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1、房地產 行業專題報告 1 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 房 地 產 行 業 專 題 報 告 分歧中的機會如何看待地產板塊投資邏輯？分析師 劉清海 登記編號：S1220523090001 行 業 評 級:推 薦 行 業 信 息 上市公司總家數 232 總股本(億股)8,391.79 銷售收入(億元)10,533.55 利潤總額(億元)-10,732.39 行業平均 PE 29.42 平均股價(元)4.73 行 業 相 對 指 數 表 現 數據來源：wind 方正證券研究所 相 關 研 究 房企財報業績觸底了嗎？房地產行業 2024Q1 業績前瞻2024.04.1

2、0 如何看待當前一線城市二手房交易熱度？2024.03.15 板塊業績仍將磨底，行業分化或將加劇房地產行業 2023 年報業績前瞻2024.02.01 持倉集中度下降，龍頭房企受減持2023Q4 地產基金持倉變化分析2024.01.31 分歧一：地產需求是否過度悲觀了？分歧一：地產需求是否過度悲觀了？我們認為，行業深度調整背景下，我們認為，行業深度調整背景下，2323 年新房住宅年新房住宅+二手住宅合計交易依二手住宅合計交易依然保持正增長，這充分表明住房需求仍存，市場無需太過悲觀。然保持正增長，這充分表明住房需求仍存，市場無需太過悲觀。根據住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合計交易保持

3、正增長。這說明，在當前人們購房行為謹慎、理性的情況下，購房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行業正面臨深度調整，收入預期與房價預期均不理想，此背景之下住房總需求依然能夠實現正向增長，我們認為這充分表明了我國住房需求仍存，市場無需對住房需求太過悲觀。分歧二：政策空間節奏是否已充分兌現？分歧二：政策空間節奏是否已充分兌現？我們認為，保交樓已步入攻堅時刻，但新房市場較難自發企穩，亟需我們認為，保交樓已步入攻堅時刻，但新房市場較難自發企穩，亟需政策發力呵護。故政策轉向積極，去庫存目標堅決，在此中央定調的政策發力呵護。故政策轉向積極，去庫存目標堅決，在此中央定調的基礎之上，現行政策的落地節奏

4、或將符合預期，且更多鼓勵性政策或基礎之上，現行政策的落地節奏或將符合預期，且更多鼓勵性政策或將出臺。將出臺。當下化風險為中央層面首要任務，但保交樓壓力依然艱巨，已步入攻堅時刻。故政策堅決轉向“去庫存”，517 會議明確需求側三箭齊發+“收儲”為去庫存的核心手段。隨后，超 200 城跟進落實首付比/利率雙降，多個一線城市優化相關政策，且多地加速制定收儲相關目標，“收儲”作為去庫存核心手段之一，若“收儲”等相關工作在地方層面落實進展緩慢，不排除中央進一步督促，現行政策將充分落實。分歧三：如何看待地產政策效果？分歧三：如何看待地產政策效果？65 城中有 50 個城市新房線上找房熱度上漲，市場活躍度提

5、升市場活躍度提升，但尚未，但尚未在成交端有所體現。在成交端有所體現。但我們認為，隨著核心城市首付比與房貸利率陸續下調，以及政策持續發酵傳導，成交端也將有顯著升溫。政策持續發酵傳導，成交端也將有顯著升溫。關于收儲：核心 31 城 2023 年租金收益率平均約 2.08%，幾乎能夠覆蓋貸款成本。另地方政府可對收儲存量房進行補貼與貼息，如鄭州城發安居集團最終可以實現 1%2%的收益率，在此支持之下，收儲租金收益率能實現較好平衡；基于以下假設：累計資金額度約 6000 億；投放于庫存壓力較高的 28 座核心城市；資金投放以年度為單位，則今年或今年或將平均拉動各高庫存核心城市將平均拉動各高庫存核心城市

6、2323 年年 21%21%的銷售金額。的銷售金額。投資建議：投資建議：政策與行業的分歧導致資本市場對板塊普遍預期不強，但當政策與行業的分歧導致資本市場對板塊普遍預期不強，但當下板塊仍處于低估值、低持倉的核心事實沒有改變，在中央定調堅決，下板塊仍處于低估值、低持倉的核心事實沒有改變，在中央定調堅決，政策加速發酵的環境下，政策加速發酵的環境下，板塊估值修復空間較大，當下分歧中蘊含著機板塊估值修復空間較大，當下分歧中蘊含著機會，會，在此貝塔行情之下，倉位更加重要。在此貝塔行情之下，倉位更加重要。標的方面重點關注：我愛我家、新城控股、龍湖集團、建發國際集團。此外，建議關注：二手房（我愛我家、貝殼-W

7、）；商業運營和地產開發雙輪驅動（新城控股、龍湖集團、華潤置地）；高股息及現金流健康的物管公司（南都物業、招商積余、保利物業）；一二線城市的純開發企業（招商蛇口、中國海外發展、建發國際集團、保利發展）。風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續蔓延；樓市回暖不及預期。風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續蔓延；樓市回暖不及預期。方 正 證 券 研 究 所 證 券 研 究 報 告-34%-25%-16%-7%2%11%23/6/723/8/19 23/10/31 24/1/12 24/3/2524/6/6房地產滬深300房地產 行業專題報告 2 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責

8、條 款 s 正文目錄 1 1 分歧一：地產需求是否過度悲觀了？分歧一：地產需求是否過度悲觀了？.4 1.1 行業深度調整背景下，住房總需求仍具支撐.4 1.1.1 行業面臨深度調整，房價&銷量持續磨底.4 1.1.2 23 年住房總交易正向增長，住房需求具備支撐.4 1.2 新房市場信心低迷，新房需求暫被抑制，二手房交易成主導.6 1.2.1 風險仍存、預期不佳，新房市場信心低迷.6 1.2.2 商品住宅庫存高企，去化周期逐漸拉長.7 1.2.3 新房需求暫被抑制，二手房交易成主導.8 2 2 分歧二：政策空間節奏是否已充分兌現？分歧二：政策空間節奏是否已充分兌現？.9 2.1 化風險為首要任

