【研報】房地產行業：多部委出臺公募REITs實施細則央行發布二季度貨幣報告-20200810[26頁].pdf

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1、 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 證券研究報告 / 行業動態報告 多部委出臺公募多部委出臺公募 REITs 實施細則實施細則，央行發布二季度貨幣報告，央行發布二季度貨幣報告 報告摘要報告摘要： Table_Summary 市場表現：市場表現：本周申萬房地產板塊收于 4240.95 點，累計上漲 1.21%，同 期上證綜指累計上漲 1.33%，深證成指累計上漲 0.08%，滬深 300 累 計上漲 0.27%；橫向對比，板塊表現位于中游。 公司動態：公司動態：本周萬科發布經營公告：1-7 月累計銷售面積 2471 萬方， 同比+0.3%，累計銷售金額 3795.0 億元

2、，同比-0.7%，6 月以來，新增 開發項目 29 個，合計權益建面 348 萬方，權益地價 212.3 億元。 行業行業新聞新聞：央行發布 2020 年第二季度中國貨幣政策執行報告，報告指 出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作 為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金 融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。 土地交易：土地交易：7 月 27 日-8 月 2 日，全國 100 大中城市合計供應土地建面 3345 萬平米，環比上升 16.5%，同比上升 14.7%，供銷比為 2.28，相 比上周上升 1.18，年初至今累計平

3、均供銷比為 1.13。 成交市場成交市場：7 月 31 日-8 月 6 日，30 大中城市新房成交面積 413 萬方， 環比+3.9%， 同比+21.4%， 年初至今累計成交 8951 萬方， 同比-13.0%。 其中一線城市成交面積 77 萬方，環比-11.2%，同比+33.1%。 重點事件點評：重點事件點評： 8 月 3 日， 國家發改委發布 “586 號文” ， 基礎設施 REITs 試點項目申報將正式啟動。586 號文對此前的相關文件進行了補充完 善，明確“遵循市場原則、堅持權益導向” ，正式采用“公募基金+單一 基礎設施資產支持證券（ABS） ”的產品架構，聚焦重點行業、重點區 域，

4、并對申報細則等方面提出明確、具體、可操作的要求，為我國基礎 設施 REITs 確立了基礎的框架。8 月 7 日，證監會發布公開募集基礎 設施證券投資基金指引（試行） （以下簡稱指引 ） 。該指引是對社會 各界的意見進行認真梳理研究，充分吸收采納后的最終版本，進一步完 善了基礎設施 REITs 的制度設計及規范要求。 個股方面推薦業績確定性強、 資源卓越的一線房企： 萬科 A、 金地集團、 保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、 中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團；持續看好 龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積余碧桂園服務、保利物業、

5、永升生活服務和招商積余。 風險提示：風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行 Table_CompanyFinance 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 27.03 3.44 3.91 4.56 7.86 6.91 5.93 買入 保利地產 15.77 2.34 2.76 3.25 6.74 5.71 4.85 買入 金科股份 9.27 1.06 1.34 1.65 8.75 6.92 5.62 買入 榮

6、盛發展 8.20 2.10 2.59 3.04 3.90 3.17 2.70 買入 藍光發展 5.26 1.15 1.65 2.00 4.57 3.19 2.63 買入 優于大勢優于大勢 上次評級： 優于大勢 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 7.54% 9.05% 2.68% 相對收益 -5.22% -10.95% -19.73% 行業數據 成分股數量（只） 134 總市值（億） 22507 流通市值（億） 19501 市盈率（倍） 8.76 市凈率（倍） 1.93 成分股總營收（億） 25385 成分股總凈利潤（億） 2227 成分股資產負債率（%） 79.17

7、相關報告 東北證券房地產周報：中央房地產座談會 再次定調，Q2地產板塊繼續低配 2020-07-30 Q2公募基金持倉點評：Q2地產板塊繼續 低配，金科獲明顯加倉 2020-07-27 東北證券房地產周報： 深圳收緊購房政策， 6月房地產數據繼續改善 2020-07-22 2020年 1-6月房地產數據點評：累計投資 增速轉正，推盤變化或助 Q3銷售再超預期 2020-07-20 東北證券房地產周報：寧波限購擴圍，首 單“人行版”REITs 落地 2020-07-13 證券分析師：王小勇證券分析師：王小勇 執業證書編號： S0550519100002 18117166023 房地產房地產 發布

