《房地產行業住房“以舊換新”政策研究：住房“以舊換新”一個被低估的方向-240808（52頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業住房“以舊換新”政策研究：住房“以舊換新”一個被低估的方向-240808（52頁）.pdf（52頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 房地產房地產|證券研究報告證券研究報告 行業行業深度深度 2024 年年 8 月月 8 日日 強于大市強于大市 相關研究報告相關研究報告 房地產行業房地產行業 2023 年年 1-6 月統計局數據點評：單月月統計局數據點評：單月銷售降幅達近兩成；投資降幅小幅改善（銷售降幅達近兩成；投資降幅小幅改善（2023/7/18）房地產行業房地產行業 2023 年年 6 月月 70 個大中城市房價數據個大中城市房價數據點評：點評：70 城新房房價時隔城新房房價時隔 5 個月環比轉跌；一二線個月環比轉跌；一二線城市新房房價環比持平（城市新房房價環比持平（2023/7/16）2023H1 土地成交情況點評：

2、土地成交情況點評：2023H1 土地成交總土地成交總價同比下滑價同比下滑 21%，京、杭、滬位列前三；預計下半，京、杭、滬位列前三；預計下半年會有結構性回暖（年會有結構性回暖（2023/7/6）居民購房意愿、房價看漲預期均回落；房企貸款居民購房意愿、房價看漲預期均回落；房企貸款需求收縮需求收縮央行央行 2023 年年二二季度問卷調查點評季度問卷調查點評（2023/7/1）走出停滯期，誕生新格局走出停滯期，誕生新格局房地產行業房地產行業 2023 年年中期策略中期策略(2023/6/13)中銀國際證券股份有限公司中銀國際證券股份有限公司 具備證券投資咨詢業務資格具備證券投資咨詢業務資格 房地產行

3、業房地產行業 證券分析師：夏亦豐證券分析師：夏亦豐(8621)20328348 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521070005 證券分析師：許佳璐證券分析師：許佳璐(8621)20328710 jialu.xu 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521110002 住房住房“以舊換新以舊換新”政策政策研究研究 住房“以舊換新”一個被低估的方向 核心觀點核心觀點 “以舊換新以舊換新”購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、地方國有平臺公司、購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、地方國有平臺公司、第三方直接收購二手舊房，部分城市同時還

4、提供換房補貼。第三方直接收購二手舊房，部分城市同時還提供換房補貼?！耙耘f換新”是屬于貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創新，對一二手房聯動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業務量增加等都有積極的作用對一二手房聯動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業務量增加等都有積極的作用。我們認為“以舊換新”政策實施的背景主要有二：1）去庫存。當前廣義庫存去化周期已處于 15 年 10 月的水平，15 年“去庫存”的主要手段為貨幣化棚改。而從目前政策來看，“以舊換新”是類似的，可將居民持有的房產再投入市場，激發置換需求的政策。2）目前熱點城市新房二手房都出現了疲弱甚至相互競爭，循環降價的現象，導致地產循環

5、鏈條中斷。目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型和住房升級需求。據我們的不完全統計，截至 7 月 26 日，全國已有超 80 個城市表態支持住房“以舊換新”。在政策的實施過程中，各地根據自身情況，探索在政策的實施過程中，各地根據自身情況，探索出了多種模式，主流模式有以下幾種：出了多種模式，主流模式有以下幾種：1）幫賣模式：最為）幫賣模式：最為市場化的交易模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先推售舊房。市場化的交易模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先推售舊房。房企、中介、購房者三方簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內（一般 1-3 個月）二手房成功售出，則新房認

6、購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。代表城市有北京、上海、深圳、廣州等。幫賣模式或將更利幫賣模式或將更利好好 B 端的中介和房企。對于中介來說，可以增加客源，端的中介和房企。對于中介來說，可以增加客源，同時能在現在眾多的掛牌房源中快速甄別真實賣房客源。對于房企而言，相當于獲得了相當于獲得了 1-3 個月期限的無息資金。個月期限的無息資金。不過該模式的弊端在于：交易周期長；政府未能介入；中介自身的利益訴求仍在，因此對購房者來說，和普通的置換差異不大，甚至更不劃算（換新房源有限）。2）收購模式：）收購模式：由政府指定的地方國資平臺或開發商直接收購業主二手房（舊房），業主再將售房款項

7、用于購買指定新房項目，補繳差價。收購的舊房一般作為保障房、人才房。代表城市有鄭州、南京、珠海等，以江蘇城市居多。該模式交易效率最高，舊房要求和換購的新房限制相對較多。該模式交易效率最高，舊房要求和換購的新房限制相對較多。此外，收收購模式偏向重資產，對收購主體的實力有一定的要求。購模式偏向重資產，對收購主體的實力有一定的要求。目前以城投主體為主，部分鼓勵開發企業直接收購舊房，利用旗下新房進行以舊換新。3）“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ剑耗Ｊ剑河蓮V東肇慶首創。即國資統租存量房源用于保障性住房運營，并不買斷舊房所有權，而是一次性支付 5-10 年的租金，對房源要求較高。4）補貼模式：）補貼模式：在一定時間內出

8、售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼（以稅費補貼和購房款補貼為主），補貼比例通常不會超過新房總價的 3%。當前參與當前參與“以舊換新以舊換新”活動的新房房源以國企項目占主導，活動的新房房源以國企項目占主導，但但越來越多品牌房企加入其中。越來越多品牌房企加入其中。主流房企中萬科是“以舊換新”參與度最廣的房企，其次保利發展、中海地產、招商蛇口、中國鐵建的參與度也相對較高，均為央企，地方國企參與活動的城市相對聚焦在深耕地區。對于房對于房企，參與主要動力在于推動新房項目庫企，參與主要動力在于推動新房項目庫存去化、加速回款，從而緩解自身的庫存壓力。但同時，也考驗房企的運營能力。存去化、加速回款，從而緩

9、解自身的庫存壓力。但同時，也考驗房企的運營能力?！耙耘f換新”能否取得預期效果，開發商起到了至關重要的作用，主要體現在：1）提供的新房產品，從地段、戶型、交通、環境、配套到質量，能否滿足換房者的需求？2）“以舊換新”活動能否給購房者帶來實實在在的優惠？在一些能級在一些能級較高的城市，參與較高的城市，參與“以舊換新以舊換新”的房企，只拿出了偏遠地段或者的房企，只拿出了偏遠地段或者滯銷滯銷尾盤參與，新房無法滿足居民的期望，尾盤參與，新房無法滿足居民的期望，居民參與意愿就不強，換新受阻會使得賣舊房動力不足。由于牽涉面廣、需破解的綜合性難點多，所以需居民參與意愿就不強，換新受阻會使得賣舊房動力不足。由于

10、牽涉面廣、需破解的綜合性難點多，所以需要地方政要地方政府發揮好力量，起到牽頭作用，府發揮好力量，起到牽頭作用，統籌協調全市、各區的待售資源，擴大住房“選新”覆蓋范圍，更多納入改善居住品質的“好房子”，尤其是鼓勵市中心、優質地段的房源也要參與進來，以好房子驅動“以舊換新”。為了鼓勵開發商拿出核心區的優質項目，地方政府可以適當向這些開發商做一些政策傾斜，例如在拿地、稅收上給予一定的政策優惠等；可以將住房置換資金以“房票”形式發放兌換，推動實現跨區域或者全市范圍內流通換新；此外，政府也需要甄選開發商品牌及信用資質，做好入選新房項目自身財務、品質等盡調工作，消除逾期交房、購房資金退還難保障等風險。政策

11、效果政策效果：1）對于購房者而言，對于購房者而言，“以舊換新以舊換新”有效縮短置換周期、流暢交易銜接問題；有效縮短置換周期、流暢交易銜接問題；降低違約損失；有效降低違約損失；有效降低置換成本。降低置換成本。2）對于市場而言，對于市場而言，理論上政策有助于城市加快商品房流通性，先帶動二手房成交（去化二理論上政策有助于城市加快商品房流通性，先帶動二手房成交（去化二手房庫存），再帶動新房成交，起到幫助新房庫存去化的效果。但從實際的城市數據來看，效果暫不顯著。手房庫存），再帶動新房成交，起到幫助新房庫存去化的效果。但從實際的城市數據來看，效果暫不顯著。二手房成交：二手房成交：我們發現，在 2024 年

12、 4-5 月多數城市參與到“以舊換新”活動后，6 月執行政策的 25 個樣本城市的二手房成交面積環比增速轉正，為 6%，小幅高于我們跟蹤的 34 個城市二手房成交面積環比增速（5%），政策效果不明顯。新房成新房成交：交：2024 年 6 月 49 個“以舊換新”城市的新房成交面積環比增長 18%，增速低于81 城新房成交面積環比增速（25%），政策未對新房成交起到效果。新房去化：新房去化：36 個執行“以舊換新”政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周期整體仍然呈現上升態勢，截至 2024 年 6 月平均去化周期仍然高達 30.2 個月。如果我們對比不同模式的效果，從數據上看，如果我們對比

13、不同模式的效果，從數據上看，幫賣和收購模式對于二手房成交修復都起到了一定作用，幫賣模式效果收購模式，而補貼模式基本沒有起到效果。從目前看，從目前看，“以舊換新以舊換新”模式下的模式下的成交規模有限，可帶動一定的市場活躍度，但能否真成交規模有限，可帶動一定的市場活躍度，但能否真正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。我們認為我們認為“以舊換新以舊換新”是當前市場上一個被低估的方向。是當前市場上一個被低估的方向。根據我們的測算，23 年全國新房成交套數中，約有年全國新房成交套數中，約有17%來自于二手房置換客（來自于二手房置換客（172 萬套）。全國年均

14、換房套數為萬套）。全國年均換房套數為 332 萬套萬套（既可能換新房、也可能換二手房），占全國二手房成交套數的比重為 56%。全國范圍內，換房客中全國范圍內，換房客中 52%會選擇置換新房，會選擇置換新房，48%選擇購買二手房。我們預計，未來可能通過未來可能通過“以舊換新以舊換新”實現置換的潛在體量為實現置換的潛在體量為 3.41 億平，億平，占商品住宅銷售面積的比重為 36%。全國范圍內收購全國范圍內收購“賣舊買新賣舊買新”的置換客手中的二手房所需資金的置換客手中的二手房所需資金體量體量預計為預計為 4.18 萬億元，即萬億元，即“賣舊買新賣舊買新”的置換的置換客手中二手房的價值體量?？褪种?/p>

15、二手房的價值體量?！耙耘f換新以舊換新”政策可能實現的潛在的新房銷售額空間預計為政策可能實現的潛在的新房銷售額空間預計為 5.50 萬億元，萬億元，占全國商品住宅銷售額（2023 年為 10.3 萬億元）的比重為 53%。投資建議投資建議 “去庫存去庫存”已經成為當前房地產行業的主基調之一。當前新房庫存去化周期高企的同時，二手房掛牌量也在激已經成為當前房地產行業的主基調之一。當前新房庫存去化周期高企的同時，二手房掛牌量也在激增，一定程度上對新房產生替代效應。因此本輪去庫存，與增，一定程度上對新房產生替代效應。因此本輪去庫存，與 2014 年相比，最大變化是要提振置換需求，激年相比，最大變化是要提

16、振置換需求，激發居民將二手房主動拿出來改善，變相的通過二手房去庫存來實現新房去化。目前來看，消化二手房庫存發居民將二手房主動拿出來改善，變相的通過二手房去庫存來實現新房去化。目前來看，消化二手房庫存的相關政策或被市場低估，而的相關政策或被市場低估，而“以舊換新以舊換新”政策作為居民二手房去庫存的重要政策抓手，各城市正在積極參政策作為居民二手房去庫存的重要政策抓手，各城市正在積極參與、穩步推進。雖然目前多數城市仍處于試點期，試點規模普遍較小、舊房房源及新房項目均受到嚴格的與、穩步推進。雖然目前多數城市仍處于試點期，試點規模普遍較小、舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制，隨著未來各地政策逐步推進

17、，以及政府對政策的通盤考慮，規模有望進一步擴圍，政府支持力條件限制，隨著未來各地政策逐步推進，以及政府對政策的通盤考慮，規模有望進一步擴圍，政府支持力度也有望進一步擴大。度也有望進一步擴大?，F階段我們建議關注三條主線：1）拿地銷售基本面仍然較好、新房房源眾多且）拿地銷售基本面仍然較好、新房房源眾多且“以舊換新以舊換新”參與度較高的央參與度較高的央企：企：招商蛇口、華潤置地、保利發展。2）聚焦深耕地區）聚焦深耕地區“以舊換新以舊換新”活動、在當期具有較高的認可度和信任活動、在當期具有較高的認可度和信任度的地方國企和區域性品牌房企：度的地方國企和區域性品牌房企：綠城中國、濱江集團、越秀地產、建發國

18、際集團。3）受益于）受益于“以舊換新以舊換新”二手房成交的房地產經紀公司：二手房成交的房地產經紀公司：我愛我家、貝殼。風險提示風險提示 “以舊換新”政策落地及推進進程不及預期；二手房房價波動風險，進而影響舊房的評估價格；保障性住房的租售前景存在不確定性；收購舊房的資金不足。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”政策研究 2 目錄目錄 1 通過以舊換新以期帶動一二手房良性循環，同時促進新房去庫存通過以舊換新以期帶動一二手房良性循環，同時促進新房去庫存.5 2“以舊換新以舊換新”的的 N 種模式是如何運作的？種模式是如何運作的？.9 2.1 幫賣模式：最為市場化的交易模式，中介和開發商合作

19、，鎖定新房房源、優先推售舊房.9 2.2 收購模式：交易效率最高，舊房要求和換購的新房限制相對較多.15 2.3“舊轉?！蹦Ｊ?，即肇慶模式：國資統租存量房源用于保障性住房運營.30 2.4 補貼模式：效果最弱，補貼比例通常不會超過新房總價的 3%.32 3“以舊換新以舊換新”以國企項目為主導，未來核心區新房項目也可能更多納入活以國企項目為主導，未來核心區新房項目也可能更多納入活動中動中.34 4“以舊換新以舊換新”政策效果如何？政策效果如何？.38 4.1 對于購房者而言，“以舊換新”減輕了置換壓力.38 4.2 從數據層面看，“以舊換新”對于成交量提升、庫存去化的效果暫不顯著，幫賣模式的城市

20、效果相對好于收購模式.39 4.3 當前政策實際效果并不樂觀，未來政策仍有優化空間.41 5“以舊換新以舊換新”一個被低估的方向一個被低估的方向.42 5.1 二手房房價或成為收購價的錨定價，穩住二手房房價是政策實施的關鍵.42 5.2 未來可能通過“以舊換新”政策實現置換的潛在體量為 3.4 億平；能夠實現的潛在新房銷售額空間將達到 5.5 萬億元.43 6 投資建議投資建議.49 7 風險提示風險提示.50 aVbUdXeU8XfYdXbZ9P8Q8OnPrRoMqMlOpPwOkPoOvM7NqQwPNZtOtRxNpOsR2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”政策研究 3 圖表

21、目錄圖表目錄 圖表圖表 1.截至截至 2024 年年 6 月末，我國商品住宅廣義庫存面積（累計新開工面積月末，我國商品住宅廣義庫存面積（累計新開工面積-累計累計銷售面積）約銷售面積）約 19.5 億平，去化周期高達億平，去化周期高達 29.1 個月個月.5 圖表圖表 2.2024 年上半年年上半年 110 平以上各面積段產品成交占比合計平以上各面積段產品成交占比合計 56.3%.6 圖表圖表 3.2024 年年 6 月末，月末，42 城城二手房掛牌套數達二手房掛牌套數達 564.8 萬套，同比增長萬套，同比增長 14%.6 圖表圖表 4.2023、2024 年年 1-5 月重點月重點 14 城

22、城 90 平米以下二手房交易占比分別約平米以下二手房交易占比分別約 54%、53%.6 圖表圖表 5.據我們的不完全統計，截至據我們的不完全統計，截至 2024 年年 7 月月 26 日，全國已有超日，全國已有超 80 個城市表個城市表態支持住房態支持住房“以舊換新以舊換新”.7 續圖表續圖表 5.據我們的不完全統計，截至據我們的不完全統計，截至 2024 年年 7 月月 26 日，全國已有超日，全國已有超 80 個城市個城市表態支持住房表態支持住房“以舊換新以舊換新”.8 圖表圖表 6.“以舊換新以舊換新”幫賣模式幫賣模式.9 圖表圖表 7.各城市幫賣模式配套支持政策梳理各城市幫賣模式配套支

23、持政策梳理.10 圖表圖表 8.部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的“兜底兜底”措施，確保舊房一措施，確保舊房一定會被售出定會被售出.11 圖表圖表 9.漳州、常州在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的漳州、常州在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的“兜底兜底”措施措施.11 圖表圖表 10.各城市幫賣模式下支付房企購房意向金和新房鎖定期限的梳理各城市幫賣模式下支付房企購房意向金和新房鎖定期限的梳理.12 圖表圖表 11.截至截至 6 月月 3 日，招商、象嶼、日，招商、象嶼、金地、中國能建、中國鐵建、中建東孚、上金地、中國能建、中國鐵建、中建東孚、上海

24、紡織、金融街、新華、外高橋、雋岡、中交城投、中國金茂等海紡織、金融街、新華、外高橋、雋岡、中交城投、中國金茂等 13 家企業家企業 21 個個項目和項目和 10 家房地產經紀機構參加活動家房地產經紀機構參加活動.14 圖表圖表 12.深圳房地產深圳房地產“換馨家換馨家”活動實施流程活動實施流程.15 圖表圖表 13.“以舊換新以舊換新”收購模式實施流程收購模式實施流程.16 圖表圖表 14.收購模式的換新規則和定價機制收購模式的換新規則和定價機制.16 續圖表續圖表 14.收購模式的換新規則和定價機制收購模式的換新規則和定價機制.17 圖表圖表 15.據我們的不完全統計，全國范圍內通過地方國企

25、平臺收購舊房完成以舊據我們的不完全統計，全國范圍內通過地方國企平臺收購舊房完成以舊換新的住房數量不足兩萬套換新的住房數量不足兩萬套.18 圖表圖表 16.收購模式對舊房要求較高收購模式對舊房要求較高.19 圖表圖表 17.“以舊換新以舊換新”收購模式之一：鄭州模式收購模式之一：鄭州模式.20 圖表圖表 18.“以舊換新以舊換新”收購模式之二：南京模式收購模式之二：南京模式.21 圖表圖表 19.目前各城市的實施主體以城投主體為主，部分涉及開發商目前各城市的實施主體以城投主體為主，部分涉及開發商.22 圖表圖表 20.鄭州住房鄭州住房“以舊換新以舊換新”實施分為收購模式和幫賣模式兩類實施分為收購

26、模式和幫賣模式兩類.24 圖表圖表 21.鄭州城發集團收購房屋條件鄭州城發集團收購房屋條件.25 圖表圖表 22.截止截止 2024 年年 5 月月 27 日日“以舊換新以舊換新”新樓盤共新樓盤共 85 個，主要來自金水區，中個，主要來自金水區，中原區、二七區、鄭東新區、經濟技術開發區、管城區等原區、二七區、鄭東新區、經濟技術開發區、管城區等.26 圖表圖表 23.南京房地產南京房地產“以舊換新以舊換新”國企收購模式國企收購模式.27 圖表圖表 24.南京第二批南京第二批“以舊換新以舊換新”項目情況及存量房收購范圍項目情況及存量房收購范圍.28 圖表圖表 25.江寧區房企聯盟存量住房江寧區房企

27、聯盟存量住房“以舊換新以舊換新”活動情況匯總活動情況匯總.29 圖表圖表 26.華發珠海華發珠?！耙耘f換新以舊換新”補貼補貼.30 圖表圖表 27.肇慶肇慶“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ侥Ｊ?31 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”政策研究 4 圖表圖表 28.肇慶肇慶“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ綄嵤┝鞒棠Ｊ綄嵤┝鞒?31 圖表圖表 29.“以舊換新以舊換新”補貼模式梳理補貼模式梳理.33 圖表圖表 30.主流房企中，央企主流房企中，央企“以舊換新以舊換新”普遍參與度較高，地方國企參與普遍參與度較高，地方國企參與“以舊換新以舊換新”相對聚焦在深耕地區，品牌房企萬科參與城市范圍也較廣相對聚焦在深耕地區

28、，品牌房企萬科參與城市范圍也較廣.34 圖表圖表 31.各城市各城市“以舊換新以舊換新”活動參與房企不完全統計活動參與房企不完全統計.35 續圖表續圖表 31.各城市各城市“以舊換新以舊換新”活動參與房企不完全統計活動參與房企不完全統計.36 圖表圖表 32.相比傳統置換模式，相比傳統置換模式，“以舊換新以舊換新”模式下交易時間減少了一半以上模式下交易時間減少了一半以上.38 圖表圖表 33.“以舊換新以舊換新”活動能有效活動能有效降低置換成本降低置換成本.39 圖表圖表34.2024年年6月執行政策的月執行政策的25個樣本城市的二手房成交面積環比增速為個樣本城市的二手房成交面積環比增速為6%

29、，小幅高于我們跟蹤的小幅高于我們跟蹤的 34 個城市二手房成交面積環比增速（個城市二手房成交面積環比增速（5%）.39 圖表圖表 35.2024 年年 6 月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 25 個樣本城市的二手房成交面積環比個樣本城市的二手房成交面積環比增速達增速達 6%.39 圖表圖表 36.2024 年年 6 月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 49 個樣本城市的新房成交面積環比增個樣本城市的新房成交面積環比增速達速達 18%，低于我們跟蹤的，低于我們跟蹤的 81 個城市新房成交面積環比增速（個城市新房成交面積環比增速（25%）.40 圖表圖表 37.2024 年年

30、 6 月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 49 個樣本城市的新房成交面積環比增個樣本城市的新房成交面積環比增速達速達 18%.40 圖表圖表 38.36 個執行個執行“以舊換新以舊換新”政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周期整體上升，期整體上升，6 月平均去化周期高達月平均去化周期高達 30.2 個月個月.40 圖表圖表 39.政策出臺后的政策出臺后的 T+2 個月個月 19 個樣本城市二手房成交套數環比增速均值為個樣本城市二手房成交套數環比增速均值為14%，幫賣模式的城市環比增速均值，幫賣模式的城市環比增速均值 21%，收購模式，

31、收購模式 8%，純補貼模式為，純補貼模式為-8%.41 圖表圖表 40.二手房房價或成為收購價的錨定價二手房房價或成為收購價的錨定價.42 圖表圖表 41.舊房定價采取多家評估公司聯合評估，舊房定價采取多家評估公司聯合評估，周邊市場的周邊市場的二手房房價或成為錨二手房房價或成為錨定價定價.43 圖表圖表 42.太倉、江陰、無太倉、江陰、無錫、南京等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房錫、南京等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比例，多為合同總價的一定比例，多為 60%-80%.43 圖表圖表 43.一線城市一線城市新房成交中新房成交中 53%的由二手房置換新房而來，二線城市

32、平均為的由二手房置換新房而來，二線城市平均為 21%.44 圖表圖表 44.一線城市換房客戶中，賣舊買新比例僅一線城市換房客戶中，賣舊買新比例僅 33%，二線城市約，二線城市約 46%；三四線；三四線城市約城市約 58%.44 圖表圖表 45.根據我們的測算，全國范圍內新房成交中根據我們的測算，全國范圍內新房成交中 17%來自于二手房置換客來自于二手房置換客.44 圖表圖表 46.根據我們的測算，住房根據我們的測算，住房“以舊換新以舊換新”潛在市場規?；蜻_潛在市場規?；蜻_ 3.4 億平億平.45 圖表圖表 47.根據我們的測算，收購居民二手房所需資金為根據我們的測算，收購居民二手房所需資金為

33、4.2 萬億元萬億元.46 圖表圖表 48.根據我們的測算，根據我們的測算，“以舊換新以舊換新”可能實現的新房銷售額空間預計為可能實現的新房銷售額空間預計為 5.5 萬億萬億元元.47 圖表圖表 49.住房住房“以舊換新以舊換新”相關測算相關測算.48 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 5 1 通過以舊換新以期帶動一二手房良性循環通過以舊換新以期帶動一二手房良性循環，同時促進新房，同時促進新房去去庫存庫存“以舊換新以舊換新”對一二手房聯動、新房項目去庫存、對一二手房聯動、新房項目去庫存、居民住房條件改善、居民住房條件改善、房企房企現金回流、現金回流、和中介公司業和中介公司

34、業務量增加等都務量增加等都有著有著積極的作用。積極的作用?！耙耘f換新以舊換新”購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、銷售，或者由房企、地方國有平臺公司、地方國有平臺公司、第三第三方直接收購方直接收購二手二手舊房，舊房，舊房售出后購房者按約定購買舊房售出后購房者按約定購買新房的一項政策新房的一項政策。部分城市同時還提供換房補貼部分城市同時還提供換房補貼。在過去的地產寬松周期中，政府更多是通過優化或解除限制性調控，試圖通過放松購房資質、降低置業成本以及提供更多優惠等方式來鼓勵購房者入市，但是在這一輪的周期中，現行的這些需求

35、端政策沒有改變市場繼續調整下行的情形。地方政府開始選擇一種更為直接的、可以暢通一二手交易鏈條的政策，為置換客戶提供“以舊換新”的服務。2023 年以來，二手房掛牌房源難消化的問題也逐漸凸顯。根據中指院，2024 年 6 月末，42 城二手房掛牌套數達 564.8 萬套，較 2022 年 3 月大幅增長了 76.5%，掛牌價 24038 元/平。各地積極出臺各類政策，包括帶押過戶、解除限售、商貸轉公積金、房屋置換免個稅、賦予高房齡房源的貸款資格、增加貸款期限等。但是，“以舊換新”是一種更為特殊的模式，是屬于直接貫通一二手房、以及買賣市場的雙向政策創新，更加符合當前中央對于“支持改善性住房需求”、

36、“順應人民群眾對優質住房的新期待”等政策導向。我們認為我們認為“以舊換新以舊換新”政策實施的背景主要有二：政策實施的背景主要有二：1）當前商品住宅庫存高企當前商品住宅庫存高企，新房銷售持續負增長，新房銷售持續負增長。2）二手房掛牌量增加，而成交價持續走低，成交周期拉長，）二手房掛牌量增加，而成交價持續走低，成交周期拉長，致使置換需求被限制致使置換需求被限制。打通一二手房的交易鏈條，釋放改善性住房需求，是“以舊換新”背后的邏輯。上一輪“去庫存”的主要手段是在于貨幣化棚改，即通過貨幣補償的形式拆掉居民原有的住房，鼓勵居民購置新房。而從目前的政策來看，“以舊換新以舊換新”是是與之與之類似的，將居民持

37、有的房產再投入市場，類似的，將居民持有的房產再投入市場，獲得一筆購新房的啟動資金，并獲得一筆購新房的啟動資金，并定向要求購置新房。定向要求購置新房。核心的區別是，當時的房價處于上升通道中，居民獲得補償后大多愿意新購住核心的區別是，當時的房價處于上升通道中，居民獲得補償后大多愿意新購住宅，以期享受房價上漲帶來的收益，而這一次的時間點處于房價下跌預期中，因此實施難度可能相宅，以期享受房價上漲帶來的收益，而這一次的時間點處于房價下跌預期中，因此實施難度可能相對更高。不過，對更高。不過，對于對于真實的改善需求真實的改善需求是精準支持的是精準支持的。截至 2024 年 6 月末，我國商品住宅廣義庫存面積

