《房地產行業全國城市系列報告之華東區域（一）：寧波供銷規模持續下降房價有所回升-240622（20頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業全國城市系列報告之華東區域（一）：寧波供銷規模持續下降房價有所回升-240622（20頁）.pdf（20頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 全國城市系列報告之華東區域（一）寧波：供銷規模持續下降，房價有所回升 2024 年 06 月 22 日 沿海重要港口，人口增量明顯。寧波是上海大都市圈重要城市，長江三角洲南翼經濟中心。2023 年寧波市 GDP16452.8 億元，全國排名第十二，同比增速5.5%。第三產業貢獻度高，占比 51.8%。2023 年寧波常住人口 969.7 萬，城鎮化率 79.9%。2023 年寧波城鎮居民人均可支配收入 80144 元，農村居民人均可支配收入 48350 元。房地產市場特點：投資增速穩定，銷售面積持續下降。寧波 201

2、7-2023 年房地產開發投資復合增長率達到 7.04%，波動維持在5%以內，相比其他城市較為穩定。2023 年房地產銷售面積 964.33 萬平，同比下降 14.6%。新房市場：1）供銷規模下降，去化周期處于高位，2023 年初回暖勢頭強勁，隨后回落。2024 年初“小陽春”失約，但近期新房供應和成交面積呈回升態勢。2023 年寧波商品住宅供應面積 452.27 萬平米，同比下降 22.8%；成交面積564.22萬平米，同比下降14.56%，成交均價23030元/平，同比上升7.63%。2024 年初寧波商品住宅供應面積 108.44 萬平米，同比下降 33.1%；成交面積119.68 萬平

3、米，同比下降 50.9%；成交價 22106 元/平，同比下降 5.7%。2023年末庫存面積 804.09 萬平米，2 月的銷供比達到 4.41，24 年 2 月去化周期為23.71 個月，達到峰值。分區域來看鄞州區占 23 全年銷售面積的 25.41%，價格相對 2022 年有所回升。2）2023 年寧波樓市利好政策進一步加大力度，取消限購，調整限售政策，優化首套認定、貸款政策、公積金貸款政策，調整公積金貸款首付比例，新房首付最低 20%，二手房最低 30%。二手房市場：成交量小幅下降，價格維持穩定。2023 年寧波市發生二手房交易月均 5027 套，同比下降 6.34%，成交均價為 25

4、399 元/平，同比下降 11.8%，2024 年初二手房交易月均 4285 套，同比下降 31.7%。2023 年二手房價格波動維持在5%以內。土地市場：2023 年處于低位運行，房企拿地熱度低。1）土拍規則：15%溢價率保持不變，首次采用線下搖號方式，增加報名房企開發資質要求，保證了市場的公平公正。2）土拍情況：各區域分布均勻，涉宅用地占 25%，呈現量降價升的趨勢。2023 年寧波涉宅用地供銷量持續下降，地價有所回升，各區域成交相對平均。寧波全年各類掛牌拍賣用地成交 390 宗，成交建面 2861.07 萬平米，土地出讓金達 778.74 億元，成交樓面均價 2905 元/平。從區域分布

5、上看，慈溪市占總成交宗數的 24.36%，為各區域最高。投資建議：建議關注深耕寧波，運營能力較強且積極補貨的優質房企保利發展、華潤置地。風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。重點公司盈利預測、估值與評級 資料來源：ifind，民生證券研究院預測;（注：股價數據采用 6 月 21 日收盤價，華潤置地采用 ifind 一致預期；0.9RMB=1HKD）代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 600048 保利發展 9.44 1.01 1.03 1.40 9 9 7 推薦 01109 華潤置地 24.21

6、 4.40 4.44 4.77 6 5 5-推薦 維持評級 分析師 李陽 執業證書：S0100521110008 郵箱：liyang_ 研究助理 徐得尊 執業證書：S0100122080038 郵箱： 相關研究 1.“以舊換新”政策點評：南京、鄭州相繼推行房產以舊換新，盤活存量決心顯著-2024/04/30 2.2024 年 3 月中國房地產銷售數據點評：百強房企銷售操盤金額規模環比大幅提升，市場回暖-2024/04/02 3.2024 年 2 月中國房地產銷售數據點評：百強房企銷售操盤金額規模底部運行，市場尚待轉暖-2024/03/04 4.REITs 專題研究報告（一）：REITs 政策逐

