《房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（四）：杭州市場整體維穩板塊分化持續-230704（20頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業全國調研系列報告之長三角區域（四）：杭州市場整體維穩板塊分化持續-230704（20頁）.pdf（20頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 全國調研系列報告之長三角區域（四）杭州：市場整體維穩，板塊分化持續 2023 年 07 月 04 日 GDP 萬億城市，人口持續流入，制造業高速發展，坐擁“數字經濟第一城”。杭州作為長三角能級僅次于上海的核心城市，總面積 16850 平方千米，22 年GDP 總量 18753 億元，占浙江省的 24%，城鎮化率達到 84%；杭州連續五年人才凈流入率全國第一，常住人口數逐年穩定提升，截至 2022 年底，常住人口1238 萬人，位列浙江省第一。市場特點與展望：杭州市分區域看，核心圈層去化保持高水平，外圍區域降溫明顯。其

2、中，一圈層高熱，“低存量、高倒掛”為高去化主因；二圈層為新房供應主力，近期分化加劇，僅“近核心、有倒掛”板塊去化尚可，其余多數流搖；三圈層去化不暢，客戶認可度降低，庫存壓力較大。2022 年杭州已出臺二手房限購放松、認房不認貸、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023 年全市戶籍、公積金與部分區域政策進一步放松，未來政策騰挪仍有余地，限購、貸款、搖號均有空間。新房市場：2022 年新房市場規模處于近四年低位，成交量同比減半，新房價格累計漲幅維穩，有回升趨勢。22 年供應 1245 萬方，成交 995 萬方，同比分別下降約 22%和 50%；2023 年成交結構集中主城區以及熱門板塊，改善類

3、高價樓盤占比增加，成交均價創歷史新高，截至 5 月上漲至 33808 元/。二手房市場：2022 年全年成交僅 5 萬余套，政策調控加持下年末出現回暖跡象。杭州二手房市場在行業筑底期和新房的分流之下顯得較為低迷。十區合計成交二手住宅 53042 套，成交總價約 1704 億元，較 2021 年降幅分別為 31.0、29.8。23 年一季度二手住宅成交雖有所上升，但進入 4、5 月份，二手房成交快速下行。預計 2023 年年末至 2024 年將有大量新房次新房入市，屆時將帶來二手房供應量的快速增加，或將對二手房市場的成交量與成交價同時造成沖擊，進而影響一二手房的倒掛價差，進一步沖擊新房市場。政策

4、與土地：土拍規則多次變更，土地出讓流程簡化。22 年政策兩度調整，取消預公告，試行線下一次性報價，22 年整年，杭十區供地完成率僅為 79%，但全年涉宅用地成交金額仍高達約 1911 億元，全市宅地攬金約 1928 億元，僅次于上海，位居全國第二。分區域來看，主城區實際完成率達 117%，是唯一的超額供地區域，相反臨安、富陽、錢塘區受市場影響，實際供地完成率不足 50%；從出讓建面來看，蕭山、余杭仍為杭州市區主要供地區域。投資建議：杭州作為華東人口持續流入、經濟最具活力的城市之一，市場需求較為旺盛，一二手房存在較為明顯的價格倒掛現象，同時也意味著核心片區的競爭較為激烈，對于房企的投資開發等綜合

5、能力要求較高，建議關注優質房企如深耕本地市場，融資與投資優勢較為突出的濱江集團，積極拿地的龍頭房企保利發展。風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利發展 12.72 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推薦 002244 濱江集團 8.70 1.20 1.45 1.73 7 6 5-資料來源：Wind，民生證券研究院預測;（注：股價數據采用 7 月 4 日股價，濱江集團采用萬得一致預期）推薦 維持評級 分析師