9、務，現行政策將充分落實.9 2.1.1 化風險為中央層面首要任務，保交房進入攻堅時刻.9 2.1.2 新房市場較難自發企穩，政策堅決轉向去庫存.10 2.1.3 各地加速落實首付比/利率雙降，收儲或被中央督導.12 2.2 限制性政策陸續取消，更多鼓勵性政策或將出臺，政策空間仍存.14 2.2.1 房住不炒基本完成使命，一線城市限制政策有望陸續取消.14 2.2.2 從取消限制，到鼓勵購房，政策想象空間仍存.15 3 3 分歧三：如何看待地產政策效果？分歧三：如何看待地產政策效果？.16 3.1 來訪量穩中有增，市場活躍度提升.16 3.2 成交端數據改善尚不明顯，政策傳導需要時間,看好需求逐

10、步釋放.17 3.3 收儲可落地性較強，6000 億資金或可拉動 13%銷售額.18 3.3.1 政府貼息情況下，租金收益率能夠較好平衡.18 3.3.2 資金或為核心高庫存城市的年內資金，6000 億資金體量符合預期.18 fYbUcWfVbUeZdXfV7N8Q6MoMqQpNsOfQpPoQfQrQoM6MqQzQwMtPmNuOsOnP房地產 行業專題報告 3 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 圖表目錄 圖表 1:二手房價幾乎連續 3 年下滑.4 圖表 2:商品房銷售額連續走低.4 圖表 3:基于一定假設下的歷年新房住宅和二手住宅銷售面積.5 圖表 4:2

11、2 年新房住宅銷售同比-26.8%.5 圖表 5:22 年新房+二手住宅銷售同比-16.1%，23 年回正.5 圖表 6:全國 50 城市場情緒指數連續 8 個月位于市場低迷區間.6 圖表 7:各線城市市場情緒指數位于市場低迷區間.6 圖表 8:截至 2024 年 4 月底，商品住宅現房庫存累計約 3.9 億，已達近 7 年高點.7 圖表 9:重點 30 城中，庫存去化周期超過 18 個月警戒線的有 22 城.7 圖表 10:二手房交易成主導.8 圖表 11:近期中共中央政治局會議中房地產相關表述.9 圖表 12:430 政治局會議再提“去庫存”.10 圖表 13:需求側“三箭齊發”，護航“去

12、庫存”工作開展.10 圖表 14:“收儲”新房的意義、資金來源、流程.11 圖表 15:一線城市在內的核心城市陸續優化信貸政策.12 圖表 16:430 后，各地收儲計劃加快.13 圖表 17:政治局會議前后，核心城市需求側政策密集釋放.14 圖表 18:長三角&珠三角核心城市購房落戶城市清單.15 圖表 19:5 月重點 65 城新房找房熱度明顯回升.16 圖表 20:5 月 65 城中有 50 個城市新房線上找房熱度上漲.17 圖表 21:5 月 30 大中城市商品房成交面積同比尚未改善.17 圖表 22:核心 31 城 2023 年租金收益率平均為 2.08%.18 圖表 23:“收儲”

13、新房的資金來源.18 圖表 24:截至 4 月底，78 城取證口徑庫存去化周期（MA12）.19 圖表 25:庫存壓力較大的 28 個核心城市 23 年住宅銷售金額合計 2.9 萬億.20 房地產 行業專題報告 4 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 1 1 分歧一分歧一：地產需求是否過度悲觀了？：地產需求是否過度悲觀了？行業正面臨深度調整，房價&銷量持續磨底，市場情緒持續位于低迷區間。在此市場下行期，23 年新房和二手房合計交易仍然保持正增長（根據住建部披露信息，2023 年新房和二手房合計交易保持正增長），這充分說明房地產需求仍存，市場無需對地產需求太過悲觀。但

14、新房需求暫被抑制，二手房交易替代了部分新房交易，新房市場信心的恢復需靠政策呵護。1.11.1 行業深度調整背景下，行業深度調整背景下，住房總需求仍具支撐住房總需求仍具支撐 1.1.11.1.1 行業面臨深度調整行業面臨深度調整，房價，房價&銷量持續磨底銷量持續磨底 行業面臨深度調整，房價連續下滑，行業面臨深度調整，房價連續下滑，商品房銷售持續磨底。商品房銷售持續磨底。在限制性政策持續加緊（嚴格限購），結合“三道紅線”下房企流動性風險逐漸暴露的背景之下，二手房價自 21 年下半年來已連續近 3 年環比下滑，房價的持續下降預期進一步造成商品房銷售量同步走低（23 年初因積壓需求持續釋放，量價有暫時

15、的回升），行業供需結構已發生重大變化。圖表1:二手房價幾乎連續 3 年下滑 圖表2:商品房銷售額連續走低 資料來源：國家統計局、Wind、方正證券研究所 資料來源：國家統計局、Wind、方正證券研究所 1.1.2 1.1.2 2323 年住房總交易正向增長，住房需求具備支撐年住房總交易正向增長，住房需求具備支撐 行業深度調整背景下，行業深度調整背景下，2323 年新房年新房住宅住宅+二手二手住宅住宅合計交易合計交易依然依然保持正增長保持正增長，住房，住房需求仍存，無需太過悲觀需求仍存，無需太過悲觀。根據住建部披露信息，2023 年新房和二手房合計交易保持正增長。這說明，在當前人們購房行為謹慎、

16、理性的情況下，購房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行業正面臨深度調整，收入預期與房價預期均不理想，此背景之下住房總需求依然能夠實現正向增長，我們認為這充我們認為這充分表明了我國住房需求仍存，市場無需對住房需求太過悲觀。分表明了我國住房需求仍存，市場無需對住房需求太過悲觀。具體數據如下：具體數據如下：根據國民經濟和社會發展統計公報披露，2023 年新房銷售面積 11.2 億，二手房成交面積 7.1 億，合計約 18.3 億（包括住宅、商業、辦公等產品）；假設 23 年新房+二手房合計銷售與 22 年持平（保守計算，實際同比增長），則2022 年新房+二手房合計銷售約 18.3 億，