7、漸豐富，流動性問題有望改善-2024/02/28 5.全國城市系列報告之華北區域（一）：濟南：區塊產品分化明顯，政策頻出助力復蘇-2024/02/08 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 城市宏觀：沿海重要港口，人口增量明顯.3 2 房地產市場：年初回暖勢頭強勁，全年供銷規模持續下降，低位運行.6 2.1 市場特點：投資增速穩定，銷售面積持續下降.6 2.2 樓市政策：限購限貸等利好政策不斷落地.7 2.2 新房市場：年初回暖勢頭強勁，鄞州區銷量最佳.8 2.3 二手房成交量小幅下降，價格維持穩定.11 3 土地市場：2

8、023 年低位運行，房企拿地熱度低.13 3.1 地市政策：嚴格要求，增加報名房企開發資質要求.13 3.2 土地成交：各區域分布均勻，涉宅用地僅占二成五.13 4 投資建議.17 5 風險提示.18 插圖目錄.19 表格目錄.19 bU8XcWaY8XfYcWbZ8ObP6MpNmMmOnRkPqQsMiNmOmR7NnMpPuOoNrOvPmPoQ行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1 城市宏觀：沿海重要港口，人口增量明顯 寧波市地處浙江省東北部、是浙江省轄地級市、副省級市、長江三角洲世界級城市群的中心城市、國內國際雙循環的重

9、要樞紐城市，全球制造創新中心城市、國家歷史文化名城?！拔迳揭凰姆痔铩?，地勢呈現出西南高、東北低的態勢，兩大山脈（四明山脈、天臺山支脈）呈東北-西南走勢。根據寧波市國土空間總體規劃（2021-2035 年），寧波提出加快構建“一體兩翼多組團，三江三灣大花園”空間發展格局，形成“四梁八柱”現代化濱海大都市功能體系。一體即全域一體化的濱海大都市，兩翼即北翼與南翼都市聚集發展區，形成全域多中心網絡化、高效集約的城鎮組團；全市“一盤棋“，以大港口、大產業、大文化和大都市為支柱，融入上海大都市圈，協同推動長三角一體化發展。圖1：長江三角洲南翼經濟中心寧波 資料來源：寧波市自然資源和規劃局，民生證券研究院

10、 2023 年寧波市地區生產總值（GDP）16452.80 億元，同比增速 5.50%。在全國城市中，寧波 GDP 排名第十二，2021 年 GDP 增速更是高達 8.2%。據寧波市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和 2035 年遠景目標綱要 顯示，寧波“十四五”期間，預計地區生產總值達到 1.7 萬億元、年均增長 6.5%左右，人均生產總值達到 17 萬元，常住人口城鎮化率達 80%，形成一批現代化建設突破性標志性成果，努力在高水平全面建設社會主義現代化國家新征程中繼續走在前列。分產業來看，2023 年寧波市第一產業 GDP383.8 億元，同比增長 4.7%；第二產業 GDP7540.5

11、 億元，同比增長 5.7%；第三產業 GDP8528.5 億元，同比增長 5.3%。寧波產業結構呈現“第二、三產業主導”的格局，第三產業貢獻不斷提高，由 2012 年的 42.5%增長到 2023 年的 51.8%。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 4 圖2：寧波市 GDP 走勢 圖3：寧波第三產業貢獻不斷提高 資料來源：iFind，民生證券研究院 資料來源：iFind，民生證券研究院 圖4：寧波市產業體系 圖5：寧波市域產業空間結構圖 資料來源：前瞻產業研究院，民生證券研究院 資料來源：前瞻產業研究院，民生證券研究院 寧波常住人口

12、總量持續上升，人口增量優勢明顯。2020 年常住人口大幅增加。其中，2020 年全市常住人口 942 萬人，較上年增加 87.8 萬人，人口增量位居全國前列，2023 年末全市常住人口中，城鎮人口為 774.3 萬人，鄉村人口為 195.4萬人。城鎮人口占總人口的比重（即城鎮化率）為 79.9%，與 2022 年相比，上升1.0 個百分點。居民收入水平逐年上升，城鄉差距逐漸縮小。寧波市居民人均可支配收入逐年上升，2021 年快速上漲，2021 年寧波城鎮居民可支配收入同比增長 8.62%，農村居民可支配收入同比增長 9.75%；2023年寧波城鎮居民可支配收入80144元，0246810050

13、00100001500020000201220142016201820202022浙江:寧波市:GDP（億）0%20%40%60%80%100%20102011201220132014201520162017201820192020202120222023第一產業占比第二產業占比第三產業占比行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 同比增長 4.5%，農村居民人均可支配收入 48350 元，同比增長 6.3%。自 2013年來，農村居民人均可支配收入增速持續高于城鎮，城鄉差距正在逐漸縮小。圖6：寧波常住人口增量明顯 圖7：居民人均收入水