6、 李陽 執業證書：S0100521110008 電話：15270997227 郵箱：liyang_ 研究助理 陳立 執業證書：S0100122080002 電話：18817507365 郵箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 執業證書：S0100122080038 電話：13818319641 郵箱： 相關研究 1.2023 年 6 月中國房地產土地市場數據點評：23 城土地出讓金環比提升，市場熱度分化凸顯-2023/07/03 2.2023 年 6 月中國房地產銷售數據點評：六月重點城市成交面積同環比雙降，國央企分化態勢加劇-2023/07/02 3.房地產行業 2023

7、 年中期策略報告：積累需求釋放后，投資端靜待強心針-2023/06/26 4.2023 年 5 月中國房地產銷售數據點評：五月房產銷售同比增幅收窄，國央企領先態勢持續-2023/06/05 5.全國調研系列報告之華中區域（二）：長沙：特色調控引導房地產市場穩健發展-2023/05/19 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 城市宏觀：GDP 萬億城市，人口持續凈流入.3 1.1 GDP 位于全國前列，常住人口連續六年高位增長.3 1.2 從“一核九星”到“三心八副”，完善空間格局.4 1.3 杭州市商品樓市場區域冷熱分化，

8、一圈穩健、二圈跌宕、三圈高壓.5 2 房地產市場：政策逐漸松綁，供銷面積回穩，房價些許回升.7 2.1 市場特點：穩步發展，整體走勢向好.7 2.2 樓市政策：政策逐步松綁，仍有空間.7 2.3 2022 年新房市場量跌價升，去化周期持續上升.9 2.4 二手房政策調控加持下年末出現回暖跡象.11 2.5 市場展望：22 年以來市場持續筑底，23 年初新房、二手房均出現回暖趨勢.13 3 土地市場：集中供地規模持續下降，市場整體穩定，板塊分化明顯.14 4 投資建議.17 5 風險提示.18 插圖目錄.19 插圖目錄.19 SUdUnXhUlXeVCXeXiX7NcMaQnPoOnPsRiNm

9、MsNfQnNmR8OpOmQuOtPtOMYpOqO行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1 城市宏觀：GDP 萬億城市，人口持續凈流入 1.1 GDP 位于全國前列，常住人口連續六年高位增長 十年來，杭州經濟保持健康增長，總體實力在高水平基礎上持續提升。生產總值從 2012 年的 7969 億元起步，2015 年突破萬億，2019 年超過 1.5 萬億，2022年到達 18753 億元，十年累計增長 135%。2022 年，杭州市地區生產總值（GDP）18753 億元，GDP 排名高居全國第九，同比增速 1.5%，高于全國 1

10、個百分點，距離跨入“2 萬億俱樂部”僅剩一步之遙。其中，第一產業增加值 346 億元，增長 1.8%；第二產業增加值 5620 億元，增長 0.4%；第三產業增加值 12787 億元，增長 2.0%。2022 年杭州 GDP 總量被武漢反超，從杭州自身來看，GDP 增速為 1.5%，是近年來的低值。這一定程度上反映了杭州市面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，但這背后也體現出杭州自身的產業結構，即制造業比重偏低，實體經濟發展亟待有力支撐。2017-2022 杭州市 GDP 總量（萬億元）及增速 資料來源：杭州市統計年鑒，民生證券研究院 截至 2021 年，杭州市常住人口 1237.6 萬

11、人，比上年末增加 17.2 萬人，其中城鎮人口 1039.0 萬人，占常住人口的 84.0%，比上年末提高 0.4 個百分點；人口出生率為 7.2，自然增長率為 2.2。全市戶籍人口 846.7 萬人。全年城鎮新增就業 32.65 萬人。年末就業人員預計 760 萬人，比上年增長 1.6%，占常住人口的 62.3%。1316714307154191620718109187538.2%6.7%6.8%3.9%8.5%1.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%50001000015000200002017年2018年2019年2020年2021年2022年GDP總值/億元增速行業專

