿集團80593016.0%56.7% 時代中國7848235.0%29.3% 禹洲地產751100033.0%34.1% 寶龍地產60475024.0%47.1% 圖表：2020年E

40、H50房企銷售目標增長情況 大多數房企將2020年銷售目標增速設定在10%-20%，2000億以上的規模房企銷售目標增長普遍設定在10%以內 經濟下行壓力加大，政府和企業紛紛做出改變貨幣政策放寬以及房企銷售回暖，資金得到補足 31 核心區域、核心城市土地投資熱度上升核心區域、核心城市土地投資熱度上升 1 1、融資規模大幅增加且成本下降、融資規模大幅增加且成本下降 2 2、政策調整，延緩土地付款、政策調整，延緩土地付款 3 3、銷售回暖，房企現金流得以補充、銷售回暖，房企現金流得以補充 政府端：政府端： 1 1、地方政府普遍增加供應計劃，全國土地供應提升、地方政府普遍增加供應計劃，全國土地供應提

41、升 2 2、財政收支失衡，增加土地出讓緩解財政壓力、財政收支失衡，增加土地出讓緩解財政壓力 企業端：企業端： 1 1、核心區域、核心城市市場容量大、核心區域、核心城市市場容量大 2 2、房企為保障利潤，重點布局一二線和強三線、房企為保障利潤，重點布局一二線和強三線 3 3、20202020年房企規模訴求依然強烈年房企規模訴求依然強烈 2020H2土地市場研判 經濟面臨下行壓力，政府與企業端短期內難以改變，但是土地市場將面臨流動性收緊影響，預期熱度下 降，但成交量保持增長 32 2020H22020H2研判：研判：成交量提升，但熱度下降成交量提升，但熱度下降 1 1、下半年、下半年供應與成交規模

42、普遍供應與成交規模普遍高于上半年高于上半年，預期成交量，預期成交量上升上升 2 2、階段性紓困政策、階段性紓困政策逐漸逐漸退出退出 3 3、貨幣政策保持合理流動性，但對地產行業仍嚴控貸款資金、貨幣政策保持合理流動性，但對地產行業仍嚴控貸款資金流向流向 4 4、企業拿地意愿減弱，上半年、企業拿地意愿減弱，上半年拿地全年可完成回款，不增加企業資產負債表壓力拿地全年可完成回款，不增加企業資產負債表壓力 2020H2土地市場研判 原因1：從全國土地供應與成交量來看，下半年普遍高于上半年，預計2020年下半年土地供應與成交雙升 數據來源：億翰智庫33 0 5000 10000 15000 20000 2

43、5000 30000 35000 40000 45000 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 20

44、18-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 圖表：2018-2020.5全國200城土地成交規劃建筑面積（萬平米）圖表：2018-2020.5全國200城土地供應規劃建筑面積（萬平米）

45、 土地供應規模下半年普遍高于上半年，預計供應充足，企業搶地壓力下降 全國200城土地成交規模下半年普遍高于上半年，預期2020年 下半年土地成交量保持增長 2020H2土地市場研判 原因2：待疫情沖擊影響消化后，政府在供給端的紓困政策預計將逐漸退出，企業拿地成本提升，熱情下降 數據來源：億翰智庫34 疫情沖擊下，政府實施的“定向紓困”政策已基本到期 2020H2土地市場研判 原因3：貨幣政策整體保持合理的流動性，但是對房地產行業來講，“房住不炒”基調不變，嚴格管理貸款 資金流向房地產行業 數據來源：億翰智庫35 深化逆周期調節，更多工具、更大力度釋放宏觀流動性兩會重申“房住不炒”，嚴謹貨幣違規

46、流入房地產 更加積極有為的財政政策: 赤字率擬按3.6%，規模增加1萬億元 發行1萬億元抗疫特別國債 更大力度的減稅降費 更加靈活適度的貨幣政策: M2增速再次達到兩位數，同比增長11.1% 信貸增長強勁，4月新增社融3.09萬億元，同比多增1.42萬億元 更豐富的金融工具: 4月30日，以基建作為底層資產的公募REITs啟航 嚴控資金違規流入房地產： 深圳嚴查經營貸違規流入房地產 上海嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變 相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金 中央會議再次重申“房住不炒”： 5月22日兩會政府報告再次重申“房住不炒”，明確因城施策的房地產主基調 表

47、：2月以來房地產金融政策提法 時間部門政策內容 2.19央行堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位 2.21央行保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性 2.25銀保監會房地產金融政策沒有調整和改變，遵循一城一策原則 3.4央行不將房地產作為短期刺激經濟的手段 4.22銀保監會堅決糾正貸款違規流入房地產行為 5.10央行重申保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性 6.1央行把經營重心和信貸資源從房地產等轉移到實體 6.19 銀保監會要求信托公司壓降違法違規嚴重、投向不合規的融資類信托業務。 2020H2土地市場研判 原因4：從15年底中央提出“去杠桿”后，房企逐步進入“降杠桿”階段，企業一

48、般上半年拿地，下半年出 貨，不增加企業資產負債表負擔，因此，下半年拿地意愿減弱，土地市場熱度下降 數據來源：億翰智庫36 3、4月企業補充土地搶占年終銷售節點 中央：提出“去杠桿” 2015年12月18日的中央經濟工作會議提出“三去 一降一補”，具體是去產能、去庫存、去杠桿、降 成本、補短板 金融領域提出“防范化解金融風險”，“去杠 桿”、“防風險”、“強監管”成為近幾年的常態 房企：同樣“去杠桿” 負債 資產存貨 反向倒逼企業提高周轉速度 回籠資金 市場市場需求需求也開始恢復，呈現“也開始恢復，呈現“三個特點三個特點” 需求端 市場特點：住宅市場成交由大幅下滑到單月同比持平，市場表現為城市梯

49、隊熱度遞減 越發達的區域恢復越快：越發達的區域恢復越快：四大區域市場成交量全面恢復，長三角區域力度領先四大區域市場成交量全面恢復，長三角區域力度領先 越核心的城市恢復越快越核心的城市恢復越快：經濟下行壓力的背景下，核心城市價格支撐力更強經濟下行壓力的背景下，核心城市價格支撐力更強 越核心的地段去化越好：越核心的地段去化越好：城市市場分化，核心城區高端項目熱銷城市市場分化，核心城區高端項目熱銷 需求端 全國市場：5月整體成交量降幅同比收窄，疫情短期影響基本結束，但未來仍具有不確定性 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 2020年1-2月2020年3月2020年4月2020年5月 銷售面積（萬平米）同比 五月單月銷售面積同比由負轉正 圖表：2020年各單月銷售面積及同比情況 假設：2020年6至12月銷售與2019年同期持平 -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 16.0 16.2 16.4 16.6 16.8 17.0 17.2 17.4 201820192020E 銷售面積（億平米）同比