14、平快速回升 資料來源：國家統計局，民生證券研究院 資料來源：國家統計局，民生證券研究院 0%2%4%6%8%10%12%020040060080010002011201220132014201520162017201820192020202120222023戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）人口增速0%2%4%6%8%10%12%015000300004500060000750009000020132014201520162017201820192020202120222023農村居民人均可支配收入(元)城鎮居民人均可支配收入(元)同比增速農村同比增速城鎮行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資

15、咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 2 房地產市場：年初回暖勢頭強勁，全年供銷規模持續下降，低位運行 2.1 市場特點：投資增速穩定，銷售面積持續下降 隨著中國經濟的快速增長，寧波房地產市場也在不斷發展與完善。2002 年寧波土地交易市場正式運營，寧波房地產真正進入市場化軌道；2002 年至 2004 年，房價上漲趨勢不明顯，基本維持在 3000 元/平；2005 年至 2010 年，房價呈現階段性的快速上漲，2010 年已經達到 11224 元/平。2011 年至 2016 年，由于政府不斷出臺措施調控，房價增速放緩；2021 年受公共衛生事件影響銷售面積下降影響銷售

16、面積下降，房價保持上升態勢；2022 寧波房地產市場受受公共衛生事件和宏觀環境變化影響，量價雙降；2023 年銷售面積持續下降，房價回升。圖8：寧波市房地產發展歷程 資料來源：寧波統計局，中指數據，民生證券研究院 寧波房地產開發投資穩步上升，但增速緩慢。2010 年，寧波市房地產開發投資額僅為 557.27 億元，2010 至 2014 年房地產開發投資快速增加，復合增長率達 18.97%，但相較于 2010 至 2014 年，2015 至 2017 年復合增長率僅為 3.8%，2017 至 2023 年增速較為穩定，復合增長率達 7.04%，波動維持在5%以內。從銷供來看，2010 以來除

17、2014 和 2023 年銷供比小于 0.8，2016、2017、2020和 2021 年大于 1.2 外，其余年份維持在 0.8 至 1.1 的合理區間，供求關系基本合理。國發18號確立房地產為支柱產業金融危機成交量下降積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，房地產成交量上升“國十條”“鄂六條”“漢六條”相繼出臺成交縮減正式限購，漢版“國八條”出臺，成交量下降受公共衛生事件影響，成交量下降受公共衛生事件和宏觀環境變化影響，量價雙減050001000015000200002500002004006008001000120014001600180020002002200320042005200620

18、072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023銷售面積（萬平）銷售價格（元/平）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 圖9：21-23 年寧波房地產開發投資額維持穩定 圖10：寧波市房地產市場銷供比走勢 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 2.2 樓市政策：限購限貸等利好政策不斷落地 2023 年 9 月 29 日寧波樓市新政出臺，取消限購，調整限售政策，優化貸款政策、調整公積金首付比例等擴大購房需求。明確取消限

19、制性購房政策，放寬限售政策，支持“以舊換新”。鼓勵探索采用發放購房、家電消費券等多種措施。優化個人住房貸款套數認定標準，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執行住房信貸政策。調整優化差別化住房信貸政策，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率，統一調整為全國政策下限，即不分限購圈內、外，首套房首付比例最低 20%、房貸利率最低 LPR-20基點，二套房首付比例最低 30%、房貸利率最低 LPR+20 基點。調整公積金貸款首付比例，繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全市范圍內購

20、買首套或改善型第二套自住住房的，貸款首付比例調整為不低于 30%，其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例調整為不低于 20%。之后，寧波海曙、江北、鄞州、鎮海、北侖、奉化、高新區、余姚、慈溪、前灣新區、寧海、象山相應發布購房補貼政策。-10%0%10%20%30%40%05001,0001,5002,0002,50020102011201220132014201520162017201820192020202120222023房地產投資額(億元)同比增速0.00.51.01.52.02.50500100015002000201320142015201620172

21、01820192020202120222023銷售面積（萬平）供應面積（萬平）銷供比行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 表1：2023 年 9 月 29 日寧波房地產新政：取消限購，調整限售政策 政策詳情 取消限購 明確取消限制性購房政策，支持居民家庭的剛性和改善型購房需求。調整限售政策 在 2023 年 10 月 1 日之后新辦理不動產權證的住房（包括新建商業住房和二手住房），不再限售。支持購房者通過“買新賣舊”方式改善居住條件，出售現有住房用于購買改善型住房的，現有住房停止執行上市交易限制年限規定，可在限售期內掛牌出售 房票政