17、對應二手房銷售面積 7.1 億；-60%-40%-20%0%20%40%60%2021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/04商品房銷售額累計同比商品房銷售額當月同比房地產 行業專題報告 5 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 為了得到新房住宅+二手住宅的合計銷售量（僅包含住宅），假設 2022 年與 2023年的二手住宅銷售量與二手房銷量一致。其余年

18、份數據參考貝殼-W 招股說明書中的數據，得到 2022 年新房住宅+二手住宅合計銷售面積約 16.2 億（yoy-16.1%），遠低于單新房住宅同比降幅（yoy-26.8%），且 2023 年新房住宅+二手住宅合計銷售面積約 16.6 億，同比實現正向增長（yoy+2.6%）。圖表3:基于一定假設下的歷年新房住宅和二手住宅銷售面積 資料來源：貝殼招股書、Wind、國家統計局、方正證券研究所 圖表4:22 年新房住宅銷售同比-26.8%圖表5:22 年新房+二手住宅銷售同比-16.1%，23 年回正 資料來源：貝殼招股書、Wind、國家統計局、方正證券研究所 資料來源：貝殼招股書、Wind、國家

19、統計局、方正證券研究所 年份年份新房住宅銷售面積新房住宅銷售面積yoyyoy二手住宅銷售面積二手住宅銷售面積新房+二手住宅新房+二手住宅yoyyoy201613.84.318.118.1201714.55.3%5.3%3.618.118.10.0%0.0%201814.82.2%2.2%3.718.518.52.5%2.5%201915.01.5%1.5%3.718.718.71.1%1.1%202015.53.2%3.2%3.819.319.33.1%3.1%202115.71.1%1.1%3.6(E)19.3(E)19.3(E)-0.2%-0.2%202211.5-26.8%-26.8%4

20、.7(E)16.2(E)16.2(E)-16.1%-16.1%20239.5-17.3%-17.3%7.1(E)16.6(E)16.6(E)2.6%2.6%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%0510152020162017201820192020202120222023新房住宅銷售面積（億）yoy-20%-15%-10%-5%0%5%05101520201620172018201920202021E2022E2023E新房+二手住宅（億）yoy房地產 行業專題報告 6 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 1.21.2 新房新房市場市場信心低

21、迷信心低迷，新房需求暫被抑制，新房需求暫被抑制，二手房交易成主導，二手房交易成主導 1.2.11.2.1 風險仍存、預期不佳，風險仍存、預期不佳，新房市場信心低迷新房市場信心低迷 房價房價下滑下滑預期預期&期房竣工風險，導致新房市場信心持續位于低迷區間。期房竣工風險，導致新房市場信心持續位于低迷區間。2024 年5 月，重點 50 城市場情緒指數為-0.85，連續 8 個月位于市場低迷區間，分城市等級看，一線城市信心指數優于二三線城市，但 2024 年來也逐漸步入市場低迷區間。數據的背后反應了潛在購房者對房價持續下滑的預期，以及對房企流動性風險的擔憂，購房者對新房的需求暫被抑制。圖表6:全國

22、50 城市場情緒指數連續 8 個月位于市場低迷區間 資料來源：諸葛數據研究中心、方正證券研究所 圖表7:各線城市市場情緒指數位于市場低迷區間 資料來源：諸葛數據研究中心、方正證券研究所 房地產 行業專題報告 7 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 1.2.21.2.2 商品住宅庫存商品住宅庫存高企，去化周期逐漸拉長高企，去化周期逐漸拉長 新房市場信心低迷的情況下，商品住宅庫存高企新房市場信心低迷的情況下，商品住宅庫存高企，去化周期漸長，去化周期漸長。2023 年 7 月24 日，中共中央政治局召開會議，明確我國房地產市場供求關系已發生重大變化的新形勢。數據端看：住宅

23、現房庫存已達近住宅現房庫存已達近 7 7 年高點年高點：2021 年下半年來，住宅現房庫存加速走高，截至 2024 年 4 月底，商品住宅現房庫存累計約 3.9 億，已達近 7 年高點。圖表8:截至 2024 年 4 月底，商品住宅現房庫存累計約 3.9 億，已達近 7 年高點 資料來源：Wind、國家統計局、中國政府網、方正證券研究所 核心城市庫存去化周期漸漸拉長：核心城市庫存去化周期漸漸拉長：24 年 5 月，重點 30 城中僅有 3 城庫存去化周期環比下降，重點 30 城中所有城市庫存去化周期同比均上升，且去化周期超過 18 個月警戒線的城市有 22 個。圖表9:重點 30 城中，庫存去

24、化周期超過 18 個月警戒線的有 22 城 資料來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統、方正證券研究所 商品住宅現房庫存已達近7年高點商品住宅現房庫存已達近7年高點中央明確：房地產市場供求關系發生重大變化中央明確：房地產市場供求關系發生重大變化2023年7月24日，中央政治局經濟工作會議提出：2023年7月24日，中央政治局經濟工作會議提出：要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。010,00020,00

25、030,00040,00050,0002001-102002-082003-062004-042005-022005-122006-102007-082008-062009-042010-022010-122011-102012-082013-062014-042015-022015-122016-102017-082018-062019-042020-022020-122021-102022-082023-062024-04中國商品住宅現房庫存：累計值（萬）庫存庫存環比環比同比同比消化周期消化周期環比環比同比同比成都成都16611%-1%13.44%14%武漢武漢1657-1%2%2710%

26、73%天津天津13631%3%20.12%31%惠州惠州1282-1%-5%35.17%53%北京北京12490%1%29.14%25%青島青島1219-1%-8%16.62%12%廣州廣州1207-1%-4%21.23%16%長春長春1011-1%-12%28.93%17%佛山佛山984-2%-7%253%57%西安西安951-1%36%12.2-4%30%深圳深圳917-1%15%29.31%34%重慶重慶8240%1%18.23%16%上海上海7953%51%13.17%138%南京南京7840%3%24.56%77%蘇州蘇州7800%-3%21.89%75%鄭州鄭州775-3%-15%

