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1、 摘要*當前銀行涉房業務總體風險可控，但房地產貸款相關風險或未充分暴露，需關注農商行、城商行非住房按揭類抵押貸款可能面臨的抵押物不足問題。房地產風險釋放對商業銀行運營影響包括：一是房地產貸款不良率明顯上升，但由于貸款展期、延遲還貸等政策，房地產相關風險或未充分暴露。二是銀行積極利用資產證券化，發行個人住房抵押貸款資產支持證券、不良資產證券加大個人住房抵押貸款及不良貸款出表力度。三是房價下降增加了銀行非住房按揭類抵押貸款壓力，抵押貸款逾期率上升，若房價持續下降可能擊穿貸款抵押率要求，并影響非住房類抵押貸款的發放。應進一步完善商業銀行風險監管、處置機制，以明確的政策適度提高房地產等重點領域不良容忍

2、度，積極推廣資產證券化、資產收益權轉讓，允許將住房按揭貸款、個人經營性抵押貸款納入不良貸款轉讓試點。北大匯豐智庫金融組（撰稿人：程玉偉）成稿時間：2024 年 4 月 18 日|總第 93 期|2023-2024 學年第 19 期 聯系人：程云（0755-26032270，）專題報告系列 1 一、銀行的房地產敞口基本情況 商業銀行是房地產行業融資的重要參與者，通過表內信貸、債券及非標投資等承擔風險的業務，以及表外理財、信托代銷等不承擔風險的業務深度參與房地產金融鏈條。從 2019 年銀保監會 23 號文再到多地嚴查土地購置資金來源，前端加杠桿融資拿地基本停止，商業銀行主要參與房地產開發融資以及

3、后端發放個人按揭貸款。截至 2023 年末，我國商業銀行表內外涉及房地產業務的風險敞口約 53.74萬億元，涉房業務敞口占總資產比例約 15.76%，涉房貸款規模占銀行業貸款比例22.39%。1.對公信貸以及個人按揭貸款業務敞口占比持續下降 截至截至 2023 年末商業銀行表內信貸業務涉及房地產行業敞口約年末商業銀行表內信貸業務涉及房地產行業敞口約 51.05 萬億元。萬億元。商業銀行表內信貸涉房業務主要包括開發貸、經營性物業貸、并購貸款等對公業務，以及個人按揭貸款，表內信貸是商業銀行涉房業務最大敞口，一直以來也是商業銀行優質資產之一。截至 2023 年末，我國商業銀行房地產業信貸余額 51.

4、05 萬億元，其中開發貸余額 12.88 萬億元，個人住房貸款余額 38.17 萬億元。建筑業是房地產行業產業鏈上重要產業之一，但是從部分公對公貸款不良率行業分布情況來看，建筑業不良貸款規模、不良貸款率均與房地產行業有明顯差異，因此本部分表內信貸并未將商業銀行建筑業貸款納入涉房業務敞口的計算。另外，由于部分區域存在明顯的炒房現象，加之金融監管不到位，導致部分經營貸違規進入房地產領域，因此按對公業務、個人按揭貸款口徑計算可能低估了商業銀行的涉房貸款業務敞口。商業銀行房地產業信貸規模占比下降，總體仍處于可控范圍。商業銀行房地產業信貸規模占比下降，總體仍處于可控范圍。2020 年 12 月31 日，

5、人民銀行、銀保監會聯合發布關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。房貸集中度管理制度推出是為了糾偏商業銀行順周期擴大房貸規模的行為，有效的控制了商業銀行涉房業務規模。如圖 1，2020 年末至 2023 年四季度末，涉房貸款規模占銀行業貸款比例從 28.71%下降至 22.39%，商業銀行資產配置結構明顯調整。分項目來看，開發貸占商業銀行總資產比例從 2020 年一季度末開始下降，從 7.42%銀行的房地產業敞口及其影響 2 下降至 2023 年四季度末的 5

6、.42%，目前仍處于下降趨勢；而個人按揭貸款占比從2021 年四季度末才開始下降，從 19.88%降至 16.07%，但受居民購房需求影響，下降速度較快。2023 年末，我國個人住房貸款余額同比下降 1.6%，降幅較上季度末繼續擴大。2023 年 11 月 17 日，金融機構座談會提出了房地產貸款“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。但是在房地產業整體下行，居民購房需求下降，對公房地產信貸風險較大，出于風控及收益要求，商業銀行表內信貸涉房業務敞口占比仍然處于下降趨勢