22、策 鼓勵各地探索采用發放購房、家電消費券等多種措施，促進合理住房和相關消費，更好地滿足剛性和改善型住房需求。貸款政策調整 優化個人住房貸款套數認定標準。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。調整優化差別化住房信貸政策。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率，統一調整為全國政策下限，即不分限購圈內、外，首套房首付比例最低 20%、房貸利率最低 LPR-20 基點，二套房首付比例最低 30%、房貸利率最低 L

23、PR+20 基點。調整公積金首付比例 從政策發布之日，繳存職工家庭申請住房公積金貸款在全市范圍內購買首套或改善型第二套自住住房（已擁有 1 套住房且無購房貸款）的，貸款首付比例調整為不低于 30%，其中首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，新建商品住房貸款首付比例調整為不低于 20%，住房套數以家庭在擬購房所在地擁有的成套住宅（含期房）進行認定。購房補貼 對新建商品住宅（預售、現售）購房者一次性補貼購房價款 1%的貨幣補貼(寧海、象山最高不超過 3 萬元；奉化、余姚最高不超過 4 萬元；海曙、江北、鎮海、高新區、前灣新區最高不超過 6 萬元)；對二手房購房者一次性給予購房價款 1%的貨幣補

24、貼（余姚無補貼，奉化最高不超過 2 萬元，海曙、江北、寧海、象山最高不超過 3 萬元；鎮海、高新區最高不超過 4 萬元；前灣新區最高不超過 6 萬元）。此外北侖區對新建商品住宅（預售、現售）購房者一次性補貼購房價款 1%的貨幣補貼，其中所購房源通過住建部門審定，裝修標準超過住宅銷售備案毛坯均價 15%或 6000 元/平米的（不含本數），統一按 5000 元/套標準給予補貼；其余房源按照最高不超過 6 萬元/套給予補貼，分類如下（所購住房面積在 110平方米內的，最高不超過 6 萬元/套；所購住房面積在 110 平方米至 140 平方米內的，最高不超過 3 萬元/套；所購住房面積在 140 平

25、方米至 180 平方米內的，最高不超過 2 萬元/套；所購住房面積在 180 平方米至 200 平方米內的，最高不超過 1 萬元/套；所購住房面積在 200 平方米及以上的，補貼 5000 元/套）；對二手房購房者一次性給予購房價款 1%的貨幣補貼，最高不超過 2 萬元/套。青年人才補貼 對新來北侖區的符合條件的青年人才，給予每人每年 1 萬元最長 3 年租房補貼。北侖區對養老保險或住房公積金繳納在北侖連續達 6 個月以上的，按比市場低 20%價格最高補貼 30 萬元給予無房青年購房支持。資料來源：中指數據庫，寧波政府官網，民生證券研究院 2.2 新房市場：年初回暖勢頭強勁，鄞州區銷量最佳 2

26、023 年初，隨著各地房地產市場出現“小陽春”，寧波回暖勢頭強勁，隨后回落。全年來看，受整體經濟大環境影響，2023 年新房供應量減少，銷量也有所下降，但仍超過供應量，成交價格有所上升。2023 年寧波商品住宅供應面積 452.27萬平米，同比下降 22.8%，推出 3.74 萬套，同比下降 25.43%。2023 年商品住宅總計成交 4.64 萬套，較 2022 年的 5.51 萬套同比下降 15.77%，成交面積 564.22萬平米，同比下降 14.56%；成交價 23030 元/平，同比上升 7.63%。分季度來看，2023 年一季度市場銷量相對較高；進入二季度，銷量逐漸減少；三、四季度

27、表現平穩。3 月成交量達到全年高峰，成交面積達到 95.6 萬平米，同比增加 30.7%；9 月，寧波商品住宅成交面積又下跌至 38.60 萬平米，同比下降 28.7%，成交價格為 27188 元/平，同比增長 34.9%，達到近兩年最高值。2024 年初，各地房地行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 產市場“小陽春”失約，新房整體數據出現不同程度下滑，表現弱于二手房，主要源于：一、2022 年同期疫情積壓購房需求的集中釋放帶來的基數較高；二、二手房市場“以價換量”態勢延續對新房需求產生了分流。截至 2024 年 4 月底，2024

28、年初寧波商品住宅供應面積 108.44 萬平米，同比下降 33.1%；成交面積 119.68萬平米，同比下降 50.9%；成交價 22106 元/平，同比下降 5.7%，其中 2 月恰逢春節，房企推貨節奏持續放緩，新房供應供應與成交面積創 4 年新低，分別為 3.07萬平米與 15.21 萬平米。值得注意的是，近期中央及地方頻繁釋放樓市積極信號和隨著高基數的影響減弱，新房供應及成交面積呈回升態勢，銷售同比降幅也將逐步收窄。圖11：寧波商品住宅供銷量價走勢 資料來源：中指數據，民生證券研究院 圖12：2023 年 2 月寧波商品住宅銷供比高達 4.41 資料來源：CRIC，民生證券研究院 050