38、（累計新開工面積-累計銷售面積）約 19.5 億平，去化周期高達 29.1 個月，去化周期為 2015 年 10 月的水平。熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭，循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。至相互競爭，循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。但但市場上市場上仍仍存在賣一買一、賣舊買新、存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型和住房升級需求。賣小買大的改善型和住房升級需求。剛需轉向二手房，未來還可能向配售型保障房轉移，新房市場主要面向改善型需求。而置換鏈路的起始就是二手剛需，只有低總價舊房賣掉換房才能夠真正滾動起來。新房交易不景氣與換房需求不

39、活躍有關，當前的新房市場以改善為主（2024 年上半年 110 平以上各面積段產品成交占比合計 56.3%），需要將手上的房子賣出去；而二手房交易以剛需為主，2023、2024 年 1-5 月重點 14 城 90 平米以下二手房交易占比分別約 54%、53%，2024 年 1-5 月上海300 萬元以下的二手房源交易占比達 40%；不過，即便二手房交易占主導，但交易量趕不上二手房掛牌量，導致二手房掛牌量不斷創新高?！耙耘f換新”政策理論上是可以解決當下市場面臨的一二手房傳導不暢問題的優選政策。圖表圖表 1.截至截至 2024 年年 6 月末，我國商品住宅廣義庫存面積（累計新開工面積月末，我國商品

40、住宅廣義庫存面積（累計新開工面積-累計累計銷售面積）約銷售面積）約 19.5 億平，去化周期高億平，去化周期高達達 29.1 個月個月 資料來源：國家統計局，中銀證券 2024年6月：19.519.5億平億平29.129.1個月個月2012年6月：39.5個月2014年6月：38.9個月2015年6月：38.3個月2017年12月：17.8個月2020年12月：17.2個月1015202530354045510152025302007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102

41、010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07

42、2020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-04全國商品住宅庫存面積全國商品住宅庫存面積累計住宅新開工-累計住宅銷售（億平）住宅去化周期（月）:右軸2015年9月：28.7億平2020年8月：27.5億平2018年3月：23.7億平2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 6 圖表圖表 2.2024 年年上半年上半年 110 平平以上各面積段產品成交占比以上各面積段產品成交占比合計合計 56.3%圖表圖表 3.2024年

43、年 6月末，月末，42城城二手房掛牌套數達二手房掛牌套數達 564.8萬套，萬套，同比增長同比增長 14%資料來源：克而瑞，中銀證券 資料來源：中指院，中銀證券 備注：二手房掛牌樣本城市（合計42個）：一線城市（4個）：北京、上海、深圳、廣州；二線城市（24個）：杭州、成都、天津、西安、重慶、長沙、武漢、廈門、南京、石家莊、太原、沈陽、大連、哈爾濱、鄭州、蘇州、寧波、福州、合肥、南昌、濟南、青島、南寧、貴陽；三四線城市（14個）：無錫、溫州、東莞、佛山、珠海、保定、廊坊、徐州、常州、煙臺、六安、鹽城、宜昌、寶雞 圖表圖表 4.2023、2024 年年 1-5 月重點月重點 14 城城 90 平

44、米以下二手房交易占比分別約平米以下二手房交易占比分別約 54%、53%資料來源：中指院，中銀證券 備注：重點城市為北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、武漢、長沙、青島、重慶、南京、合肥、天津。在在“以舊換新以舊換新”政策的實施過程中，各地根據自身情況，探索出了多種模式，各具特色，滿足了不同政策的實施過程中，各地根據自身情況，探索出了多種模式，各具特色，滿足了不同群體的需求群體的需求，亦有部，亦有部分城市采用了多種模式相結合分城市采用了多種模式相結合。據我們的不完全統計，截至 2024 年 7 月 26 日，全國已有超 80 個城市表態支持住房“以舊換新”。主流模式有以下幾種：1）幫賣模式

45、：）幫賣模式：房企、中介、購房者三方簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內（一般 1-3 個月）二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。2）收購模式：）收購模式：地方國資平臺或開發商直接收購舊房，售房款項用于購買指定新房項目，收購的舊房則可用于保障性住房、人才房等。3）“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ剑河赡Ｊ剑河蓮V東廣東肇慶首創。肇慶首創。即國資統租存量房源用于保障性住房運營，并不買斷舊房所有權，而是一次性支付 5-10 年的租金，對房源要求較高，比如肇慶規定房源面積以 40-70 平為主、不超過 90 平，優先考慮樓齡較短的房屋。4）補貼模式：）補貼模式：在

46、一定時間內出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼（通常以稅費補貼和購房款補貼為主）。17.2%26.5%38.4%13.4%4.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%90平以下90-110平110-140平140-180平180平以上20242024年上半年全國新房成交面積段分布年上半年全國新房成交面積段分布320.0571.7564.83003504004505005506002022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-0

47、42023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-064242個重點城市二手房存量掛牌套數（萬套）個重點城市二手房存量掛牌套數（萬套）54%53%27%27%19%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20232024年1-5月重點重點1414城二手房成交套數占比城二手房成交套數占比90平以下90-120平120平以上2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 7 圖表圖表 5.據我們的不完全統計，截至據我

48、們的不完全統計，截至 2024 年年 7 月月 26 日，全國日，全國已有超已有超 80 個個城市表態支持住房城市表態支持住房“以舊換新以舊換新”時間時間 城市城市 幫賣模式幫賣模式 收購模式收購模式 舊轉保模式舊轉保模式 補貼模式補貼模式 2022 年 9 月首發、2024 年 6 月 24 日 青島 2023 年 7 月 1 日、2024 年 5 月 29 日 徐州 2023 年 8 月 5 日 武漢江夏區 2023 年 8 月 19 日 營口 2023 年 9 月 6 日 淄博 2023 年 9 月 7 日、2024 年 4 月 27 日、2024 年 6 月 6 日、2024 年 7

49、月 12 日 南京 2023 年 9 月 14 日、2024 年 5 月 22 日 南通 2023 年 9 月 19 日、2024 年 2 月 20 日 揚州 2023 年 9 月 20 日 泰安 2023 年 9 月 21 日、2024 年 3 月 23 日 日照 2023 年 9 月 22 日 濟南 2023 年 9 月 28 日、2023 年 11 月 24 日、2024 年 1 月 15 日 太倉 2023 年 10 月 1 日 濟寧 2023 年 10 月 13 日、2024 年 6 月 13 日 海寧 2023 年 10 月 17 日、2024 年 5 月 9 日、2024 年 5

50、 月 17 日 連云港 2023 年 10 月 23 日 寧波 2023 年 10 月 31 日 麗水 2023 年 11 月 9 日 蘭州榆中縣 2023 年 11 月 13 日、2024 年 4 月 29 日 鹽城 2023 年 11 月 23 日 紹興越城區 2023 年 11 月 24 日 玉林 2023 年 11 月 24 日 阜陽 2023 年 12 月 1 日、2024 年 3 月 14 日 常熟 2023 年 12 月 7 日 溫州 2023 年 12 月 8 日、2024 年 4 月 8 日 張家港 2023 年 12 月 10 日、2024 年 5 月 21 日 常州 20

51、23 年 12 月 11 日 蘇州相城區 2024 年 1 月 2 日 宜昌 2024 年 1 月 2 日 東臺 2024 年 1 月 10 日 亳州 2024 年 1 月 14 日 鄂州 2024 月 1 月 19 日、2024 年 7 月 5 日 襄陽 2024 年 1 月 24 日、2024 年 3 月 7 日、2024 年 5 月 20 日 重慶 2024 年 1 月 29 日 遼寧省 2024 年 2 月 7 日、2024 年 4 月 6 日 黃石 2024 年 2 月 18 日、2024 年 5 月 8 日 荊門 2024 年 2 月 19 日 啟東 2024 年 2 月 28 日

52、 沈陽 2024 年 2 月 28 日 樂山 2024 年 3 月 5 日、2024 年 4 月 30 日 江陰 2024 年 3 月 10 日、2024 年 4 月 30 日 宣城 2024 年 3 月 11 日、2024 年 5 月 23 日 蚌埠 2024 年 3 月 15 日 蘇州 2024 年 3 月 19 日、2024 年 7 月 3 日 遂寧 2024 年 3 月 22 日 杭州臨平區 2024 年 3 月 29 日 哈爾濱 2024 年 4 月 2 日 海安 2024 年 4 月 2 日、2024 年 5 月 11 日 無錫梁溪區 2024 年 4 月 3 日、2024 年 5

53、 月 30 日 南昌市南昌縣 2024 年 4 月 11 日 泰安 2024 年 4 月 14 日 福州 2024 年 4 月 15 日 鄭州 2024 年 4 月 18 日、2024 年 5 月 3 日 長沙 2024 年 4 月 23 日 深圳 2024 年 4 月 27 日、2024 年 5 月 23 日、2024 年 7 月 1 日 江門 2024 年 4 月 29 日 靖江 2024 年 4 月 29 日 大連 2024 年 4 月 30 日 惠州 2024 年 4 月 30 日 拉薩 2024 年 4 月 30 日、2024 年 5 月 31 日 梧州 2024 年 4 月 30

54、日 肇慶 2024 年 4 月 30 日 中山 2024 年 5 月 1 日 新余 2024 年 5 月 3 日、2024 年 5 月 27 日 上海 2024 年 5 月 6 日、2024 年 5 月 24 日 珠海 2024 年 5 月 6 日 武漢 2024 年 5 月 8 日 漳州 2024 年 5 月 13 日 佛山 2024 年 5 月 18 日 成都 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，貝殼，中房網，華爾街見聞快訊，樓盤網，樂居網，鳳凰網，北京房地產業協會，深圳市房地產中介協會，江蘇省房地產估價與經紀協會，江西省房

55、地產協會，湖北發布，江西發布，靖江發布，徐州發布，西藏發布，衢州發布，上海本地寶，武漢本地寶，啟東本地寶，哈爾濱本地寶，襄陽本地寶，青島樓市情報，營口951交通之聲，太倉日報，住在杭州網，連云港房地產網，魯網，中國寧波網，張家港房產網，中安在線，揚州新房網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，福州晚報，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，常州樓盤網，陜西都市快報，襄陽日報，太房熱線，樂山新聞網，中國會計視野，人社通網，金羊網，蚌埠先鋒網，江門廣播電視臺，磁縣融媒體中心，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 8 續續圖表圖表 5.據我們的不完全據我們的不完

56、全統計，截至統計，截至 2024 年年 7 月月 26 日，全國已有超日，全國已有超 80 個城市表態支持住房個城市表態支持住房“以舊換新以舊換新”時間時間 城市城市 幫賣模式幫賣模式 收購模式收購模式 舊轉保模式舊轉保模式 補貼模式補貼模式 2024 年 5 月 20 日 南平 2024 年 5 月 21 日 荊州 2024 年 5 月 22 日 湖北 2024 年 5 月 22 日、2024 年 5 月 28 日、2024 年 6 月 18 日 廣州 2024 年 5 月 22 日 青島膠州 2024 年 5 月 22 日 武漢硚口 2024 年 5 月 27 日、2024 年 6 月 1

57、2 日 桂林 2024 年 5 月 31 日 武漢武昌 2024 年 5 月 31 日 江西南昌縣 2024 年 5 月 31 日 衢州 2024 年 6 月 1 日 武漢經開 2024 年 6 月 3 日、2024 年 6 月 13 日 西安 2024 年 6 月 5 日 淮安 2024 年 6 月 6 日 連云港灌南縣 2024 年 6 月 7 日 石家莊 2024 年 6 月 7 日 合肥廬陽縣 2024 年 6 月 11 日 咸寧 2024 年 6 月 13 日 邯鄲 2024 年 6 月 14 日 嘉興 2024 年 6 月 17 日 承德 2024 年 6 月 17 日 資陽 20

58、24 年 6 月 18 日 南寧 2024 年 6 月 22 日 蘭州 2024 年 6 月 24 日 德宏 2024 年 6 月 24 日 儋州 2024 年 6 月 27 日、2024 年 7 月 19 日 北京 2024 年 7 月 3 日 旌德 2024 年 7 月 10 日 滁州 2024 年 7 月 10 日 甕安縣 2024 年 7 月 18 日 貴陽 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，貝殼，中房網，華爾街見聞快訊，樓盤網，樂居網，鳳凰網，北京房地產業協會，深圳市房地產中介協會，江蘇省房地產估價與經紀協會，江西省

59、房地產協會，湖北發布，江西發布，靖江發布，徐州發布，西藏發布，衢州發布，上海本地寶，武漢本地寶，啟東本地寶，哈爾濱本地寶，襄陽本地寶，青島樓市情報，營口951交通之聲，太倉日報，住在杭州網，連云港房地產網，魯網，中國寧波網，張家港房產網，中安在線，揚州新房網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，福州晚報，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，常州樓盤網，陜西都市快報，襄陽日報，太房熱線，樂山新聞網，中國會計視野，人社通網，金羊網，蚌埠先鋒網，江門廣播電視臺，磁縣融媒體中心，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 9 2“以舊換新以舊換新”的的 N 種模式是如

60、何運作的？種模式是如何運作的？2.1 幫賣模式：幫賣模式：最為最為市場化的交易模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先市場化的交易模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先推售舊房推售舊房 幫賣模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優幫賣模式，中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先推售舊房。先推售舊房。購房者先與房企達成購買意向，向房企繳納一筆意向金，再由房企聯合中介，采用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優先銷售舊房，若一定期限（一般 1-3 個月，最長不超過 6 個月）內舊房順利售出，即可按照流程推進新房購買手續，否則房企將無條件返還購房者意向金，換房人無需承擔違約責任。目前幫賣模式是使用范

61、圍最廣大的一種模式，代表城市代表城市有有北京、北京、上海、深圳、廣州上海、深圳、廣州、青島、南京、濟南、寧波、蘭州、重慶、杭州、南昌、鄭州、長沙、大連、武漢、成都、西安、拉薩、徐州、淄博、南通、揚州、泰安、日照、濟寧、連云港、紹興、玉林、阜陽、張家港、常州、宜昌、亳州、鄂州、荊門、樂山、遂寧、靖江、惠州、梧州、中山、珠海、漳州、佛山、南平等。城市能級相對更高，因為模式更市場化城市能級相對更高，因為模式更市場化。圖表圖表 6.“以舊換新以舊換新”幫賣模式幫賣模式 資料來源：中銀證券 幫賣模式結合配套幫賣模式結合配套支持支持措施，給措施，給 C 端換房人帶來置換優惠。端換房人帶來置換優惠。1）中介

62、費用：）中介費用：宜昌提出舊房銷售期間服務費用可由房企代支付，費用不超舊房銷售總價款的 1.5%；南昌中介返還舊房銷售傭金的 50%；樂山提出中介對參與“以舊換新”政策的購房者和房企給予中介服務費優惠；上海在原本中介費的收費標準下，對參與“以舊換新”活動的業主給予折扣，折扣力度最終確定在 7-8 折；北京購房人換房交易并提供專屬傭金優惠，不同房企優惠力度不同；珠海、紹興、蘭州等部分區域則免去買舊房的中介傭金。2）貸款：）貸款：長沙明確“以舊換新”購買新房的，可按認房不認貸政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；玉林、蘭州、南昌、南平、西安等地則給予優惠房貸利率。3）物業費：）物業費：湖北咸寧舊房

63、售出后，15 日內簽訂合同并支付購房款，可享受 6 個月物業費補貼；30 天內享受 3 個月物業費補貼。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 10 圖表圖表 7.各城市幫賣模式配套支持政策梳理各城市幫賣模式配套支持政策梳理 配套支持配套支持 城市城市 幫賣模式相結合的配套措施幫賣模式相結合的配套措施 中介費用中介費用 廣東珠海 免費委托華發合作中介機構為其銷售其位于珠海的二手房源，0 傭金 浙江紹興越城區 可免繳納中介經紀服務費，改由房地產開發公司支付 甘肅蘭州榆中縣 意向客戶不需要向中介機構繳納中介服務費 湖北宜昌 舊房銷售的居間服務費用可由房地產開發企業代為支付，費用不超

64、過舊房銷售總價款的 1.5%重慶萬科 選定萬科在售新房并簽訂“放心買”協議和繳納定金的，可享受“好贊”傭金 1%+2 萬元/套置業優惠補貼 四川樂山 購房者和開發企業給予中介服務費優惠 江西南昌市南昌縣 房地產經紀機構返還二手住房銷售傭金的 50%廣東珠海 舊房售出，2%的傭金補貼 陜西西安 給予不低于 85 折的中介費，如需租賃周轉，則免中介費 廣西桂林 中介費用減免優惠方案 四川成都 房企補貼舊房中介傭金(僅補貼一套舊的中介傭金，最高補貼該舊房成交總價的 1.75%且舊總價不超過 250 萬)上海 在原本中介費的收費標準下，對參與“以舊換新”活動的業主給予折扣，折扣力度最終確定在 78 折

65、 甘肅蘭州榆中縣 甘肅榆中農村合作銀行推出了“換新購”貸款產品，凡在“房源超市”選購房屋的，均可享受貸款最低利率 廣西桂林 報銷購房者二手房中介傭金（抵減新房款），舊房傭金最高為成交價 1.5%廣東江門 直接補貼中介費 2 萬元 江西新余 舊房銷售傭金 5 折優惠 廣東廣州星河 1.5%的中介傭金補貼+0.5%的開通貝殼“好贊好房”補貼（僅補貼 1 套，成交總價上限 400 萬元）湖北咸寧 1 個月內售出的給予中介舊房實際成交總價（下同）1%補貼；2 個月內售出的給予中介 0.8%補貼，3 個月內售出的給予中介 0.6%補貼 北京 購房人換房交易并提供專屬傭金優惠，不同房企優惠力度不同 甘肅蘭

66、州 中介費用給予市場 8 折以上的優惠 貸款貸款資格資格 廣西玉林 參加商品房“以舊換新”活動，購置的新房可享受更為優惠的銀行貸款利率（如售出的舊房為首套房，待舊房售出后，購置的新房則定為首套房，可享受首套房的銀行貸款利率）。江西南昌市南昌縣 銀行給予新舊房貸款利率優惠政策 福建南平 給予首套房認定，新購住房的個人住房商業貸款可按首套住房認定 陜西西安 給子客戶當前市場最優的利率政策，在二手房按揭貸款方面，抵押登記費、擔保費、評估費均由銀行承擔 湖南長沙 明確“以舊換新”購買新房的，可按認房不認貸政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠 物業物業費費 湖北咸寧 舊房售出后，15 日內簽訂合同并支付

67、購房款，可享受 6 個月物業費補貼；30 天內享受 3 個月物業費補貼 其他費用其他費用 四川成都 舊房在貝殼 APP 掛牌后，開通“好贊好房”的功能的費用由房企星河補貼 資料來源：各地政府官網，中房網，同花順財經，澎湃新聞，新浪網，網易新聞，鳳凰網，央視網，經濟觀察報，江西省房地產業協會，江西發布，陜西都市快報，紹興網，樂山新聞網，江門廣播電視臺，中銀證券 部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的“兜底兜底”措施措施，以，以“政府主導、市場運作政府主導、市場運作”原則實施住原則實施住房房“以舊換新以舊換新”。1）福建福建漳州：漳州：5 月 8 日，

68、住建局等三部門聯合印發漳州市區家庭住房“以舊換新”實施方案，通通過搭建過搭建“以舊換新以舊換新”平臺，由運營主體購買在規定時限內未能成功出售的符合條件的存量平臺，由運營主體購買在規定時限內未能成功出售的符合條件的存量“舊房舊房”。申請“以舊換新”的舊房需位于九龍大道以西、北江濱路以北、金峰路以東、北環城路以南的區域范圍內，產權面積不得大于 70 平且權屬清晰，在 2009 年 12 月 31 日前完成竣工驗收備案并已辦理房屋所有權證、土地使用證等不動產權證，房屋結構屬于磚混結構或框架結構，住房評估單價不高于住房評估單價不高于 9000元元/平。平。舊房價格采取評估“一編一審”方式確定，即由運營

69、主體征集的評估機構評估，由另一家評估機構進行審核確定。由漳州安居智家住房開發有限公司、漳州城投資產經營管理有限公司漳州安居智家住房開發有限公司、漳州城投資產經營管理有限公司（分別為福建漳龍集團有限公司、福建漳州城投集團有限公司的下屬公司，統稱“運營主體”）聯合搭建“以舊換新”平臺，由平臺合作的中介機構提供“優先賣”等服務并可鎖定意向房源。預購買協議簽訂之日起60 日內，如果“舊房”未能順利售出，則由運營主體按評估價格由運營主體按評估價格 90%購買購買，作為保租房進行運營管理。市民可將售賣舊房后得到的資金用于購置新房?！耙耘f換新”起止時間為 6 月 1 日至 12 月 31 日，期期間若運營主

70、體累計購滿間若運營主體累計購滿 1000 套存量住房套存量住房，則提前終止。，則提前終止。漳州模式的亮點有二：漳州模式的亮點有二：a）購房價格透明，進入購房價格透明，進入“以舊換新以舊換新”平臺房源庫的，每套都設置最高價，價格不得高于房屋預（現）平臺房源庫的，每套都設置最高價，價格不得高于房屋預（現）售備案價，且最高控制價不會高于該項目住宅近售備案價，且最高控制價不會高于該項目住宅近 6 個月的成交均價，同時鼓勵入駐平臺的房企給予個月的成交均價，同時鼓勵入駐平臺的房企給予購房人額外優惠。購房人額外優惠。b）資金安全有保障，存量住房不論是資金安全有保障，存量住房不論是 60 天內完成自主交易，還

71、是天內完成自主交易，還是 60 天后由運營主體購買，其交天后由運營主體購買，其交易資金均按規定實行監管，并按相關協議約定支付新建商品住房購房款；存量住房若易資金均按規定實行監管，并按相關協議約定支付新建商品住房購房款；存量住房若 60 天未售出，天未售出，則由運營主體則由運營主體“兜底兜底”，確保存量住房有購買主體。，確保存量住房有購買主體。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 11 2）江蘇常州：）江蘇常州：中介平臺提供房屋全款免息墊付服務。中介平臺提供房屋全款免息墊付服務。常州中介小?？捶浚ㄔ诔Ｖ輷碛?1000 多家門店、3800 多個經紀人）聯合常州眾多開發商及項目，創

72、新性推出“中介機構+開發商”一站式閉環模式。有換房需求的客戶，將舊房掛牌至小?？捶科脚_，小?？捶科脚_評估確認舊房出售保底價，客戶通過小?？捶科脚_經紀人帶看“以舊換新”合作的樓盤并交納定金（享受開發商以舊換新購房優惠），開發商給予 60 天的付款周期?？蛻襞c小?？捶亢炗喎课荨耙耘f換新委托協議”，若若 60 天內小?？捶刻靸刃∨？捶坎荒茕N售成功，則按協議進行房屋全款免息墊付不能銷售成功，則按協議進行房屋全款免息墊付，直到出售。直到出售。舊房未售出的情況下，小?？捶科脚_先進行免息墊付并辦理相關抵押及公證手續，客戶利用到手資金支付新房房款，完成新房購買流程，原舊房繼續推廣銷售，最終舊房售出后，辦理舊房

73、出售手續，客戶歸還墊付款。這個模式既保留了客戶作為出售方對掛牌出售價的定價權，又預留了足夠的時間完成舊房出售工作，也不耽擱客戶購買新房的進程，保證了整個以舊換新流程順利進行。圖表圖表 8.部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的部分城市在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的“兜底兜底”措施，確保舊房一定會被售出措施，確保舊房一定會被售出 資料來源：漳州市住建部，小?？捶?，中銀證券 圖表圖表 9.漳州、常州漳州、常州在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的在幫賣模式的基礎上，引進了創新性的“兜底兜底”措施措施 城市城市 幫賣模式下的兜底幫賣模式下的兜底措施措施 福建漳州 預購買協議簽訂之日起 60 日內

74、，若舊房未能順利售出，則由運營主體按評估價格由運營主體按評估價格 90%購買，購買，作為保租房進行運營管理。江蘇常州 若舊房未能售出，中介提供房屋全款免息墊付服務，直至出售中介提供房屋全款免息墊付服務，直至出售 資料來源：漳州市住建部，小?？捶?，中銀證券 我們認為我們認為，在沒有在沒有“兜底兜底”措施的情況下，措施的情況下，幫賣模式幫賣模式或將或將更利好更利好 B 端的中介和房企。端的中介和房企。1）對于中介來）對于中介來說，幫賣模式可以增加客源說，幫賣模式可以增加客源，同時能在現在眾多的掛牌房源中快速甄別真實賣房的客源。2）對于房）對于房企而言，企而言，換房人與開發商簽訂協議后，需要繳納一筆

75、購房意向金于開發商賬戶中。購房意向金通常在 2-20 萬之間，且新房鎖定期限通常為 1-3 個月，最長不超過 6 個月，房企相當于是獲得了房企相當于是獲得了 1-3 個個月期限的月期限的一筆無息一筆無息資金資金。個別城市的個別城市的“兜底兜底”措施若能被推廣，對于措施若能被推廣，對于 C 端購房者來說，端購房者來說，既保留了客戶既保留了客戶作為出售方對掛牌出售價的定價權作為出售方對掛牌出售價的定價權，可以先在市場上優先推售，可以先在市場上優先推售，又，又有中介有中介平臺平臺或國資平臺兜底確?；驀Y平臺兜底確保舊房一定會賣出舊房一定會賣出，解決了幫賣模式舊房難賣的痛點，解決了幫賣模式舊房難賣的痛

76、點，推進整個，推進整個“以舊換新以舊換新”的流程順利進行。的流程順利進行。評估價格需購房者、開發商、銀行認可開發商開發商（選出合適的新房）（選出合適的新房）房屋換新需求者房屋換新需求者舊房評估舊房評估置換計劃，簽置換計劃，簽訂三方協議訂三方協議舊房掛拍，新舊房掛拍，新房認購房認購約定期限內未賣出約定期限內未賣出中中介介查證、驗房、查證、驗房、實勘實勘流量傾斜，流量傾斜，聚焦推廣聚焦推廣約定期限內賣出約定期限內賣出國資國資平臺收購或中介平臺收購或中介平臺提供免息墊付平臺提供免息墊付換房人新房換房人新房網簽網簽2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 12 圖表圖表 10.各城市幫賣

77、模式下支付房企購房意向金和新房鎖定期限的梳理各城市幫賣模式下支付房企購房意向金和新房鎖定期限的梳理 城市城市 新房購房意向金新房購房意向金 新房鎖定期限新房鎖定期限 北京-3 個月 上海 5-20 萬不等的意向金 2 個月 廣東深圳 幾萬到幾十萬不等 不少于 3 個月 廣東廣州-不少于 3 個月 四川成都-3 個月 湖南長沙-3 個月 重慶-2-3 個月 江蘇南京-1-3 個月 浙江寧波-1-3 個月 山東濟南萬科北宸之光-2 個月 山東濟南萬科城-1 個月 湖北武漢漢陽-3 個月 陜西西安-不少于 3 個月 福建南平 5 萬元/套 2 個月 山東淄博 繳納 3 萬-5 萬元的意向訂金 1-3

78、 個月 浙江紹興越城區 總價 300 萬以內的房子，意向金 2 萬元；300 萬（含）以上的房子，意向金 5 萬元 3 個月 甘肅蘭州榆中縣-6 個月 河北承德-3-6 個月 江蘇徐州-3 個月 湖北荊門-3 個月 安徽阜陽-3 個月 山東日照 新房房屋價值 100 萬以內繳納意向金 2 萬元，新房 100 萬以上繳納意向金 5 萬元 3 個月 湖北咸寧 保證金 5 萬元 3 個月 揚州萬科-1-3 個月 浙江杭州臨平-1-3 個月 江西新余 意向金 2-5 萬元/套 2 個月 廣西桂林 意向金統一為 2 萬元/套 2 個月 江蘇常州-2 個月 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，網易