12、題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 4 2017-2021 年人口結構（萬人）及增速 資料來源：杭州市統計年鑒，民生證券研究院 居民收入穩步提升，城鄉差距逐漸縮小，2022 年，杭州市居民人均可支配收入 7.02 萬元，處于全省第一的位置。農村居民人均可支配收入增速連續 6 年高于城鎮居民，城鄉收入差距逐漸縮小。2022 年城鎮居民人均可支配收入 7.7 萬元，農村居民人均可支配收入 4.5 萬元，同比分別增長 3.1%，3.8%。2017-2022 年杭州市城鎮、農村人均可支配收入情況 資料來源：杭州市統計年鑒，民生證券研究院 1.2 從

13、“一核九星”到“三心八副”，完善空間格局 杭州市轄上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽、臨安 10個區，桐廬、淳安 2 個縣，代管建德 1 個縣級市。主城區橫跨八區，大致范圍是：東至奧體、蕭科和下沙，北至喬司、半山，西至良渚、老余杭，南至之江。包括杭州西部的老余杭、未來科技城、云城等區域。3.6%5.7%12.8%4.4%0%2%4%6%8%10%12%14%0200400600800100012002017年2018年2019年2020年2021年常住人口城鎮人口戶籍人口增速7.9%8.7%8.0%3.9%8.8%3.1%8.9%9.2%9.2%6.7%10.3%5.8%0%

14、2%4%6%8%10%12%0200004000060000800001000002017年2018年2019年2020年2021年2022年城鎮常住居民人均可支配收入(元）農村常住居民人均可支配收入（元）同比增速-城鎮同比增速-農村行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 2022 年 8 月，杭州規劃城市新中心格局由“一核九星”變更“三心八副”，主城城區范圍擴大；云城和未科首次成為杭州“第三中心”，“舉全市之力”建設城西科創大走廊、臨空經濟示范區；同時錢江新城、奧體-世紀城板塊合并納入中心城區，在擁江發展戰略下，錢江新城二期熱度持續

15、走高。杭州將加快構建以杭州主城區為主要發力點，武林湖濱、錢江新城奧體、云城和未來科技城（南湖科學中心）為三中心，帶動蕭山、臨平、錢塘、富陽、臨安、桐廬、建德、淳安八個副城發力的特大城市新型空間格局。杭州市行政區劃圖 杭州市新主城區“三心八副”資料來源：杭州市國土空間規劃（2021-2035 年），民生證券研究院 資料來源：杭州市國土空間規劃（2021-2035 年），民生證券研究院 1.3 杭州市商品樓市場區域冷熱分化，一圈穩健、二圈跌宕、三圈高壓 分區域看，核心去化保持高水平，外圍區域降溫明顯。其中，一圈層高熱，“低存量、高倒掛”為高去化主因；二圈層為新房供應主力，近期分化加劇，僅“近核心、

16、有倒掛”板塊去化尚可，其余多數流搖；三圈層去化萎靡，客戶認可度降低，市場高壓。（圈層劃分：一圈層：上城、拱墅、西湖、濱江核心區域；二圈層：上城、拱墅、西湖、濱江次核心區域及余杭、蕭山、臨平、錢塘核心區域；三圈層：余杭、蕭山、臨平、錢塘鄉鎮及臨安、富陽。）作為杭州市核心區域也是屬于第一圈層的上城區、濱江區、拱墅區、西湖區，其 2022 年月度平均去化周期僅為 3.0，至 12 月底，截至 2022 年底區域商品住宅狹義存量均值僅為 19 萬平米；處于杭州周邊即第三圈層的臨安區、富陽區等區域，2022 年月度平均去化周期達到了 15 以上，截至 2022 年底區域商品住宅狹義存量均值達到 100

17、萬平米以上。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 杭州市區域劃分及部分項目介紹 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 2 房地產市場：政策逐漸松綁，供銷面積回穩，房價些許回升 2.1 市場特點：穩步發展，整體走勢向好 經濟發達與人口增長穩步向前，強有力的推動了杭州市房地產市場的發展。杭州市房價自 08 年以來一直保持溫和上漲態勢，展現了杭州市房地產市場健康發展的動態。2008 年全球金融危機杭州出臺多個穩定和促進房地產市場發展的政