29、001000015000200002500030000350000501001502002503002020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月20

30、22年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月成交面積(萬平)供應面積(萬平)成交價格(元/,右軸)注：受疫情影響，2020年2月和3月數據缺失02468102020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年0

31、2月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月20

32、24年04月銷供比注：受疫情影響，2020年2月和3月數據缺失行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 庫存面積下降，去化周期處于高位。2020 及 2021 年寧波商品住宅總體庫存呈上升趨勢，但 2022 年末庫存面積 827.61 萬平米，2022 年 12 月至今年 3 月成交量大于供應量，庫存逐漸下降。2022 年上半年起去化周期逐漸拉長，均在 10月以上，比 2021 年同期去化延長 5 月，2023 年 1 月去化周期為 16.18 月，之后逐漸下降，7 月降至最低點 13.05 月，后持續上漲，在 24 年 2 月達峰值

33、 23.71 月。圖13：寧波商品住宅月度庫存走勢 圖14：寧波商品住宅去化周期處于高位 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 分區域來看，2023 年全年全市所有城區成交面積均有不同程度下降，其中余姚市下滑最大，同比下降 52.66%。從價格上來看，余姚市、象山縣、鎮海區和鄞州區價格更有韌性，分別上漲 26.58%、19.01%、9.39%和 5.08%，北侖區、寧?？h價格大幅下滑，其中北侖區成交均價下降 25.47%，寧?？h成交均價下降10.51%。圖15：2023 年寧波分區域成交占比（按面積計算）圖16：2023 年寧波分區域均價變化 資料來源：中指數

34、據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 分產品來看，從成交戶型面積來看，2018-2023 年 90-120 平米和 120-140平米仍然是主力成交面積段，并且90-120平米占比已經從31.07%上升至44.37%，而 140 平米以上的面積段從 17.48%上升的 24.43%。從價格來看，總價 160 萬元以上的住宅一直占據絕大部分市場，其成交量占比有所上升，從 55.60%上升至71.16%，120-160 萬的住宅成交數量比例在不斷縮小?？梢钥闯鰧幉ㄏM者購買01002003004005006007008009000123456782020年04月2020年06月2

35、020年08月2020年10月2020年12月2021年02月2021年04月2021年06月2021年08月2021年10月2021年12月2022年02月2022年04月2022年06月2022年08月2022年10月2022年12月2023年02月2023年04月2023年06月2023年08月2023年10月2023年12月2024年02月2024年04月注：左軸表示庫存套數（萬套）；右軸表示庫存面積（萬平）庫存套數(萬套)庫存面積(萬平)05101520252020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月

36、2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月2023年05月2023年07月2023年09月2023年11月2024年01月2024年03月出清周期(月)鄞州區,25.41%余姚市,9.12%慈溪市,11.45%北侖區,9.85%奉化區,9.73%寧波杭州灣新區,7.10%象山縣,5.51%寧?？h,7.34%江北區,5.36%海曙區,4.67%鎮海區,4.47%其他,44.18%5.1%26.6%4.8%-25.5%3.8%-0.3%19.0%-10.5%1.1%

37、-0.8%9.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000400002023成交均價（元/平）同比行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 高價位住宅的意愿不斷增強。圖17：2018-2023 年寧波市商品住宅分面積段占比（按成交面積計算）圖18：2018-2023 年寧波市商品住宅分價格占比（按成交套數計算）資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 整體而言，2023 年寧波住宅市場受整體經濟大環境影響，新房成交量小幅下降，處于

38、低位運行。2024 年初展現出一輪強勁的回暖勢頭，隨后回落。2.3 二手房成交量小幅下降，價格維持穩定 2023 年寧波市二手房市場趨于穩定，成交量相對 2022 年有小幅度下降，其中一季度成交量較高。2023 年寧波市二手房交易月均 5027 套，同比下降 6.34%。價格方面，2023 年二手房成交均價為 25399 元/平，同比下降 11.8%，自 2020年起，寧波市二手房成交價除個別月份外相對穩定，價格波動整體在5%以內。2024 年初整體市場成交量相較于 2023 年同期下滑 31.7%，但由于近期中央及地方頻繁釋放樓市積極信號，三四月的成交套數較一二月提升。圖19：寧波市二手房成