79、新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，中房網，樓盤網，樂居網，鳳凰網，新浪網，樓盤網，北京房地產業協會，深圳市房地產中介協會，江蘇省房地產估價與經紀協會，江西省房地產協會，湖北發布，江西發布，徐州發布，上海本地寶，武漢本地寶，常州樓盤網，太房熱線，中國寧波網，陜西都市快報，紹興網，中銀證券 不過該模式的弊端在于：不過該模式的弊端在于：1）交易周期長。交易周期長。二手房交易周期普遍較長+市場不好，而新房鎖房期一般只有 90 天，中介幫賣并未實質性提升二手房流通性，“賣舊”仍是難題。2）政府未能介入。政府未能介入。幫賣模式推行通常由行業協會發起，政府未能直接介入。開發商、購房者、中介機構三股市場力

80、量主導參與，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺搭建、交易成本等方面并不具備優勢，且在政策實際落地成效方面可能會有所折扣。3）中介自身的利益訴求仍在，因此對購房者來說，和普通的置換差異不）中介自身的利益訴求仍在，因此對購房者來說，和普通的置換差異不大，甚至更不劃算（換新房源有限）。大，甚至更不劃算（換新房源有限）。從政策效果來看，由于幫賣模式較為市場化，從政策效果來看，由于幫賣模式較為市場化，其其效果很大程度上取決于市場運行情況效果很大程度上取決于市場運行情況以及其他政策以及其他政策的推出情況的推出情況。例如，北京 6 月末提出支持住房“以舊換新”，主要采取幫賣模式，7 月 19 日正式啟動，首批

81、參加的新建商品房項目共 31 個，涉及房源 9000 余套、房地產經紀機構 11 家。受市場端率先恢復影響，統計局公布的北京二手房價 2024 年 6 月止跌轉漲，疊加 6 月末，北京發布一攬子樓市政策，包括下調首付比例最低至20%、下調貸款利率最低至3.5%、多子女家庭購二套將認定為首套房貸等。受此影響，北京二手房市場出現回溫，截至 7 月 26 日，北京二手房 7 月日均成交量為 499 套，較 6月同期相比增長 10%。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 13 此外，幫賣模式的此外，幫賣模式的效果效果還還取決于取決于：1）房企是否給予購房者實打實的優惠；房企是否給予購

82、房者實打實的優惠；2）拿出來的新房房源是拿出來的新房房源是否優質。否優質。2023 年 9 月，南京推行幫賣模式“換新購”，參加的企業雖不少，但加入的房源一般是項目尾貨，或者非熱點區域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。同時期的南通“以舊換新”取得了較好的效果，主要是由于開發商提供的換新購的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好；2024 年 4 月，“以舊換新”首批房票集中發放，首批 15 名置換業主領到了房票。寧波在 2023 年 10 月中旬啟動“換新購”活動后，2023 年 10 月 16 日至 22 日，寧波六區二手房成交 1230 套，環比上升 1

83、5%，創今年下半年以來單周成交量新高；10 月 23 日至 29 日成交 1445套，環比上升 17%。新房方面，10 月 16 日至 22 日，市六區新房備案 288 套，環比上升 20%。主要因為寧波參與的開發商和樓盤相對較多，涉及到全市已有 13 家開發企業的 34 個樓盤、23 家房產經紀機構參與活動，可選范圍較廣。下面我們選取了兩個典型的幫賣模式的城市，上海和深圳，做詳細分析。2.1.1 幫賣典型模式之幫賣典型模式之上海上海：參與項目有：參與項目有21個，但主要分布在外環外個，但主要分布在外環外 2024 年年 5 月月 3 日，上海市日，上海市房地產行業協會房地產行業協會、上海市房

84、地產經紀行業協會聯合倡議發起商品住房、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議發起商品住房“以以舊換新舊換新”活動?；顒?。本次“以舊換新”活動，主要針對計劃出售二手住房并購買新房的購房居民。購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。參加“以舊換新”活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”?；顒悠陂g，上海市房地產行業協會倡議房地產開發企業加大優惠力度，為“以舊換新”居民提供相應的優惠；上海市房地產經紀行業協會倡議房地產經紀機構

85、，為“以舊換新”居民提供專屬優惠服務。同時，為給購房居民提供更多選擇和保障，“以舊換新”活動由相關平臺（樂居好房）為各方主體提供專業服務，包括為達成購買新房意向的居民提供資金臨時托管等便民服務，為開發企業和經紀機構提供大數據服務等。截至截至 6 月月 3 日，招商、象嶼、金地、中國能建、中國鐵建、中建東孚、上海紡織、金融街、新華、日，招商、象嶼、金地、中國能建、中國鐵建、中建東孚、上海紡織、金融街、新華、外高橋、雋岡、中交城投、中國金茂等外高橋、雋岡、中交城投、中國金茂等 13 家企業家企業 21 個項目和個項目和 10 家房地產經紀機構參加活動家房地產經紀機構參加活動，涉及，涉及的開發商以央

86、國企為主的開發商以央國企為主。房源主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港、金山、普陀等區域，除了普陀區的個別項目外，其余主要針對的是外環外庫存壓力較大的區域。首批的首批的 9 個項目個項目拿出來參拿出來參與活動的房源數量合計超過與活動的房源數量合計超過 600 套套。21 個項目中，既有 70-90 平的剛需戶型，也有滿足改善型置業需求的 160 平大平層和疊加別墅；房源備案均價差異較大，最低的金山項目僅需 2.49 萬/平，最高的普陀項目則達到 8.33 萬/平。具體的定金和鎖定期各樓盤略有不同，定金大約是具體的定金和鎖定期各樓盤略有不同，定金大約是 1-20 萬不等萬不等左右左右，支付于開

87、發商賬戶中，支付于開發商賬戶中，鎖定期，鎖定期在在 2-3 個月左右。個月左右。在一定期限內，舊房順利賣出去，新房定金就可以轉為首付款。若舊房在鎖定期內未售出，換房人可無條件解除協議，無需承擔違約責任，無條件“退房退款”，最快當天就可退款，最晚 30 天?！耙耘f換新以舊換新”落地后，落地后，上海二手房成交量有明顯反應上海二手房成交量有明顯反應。自 2024 年 5 月開啟“以舊換新”以來，5 月上海單日二手房最高成交量 984 套，日均成交量 859 套，與 4 月日均 603 套相比有 42.5%的增長；從中介機構也能看到市場端的變化，根據上海鏈家提供的統計數據，截至 5 月 22 日，活動

88、開展 20 天內，通過鏈家帶看“以舊換新”指定的新房項目，產生了 96 套新房交易，同時新增 10 套二手房房源掛牌，帶看量也有所增加。此外，此外，對于上海遠郊樓盤的去化對于上海遠郊樓盤的去化也也起到了一定幫助效果。起到了一定幫助效果。5 月 23 日，象嶼江灣悅府項目（樓盤位于奉賢新城金匯板塊）營銷總監表示，自參與“以舊換新”活動以來，售樓處來訪量增加 30%，活動開展 20 天已有 8 套新房通過“以舊換新”渠道簽約了定房合同，有 1 套已經成功售出。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 14 圖表圖表 11.截至截至 6 月月 3 日，招商、象嶼、金地、中國能建、中國鐵

89、建、中建東孚、上海紡織、金融街、新華、外高橋、日，招商、象嶼、金地、中國能建、中國鐵建、中建東孚、上海紡織、金融街、新華、外高橋、雋岡、中交城投、中國金茂等雋岡、中交城投、中國金茂等 13 家企業家企業 21 個項目和個項目和 10 家房地產經紀機構參加活動家房地產經紀機構參加活動 序序號號 項目名稱項目名稱 區域區域 開發企業開發企業 戶型面積戶型面積 銷售均價（元銷售均價（元/平）平）凍結資金凍結資金 凍結凍結周期周期 幫賣中介幫賣中介 參與活動的房參與活動的房源數量（套）源數量（套）1 普陀金茂府 普陀區 中國金茂 107-203 平 83340 5 萬 60 天 中原-2 象嶼交控 中

90、環云悅府 普陀區 象嶼集團 87-154 平 79033 20 萬 60 天 鏈家、尚盟 50+3 森蘭海天名筑 浦東新區 上海外高橋 90-136 平 54000 1 萬 90 天 中原-4 森蘭航薈名庭 浦東新區 上海外高橋 90-136 平 48361 1 萬 90 天 鏈家、我愛我家、中原、太平洋、博賢等-5 招商象嶼星耀翠灣 浦東新區 招商蛇口、象嶼集團 72-115 平 48000 20 萬 60 天 鏈家、我愛我家、中原、太平洋 100+6 未來港 元啟 浦東新區 上海云瑆經濟 71-99 平 28800 5 萬 90 天-7 上海嘉芯薈 嘉定區 上海雋岡置業 102 平 400

91、 萬/套起 10 萬 60 天-8 象嶼同進虹橋嘉悅府 嘉定區 象嶼集團 88-145 平 56410 20 萬 60 天 鏈家、我愛我家、中原、太平洋-9 金地嘉峯匯 嘉定區 金地集團 89-160 平 46921 20 萬 60 天 鏈家 30+10 星尚 觀瀾世嘉 嘉定區 上海紡織 103-129 平 45200 20 萬 90 天 首選鏈家-11 象嶼路勁都滙云境 嘉定區 象嶼集團 104 平 44785 10 萬 60 天 鏈家、中原、我愛我家 50+12 中交鳳啟虹橋 青浦區 中交城投 74-127 平 46500 5 萬 60 天 鏈家、我愛我家-13 招商云瀾灣 松江區 招商蛇

92、口 96-126 平 48689 小高層 20 萬，疊加40 萬 90 天 鏈家、我愛我家、中原、太平洋、博賢等 160+14 中交 松香源著 松江區 中交城投 75-88 平洋房、117-124 平疊墅 36600 5 萬 60 天 鏈家-15 中國鐵建 熙語 奉賢區 中國鐵建 81-121 平 42850 10 萬 90 天-16 中建海樾境府 奉賢區 中建東孚 89-132 平 42000 10 萬 180 天-17 象嶼江灣悅府 奉賢區 象嶼集團 76-143 平 36301 10 萬 60 天 鏈家、尚盟 30+18 金融街美蘭金悅府 寶山區 金融街 89-102 平 39830-鏈

93、家、好屋、我愛我家等-19 國印東方 金山區 中國能建 115-200 平 30441 5 萬 90 天-50+20 新華御著 金山區 新華集團 95 平 24853 洋房 5 萬、疊墅 15萬 90 天-21 新華星耀東方 金山區 新華集團 73-197 平 售價待定 高層 5 萬、洋房 10萬、疊墅 20 萬 90 天-資料來源：各地政府官網，樂居換新購，中銀證券 2.1.2 幫賣典型模式之幫賣典型模式之深圳：深圳：“換馨家換馨家”擴圍至擴圍至55個新房項目，全市超個新房項目，全市超80%的中介均參與的中介均參與 深圳住房深圳住房“以舊換新以舊換新”就是通過鼓勵房地產開發企業、中介機構與換

94、房人簽署協議，開展就是通過鼓勵房地產開發企業、中介機構與換房人簽署協議，開展“賣舊賣舊+買新買新”的換房聯動。的換房聯動。2024 年 4 月 23 日，深圳市房地產業協會同深圳市房地產中介協會聯合發布開展我市商品住房“換馨家”活動的通知，官宣開展為期一年（自 5 月 1 日正式開啟）的“換馨家”活動，面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人），首批共有 13 個新房樓盤、21 家房地產中介機構參與。具體步驟：1）通過鼓勵房地產開發企業、中介機構與計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的換房人簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房

95、聯動。2）房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少于 90 天），中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易周期。三是在協議約定期限內，舊房售出的，開發企業和換房人按約定繼續完成新房交易手續；舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔違約責任。值得一提的是，在深圳正式官宣房產值得一提的是，在深圳正式官宣房產“以舊換新以舊換新”之前一周，樂有家已聯合深圳綠景白石洲項目率先之前一周，樂有家已聯合深圳綠景白石洲項目率先試點開展活動。試點開展活動。據樂有家方面的數據，4 月 20 日-4 月 21 日活動首次集中主推后的第一個周末，綠景白石

96、洲的上客量與成交轉化率均提升，周末兩天上客 288 批，“以舊換新”類別成交 7 套，成交金額破億元。樂有家方面還針對意向參與“以舊換新”的換房客戶進行了一份問卷調研，超 500 名客戶參與。結果顯示，客戶參加“以舊換新”的兩大主要原因為借此快速銷售舊房，和需要改善居住條件。根據樂有家，深圳首宗根據樂有家，深圳首宗“以舊換新以舊換新”成功案例就誕生于綠景白石洲項成功案例就誕生于綠景白石洲項目，目，一名置換婚房的客戶，于 4月下旬參與樂有家“以舊換新”活動，意向換購綠景白石洲 110 平方米 3 房，隨后通過樂有家成功賣出了其位于南山的 54 平方米小戶型。截至截至 5 月月 19 日，樂有家與

97、綠景白石洲合作的日，樂有家與綠景白石洲合作的“以舊換新以舊換新”類別類別簽約簽約 20 單，成交金額約單，成交金額約 3 億。億。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 15 圖表圖表 12.深圳房地產深圳房地產“換馨家換馨家”活動實施流程活動實施流程 資料來源：深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會，中銀證券 據深房中協數據，截至據深房中協數據，截至 5 月月 17 日，參與日，參與“換馨家換馨家”活動的開發項目由首批活動的開發項目由首批 13 個，已增加至個，已增加至 55 個；參個；參與與“換馨家換馨家”活動的房地產經紀品牌增至活動的房地產經紀品牌增至 33 個，相當于

98、全市超個，相當于全市超 80%的房的房地產經紀機構（地產經紀機構（1200 余家中余家中介）均參與到介）均參與到“換馨家換馨家”以舊換新活動中。以舊換新活動中。具體來看，參與到“換馨家”的項目覆蓋了深圳 8+1 區（福田區、鹽田區、南山區、寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、汕特區），福田有三個項目，南山 8 個項目，寶安有 9 個項目。其中在售均價最低的項目為位于深汕的書香雅苑，均價低至約 1.19萬/平起。咨詢量近咨詢量近 9000 人次人次，35 套房源已簽訂。套房源已簽訂。據深房中協，通過對參加“換馨家”活動的房地產中介機構調研統計，截至截至 5 月月 17 日，消費者共咨詢日，消

99、費者共咨詢 8945 人次，涉及人次，涉及 25 個項目，占參加活動總項目個項目，占參加活動總項目 45%；其中轉化成帶看其中轉化成帶看 1501 人次，涉及人次，涉及 21 個項目，占總項目個項目，占總項目 38%；最終，成功通過活動簽訂新房訂金協；最終，成功通過活動簽訂新房訂金協議（成交）議（成交）35 套（其中已有一套完成了套（其中已有一套完成了“舊房舊房”的出售）。的出售）。2.2 收購模式：收購模式：交易效率最高，交易效率最高，舊房要求和換購的新房限制相對較多舊房要求和換購的新房限制相對較多 收購模式收購模式是指是指由政府指定的由政府指定的地方國資平臺或開發商直接收購地方國資平臺或開

100、發商直接收購業主二手房（業主二手房（舊房舊房），業主再將業主再將售房款售房款項用于購買指定新房項目，項用于購買指定新房項目，補繳差價補繳差價。地方國資平臺或開發商收購的舊房一般將作為保障房、人才。地方國資平臺或開發商收購的舊房一般將作為保障房、人才房等房等。代表城市有鄭州、南京、福州、青島、濟南、武漢、蘇州、連云港、珠海、太倉、啟東、揚州、宣城、江陰、海安、鹽城、張家港、東臺、黃石、啟東、荊門、無錫、泰安、靖江、佛山、荊州、衢州等。尤其是江蘇的城市居多，且最早于 2023 年 9 月 28 日由江蘇省太倉市率先試行。由于該類以地方國資平臺為收購主體的“以舊換新”模式最早在江蘇省試點先行和普及推

101、廣，所以該模式也稱作“江蘇模式”。從實施流程來看從實施流程來看，有房屋置換需求的購房者，確定購買的新樓盤項目并認購房源，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，在買賣雙方就價格達成一致后，國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。深圳房地產“換馨家”活動深圳房地產“換馨家”活動實施流程實施流程一一、報名與登記、報名與登記 換房人通過市房地產協會、市中介協會網站發布的項目和企業名單，聯系相關企業報名參與。二二、簽署相關協議、簽署相關協議 房地產開發企業、中介機構與換房人進行面對面溝通，簽署協議，明確活動細節和各方權益。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”

102、（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協議，無需承擔違約責任。三三、舊房掛牌出售、舊房掛牌出售 參與活動的中介機構對換房人舊房進行評估，制定掛牌價格，并在各大房地產網站和中介門店進行推廣。四四、新房選購與簽約、新房選購與簽約 換房人在房地產開發企業提供參與活動的住宅項目中挑選新房，并簽署認購合同，鎖定意向房源五五、加快舊房交易、加快舊房交易優惠方案與租房服務提供優惠方案與租房服務提供 房地產開發企業和中介機構按約定在購房價款、傭金等方面向換房人提供優惠方案。中介機構按約定在新房交付前提供租房傭金優惠服務。舊舊房未售出房未售出 按約定解除協議，無條件退款。舊舊房售出房售出 中介

103、機構推動舊房交易完成，房地產開發企業和換房人按約定繼續購房。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 16 圖表圖表 13.“以舊換新以舊換新”收購模式實施流程收購模式實施流程 資料來源：中銀證券 不同城市的價格不同城市的價格評估方式有所差異，采取多家評估公司聯合評估。評估方式有所差異，采取多家評估公司聯合評估。例如南京以評估價為依據，隨機抽取 3 家評估機構，取排序中間的評估值作為最終收購價格。安徽宣城是從 5 家評估公司中選取 3家進行評估，再取 3 家公司評估價格平均值的評估價格平均值的 88%來收房來收房。江蘇海安則是以二手房的納稅指導價為二手房的納稅指導價為基礎上下浮動

104、基礎上下浮動。福建漳州按評估價格的按評估價格的 90%收購。收購。青島綠地國科健康科技小鎮的“以舊換新”先由專業的第三方評估機構根據二手房房源情況進行評估；再按照最近最近 3 個月同小區同戶型的平均成交價個月同小區同戶型的平均成交價為標準進行收購。換新過程中要求售房款低于新房購房款一定比例，差價部分由業主補齊（保障企業換新過程中要求售房款低于新房購房款一定比例，差價部分由業主補齊（保障企業可以收到部分現可以收到部分現金回籠）。金回籠）。太倉、江陰、無錫、南京、青島、連云港、鹽城、黃石、啟東、江陰、珠海、荊州、武漢等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比例，多為 60%-80%，

105、部分地區允許多套舊房置換一套新房。購房者“以舊換新”仍需支付置換差價，從目前試點的要求來看，補差價可能為新房總價的 20%-40%。湖北荊門較為特殊，規定了“賣舊房所得房款用于購買新建商品住房的比例不得低于 90%”，也就是說舊房售出款的 10%可以留為自用資金，不必抵扣新房房價。實踐中，收購模式也需進一步完善操作流程，以保障政策實實踐中，收購模式也需進一步完善操作流程，以保障政策實施效果，施效果，比如：二手房回收通常需要對價值進行評估，如果評估價太低則可能打擊業主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業主準備一筆資金先還清貸款等，未來政策可在支持帶押過戶、給予優惠補貼等方面進行

106、完善。圖表圖表 14.收購模式收購模式的換新規則和定價機制的換新規則和定價機制 城市城市 實施主體實施主體 換新規則換新規則 評估定價與交易評估定價與交易 置換總價置換總價 河南鄭州 鄭州城發集團-各評估機構自愿參與報名，篩選，形成評估機構名單庫。城發安居公司隨機抽城發安居公司隨機抽取評取評 3 家評估機構，取其評估價中間值。家評估機構，取其評估價中間值。城發安居公司與換房群眾參照評估價格進行收購洽談，洽談成功則簽訂二手住房收購意向協議，城發安居向金融機構申請收購貸款。洽談不成功或超過 5 個工作日的考慮期(自洽談之日起)的，或金融機構授信不成功的，則收(換)購工作流程終止。完成物業交接、房屋

107、過戶后，城發安居公司支付二手住房全部購房款，其中：二手住房過戶相關稅費直接支付至換房群眾，剩余房款支付至換房群眾購買的新建商品住房開發企業-資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，貝殼，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，中房網，湖北發布，衢州發布，武漢本地寶，啟東本地寶，青島樓市情報，江蘇省房地產估價與經紀協會，太倉日報，連云港房地產網，張家港房產網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，無錫樂居網，住在杭州網，中銀證券 “以舊換新以舊換新”收購模式收購模式可用于保障性住房、人才公寓等評估價格需購房者、開發商、銀行認可房

108、源收購主體：房源收購主體：開發商、國資平臺開發商、國資平臺（選出合適的新房）（選出合適的新房）房屋換新需求者房屋換新需求者舊房評估舊房評估房源收購主體回購舊房房源收購主體回購舊房換新者確定新房房源換新者確定新房房源（在新房總價中抵扣舊房房款）（在新房總價中抵扣舊房房款）收購主體進行舊房處置收購主體進行舊房處置參考南京：舊房款不高于所購新建商品住房總價的80%參考鄭州：新房價格需要大于所出售舊房價格舊房評估、房源籌集與選定意向購買的新房或同步進行2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 17 續續圖表圖表 14.收購模式收購模式的換新規則和定價機制的換新規則和定價機制 城市城市 實

109、施主體實施主體 換新規則換新規則 評估定價與交易評估定價與交易 置換總價置換總價 山東青島城陽區 綠地集團 國科院大學-第三方評估機構根據二手房房源情況進行評估。按近按近 3 個月成交價優先進行收個月成交價優先進行收購購，而過戶將解決貸款等方面的政策分類限制-江蘇無錫梁溪區 梁溪城發集團 一套存量二手商品住房置換一套新房（一對一），置換須繳納意向金 10000 元-存量房收購價格不超過所購新建商品房的 60%江蘇南京 首批：南京安局集團 一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房 抽抽 3 家評估機構，取排序中間價作為最終的評估收購價。家評估機構，取排序中間價作為最終的評估收購價?！芭f房”房

110、款全額由市房地產市場交易中心監管，在換購人簽訂新房買賣合同后（期房），才將“舊房”房款轉入新房開發公司 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 80%第二批次江寧區房地產企業聯盟；建鄴區存量房“以舊換新”可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房 存量住房收購價格，根據換購時間節點、同地段、同類型存量住房成交均價，雙方議價商定 存量房收購價格不超過所購新建商品房的50%-80%山東青島膠州-舊房價值的全部或一部分作為新房的首付款，首付款和新房總價差額由購房者通過自籌、按揭貸款或住房公積金貸款等方式支付。舊房價值多于首付款部分，由房地產開發企業在舊房過戶時或不遲于新房交房時返還給購房者。存量

111、房置換總價不高于新購房源總價 70%江蘇太倉 太倉城發集團 一套或多套存量商品房置換一套新建商品房 在 5 家有專業資質的機構中隨機抽取隨機抽取 3 家，分別對家，分別對舊房進行估價，取平均值得舊房進行估價，取平均值得出最終收購價。出最終收購價。支持存量商品房價款分批次支付給存量商品房產權人，用于支付新房首付款及歸還存量商品房銀行貸款（若有）。存量商品房剩余價款在新建商品房貸款放款后予以支付給存量商品房產權人 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 80%江蘇連云港 連云港城建集團 一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房 第三方機構評估 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 80%江蘇鹽城

112、 鹽城城投 悅達地產 鹽城城投：一套或多套自持商品房置換一套新建商品房 悅達地產：由評估小組(置換中心、新房項目)進行二手房評估形成評估價格，價格達成一致后，三方(置換中心、新房項目、客戶)簽訂房屋置換協議。房款通過二手房抵押借款方式給客戶，僅用于繳納新房首付。二手房最終銷售價格若高于收購價格，溢價部分 50%返還給客戶。鹽城城投：存量房收購價格不超過所購新建商品房的 80%悅達地產：存量房收購價格不超過所購新建商品房的 50%江蘇蘇州相城區 相城城投集團 購買相城區公布范圍內一套，同時相城城投集團收購其本人名下的一套商品房-存量商品房總價不高于所購在售商品房總價 湖北黃石 黃石城發集團 一套

113、舊住宅商品房可置換一套或多套新住宅商品房（不可多套置換一套）第三方機構評估 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 83%湖北荊門-市住房保障中心等對房屋進行審核查勘、價格評估、協商收購。舊有住房產權人通過“賣舊買新”商品住房房源庫選定擬購買新建商品住房，繳納意向金鎖定房源，與開發企業、市住房保障中心簽訂三方協議。最后辦理舊房產權過戶、新房網簽付款及交付辦證。賣舊房所得房款用于購賣舊房所得房款用于購買新建商品住房的比例買新建商品住房的比例不得低于不得低于 90%江蘇南通啟東 啟東城投 一對一置換，須繳納意向金30000元，如30日內未達成“以舊換新”協議的，退還意向金 由城投集團成立評估小組和監

114、督小組，對報名繳納意向金的客戶進行首輪評估后確定下一輪專業機構評估，如存在房屋結構安全問題的，一票否決;由鑫城城鎮公司招標部門按照招投標流程在 3 家以上有評估資質的機構中隨機抽取3 家進行評估，根據評估結果由評估小組確定最終評估價（商品房毛坯價，硬裝軟裝一律不計）。其中除梧桐苑疊墅以現行銷售價參與“以舊換新”外，其它房源均以均以 88 折參與折參與“以舊換新以舊換新”存量房收購價格不超過所購新建商品房的 60%江蘇江陰 江陰城發集團 一套或多套舊房可置換一套商品住宅 使用“房票”購買，剩余房款由市民自行補足“房票”金額不得高于擬購新房總價的 60%安徽宣城 宣城城建集團 一套或多套舊房置換一

115、套或多套新房及車位 產權車位或車庫與舊房在同一小區內的，可用車位或車庫置換同等數量的新房車位 找找 3 家評估公司對舊房估價，然后取價格中間值，家評估公司對舊房估價，然后取價格中間值，打折后作為最終可用金額。支持收購款分批次支付給舊房原產權人，首批用于支付新房首付款，剩余舊房款需等新房貸款放款成功后,支付給舊房原產權人。如舊房原產權人有承租舊房需求的，享有以同等條件優先承租的權利。舊房收購價不高于新房及車位銷售價格 江蘇海安-一套（或多套）回收商品房只能置換一套新商品房，如果回收商品房總價大于所購商品房總價的可加購一套 舊房和新房價格，由交易雙方共同協商確認。雙方商定置換的回收商品房價格簽訂存

116、量房買賣意向合同后，由江蘇銀行開具等額“以舊換新”房票，房票代替首付款流水，銀行按照正常程序辦理按揭貸款和公積金貸款。舊房名下的車棚、車庫、車位同等參與置換 舊房議價是以市面上二手房的納稅指導價為基礎，在這個基礎上進行上下浮動 廣東珠海 華發集團-存量房收購價格不低于不低于所購新建商品房的所購新建商品房的30%，不高于，不高于 80%廣東佛山 佛山建發-第三方機構上門對舊房權威評估-湖北荊州 荊州城發集團 一套舊房可置換一套或多套新房（多套舊房不可置換一套新房-存量房收購價格不超過所購新建商品房的 80%湖北武漢硚口 硚口安居 一套存量商品房只能置換一套新建商品房 第三方評估機構對業主的舊房按