18、策以挽救房地產市場，直接導致次年房地產市場的火爆場景。2010-2013 年整體處于低位運行階段，從取消購房稅費補貼，增加房地產交易成本，到限購限貸政策，房地產市場轉入低迷狀態。2014 年為杭州樓市的蓬勃發展期，當時杭州房地產市場庫存高，去化壓力大，在央行定向降準、杭州放款限購政策的背景下，樓市行情呈逐月遞增趨勢，直至 16 年底，杭州樓市一直沿著量價齊升的方向發展。2017-2019 年杭州樓市緊跟全國樓市政策，資金全面持續去杠桿化，升級非本地居民限購措施，加大限購范圍，緩解供求關系，在一定程度上起到了遏制作用。在中央“房子是拿來住的，不是拿來炒的”、“三條紅線”、“穩預期，保增長”等政策

19、的大背景下，杭州著重強調市場監管，整頓規范房地產市場運行。杭州市房地產市場發展歷程 資料來源：國家統計局，民生證券研究院 2.2 樓市政策：政策逐步松綁，仍有空間 2020 年國家再次強調“住房不炒”的重要定位，杭州市多項政策出臺調整搖號規則，政策逐步收緊，向剛需家庭傾斜，總體政策發展方向為“保剛需，限投資”。7 月 2 日，人才家庭優先購房 5 年內限售，搖號向無房家庭傾斜，3 萬 5 以下的新010000200003000040000050010001500200025002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019

20、年2020年2021年2022年商品房銷售面積（萬平米）商品房平均銷售價格（元/平米）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 盤傾斜程度要大于 50%，無房家庭購買該類房源，限售 5 年。9 月 4 日，熱門樓盤向無房家庭傾斜 80%，無房家庭購買該類房源，限售 5 年。2021 年，杭州基于當下市場狀態兩次頒布強調控新政。結合兩次新政來看，擠投機“水分”、保護剛性置業需求仍為主流。而“8.5”新政，除了用社保年限攔住投資客進場腳步外，只要登記中簽率低于 10%，登記的客戶就被分類、分區入圍，從另一角度來看，其利好于長期陪跑的購房客戶

21、，特別是對于急需購換置需求的客戶，換置成功率有較大提升。同時新政要求，若是項目超過兩戶登記，就必須按照登記的人數搖號，剩余房源再自行銷售，這也幾乎杜絕了技術性流搖的產生，維護了搖號的秩序與公正，也是亦是穩固新房秩序，達到“細水長流”的效果。2022 年杭州已出臺二手房限購放松、認房不認貸、降低二套房首付比例等一系列救市政策，從 5 月 17 日的二手房限購門檻降低，6 月 25 日的碩士研究生落戶門檻降低到 11 月 11 日的購房政策松綁，限購區內認房不認貸、二套首付比例降至四成、降低利率、首貸利率 4.1%、二套利率 4.9%，從目前市場反饋來看，政策效果呈現脈沖狀，持續性弱，僅外圍放松限

22、購區高性價比項目存在客戶增量，其余效果一般。同時，由于杭州市房地產政策相對較緊，未來政策騰挪仍有余地，限購、貸款、搖號均有空間。2023 開年以來，受疫情全面解綁、降利率、調控持續放開等外部利好刺激，杭州樓市購房情緒確實在好轉，成交出現了顯著復蘇。2023 年一季度，杭州繼續優化購房政策，整體呈現小幅邊際改善特征，臨平、拱墅、臨安均出臺了寬松刺激政策，杭州精細化、差異化調控特征進一步延續。2023 第二季度以來，杭州連續三次限購松綁，杭州市區僅剩主城四區尚未出臺相關政策放松限購。2023 年 5 月杭州深化戶籍制度改革，放寬落戶門檻，加強人口引入，同時限購區域進一步擴圍，對多子女家庭住房公積金