27、21.1-3%4%珠海珠海683-1%8%44.85.00%59%南寧南寧6770.10%-1%28.64%54%濟南濟南661-1%12%16.87%90%杭州杭州6540%-4%8.64%42%昆明昆明629-2%-5%24.70%43%長沙長沙5530%12%155%74%無錫無錫5032%-1%31.28%69%常州常州495-1%-5%33.91%62%寧波寧波380-2%-8%20.33%55%徐州徐州293-3%-12%22.8-4%36%廈門廈門283-2%1%23.77%48%福州福州231-1%-4%27.65%56%合肥合肥221-3%18%9.25%130%嘉興嘉興16

28、21%-4%24.92%92%庫存量（萬）庫存量（萬）消化周期消化周期城市城市房地產 行業專題報告 8 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 1.2.3 1.2.3 新房需求暫被抑制，新房需求暫被抑制，二手房交易成主導二手房交易成主導 二手房交易成主導，替代了部分新房交易二手房交易成主導，替代了部分新房交易。出于對期房竣工風險的擔憂，以及房價進一步下滑的預期，普遍價格較低、且無竣工風險的二手房逐漸成為住房交易市場的主導。2024 年 1 季度，北上廣深一線城市二手房占比均超 50%，武漢、成都、南京、合肥、長沙、重慶等核心二線城市也在 50%以上，南京高達 84%。新

29、房市場信心的企穩需靠政策發力呵護。圖表10:二手房交易成主導 資料來源：安居客研究院、方正證券研究所 房地產 行業專題報告 9 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2 2 分歧分歧二二：政策空間節奏是否已充分兌現？政策空間節奏是否已充分兌現？當下化風險為中央層面首要任務，但保交樓壓力依然艱巨，已步入需要攻堅的艱難時刻。在此背景下，新房市場較難自發企穩，亟需政策發力呵護，故政策堅決轉向“去庫存”，517 會議明確需求側三箭齊發+“收儲”為去庫存的核心手段。隨后，超 200 城跟進落實首付比/利率雙降，多個一線城市優化相關政策，且多地加速制定收儲相關目標，“收儲”作為去

30、庫存核心手段之一，若“收儲”等相關工作在地方層面落實進展緩慢，不排除中央進一步督促，現行政策將充分落實。2.12.1 化化風險為首要任務，現行政策將充分落實風險為首要任務，現行政策將充分落實 2.1.1 2.1.1 化風險化風險為中央層面首要任務為中央層面首要任務，保交房保交房進入進入攻堅時刻攻堅時刻 政治局會議優先強調化解風險與保交房，相關工作推進仍具一定壓力政治局會議優先強調化解風險與保交房，相關工作推進仍具一定壓力。430 政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險，要深入實施地方政府債務風險化解方案，化解風險被放置首位提出，仍為國家重點任務；同時，會議提出要繼續堅持因城施策，壓實地方政

31、府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。伴隨市場持續下行、房企風險繼續蔓延、二手房交伴隨市場持續下行、房企風險繼續蔓延、二手房交易占比逐漸走高，保交樓壓力易占比逐漸走高，保交樓壓力依然艱巨依然艱巨，已步入需要攻堅的艱難時刻。，已步入需要攻堅的艱難時刻。圖表11:近期中共中央政治局會議中房地產相關表述 資料來源：新華社、方正證券研究所整理 2024年4月2024年4月【化風險居首】【化風險居首】會議強調，要持續防范化解重點領域風險，深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務高風險省份和市縣既真正壓降債務、又能穩定發展【保交樓未提保主體】【保交樓未提保主體】繼續堅

32、持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益【再提去庫存，未提三大工程】【再提去庫存，未提三大工程】要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施【新模式提法靠后】【新模式提法靠后】抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展2023年7月2023年7月會議指出,要切實防范化解重點領域風險,適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給,積極推動城

33、中村改造和平急兩用公共基礎設施建設,盤活改造各類閑置房產2023年4月2023年4月要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,支持剛性和改善性住房需求,做好保交樓、保民生、保穩定工作,促進房地產市場平穩健康發展,推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房2022年12月2022年12月未提及房地產;關于經濟提法:更好統籌疫情防控和經濟社會發展,推動經濟運行整體好轉,要有效防范化解重大經濟金融風險2022年7月2022年7月要穩定房地產市場,堅持房住不炒,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府

34、責任,保交樓、穩民生2022年4月2022年4月有效管控重點風險,守住不發生系統性風險底線,堅持房住不炒。支持各地從當地實際出發完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管、促進房地產市場平穩健康發展近期中共中央政治局會議中房地產相關表述近期中共中央政治局會議中房地產相關表述房地產 行業專題報告 10 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2.1.2 2.1.2 新房市場較難自發企穩，政策堅決轉向新房市場較難自發企穩，政策堅決轉向去庫存去庫存 市場市場下行預期通道的下行預期通道的打開打開很難自發扭轉很難自發扭轉，中央，中央積極面對行業難題，政治局會

35、議重積極面對行業難題，政治局會議重啟“去庫存”啟“去庫存”。房地產市場供需關系發生重大變化的當下，房價下行的預期以及對交付風險的擔憂，使得新房市場較難自發企穩，亟需針對性政策呵護新房市場較難自發企穩，亟需針對性政策呵護。面對當下行業難題，20242024 年年 4 4 月政治局會議月政治局會議重啟重啟“去庫存去庫存”，會議提到“要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。圖表12:430 政治局會議再提“去庫存”資料來源：新華社、方正證券研究所 517517 會議明確“去庫存”具體方法：會議明確“去庫存”具體方法：需求側三箭齊發需求側三箭齊發+“收儲”“收儲”方法一：方法一：需求側三箭齊

36、發需求側三箭齊發 取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；優化公積金貸款政策。圖表13:需求側“三箭齊發”，護航“去庫存”工作開展 資料來源：長江云新聞、方正證券研究所 房地產 行業專題報告 11 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 方法二：收儲方法二：收儲 何立峰于會議中提出,商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作

37、保障住房。收購部分商品房用作保障住房。同日，央行設立 3000 億保障房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，發放對象包括 21 家全國性銀行，央行央行按照貸款本金按照貸款本金 60%60%發放再貸款，可帶動銀行貸款發放再貸款，可帶動銀行貸款 50005000 億元。億元。圖表14:“收儲”新房的意義、資金來源、流程 資料來源：財聯社、方正證券研究所 “收儲”新房的資金來源“收儲”新房的資金來源“收儲”新房的意義“收儲”新房的意義“收儲”新房運行模式“收儲”新房運行模式租賃住房貸款支持計劃保障性住