7、。2008 年次貸危機之前，美國房貸貸款占銀行信貸比重約是 44%，截至 2023 年末已經下降至 32%；根據日本經濟周刊數據，1990 年，企業房地產開發貸款占住轉公司貸款比重近 80%，對比而言，中國銀行業涉房貸款業務占比仍然處于較低范圍。圖 1：商業銀行房地產業務占貸款總額比重 數據來源：Wind，北大匯豐智庫。具體分銀行來看，所有類型銀行房地產信貸業務敞口占比均處于下降趨勢，滿足貸款集中度監管政策的要求。其中，國有大型銀行房地產業務敞口占比最高達到32.89%，其次是股份制銀行房地產業務規模占比約在 20%左右，城商行、農商行相對，部分農商行房地產業務貸款比例低于 10%，具體如圖

8、1 所示。經濟分析系列 3 表 1：港股、A 股上市銀行對房地產業貸款配置占比 銀行名稱銀行名稱 2021H2021H2 2 20222022H2H2 2023H2023H1 1 銀行名稱銀行名稱 20212021H2H2 20222022H2H2 2023H2023H1 1 中國銀行中國銀行 38.52%35.85%32.89%徽商銀行徽商銀行 23.80%19.86%17.99%郵儲銀行郵儲銀行 35.76%34.30%32.83%廣州農商廣州農商 20.13%18.83%17.95%建設銀行建設銀行 38.84%35.16%32.22%華夏銀行華夏銀行 19.42%18.60%17.74

9、%滬農商行滬農商行 36.99%31.88%30.72%西安銀行西安銀行 19.30%17.92%17.60%工商銀行工商銀行 35.30%31.92%29.26%蘇州銀行蘇州銀行 18.78%17.58%17.53%農業銀行農業銀行 35.71%31.63%28.82%甘肅銀行甘肅銀行 18.10%17.88%17.43%興業銀行興業銀行 32.93%29.17%28.55%長沙銀行長沙銀行 19.28%18.05%16.86%招商銀行招商銀行 31.89%29.17%27.29%東莞農商東莞農商 18.31%16.56%16.83%渤海銀行渤海銀行 27.83%28.17%27.03%杭州

10、銀行杭州銀行 20.48%18.44%16.63%交通銀行交通銀行 29.10%27.86%25.70%平安銀行平安銀行 18.55%17.06%16.45%青島銀行青島銀行 27.52%25.35%24.21%貴陽銀行貴陽銀行 14.50%15.76%16.27%中信銀行中信銀行 25.91%24.32%23.58%廈門銀行 廈門銀行 22.55%18.15%15.99%浦發銀行浦發銀行 25.85%24.37%23.55%寧波銀行寧波銀行 8.57%14.20%15.16%北京銀行北京銀行 28.18%24.96%23.04%晉商銀行 晉商銀行 17.68%15.21%15.13%蘭州銀行

11、蘭州銀行 23.27%22.70%22.40%天津銀行天津銀行 17.89%16.05%15.03%成都銀行成都銀行 28.15%24.29%22.12%渝農商行 渝農商行 18.15%16.02%14.60%青農商行青農商行 26.95%23.63%21.52%重慶農商 重慶農商 18.15%16.02%14.60%民生銀行民生銀行 23.62%22.62%21.46%瀘州銀行 瀘州銀行 15.30%14.11%13.75%上海銀行上海銀行 25.51%22.57%21.09%瑞豐銀行 瑞豐銀行 20.52%16.28%13.54%光大銀行光大銀行 23.06%21.51%20.41%重慶銀

12、行 重慶銀行 17.21%14.76%13.52%江西銀行江西銀行 25.67%22.18%20.16%威海銀行 威海銀行 16.45%14.11%12.59%齊魯銀行齊魯銀行 23.28%20.69%19.91%南京銀行 南京銀行 14.72%12.64%11.10%江蘇銀行江蘇銀行 23.91%20.84%19.88%無錫銀行 無錫銀行 15.55%13.09%11.04%中原銀行中原銀行 27.31%19.92%19.82%張家港行張家港行 10.93%10.21%10.09%九江銀行九江銀行 25.86%21.66%19.76%蘇農銀行蘇農銀行 10.76%10.42%9.06%盛京銀