8、時間：發布時間：2020-08-10 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 2/26 行業動態報告行業動態報告 目錄目錄 1.市場表現市場表現 . 4 1.1.板塊表現 . 4 1.2.個股表現 . 5 1.3.重要公告 . 5 2.行業新聞行業新聞 . 7 3.土地市場土地市場 . 10 4.成交市場成交市場 . 12 5.房企融資房企融資 . 17 6.事件點評：央行發布二季度貨幣報告，多部委出臺公募事件點評：央行發布二季度貨幣報告，多部委出臺公募 REITs細則細則 . 19 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 . 4 圖

9、圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 . 4 圖圖 3：百城單周土地供應成交面積及供銷比：百城單周土地供應成交面積及供銷比.11 圖圖 4：分線城市土地供應面積及同環比增速：分線城市土地供應面積及同環比增速.11 圖圖 5：分線城市土地溢價率數據：分線城市土地溢價率數據 .11 圖圖 6：百城單周土地成交樓面價及溢價率：百城單周土地成交樓面價及溢價率 .11 圖圖 7：分線城市土地供銷比數據：分線城市土地供銷比數據 .11 圖圖 8：分線城市土地成交樓面價及同環比增速：分線城市土地成交樓面價及同環比增速 .11 圖圖 9：30 大中城市及分線成交情況大中城市及分線成交情況 . 1

10、4 圖圖 10：重點城市新房本周成交：重點城市新房本周成交. 14 圖圖 11：34 城單周成交面積及同比城單周成交面積及同比 . 14 圖圖 12：一線城市單周成交面積及同比：一線城市單周成交面積及同比 . 14 圖圖 13：二線城市單周成交面積及同比：二線城市單周成交面積及同比 . 14 圖圖 14：三四線線城市單周成交面積及同比：三四線線城市單周成交面積及同比 . 14 圖圖 15：34 城成交同環比增速情況城成交同環比增速情況 . 15 圖圖 16：34 城周成交面積城周成交面積 . 15 圖圖 17：本周樣本城市城市二手房成交：本周樣本城市城市二手房成交 . 16 圖圖 18：15

11、城二手房成交同環比增速城二手房成交同環比增速 . 16 圖圖 19：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 16 圖圖 20：本周一線城市二手房成交：本周一線城市二手房成交 . 16 圖圖 21：本周二線城市二手房成交：本周二線城市二手房成交 . 16 圖圖 22：本周三四線城市二手房成交：本周三四線城市二手房成交. 16 圖圖 23：2020 年年 6 月住宅價格及同環比增月住宅價格及同環比增速（元速（元/平）平） . 17 圖圖 24：2020 年年 6 月住宅價格指數同環比增速月住宅價格指數同環比增速. 17 rQpQnNrOoRtRzRtMrNsNnO6MdN8OmOpPsQp

12、PlOrRvNeRoPpP8OpOqPvPoPxOuOpMsO 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 3/26 行業動態報告行業動態報告 圖圖 25：2020 年年 6 月一手住宅價格價值同環比增速月一手住宅價格價值同環比增速. 17 圖圖 26：2020 年年 6 月二月二手住宅價格指數同環比增速手住宅價格指數同環比增速. 17 圖圖 27：房貸利率及：房貸利率及 LPR 走勢走勢 . 20 圖圖 28：主要金融機構房地產貸款增量及余額：主要金融機構房地產貸款增量及余額. 20 圖圖 29：房地產開發貸款情況：房地產開發貸款情況 . 21 圖圖 30：金融機構各項貸款加權

13、平均利率情況：金融機構各項貸款加權平均利率情況. 21 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 . 5 表表 2：地產板塊個股重要公告：地產板塊個股重要公告 . 5 表表 3：行業相關新聞：行業相關新聞. 8 表表 4：政策相關新聞：政策相關新聞 . 9 表表 5：本周土地市場供應、成交、地價概況：本周土地市場供應、成交、地價概況. 10 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情況（萬方）大中城市成交情況（萬方） . 12 表表 7：本周重點城市及分線新房成交匯總（萬方）：本周重點城市及分線新房成交匯總（萬方） . 13 表表 8：本周重點城市及分線二手：本周重點城市及分線二手房成交匯總（萬方

14、）房成交匯總（萬方）. 15 表表 9：本周房企發債情況：本周房企發債情況 . 17 表表 10：本周交易所地產債成交情況：本周交易所地產債成交情況 . 19 表表 11：2019 年至今央行貨幣政策執行報告房地產下一階段政策思路相關表述年至今央行貨幣政策執行報告房地產下一階段政策思路相關表述 . 20 表表 12：40 號文與號文與 586 文內容對比文內容對比. 21 表表 13：國內推動公募：國內推動公募 REITs 相關政策相關政策. 24 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 4/26 行業動態報告行業動態報告 1. 市場表現市場表現 1.1. 板塊表現板塊表現