23、施行優惠政策。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 杭州市 2020-2022 年房地產市場政策歸納（部分）資料來源：中指云數據庫，民生證券研究院 2.3 2022 年新房市場量跌價升，去化周期持續上升 2020 年杭州樓市在住房不炒的基調下，回歸理性，供求比健康，價格平穩上漲；從月度走勢來看，3 月購房需求釋放后上行動力較足，量價齊升，7 月新政+供應結構性收緊影響開始降溫，9 月下旬管控開閘集中放量，市場保持低位運行，年底房企沖量但限簽嚴格，呈現供應沖高但成交低位行情。21 年杭州新房成交量擴容至 1987 萬方，均價結構性上漲

24、至 31459 元/，同比上漲 11%。年度市場表現“跌宕起伏”，上半年新房整體市場供不應求，下半年信貸政策疊加“8.5”新政效應，市場行情下行，搖號難度降低，主城區出現短暫的上車機會。22 年供應 1245 萬方，成交 995 萬方，同比分別下降約 22%和 50%，成交規模受供應減少及市場轉冷影響跌至 2017-2022 年新低；但由于 2022 年至今成交結構集中在主城區以及熱門板塊，改善類高價樓盤占比增加，成交均價創歷史新高，上漲至 34933 元/。20-22 年的市場變化主要表明在 21 年下半年至今的政策持續性變動下，剛需與剛改客群受沖擊程度較大，而改善類需求受影響并不顯著。23

25、 年一季度，杭州市區商品住宅成交面積為 323.6 萬，環比微幅下降 1.4%，新房價格累計上漲 0.23%，背后原因在于：傳統春節假期和因供給節奏問題面臨的缺貨斷檔兩個因素疊加導致的供應顯著縮量。季度內，杭州新開盤項目多外圍郊區項目，核心區上市項目較少，結構性影響新房的價格上漲勢頭；同比來看，價格漲幅企穩回調，同比上漲 1.48%。截至 23 年 5 月，銷售均價達 33808 元。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 杭州市 2020 年至今月度銷售及供應情況 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 2020 年年初受疫情影

26、響，樓市停擺，影響整年月均流速，加之下半年供應增加，年底集中放量，導致 20 年整體庫存、去化周期雙攀升，但市場仍處于健康狀態。21 年集中供地后，項目入市時間較為集中，導致區域市場容易出現“間歇性停供”。樓市供應量不足，導致庫存持續走低，9 月開始回升，年底庫存恢復正常。22 年年初，杭州樓市去化周期攀升，但是庫存一直處于良好狀態，在年內政策松綁后，整體去化下降，庫存、去化趨于平穩狀態。杭州市 2020 年至今月度去化及庫存情況 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 2000025000300003500040000450000501001502002503002020.1月2020.2

27、月2020.3月2020.4月2020.5月2020.6月2020.7月2020.8月2020.9月2020.10月2020.11月2020.12月2021.1月2021.2月2021.3月2021.4月2021.5月2021.6月2021.7月2021.8月2021.9月2021.10月2021.11月2021.12月2022.1月2022.2月2022.3月2022.4月2022.5月2022.6月2022.7月2022.8月2022.9月2022.10月2022.11月2022.12月2023.1月2023.2月2023.3月2023.4月2023.5月月度銷售面積（萬平方米）月度供應面

28、積（萬平方米）月銷售均價（元）02004006008001000024681012142020.1月2020.3月2020.5月2020.7月2020.9月2020.11月2021.1月2021.3月2021.5月2021.7月2021.9月2021.11月2022.1月2022.3月2022.5月2022.7月2022.9月2022.11月2023.1月2023.3月2023.5月月度去化周期（月）庫存面積（萬平米）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 分區域來看，余杭、蕭山、上城區成交面積居于前三位，分別為 217、185、1