13、行盛京銀行 20.93%20.70%19.35%貴州銀行貴州銀行 11.51%10.18%8.98%哈爾濱銀行哈爾濱銀行 15.50%14.99%18.76%江陰銀行江陰銀行 11.91%10.04%8.86%鄭州銀行鄭州銀行 26.05%21.34%18.54%常熟銀行常熟銀行 9.38%8.12%7.28%浙商銀行浙商銀行 19.32%18.03%18.06%九臺農商九臺農商 5.41%7.37%6.97%數據來源：Wind，北大匯豐智庫。注：配置占比=（個人住房貸款+房地產對公貸款）/貸款余額。2.資管新規實施以來銀行自營、非標等表內外投資業務收縮 商業銀行自營債券、非標投資等表內外其他

14、承擔風險業務約商業銀行自營債券、非標投資等表內外其他承擔風險業務約 2.69 萬億元。萬億元。商業銀行通過自營債券、表外授信，以及信托、資管等非標資產流向房地產行業，2018年資管新規實施以后，非標投資占比持續下降，標準化債券投資占比有所上升，但隨著房地產行業景氣下行，商業銀行涉房投資規模持續下降。根據中債登、上清所、上交所（深交所未披露銀行持有情況）披露的主要券種投資者持有結構信息，截至2023 年末，商業銀行持有債券共計約 81.24 萬億元，其中信用債約 6.94 萬億元（含資產支持證券約 1.79 萬億元）。截至 2023 年末，我國房地產債券規模約 1.94 萬億元，信用債約 46.

15、96 萬億元，房地產債占信用債比例約 4.13%。據此估算，商業銀銀行的房地產業敞口及其影響 4 行自營債券涉及房地產行業規模約 2867 億元。非標業務較為復雜多樣，根據 2020年 7 月 3 日發布的標準化債權類資產認定規則（2020第 5 號），將理財直接融資工具、信貸資產流轉和收益權轉讓相關產品、債權融資計劃、收益憑證、債權投資計劃和資產支持計劃以及其他為單一企業提供債權融資的各類金融產品等均被列入非標。由于涉房投資業務穿透鏈條較長，無法從商業銀行財務報表科目中獲取涉房投資規模信息，本文直接從部分公布非標業務涉房投資規模的銀行財報中提取相關數據，以此計算我國商業銀行表內涉房投資總規模

16、。表 2：2023 年 H1 部分商業銀行對公涉房業務情況 單位：億元 項目項目 招商銀行招商銀行 中信銀行中信銀行 平安銀行平安銀行 民生銀行民生銀行 興業銀行興業銀行 承擔風險承擔風險對對公涉房業務公涉房業務 4360.83 3696.73 3098.82 4537.97 6310.3 其中：其中：信貸業務信貸業務 3150.11 2832.03 2759.16 3818.21 5501.21 其他其他業務業務 1210.72 864.7 339.66 719.76 809.09 不承擔風險涉房業務不承擔風險涉房業務 2475.47 873.92 384.77 616.92 1052.95

17、 金融投資金融投資 29959.17 24902.25 13178.12 22925.08 32509.96 其他其他業務業務/金融投資金融投資 4.04%3.47%2.58%3.14%2.49%數據來源：公司財報，北大匯豐智庫。從五家公布涉房業務投資情況的商業銀行數據來看，債券以及非標投資中涉及房地產業務的敞口占總資產比例在 2.49%-4.04%之間，均值 3.14%（表 2）。根據央行數據，2023 年三季度我國存款類金融機構債券投資、股權及其他投資規模合計 84 萬億元，雖然統計范圍包括央行、銀行、信用社和財務公司，但除銀行外占比非常小，考慮以此作為我國商業銀行的金融投資規模數據。據此