117、市場價進行評估 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 70%浙江海寧 海寧城投 一套存量住房換購一套新房 根據 3 份評估結果，取排序中間的評估值作為最終評估價格 存量房收購價格不超過所購新建商品房的 60%資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，貝殼，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，中房網，湖北發布，衢州發布，武漢本地寶，啟東本地寶，青島樓市情報，江蘇省房地產估價與經紀協會，太倉日報，連云港房地產網，張家港房產網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，無錫樂居網，住在杭州網，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住

118、房“以舊換新”深度研究 18 收購模式在收購模式在“收舊收舊”環節環節的效率更高，不過也普遍存在：的效率更高，不過也普遍存在：1）試點規模小。）試點規模小。綜合目前已公布政策的城市來看，據我們的不完全統計，全國范圍內試點及計劃套綜合目前已公布政策的城市來看，據我們的不完全統計，全國范圍內試點及計劃套數約為數約為 1.7 萬套萬套。其中體量最大的是鄭州，。其中體量最大的是鄭州，2024 年計劃完年計劃完成成收購模式收購模式 5000 套套。鄭州市提出 2024 年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1 萬套，其中：1）通過鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成居民以舊換新，全年計劃完成 500

119、0 套；2）通過市場自行交易實現以舊換新，全年計劃完成 5000 套。據鄭州市房管局數據，2023 年鄭州市二手房銷售 10.2 萬套，今年計劃完成以舊換新 1萬套，占 2023 年二手房銷售的 9.8%。南京國企收購存量房南京國企收購存量房“以舊換新以舊換新”的政策，擬收購數量的政策，擬收購數量 2200 套套（首批收購限額 2000 套、建鄴區試點收購限額 200 套）。其他城市多在百套級別。其他城市多在百套級別。如漳州（1000套），荊州（915 套），太倉（700 套），蘇州、連云港（500 套），珠海（350 套），宣城（300套），無錫（200 套），衢州（160 套），黃石（10

120、4 套），東臺、海安、江門（100 套），啟東、海寧（50 套）均是通過國資平臺收購舊房完成以舊換新。圖表圖表 15.據我們的不完全統計，全國范圍內通過地方國企平臺收購舊房完成以舊換新的住房數量不據我們的不完全統計，全國范圍內通過地方國企平臺收購舊房完成以舊換新的住房數量不足兩萬套足兩萬套 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，中房網，江蘇省房地產估價與經紀協會，湖北發布，衢州發布，啟東本地寶，張家港房產網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，江門廣播電視臺，中銀證券 備注：數據截至

121、2024年7月29日。2）舊房要求高。舊房要求高。一般會將舊房位置限定在主城區，同時對房齡、套型等有一定限制（以滿足后續作一般會將舊房位置限定在主城區，同時對房齡、套型等有一定限制（以滿足后續作為保障性住房的條件）為保障性住房的條件）。南京、膠州、連云港、鹽城、宣城、荊州等地要求在主城區內。鄭州、膠州、鹽城、啟東、荊州等地對房齡的要求是 20 年以內，珠海等地對房齡的要求是 15 年以內；荊門要求房屋剩余使用年限不少于 10 年。鄭州、荊州、武漢等地要求舊房住房建筑面積不超過 120 平，太倉、鹽城、荊門、宣城等地要求建筑面積不超過 144 平。整體而言，符合這些條件的舊房在二手房市場上的流通

122、性相對較好，因此若想要解決“賣舊難”的問題，未來舊房條件限制上或將進一步放松，區位或應擴大到全市范圍內、房齡與面積段也適當放寬。10000收購模式：5000套幫賣模式：5000套220010009157005005003503002602001601041001001005050020004000600080001000012000“以舊換新”試點計劃“以舊換新”試點計劃/報名限額（套）報名限額（套）2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 19 圖表圖表 16.收購模式對舊房要求較高收購模式對舊房要求較高 城市城市 舊房限制要求舊房限制要求 新房來源新房來源 收購用途收購用途

123、河南鄭州 范圍：范圍：房屋坐落區域為市內八區，優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保租房使用條件 類型：類型：1.房齡不超過房齡不超過 20 年年;2.建面不超過建面不超過 120 平平(含含)等等 截至 2024 年 5 月 27 日“以舊換新”新樓盤共 85 個，主要來自金水區，中原區、二七區、鄭東新區、經濟技術開發區、管城區等 舊房通過改造鄭州市保障性租賃住房 山東青島城陽區-“綠地國科小鎮”城陽東部的白云山板塊，占地 1900 畝，在售為蘭亭郡（小鎮中的核心區）-江蘇無錫梁溪區 范圍：范圍：梁溪區范圍內擁有自有商品住房 首批次“以舊換新”商品房項目：熙悅春秋（部

124、分住宅）、玖禮檀樾（全部住宅）、錦尚天華（全部住宅）、望山樾（全部住宅）、云上詩悅（全部住宅）-江蘇南京（首批）地區：地區：南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）類型：備案已滿類型：備案已滿 3 年，房齡不可超過年，房齡不可超過 50 年等年等 換新選擇范圍主要為安居集團旗下的 14 家樓盤（位于河西中、河西南、大校場、燕子磯區）優化存量住房，舊房由安居旗下企業進行運營，預計以租賃為主 山東青島膠州市 地區：地區：膠州市主城區范圍內 類型：類型：2004 年年 1 月月 1 日以后建成的住宅等日以后建成的住宅等 膠州市內已取得預售許可的部分期房或現房，由各房地產開發

125、企業提供，規劃用途為住宅（不包括商業用房、辦公用房及車位、車庫等）-江蘇太倉 建面建面 144 平以下平以下 換新選擇范圍：鼎盛華庭、晨曦雅苑、洞庭分秀、桃園新著、憶江南康養社區、松韻雅庭、熙華合源云庭、江南禾風云庭、海和瀾庭 舊房由國資企業回收運營，將作為保障房和人才公寓房源 江蘇連云港 地區：地區：主城區(東至環云臺山大道，西至薇河，南至東風路、朐鳳路連線，北至大浦河、鹽坨站連線)范圍內。類型：房齡不超過類型：房齡不超過 20 年。年。換新選擇范圍：市城建控股集團四個在售樓盤(蒼梧錦苑、城樾大境、金海福邸、金鳳雅苑)國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用 江蘇鹽城 鹽城城

126、投：鹽城城投：地區：地區：東至開放大道、南至鹽瀆路、西至鹽馬路、北至大慶路圍合范圍內 類型：建面類型：建面144平以下、房屋建筑年限平以下、房屋建筑年限20年以內年以內(竣工備案日期在竣工備案日期在2004年年 1 月月 1 日之后日之后)鹽城城投：換新選擇范圍：城投仁恒 星岸家園、城投仁恒 河濱花園、城投鳳凰匯 天辰府、城投中庚 香江楓景 收購或租賃存量房用于保障性租賃住房和人才公寓 悅達地產：悅達地產：地區：地區：鹽城市區（專指亭湖區、鹽都區、經濟開發區、城南新區）、東臺、大豐、射陽內江蘇悅達集團有限公司旗下所屬全資、控股、操盤公司開發的?？缮鲜薪灰椎淖≌皖愖≌再|的商品房，參與“以舊換

127、新”活動對象需是江蘇悅達集團旗下所屬全資、控股、操盤公司開發項目的老業主，新舊房源業主姓名需保持一致。悅達地產：可置換新房的樓盤為：鹽城市區悅瓏灣、悅瓏灣 鉑府、玲瓏灣、悅達&交投 玖璽臺、科創園、宸溪公館、天山水岸、十里香溪、悅達 889 錦鄰，東臺市悅棠灣、忻悅府，大豐區香溪水岸、豐悅薈 珺璽，射陽縣海玥府 江蘇蘇州相城區 地區：地區：蘇州市相城區域內 類型：建面類型：建面 144 平以下平以下 換新選擇范圍：水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑-湖北黃石 地區：地區：覆蓋黃石 4 個城區 可以置換新房有 6 處，分別為城發 保利時代、湖山新城、城發 花園印象、城發 香山楓景、城發 悅馨嘉園、城發

128、 東方蘭庭-湖北荊門 地區：地區：主城區三級地區域以內 類型類型：房屋剩余使用年限原則上不少于房屋剩余使用年限原則上不少于 10 年；原則上以年；原則上以 50-120 為為主，最高不高于主，最高不高于 144 等等 位于主城區和五個組團。開發項目已取得商品房預售許可證，且主體工程已驗收合格，在一年內能交付辦證；或者開發項目已取得現房銷售備案證 收購優質二手房源轉為公租房 江蘇南通啟東 地區：地區：主城區(東至丁倉港路、西至華石路、南至沿江公路、北至中央大道)類型：房屋建筑年限類型：房屋建筑年限 20 年以內年以內(以 2004 年 1 月 1 日之后竣工備案日期為準）等 換新選擇范圍：城投集

129、團下屬子公司啟東市鑫城城鎮建設開發有限公司開發新建的光明苑、薔薇苑、風華苑、梧桐苑、閱峯名苑共 50 套住房 用于保障性住房 江蘇江陰 范圍：范圍：市澄江街道和高新區（限濱江社區、錦隆社區和雙牌社區）市民憑“房票”購買國資公司指定的新房（東翎雅苑）將收購的舊房用做人才公寓或保障性租賃住房 安徽宣城 范圍：范圍：主城區水陽江大道圍合區域及周邊部分區域 類型：建面類型：建面 144 平以下等平以下等 換新選擇范圍：樓盤包括世紀陽江、彩金湖畔、望湖城、山水閑庭、幕溪和府、觀江樾、江南里、星未來、天下名筑-江蘇海安 范圍：范圍：海安城區東至通榆路、南至黃海大道、西至隆安路、北至新通揚河 首批新房房源來

130、自金石博雅園、山河宸院、金麟甲第、中杰鳳凰城、海德花園、海德二期、院語江南、麗水灣、奧體首府等 9 個項目 用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房 廣東珠海 范圍：范圍：珠海市區內 類型：珠海市房齡在類型：珠海市房齡在 15 年內的優質住宅年內的優質住宅 華發此次推出的“以舊換新季”主體琴澳新城-廣東佛山 范圍：范圍：佛山市區內 建投恒福壹號、城發悅城峯境、城發燈湖悅園、城發榕華里、建投綠地璀璨天城、中建壹品佛山建投 譽湖、花曼沁園等 7 個項目 用于保障性住房、租賃住房、人才住房等 湖北荊州 范圍：范圍：沙市區域為：東至豉湖路，西至武德路，南至荊江大道，北至西干渠路；荊州區域

131、為：東至武德路，西至人民北路延伸線，南至太湖港北路，北至復興大道；東至武德路，西至郢都路，南至曲江路，北至鳳凰路 類型：面積類型：面積 50-120 平、房齡在平、房齡在 2 年以上年以上 20 年以內的無抵押的商品房年以內的無抵押的商品房 3 樓盤 915 套試點房源可供置換，分別為城發 新時代、城發 杏林苑、城發 寅賓苑-湖北武漢硚口 范圍：范圍：硚口區內 類型：面積類型：面積 120 平以內平以內 該區的江山如畫捌期、華潤翡翠城三期、漢江灣壹號及凱德 淮海壹號等項目均參與活動之中，共籌集 108 套新建商品住房 舊房做為保障性住房 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，觀點

132、網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，中房網，湖北發布，衢州發布，武漢本地寶，啟東本地寶，青島樓市情報，太倉日報，連云港房地產網，張家港房產網，宣城城建集團官方公眾號，無錫樂居網，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，江蘇省房地產估價與經紀協會，中銀證券 3）換新受限制。）換新受限制?！皳Q新換新”環節中，環節中，各地政策存在一些差異各地政策存在一些差異，一般只能購買指定房企的指定項目，可選，一般只能購買指定房企的指定項目，可選擇范圍窄擇范圍窄。a）國企限定換房人僅可購買國企限定換房人僅可購買企業旗下指定的新房項目（實現定向去庫存），企業旗下指定的新房項目（實現定向去庫存），目

133、前大部分城市采取這種方式。典型城市有南京，目前可置換的新建商品住房房源，為收購舊房的主體南京安居集團旗下 14 個項目，約 7800 套。整體來看，限定換房人購買的樓盤范圍會對政策效果產生一定影響，如果樓盤較少且位置偏遠，那么政策效果可能會打折扣。但從南京模式來看，由于南京安居旗下在售項目較多，房源充足，且不少項目位于南京主城區，使得換房人可選范圍較大。b）給予換）給予換房人更大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買。房人更大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買。目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 20 此外此外，

134、在，在“換新換新”操作上也存在不同，鄭州模式下，國資平臺將舊房收購，售房款給到業主，業主再操作上也存在不同，鄭州模式下，國資平臺將舊房收購，售房款給到業主，業主再拿房款去房源庫中選購新房。而拿房款去房源庫中選購新房。而南京、蘇州、珠海等城市中，購房者和收購國企或開發商簽訂以舊南京、蘇州、珠海等城市中，購房者和收購國企或開發商簽訂以舊換新協議，由國企或開發商直接回購舊房，舊房房款可抵扣新房總價，沒有涉及賣房和買房環節，換新協議，由國企或開發商直接回購舊房，舊房房款可抵扣新房總價，沒有涉及賣房和買房環節，通過舊房通過舊房+差額房款的方式直接置換。差額房款的方式直接置換。例如蘇州相城區“以舊換新”模

135、式下，沒有賣房和買房的環節，直接一套舊房換一套新房，選購的新房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團直接回購，舊房款用于抵新房款。再例如珠海，“以舊換新”的實踐是由華發牽頭發起的，華發力推直接收購存量二手房以促成新房交易，僅需完成客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續辦結這五大便利步驟操作，就可簡單高效完成置換。以舊房換新房，舊房房可以直接當錢用。以舊房換新房，舊房房可以直接當錢用。這種方式效率較高，但舊房要求高，例如珠海華發“以舊換新”活動僅針對華發老業主開展。個別城市，例如福州較為特殊，僅針對拆遷安置房用戶，受眾群體相對更加有限，且需要定向購買個別城市，例如福州較為特殊，僅針對拆遷

136、安置房用戶，受眾群體相對更加有限，且需要定向購買國企新房樓盤，拆遷戶商定置換的回收安置房價格并簽約，定向購買國企一手樓盤新房。國企新房樓盤，拆遷戶商定置換的回收安置房價格并簽約，定向購買國企一手樓盤新房?！案７客ā逼脚_推出的面向拆遷戶的“以舊換新”活動，要滿足兩個基本條件：1）拆遷戶手上要持有拆遷安置房；2）賣出舊房源需在平臺上定向購買國企一手樓盤新房?！案７客ā逼脚_整合了福州市區近 30 個國企一手商品房樓盤，可用于拆遷戶換購。近年來福州拆遷數量較大，特別是 2024 年福州加速推進城中村改造，全年計劃安排征遷項目 159 個，完成征遷攻堅 1.4 萬戶、313.4 萬平。截至 2024 年

137、 4 月中旬，福州的拆遷戶已超 30 萬戶，多數家庭都有著“換新”意愿，但賣房難、賣房周期長，阻礙了其潛在的改善置換的需求釋放?！案７客ā逼脚_推進拆遷安置房對接新房，直接打通了房產流通鏈，提升了市場活力度。圖表圖表 17.“以舊換新以舊換新”收購模式之收購模式之一一：鄭州模式：鄭州模式 資料來源：各地政府官網，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 21 圖表圖表 18.“以舊換新以舊換新”收購模式之二：南京模式收購模式之二：南京模式 資料來源：南京安居建設集團，中銀證券 這種模式偏向重資產，對收購主體的實力有一定的要求。這種模式偏向重資產，對收購主體的實力有一定的要

138、求。目前各城市的實施主體以城投主體為主，鄭州城發、南京安居、太倉城建、啟東城投、梁溪城發、連云港城建、鹽城城投、相城城投、黃石城發、宣城城建、荊州城發、硚口安居等。當前參與“以舊換新”的城投主體基本具備以下共同點：1）市本級平臺或區縣級核心平臺且實控人均為地方政府國資委辦公室或國資委。2）核心業務均聚焦于土地開發及相關領域，涉足房地產銷售，并深度參與當地保租房與安置房的規劃建設，為該地區主要負責提供保障性住房的主體。3）均擁有相對良好的現金流狀況，且銀行授信余額充足。城投平臺城投平臺作為收購主體不僅因地方上的配套資金支持而在資金來源方面更具優勢，還可以擴大保障性住房的作為收購主體不僅因地方上的

139、配套資金支持而在資金來源方面更具優勢，還可以擴大保障性住房的供給數量和范圍。此外，由于新舊房均由國資平臺開發回收，一方面可降低時間成本、減少交易成供給數量和范圍。此外，由于新舊房均由國資平臺開發回收，一方面可降低時間成本、減少交易成本，另一方面由國資平臺兜底或有助于提升后期新房交付保障度，增強購房者參與置換的信心。本，另一方面由國資平臺兜底或有助于提升后期新房交付保障度，增強購房者參與置換的信心。城投主體對存量房的收購資金來源主要為央行引導商業銀行提供的銀行貸款、支持“三大工程”項目的PSL 和投向補充保租房的地方專項債，同時由城投主體自有資金和后續租金收益作為補充。除了國企收購外，部分城市還

140、鼓勵開發企業直接收購業主舊房，利用旗下新房進行以舊換新。除了國企收購外，部分城市還鼓勵開發企業直接收購業主舊房，利用旗下新房進行以舊換新。比如，南通海安在城區核心區內組織實施商品房“以舊換新”政策；開發商可根據開發進度和可售房源情況，分批次推出“以舊換新”房源清單，面向全市自主發布房源信息；舊房和新房價格由業主和開發商共同協商確認。再如華發集團在珠海推動“以舊換新”（詳見2.3.3）。對于房企來說，舊房收購模式可對于房企來說，舊房收購模式可以使新房項目得以快速去化，但該模式較為考驗開發商的資金籌集以及資產處置能以使新房項目得以快速去化，但該模式較為考驗開發商的資金籌集以及資產處置能力。力。20

141、24 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 22 圖表圖表 19.目前各城市的實施主體以城投主體為主，部分涉及開發商目前各城市的實施主體以城投主體為主，部分涉及開發商 城市城市 實施主體實施主體 企業類型企業類型 計劃數量計劃數量 河南鄭州 鄭州城發集團 城投主體 2024 年鄭州城發計劃完成 5000 套 山東青島城陽區 綠地集團綠地集團 開發商-混合所有制房企-中國科學院大學 事業單位 江蘇無錫梁溪區 梁溪城發集團 城投主體 試點 200 套 江蘇南京 南京安局集團 城投主體 首批 2000 套 奧體建設 城投主體 第二批次 2780 套 南部新城集團 城投主體 南京公用集團 城投

142、主體 浦口國資 城投主體 交通集團 城投主體 棲霞建設棲霞建設 開發商-地方國企 江蘇太倉 太倉城發集團 城投主體 首批試點 200 套，第二批次 500 套 江蘇連云港 連云港城建集團 城投主體 試點 500 套 江蘇鹽城 鹽城城投 城投主體 鹽城城投試點 50 套 悅達地產悅達地產 開發商-地方國企 悅達地產-江蘇蘇州相城區 相城城投集團 城投主體 試點 500 套 湖北黃石 黃石城發集團 城投主體 試點 104 套 江蘇南通啟東 啟東城投 城投主體 試點 50 套 江蘇江陰 江陰城發集團 城投主體 無限額 安徽宣城 宣城城建集團 城投主體 第一批次 100 套，第二批次 200 套 廣東

143、珠海 華發集團華發集團 開發商-地方國企 試點 350 套 廣東佛山 佛山建發佛山建發 開發商-地方國企-湖北荊州 荊州城發集團 城投主體-湖北武漢硚口 硚口安居 城投主體 無限額 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，貝殼，中房網，太倉日報，江蘇省房地產估價與經紀協會，湖北發布，啟東本地寶，青島樓市情報，宣城城建集團官方公眾號，華發股份官網，梁溪城發集團官方公眾號，荊州日報，中銀證券 還有地方政府還有地方政府將這種將這種“以舊換新以舊換新”政策方案與城中村改造、房票等政策結合。政策方案與城中村改造、房票等政策結合。據澎湃新聞，四

144、川南充市鼓勵屬地人民政府在推進城市危舊房改造、城中村改造、城鎮老舊小區改造的過程中，采取“以舊換新”“購房券救助”和“現金救助”等模式，在充分尊重群眾意愿基礎上拆除危舊房，通過發放“房票”等方式實施安置，也可購買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。該模式的特點在于，無需經過業主的置換，也免去了房屋再建的過程，可以更快投入使用、降低庫存。收購模式影響深遠收購模式影響深遠。1）對于市場來說，有助于促進房產成交、加速新房市場去庫存。2）對于政府來說，加快政府保障性住房籌集節奏，可助力保障性住房供應目標的完成，提升政府資金的使用效率，收購的二手房經過適配改造后，能夠迅速轉變為滿足不同群體需求

145、的保障性住房，從而在不增加新建住房負擔的前提下高效擴大住房保障覆蓋面。3）對于換房人來說，交易周期變短，交易效率更高，同時能保障舊房一定能去化，給剛性置換客確定性。收購模式收購模式的的反響相對積極，項目來訪認購有所好轉，但收購規模整體不大。反響相對積極，項目來訪認購有所好轉，但收購規模整體不大。1）無錫：）無錫：根據克而瑞，4 月 20 日啟動“以舊換新”評估工作，截至 4 月底，首批次已成交 25 套，成交金額近 1 億元，試點項目表現好于自然成交。2）青島：）青島：2023 年 9 月 8 日推出至 2023 年年末，綠地國科健康科技小鎮賣出60 多套，成交金額 1 個億，由開發商綠地控股

146、發起，根源上解決二手房難賣問題。3）揚州：揚州：2023年 9 月至 2024 年 2 月，揚州市區 200 余套二手房被房企直接收購，試點房企包括揚州萬科、揚州中廣置業、華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產、遠大不動產、和潤房產。據“揚州發布”的數據，5 個月內，一家積極參與試點的房企，承接的二手房收購總額約 2 億元，帶動新房成交額近 5 億元。4）太倉：）太倉：2023 年 10 月至 2024 年 3 月 12 日，活動報名累計超過 800 組，其中已成交 93套，86 套交過意向金，正在進行驗房、評估等。太倉參與置換的報名人數和置換成交量一直穩步上升。但由于設置了諸多條件，可

147、推廣的范圍或相對有限。截至 2024 年 4 月底，江蘇太倉商品房“以舊換新”已累計成交新房 235 套，新房銷售額約 8.02 億元；置換存量房 271 套，收購金額約 4.24 億元。下文下文我們選取了我們選取了試點規模較大的試點規模較大的典型城市鄭州、南京，以及在原收購模式上典型城市鄭州、南京，以及在原收購模式上有所有所創新的珠海模式創新的珠海模式進進行詳細分析。行詳細分析。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 23 2.2.1 鄭州模式：鄭州模式：收購體量較大，進度緩慢收購體量較大，進度緩慢 鄭州全面鋪開二手房鄭州全面鋪開二手房“以舊換新以舊換新”，計劃計劃推動推動

148、1 萬套住房萬套住房“以舊以舊換新換新”。2024 年 4 月 1 日，鄭州市房管局等六部門聯合印發鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)，推出住房“賣舊買新、以舊換新”政策。5 月 10 日，該舉措試點工作結束，鄭州市住宅與房地產業協會發布關于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新以舊換新”工作的公告，即日起取消鄭東新區、金水區試點區域和試點期限，在鄭州市內鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市內八區全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。此次鄭州優化擴大政策范圍，成為成為全國首個將二手房全國首個將二手房“以舊換新以舊換新”從試點到全面鋪開的城市

149、。從試點到全面鋪開的城市。鄭州市計劃鄭州市計劃 2024 年完成二手住房年完成二手住房“賣舊買賣舊買新、以舊換新新、以舊換新”10000 套套，占，占 2023 年二手房成交的十分之一年二手房成交的十分之一。同時，通過開發建設全市房源信息共享和發布綜合服務平臺，籌集、發布市場待售的二手住房房源和用于換購人選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務。綜合運用國企收購模式、市場化交易模式綜合運用國企收購模式、市場化交易模式兩大模式，同時兩大模式，同時對通過兩種方式換購新建商品住房的，鄭對通過兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現行的契稅補貼州市現行的契稅補貼 30%政策延續到政策延續到 2

150、024 年年 12 月月 31 日（稅收補貼）。日（稅收補貼）。鄭州市 4 月 20 日在“以舊換新”工作方案中披露，2024 年兩種方式（市場化+城投收舊）各計劃完成 5000 套，共 1 萬套，其中試點期間內（4 月 20 日至 6 月 30 日）城投“收舊換新”方式要完成 500 套。一、一、幫賣模式：幫賣模式：通過市場化交易實現通過市場化交易實現“賣舊買新、以舊換新賣舊買新、以舊換新”，2024 年年全年計劃完成全年計劃完成 5000 套套。主要實施流程為：1）房源籌集，房地產經紀機構和換購人通過信息平臺登記發布待售二手住房信息，同時換購人登記購買新建商品住房需求信息。2）二手住房交易

151、，換購人自行洽談，或房地產經紀機構參與服務達成市場交易，買賣雙方及時簽訂存量房買賣契約、辦理交易過戶手續，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務。3）購買新建商品住房，在達成二手住房交易的同時，換購人同步購買新建商品住房，同時依據法律法規辦理商品住房契稅征免。二、二、收購模式：收購模式：鄭州城市發展集團有限公司（政府指定作為收購主體，簡稱鄭州城市發展集團有限公司（政府指定作為收購主體，簡稱“城發集團城發集團”）收購二手）收購二手住房，促成換購人通過住房，促成換購人通過“賣舊買新、以舊換新賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，購買改善性新建商品住房，2024 年年全年計劃

152、在主城區全年計劃在主城區全面實施完成全面實施完成 5000 套。套。城發集團收購二手住房促進“賣舊買新、以舊換新”主要步驟：1）房源籌集，換購人通過信息平臺登記待售二手住房信息，同時選定意向購買的新建商品住房，與房地產開發企業簽訂商品房購買意向書。2）二手住房收購洽談，委托專業房地產評估機構，對待收購二手住房進行價值評估并出具評估結果，收購主體和換購人雙方洽談，簽訂收購意向協議，收購主體向金融機構申請貸款，如洽談不成功或貸款審核不通過，則收（換）購工作流程終止。3）簽約、過戶，二手房收購協議及商品房買賣合同簽訂后，交易雙方辦理房產交易過戶和不動產登記手續；金融機構發放貸款，房款轉入房地產開發企

153、業監管賬戶。4）二手住房房屋交接，換購人與收購主體辦理二手住房交接手續。在過程中，在過程中，換房人群登記二手房形成二手換房人群登記二手房形成二手房源庫、開發企業發布商房源庫、開發企業發布商品房形成商品住房房源庫，品房形成商品住房房源庫，然后換房群體通過協商與洽談分別與城發安居簽定 二手房收購協議，與開發商簽定商品房買賣合同，最終城發安居向開發企業支付房款。最終城發安居向開發企業支付房款。在二手房交易完成后，“賣舊換新”活動并不能撤銷，如換房人想調換新房，產生的違約金按開發企業和換房人約定承擔。僅支僅支持持“以小換大以小換大”，新房交易價格必須高于二手房交易價格。，新房交易價格必須高于二手房交易