29、47 萬平米，其中只有上城區位于核心圈層區。從成交均價來看，市場價差較大，成交均價最高的上城區達到 5.2 萬元/平，而處于最低位的臨安區僅有 2.1 萬元/平，相差一倍之多，核心區市場韌性較高。2022 年杭州分區域成交均價及面積 資料來源：中指云數據庫，民生證券研究院 分產品來看，90-140 平米剛改產品仍然占主流，但是需求有所收縮，成交面積端占比同比減少 16%，160 平米以上大面積改善產品成交占比均有提升；總價段集中在250-652萬元，值得注意的是，千萬以上頂級改善產品提升幅度高達7%。2021-22 年杭州商業住宅分面積段占比 2021-22 年杭州商業住宅分總價段占比 資料來

30、源：中指研究院，民生證券研究院 資料來源：中指研究院，民生證券研究院 2.4 二手房政策調控加持下年末出現回暖跡象 2021 年杭州市區（不含富陽、臨安）共計成交二手房 76851 套；年內走勢波185128100130217147861214340319964186624147254623189452577253882177345650365790100002000030000400005000060000050100150200250蕭山區拱墅區富陽區臨平區余杭區上城區錢塘區臨安區濱江區西湖區成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）-4.5%-11.6%6.3%-1.7%3.5%3.2%4.

31、8%-20%0%20%40%60%90平以下90-120平120-140平140-160平160-180平180-200平200平以上2021年2022年同比-1.1%-6.2%-6.3%2.6%2.2%0.7%1.2%6.9%-10%0%10%20%30%150萬以下150-250萬250-350萬350-450萬450-650萬650-850萬850-1000萬1000萬以上2021年2022年同比行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 折，1-3 月盡管橫跨春節假期，但成交規模仍延續 20 年底熱度；進入二季度，3月二手房成交

32、量創年內新高，4 月開始市場高位回落，成交持續下滑，到 10 月僅成交 2651 套，創歷史新低；11、12 月，伴隨著房貸利率的寬松、放款速度加快，二手房市場止步于六連跌，成交量探底回調，階段性以價換量的局面橫亙在市場上。2022 全年杭州市區共計成交二手房 53042 套，同比下降 31.0%，處在近五年低位；原因在于杭州樓市對二手房政策的調控，5 月 17 日的二手房限購放松政策后，二手房市場熱度整體回升，除 7 月外的二手房成交套數同比均有增長；11月 11 日認房不認貸，二套首付 4 成，房貸利率下調政策后，次月二手房成交量破五千套，達到全年第二，年末二手房有一定回暖跡象。2023

33、年一季度杭州市區共計成交二手住宅 16634 套，同比上升 95.0%，有明顯的筑底回升趨勢，剛需購房者在寬松的政策、較低的利率環境影響下，購買意愿增強，前期低迷行情積壓的需求由此大量釋放，促使二手房源成交速度加快。進入 4、5 月份，二手房成交快速下行，考慮到 2021-2022 年的土地高供應高成交情況，預計 2023 年年末至 2024 年將有大量新房次新房入市，屆時將帶來二手房供應量的快速增加，或將對二手房市場的成交量與成交價同時造成沖擊，進而影響一二手房的倒掛價差，進一步沖擊新房市場。杭州市 2021 年至今二手房月度成交情況 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 盡管年后二手房

34、市場有所回暖，但是 23 年二手房市場整體走冷的趨勢不變，主要受制于新房市場的持續供應帶來擠出效應，若 23 年二手房調價空間打開，政策向二手房市場層面傾斜，或對成交有一定刺激作用。9443476911494932689088141632650933807261535163413243019754374388648636847520846764102374752545680289364309732715065100200040006000800010000120002800029000300003100032000330003400035000360002021.1月2021.2月2021.3

35、月2021.4月2021.5月2021.6月2021.7月2021.8月2021.9月2021.10月2021.11月2021.12月2022.1月2022.2月2022.3月2022.4月2022.5月2022.6月2022.7月2022.8月2022.9月2022.10月2022.11月2022.12月2023.1月2023.2月2023.3月2023.4月2023.5月月度成交均價（元/平方米）月度成交套數（套）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 2.5 市場展望：22 年以來市場持續筑底，23 年初新房、二手房均出現回暖