18、計算，我國商業銀行金融投資總規模 84 萬億元，涉房金融投資占比 3.14%，2023 年三季度末我國商業銀行承擔風險的涉房投資規模為 2.69 萬億元。2008 年金融危機期間美國商業銀行持有資產主要為證券，占比 27%，其中按揭抵押債券（Mortgage Backed Securities，MBS）約占比 50%，MBS 約占總資產的 13.5%。比較而言，中國銀行業房地產投資占比較低，風險可控。3.表外理財業務、委托貸款、代銷信托等涉及房地產的規模較小 商業銀行除表內信貸、投資業務涉及房地產行業外，表外理財業務、委托貸款、代銷信托、主承銷債券等不承擔信用風險的業務也涉及房地產行業。商業銀

19、行除表內信貸、投資業務涉及房地產行業外，表外理財業務、委托貸款、代銷信托、主承銷債券等不承擔信用風險的業務也涉及房地產行業。表外理財底層資產流向地產主要通過信用債、委托貸款，而代銷信托是銀行布局財富管理及私行的重要產品。合規銷售的前提下，銀行代銷信托產品無法兌付，銀行并不需要承擔賠付責任。從五家樣本銀行來看，截至 2023 年 3 季度，除招商銀行外，其他經濟分析系列 5 四家銀行表外不承擔信用風險的涉房業務規模與承擔風險的其他業務規模相當。截至 2023 年三季度，銀行理財產品規模 25.19 萬億元，我國存量房地產信用債（1.94 萬億元）占信用債比例約 4.2%，銀行理財持有信用債占比約

20、 43.86%（數據來源：銀行業理財登記中信，2023 年上半年），以此粗略計算，理財產品持有房地產信用債約 4640 億元房地產債券。截至 2023 年三季度末，信托總規模 16.44 萬億元，投向房地產領域的信托余額余 1.01 萬億元，房地產信托占比 6.14%，而銀信合作信托規模是 2.34 萬億元，銀行代銷信托涉及房地產行業規模約 1438 億元。銀行其他非標業務、主承銷債券等也涉及房地產業務，但無法運用合理方法進行統計。二、房地產風險釋放對銀行的影響 當前房地產行業正在逐步釋放，部分重點房企如中國恒大、富力地產、融創、碧桂園等陸續違約，截至 2023 年末中國房地產業債券違約率達

21、13.95%。同時房地產銷售持續低迷，商品房銷售額連續兩年分別同比下降 26.7%、6.5%。大量房企出險以及行業低迷嚴重影響市場房企融資，2023 年房地產企業國內貸款規模同比下降 1792 億元，未來一段時期房地產企業流動性仍然面臨較大壓力，并因此沖擊商業銀行資產負債表。1.房地產貸款不良率明顯上升，相關風險或未充分暴露 個人住房貸款余額及利率變化導致商業銀行利潤下降，削弱銀行抵抗風險能力。個人住房貸款余額及利率變化導致商業銀行利潤下降，削弱銀行抵抗風險能力。2023 年 8 月末，央行、國家金融監管總局連發多個涉及存量房貸利率調整的通知，規定利率高于所在城市首套房貸利率政策下限的存量首套

22、房貸均符合調整資格。截至 2023 年末，個人住房貸款加權平均利率已經下降至 3.97%。在增量個人住房貸款中，2024 年 1 月多地下調首套住房個人住房貸款利率下限，其中部分城市調降至 3.8%，即 LPR 減去 40bp。2024 年 2 月，五年期 LPR 下降 25 個基點，將進一步引導房貸利率下降。個人住房貸款利率下降、增速轉負，疊加居民存款累積和定期化程度加深，銀行負債端成本無明顯壓降甚至有所上升，個人住房貸款對銀行涉房類信貸規模及凈息差水平均造成一定負面影響。2022 年以來銀行凈息差下降明顯，截至 2023 年四季度末，大型商業銀行、城市商業銀行、股份制商業銀行凈息差分別為

23、1.62%、1.573%、1.76%，創歷史新低。簡單測算個人住房貸款對銀行的房地產業敞口及其影響 6 商業銀行盈利影響。假設個人住房貸款余額增速保持 2020-2022 三年平均增速（11.02%），則貸款余額為 38.8 萬億元*1+11.02%=43.07 萬億元，實際貸款余額38.40 萬億元。假設 2023 年銀行凈息差是 2020-2022 三年平均值（2.03%），實際凈息差是 1.73%，則個人住房貸款余額及利率變動對商業銀行利潤影響約為 2100 億元。根據國家金融監督管理局數據，2023 年商業銀行凈利潤 2.38 萬億元，影響相當于 2023 年銀行業利潤的 8.8%。銀