15、本周申萬房地產板塊收于 4240.95 點，累計上漲 1.21%，同期上證綜指累計上漲 1.33%，深證成指累計上漲 0.08%，滬深 300 累計上漲 0.27%；橫向對比，板塊表 現位于中游。 圖圖 1：滬深：滬深 300 與申萬房地產板塊與申萬房地產板塊 數據來源：東北證券，Wind 注：以 2020 年收盤價為基準 圖圖 2：申萬板塊周漲跌幅比較：申萬板塊周漲跌幅比較 數據來源：東北證券，Wind -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 20W120W420W720W1020W1220W1520W1720W2020W2320W2520W282

16、0W30 房地產（申萬）滬深300 1.21% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 國 防 軍 工 有 色 金 屬 汽 車 化 工 綜 合 建 筑 材 料 農 林 牧 漁 機 械 設 備 建 筑 裝 飾 輕 工 制 造 銀 行 鋼 鐵 計 算 機 非 銀 金 融 房 地 產 交 通 運 輸 家 用 電 器 采 掘 通 信 電 氣 設 備 公 用 事 業 商 業 貿 易 電 子 紡 織 服 裝 醫 藥 生 物 傳 媒 食 品 飲 料 休 閑 服 務 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 5/26 行業動態報告行業動態報告 1.2. 個股表現個股表現 本周板塊

17、內漲幅第一為我愛我家(000560.SZ)，本周累計漲幅達 29.34%，其次為南 山控股、 萬業企業、 中潤資源、 合肥城建； 跌幅前五則分別為亞太實業、 魯商發展、 泰禾集團、愛旭股份、新華聯。 表表 1：本周漲跌幅榜：本周漲跌幅榜 漲幅漲幅 跌幅跌幅 1 我愛我家我愛我家(000560.SZ) 29.34% 亞太實業亞太實業(000691.SZ) -15.34% 2 南山控股(002314.SZ) 24.41% 魯商發展(600223.SH) -14.62% 3 萬業企業(600641.SH) 21.13% 泰禾集團(000732.SZ) -9.60% 4 中潤資源(000506.SZ)

18、 21.05% 愛旭股份(600732.SH) -6.01% 5 合肥城建(002208.SZ) 20.66% 新華聯(000620.SZ) -5.95% 數據來源：東北證券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，萬科、中南建設、金地集團、新城控股、保利地產等多家公司發布經營情況 公告：萬科 2020 年 1-7 月累計銷售面積 2471.0 萬方，同比增長 0.3%，累計銷售 金額 3795.0 億元，同比下降 0.7%。自 6 月以來，公司新增開發項目 29 個，合計 權益建面 347.5 萬方，合計權益地價 212.3 億元；新城控股 7 月銷售面積 197.9 萬 方，銷售金額

19、209.6 億元，1-7 月累計銷售面積 1075.4 萬方，同比下降 15.4%，累 計銷售金額 1184.8 億元，同比下降 19.4%。拿地方面新獲取地塊 9 宗，總計建面 約 236.5 萬方，成交總價 79.3 億元；保利地產 7 月簽約面積 322.2 萬方，同比增 長 71.9%，簽約金額 486.2 億元，同比增長 79.8%，1-7 月累計簽約面積 1814.5 萬方，同比下降 0.5%，累計簽約金額 2731.5 億元，同比下降 2.3%。公司近期新 獲取項目 9 個，總計建面 227.6 萬方，成交總價 61.4 億元；招商蛇口 7 月銷售面 積 104.1 萬方，同比下

20、降 14.1%，銷售金額 228.6 億元，同比增長 18.2%。1-7 月 累計簽約面積 601.4 萬方，同比下降 5.5%，累計簽約金額 1335.7 億元，同比增長 10.8%。公司近期新增項目 4 個，總權益建面 78.9 萬方，成交總價 54.5 億元；陽 光城 1-7 月累計權益銷售面積 552.3 萬方，累計權益銷售金額 697.6 億元。拿地方 面，7 月公司共計獲得 5 個土地項目，新增建面 51.1 萬方，權益地價 40.6 億元。 此外，大悅城控股、金融街、中交地產、榮盛發展等多家公司發布了融資公告。大 悅城擬公開發行 2020 年公司第一期債券，發行規模20 億元，票