38、房再貸款23年1月設立，支持8個試點城市購置存量住房用作保障性租賃住房24年5月設立，期限1年，可展期4次1000億3000億利率：利率：1.75%1.75%利率：利率：1.75%1.75%100%100%60%60%1000億5000億60006000億億總額度總額度央行央行央行央行7 7家全國性金融機構家全國性金融機構2121家全國性銀行家全國性銀行加速構建新模式加速構建新模式保交付保交付去庫存去庫存收儲商品房改造為保障房收儲商品房改造為保障房助力房企回款，保交樓助力房企回款，保交樓改善供需結構改善供需結構央行央行全國性銀行全國性銀行/金融機構金融機構60006000億總額億總額貸款成本：

39、貸款成本：1.75%1.75%地方政府地方政府專項貸款專項貸款現房商品房庫存現房商品房庫存合理價格收購合理價格收購保障性住房保障性住房裝修改造裝修改造出租出租/配售配售還本付息還本付息房地產 行業專題報告 12 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2.1.3 2.1.3 各地加速落實首付比各地加速落實首付比/利率雙降，利率雙降，收儲收儲或被中央督導或被中央督導 超超 200200 城跟進落實城跟進落實首付比首付比/利率雙降利率雙降，多個多個一線城市優化一線城市優化相關政策相關政策。截至 6 月 6日，超 200 城跟進落實首付比/利率雙降。上海、廣州、深圳等一線城市

40、也陸續優化調整房地產市場政策措施，517 會議確認了地產政策的重大轉向，態度發生了積極變化，此次一線城市的陸續松綁再次證明了政策穩樓市的信心堅定不動搖。一線城市的陸續松綁再次證明了政策穩樓市的信心堅定不動搖。圖表15:一線城市在內的核心城市陸續優化信貸政策 資料來源：中指研究院、寧波日報、金融界、廣東新聞聯播、第一財經、方正證券研究所 房地產 行業專題報告 13 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s“收儲”系去庫存核心手段之一，若“收儲”等相關工作在地方層面“收儲”系去庫存核心手段之一，若“收儲”等相關工作在地方層面落實落實進展緩進展緩慢，不排除中央進一步督促慢，不排

41、除中央進一步督促。保交樓和防風險為中央首要任務，收儲系去庫存目標的核心手段之一，430430 后多地出臺收儲相關規劃后多地出臺收儲相關規劃，后續若“收儲”等相關工作落實進展緩慢，不排除中央進一步督促。圖表16:430 后，各地收儲計劃加快 資料來源：方正證券研究所整理 日期日期城市城市收購規模收購規模收購類型收購類型收購類型收購類型收購用處收購用處收購價原則收購價原則2022年9月5日濟南3000套新房住宅/公寓租賃儲備住房-2022年10月16日蘇州10000套新房住宅人才住房/租賃住房備案價備案價方式集中收購2023年5月9日洛陽5000套（30萬）新房住宅/公寓租賃住房市場價八折市場價八

42、折以下2023年5月9日福州8000套（80萬）新房住宅租賃住房/回遷房-2023年6月19日長沙1100套新房公寓公租房-2023年11月3日南陽500套新房住宅/公寓人才住房-2023年12月1日天津-二手房住宅/公寓保障性租賃住房-2023年12月16日 呼和浩特262套新房公寓人才住房-2024年1月10日青島2319套新房住宅租賃住房-2024年2月21日重慶4207套新房住宅租賃住房-2024年4月1日鄭州5000套二手房住宅-委托專業機構價格評估專業機構價格評估2024年4月27日南京2000套二手房住宅-以評估價為依據以評估價為依據2024年4月30日紹興300套新房住宅公租房

43、約為備案價七折備案價七折2024年5月14日杭州100套（1萬）新房住宅公租房委托第三方機構價格評估第三方機構價格評估2024年5月14日楚雄-新房公寓安置房-2024年5月15日合肥-二手房住宅租賃住房-2024年5月16日大理-新房住宅保障房/人才住房-2024年5月27日昆明-新房住宅保障房-2024年5月27日上海-二手房住宅租賃住房-2024年5月30日廣州3萬新房住宅回遷房評估成本價成本價（土地成本+建安成本）2024年5月31日衢州-二手房住宅-超低價超低價住宅收購2024年6月2日蘇州-新房住宅保障房-2024年6月4日揚州200套二手房住宅保障房-2024年6月4日太倉500

44、套二手房住宅保障房-房地產 行業專題報告 14 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2.2 2.2 限制性政策陸續取消，更多鼓勵性政策或將出臺，政策空間仍存限制性政策陸續取消，更多鼓勵性政策或將出臺，政策空間仍存 2.2.1 2.2.1 房住不炒房住不炒基本完成使命，基本完成使命，一線城市限制政策有望陸續取消一線城市限制政策有望陸續取消 “房住不炒”基本完成使命“房住不炒”基本完成使命，核心城市核心城市 4 4 月份開始迎來限購松綁潮月份開始迎來限購松綁潮。隨著房價的深度調整，“房住不炒”基本完成歷史使命，4 月開始全國范圍內核心城市密集松綁限購，其中:長沙、成都、

45、杭州、西安先后全面放開限購，北京、深圳、天津不同程度松綁限購，全國核心城市于 4 月開始再迎限購松綁潮。全國全國限購僅剩限購僅剩 6 6 地，分別為海南省、及北上廣深津，住房限購令進入尾聲。地，分別為海南省、及北上廣深津，住房限購令進入尾聲。截至6 月 6 日，全國范圍內僅剩海南省、北京、上海、廣州、深圳、天津等 6 地實行不同程度的限購政策，住房限購令已步入尾聲，為適應新的供求關系，結合中央層面的明確政策指導，一線城市在內的其余地區有望進一步松綁限購。一線城市在內的其余地區有望進一步松綁限購。圖表17:政治局會議前后，核心城市需求側政策密集釋放 資料來源：財聯社、湖南省人民政府、光明網、方正