24、行對公房地信貸不良率明顯上升。銀行對公房地信貸不良率明顯上升。從已公布財報銀行來看，對公房地產貸款不良率上升（如表 3），國有商業銀行、股份制商業銀行上升較為明顯，如建設銀行房地產業不良貸款率從 4.36%上升至 5.64%。從邊際變化來看，房地產業不良率較 2022 年末變化不大，但這可能是政策調整的結果，導致真實不良率被低估。2022年 11 月，中國人民銀行、中國銀保監會聯合印發關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知（“金融十六條”），規定 2024 年 12 月 31 日前到期的存量房企融資允許超出原規定多展期 1 年，不調整貸款分類；2023 年 7 月 10日，中國人

25、民銀行、中國銀行保險監督管理委員發布關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知，將適用期限統一延長至 2024 年 12 月 31 日。存量開發貸可以不斷展期直至房地產開發企業資產負債表情況好轉，延緩對商業銀行資產質量的沖擊，至少要到 2025 年才能在銀行財報上有所體現。長期來看，對公房地產信貸質量取決于房地產銷售端的情況，若房地產行業上下游經營性融資占比不能在上述政策期限內有效提升，則部分房地產信貸將需要認定為不良貸款，銀行房地產行業不良貸款率可能出現跳躍式上升。當前商業銀行整體不良率約1.6%，房地產業不良率約在 3%左右。按照商業銀行風險監管核心指標，銀行的不良率應控制在 5

26、%以內。參考 2023 年末房地產債券 13.95%的違約率，未來商業銀行房地產業對公貸款質量面臨較大挑戰。表 3：銀行對公房地產貸款不良率 證券簡稱證券簡稱 20192019 20212021 20222022 20232023 農業銀行農業銀行 1.45%3.39%5.48%5.42%建設銀行建設銀行 0.94%1.85%4.36%5.64%郵儲郵儲銀行銀行 /0.02%1.45%2.45%平安平安郵儲郵儲 1.18%0.22%1.43%0.86%興業銀行興業銀行 0.84%1.08%1.30%0.84%招商銀行招商銀行 0.44%1.41%4.08%5.26%民生銀行民生銀行 /2.66

27、%4.28%4.92%經濟分析系列 7 證券簡稱證券簡稱 20192019 20212021 20222022 20232023 中信銀行中信銀行 1.19%3.63%3.08%2.59%浙商銀行浙商銀行 0.29%0.62%1.66%2.48%重慶銀行重慶銀行 1.79%4.71%5.88%6.48%鄭州銀行鄭州銀行 0.15%3.47%4.06%6.48%數據來源：Wind，北大匯豐智庫。個人住房按揭貸款風險逐步暴露。個人住房按揭貸款風險逐步暴露。個人住房貸款是銀行最安全的資產之一，截至 2023 年上半年，我國上市商業銀行個人住房抵押貸款不良率相對較低，基本在1%以內。但從 2019 年

28、至今，由于房地產項目爛尾事件頻發，導致部分樓盤項目出現整體斷供現象，且“保交樓”進度不及預期，直接影響銀行個人住房按揭貸款抵押質量；疊加居民收入增長逾期減弱，影響還款能力，個人住房按揭貸款不良率整體呈現逐步上升的態勢。2019 年至 2023 年，工商銀行個人住房按揭貸款不良率從0.24%上升至 0.44%，建設銀行從 0.24%上升至 0.42%，招商銀行從 0.25%上升至0.37%。若居民收入、房地產價格一段時期之后未有明顯改善，我國上市商業銀行個人住房貸款不良貸款率將會逐步上升。以美國為例，2006 年之后美國房價持續同比下行導致購房需求回落、按揭抵質押物貶值，最終導致大量按揭貸款違約

29、，美國次級貸款斷供率由 2006 年末的 4.5%，大幅上行至 2009 年末的 15.6%。圖 2：港股、A 股部分上市商業銀行涉房不良貸款占不良貸款余額比例 數據來源：Wind，北大匯豐智庫。銀行房地產業不良貸款余額占比大幅上升。銀行房地產業不良貸款余額占比大幅上升。隨著房地產行業整體下行，房地產業已經從銀行的優質行業逐步轉變為不良貸款發生率較高行業之一。在房地產行業沒有明確好轉的情形下，房地產業不良貸款對銀行資產質量影響較大。如圖 2，銀行的房地產業敞口及其影響 8 2020 年之前，房地產業不良貸款占比（房地產業務不良貸款占比=房地產業對公不良貸款+不良貸款：個人住房貸款/不良貸款余額