36、趨勢 22 年 11 月貸款政策放松帶來利好，加之房企年末推盤意愿強烈，新房市場供求兩端增長明顯，但是板塊分化愈發加劇，流搖范圍進一步從遠郊板塊擴大至近郊板塊，主城區核心地位中簽率持續走高；單盤效應不斷增強，尤其紅盤供應對市場走勢影響顯著。23 年杭州將迎來亞運會，預計新盤多集中在上半年和第四季度，上半年市場將維持穩定，三季度亞運停工影響成交回落，四季度迎來翹尾，板塊分化將進一步持續。22 年年底，國務院再度重申房地產為國民經濟支柱性產業，23年加大發展經濟力度，預計實現 GDP 增速 5%以上，加之疫情全面放開，有助于修復市場。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀

37、最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 3 土地市場：集中供地規模持續下降，市場整體穩定，板塊分化明顯 2021 年集中供地政策首次實行，與之匹配的土拍政策也正在逐步發展完善，21 年第一次土拍政策相對寬松，多數條款延續自非集中供地時期，以至于第一批次火熱收場，第二批次土拍政策相對收緊，例如取消勾地制度、禁馬甲、提高放棄資金資質審核等，第三次土拍政策主要讓利于房企，提高房企參拍積極性，包括恢復勾地制度、降低溢價上限、不限參拍資質等。2022 年土拍政策主要有兩次較大的調整，分別處于第一批次，土拍再次停用預公告制度，實行溢價封頂后“一次性報價，次高者得”規則，提高企業參拍門檻，削弱拿地的投機型，促

38、進土地市場平穩運行；第四批次再次迎來土拍政策微調，“線下一次性報價”規則取消，溢價率達到上限后直接進行線下搖號，溢價率從 10%提高到 12%。2022 年杭州十區成交宅地 1146 萬方，創收 1911 億元，僅次于上海市，高于全國第二位次，總出讓建面 1166 萬平米，居全國第三。2023 年杭州十區已完成五輪集中供地，共計成交涉宅用地建筑面積約 1240萬方，成交金額約 2094 億元。2017-2022 杭州十區土地成交量價情況 2017-2022 杭州十區土地成交金額/溢價情況 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 分批次來看，2021

39、年杭十區計劃出讓涉宅用地占地面積 698 萬方，實際出讓706 萬方，完成率 101%。分區后，供地格局被重塑，拱墅代替余杭成為杭州第二大供地區域，蕭山拱墅出地量占比 36%；三批次主城地塊占比 5 成以上，全年出讓超指標完成，下半年行情遇冷，臨安區、錢塘區流拍率提升明顯，完成率不足60%。2022 年杭十區計劃出讓涉宅用地占地面積 699.5 萬方，實際出讓 549.6 萬方，完成 79%；分區域來看，主城區實際完成率達 117%，是唯一超額供地區域，16221156081482015204159811666613000140001500016000170001800005001000150

40、020002017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年成交建面（萬平米）樓面均價（元/平米）19072004226820552710191134%15%17%21%18%6%0%10%20%30%40%0500100015002000250030002017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年成交金額（億元）溢價率行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 相反臨安、富陽、錢塘區受市場影響，實際供地完成率不足 50%；從出讓建面來看，蕭山、余杭仍為杭州市區主要供地區域。2021 杭州各

41、區土地出讓建面占比 2022 杭州各區土地出讓建面占比 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 杭州土地“兩集中“各批次成交建面及出讓金 杭州土地“兩集中“各批次流拍率、溢價率 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 本土房企依舊堅挺，22 年濱江全年拿地金額占比 27%。以濱江、綠城兩大本地龍頭房企為代表，本土民企在杭州土拍中積極參與，四批次本土民企更是包攬全部地塊，相比于其他城市普遍國資托底的現象，本土民企的強勢回歸體現了對杭州市場的信心，走出獨立行情。20%16%12%12%11%9%8%6%3%3%