154、價格。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 24 圖表圖表 20.鄭州住房鄭州住房“以舊換新以舊換新”實施分為收購模式和幫賣模式兩類實施分為收購模式和幫賣模式兩類 資料來源：鄭州市住房保障和房地產管理局，發展研究中心，中銀證券 城發集團自城發集團自 2022 年以來致力于鄭州年以來致力于鄭州市收儲開發商存量房。市收儲開發商存量房。截至截至 2024 年年 5 月月 22 日，城發安居在鄭州日，城發安居在鄭州市區范圍內累計收購了市區范圍內累計收購了 10.6 萬間房源，總建筑面積萬間房源，總建筑面積 428 萬平，共計支付交易金額萬平，共計支付交易金額 338 億元，平均收億元

155、，平均收購成本購成本 7897 元元/平。這些房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項目。平。這些房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項目。鄭州住房鄭州住房“以舊換新以舊換新”同樣由城發集團負責實施，同樣由城發集團負責實施，2024 年計劃實施年計劃實施 5000 套套。我們認為，收購的資金我們認為，收購的資金來源或有三個方面：來源或有三個方面：1）銀行貸款：）銀行貸款：政策明確提及，簽訂收購協議后城發安居公司向金融機構申請收購貸款。2）城發安居的自有資金。）城發安居的自有資金。參考此前城發安居用于收儲開發商存量房的資金來源中，自有資金占比在 20%左右，靠鄭州城發自籌。3）政府的收購補貼和貼息

156、。雖然在政策中沒有明確提及，政府的收購補貼和貼息。雖然在政策中沒有明確提及，但參考但參考此前城發安居用于收儲開發商存量房的資金來源中，鄭州市政府對收儲存量房按照 200 元/平進行補貼，按照目前城發安居已經收購 428 萬平方米，應得的收購補貼為 8.56 億元；鄭州市政府對收購存量房融資按年化利率 2%進行貼息，從第二年開始，連續貼息十年。鄭州房地產“以舊換新”鄭州房地產“以舊換新”實施流程實施流程一、制定二手住房收購計劃一、制定二手住房收購計劃 收購主體根據主城區保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，制定收購計劃、收購房源條件等。二、房源籌集二、房源籌集 換房群眾通過信息平臺登記

157、待售二手住房信息，同時選定意向購買的新建商品住房，與房地產開發企業簽訂商品房購買意向書。三、二手住房收購洽談三、二手住房收購洽談 委托專業房地產評估機構，對待收購二手住房進行價值評估并出具評估結果，收購主體和換房群眾雙方洽談。一、房源籌集一、房源籌集 房地產經紀機構和換房群眾通過信息平臺登記發布待售二手住房信息。同時，換房群眾登記購買新建商品住房需求信息。簽約、過戶、房屋交接簽約、過戶、房屋交接 簽訂收購意向協議，收購主體向金融機構申請貸款。二手房收購協議及商品房買賣合同簽訂后，交易雙方辦理房產交易過戶和不動產登記手續。換房群眾與收購主體辦理二手住房交接手續。城發集團收購城發集團收購 收購工作

158、終止洽談成功洽談成功洽談或貸款洽談或貸款審核不成功審核不成功幫賣模式幫賣模式組織全市優秀房地產經紀機構、房地產開發企業和換（購）房群眾積極參與，按照市場化流程鼓勵群眾“賣舊買新、以舊換新”。期間相關部門做好市場監管和信息服務，并給予相關政策支持。二、二手住房交易二、二手住房交易 換（購）房群眾通過自行洽談，或房地產經紀機構參與服務達成市場交易，買賣雙方及時簽訂存量房買賣契約、辦理交易過戶手續，可享受綠色通道服務。三、購買新建商品住房三、購買新建商品住房 在達成二手住房交易的同時，換（購）房群眾同步購買新建商品住房，同時依據法律法規辦理商品住房契稅征免。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換

159、新”深度研究 25 鄭州幫賣模式和收購模式相結合，目前鄭州幫賣模式和收購模式相結合，目前“以舊換新以舊換新”取得了一定成效。但兩類模式合計簽約取得了一定成效。但兩類模式合計簽約 1965 套，套，僅僅完成完成全年全年計劃的計劃的 20%左右，從計劃完成情況來看，進展并不算快。左右，從計劃完成情況來看，進展并不算快。鄭州是全國首個從試點到全面鋪開的省會城市，自 4 月 20 日啟動試點，到 5 月 10 日提前結束試點期限在全市各區全面推開，全市 2024 年計劃完成 10000 套，其中收購模式完成 5000 套，幫賣模式完成 5000 套。根據鄭州市住宅與房地產協會，“以舊換新”活動實施以來

160、，5 月鄭州市區商品房銷售備案環比上漲 105.2%，同比上漲 17.3%；進入 6 月以來，售樓部到訪量等增加約 30%左右，二手房帶看量增加約 40%左右，以舊換新群眾咨詢量增加約 50%左右。截至 6 月末，主城區累計 237.8 萬人次訪問專網交易服務平臺，注冊個人用戶 3.7 萬個，居民發布二手房信息 1.11 萬條，城發集團接到群眾咨詢電話 9000 組，現場接待群眾咨詢 1100 余組。1）收購模式下，已簽訂收購協議）收購模式下，已簽訂收購協議 733 套。套。根據鄭州市住宅與房地產協會，截至 6 月 30 日，作為收購主體的城發集團目前已征集二手房源報名登記近 1 萬套，經篩選

161、符合條件的房源 7425 套，其中 2999 套已完成現場勘驗及價格評估，換房群眾已累計完成商品住房認購及網簽 733 套。2）幫賣模式下，截至）幫賣模式下，截至 6 月末，市場化以舊換新群眾已累計認購及網簽商品住房月末，市場化以舊換新群眾已累計認購及網簽商品住房 1232 套。套。在政策支持下，市場端成效初顯，截至在政策支持下，市場端成效初顯，截至 6 月末，市場化以舊換新已累計認購及網簽商品住房月末，市場化以舊換新已累計認購及網簽商品住房 1232套加上城發安套加上城發安居賣舊買新居賣舊買新 733 套，共計完成套，共計完成 1965 套。套。我們認為，我們認為，目前目前鄭州鄭州“以舊換新

162、以舊換新”進度不快的原因有以下三點：進度不快的原因有以下三點：一、一、舊房舊房評估定價評估定價是否公允是否公允。鄭州的收購模式中，如何為二手房評估及定價成為各方關注的焦點。二手房評估及定價成為各方關注的焦點。目前鄭州采用的是隨機抽取 3 家評估公司對房源進行評估，再去掉最高和最低值，選取評估價中間值的方式（估價主要參考小區近期的成交價）。按照評估方式的定價普遍低于市場價，業主可能無法認可。二、二、舊房的條件也較為嚴格，主要是由于實施主體仍然希望收購資產的收益率要能覆蓋借來的資金舊房的條件也較為嚴格，主要是由于實施主體仍然希望收購資產的收益率要能覆蓋借來的資金成本。成本。二手房收購條件中，對二手

163、房的范圍也做出了相關限二手房的范圍也做出了相關限制，制，例如竣工備案時間不超過 20 年；房屋的坐落區域要為市內八區，并優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件。符合上述要求的二手房本身為保障性租賃住房使用條件。符合上述要求的二手房本身就有一定的市場，但就有一定的市場，但那些地段不佳那些地段不佳、房齡、房齡較長的較長的二手房難被選中作為二手房難被選中作為“以舊換新以舊換新”的二手房源庫。的二手房源庫。圖表圖表 21.鄭州城發集團收購房屋條件鄭州城發集團收購房屋條件 限制條件限制條件 4 月月 1

164、 日日-5 月月 9 日，試點期間日，試點期間 5 月月 10 日起，全市日起，全市 房齡 房屋性質為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過 20 年年 二手房屋性質為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過 15 年年 區位 房屋坐落區域為市內八區，優先收購三環內房屋，三環市內八區，優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件房使用條件 二手住房坐落區域為金水區和鄭東新區，且位于三環以內 面積 房屋建筑面積不超過 120 平（含）其他 房屋不

165、存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔保、按揭或設立居住權等情形，換房群眾應承諾在簽訂二手房收購協議前予以解除；房屋若存在租賃關系，換房群眾應承諾在簽訂二手房收購協議前予以解除。原承租人如需繼續承租該房屋的，應與懲罰安居公司重新協商租賃事宜；房屋所在小區有正常物業管理服務。資料來源：鄭州市住房保障和房地產管理局，克而瑞，中銀證券 三、三、新房房源以期房為主新房房源以期房為主，換房換房可對于可對于換新或換新或存在存在一定顧慮一定顧慮。從新房房源來看，據鄭州房產交易服務平臺顯示，截止 2024 年 5 月 27 日“以舊換新”新樓盤共 85 個，主要來自金水區，中原區、二七區、鄭東新區、經濟技術開發

166、區、管城區等。根據官網的銷售狀態顯示，期房在售項目為期房在售項目為 63 個，數個，數量占到了量占到了 74%；其余 22 個為待售或現房在售。從房源來看，大多為期房產品，還有不少出險房企項目，從房源來看，大多為期房產品，還有不少出險房企項目，部分部分在售現房也可能是被挑選剩下的尾盤，在售現房也可能是被挑選剩下的尾盤，換房換房人或對新房選擇上有一定顧慮。人或對新房選擇上有一定顧慮。上述樓盤中，可以發現部分樓盤曾是此前的爛尾樓樓盤，如新房房源中的，金水區翠園云鼎苑就曾作為保交樓項目之一，原先由名門地產負責開發，此后多次停工，延期交房，直到 2023 年才開始重新交付。此外還有綠城沐春歌，原名為翰

167、林華庭，是較早的爛尾項目，2023 年綠城作為代建方介入。此外，出險房企，如融信、世茂、華僑城、遠洋等也均有出現。在新房房源中，包括央國企，地方國企如中豫置業、商都控股、河南水投、鄭州公共住宅建設投資等，央企包括華潤、中鐵、中海、招商蛇口等。此外還有民企龍湖及混合所有制房企萬科，但房源數量并不多。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 26 圖表圖表 22.截止截止 2024 年年 5 月月 27 日日“以舊換新以舊換新”新樓盤共新樓盤共 85 個，主要來自金水區，中原區、二七區、個，主要來自金水區，中原區、二七區、鄭東新區、經濟技術開發區、管城區等鄭東新區、經濟技術開發區、管

168、城區等 資料來源：克而瑞，中銀證券 2.2.2 南京模式：南京模式：國企收購模式，國企收購模式，可置換部分收購主體旗下新房房源可置換部分收購主體旗下新房房源 由國企收購存量住房由國企收購存量住房，開展房地產開展房地產“以舊換新以舊換新”。2024 年 4 月 27 日，南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額首批試點限額 2000 套套。試點期間（2024 年 12 月 31日前），換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建置換總價不高于所購新建商品住房總價的商品住房總價的 80%，存量住房收購價格以評估價為依據。收購主體

169、為南京置新資產管理有限公司（南京安居建設集團旗下全資公司）。對存量住房的要求是位于南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）范圍內，不含自建住房、商業、辦公、公寓等；存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易（不存在抵押、擔?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態）。首批首批可置換的新建商品住房房源，為安居集團旗下可置換的新建商品住房房源，為安居集團旗下 14 個項目，約個項目，約 7800 套。套。整體來看，限定換房人購買的樓盤范圍會對政策效果產生一定影響，這也是過去不少城市政策效果不明顯的重要原因，但從南京模式來看，由于南京安居旗下在售項目較多，房源充足，且不少項目位于南京主城區，使

170、得換房人可選范圍較大，市場反饋較為積極。截至 6 月 27 日，南京安居集團 14 個樓盤累計來訪約 3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約 690 組；累計完成 600 多套房源的評估工作，已有 208 套存量住房簽署了四方協議。南京模式的主要實施流程：南京模式的主要實施流程：1）信息登記：信息登記：通過“南京房產微政務”微信公眾號“房幫寧”平臺“寧換新”模塊，完成存量住房的物權核驗后，挑選意向購買的新建商品住宅項目，并辦理報名手續。2）驗房驗房評估評估：由南京置新資產管理有限公司遴選信用好、業務強的評估機構，形成評估機構名單庫，邀請換購人代表一起從評估機構名單庫中隨機抽取 3 家評估機構

171、進行評估，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估（換購人不承擔評估費用），取排序中間的評估值作為最終收購價格取排序中間的評估值作為最終收購價格。3）換購人、置新公司、新建商品住房開發公司、市房地產市場交易中心簽訂以舊換新協議。4）在交易啟動前，由房產管理部門核驗是否存在抵押、擔?；虿榉獾惹闆r，并預審是否可交易。5）產權過戶，換購人與置新公司簽訂存量房買賣合同及存量房資金監管合同，同步與新建商品住房開發公司簽訂商品房買賣合同，并根據以舊換新協議履行相關流程，完成相關過戶手續和不動產登記。6）房屋交接，換購人與置新公司辦理存量住房交接手續，包括但不限于物業費、水電煤氣等能耗費用的結清。對于涉及到的

172、交易房款采取資金監管也較為嚴格。對于涉及到的交易房款采取資金監管也較為嚴格。換購人、南京置新資產管理有限公司、新建商品住房開發公司、南京市房地產市場交易中心四方簽訂以舊換新協議后，將存量住房房款全額轉將存量住房房款全額轉入市房地產市場交易中心存量住房監管賬戶，如果換購人選購的新建商品住房為期房，待存量住房入市房地產市場交易中心存量住房監管賬戶，如果換購人選購的新建商品住房為期房，待存量住房轉移登記和新建商品住房買賣合同簽訂完成后，存量房交易資轉移登記和新建商品住房買賣合同簽訂完成后，存量房交易資金監管機構將存量住房監管資金轉入金監管機構將存量住房監管資金轉入新購商品住房的預售資金監管賬戶。新購

173、商品住房的預售資金監管賬戶。如果換購人選購的新建商品住房為現房，則在完成存量住房轉移登記，并在辦理新建商品住房首次轉移登記前，存量房交易資金監管機構將存量住房監管資金轉入新建商品住房開發公司。金水區21%管城區9%中原區12%二七區14%鄭東新區12%惠濟區7%高新技術區7%經濟技術開發區11%中牟縣3%其他4%鄭州“以舊換新”新房房源分布情況鄭州“以舊換新”新房房源分布情況2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 27 圖表圖表 23.南京房地產南京房地產“以舊換新以舊換新”國企收購模式國企收購模式 資料來源：南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，發展

174、研究中心，中銀證券 第一批效果較優之余，南京還擴大了第一批效果較優之余，南京還擴大了“以舊換新以舊換新”房源范圍，第二批項目正在推進，房源范圍，第二批項目正在推進，“以舊換新以舊換新”基本基本鋪開到南京全市。鋪開到南京全市。與第一批與第一批“以舊換新以舊換新”不一樣的是，第二批不一樣的是，第二批收購收購回收范圍更廣、戶型種類更豐富、回收范圍更廣、戶型種類更豐富、選擇面更寬。選擇面更寬。2024 年 6 月 6 日，南京第二批“以舊換新”房源名單發布，奧體建設等 8 家國有平臺共推出 21 個樓盤 2780 套房源，舊房收購的范圍擴大到了江寧、江北新區、高淳等區域。仁恒、金茂、金基、奧體、棲霞建

175、設等品牌入局。金茂項目為：南部新城的秦淮金茂府；仁恒項目包括：江北新區的城市星皓、城市星瀚；金基項目包括：江北新區的山川江樾、城東的璟樾府、南部新城的璞悅雋園；奧體建設項目包括：江心洲的江尚紫薇、河西中的紫薇園、河西青奧濱江的青奧村、南部新城的云尚紫薇；棲霞建設項目包括：城中的翰錦院、江心洲的棲悅灣、城北的星葉愉憬尚府、燕子磯新城的燕尚玥府、仙林的半山玥府、板橋的星葉歡樂城、棲霞山的楓情玥府；還包括一些其他品牌的項目：禧樾府（南站）、汝悅銘著（江寧）、文苑居（六合）、睦水香鄰花園（高淳）。大部分企業收購舊房范圍仍是主城六區，其中棲霞建設旗下樓盤收舊條件最嚴格，必須要求是棲霞建設開發或者棲霞建設

176、物業服務的主城六區商品房或是仙林（棲霞區）的商品房，且房齡在 2004 年之后(含 2004 年)，房屋面積小于 144 平。各家參與的房源數量不一，最少的青奧村只有 3 套，最多的江尚紫薇則有 243 套。此外，此外，江寧組織了房企聯盟，江寧組織了房企聯盟，另有另有中天、聯發、越秀等中天、聯發、越秀等 9 家社會化房企積極響應，推出家社會化房企積極響應，推出 10 個項目共個項目共1000 套套“以舊換新以舊換新”房源房源，由江寧區單獨發布，江寧區“以舊換新”活動僅 30 天，各家房企對所收購的舊房所在范圍有不同要求，主要面向主城區和江寧區舊房，舊房置換比例為 50%、70%、80%不等。江

177、寧區還配套推出“出售區內舊房，再換新，可獲得價值 1 萬元的餐飲消費抵用券或江寧文旅消費券”的補貼政策。值得注意的是，值得注意的是，第二批第二批“以舊換新以舊換新”評估舊房不再完全免費。評估舊房不再完全免費。第一輪以舊換新的流程是看新房-交訂金報名-上門評估舊房-價格滿意換新房，不滿意退訂金，評估不收費，但是第二輪中，若完成“以舊換新”產權過戶，則不收取換購人評估費用；驗房評估后退出的，換購人需承擔一定的評估費用。此外，南京針對“以舊換新”后，舊房原有“學區”能否保留的問題也做出了相應的解釋，“以舊換新”置換成功的換購人子女自存量住房買賣合同簽訂生效之日起 3 年內，保留置換前對應義務教育年內

178、，保留置換前對應義務教育入學權益。入學權益。南京房地產“以舊換新”南京房地產“以舊換新”實施流程實施流程一一、信息登記、信息登記 在“南京房產微政務”微信公眾號“寧換新”模塊，完成存量住房的物權核驗后，挑選意向購買的新建商品住宅項目，并辦理報名手續二二、驗房評估、驗房評估 由南京置新資產管理有限公司遴選評估機構，形成評估機構名單庫，邀請換購人代表一起從評估機構名單庫中隨機抽取3家評估機構進行評估，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估。三三、簽訂、簽訂以舊換新協議以舊換新協議 以舊換新協議由換購人、置新公司、新建商品住房開發公司、市房地產市場交易中心簽訂。四四、核驗交易資格、核驗交易資格 在交

179、易啟動前，由房產管理部門核驗是否存在抵押、擔?；虿榉獾惹闆r，并預審是否可交易。五、產權過戶五、產權過戶 換購人與置新公司簽訂存量房買賣合同及及存量房資金監管合同，同步與新建商品住房開發公司簽訂商品房買賣合同，并根據以舊換新協議履行相關流程，完成相關過戶手續和不動產登記。六六、房屋交接、房屋交接 換購人與置新公司辦理存量住房交接手續。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 28 市場對第二批市場對第二批“以舊換新以舊換新”活動反映比較熱烈?；顒臃从潮容^熱烈。根據克而瑞，6 月南京新房成交面積 41 萬平，環比大幅增長 39%，同比僅下降 8%；二手房成交面積 85 萬平，環比增長

180、 9%，同比增長 18%。6 月 7 日-6月 20 日江寧區房企聯盟推出的 1000 套房源已經有 315 套房源完成了意向登記。位于研創園的仁恒仁恒城市星皓城市星皓，以舊換新首日，認購房源總額就超過了超過了 1.5 億億。拿出 152 套參與此次活動的秦淮金茂府，不到一周的時間內大部分房源已被鎖定“以舊換新”，對外接受報名的只剩下幾十套。圖表圖表 24.南京第二批南京第二批“以舊換新以舊換新”項目情況及存量房收購范圍項目情況及存量房收購范圍 參與參與房企房企 項目名稱項目名稱 項目項目品牌品牌 區域區域 建面建面(平平)參考價格參考價格 可選房源可選房源 存量房收購范圍和條件存量房收購范圍

181、和條件 浦口國資 城市星瀚 仁恒仁恒 浦口城南中心 89/105/128 230-350 萬 126 套 存量住房位于南京市浦口區、江北新區直管區(頂山街道、泰山街道、盤城街道、沿江街道、大廠街道、葛塘街道、長蘆街道)和主城六區范 新居集團 城市星皓 江核研創園 108/138 320-420 萬 111 套 存量住房位于南京市江北新區直管區、浦口區江 浦街道、主城六區 交通集團 禧樾府 南京交通置業 南站 105/135 396-540 萬 130 套 存量房位于南京市主城六區范圍內(玄武區、秦淮區、建鄴區鼓樓區、棲霞區、雨花臺區)山川江樾 金基金基 江核長江隧道口 143/171/195/

182、199/253 511-1085 萬 40 套 璟樾府 城東 143/172/196 650-900 萬 50 套 南京公用集團 璞悅雋園 大校場 116/171 560 萬 30 套 存量房位于南京市主城六區范圍內 汝悅銘居 北盛置業 江寧濱江 99/119 170-230 萬 197 套 文苑居 江蘇建信建設集團 六合大廠 86/104 116-169 萬 8 套 南部新城集團 秦淮金茂府 金茂金茂 大校場 143/195/240 750-1400 萬 152 套 存量房位于南京市主城六區范圍內 云尚紫薇江尚紫薇 奧體奧體建設建設 大校場 140/172/182/223 650-1200

183、萬 111 套 奧體建設 江心洲 143/173/206 630-1100 萬 243 套 存量房位于南京市主城六區范圍內 青奧村 河西青奧濱江 195/306 650-1400 萬 3 套 紫薇園 河西中 175 1070-1180萬 11 套 棲霞建設 楓情玥府 棲霞棲霞建設建設 棲霞山 80-113 220-340 萬 30 套 存量住房需為:棲霞建設開發建設的商品房小區存量住房、南京棲霞建設物業服務股份有限公司服務的小區存量住房、仙林片區的存量住房。存量住房建筑年代應在2004 年之后(含 2004 年)，房屋面積小于 144 平方米。翰錦院 城中朝天宮 399-496 2100-26

184、00萬 10 套 燕尚玥府 燕子磯新城 89/120/126 314-476 萬 30 套 棲悅灣 江心洲 119/138/158 550-820 萬 50 套 愉憬尚府 城北邁皋橋 109-248 379-758 萬 20 套 半山玥府 仙林湖 100-375 470-1209 萬 100 套 星葉歡樂城 板橋 89-128 209-344 萬 30 套 高淳建發集團 睦水香鄰 南 京睦 和置業 高淳 100-240 70-300 萬 100 套 存量住房位于南京市高淳區(北至蕪太路、南至湖濱大道、東至石固河路、西至太安路、天河路、雷溪路）范圍 資料來源：南京市促進房地產市場平穩健康發展領導

185、小組辦公室，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 29 圖表圖表 25.江寧區房企聯盟存量住房江寧區房企聯盟存量住房“以舊換新以舊換新”活動情況匯總活動情況匯總 序序號號 開發企業開發企業 項目公司項目公司 收舊收舊 換新換新 備注備注 存量房收購范存量房收購范圍圍 存量住房存量住房收購限額收購限額(套套)舊房置舊房置換比例換比例 新建商品新建商品房項目房項目 可選房源可選房源(套套)可選可選房源房源總面積總面積(m)可選戶型可選戶型 1 中天美好 南京銘筑房地產開發有限公司 南京市江寧區 70 50%云來府 70 8050 112、115、143，三室兩廳兩衛/四

186、室兩廳兩衛 準現房(主體已封頂，2025 年 6 月前交付)2 綠洲地產 南京芳草地置業有限公司 南京市江寧區祿口街道及周邊街道 36 50%云湖悅府 36 3143.47 83-118，三室一衛/三室兩衛 現房 3 南京家苑置業有限公司 南京市江寧區祿口街道及周邊街道 154 50%云湖十里院 154 13800 84-92，三室一衛/三室兩衛/四室兩衛 準現房(主體已封頂，2025 年 5 月30 日前交付)4 北盛置業 南京北盛置業有限公司 南京市江寧區、雨花區、建鄴區、鼓樓區、秦淮區 198 50%汝悅銘苑 198 21032.8 89-120，三房兩廳一衛、四房兩廳兩衛 現房 5 弘

187、保宇地產 南京弘保宇房地產開發有限公司 南京市(不含溧水區、高淳區、六合區)125 50%云辰原麓苑 125 11261.1 85-106，三室兩廳一衛/三室兩廳兩衛 73 套準現房(2024年 6 月 30 日前交付);52 套期房(主體已封頂，2025年 3 月 30 日交付)6 渝杰地產 南京渝杰房地產開發有限公司 南京市(不含溧水區、高淳區)77 70%林湖雅舍 77 7564.01 82-118，三室兩廳一衛，三室兩廳兩衛 準現房29套(2024年6月30日交付):期房48套(主體已封頂，合同交付時間 2025 年 3 月 30日)7 聯發地產 江蘇聯辰置業有限公司 南京市江寧區 1

188、00 50%云啟雅庭 100 10761.8 98-125，三室兩廳兩衛 現房 8 越秀地產、濱江集團 南京駿玖房地產開發有限公司 南京市江寧區秣陵街道及周邊街道 50 80%玖華府 50 6740.38 89、100、119，三房兩廳一衛/三室兩廳兩衛/四室兩廳兩衛 現房 9 嶼發地產 南京嶼發房地產開發有限公司 南京市玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區、江寧區 90 50%鉑萃云灣府 90 9866.32 95、110、135，三室兩廳兩衛/四室兩廳兩衛 期房(2026 年 4 月30 日交付)10 中勁地產 南京中勁房地產開發有限公司 南京市江寧區 100 80%山語春風雅

189、居 100 9941.68 79、89、110、129，兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛，四室兩廳兩衛 現房 合計合計 1000 1000 102162 資料來源：南京市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室，中銀證券 2.2.3 珠海模式：珠海模式：華發華發“直購直購+幫賣幫賣”雙模式并行雙模式并行，最大亮點在于，最大亮點在于無需等待舊房賣出即可鎖定無需等待舊房賣出即可鎖定新房、降低置換周期新房、降低置換周期 珠海的“以舊換新”探索在今年初開啟，深耕珠海的國企華發股份精準地預判到了行業風向。早在今年 1 月，華發股份珠海大區便開始部署行動，直接下場收購業主的二手房。今年五一，華發珠海又加入了“幫

190、賣”模式。華發珠海版以舊換新華發珠海版以舊換新“直購直購+幫賣幫賣”雙模式并行，兩種以舊換新方式給了客戶更多雙模式并行，兩種以舊換新方式給了客戶更多的選擇空間。的選擇空間。華發首先瞄準了收購模式華發首先瞄準了收購模式，并利用自身國企背景以及在當地項目眾多的優勢對模式進行優化。，并利用自身國企背景以及在當地項目眾多的優勢對模式進行優化。明確明確表示潛在客戶可把已有的房產與新房進行置換，最終形成成交價格更加客觀、交易時間更短的優勢。表示潛在客戶可把已有的房產與新房進行置換，最終形成成交價格更加客觀、交易時間更短的優勢。對于有意置換的購房者來說，這種“以舊換新”最大的吸引力就在于便捷，無需以自行賣房

191、籌措資金為前提，大大縮短了交易流程，降低了可行性門檻，減少了操作的復雜性。凡是符合以下五項條件均可參與華發推出的“以舊換新”：珠海市房齡在 15 年內的優質住宅；產權清晰、面積不限；新房總價 30%舊房總價新房總價 80%；房屋產權人只能為自然人；意向認購珠海華發全資開發的新房項目。在此基礎上，僅需完成客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續辦結這五大便利步驟僅需完成客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續辦結這五大便利步驟操作，就可簡單高效完成置換。操作，就可簡單高效完成置換。其間，華發專業團隊全程跟進提供零操心服務。賣房到認購整個過賣房到認購整個過程耗時不到程耗時不到 30 天，成