39、交套數小幅下降 資料來源：中指數據，民生證券研究院 0%20%40%60%80%100%20182019202020212022202390以下90(含)-120120(含)-140140(含)以上0%20%40%60%80%100%20182019202020212022202360萬以下60(含)-120萬120(含)-160萬160萬以上02000400060008000100002020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2

40、021年04月2021年05月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月成交套數(套)2020年月平均成交套數2021年月平均成交套數2022年月平均成交套數2023年月平均成交套數2024年1-4月平均成交套數5587536

41、74662注：受疫情影響，2021年6月-2022年2月數據缺失50274285 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 圖20：寧波市二手房成交均價波動不大 資料來源：冰山數據，民生證券研究院 備注：市場活躍指數是衡量市場中交易量、漲跌幅、成交額等指標的綜合評價指數；邊際價格是指在買賣訂單簿中，市場上下一個可以成交的價格，即市場中交易的最低價格 05000100001500020000250003000035000010203040506070802020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月20

42、21年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月2023年05月2023年07月2023年09月2023年11月2024年01月2024年03月注：左軸表示市場活躍指數；右軸表示邊際價格（元）市場活躍指數平均價格邊際價格行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 3 土地市場：2023 年低位運行，房企拿地熱度低 3.1 地市政策：嚴格要求，增加報名房企開發資質要求

43、2021 年寧波土拍規則發生變化，全年土拍規則在不斷優化的同時也在不斷趨嚴。2021 年以來，寧波實施“限房價、限地價、搖號”方式出讓，最高溢價率從首批次的 30%下調到 15%，封頂后競人才/租賃用房改變為線下搖號。2021 土拍規則嚴格要求，在之前基礎上增加報名房企開發資質要求。競買人應當具有房地產開發資質。同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地塊的競買（含聯合競買），此次寧波“限馬甲”也是保證了市場的公平公正。并且集中土拍中海曙西成地塊、鄞州華光城地塊和慶豐地塊，需進行現房銷售，且對全裝修標準有要求。同時，競買規則還明確，競得方如要享受裝配式建筑面積不計入容積率的政策，必須達到綠色

44、建筑三星級標準，達到標準，3%的裝配式建筑面積可以不計入容積率。表2：2021-2024 年寧波土拍規則變化 批次 參拍數量 限制 主體資質 限制 聯合開發 保證金比例 出讓金 繳納周期 溢價率 2021 年第一批 無 具有開發資質即可 無 涉宅類、商服類地塊分別為 20%、10%1 個月 無要求 2021 年第二批 無 具有開發資質即可 無 各類 20%及以上，部分達 50%1 個月 15%2021 年第三批 無 具有開發資質即可 無 涉宅類、商服類地塊分別為 20%、10%1 個月 15%2022 年第一批 無 具有開發資質即可 無 涉宅類、商服類地塊分別為 20%、10%1 個月 15%

45、2022 年第二批 無 具備開發資質即可 無 涉宅類、商服類地塊分別為 20%、10%1 個月 15%2022 年第三批 無 具備開發資質即可 無 涉宅類、商服類地塊分別為 20%、10%一年 15%2022 年第四批 無 具備開發資質即可 無 調整為實際成交價格的 20%一年 15%2023 年第一批 無 具備開發資質即可 無 調整為起始價格的 20%1、3、6或 12 個月 15%2023 年第二批 無 具備開發資質即可（競買保障性租賃住房用地的除外）無 調整為起始價格的 20%3 或 6 個月 15%2023 年第三批 無 具備開發資質即可 無 調整為起始價格的 20%4 或 6 個月

46、15%2023 年第四批 無 具備開發資質即可 無 調整為起始價格的 20%3 或 6 個月 15%2023 年第五批 無 具備開發資質即可 無 調整為起始價格的 20%1 或 3 個月 15%10-12 月非集中供地 無 具備開發資質即可 無 調整為起始價格的 20%6 個月 15%資料來源：寧波市 2021-2023 年土地市場拍賣會資料整理，民生證券研究院 3.2 土地成交：各區域分布均勻，涉宅用地僅占二成五 2023 年寧波涉宅用地供銷量減少，地價有所上升，各區域成交相對平均。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 2023

47、 年寧波各類掛牌拍賣用地成交 390 宗，成交建面 2681.07 萬平米，同比下降 32.48%，土地出讓金達 778.74 億元，同比下降 28.13%，成交樓面均價 2905元/平，同比上升 6.46%。2023 年寧波完成五批次集中供地，涉宅用地成交 103宗，占集中供地 26.41%，成交建面 775.94 萬平米，同比下降 42.53%，樓面均價 8591 元平米，同比上升 19.69%。從區域分布上看，慈溪市占總成交宗數的24.36%，為各區域最高。受全國經濟的影響，2023 年寧波市土地市場呈現量降價升趨勢。受房地產市場環境下行、房企資金持續承壓和融資受限、居民預期偏弱，銷售縮