30、）基本穩定在 10%以下，但2020 年以來占比顯著提升，其中招商銀行在 2023 年中報披露信息顯示房地產業占不良貸款余額已經達到 40.4%，其他如民生銀行、中信銀行、鄭州銀行等房地產業貸款占比較高的銀行，房地產業不良貸款占比明顯上升。由于我國商業銀行不良計提較為充分，一定時期內銀行涉房業務敞口風險上升尚未明顯沖擊資產負債表。簡單測算房地產對公不良對商業銀行影響，商業銀行總體盈利 2.38 萬億元，假設不良率分別上升 1%/5%/10%，不良計提撥備比例 25%，稅率為 25%，測算對銀行凈利潤負向影響相當于凈利潤的 1%/5%/10%。2.銀行積極利用資產證券化提升個人住房貸款出表規模

31、發行個人住房抵押貸款資產支持證券（發行個人住房抵押貸款資產支持證券（Residential Mortgage-Backed Securities，RMBS）實現個人住房貸款出表。）實現個人住房貸款出表。銀行發行 RMBS 可以實現個人住房按揭貸款出表，以應對房地產貸款集中度管理政策，降低涉房業務敞口占比，但 2022 年 2 月 RMBS發行已經停止。當前居民購房需求下降，原有高息、還款穩定的住房貸款為銀行優質資產，銀行利用 RMBS 提高房貸額度需求降低。2020 年和 2021 年，為應對房地產貸款集中度管理規定，銀行個人住房貸款出表需求強烈，RMBS 發行節奏較快。2020 年、2021

32、 年 RMBS 分別發行 55 單、62 單，發行規模為 4243.86 億元、4993.00億元。截至 2022 年 2 月，個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）發行只數為285 單，發行規模合計 2.35 萬億元，參與機構主要為國有商業銀行、股份制商業銀和城市商業銀行，少量農商行也參與發行。一般情況 RMBS 并不能實現 100%出表，由于 RMBS 的次級檔期限較長（參考房貸期限最長 30 年），并且收益率相對較低，因此次級檔基本由發起機構持有。如表 4，從存量來看，國有銀行、股份制商業銀行自持次級比例 10%左右，城市商業銀行和農村商業銀行自持比例 15%左右，均高于“不得低于 5

33、%”的政策規定要求，存續期 RMBS 違約率保持低位。表 4：RMBS 出表情況（截至 2023 年 12 月 31 日）發起機構發起機構 借款人數量借款人數量 （人）（人）發行總額發行總額(億元億元)未償本金余未償本金余額額(億元億元)自持自持次級次級比比例（例（%）違約率違約率（%）蘇州銀行蘇州銀行 1283 5.08 0.74 13.93%0.00%江蘇農商江蘇農商 7408 39.46 7.89 16.34%0.66%東莞銀行東莞銀行 5728 20.00 8.69 13.81%0.17%成都銀行成都銀行 11689 24.90 10.33 14.85%0.00%漢口銀行漢口銀行 92

34、72 35.11 11.09 15.97%0.00%經濟分析系列 9 發起機構發起機構 借款人數量借款人數量 （人）（人）發行總額發行總額(億元億元)未償本金余未償本金余額額(億元億元)自持自持次級次級比比例（例（%）違約率違約率（%）重慶三峽重慶三峽 7260 20.00 11.20 23.50%0.18%順德銀行順德銀行 14361 45.19 12.15 14.85%0.00%南京銀行南京銀行 4777 35.01 12.70 13.96%0.00%鄭州銀行鄭州銀行 9490 34.99 17.94 16.83%0.00%中德銀行中德銀行 17940 60.77 18.71 16.56%