192、交周期快于傳統的幫賣模式和收購模式。天，成交周期快于傳統的幫賣模式和收購模式。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 30 模式創新，反響熱烈。模式創新，反響熱烈。截至 5 月 3 日，華發“以舊換新”活動已累計輻射超 35 萬人，引發超 2 萬名持房業主關注，意向了解置換活動客戶超 2000 批，已成交超 115 套，還有 236 余套正在進行驗房、評估。我們認我們認為華發珠海版以舊換新之所以廣受歡迎，一方面是因為為華發珠海版以舊換新之所以廣受歡迎，一方面是因為“換新換新”部分的強大產品力吸引。部分的強大產品力吸引。僅在珠海本地，客戶就可以置換包含琴澳新城、灣璽壹號、橫琴璽、

193、四季云山、金灣華發新城、又琴澳新城、灣璽壹號、橫琴璽、四季云山、金灣華發新城、又一城、華發院子、華發九洲一城、華發院子、華發九洲 翠湖香山、天鑾、翠湖香山、天鑾、IFC 琴澳灣琴澳灣 1 號號等 10 個項目，解決自身的改善需求。當前，從潛在客戶意向來看，灣仔片區是關注度最高的，琴澳新城、灣璽壹號、四季云山等項目都是置換咨詢中的主力項目。此外，如位于橫琴粵澳深度合作區內的橫琴璽，西部城區的金灣華發新城、華發又一城等板塊也是熱門選擇。另一方面是因為從客戶視角來看，華發珠海模式有另一方面是因為從客戶視角來看，華發珠海模式有“零壓零壓力換力換房、零縫隙銜接、零操心服務房、零縫隙銜接、零操心服務”三大

194、亮點。三大亮點。1）零壓力換房，以舊房換新房，舊房可以直接當錢用，以舊房換新房，舊房可以直接當錢用；2）零縫隙銜接，沒有“中間商”，華發直接收購舊房，無需等待舊房賣出，即可鎖定心儀的華發新房；華發直接收購舊房，無需等待舊房賣出，即可鎖定心儀的華發新房；3）零操心服務，從舊房評估到新房成交，專業人員全程跟蹤，真正做到“省時、省心、省力”高效置換。5 月華發在原收購模式上，月華發在原收購模式上，新增幫賣新增幫賣和和補貼兩種模式補貼兩種模式。目前華發的“幫賣”模式采用的是“0 傭金幫賣模式”，客戶可免費委托指定中介機構優先幫賣。5 月 1 日-6 月 30 日期間，客戶成功認購珠海大區該階段在售的住

195、宅單位的，可免費委托華發合作中介機構為其銷售其位于珠海的二手房源，繳納誠意金鎖定新房源，鎖房時長最長 60 天，若到期后二手房未售出，誠意金退回，房源不予保留。與此同時，聚焦琴澳新城，針對華發老業主的“以舊換新季”也同步開啟。包括車位、裝修等五大項補貼最高價值達約 80 萬元。甚至連舊房出售到新房入住過渡期間，關于居住需求的租金補貼等細節也被考慮在內。華發還從客戶角度出發，不斷迭代升級“以舊換新”模式，例如，部分現房項目，針對符部分現房項目，針對符合條件客戶超過新房首付款的舊房房款，在取得新房房產證一個月內，將超額款項支付給舊房業主。合條件客戶超過新房首付款的舊房房款，在取得新房房產證一個月內

196、，將超額款項支付給舊房業主。新增的幫賣和補貼兩種模式，是華發對此新增的幫賣和補貼兩種模式，是華發對此前前“以舊換新以舊換新”直接收購單一模式的有效補充。通過持續的直接收購單一模式的有效補充。通過持續的調整和優化，目的是要盡最大可能，為更多有意愿升級換房的市民調整和優化，目的是要盡最大可能，為更多有意愿升級換房的市民消除消除潛在障礙。潛在障礙。圖表圖表 26.華發珠海華發珠?！耙耘f換新以舊換新”補貼補貼 資料來源：華發股份官網，中銀證券 2.3“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ侥Ｊ?，即肇慶模式，即肇慶模式：國資統租存量房源用于保障性住房運營國資統租存量房源用于保障性住房運營“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ侥Ｊ接捎烧貞c首創

197、肇慶首創，存量房屋持有人通過存量房屋持有人通過“舊轉保舊轉?！保ㄅf房轉保障性住房）的形式交由政府統（舊房轉保障性住房）的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。2024 年 4 月肇慶市住建部、財政局等 7 部門印發肇慶市促進房地產業高質量發展若干措施，推出鼓勵住房“舊換新”、“舊轉?！钡却胧?，5 月印發 肇慶市支持購買改善性住房并推動舊房轉保障性住房實施辦法（試行）。肇慶首次提出了“舊轉?！钡姆桨?，特點在于無需賣房即可特點在于無需賣房即可“換新換新”，一次性獲得長期租金。，一次性

198、獲得長期租金?！芭f轉保舊轉?！钡牡木唧w做法為：具體做法為：換購人申請將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房納入保障性住持有的可用于出租的商品住房納入保障性住房房源房房源；經屬地住房保障部門審核后，符合條件的，由屬地政府委托的機構參考市場價格一次性支由屬地政府委托的機構參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租付一定年限的租金進行統租（根據房屋樓齡、區位等因素，按按 5-10 年的年限統租年的年限統租）；申請人的全部租金收益用于新購肇慶市行政區域范圍內的新建商品住房；實施部門統租后的房屋用于本轄區保障性租賃住房或公租房運營。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 31 資金

199、籌集方面，資金籌集方面，收儲房屋所需資金通過實施單位自籌、上級轉移支付資金、本級財政預算資金、公收儲房屋所需資金通過實施單位自籌、上級轉移支付資金、本級財政預算資金、公積金增值收益等來源多種方式結合籌集。積金增值收益等來源多種方式結合籌集。肇慶市將全市公積金增值收益的肇慶市將全市公積金增值收益的 50%以上用于支持籌集建以上用于支持籌集建設保障性租賃住房和公租房。設保障性租賃住房和公租房。對于實施初期，對實施單位就對實施單位就“舊轉保舊轉?！碧潛p部分，通過財政補助方式虧損部分，通過財政補助方式扶持實施單位。扶持實施單位。實施單位通過融資方式收儲房源時，有關部門積極協調銀行等金融機構提供該方面長

200、期、低息的融資支持（包括不限于購買、租賃房源）。我們初步估算，涉及資金規模較我們初步估算，涉及資金規模較小。小。根據中指院，2023 年肇慶商品住宅成交面積中 90 平以下占比 16%。我們以 2023 年肇慶二手房成交面積206 萬平來計算，假設 90 平以下占比 16%、其中 20%參與“舊轉?！?，約 6.6 萬平將會轉化為保障性租賃住房面積，以市場價格 21.65 元/平/月、一次性支付一次性支付 5-10 年的租金為年的租金為 0.86-1.71 億元億元，也就是，也就是“舊舊轉保轉?！蹦Ｊ较聦嵤┲黧w需要一次性支付的租金收益模式下實施主體需要一次性支付的租金收益?！芭f轉保舊轉?！辈⒉毁I

201、斷舊房所有權，而是一次性支付并不買斷舊房所有權，而是一次性支付 5-10 年的租金，對于房源的要求也不低年的租金，對于房源的要求也不低。租金核定方面，根據房屋地理位置、周邊配套設施、樓層、朝向、戶型面積、裝修標準等因素，在充分考慮企業運營成本的前提下，由實施單位與申請人協商確定。租賃時長方面，根據房屋樓齡、區位等因素，按 5 至 10 年的年限統租。肇慶規定商品住房房源面積以 40-70 平為主、原則上不超過 90 平（如超過 90 平以 90 平計算租金），優先考慮樓齡較短的房屋。我們可以簡單測算，我們可以簡單測算，換房客可一次性獲得約換房客可一次性獲得約 9.1-18.2 萬元的租金收益。

202、萬元的租金收益。舊房房源以 40-70 平為主、原則上不超過 90 平（如超過 90 平以 90 平計算租金），我們假設為 70 平，肇慶 2024 年 5 月住宅平均租金為 21.65 元/平/月，參考市場價格一次性支付 5-10 年的租金進行統租，換房客可一次性獲得約9.1-18.2 萬元的租金收益。根據 2024 年 5 月肇慶新房房價（不含保障房）6660 元/平，假設想要置換120 平的新房，需要約 80 萬的總房款，按照二套房 25%的首付比例，“舊轉保舊轉?！彼玫淖饨鹗找嫔胁凰玫淖饨鹗找嫔胁荒芡耆采w首付款能完全覆蓋首付款，因此我們認為該項政策的實施效果很大程度上仍然取決于購

203、房者加杠桿的意愿。，因此我們認為該項政策的實施效果很大程度上仍然取決于購房者加杠桿的意愿。圖表圖表 27.肇慶肇慶“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ侥Ｊ?圖表圖表 28.肇慶肇慶“舊轉保舊轉?！蹦Ｊ綄嵤┝鞒棠Ｊ綄嵤┝鞒?資料來源：肇慶市住建委，中銀證券 資料來源：肇慶市住建委，中銀證券 肇慶“舊換新”“舊轉?！蹦Ｊ秸貞c“舊換新”“舊轉?！蹦Ｊ綄嵤┝鞒虒嵤┝鞒桃?、成立實施機構一、成立實施機構 建立縣級政府（管委會）領導，縣級住建部門會同財政、自然資源、國資、公積金等相關部門認真履職、協同配合的工作機制?？茖W制定工作方案和具體操作流程，積極組織動員國有企業作為舊房轉保障性住房實施單位。二、實施收儲二、實施收儲

204、簽訂合同。簽訂合同。試行申請人申報制度，經篩選、核準符合長租要求的，達成租金共識，由房屋權屬人與實施單位簽訂租賃合同。租金管理。租金管理。實施單位應將合同約定租金額的資金劃入專賬管理或凍結保存。租金支付。租金支付。申請人在租賃合同簽訂之日起，原則上在6個月內使用租金購買在肇慶市行政區域范圍內的新建商品住房，優先考慮購買在本區域國有企業開發的商品房。申請人選定新購商品住房，并簽訂購房網簽合同后，憑購房網簽合同向實施單位申請將房屋租金一次性支付到商品房出售單位作為選定商品住房的首期購房款。租金直接匯入房地產開發企業預售監管賬戶。申請人逾期未使用租金購買新建商品住房的，或租賃期發生糾紛，按租賃合同約

205、定依法解決。三、運營配租三、運營配租 實施部門收儲舊房后，用作公共租賃住房或保障性租賃住房運營管理，主要面向符合條件的中低收入住房困難家庭等群體或新市民、青年人配租。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 32 2.4 補貼模式：補貼模式：效果最弱，效果最弱，補貼比例通常不會超過新房總價的補貼比例通常不會超過新房總價的 3%補貼模式，即政府對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，以此降低補貼模式，即政府對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，以此降低購房成本。購房成本。代表城市有：上海、武漢、南京、濟南、重慶、沈陽、哈爾濱、蚌埠、蘇州

206、、南昌、鄭州、長沙、成都、大連、青島、徐州、營口、南通、揚州、日照、太倉、連云港、麗水、蘭州、鹽城、常熟、溫州、張家港、常州、宜昌、東臺、襄陽、黃石、江陰、泰安、惠州、梧州、中山、珠海、佛山、南平、海寧。從城市能級上看，涉及到的弱能級城市較多。從城市能級上看，涉及到的弱能級城市較多。對于對于 C 端換房客來說，補貼計量方式主要有端換房客來說，補貼計量方式主要有 3 種：種：1）稅費補稅費補貼，貼，例如常熟、張家港改善型購房者享受限時“賣舊買新”購房契稅補貼，在不同時間段購置新房的，由先到后，給予契稅繳納份額 100%、80%、50%三檔補貼；再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的 1.5%給予補貼

207、；揚州則給予新購商品住宅不超 1.5%的契稅補貼。2）按面積補貼，大部分城市按照新房面積補貼，按面積補貼，大部分城市按照新房面積補貼，比如哈爾濱、沈陽補貼 100 元/平，個別城市按照個別城市按照超舊房面積部分來補貼，超舊房面積部分來補貼，例如黃石。3）按購房款直接補貼（）按購房款直接補貼（按套補貼），多在新房總房款的按套補貼），多在新房總房款的 0.5-3%之間之間，比如南通在原按照購房款總額 1%補貼的基礎上，再給予所購新建商品住房購房款總額 0.5%的購房補助（合計補貼購房款總額的 1.5%）；中山在原有繳納契稅后給予購房款 5的電子消費券補貼的基礎上，再給予每套 2000元電子消費券補

208、貼；徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予 0.8%-1.2%的補貼。山東日照的補貼力度最大，由市政府統一制發購房優惠券，補貼數額為購房款總額的山東日照的補貼力度最大，由市政府統一制發購房優惠券，補貼數額為購房款總額的 20%，購房優惠券實名登記，不能兌換現金，不得轉讓，有效期至 2024 年 12 月 31 日，過期自動作廢。購房款以商品房買賣合同約定價款為準，包括住房及其附屬車位、儲藏室，單獨購買車位、儲藏室等附屬用房的不發放購房補貼。購買期房的，購房優惠券不能用于交納定金、首付款；購買現房并直接辦證的，購房優惠券可用于抵頂首付款的 50%，剩余的可用于抵頂剩余款項。此外，對

209、于此外，對于 B 端房企來說，還有地方政府對房企回購給予補貼。端房企來說，還有地方政府對房企回購給予補貼。例如浙江省嘉興市海寧市為鼓勵房產“以舊換新”，2023 年 9 月 27 日至 2024 年 9 月 26 日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款 2%的財政補貼。我們認為，單一的補貼模式的政策力度較小，預計政策效果相對較弱。我們認為，單一的補貼模式的政策力度較小，預計政策效果相對較弱。無論是稅費還是按套、按面積補貼，補貼比例通常不會超過新房總價的補貼比例通常不會超過新房總價的 3%，尚未能達到顯著刺激新房銷售的程度。，尚未能達到顯著刺激新房銷售的程度

210、。參考過往各地購房補貼、契稅補貼的案例，補貼對住房銷售的拉動效果并不明顯。不過補貼模式的限制相對不過補貼模式的限制相對較少，政策的可實施性也較高。較少，政策的可實施性也較高。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 33 圖表圖表 29.“以舊換新以舊換新”補貼模式梳理補貼模式梳理 城市城市 補貼類型補貼類型“以舊換新以舊換新”具體補貼方案具體補貼方案 江蘇南通 購房款直接補貼（按套補貼）在原按照購房款總額 1%補貼的基礎上，再給予所購新建商品住房購房款總額 0.5%的購房補助（合計補貼購房款總額的（合計補貼購房款總額的 1.5%）江蘇常熟 稅費補貼 在不同時間段購置新房的，由先

211、到后，給予契稅繳納份額 100%、80%、50%三檔補貼。湖北襄陽 稅費補貼 對已繳增值稅按計稅價格的 1.5%給予補貼 黑龍江哈爾濱 按新房面積補貼 100 元/平補貼 遼寧沈陽 按新房面積補貼 100 元/平補貼 廣東中山 購房款直接補貼（按套補貼）在原有繳納契稅后給予購房款購房款 5的電子消費券補貼的電子消費券補貼的基礎上，再給予每套每套 2000 元元電子消費券補貼 江蘇張家港 稅費補貼 在不同時間段購置新房的，由先到后，給予契稅繳納份額 100%、80%、50%三檔補貼 江蘇揚州 稅費補貼 一年內出售或購買，新購商品住宅不超 1.5%的契稅補貼 浙江海寧 購房款直接補貼（按套補貼）：

212、企業 為鼓勵房企收購存量房，給予企業總購房款給予企業總購房款 2%的財政補貼的財政補貼 江蘇蘇州 稅費補貼 在不同時間段購置新房的，由先到后，給予契稅繳納份額 100%、80%、50%三檔補貼。湖北黃石 按超舊房面積補貼 產權清晰的非自建房超面積 300 元/平補貼；學校、醫院老舊住房超面積 400 元/平補貼 湖北武漢江夏 購房款直接補貼（按套補貼）按新建商品房合同成交金額的按新建商品房合同成交金額的 1%補貼補貼 山東濟南萬科 購房款直接補貼（按套補貼）按新房款的按新房款的 1-2%補貼補貼 江蘇連云港 購房款直接補貼（按套補貼）、稅費補貼 按照個人所購新建商品住房購新建商品住房購房款總額

213、房款總額 1%的購房補助的購房補助；應繳契稅額最高補貼 100%浙江麗水 購房款直接補貼（按套補貼）、稅費補貼 給予“舊房”交易稅費留存地方部分 100%補貼 甘肅蘭州榆中縣 稅費補貼 按照新建商品房繳納契稅的 50%補貼 浙江溫州 購房款直接補貼（按套補貼）按新建商品房合同成交金額的按新建商品房合同成交金額的 0.6%補貼補貼 江蘇東臺 稅費補貼 在原有 50%契稅補貼，團購（10 套及以上）100%契稅補貼的基礎上，再給予新購 120平以上新建商品房的個人 30%契稅補貼 重慶 購房款直接補貼（按套補貼）2 萬元/套置業優惠；通過“換新購”活動在重慶市中心城區購買新房，給予新房總房款給予新

214、房總房款0.5%的補貼的補貼。購房補貼以貨幣或消費劵等形式一次性發放。江蘇徐州 購房款直接補貼（按套補貼）90 平以下，按新建商品房合同價的按新建商品房合同價的 0.8%補貼補貼；90 平以上，按新建商品房合同價的按新建商品房合同價的 1.2%補貼補貼 山東日照 購房款直接補貼（按套補貼）給予購房款總額的給予購房款總額的 20%的購房優惠券補貼，購買現房并直接辦證的，補貼額度可用于抵的購房優惠券補貼，購買現房并直接辦證的，補貼額度可用于抵頂首付款的頂首付款的 50%河南鄭州 稅費補貼 按照新建商品房繳納契稅的 30%補貼 遼寧大連 按新房面積補貼 200 元/平補貼（補貼總額不超過繳納增值稅、

215、契稅總額）江蘇鹽城 稅費補貼 個人所得稅優惠政策和給予購買新房所繳納契稅 100%補貼的基礎上，再給予購買新房所繳納契稅 50%補貼 廣西梧州 稅費補貼 購房契稅 100%補貼；按比例給予退稅優惠，最高全額退個人所得稅 湖北武漢 稅費補貼 對已繳增值稅按計稅價格的 1%給予補助 上海 購房款直接補貼（按套補貼）70 平以下，分面積段進行出售住房、躉租住房補貼，最高分別補貼 3 萬/戶、1.5 萬/戶 江西南昌市南昌縣 稅費補貼、購房款直接補貼（按套補貼）不同片區補貼所繳契稅 100%、50%補貼；開發企業給予購新建商品房不低于 3 萬元購房補貼 山東青島膠州 購房款直接補貼（按套補貼）120

216、平以下，按新建商品房合同價的按新建商品房合同價的 3%補貼補貼；120 平以上，按新建商品房合同價的按新建商品房合同價的 5%補貼補貼 福建南平 購房款直接補貼（按套補貼）購新建商品房和二手房，并完成契稅繳納，分別給予購房款分別給予購房款 2%、1.5%的購房補助的購房補助 安徽蚌埠 購房款直接補貼（按套補貼）售出自有住房并在政策期限內購買新建商品住房的購房人給予新建商品住房總房價給予新建商品住房總房價1.5%的購房補貼的購房補貼（單套補貼最高不超過 5 萬元）江蘇太倉 購房款直接補貼（按套補貼）90 平方米，按照網簽合同成交金額的按照網簽合同成交金額的 1.2%補補貼貼；90 平方米面積14

217、4 平方米，按照按照網簽合同成交金額的網簽合同成交金額的 1%補貼補貼 山東泰安 購房款直接補貼（按套補貼）：個人、企業 個人已有住房再購買二手住房，給予購房款給予購房款 1%的獎勵的獎勵；給予團購 2-5%的階梯式優惠；企業收購存量房，按購房款的按購房款的 1.5%給予獎勵給予獎勵 湖北武漢武昌 購房款直接補貼（按套補貼）、稅費補貼 新房原銷售價格上再給予 1%-10%的補貼；的補貼；已繳納的增值稅按計稅價格的增值稅按計稅價格的 2%給予補助給予補助 廣東廣州 購房款直接補貼 廣東保利可獲 10-30 萬購買新房補貼，萬購買新房補貼，提供六重服務及最高最高 8.8 萬元賣房補貼萬元賣房補貼

218、江蘇淮安 稅費補貼 個人所得稅基礎上，再給予購買一手住房所繳契稅契稅 100%的購房補貼的購房補貼 河北石家莊 購房款直接補貼（按套補貼）享受新建商品房分段定額補貼的基礎上，再補貼換購房人 1 萬萬/套套，作為保障性住房，補貼收購企業 1 萬/套 湖北咸寧 購房款直接補貼（按套補貼）、稅費補貼 1 萬萬/套補貼套補貼；新購房金額大于等于舊房，100%退個人所得稅退個人所得稅，小于舊房，按比例退個人所得稅 河北邯鄲 購房款直接補貼（按套補貼）新房成交價新房成交價 1.5%給予購房補貼 江蘇江陰 稅費補貼 不超過 10 萬的契稅補貼萬的契稅補貼 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，央視網，

219、觀點網，網易新聞，搜狐新聞，新浪財經，同花順財經，貝殼，中房網，華爾街見聞快訊，樓盤網，樂居網，新浪網，江蘇省房地產估價與經紀協會，江西省房地產業協會，湖北發布，徐州發布，上海本地寶，哈爾濱本地寶，襄陽本地寶，青島樓市情報，連云港房地產網，張家港房產網，揚州新房網，福州晚報，襄陽日報，磁縣融媒體中心，金羊網，中國會計視野，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 34 3“以舊換新以舊換新”以國企項目為主導，未來核心區新房項目也可能以國企項目為主導，未來核心區新房項目也可能更多納入活動中更多納入活動中 當前參與當前參與“以舊換新以舊換新”活動的活動的新房房源以國企項目占

220、主導，新房房源以國企項目占主導，但也有但也有越來越多品牌房企加入其中越來越多品牌房企加入其中，這也，這也客觀上客觀上反映了當前多數城市的房地產市場的格局反映了當前多數城市的房地產市場的格局。純收購模式下參與方多以地方國企為主。幫賣模式下的參與方相對更加多元。例如 5 月 22 日，廣州市推出住房“以舊換新”活動，首批參加活動的，有 122 個房地產項目和 12 家房地產中介機構，既有越秀、保利、中海、華潤、珠實、中建、中鐵建等央國企，也有萬科、龍湖、合景、綠城等品牌房企，還有新世界、新鴻基、凱德等外資房企，甚至包括了出現房企富力、時代中國的項目。6 月 3 日，上海的“以舊換新”活動中，包括了

221、地方國企象嶼、外高橋、上海紡織、金融街、新華、雋岡，央企招蛇、金茂、中國能建、中鐵建、中建東孚、中交城投，混合所有制房企金地集團?？偟膩碚f，總的來說，主流房企中主流房企中萬科是萬科是“以舊換新以舊換新”參與度最廣的房企，參與度最廣的房企，根據我們的不完全統計，至少在 14個城市中參與了“以舊換新”活動，一方面與項目布局較廣有關，另一方面是因為自身資金壓力較大、參與活動的意愿較強。其次保利發展、中海地產、招商蛇口、中國鐵建的參與度也相對較高，均為央企，地方國企參與“以舊換新”活動的城市相對聚焦在深耕地區。參與房企還包括了融創、碧桂園、世茂、陽光城、富力、時代中國、正榮、榮盛等出險房企，我們認為出

222、險房企相對而言市場化銷售的難度更大，通過參與“以舊換新”活動，若給予一定的折扣力度或保障現房銷售，減少換房人顧慮，或能減輕一部分自身的庫存壓力，回籠部分資金。圖表圖表 30.主流房企中主流房企中，央企，央企“以舊換新以舊換新”普遍參與度較高，地方國企參與普遍參與度較高，地方國企參與“以舊換新以舊換新”相對聚焦在深耕地區，相對聚焦在深耕地區，品牌房企品牌房企萬萬科參與科參與城市范圍也較廣城市范圍也較廣 資料來源：各地政府官網，央視網，房地產企業家圈，咚咚找房，澎湃新聞，騰訊新聞，新浪網，搜狐新聞，房屋港，住朋網，吉屋網，樓盤網，鄭州樂居，青島晚報官微，中國網山東，安居客武漢，重慶日報，西安發布，

223、成都發布，房天下，無線徐州，淄博日報，寧波樓市報道，紹興網，杭州房產，南昌縣住房保障中心，微靖江，惠州房地產協會，福建發布，禪城發布，南通樓市說，企查查，中銀證券整理 企業類型 公司名稱 北京 上海 深圳 廣州 鄭州 南京 青島 濟南 武漢 重慶 長沙 西安 成都 珠海 徐州 淄博 寧波 紹興 玉林 常州 宜昌 東臺 鄂州 揚州杭州臨平海安南昌市南昌縣靖江 大連 惠州 漳州 佛山 南通保利發展招商蛇口華潤置地中海地產中國金茂中國建筑中交地產中國鐵建華僑城建發國際越秀地產華發股份棲霞建設天地源象嶼集團萬科綠地控股金地集團綠城中國濱江集團龍湖集團美的置業新城控股融創中國碧桂園世茂集團陽光城央企地方

224、國企混合所有制房企民企出險房企2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 35 圖表圖表 31.各城市各城市“以舊換新以舊換新”活動參與房企不完全統計活動參與房企不完全統計 城市城市 模式模式 參與情況參與情況 新房房源涉及房企新房房源涉及房企 北京北京 幫買模式 首批參加的新建商品房項目共 31個，房地產經紀機構 11 家 越秀地產、建發房產、首開股份、越秀地產、建發房產、首開股份、建工集團 招商蛇口、保利地產、招商蛇口、保利地產、中建一局、中建三局 龍湖集團、綠城中國龍湖集團、綠城中國 上海上海 幫賣模式 13 家企業 21 個項目和 10 家房地產經紀機構參加活動 象嶼集團、

225、外高橋、上海紡織、金融街、新華集團、上海雋岡置業；招商蛇招商蛇口、中國金茂、中國鐵建、口、中國金茂、中國鐵建、中建東孚、中交城投、中國能建；金地集團金地集團 深圳深圳 幫賣模式 34 家集團企業和項目、30 家房地產經紀機構參與 安徽交控集團、深汕特別合作區城市建設投資發展集團、南山開發集團、深圳地鐵集團、深振業、深圳市人才安居集團、廣州城建、深圳港集團；華僑城、招商蛇口、華潤置地；華僑城、招商蛇口、華潤置地；玉普霖集團、金眾地產集團、興榮控股、綠景企業管理集團、深圳星時代投資發展集團、新宏投資發展集團、龍廷集團、深圳市新宏港銳置業、龍恒泰投資發展集團、盛湖置地、沙井志興集團、居達成投資集團、

226、集泰實業、鵬瑞發展控股集團、和城集團、仁恒置地、遠洋集團遠洋集團 廣州廣州 幫賣模式 首批：16 多家房企 122 個項目和 12家房地產中介機構 第二批次：70 個項目、30 余中介機構 第三批次：9 家企業，22 個項目，23 家中介機構參與 越秀地產、珠江實業、廣州城投、建發房產、天地源、越秀地產、珠江實業、廣州城投、建發房產、天地源、廣州地鐵、珠江地產、珠光集團、南沙開建、保利發展、中海地產、華潤置地、中建、中鐵建、招商蛇口、華僑城保利發展、中海地產、華潤置地、中建、中鐵建、招商蛇口、華僑城 萬科、龍湖集團、合景泰富、綠城中國、萬科、龍湖集團、合景泰富、綠城中國、合生創展、星河控股、香