21、面利率 3.78%； 金融街對已發行的“15 金街 03”票面利率進行調整， 本期債券存續期前 5 年票面利率 為 4.24%，后 2 年票面利率調整為 2.21%。同時公司擬發行 2020 年第二期債券， 發行規模20 億元，發行期限為 3+2 年，詢價區間為 3.20%-4.20%。 拿地方面，金隅集團近日于上海楊浦競得住宅用地一宗，總價 69.2 億元，總建面 8.1 萬方，樓面價創區域新高達 85764 元/平；藍光發展競得位于海門市的一宗綜合 用地，總價 9.2 億元，總建面 7.1 萬方，樓面價 13037 元/平。 表表 2：地產板塊個股重要公告地產板塊個股重要公告 公司名稱公司

22、名稱 公告日期公告日期 公告內容公告內容 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 6/26 行業動態報告行業動態報告 大悅城控股大悅城控股 08/03 公司擬公開發行 2020 年公司債券（第一期） ，發行規模不超 20 億元，原定兩個品種，品種一 期限 3+2 年，品種二期限 5+2 年，現將品種二全額回撥至品種一，票面利率為 3.78%。 金融街金融街 08/03 公司發行的“15 金街 03” （債券代碼：112277）發行總額 40 億元，現發行人選擇調整票面利 率。本期債券存續期前 5 年票面利率為 4.24%，后 2 年票面利率調整為2.21%。 中交地產中交地產

23、 08/03 公司擬發行公司債 7 億元，發行期限 3+2 年，票面利率 3.8%。 南山控股南山控股 08/03 （1）公司擬針對北金所認定的合格投資者發行債券融資計劃，規模不超過人民幣 55 億元，期 限不超 5 年。 （2）公司全資下屬公司寶灣保理擬于深交所，面向證券市場合格投資者發行資產 支持證券，總額度不超過人民幣 15 億元，存續期不超過 18 個月。 金隅金隅集團集團 08/03 全資子公司近日于上海楊浦競得住宅用地一宗，總價 69.2 億元，總建面8.1 萬方，樓面價創區 域新高達 85764 元/平。 萬科萬科 A 08/04 （1）公司 2020 年1-7 月累計銷售面積

24、2,471.0 萬方，同比增長 0.3%；累計銷售金額 3,795.0 億元，同比下降 0.7%。 （2）自 6 月簡報披露以來，公司新增開發項目 29 個，合計權益建面 347.5 萬方，合計權益地價 212.33 億元。 中南建設中南建設 08/04 （1）8 月 4 日，公司境外全資子公司完成 2 億美元高級無抵押定息債券發行，期限 364 天， 票面利率 9.00%。 （2）公司2020 年 1-7 月累計銷售面積731.8 萬方，同比減少3.4%；累計銷 售金額 992.0 億元，同比增長 3.4%。 金科地產金科地產 08/04 （1）公司擬對部分參股項目公司增加擔保額度，新增擔保

25、金額合計不超過 25.48 億元。公司 合計擔保余額 929.94 億元，占公司最近一期經審計凈資產 339.80%，占總資產 28.92%。 （2） 股東黃紅云質押給國信證券的 8450 萬股股份于7 月 31 日解除質押。 目前公司累計質押股份比 例為 54.93%。 藍光發展藍光發展 08/04 公司競得海門市綜合用地一宗，成交總價 9.19 億元，總建面 7.05 萬方，樓面價約 13,037 元/ 平。 榮盛發展榮盛發展 08/04 （1）公司 2020 年1-7 月累計簽約面積 504.09 萬方，同比增長 3.24%；累計簽約金額 559.66 億元，同比增長 4.89%。 （2

26、）7 月新增土儲三宗，分別位于河北石家莊、山東聊城和山西太原， 成交總價約 177,237 萬元。 （3）公司唐山產業園區完成九天行歌火箭核心部件研發生產基地項 目落地。 大悅城大悅城 08/04 為進一步完善酒店業務布局，公司收購中糧集團持有的臺灣飯店公司 8.36%股權，收購對價為 人民幣 8,369.98 萬元。收購完成后，公司全資子公司將持有臺灣飯店公司 100%股權。臺灣飯 店有限公司主要負責投資、 運營北京市華爾道夫酒店， 該酒店位于北京市東城區， 共有客房 176 間（套） 。 泰禾集團泰禾集團 08/04 公司中票“17 泰禾 MTN002” （代碼：101774003）未能按