35、0.30%青島銀行青島銀行 19440 59.90 26.80 15.40%0.11%北京銀行北京銀行 20327 99.89 32.43 9.50%0.03%徽商銀行徽商銀行 37867 169.56 36.38 16.58%0.00%江蘇銀行江蘇銀行 8446 140.25 51.76 13.03%0.00%杭州銀行杭州銀行 42047 325.40 123.30 15.59%0.00%廣發銀行廣發銀行 18047 52.78 12.18 13.92%0.00%民生銀行民生銀行 22054 98.68 23.59 10.52%0.00%華夏銀行華夏銀行 17574 76.07 31.26

36、10.32%0.00%浙商銀行浙商銀行 8883 72.46 32.21 16.73%0.00%平安銀行平安銀行 20800 109.79 39.98 13.54%0.00%浦發銀行浦發銀行 28433 358.74 162.74 12.96%0.00%中信銀行中信銀行 205674 776.52 266.78 13.70%0.00%興業銀行興業銀行 202008 886.28 274.09 12.77%0.00%招商銀行招商銀行 270614 1099.22 427.68 8.80%0.00%交通銀行交通銀行 140060 521.34 166.07 10.60%1.08%郵儲銀行郵儲銀行

37、137952 515.76 169.84 9.31%0.29%農業銀行農業銀行 387328 828.73 292.35 10.19%0.27%中國銀行中國銀行 633567 2239.15 560.63 11.17%1.57%工商銀行工商銀行 2270047 6381.12 1088.19 11.12%0.82%建設銀行建設銀行 3140647 8356.00 1237.10 10.80%0.82%數據來源：Wind，北大匯豐智庫。2022 年以來銀行積極利用不良資產證券加大個人住房抵押不良貸款出表力度。年以來銀行積極利用不良資產證券加大個人住房抵押不良貸款出表力度。不良貸款資產支持證券是一

38、類特殊的 ABS 產品，其基礎資產為貸款五級分類中次級、可疑和損失類貸款，個人住房抵押貸款是不良資產證券的一種類型。截至 2023年末，銀行累計利用不良資產支持證券將 1441 億元個人住房不良貸款出表，涉及36.75 萬筆貸款，其中 2022 年和 2023 年累計入池總金額 691 億元，涉及 15.6 萬筆貸款，資產證券化助力商業銀行處置不良貸款的作用日益凸顯（如表 5）。從銀行數據來看，工商銀行、建設銀行個人住房抵押不良貸款 ABS 入池總金額較高，分別占銀行個人住房不良貸款余額的 80%、131%。由于個人住房抵押貸款具有高抵押率，其回收率較其他不良貸款仍處于較高水平。標普信用評級的

39、數據顯示，截至2023 年 10 月末，涉房類零售不良貸款項目對應的加權平均累計回收率在 37%左右，高于非涉房零售不良貸款項目 17%的回收率。銀行的房地產業敞口及其影響 10 表 5：人住房抵押不良貸款出表情況（2023 年中報）銀行名稱銀行名稱 個人住房貸款個人住房貸款余額（億元）余額（億元）個人住房不良貸個人住房不良貸款余額（億元）款余額（億元）不良貸不良貸款率款率(%)(%)個人住房抵押不良貸款個人住房抵押不良貸款ABSABS 入池總金額（億元）入池總金額（億元）浦發銀行浦發銀行 3174.75 91.43 2.88 26.88 農業銀行農業銀行 9500.12 516.86 5.7

40、9 69.54 工商銀行工商銀行 10259.36 512.26 6.68 413.38 建設銀行建設銀行 9585.67 396.47 4.76 517.65 郵儲銀行郵儲銀行 2439.66 24.57 1.01 51.41 交通銀行交通銀行 5065.89 171.72 3.39 31.03 興業銀行興業銀行 4054.67 32.84 0.81 43.25 華夏銀行華夏銀行 945.01 35.6 3.77 4.79 招商銀行招商銀行 3557.64 196.44 5.52 1.80 數據來源：Wind，北大匯豐智庫。注：個人住房抵押不良貸款入池總金額數據截至 2023 年 12 月