42、蕭山區拱墅區富陽區臨平區余杭區上城區錢塘區臨安區濱江區西湖區22%12%7%16%21%5%5%5%4%3%蕭山區拱墅區富陽區臨平區余杭區上城區錢塘區臨安區濱江區西湖區1,178 258 763 827 557 431 99 181 145 152 103 169 757 466 416 581 344 208 50 91 75 88 52 39 0200400600800100012001400出讓金（億元）推出總建面（萬平米）26.1%4.6%7.0%6.4%5.2%5.1%8.4%9.4%10.2%9.4%11.1%11.0%54.8%1.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0%10%2

43、0%30%40%50%60%溢價率流拍率行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 杭州土地“兩集中“各批次各類型房企拿地占比（按成交宗數測算）資料來源：克而瑞地產研究，民生證券研究院 4.0%22.3%21.4%13.9%17.4%43.4%9.3%30%0.0%0.0%20.0%29.6%39.6%35.9%55.7%69.1%50.1%100.0%47.8%40%50.0%66.7%60.0%13.8%38.1%24.6%17.8%5.4%5.9%11.1%20%16.7%0.0%0.0%52.7%18.1%12.5%8.1%0.

44、5%31.8%10%33.3%33.3%20.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本土國企城投本土民企外來國央企外來民企行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 4 投資建議 杭州作為華東人口持續流入、經濟最具活力的幾個城市之一，市場需求較為旺盛，一二手房存在較為明顯的倒掛現象，同時也意味著核心片區的競爭更為激烈，對于房企的投資開發等綜合能力要求較高，A股方面建議關注優質房企如深耕本地市場，融資與投資優勢較為突出的濱江集團，積極拿地的龍頭房企保利發展。表1：重點公司盈利預測、估值與評級 代碼 簡稱 股

45、價（元）EPS（元）PE（倍）評級 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利發展 12.72 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推薦 002244 濱江集團 8.70 1.20 1.45 1.73 7 6 5-資料來源：Wind，民生證券研究院預測;（注：股價數據采用 7 月 4 日股價，濱江集團采用萬得一致預期）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 18 5 風險提示 1）政策變動風險：政策變動或將增加地產公司的成本與開支，影響房地產市場與土地市場的正?；嘏?。2）房價下跌風險：

46、房價或將會缺乏消費收入支撐，造成價格下降風險。3）市場波動風險：當前市場雖有回暖，但尚未企穩。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 19 插圖目錄 2017-2022 杭州市 GDP 總量（萬億元）及增速.3 2017-2021 年人口結構（萬人）及增速.4 2017-2022 年杭州市城鎮、農村人均可支配收入情況.4 杭州市行政區劃圖.5 杭州市新主城區“三心八副”.5 杭州市區域劃分及部分項目介紹.6 杭州市房地產市場發展歷程.7 杭州市 2020-2022 年房地產市場政策歸納（部分）.9 杭州市 2020 年至今月度銷售及供應情

47、況.10 杭州市 2020 年至今月度去化及庫存情況.10 2022 年杭州分區域成交均價及面積.11 2021-22 年杭州商業住宅分面積段占比.11 2021-22 年杭州商業住宅分總價段占比.11 杭州市 2021 年至今二手房月度成交情況.12 2017-2022 杭州十區土地成交量價情況.14 2017-2022 杭州十區土地成交金額/溢價情況.14 2021 杭州各區土地出讓建面占比.15 2022 杭州各區土地出讓建面占比.15 杭州土地“兩集中“各批次成交建面及出讓金.15 杭州土地“兩集中“各批次流拍率、溢價率.15 杭州土地“兩集中“各批次各類型房企拿地占比（按成交宗數測算

48、）.16 插圖目錄 重點公司盈利預測、估值與評級.1 表 1：重點公司盈利預測、估值與評級.17 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 20 分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議評級標

49、準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證

50、券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，不應單純依靠本報告所載的內容而取代個人的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同時期，

51、本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投資決策的唯一參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 6001 號太平金融大廈 32 層 05 單元；518026