27、期完成本息兌付。該期中票發行規 模為 20 億元，發行期限為 3 年。 金地集團金地集團 08/05 （1）2020 年 7 月，公司簽約面積 107.0 萬方，同比上升 53.38%，簽約金額 209.4 億元，同 比上升 41.57%；1-7 月累計簽約面積 591.9 萬方，同比上升 18.93%，累計簽約金額 1225.7 億元，同比上升 22.12%。 （2）近期新獲取地塊 8 宗，總計計容建面約 75.1 萬方，成交總價約 46.72 億元。 招商積余招商積余 08/05 公司 2019 年年度利潤分配實施，以2019 年末公司總股本 1,060,346,060 股為基數，向全體股

28、 東每 10 股派發現金紅利 1 元（含稅） 。本次合計分配現金106,034,606 元。股權登記日為 8 月 11 日，除權除息日為 8 月 12 日。 金融街金融街 08/05 公司擬發行 2020 年公司債第二期（簡稱： “20 金街 02” ；代碼：149196） ，AAA/AAA，發行 規模不超過 20 億元，發行期限為 3+2 年。本期債券詢價區間為 3.20%-4.20%。 榮盛發展榮盛發展 08/06 8 月 5 日，公司發行了 2020 年度第二期中期票據（簡稱：20 榮盛地產 MTN002） ，本期中票 實際發行總 額 11.2 億元， 發行期 限 2+1 年，發行 利率

29、 7.18% （發行日 1 年期 SHIBOR+4.334%） 。 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 7/26 行業動態報告行業動態報告 新城控股新城控股 08/06 （1）2020 年7 月，公司銷售面積 197.91 萬方，銷售金額 209.55 億元；1-7 月累計銷售面積 1,075.44 萬方，同比下降 15.35%，累計銷售金額 1,184.76 億元，同比下降 19.38%。 （2）近 期新獲取地塊 9 宗，總計計容建面約 236.5 萬方，成交總價約 79.34 億元。 華夏幸福華夏幸福 08/06 截至 2019 年末，公司凈資產金額736.86 億元

30、，2020 年 1-7 月，累計新增借款304.54 億元， 占 2019 年末凈資產比例為41.33%。截至 2020 年 7 月末，公司借款余額為 2096.69 億元。 渝開發渝開發 08/06 重慶渝開發股份有限公司發布 2020 年半年度報告，本報告期營業收入約 8,942 萬元，較上年 同期減少 37.33%，歸屬于上市股東的扣除非經常性損益的凈利潤約-1.8 萬元，較上年同期減 少 100.14%；報告期末總資產約 75.99 億元，較上年同期末增長16.88%。 濱江集團濱江集團 08/07 2020 年1-7 月，公司累計新增借款 92.23 億元，占 2019 年末凈資產

31、224.12 億元的41.15%。 截至 2020 年7 月末，公司借款余額為 410.84 億元。 保利地產保利地產 08/07 （1）2020 年 7 月，公司簽約面積 322.23 萬方，同比增長 71.88%，簽約金額 486.15 億元， 增長 79.81%；1-7 月累計簽約面積 1,814.47 萬方，同比下降 0.52%，累計簽約金額 2,731.51 億元， 下降 2.33%。（2） 近期新獲取項目 9 個， 總計計容建面約 227.62 萬方， 成交總價約 61.40 億元。 招商蛇口招商蛇口 08/07 （1）2020 年 7 月，公司銷售面積 104.14 萬方，同比減

32、少 14.11%，銷售金額 228.57 億元， 同比增長 18.21%； 1-7 月累計簽約面積601.44 萬方， 同比減少 5.51%， 累計簽約金額 1,335.70 億元， 同比增長 10.82%。（2） 近期新增項目 4 個， 總權益計容建面 78.94 萬方， 成交總價 54.48 億元。 陽光城陽光城 08/07 （1）1-7 月，公司累計權益銷售面積 552.31 萬方，累計權益銷售金額 697.62 億元。 （2）7 月， 公司共計獲得 5 個土地項目，新增計容面積 51.12 萬方，成交權益總價為 40.63 億元。 首開股份首開股份 08/07 （1） 2020 年 7 月， 公司簽約面積28.18 萬方， 簽約金額 78.30 億元； 1-7 月累計簽約面積 180.63 萬方，同比增長 0.87%，累計簽約金額 521.59 億元，同比增長 2.11%。 （2）近期新增土地儲 備 4 宗，總計計容建面約 5