46、證券研究所 房地產 行業專題報告 15 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 2.2.2 2.2.2 從取消限制，到鼓勵購房，政策想象空間仍存從取消限制，到鼓勵購房，政策想象空間仍存 在需求仍存的情況下，當限購限貸陸續全面取消后，或將有更多鼓勵購房性政策當限購限貸陸續全面取消后，或將有更多鼓勵購房性政策出臺出臺，助力商品房市場銷售企穩。目前來看，青島、合肥等地已經給出相關答案：青島案例（青島案例（05310531）：）：發放購房家電消費發放購房家電消費券：券：前 1 萬名購房者，發送 5000 元面值家電消費券；鼓勵以舊換新：鼓勵以舊換新：鼓勵房企開展以舊換新，對意向

47、購房者的舊房估價收購后抵頂購房款；鼓勵村集體購房：鼓勵村集體購房：在城中村改造中，農村集體經濟組織可采取在全市范圍內購置商業、商務用房的方式作為集體經濟發展用房；房票房票/改造項目提速：改造項目提速：在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，推行“房票”制度，房屋被征收群眾可持“房票”購房。合肥案例（合肥案例（05150515）：購房落戶：購房落戶：隨著佛山、南京、合肥這些分別位于“珠三角”和“長三角”的核心城市落地相關“鼓勵購房”政策，同區域的其他核心城市有望跟進。購房補貼：購房補貼：凡在合肥新購新建商品住房的購房人，給予總房價 1%的購房補貼；二孩及以上的本市戶籍家庭新購買新建商品住房的

48、，給予總房價 1.5%的購房補貼；新市民、進城農民、城市公共服務人員新購買新建商品住房的，給予總房價 2%的購房補貼，以上補貼標準，單套補貼金額最高不超過 10 萬元。圖表18:長三角&珠三角核心城市購房落戶城市清單 資料來源：方正證券研究所整理 長三角核心城市長三角核心城市是否購房落戶是否購房落戶珠三角核心城市珠三角核心城市是否購房落戶是否購房落戶上海上海否否廣州廣州否否南京南京是是深圳深圳否否杭州杭州否否珠海珠海否否蘇州蘇州是是佛山佛山是是合肥合肥是是東莞東莞否否無錫無錫否否中山中山否否寧波寧波否否-溫州溫州否否-房地產 行業專題報告 16 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免

49、責 條 款 s 3 3 分歧分歧三三：如何看待地產政策效果？如何看待地產政策效果？關于市場熱度：2024 年 5 月新房找房熱度明顯回升，65 城中有 50 個城市新房線上找房熱度上漲，市場活躍度提升，但尚未在成交端有所體現（30 大中城市商品房成交面積 5 月同比-38.1%，尚未改善），但我們認為，已落實相關政策的核心城市的政策效果需時間傳導，后續隨著政策持續發酵，成交端熱度回升也將有普遍體現。關于收儲：核心 31 城 2023 年租金收益率平均約 2.08%，幾乎能夠覆蓋貸款成本。另地方政府可對收儲存量房進行補貼與貼息，如鄭州城發安居集團最終可以實現1%2%的收益率，在此支持之下，收儲租

50、金收益率能實現較好平衡；基于以下假設：累計資金額度約 6000 億；投放于庫存壓力較高的 28 座核心城市；資金投放以年度為單位。則將平均拉動各高庫存核心城市 23 年 21%的銷售金額。3.13.1 來訪量來訪量穩中有增，市場活躍度提升穩中有增，市場活躍度提升 新房找房熱度明顯回升，新房找房熱度明顯回升，5 5 月月 6565 城中有城中有 5050 個城市新房線上找房熱度上漲。個城市新房線上找房熱度上漲。2024年 5 月，全國重點 65 城新房線上找房熱度環比上漲 5%，一線城市、二線城市和三四線城市熱度分別上漲 7%、5%、3%，主要原因系：五一假日期間，受節假日和開發商積極促銷影響，

51、客戶線上找房熱度有所上升；“517 新政”需求側三箭齊發，史上最為寬松的購房政策，有效助力需求側信心回升。圖表19:5 月重點 65 城新房找房熱度明顯回升 資料來源：58 安居客研究院、方正證券研究所 房地產 行業專題報告 17 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 圖表20:5 月 65 城中有 50 個城市新房線上找房熱度上漲 資料來源：58 安居客研究院、方正證券研究所 3.23.2 成交端成交端數據改善尚不明顯，政策傳導需要時間數據改善尚不明顯，政策傳導需要時間,看好需求逐步釋放看好需求逐步釋放 3030 大中城市商品房成交面積大中城市商品房成交面積 5 5

52、 月月同比同比-38.1%38.1%，尚未改善，政策傳導仍需時間。，尚未改善，政策傳導仍需時間。2024 年 5 月，30 大中城市商品房成交面積累計 820.7 萬（yoy-38.1%），僅較4 月同比跌幅收窄 0.8pct。517 新政后，來訪量熱度顯著上升，但成交端數據尚未改善，來訪轉化率較低。我們認為，已落實相關政策的核心城市的政策效果需時間傳導，后續隨著政策持續發酵，成交端熱度回升也將有普遍體現。圖表21:5 月 30 大中城市商品房成交面積同比尚未改善 資料來源：Wind、方正證券研究所 城市城市5月環比5月環比城市城市5月環比5月環比城市城市5月環比5月環比杭州杭州25%25%青

53、島青島5%5%徐州徐州1%1%廈門廈門14%14%?？诤？?%5%南通南通1%1%柳州柳州14%14%蚌埠蚌埠5%5%紹興紹興1%1%大連大連10%10%呼和浩特呼和浩特5%5%長春長春1%1%威海威海10%10%濰坊濰坊5%5%長沙長沙1%1%深圳深圳10%10%溫州溫州5%5%無錫無錫1%1%昆明昆明10%10%重慶重慶5%5%沈陽沈陽0%0%保定保定9%9%郴州郴州5%5%鄭州鄭州0%0%北京北京9%9%貴陽貴陽4%4%南昌南昌0%0%西安西安9%9%南京南京4%4%東莞東莞0%0%哈爾濱哈爾濱8%8%泉州泉州4%4%蘭州蘭州0%0%成都成都8%8%武漢武漢4%4%珠海珠海-1%-1%淄