227、江集團、敏捷集團、中澳地產、華豐置地、華雋房地產、深業置地、德華實業、華標集團 碧桂園、碧桂園、雅居樂集團、富力地產、時代中國 新世界、新鴻基、凱德 鄭州鄭州 幫賣模式 收購模式 85 個樓盤 中豫置業、商都控股、河南水投、鄭州公共住宅建設投資、航空港科創投資集團、海航資本；保利發展、中海保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、華僑城、中國鐵建、地產、招商蛇口、華潤置地、華僑城、中國鐵建、電建地產、中建、中建、中交建設；萬科、龍湖集團、金地集團、萬科、龍湖集團、金地集團、綠城中國、綠城中國、美盛置業、聚鑫元置業、北京東方永利投資控股、益通置業、騰威置業、鴻產集團、名門地產、河南省教育系統房屋建

228、設開發公司、臺隆地產、鳳宇置業、振興集團、軒龍置業、宏江地產、融信投資集團、融僑集團、華瑞地產、匯泉置業、招華地產、亞星置業集團、漢佳置業、宏升置業、新聯芒果集團、廣思實業、錦雍置業、謙祥投資、保億集團、和諧置業、融創中國、世茂集團、融創中國、世茂集團、陽光城、正榮地產、香港泰順亞洲、星豐發展、金輝投資等 南京 收購模式 第一批：1 家國企收購 第二批：12 家房企 21 個項目 江寧區房企聯盟：9 家開發商的 10個樓盤 建鄴區存量房 4 樓盤參與 南京安居集團、高淳建發集團、棲霞建設、棲霞建設、奧體建設、南部新城集團、南京交通集團、南京新居建設、浦口國資、南京公用發展、北盛置業、聯發集團、

229、廣州城建、建發房產廣州城建、建發房產、越秀地產、越秀地產；保利發展、中交地產、中海保利發展、中交地產、中海地產地產、招商蛇口、招商蛇口、中國金茂、中國金茂；濱江集團、濱江集團、中天美好、綠洲地產、重慶遠業實業 仁恒置地 青島 幫賣模式 收購模式 幫賣：青島貝殼平臺已與萬科、金地、龍湖等開發商簽署協議；收購：1 房企 幫賣：萬科、金地集團、龍湖集團萬科、金地集團、龍湖集團 收購：綠地控股綠地控股 青島膠州 收購模式 9 家房企 9 個項目 天一仁和控股、中仁地產、鴻錦置業、金御昌置業 濟南 幫賣模式 收購模式 綠地萬科等房企“以舊換新”收購：綠地控股綠地控股 幫賣：萬科萬科 武漢 幫賣模式 漢陽

230、區 10 家房企 11 個項目 漢陽城建、中國金茂、中國鐵建、中國金茂、中國鐵建、新世界等 武漢硚口 幫賣模式 收購模式 10 家房企 10 個項目 越秀地產、華發股份、越秀地產、華發股份、武漢市硚口城市更新集團有限公司、招商蛇口招商蛇口 武漢經開 幫賣模式 6 家企業 7 個項目 武漢車谷城市發展集團、武漢統建城市開發、招商蛇口、招商蛇口、哈工廣能新港地產、金發科技 重慶 幫賣模式 27 家品牌房企 72 個項目近 7000 套商品房參與活動 保利發展、中海地產、華潤置地、保利發展、中海地產、華潤置地、萬科、龍湖集團萬科、龍湖集團、華宇地產等 長沙 幫賣模式-長沙城投、長沙城市發展集團有限公

231、司、湖南湘江新區發展集團有、華發股份、華發股份、保利發展、中國建筑、中國鐵保利發展、中國建筑、中國鐵建建等 西安西安 幫賣模式 60 家房企 64 個項目和 11 家房地產經紀機構參加活動 華發股份、天地源、華發股份、天地源、西安高科集團、西安經發控股、西安城發、陜西城投運營集團、灃東控股、西安交控集團、西安未央城建、陜西西咸新區空港城發、西藏城發投資、陜西西咸新區城建投、中陜核工集團、西咸新區涇河新城產發集團、陜西西咸區發、悅達地產；中國金茂、招商蛇口、中交地產、中國建筑、大悅城、中國金茂、招商蛇口、中交地產、中國建筑、大悅城、西安中建投、中國投資；綠地控股、綠城中國、萬科、龍湖集團、綠地控

232、股、綠城中國、萬科、龍湖集團、天朗偉業、錦園地產、長九實業、航茂地產、龍德嘉盛、灃景地產、科為控股、智飛建設、中天、茂安投資、中譽香港、星科發展、華先等 成都 幫賣模式 3 家房企 23 個以上的項目 越秀地產、越秀地產、成都溫江、保利發展保利發展 珠海 幫賣模式 收購模式 10家企業二十六個項目以上和貝殼等房地產經紀機構參加活動 華發股份、格力地產、華發股份、格力地產、珠海正方集團、中海地產、中海地產、萬科、綠景地產萬科、綠景地產、恒榮集團、五洲國際、仁恒置地 徐州 幫賣模式 7 家房企 25 個項目 新盛集團、徐鋼集團、中海地產、招商蛇口、華僑城、中海地產、招商蛇口、華僑城、萬科、美的置業

233、萬科、美的置業 淄博 幫賣模式 32 家房企、4 家經紀公司參與本次活動 北京城建、北京城建、淄博經濟開發投資、淄博高新國投、瑞華城發、經潤置業山東鋼鐵集團、天鴻控股、萬科、萬科、中潤明天(淄博)地產、美好置業、兔巴哥置業、裕昌(淄博)置業、大德華瑞置業、齊軒地產、億利匯置業、旭泰鑫置業、王舍匯成置業、巨鵬飛地產、久源置業、南慧地產、山東金城榮基地產、齊創地產、菏澤時代置業、天府置業、遠方泰達置業、方達集團、茂業置業、康隆置業、磐古置業、中德地產、中金誠信房地產、中阿三星地產 日照 幫賣模式 17 家房企 37 個開發項目 日照城投、興業地產、安泰集團、長城集團、裕升置業、日照山海天城建、山東

234、華信、景泰地產、達美置業、日照安居地產、山東日廣投集團、金鵬地產、亞太森博等 太倉 收購模式 1 房企 3 項目 太倉城發集團 連云港 幫賣模式 收購模式 收購：1 房企 連云港城建 寧波 幫賣模式 首批 34 個樓盤 中海地產、保利發展、招商蛇口、華潤置地、中海地產、保利發展、招商蛇口、華潤置地、萬科、濱江集團、綠地控股、萬科、濱江集團、綠地控股、雅戈爾集團、偉星房產、新隆控股等 鹽城 收購模式 2 家房企 鹽城城投、悅達地產 紹興越城區 幫賣模式 23 家房企 25 家樓盤和 122 家中介機構 建發國際集團、建發國際集團、武漢城建、象嶼集團、保利發展、華潤置地、中交地產、保利發展、華潤置

235、地、中交地產、萬科、美的置業、萬科、美的置業、宸泰控股、華頤地產、金昌地產、康瑞地產、大家房產、臥龍地產、紹興遠東地產、浙江元壟地產、新希望、世茂集團、融創中世茂集團、融創中國、國、寶業集團、眾安集團 玉林 幫賣模式 涉及 13 家房企 22 個樓盤 玉林交通旅游投資、玉林投資集團、福泰投資、中國鐵建、中國鐵建、玉林中航地產、玉林振業地產、萬昌投資、玉林大創置業、彰泰控股 常州 幫賣模式 首批 10 家 新城控股、新城控股、嘉宏集團、景宇置業、德商淵謀控股、金鷹國際集團、百老匯集團、華強地產、景榮置業、融創中融創中國國、榮盛發展 蘇州相城區 收購模式 相城城投集團 3 項目 相城城投集團 資料

236、來源：各地政府官網，央視網，澎湃新聞，騰訊新聞，新浪財經，搜狐新聞，房地產企業家圈，咚咚找房，房屋港，房天下，住朋網，每日經濟新聞網，樓盤網，本地寶，鳳凰網，吉屋網，中國網山東，鄭州樂居，青島晚報官微，云上膠州，安居客武漢，武漢經開區，重慶日報，西安發布，成都發布，無線徐州，淄博日報，日照日報，張家港大港城，連云港城建，寧波樓市報道，直擊鹽城樓市，紹興網，510江陰房產網，大皖新聞，杭州房產，無錫房地產市場網，南昌縣住房保障中心，微靖江，惠州房地產協會，梧州市房地產協會，中山樂有家，福建發布，禪城發布，福建日報，企查查，中銀證券整理 備注：紅色為地方國企，藍色為央企，綠色為民企和混合所有制房企

237、，橙色為出險房企。加粗為主流房企。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 36 續續圖表圖表 31.各城市各城市“以舊換新以舊換新”活動參與房企不完全統計活動參與房企不完全統計 城市城市 模式模式 參與情況參與情況 新房房源涉及房企新房房源涉及房企 宜昌 幫賣模式 15 家房企，2 家經紀機構 城發地產、產投集團、天創地產、湖北聯投集團、保利發展、中國鐵建、保利發展、中國鐵建、萬科、萬科、弘洋集團、錢江集團、均瑞地產、西部投資集團、廣華置業、錦昌置業、鵬順地產、大家置業 東臺 收購模式-悅達集團、碧桂園碧桂園 鄂州 幫賣模式 第一批 10 家房企 湖北日報傳媒集團、長江產投集團

238、、中國核工集團、新城控股、新城控股、天津黑馬祺航投資、鄂州浙商銀河置業、凱瑞地產、宏維置業、湖北迪瑞置業、銀龍地產 黃石 收購模式 城發集團，6 項目 城發集團 啟東 收購模式 城投集團 5 個項目 城投集團 揚州 幫賣模式 收購模式 6 家開發企業 江蘇華建地產、中海地產、中海地產、中信泰富、萬科、萬科、江蘇新能源置業、恒通 江陰 收購模式 出售江陰城發，購買國資公司指定的新房（東翎府）江陰城發 宣城 收購模式 宣城市城建集團和宣城市國控集團主導第二批“以舊換新”宣城市城建集團、宣城市國控集團 杭州臨平 幫賣模式 21 家房企 杭州城投、杭州城建、杭州地鐵集團、中建、中建、綠城中國、濱江集團

239、、綠城中國、濱江集團、德信控股、中駿置業、浙江欽宸地產、星桂置業、浙江博策集團、浙江贊成控股、廣宇集團、圣奧集團、西湖地產、保億集團、建杭控股、旭盛集團 海安 收購模式-瑞海集團、華新控股、海安城建集團、中杰集團、金福城集團、中杰置業、碧桂園碧桂園等 無錫梁溪區 收購模式-梁溪城發集團、綠地香港、寶投置業、朗詩地產等 南昌市南昌縣 幫賣模式 21 家集團企業 建發房產、建發房產、農工商集團、南昌產投、江西江鈴地產、中交集團中交集團、美的置業、美的置業、海力控股、煌上煌集團、江西景域集團、江西尚盛集團、亞建貿易集團、南昌景旭集團、江西泰佳實業、江西光谷投資、躍動智業投資、偉象實業投資、江西曠越地

240、產、江西華良置業、南昌業基宏晟集團、開元地產、江西奧匹花園置業、南昌筑城地產、力高旅游文化、江西潤永通置業、星洲集團、中京集團、匯合置業、興華股份 泰安 收購模式-儒行集團、綠地泉集團等 靖江 幫賣模式 收購模式-萬科、萬科、龍信集團等 大連 幫賣模式 房交會參展 86 個企業 88 個項目 保利發展保利發展、大華集團、融創中國融創中國等 惠州 幫賣模式 9 家房企、112 家房產經紀機構參與活動 中海宏洋、中海宏洋、翔順置業、惠州奧林匹克花園置業投資、宏新實業、港惠三期實業、鑫月實業、弘澤置業、成都德商淵謀控股、碧桂園碧桂園 拉薩 幫賣模式 擬篩選 8 家中介參與活動 西藏交通發展、區內拉薩

241、城投、西藏世邦投資、神力集團、四川天知實業等 梧州 幫賣模式 4 家房企參與活動 粵成地產、宏威地產、聯華投資、泰基地產 中山 幫賣模式-合和實業、佳兆業佳兆業 漳州 幫賣模式 26 家房企 27 個項目 建發集團建發集團、漳州交發、九龍江置業、聯發集團、福建漳龍集團、廈門軌道建發、漳州城投、保利發展、保利發展、新城控新城控股、股、福建怡城地產、華輝地產、景祥地產、錦鑫投資、福州長隆投資、勵歐實業、陽光城、世茂集團陽光城、世茂集團、新商盟國際投資、高發國際、利百控股、環宇發展等 佛山 幫賣模式 收購模式 1 家房企 7 個項目 建發房產建發房產 南平 幫賣模式-南平武發集團 荊州 收購模式 1

242、 家房企 3 個項目 城發集團 資料來源：各地政府官網，央視網，澎湃新聞，騰訊新聞，新浪財經，搜狐新聞，房地產企業家圈，咚咚找房，房屋港，房天下，住朋網，每日經濟新聞網，樓盤網，本地寶，鳳凰網，吉屋網，中國網山東，鄭州樂居，青島晚報官微，云上膠州，安居客武漢，武漢經開區，重慶日報，西安發布，成都發布，無線徐州，淄博日報，日照日報，張家港大港城，連云港城建，寧波樓市報道，直擊鹽城樓市，紹興網，510江陰房產網，大皖新聞，杭州房產，無錫房地產市場網，南昌縣住房保障中心，微靖江，惠州房地產協會，梧州市房地產協會，中山樂有家，福建發布，禪城發布，福建日報，企查查，中銀證券整理 備注：紅色為地方國企，藍

243、色為央企，綠色為民企和混合所有制房企，橙色為出險房企。加粗為主流房企。對于房企而言，參與對于房企而言，參與“以舊換新以舊換新”的主要動力在于推動新房項目庫存去的主要動力在于推動新房項目庫存去化、加速回款化、加速回款。市場信心不足、購房者觀望情緒仍然濃厚、房企資金普遍緊張的背景下，如何快速變現新房庫存已成為多數房企面臨的普遍問題，房企參與“以舊換新”可以幫助緩解自身的一部分庫存壓力，若現房或準現房庫存參與活動也可以減少換房人對于交付的顧慮，同時解決置換期的居住問題。但同時，參與但同時，參與“以舊換新以舊換新”也考驗房企的運營能力。也考驗房企的運營能力。通常需要房企成立專門服務的“以舊換新”團隊，

244、制定各自與業主和中介之間的優惠政策，買家認購開發商的新房房源后，專業團隊承接賣二手房的服務，舊房勘察、評估，參考周邊房源價格，針對掛牌價給出一定建議，并且聯動開發商合作的中介，在平臺增加該套房源的曝光，從而促進成交。必要時也需要利用自身資源，協助買家掛牌房源在中介處的推廣和宣傳，房源成功出售匯款后進行首付款繳納和簽約。我們認為，我們認為，“以舊換新以舊換新”能否取得預期效果，開發商起到了至關重要的作用，主要體現在：能否取得預期效果，開發商起到了至關重要的作用，主要體現在：1）提供的）提供的新房產品，從地段、戶型、交通、環境、配套到質量，能否滿足換新房產品，從地段、戶型、交通、環境、配套到質量，

245、能否滿足換房房者的需求？者的需求？2）“以舊換新以舊換新”活動活動能否給購房者帶來實實在在的優惠？能否給購房者帶來實實在在的優惠？2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 37 未來核心區新房項目也可能更多納入未來核心區新房項目也可能更多納入“以舊換新以舊換新”活動中活動中。根據貝殼研究院的調研，選擇賣舊買新的群體主要是由于新房項目優良的社區環境、優質的物業服務是主要吸引力。從貝殼研究院發布的報告來看，未來的居住改善呈現四大趨勢：1）區域選擇方面，核心城市住房改善需求更為強烈。分地段來看，核心城市的核心地段，90 平米以上、具有配套優勢的住房，郊區地段 140 平以上的住房，均是

246、未來改善群體更偏好的住房；2）居住品質方面，樓齡 10 年內的次新房更受歡迎。有無物業、園林綠化率、小區是否人車分流成為近幾年消費者更為看重的居住品質；3）居住面積方面，四居室成為居民換房的新寵。根據貝殼研究院，2019 年2023 年，新房中四居室住房成交占比由 11%提升到 19%。4）從小區的戶型配置看，同時有四居室和兩居室的小區更具吸引力?！耙煌霚钡木嚯x使更多年輕家庭選擇四居室，同時傾向于在同一小區給父母購買兩居室。未來，擁有這一戶型配置的小區對改善群體的吸引力較高。在一些能級較高的城市，在一些能級較高的城市，參與參與“以舊換新以舊換新”的房企，只拿出的房企，只拿出了了偏遠地段或者尾

247、盤滯銷新房參與，偏遠地段或者尾盤滯銷新房參與，新房新房無法滿足居民的期望，居民參與意愿就不強，換新受阻會使得賣舊房動力不足無法滿足居民的期望，居民參與意愿就不強，換新受阻會使得賣舊房動力不足。由于牽涉面廣、需由于牽涉面廣、需破解的綜合性難點多，所以需要地方政府發揮好力量，破解的綜合性難點多，所以需要地方政府發揮好力量，起到牽頭作用，起到牽頭作用，統籌協調全市、各區的待售資源，擴大住房“選新”覆蓋范圍，更多納入改善居住品質的“好房子”，尤其是鼓勵市中心、優質地段的房源也要參與進來，以好房子驅動以好房子驅動“以舊換新以舊換新”。為了鼓勵開發商拿出核心區的優質項目，地方政府需要通盤考慮全市的情況，統

248、籌市區和郊區的項目，要求開發商每個項目都拿出部分房源來，也可以適當向這些開發商做一些政策傾斜，例如在拿地、稅收上給予一定的政策優惠等；可以將住房置換資金以“房票”形式發放兌換，推動實現跨區域或者全市范圍內流通換新；此外，政府也需要甄選開發商品牌及信用資質，做好入選新房項目自身財務、品質等盡調工作，消除逾期交房、購房資金退還難保障等風險。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 38 4“以舊換新以舊換新”政策效果如何？政策效果如何？4.1 對于購房者而言，對于購房者而言，“以舊換新以舊換新”減輕了置換壓力減輕了置換壓力“以舊換新以舊換新”是貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創新是

249、貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創新，相比其他住房消費提振工具，相比其他住房消費提振工具，具有特殊具有特殊性，性，通過開發商、中介機構、房地產平臺服務商協同，打通交易環節，通過開發商、中介機構、房地產平臺服務商協同，打通交易環節，有效縮短置換周期有效縮短置換周期、提升交提升交易便利度易便利度、減輕置換壓力、減輕置換壓力、降低降低置換成本置換成本等內容。等內容。有效縮短有效縮短置換置換周期周期、流暢交易銜接問題、流暢交易銜接問題：相比傳統置換模式，相比傳統置換模式，“以舊換新以舊換新”模式下交易時間減少了一模式下交易時間減少了一半以上。半以上。過去一般房屋的置換周期為 6 個月左右，出售二手房

250、需要 3-4 個月的時間，看房和換新房需要 3 個月的時間，存在時間先后次序之分，一方面是因為二手房交易流程本身需要一定的時間周期，從掛牌到完成交易過戶再到資金回籠，整個置換周期較長，另一方面與銀行放貸的速度有關，置換時需要換房人自己去把控賣和買之間的時間節點和銜接?！耙耘f換新”模式暢通一二手房置換鏈條、協助縮短交易周期，房企、中介和購房者三方一起協商具體方案，使得“賣舊”、“換新”兩項工作同步推進，加強了對一二手房的信息溝通，減少了信息不對稱干擾，時間可壓縮至 1-3 個月，交易時間減少了一半以上。圖表圖表 32.相比傳統置換模式，相比傳統置換模式，“以舊換新以舊換新”模式下交易時間減少了一

251、半以上模式下交易時間減少了一半以上 資料來源：各地政府官網，易居研究院，中銀證券 降低違約損失降低違約損失：由于傳統的置換模式中，存在“賣房”與“買房”兩筆交易，且時間上有先后次序之分，存在連環單交易風險。存在連環單交易風險。買新房的購房款由賣舊房的售房款來支付，換房必須要先拿到部分或全部舊房的售房款，才有能力支付新房的首付款。這個過程中，如果為了縮短置換周期，提前看房、選定新房，往往需要購房者預交新房的認購定金，最高為新房總價的 20%，繳納定金后，新房一般需要在 7 天內去交首付款和辦理按揭貸款，二手房則是按照合同約定進行，若二手房未及時出售或付款時間拉長，導致新房認購失效，換房者將損失全

252、部定金。此類傳統模式下，交易中途終止的情況時有發生，交易違約現象和糾紛現象也容易出現。而“以舊換新以舊換新”模式下，賣房和買房統一安排，且設模式下，賣房和買房統一安排，且設置了置了“解約保護期解約保護期”（一般為一般為 1-3 個月個月），在解約保護期中，若二手房沒有及時出售，開發商將退還全部的新房意向金。即便交易中途終止，也不存在換房人違約的情況，換房人的換房顧慮和舊房出售壓力不復存在。降低降低置換置換成本成本：“以舊換新以舊換新”活動活動能有效能有效降低降低置換置換成本。成本。根據各地的推進情況，此類交易成本體現在三個方面：中介費用、新房購房款、新房契稅成本等（個稅和增值稅各地此前已有較多

253、優惠政策，此次“以舊換新”稅收優惠主要集中在契稅方面，因此僅考慮契稅部分）。我們以“出售一套 500 萬二手房，置換一套 800 萬總價新房”作為例子來計算，通過參與各地“以舊換新”活動，不考慮其他原有的優惠政策，購房者置換新房的支出最多可以節約 729 萬，占新房購房款的 1%4%左右。不過具體對于置換成本的減負效果，仍要看各地活動的具體規則和執行情況。傳統置換模式傳統置換模式出售二手房出售二手房看看房和換新房房和換新房3-4個月2-3個月6 6個月個月“以舊換新”模式“以舊換新”模式出售二手房出售二手房看看房和換新房房和換新房同時進行1 1-3 3個月個月2024 年 8 月 8 日 住房

254、“以舊換新”深度研究 39 圖表圖表 33.“以舊換新以舊換新”活動能有效降低置換成本活動能有效降低置換成本 以以 500 萬舊房置換萬舊房置換 800 萬新房為例萬新房為例 傳統置換模式“以舊換新”模式 成本降低（萬元）二手房出售中介費 賣家大約承擔 1%左右的傭金率 部分城市已有免傭金操作；部分給予一定折扣（e.g.上海在原本中介費的收費標準下，給予 7-8 折折扣力度)15 新房購房款 按照市場價，部分城市部分項目有 95 折折扣，部分城市有購房補貼（一般 1%左右）參考各地優惠政策，部分城市給予購房補貼，在原購房補貼的基礎上增加 0.5%總價款的補貼；南通其中除梧桐苑疊墅以現行銷售價參

255、與“以舊換新”外，其它房源均以 88 折參與；上海給予 5-8 萬的折扣 412 新房購置契稅 繳納 1%-1.5%的契稅，執行常規的契稅補貼或獎勵 在原基礎上，增加 30-100%以上的額外契稅補貼 2.412 合計合計 729 說明：個稅和增值稅各地此前已有較多優惠政策，此次“以舊換新”稅收優惠主要集中在契稅方面，因此僅考慮契稅部分。資料來源：各地政府官網，中銀證券 4.2 從從數據層面數據層面看，看，“以舊換新以舊換新”對于對于成交量提升、成交量提升、庫存去化的效果暫不顯著庫存去化的效果暫不顯著，幫賣，幫賣模式模式的城市的城市效果相對好于收購模式效果相對好于收購模式 住房住房“以舊換新以

256、舊換新”在全國層面并未有文件正式提及，是從地方層面開始的。在全國層面并未有文件正式提及，是從地方層面開始的。2023 年下半年-2024 年初，住房“以舊換新”主要集中在三四線城市，效果相對有限，2023 年 7 月徐州開始對主城區“賣舊買新”按住房面積給予合同價 0.8%-1.2%的購房補貼，最早提到了住房“以舊換新”的概念。2024 年 4 月，以鄭州為代表，二線城市住房“以舊換新”政策不斷加碼，且更多城市開始采用國企收購模式。2024年 4 月下旬-5 月初，隨著深圳、上海推出“以舊換新”，正式擴散到一線城市。參與“以舊換新”的城市數量在 2024 年 4-5 月顯著增加。理論上來說，住

257、房理論上來說，住房“以舊換新以舊換新”政策有助于城市加快商品房流通性政策有助于城市加快商品房流通性，先帶動二手房成交先帶動二手房成交（去化二手房（去化二手房庫存）庫存），再帶動新房成交，再帶動新房成交，起到幫助起到幫助新房庫存去化的效果。新房庫存去化的效果。但從實際的城市數據來看，效果暫不顯但從實際的城市數據來看，效果暫不顯著。著。1）二手房成）二手房成交：交：我們發現，在 2024 年 4-5 月多數城市參與到“以舊換新”活動后，6 月執行政策的 25 個樣本城市的二手房成交面積環比增速轉正，為 6%，小幅高于我們跟蹤的 34 個城市二手房成交面積環比增速（5%），政策效果不明顯。2）新房成

258、交：）新房成交：2024 年 5 月執行“以舊換新”政策的 49 個樣本城市的新房成交面積環比增長 18%，增幅小幅高于我們跟蹤的 81 個城市新房成交面積環比增速（16%），6 月 49 個“以舊換新”城市的新房成交面積環比增長 18%，增速低于 81 城新房成交面積環比增速（25%），政策未對新房成交起到效果。3）新房去化：）新房去化：36 個執行“以舊換新”政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周期整體仍然呈現上升態勢，截至 2024 年 6 月平均去化周期仍然高達 30.2 個月。圖表圖表 34.2024 年年 6 月執行政策的月執行政策的 25 個樣本城市的二手房個樣本城市的二手

259、房成交面積環比增速為成交面積環比增速為 6%，小幅高于我們跟蹤的，小幅高于我們跟蹤的 34 個城個城市二手房成交面積環比增速（市二手房成交面積環比增速（5%）圖表圖表 35.2024年年 6月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 25個樣本城市個樣本城市的二手房成交面積環比增速達的二手房成交面積環比增速達 6%資料來源：中指院，中銀證券 資料來源：中指院，中銀證券 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10

260、月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月樣本城市二手房成交面積環比增速樣本城市二手房成交面積環比增速34個城市二手房成交面積環比增速執行住房“以舊換新”政策的25個樣本城市二手房成交面積環比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%050010001500200025002022年01月

261、2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月2525個執行“以舊換新”的樣本城市個執行“以舊換新”的樣本城市二手二手房成交面積及增速房成交面積及增速執行住房“以舊換新”政策的25個

262、樣本城市二手房成交面積（萬平）執行住房“以舊換新”政策的25個樣本城市二手房成交面積環比增速住房“以舊換新”多在三四線城市推行一二線城市加碼2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 40 圖表圖表 36.2024 年年 6 月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 49 個樣本城個樣本城市的新房成交面積環比增速達市的新房成交面積環比增速達 18%，低于低于我們跟蹤的我們跟蹤的 81個城市個城市新房新房成交面積環比增速（成交面積環比增速（25%）圖表圖表 37.2024年年 6月執行月執行“以舊換新以舊換新”政策的政策的 49個樣本城市個樣本城市的的新新房成交面積環比增速達房成