41、31 日。3.銀行非住房按揭類抵押貸款壓力增大，可能面臨抵押物不足的問題 圖 3：港股、A 股上市商業銀行的非個人住房按揭類抵押貸款規模占比 數據來源：Wind，北大匯豐智庫。注：占比=（抵押貸款業務規模-個人住房抵押按揭貸款）/貸款余額。非住房類抵押貸款占商業銀行貸款總額的比例較高。非住房類抵押貸款占商業銀行貸款總額的比例較高。除房地產開發貸款、個人住房按揭貸款等直接與房地產行業相關的貸款之外，其他非住房按揭類抵押貸款占比較高，且主要以房地產、土地產權作為抵押物。在房地產行業下行周期，非住房類抵押貸款或成為金融加速器，并因此引發金融危機，日本房地產泡沫、美國次貸金融危機等均是由房地產引發的一

42、系列金融風險。如圖 3，截至2023 年上半年，我國商業銀行非個人住房按揭貸款類抵押貸款占比處于較高水平，其中農村商業經濟分析系列 11 銀行非個人住房按揭類抵押貸款占比達到 33.8%。若房價持續下行，可能會沖擊最低抵押率，并導致銀行面臨的風險上升。圖 4：港股、A 股上市商業銀行的抵押貸款逾期率 數據來源：Wind，北大匯豐智庫。2020 年以來抵押貸款逾期率上升。年以來抵押貸款逾期率上升。2020 年之前，抵押貸款逾期率總體處于下降趨勢，但近兩年逾期率連續上升。截至 2022 年末，各類型商業銀行總體逾期率較 2020 年變化不大，國有大型銀行下降 0.14pct、股份制銀行上升 0.0

43、3pct、城市商業銀行上升 0.31pct，農商行上升 0.49pct；但各類型商業銀行抵押貸款逾期率均有所上升，其中城市商業銀行逾期率達 3.5%，較 2020 年末上升 1.1pct，農村商業銀行逾期率上升至 2.06%（圖 4）。逾期率雖然是短期指標，但是和不良貸款率有較強的相關性，逾期貸款很可能轉換為不良貸款，并因此沖擊銀行資產負債表。若房價持續下降，可能擊穿貸款抵押率要求。若房價持續下降，可能擊穿貸款抵押率要求。以房地產作為抵押物的抵押率一般在 60%-80%之間，根據中國經營周刊數據，截至 2024 年 2 月全國商品住宅價格較去年高峰已經下降 22.6%，這可能引發抵押物不足的風

44、險。一方面，若房價再下降 10%，則部分房價高峰期的抵押貸款面臨抵押物不足值問題，部分違約抵押房產被迫拍賣，并因此進一步降低房價、地價，引發各類風險共振。另一方面，即使房地產價格下降幅度未能擊穿抵押率，但以房地產作為抵押物獲取信貸的額度可能下降，或者要求借款人增加抵押物，并因此影響貸款發放，拖累經濟增速。2022年，部分類型銀行非住房按揭類抵押貸款增速下降，其中國有大型銀行下降 2.5pct、股份制銀行上升 3.4pct、城市商業銀行下降 4.3pct，農商行下降 4.1pct。銀行的房地產業敞口及其影響 12 三、政策建議 房地產行業景氣下行導致銀行涉房貸款業務收縮，貸款規模及凈息差下降侵蝕

45、銀行盈利，尤其是部分對房地產依賴度較高的農商行和城市商業銀行。當前涉房業務風險可控，但需關注城市商業銀行、農村商業銀行非住房按揭類抵押貸款可能面臨的抵押物不足問題。本報告只考慮了商業銀行的房地產業風險敞口，鑒于房地產業在中國經濟運行中的重大影響，因此可能低估了房地產對銀行的總體影響。應進一步完善商業銀行風險監管、處置機制，以明確的政策適度提高房地產等重點領域不良容忍度，積極推廣資產證券化、資產收益權轉讓，允許將住房按揭貸款、個人經營性抵押貸款納入不良貸款轉讓試點。北大匯豐智庫（The PHBS Think Tank）成立于 2020 年 7 月，旨在整合北京大學匯豐商學院各院屬研究中心，統籌協調資源，重點從事有關宏觀經濟、國際貿易與投資、金融改革與發展、粵港澳大灣區可持續發展、城市與鄉村發展、海上絲路沿線國家經濟貿易與合作等領域的實證分析與政策研究，打造專業化、國際化的新型智庫平臺。北大匯豐智庫主任為北京大學匯豐商學院創院院長海聞教授，智庫副主任為王鵬飛、巴曙松、任颋、魏煒、林雙林。