54、博淄博8%8%洛陽洛陽3%3%包頭包頭-1%-1%南寧南寧8%8%中山中山3%3%綿陽綿陽-1%-1%天津天津8%8%蘇州蘇州3%3%湖州湖州-2%-2%合肥合肥8%8%煙臺煙臺3%3%福州福州-2%-2%上海上海8%8%太原太原3%3%寧波寧波-4%-4%秦皇島秦皇島8%8%南陽南陽3%3%烏魯木齊烏魯木齊-4%-4%石家莊石家莊8%8%常州常州3%3%濟南濟南-6%-6%嘉興嘉興7%7%廣州廣州3%3%三亞三亞-9%-9%佛山佛山7%7%惠州惠州3%3%昆山昆山-9%-9%鹽城鹽城6%6%咸陽咸陽2%2%2024年5月重點65城新房找房熱度環比2024年5月重點65城新房找房熱度環比-80

55、%-60%-40%-20%0%20%40%60%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-0530大中城市:商品房成交面積（萬）同比房地產 行業專題報告

56、18 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 3.33.3 收儲收儲可落地性較強，可落地性較強，6 6000000 億資金或可拉動億資金或可拉動 13%13%銷售額銷售額 3.3.1 3.3.1 政府貼息情況下，租金收益率能夠政府貼息情況下，租金收益率能夠較好較好平衡平衡 核心 31 城 2023 年租金收益率平均約 2.08%，幾乎能夠覆蓋貸款成本（1.75%央行貸款利率+商業銀行加點+裝改成本），商業模式相對暢通。另地方政府可對收儲存量房進行補貼與貼息，以鄭州為例，政府對收儲按照政府對收儲按照 200200 元元/進行補貼進行補貼，并，并對收儲融對收儲融資按年化利率

57、資按年化利率 2%2%進行貼息進行貼息，從第二年開始，連續貼息十年，鄭州城發安居可以實現以實現 1%1%2%2%的收益率的收益率，在此支持之下，收儲租金收益率能實現較好平衡。圖表22:核心 31 城 2023 年租金收益率平均為 2.08%資料來源：諸葛找房、方正證券研究所 3.3.2 3.3.2 資金或為核心高庫存城市的年內資金，資金或為核心高庫存城市的年內資金，6 6000000 億資金體量符合預期億資金體量符合預期 基于一定假設，6000 億資金或能拉動核心城市 23 年 21%的商品住宅銷售額 假設一：假設一：3 3000000 億保障性住房再貸款不包括億保障性住房再貸款不包括 100

58、01000 億住房租賃貸款支持計劃億住房租賃貸款支持計劃：央行表示，統籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。假設 3000 億（可帶動 5000 億銀行貸款）保障性住房再貸款為額外額度，并不包括 23 年初的 1000 億住房租賃貸款支持計劃，則累計資金體量約為 6000 億元。圖表23:“收儲”新房的資金來源 資料來源：財聯社、方正證券研究所 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%貴陽哈爾濱南寧沈陽大連太原成都重慶煙臺鄭州南昌西安武漢無錫昆明濟南天津石家莊廣州北京佛山上海珠海南京福州杭州深圳青島蘇州寧波廈門核心城

59、市租金收益率3131城城20232023年平均租年平均租金收益率金收益率2.08%2.08%“收儲”新房的資金來源“收儲”新房的資金來源租賃住房貸款支持計劃保障性住房再貸款23年1月設立，支持8個試點城市購置存量住房用作保障性租賃住房24年5月設立，期限1年，可展期4次1000億3000億利率：利率：1.75%1.75%利率：利率：1.75%1.75%100%100%60%60%1000億5000億60006000億億總額度總額度央行央行央行央行7 7家全國性金融機構家全國性金融機構2121家全國性銀行家全國性銀行房地產 行業專題報告 19 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責

60、條 款 s 假設二：資金投放城市或許只為高庫存核心城市假設二：資金投放城市或許只為高庫存核心城市 考慮到政策要求收儲庫存較多的城市商品房（高庫存城市：庫存去化周期18個月）；收儲的商品房用于保障房（有保障房需求的城市多為核心城市），如此可覆蓋的城市范圍大概在 30 城左右（中指研究院取證庫存口徑）。圖表24:截至 4 月底，78 城取證口徑庫存去化周期（MA12）資料來源：中指研究院、方正證券研究所 城市能級城市能級城市城市庫存去化周期庫存去化周期去化周期分類去化周期分類宅地供應限制宅地供應限制城市能級城市能級城市城市庫存去化周期庫存去化周期去化周期分類去化周期分類宅地供應限制宅地供應限制上海

61、13.018月正常供應上饒11.818月正常供應廣州22.618-36月盤活多少、供應多少南充13.418月正常供應北京21.218-36月盤活多少、供應多少貴港14.318月正常供應深圳25.318-36月盤活多少、供應多少寧德15.318月正常供應杭州4.418月正常供應淄博13.818月正常供應南昌7.618月正常供應鎮江14.818月正常供應合肥12.218月正常供應黃石14.818月正常供應西安11.918月正常供應東營16.318月正常供應長沙15.418月正常供應岳陽19.318-36月盤活多少、供應多少成都15.718月正常供應菏澤20.418-36月盤活多少、供應多少南寧17

62、.018月正常供應安慶23.318-36月盤活多少、供應多少蘇州16.918月正常供應茂名27.718-36月盤活多少、供應多少長春17.318月正常供應湛江21.818-36月盤活多少、供應多少濟南18.718-36月盤活多少、供應多少中山24.618-36月盤活多少、供應多少天津18.018-36月盤活多少、供應多少撫州22.018-36月盤活多少、供應多少寧波20.918-36月盤活多少、供應多少清遠25.518-36月盤活多少、供應多少?？?2.718-36月盤活多少、供應多少桂林27.518-36月盤活多少、供應多少南京21.618-36月盤活多少、供應多少莆田28.518-36月盤