48、量等多重因素影響，政府推地及房企拿地的謹慎情緒雙雙上升，土地市場供需均下降。2023 年各批次土地成交規模均勻，地價呈上升趨勢，溢價發揮穩定，第一批次和第五批次溢價率分別達到 10.08%和 10.03%，最低溢價率為第四批次的 5.12%，全年只有在 10-12 月非集中供地存在 3 宗流拍。從拿地企業來看，央國企仍為拿地主力，民營房企參與度有所增加。2023 年寧波五次集中土拍中，國央企集中拿地 32 宗，占比 60%，以保利發展、華潤置地、招商蛇口和中國金茂等國央企成為了市場拿地主力，而民營拿地企業中基本為龍湖集團和萬科等企業。圖21：2023 年寧波各類用地各區域占比（按宗數測算）圖2

49、2：2018-2023 寧波市年涉宅用地供銷量價 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 11.79%11.54%24.36%6.15%5.13%16.41%10.51%1.28%6.15%6.67%鄞州區余姚市慈溪市北侖區奉化區寧波杭州灣新區象山縣寧?？h江北區海曙區464960249132862171788591020004000600080001000005001000150020002500201820192020202120222023供應建面（萬平）成交建面（萬平）成交樓面均價（元/平,右軸）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必

50、閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 圖23：寧波市土地成交建面、供應建面及成交價格 圖24：寧波市各批次成交建面與土地出讓金 資料來源：中指數據，民生證券研究院 資料來源：中指數據，民生證券研究院 表3：2023 年重點房企在寧波拿地情況 企業名稱 拿地宗數（宗）總權益拿地金額（億元）總權益規劃建面（萬平）總拿地金額（億元）總規劃建面（萬平）拿地樓面均價（元/平）匯總 15 221.01 116.36 237.87 128.31 18994 保利發展 2 41.07 24.65 41.07 24.65 16664 龍湖集團 1 14.76 6.11 14.76 6.11 24152 華潤

51、置地 1 8.51 4.98 17.02 9.96 17096 建發房產 1 16.53 8.1 16.53 8.1 20416 中海地產 2 34.23 17.9 34.23 17.9 19119 中國金茂 1 40.74 14.55 40.74 14.55 28009 中國鐵建 1 12.57 9.01 12.57 9.01 13947 萬科 3 35.27 17.37 35.34 17.4 20304 招商蛇口 3 17.34 13.69 25.61 20.63 12660 資料來源：中指數據，民生證券研究院 464960249132862171788591020004000600080

52、001000005001000150020002500201820192020202120222023注：左軸表示面積（萬平）；右軸代表均價（元/平）供應建面（萬平）成交建面（萬平）成交樓面均價（元/平）303 261 334 256 204 84 25 73 67 60 42 55 302 358 175 248 265 161 102 50 47 52 65 67 83 225 050100150200250300350400050100150200250300350400注：左軸代表出讓金（億元）；右軸代表成交建面（萬平）成交建面（萬平）土地出讓金（億元）行業專題研究/房地產 本公司具備

53、證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 表4：2023 年重點房企在寧波拿地一覽表 企業 名稱 拿地 時間 地塊名稱 權益比例 建設用面（萬平）權益建面（萬平）成交價款（億元）權益價款（億元）成交樓面價（萬元/平）樓面地價（萬元/平）保利發展 2023.09 鄞州區 JD13-03-34 100%4.57 4.57 23.63 23.63 2.07 5.17 保利發展 2023.07 海曙區 HS18-01-03a 100%5.51 5.51 17.44 17.44 1.32 3.17 龍湖集團 2023.03 鄞州區 JD10-A5-1 100%2.91 2.9

54、1 14.76 14.76 2.42 5.07 華潤置地 2023.07 鄞州區 YZ01-02-14 50%4.15 2.07 17.02 8.51 1.71 4.37 建發房產 2023.07 鄞州區 GX04-01-23、30 100%3.60 3.60 16.53 16.53 2.04 4.33 中海地產 2023.10 海曙區 HS17-03-12a 100%5.20 5.20 23.13 23.13 1.78 4.28 中海地產 2023.09 鄞州區 YZ06-09-c5 100%2.45 2.45 11.10 11.10 2.26 4.23 中國金茂 2023.12 東部新城核