63、活多少、供應多少廈門22.918-36月盤活多少、供應多少惠州28.718-36月盤活多少、供應多少武漢23.418-36月盤活多少、供應多少德陽29.718-36月盤活多少、供應多少貴陽25.818-36月盤活多少、供應多少金華18.818-36月盤活多少、供應多少青島23.918-36月盤活多少、供應多少梅州34.818-36月盤活多少、供應多少無錫27.518-36月盤活多少、供應多少威海34.518-36月盤活多少、供應多少沈陽27.718-36月盤活多少、供應多少景德鎮33.118-36月盤活多少、供應多少西寧29.418-36月盤活多少、供應多少連云港33.118-36月盤活多少、

64、供應多少福州27.218-36月盤活多少、供應多少賀州33.718-36月盤活多少、供應多少鄭州39.336月暫停供應衡陽35.918-36月盤活多少、供應多少蘭州39.336月暫停供應新鄉35.218-36月盤活多少、供應多少煙臺47.036月暫停供應紹興37.236月暫停供應大連48.236月暫停供應滄州37.936月暫停供應徐州16.918月正常供應舟山39.036月暫停供應佛山18.618-36月盤活多少、供應多少泰安41.436月暫停供應揚州23.618-36月盤活多少、供應多少六安40.336月暫停供應南通31.418-36月盤活多少、供應多少百色54.036月暫停供應泉州33.5

65、18-36月盤活多少、供應多少渭南49.336月暫停供應溫州30.718-36月盤活多少、供應多少平頂山48.436月暫停供應汕頭29.618-36月盤活多少、供應多少瀘州55.536月暫停供應蕪湖29.018-36月盤活多少、供應多少欽州56.836月暫停供應珠海44.836月暫停供應淮北55.036月暫停供應非核心一線二線其余核心城市房地產 行業專題報告 20 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款 s 假設三：投放頻率或以年度為單位，假設三：投放頻率或以年度為單位，60006000 億或為年內資金億或為年內資金 基于以上假設：累計資金額度約 6000 億；投放于庫存壓

66、力較高的 28 座核心城市；資金投放以年度為單位。則將平均拉動各高庫存核心城市各高庫存核心城市 2323 年年 2121%的銷的銷售金額售金額（中指研究院數據庫顯示，（中指研究院數據庫顯示，2828 城城 2323 年商品銷售額供年商品銷售額供 2.92.9 萬億）萬億）。若考慮到限購性政策的放開以及更多鼓勵性政策的出臺，拉動的幅度或將更高。圖表25:庫存壓力較大的 28 個核心城市 23 年住宅銷售金額合計 2.9 萬億 資料來源：中指研究院、方正證券研究所 核心城市（庫存壓力較大）核心城市（庫存壓力較大）2023商品住宅銷售額（億元）2023商品住宅銷售額（億元）核心城市（庫存壓力較大）核

67、心城市（庫存壓力較大）2023商品住宅銷售額（億元）2023商品住宅銷售額（億元）廣州廣州3150.1佛山佛山1263.1北京北京3863.0揚州揚州243.6深圳深圳2336.6南通南通195.4濟南濟南1265.0泉州泉州361.4天津天津1735.5溫州溫州765.7寧波寧波1299.5汕頭汕頭260.1?？诤？?19.3蕪湖蕪湖105.3南京南京1966.1鄭州鄭州1268.8廈門廈門878.2蘭州蘭州319.2武漢武漢1859.7煙臺煙臺262.9貴陽貴陽425.8大連大連282.9青島青島1586.8珠海珠海575.3無錫無錫609.7西寧西寧131.5沈陽沈陽620.8福州福州6

68、74.728826.3合計合計房地產 行業專題報告 21 敬 請 關 注 文 后 特 別 聲 明 與 免 責 條 款s分析師聲明分析師聲明 作者具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，保證報告所采用的數據和信息均來自公開合規渠道，分析邏輯基于作者的職業理解，本報告清晰準確地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。研究報告對所涉及的證券或發行人的評價是分析師本人通過財務分析預測、數量化方法、或行業比較分析所得出的結論，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此聲明。免責聲明免責聲明 本研究報告由方正證券制作及在中國（香港和澳門特別行政區、臺灣省除外）發布。

69、根據證券期貨投資者適當性管理辦法，本報告內容僅供我公司適當性評級為 C3 及以上等級的投資者使用，本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。若您并非前述等級的投資者，為保證服務質量、控制風險，請勿訂閱本報告中的信息，本資料難以設置訪問權限，若給您造成不便，敬請諒解。在任何情況下，本報告的內容不構成對任何人的投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需求，方正證券不對任何人因使用本報告所載任何內容所引致的任何損失負任何責任，投資者需自行承擔風險。本報告版權僅為方正證券所有，本公司對本報告保留一切法律權利。未經本公司事先書面授權，任何機構或個人不得以任何形式復制、轉發或公

70、開傳播本報告的全部或部分內容，不得將報告內容作為訴訟、仲裁、傳媒所引用之證明或依據，不得用于營利或用于未經允許的其它用途。如需引用、刊發或轉載本報告，需注明出處且不得進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。評級評級說明：說明：類別類別 評級評級 說明說明 公司評級 強烈推薦 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有20%以上的漲幅。推薦 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有10%以上的漲幅。中性 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數在-10%和10%之間波動。減持 分析師預測未來12個月內相對同期基準指數有10%以上的跌幅。行業評級 推薦 分析師預測未來12個月內行業表現強于同期基準指數。中性 分析師預測未來12個月內行業表現與同期基準指數持平。減持 分析師預測未來12個月內行業表現弱于同期基準指數?；鶞手笖嫡f明 A股市場以滬深300 指數為基準；香港市場以恒生指數為基準，美股市場以標普500指數為基準。方正證券研究所聯系方式：方正證券研究所聯系方式：北京：西城區展覽館路 48 號新聯寫字樓 6 層 上海：靜安區延平路71號延平大廈2樓 深圳：福田區竹子林紫竹七道光大銀行大廈31層 廣州：天河區興盛路12號樓雋峰苑2期3層方正證券 長沙：天心區湘江中路二段36號華遠國際中心37層 E-mail：