55、心區以東片區 D1-3 100%6.61 6.61 40.74 40.74 2.80 4.18 中國鐵建 2023.06 海曙區 CL-01-05 100%3.68 3.68 12.57 12.57 1.39 4.14 萬科 2023.07 鄞州區 JD01-02-16a 100%1.42 1.42 8.61 8.61 2.17 4.09 萬科 2023.07 鄞州區 YZ06-13-a1 100%4.36 4.36 19.66 19.66 1.96 4.04 萬科 2023.03 鄞州區 YZ06-13-b4 99%1.80 1.78 7.06 6.99 2.07 3.99 招商蛇口 202

56、3.10 江北區 JB12-02-02 99%3.00 2.97 9.25 9.16 1.34 3.95 招商蛇口 2023.06 海曙區 CL-01-06a 50%1.74 0.87 7.35 3.67 1.41 3.90 招商蛇口 2023.06 海曙區 CL-01-06b 50%3.63 1.81 9.01 4.50 1.06 3.85 資料來源：中指數據，民生證券研究院 總的來看，2023 年寧波市集中土拍呈現量降價升的趨勢，住宅用地占比不高，涉宅用地僅占比 26.41%。重點企業在寧波拿地區位主要集中于鄞州區和海曙區，占總拿地的 86.7%，拿地樓面價為 18534 元/平，樓面地價

57、為 41837 元/平。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 4 投資建議 建議關注深耕寧波，運營能力較強且積極補貨的優質房企保利發展、華潤置地。表5：重點公司盈利預測、估值與評級 資料來源：ifind，民生證券研究院預測;（注：股價數據采用 6 月 21 日收盤價，華潤置地采用 ifind 一致預期；0.9RMB=1HKD）代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 600048.SH 保利發展 9.44 1.01 1.03 1.40 9 9 7 推薦

58、 01109.HK 華潤置地 24.21 4.40 4.44 4.77 6 5 5-行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 18 5 風險提示 1）政策變動風險。為刺激需求端增長，寧波政府基本放松了限購限貸政策，未來樓市復蘇，土地和住宅銷售政策或重新收緊；2）房價下跌風險。寧波房價因改善戶型成交多而結構性上漲，若剛需恢復，均價或再次回落；3）市場波動風險。寧波 2024 年春節后樓市銷售初步回升，但行情暫未企穩，銷售回暖速度或將不及預期。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 19

59、插圖目錄 圖 1：長江三角洲南翼經濟中心寧波.3 圖 2：寧波市 GDP 走勢.4 圖 3：寧波第三產業貢獻不斷提高.4 圖 4：寧波市產業體系.4 圖 5：寧波市域產業空間結構圖.4 圖 6：寧波常住人口增量明顯.5 圖 7：居民人均收入水平快速回升.5 圖 8：寧波市房地產發展歷程.6 圖 9：21-23 年寧波房地產開發投資額維持穩定.7 圖 10：寧波市房地產市場銷供比走勢.7 圖 11：寧波商品住宅供銷量價走勢.9 圖 12：2023 年 2 月寧波商品住宅銷供比高達 4.41.9 圖 13：寧波商品住宅月度庫存走勢.10 圖 14：寧波商品住宅去化周期處于高位.10 圖 15：20

60、23 年寧波分區域成交占比（按面積計算）.10 圖 16：2023 年寧波分區域均價變化.10 圖 17：2018-2023 年寧波市商品住宅分面積段占比（按成交面積計算）.11 圖 18：2018-2023 年寧波市商品住宅分價格占比（按成交套數計算）.11 圖 19：寧波市二手房成交套數小幅下降.11 圖 20：寧波市二手房成交均價波動不大.12 圖 21：2023 年寧波各類用地各區域占比（按宗數測算）.14 圖 22：2018-2023 寧波市年涉宅用地供銷量價.14 圖 23：寧波市土地成交建面、供應建面及成交價格.15 圖 24：寧波市各批次成交建面與土地出讓金.15 表格目錄 重

61、點公司盈利預測、估值與評級.1 表 1：2023 年 9 月 29 日寧波房地產新政：取消限購，調整限售政策.8 表 2：2021-2024 年寧波土拍規則變化.13 表 3：2023 年重點房企在寧波拿地情況.15 表 4：2023 年重點房企在寧波拿地一覽表.16 表 5：重點公司盈利預測、估值與評級.17 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 20 分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并

62、對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議評級標準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相

63、對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，不應單純依靠本報告所載的內容而取代個人的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內

64、容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同時期，本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投資決策的唯一

65、參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 6001 號太平金融大廈 32 層 05 單元；518026