263、交面積環比增速達 18%資料來源：中指院，中銀證券 資料來源：中指院，中銀證券 圖表圖表 38.36 個執行個執行“以舊換新以舊換新”政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周期整體上升，政策的樣本城市新房（不包括保障房）庫存去化周期整體上升，6 月月平均去化周期高達平均去化周期高達 30.2 個月個月 資料來源：中指院，中銀證券 如果我們如果我們對比對比不同模式不同模式的的效果，從數據效果，從數據上看，上看，幫賣幫賣模式模式收購模式收購模式純補貼模式純補貼模式。政策出臺后，通常幫賣模式會有 1-3 個月的新房鎖定期，舊房在這一時間段均可能成交，收購模式則給予換房人 1-2個月的報名時間，因

264、此政策出臺后的 T+2 個月的數據才可能反映“以舊換新”的政策效果，政策出臺后的 T+2 個月 19 個樣本城市二手房成交套數環比增速均值為 14%，幫賣模式的城市環比增速均值21%，收購模式 8%，純補貼模式為-8%，幫賣和收購模式對于二手房成交修復都起到了一定作用，從數據上看，幫賣模式增速較高，或許是因為幫賣模式集中在能級較高的城市，而補貼模式基本沒有起到效果。從目前看，從目前看，“以舊換新以舊換新”模式下的成交規模有限，可模式下的成交規模有限，可帶動一定的市場活躍度，但能否真帶動一定的市場活躍度，但能否真正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。

265、-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月2024年01月2024年02月2024年03月2024年04月2024年05月2024年06月樣本城市新房成交面積環比增速樣本城市新房成交面積環比

266、增速81個城市新房成交面積環比增速執行住房“以舊換新”政策的49個樣本城市新房成交面積環比增速20.5 21.1 21.5 23.0 26.6 27.2 28.0 28.8 28.2 29.6 29.6 30.1 30.4 30.2 15.017.019.021.023.025.027.029.031.033.0執行“以舊換新”政策的樣本城市新房去化周期執行“以舊換新”政策的樣本城市新房去化周期（月）（月）2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 41 圖表圖表 39.政策出臺后的政策出臺后的 T+2 個月個月 19 個樣本城市二手房成交套數環比增速均值為個樣本城市二手房成交套數

267、環比增速均值為 14%，幫賣模式的，幫賣模式的城市環比增速均值城市環比增速均值 21%，收購模式，收購模式 8%，純補貼模式為，純補貼模式為-8%資料來源：中指院，中銀證券 4.3 當前當前政策實際效果并不樂觀，政策實際效果并不樂觀，未來政策仍有優化空間未來政策仍有優化空間 我們認為，我們認為，雖然各地雖然各地“以舊換新以舊換新”舉措層出不窮舉措層出不窮，然而實際效果，然而實際效果并不并不太樂觀太樂觀，根據目前各地，根據目前各地“以舊換新以舊換新”推進情況和反饋情況看，其也存在一些潛在問題或矛盾點。推進情況和反饋情況看，其也存在一些潛在問題或矛盾點。幫賣模式的最大挑戰點在于如何在約定期限內幫賣

268、模式的最大挑戰點在于如何在約定期限內賣掉舊賣掉舊房房，特別是，特別是現在剛需較弱的情況下現在剛需較弱的情況下，剛需客群剛需客群是否有動力接盤，是否有動力接盤，依然存在較大不確定性。依然存在較大不確定性。從流程上看，當前客戶鎖定意向新房的期限一般是 1-3個月，這也意味著，房地產中介機構要這個期限內幫助客戶賣掉“舊房”。然而，根據住房大數據顯示，2023 年主流城市二手房成交周期總天數約為年主流城市二手房成交周期總天數約為 189 天，遠超天，遠超 3 個月。個月。收購模式的挑戰在于：收購模式的挑戰在于：1）二手房評估價：二手房評估價：從業主或換房者的角度看，擔心評估公司把二手房價格壓得太低了，

269、評估價過低可能打擊業主的置換積極性。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成資金壓力增大。2）收購價格難以達成。收購價格難以達成。商品房的建設成本較高，而保障性住房配售或配租的價格較低。如果收購已建成商品房用于保障性住房，收購價格大幅低于市場價，或影響到周圍同小區其他房屋的價值。而如果收購價格較高，又會導致后續作為保障房的出售、出租價格較高，與保障房的本質背離。3）能夠參與的二手房或也存在門檻限制能夠參與的二手房或也存在門檻限制，部分城市會從房齡、面積、地段等角度設定標準，這就導致很多二手房無法參與“以舊換新”活動。尤其是如果考慮收購后用作保障性住房（以不超過 70 平的小戶型為

270、主），本次政策要求嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準，市場上，面積合適、能夠享受政策被收購的存量住房不多，大量住房未必能被收購。4）保障性住房的租售前景存在不確定性。保障性住房的租售前景存在不確定性。收購二手房后如果改造成保障房，如不能實現迅速配售或租賃，收購主體將承擔一定的持有成本。5）收購舊房的資金不足。收購舊房的資金不足。我們認為，我們認為，“收購模式收購模式”下資金支持下資金支持力度越大，效果越明顯，力度越大，效果越明顯，穩定且低成本的長期資金將是支持收購模式可存續或常態化的基礎保障。由于“以舊換新”普遍要求舊房收購價值低于新房（多為新房總價的 60%-80%），理論上，國企平臺指定

271、購買自家樓盤的模式是不需要平臺付出額外的資金成本，購房者需要向平臺支付差價。但類似于“鄭州模式”，并不限定新房房源或者房源庫里涵蓋多家房企，那么需要政府或金融機構向收購方提供收購資金支持，去庫存的規模實際上依賴于背后的資金量有多大。購房補貼及收購模式最大挑戰點在于，依賴于地方政府的財政，如果購房補貼力度不足，難以激發購房補貼及收購模式最大挑戰點在于，依賴于地方政府的財政，如果購房補貼力度不足，難以激發換房客群的積極性，如果加大政策力度，又要依賴于地方政府財政情況。換房客群的積極性，如果加大政策力度，又要依賴于地方政府財政情況。14%21%8%-8%-10%-5%0%5%10%15%20%25%

272、樣本城市整體幫賣模式收購模式純補貼模式樣本城市“以舊換新”政策執行樣本城市“以舊換新”政策執行T+2T+2個月后的二手房個月后的二手房成交環比增速均值成交環比增速均值2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 42 5“以舊換新以舊換新”一個被低估的方向一個被低估的方向 5.1 二手房房價或成為收購價的錨定價，穩住二手房房價是政策實施的關鍵二手房房價或成為收購價的錨定價，穩住二手房房價是政策實施的關鍵 舊房定價是換房鏈條的難點。舊房定價是換房鏈條的難點。目前舊房議價一般是以第三方評估價格為基礎，評估費用無需購房者承擔。舊房評估價和市場價存在差異，收購價與市場價的偏離可能影響成交效率

273、。收購價與市場價的偏離可能影響成交效率。若收購價過低，對換房者不具備吸引力，收購價過高將增加地方財政和國企平臺的負擔。在市場磨底階段，二手房業主議價能力削弱，若二手房買賣雙方價格分歧走擴，將進一步增加成交難度，因此二手房房價的穩定是政策實施的關鍵。不同城市的價格評估方式有所差異，采取多家評估公司聯合評估，周邊市場的二手房房價或成為收不同城市的價格評估方式有所差異，采取多家評估公司聯合評估，周邊市場的二手房房價或成為收購價的錨定價。購價的錨定價。例如南京以評估價為依據，隨機抽取 3 家評估機構，取排序中間的評估值作為最終收購價格。安徽宣城是從 5 家評估公司中選取 3 家進行評估，再取 3 家公

274、司評估價格平均值的評估價格平均值的 88%來收房來收房。江蘇海安則是以二手房的納稅指導價為基礎上下浮動二手房的納稅指導價為基礎上下浮動。福建漳州按評估價格的按評估價格的 90%收購。收購。江蘇啟東江蘇啟東除梧桐苑疊墅以現行銷售價參與“以舊換新”外，其它房源均以 88 折參與“以舊換新”。青島綠地國科健康科技小鎮的“以舊換新”先由專業的第三方評估機構根據二手房房源情況進行評估；再按照最近最近 3 個月同小區同戶型的平均成交價個月同小區同戶型的平均成交價為標準進行收購。需要注意的是，舊房評估價格缺少市場博弈，能否獲得換房人的認可有待觀察。需要注意的是，舊房評估價格缺少市場博弈，能否獲得換房人的認可

275、有待觀察。雖然由隨機挑選的評估機構去評估房價，一定程度上保證了公正性，但由于缺少市場博弈定價機制，評估價格能否得但由于缺少市場博弈定價機制，評估價格能否得到換房者的真正到換房者的真正認同，也影響著接下來該方式能否順利被推廣。認同，也影響著接下來該方式能否順利被推廣。從各地實踐來看，舊房收購款僅能抵扣新房價款的一部分，差價部分留有加杠桿余地，有一定的乘從各地實踐來看，舊房收購款僅能抵扣新房價款的一部分，差價部分留有加杠桿余地，有一定的乘數效應。數效應。太倉、江陰、無錫、南京、青島、連云港、鹽城、黃石、啟東、江陰、珠海、荊州、武漢等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比例，多為 6

276、0%-80%，部分地區允許多套舊房置換一套新房。購房者“以舊換新”仍需支付置換差價，從目前試點的要求來看，補差價可能為新房總價的 20%-40%，加杠桿意愿和能力將影響最終成交與否。圖表圖表 40.二手房房價或成為收購價的錨定價二手房房價或成為收購價的錨定價 資料來源：各地政府官網，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 43 圖表圖表 41.舊房定價采取多家評估公司聯合評估舊房定價采取多家評估公司聯合評估，周邊市場的周邊市場的二手房房價或成為錨定價二手房房價或成為錨定價 城市城市 評估價格評估價格 山東青島城陽綠地山東青島城陽綠地 以近三個月該小區的同戶型平均成交價

277、格為標準 江蘇南京江蘇南京 抽三家評估機構，每一套房子評估的時候，三個評估機構出三份報告，取中間價作為最終的評估價 河南鄭州河南鄭州 各評估機構自愿參與報名，篩選，形成評估機構名單庫。城發安居公司隨機抽取評 3 家評估機構，取其評估價中間值。江蘇鹽城江蘇鹽城 由評估小組(置換中心、新房項目)進行二手房評估形成評估價格，價格達成一致后簽訂協議 福建漳州福建漳州 按評估價格的 90%收購收購 江蘇啟東江蘇啟東 除梧桐苑疊墅以現行銷售價參與“以舊換新”外，其它房源均以均以 88 折折參與“以舊換新”江蘇海安江蘇海安 以市面上二手房的納稅指導價為基礎進行上下浮動 江蘇太倉江蘇太倉 在 5 家有專業資質

278、的機構中隨機抽取 3 家，分別對舊房進行估價，取平均值得出最終收購價 安徽宣城安徽宣城 從 5 家評估公司中選取 3 家進行評估，再取 3 家公司評估價格平均值的評估價格平均值的 88%來收房來收房 浙江海寧浙江海寧 根據 3 份評估結果，取排序中間的評估值作為最終評估價格 資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，網易新聞，新浪財經，搜狐新聞，同花順財經，中房網，江蘇省房地產估價與經紀協會，青島樓市情報，啟東本地寶，太倉日報，宣城城建集團官方公眾號，中銀證券 圖表圖表 42.太倉、江陰、無錫、南京等地還明確了置換總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比太倉、江陰、無錫、南京等地還明確了置換

279、總價上限不得超過擬購新房合同總價的一定比例，多為例，多為 60%-80%城市城市 置換原則置換原則 江蘇蘇州相城區江蘇蘇州相城區 舊房收購總價不高于所購在售商品房總價 山東青島膠州山東青島膠州 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 70%湖北荊州湖北荊州 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 80%江蘇無錫梁溪區江蘇無錫梁溪區 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 60%湖北武漢硚口湖北武漢硚口 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 70%江蘇南京江蘇南京 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 80%（首批）；舊房收購價格不超過所購新建商品房的 50%-80%（二批次：江寧區）安徽宣城安徽宣城 舊房收購

280、價不高于新房及車位銷售價格 江蘇江陰江蘇江陰“房票”金額不得高于擬購新房總價的 60%江蘇南通啟東江蘇南通啟東 舊房收購總價不高于所購新房總價的 60%江蘇太倉江蘇太倉 舊房收購價格不超過所購新建商品房從 60%提升至 80%湖北黃石湖北黃石 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 83%廣東珠海廣東珠海 舊房收購價格不低于所購新建商品房的 30%，不高于 80%山山東青島城陽綠東青島城陽綠地地 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 77%（購買新房的總價需大于二手房房款的 30%）江蘇連云港江蘇連云港 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 80%江蘇鹽城江蘇鹽城 舊房收購總價不高于所購新房總價的 5

281、0-80%浙江海寧浙江海寧 舊房收購價格不超過所購新建商品房的 60%資料來源：各地政府官網，騰訊新聞，澎湃新聞，網易新聞，新浪財經，同花順財經，搜狐新聞，中房網，江蘇省房地產估價與經紀協會，湖北發布，武漢本地寶，啟東本地寶，青島樓市情報，太倉日報，連云港房地產網，宣城城建集團官方公眾號，梁溪城發集團，荊州日報，中銀證券 5.2 未來可能通過未來可能通過“以舊換新以舊換新”政策政策實現置換的潛在體量為實現置換的潛在體量為 3.4 億平億平；能夠實現的潛；能夠實現的潛在新房銷售額空間將達到在新房銷售額空間將達到 5.5 萬億元萬億元 我國將進入以房換房、供需一體的置換時代。我國將進入以房換房、供

282、需一體的置換時代。根據貝殼研究院調研，近年來全國年均近年來全國年均 300-400 萬家萬家庭換房，一二線城市二手房交易占比高，賣舊買新對當地新房市場貢獻較高。一線城市庭換房，一二線城市二手房交易占比高，賣舊買新對當地新房市場貢獻較高。一線城市新房成交中新房成交中53%的由二手房置換新房而來，二線城市平均為的由二手房置換新房而來，二線城市平均為 21%。一線城市中，北京和上海均高于 55%，二線城市中，南京、天津、合肥、成都均超過 30%，三四線城市二手房市場發展較慢，新房交易占比較高，賣舊買新對新房市場的貢獻度偏低，個別城市貢獻低于 10%。置換需求中，不同城市能級賣舊買新的比例（賣舊買新比

283、例置換需求中，不同城市能級賣舊買新的比例（賣舊買新比例，即換房客戶中，賣掉二手房買新房的即換房客戶中，賣掉二手房買新房的占比）也有差異。一線城市換房客戶中，賣舊買新比例較低，僅占比）也有差異。一線城市換房客戶中，賣舊買新比例較低，僅 33%，其余 67%的換房客戶仍會選擇購買二手房；二線城市賣舊買新比例約為二線城市賣舊買新比例約為 46%；三四線城市賣舊買新比例約為；三四線城市賣舊買新比例約為 58%。高能級城市賣舊買新比例較低主要是由于高能級城市二手房市場成熟度較高，同時更看重地段和配套，新房項目較少且位置偏遠；而低能級城市的換房訴求本身就是以改善為主的，因此更傾向于選擇居住環境和體驗感更好

284、的新房。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 44 圖表圖表 43.一線城市一線城市新房成交中新房成交中 53%的由二手房置換新房的由二手房置換新房而來，二線城市平均為而來，二線城市平均為 21%圖表圖表 44.一線城市換房客戶中，賣舊買新比例僅一線城市換房客戶中，賣舊買新比例僅 33%，二，二線城市約線城市約 46%；三四線城市約；三四線城市約 58%資料來源：貝殼研究院，中指院，中銀證券 資料來源：貝殼研究院，中指院，中銀證券 我們基于我們基于 2023 年的情況對年的情況對“以舊換新以舊換新”潛在的市場規模進行潛在的市場規模進行以下測算以下測算：測算一：新房成交中，由二

285、手房置換新房帶來的成交量。測算一：新房成交中，由二手房置換新房帶來的成交量。1）根據貝殼研究院、中指院數據估算得到 2023 年全國以及各能級城市新房成交套數。2023 年全國新房成交套數約為 1010 萬套，其中一線城市為 31 萬套，二線城市為 146 萬套，三四線城市我們用全國數據減去一、二線城市數據得到，三四線城市新房成交套數約 833 萬套。2）根據貝殼研究院公布的賣舊買新對于當地新房市場貢獻度（二手房置換新房套數/新房銷售套數，一線城市為 53%、二線城市為 21%，另外，我們假設三四線城市為 15%），得到各能級城市中二手房置換新房套數，加總得到全國數據。再根據各城市能級新房套均

286、成交面積計算得到二手房置換新房成交面積。結論：結論：根據我們的測算，根據我們的測算，2023 年全國新房成交套數（年全國新房成交套數（1010 萬套）中，萬套）中，約有約有 17%來自于二手房置來自于二手房置換客（換客（172萬套）；萬套）；2023 年全國商品住宅銷售面積（年全國商品住宅銷售面積（9.48 億平）中億平）中，約有，約有 21%來自于二手房置換客（來自于二手房置換客（2.02 億平）。億平）。圖表圖表 45.根據我們的測算，全國范圍內新房成交中根據我們的測算，全國范圍內新房成交中 17%來自于二手房置換客來自于二手房置換客 資料來源：國家統計局，中指院，貝殼研究院，中銀證券 3

287、1萬套146萬套833萬套新房成交套數（新房成交套數（10101010萬套）萬套）一線城市二線城市三四線城市53%53%新房成交中源于二手房置換的部分21%21%新房成交中純新購入50萬套67萬套215萬套全國年均換房客全國年均換房客332332萬套萬套一線城市二線城市三四線城市33%46%46%換房客置換時，選擇新房的比例58%58%換房客置換時，選擇二手房的比例2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 45 測算二：置換客中賣掉舊房的總體量。測算二：置換客中賣掉舊房的總體量。根據貝殼研究院公布的賣舊買新比例（換房客中，賣掉舊房購買新房的占比），反推得到換房客中，根據貝殼研究院

288、公布的賣舊買新比例（換房客中，賣掉舊房購買新房的占比），反推得到換房客中，賣掉舊房的體量（即賣掉舊房的體量（即未來可能通過未來可能通過“以舊換新以舊換新”實現置換的潛在體量實現置換的潛在體量）。）。一線城市賣舊買新比例為 33%、二線 46%、三四線 58%，反推得到換房套數（既可能換新房、也可能換二手房）。再根據各城市能級二手房套均成交面積計算得到換房客賣掉舊房的面積。結論：結論：1）全國年均換房套數為全國年均換房套數為 332 萬套（既可能換新房、也可能換二手房萬套（既可能換新房、也可能換二手房），占全國二手房成交套數占全國二手房成交套數（2023年為 596 萬套）的比重為的比重為 56

289、%，其中一線城市 50 萬套，二線城市 67 萬套，三四線城市 215 萬套。全國范圍內，換房客中全國范圍內，換房客中 52%會選擇置換新房，會選擇置換新房，48%選擇購買二手房。2）未來可能通過未來可能通過“以舊換新以舊換新”實現置換的潛在體量為實現置換的潛在體量為 3.41 億平。億平。其中一線城市 4342 萬平、二線城市6754 萬平，三四線城市 2.30 億平。未來改善型“以舊換新”占商品住宅銷售面積的比重為 36%。圖表圖表 46.根據我們的測算，根據我們的測算，住房住房“以舊換新以舊換新”潛在市場規?；蜻_潛在市場規?；蜻_ 3.4 億平億平 資料來源：國家統計局，中指院，貝殼研究院

290、，中銀證券 測算三：收購所有測算三：收購所有“以舊換新以舊換新”潛在的舊房出售體量所需要的資金。潛在的舊房出售體量所需要的資金。1）各城市能級的二手房銷售均價即為市場價，評估機構通常錨定周邊市場的二手房房價，參考法拍房，最終評估價要考慮到市場波動，通常的做法是在市場估值的基礎上打折，最常見的評估價是市評估價是市場價的場價的 9-9.5 折，我們統一假設評估價折，我們統一假設評估價/市場價為市場價為 90%。2）收購價與評估價也略有差異。根據各政府披露的情況：二線城市收購價多為隨機選取三家評估機構給出的評估價，取中間值而定，我們給予 90%的折扣；三四線城市中宣城收購價為評估價的 88%，漳州收

291、購價為評估價的 90%，我們認為應低于高能級城市，取 88%；一線城市應高于二線城市，我們假設一線城市為 92%。3）最終，我們通過賣出的舊房面積*收購價得到收購所需要的資金。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 46 結論：結論：全國范圍內收購全國范圍內收購“賣舊買新賣舊買新”的置換客手中的二手房所的置換客手中的二手房所需資金需資金預計預計為為 4.18 萬億元，萬億元，即即“賣舊買新賣舊買新”的置的置換客手中二手房的價值體量。換客手中二手房的價值體量。其中一線城市需要 1.89 萬億元（目前暫無一線城市采用收購模式），二線城市需要 0.87 萬元，三四線城市需要 1.42

292、 萬億元。圖表圖表 47.根據我們的測算，收購居民二手房所需資金為根據我們的測算，收購居民二手房所需資金為 4.2 萬億元萬億元 資料來源：國家統計局，中指院，安居客，貝殼研究院，中銀證券 測算四：舊房售出后，測算四：舊房售出后，“以舊換新以舊換新”政策政策可能實現的可能實現的潛在潛在新房銷售額新房銷售額空間空間。多數城市規定了舊房出售款/購買新房的房屋總價不得低于某一特定比例，根據各政府披露的情況：二線城市舊房收購價格不超過所購新建商品房的 7080%,均值為 74%；三四線城市在 6080%，均值為 72%；一線城市我們推測比二線城市更高，假設為 80%。我們計算得到購買新房的房屋總價。結

293、論：結論：“以舊換新以舊換新”政策可能實現的潛在的新房銷售額空間預計為政策可能實現的潛在的新房銷售額空間預計為5.50萬億元，占全國商品住宅銷售額萬億元，占全國商品住宅銷售額（2023年為 10.3 萬億元）的比重為的比重為 53%。其中一線城市 2.36 萬億元，二線城市 1.17 萬億元，三四線城市為 1.97 萬億元。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 47 圖表圖表 48.根據我們的測算，根據我們的測算，“以舊換新以舊換新”可能實現的新房銷售額可能實現的新房銷售額空間空間預計為預計為 5.5 萬億元萬億元 資料來源：國家統計局，中指院，安居客，貝殼研究院，中銀證券

294、我們通過測算我們通過測算最終最終得到了以下結論：得到了以下結論：1）全國范圍內新房成交中全國范圍內新房成交中 17%來自于二手房置換客。來自于二手房置換客。其中，一線城市的新房成交中超 5 成是來自于二手房置換客，二線城市 21%來自于二手房置換客，三四線城市 15%。2）全國范圍內換房客選擇二手房置換新房的套數為全國范圍內換房客選擇二手房置換新房的套數為 172 萬套萬套（其中一線城市 16 萬套、二線城市 31萬套、三四線城市 125 萬套），對應產生的新房銷售面積為，對應產生的新房銷售面積為 2.02 億平億平（其中一線城市 1758 萬平、二線城市 3673 萬平，三四線城市 1.48

295、 億平），全國商品住宅銷售面積（2023 年為 9.48 億平）中 21%來自二手房置換客。3）全國年均換房套數為全國年均換房套數為 332 萬套（既可能換新房、也可能換二手房萬套（既可能換新房、也可能換二手房），其中一線城市 50 萬套，二線城市 67 萬套，三四線城市 215 萬套。全國范圍內，換房客中全國范圍內，換房客中 52%會選擇置換新房，會選擇置換新房，48%選擇購買二手房。4）未來可能通過未來可能通過“以舊換新以舊換新”實現置換的潛在體量為實現置換的潛在體量為 3.41 億平，億平，其中一線城市 4342 萬平、二線城市6754 萬平，三四線城市 2.30 億平。未來改善型“以舊

296、換新”占商品住宅銷售面積的比重為 36%。5）當前二手房成交中，一半以上是當前二手房成交中，一半以上是換房產生二手房成交換房產生二手房成交，剩余的是賣出，剩余的是賣出房產但不買入的二手房成房產但不買入的二手房成交交。根據貝殼研究院，2023 年全國二手房成交套數為年全國二手房成交套數為 596 萬套，根據我們的測算，換房套數為萬套，根據我們的測算，換房套數為332 萬套，占二手房成交套數的萬套，占二手房成交套數的 56%。一線城市該比例高達 104%，主要是因為數據可能存在錯配，我們的測算是基于2023年的新房成交倒推舊房賣出情況，實際舊房賣出未必是在同一年發生的。二線城市該比例為 42%，三

297、四線城市為 55%。6）預計預計全國范圍內收購居民二手房所需資金為全國范圍內收購居民二手房所需資金為 4.18 萬億元，萬億元，其中一線城市需要 1.89 萬億元，由于一線城市二手房房價相對較高，因此收購所需要的資金較多。不過，目前暫無一線城市采用收購模式。預計二線城市需要 0.87 萬元，三四線城市需要 1.42 萬億元。7）“以舊換新以舊換新”政策政策可能實現的可能實現的潛在的潛在的新房銷售額新房銷售額空間空間預計為預計為 5.50 萬億元，萬億元，占全國商品住宅銷售額占全國商品住宅銷售額（2023 年為 10.3 萬億元）的比重為的比重為 53%。其中一線城市 2.36 萬億元，二線城市

298、 1.17 萬億元，三四線城市為 1.97 萬億元。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 48 圖表圖表 49.住房住房“以舊換新以舊換新”相關測算相關測算 測算過程測算過程 一線城市一線城市 二線城市二線城市 三四線城市三四線城市 全國全國 第一步：各城市能級新房銷售套數 2023 年新房銷售套數（萬套）31 146 833 1010 第二步：根據貝殼研究院公布的賣舊買新對于當地新房市場貢獻度，得到新房成交新房成交中，由二手房置換新房而來的成交數據中，由二手房置換新房而來的成交數據 二手房置換新房套數/新房銷售套數 53%21%15%二手房置換新房套數（萬套）二手房置換新房

299、套數（萬套）16 31 125 172 新房成交套均面積（平/套）107 120 118 二手房置換新房成交面積（萬平）二手房置換新房成交面積（萬平）1758 3673 14763 20194 第三步：根據貝殼研究院公布的賣舊買新比例（換房客中，賣掉舊房購買新房的占比），反推得到換房客中，賣掉舊房的體換房客中，賣掉舊房的體量量（即“以舊換新以舊換新”潛在市場需求潛在市場需求）賣舊買新比例（換房客中，賣掉舊房購買新房的占比）33%46%58%換房套數（萬套）（既可能換新房、也可能換二手房）換房套數（萬套）（既可能換新房、也可能換二手房）50 67 215 332 二手房成交套均面積（平/套）87

300、 101 107 換房客中，賣掉的舊房面積（萬平）換房客中，賣掉的舊房面積（萬平）4342 6754 22996 34092 第四步：計算收購模式下，收購收購所有“以舊換新”潛在舊房售出體量所需要的資金舊房售出體量所需要的資金 二手房銷售均價（元/平）52562 15849 7801 評估價/市場價（二手房銷售均價）90%90%90%評估價（元/平）47306 14264 7021 收購價/評估價 92%90%88%收購價（元/平）43521 12838 6178 收購所需的資金（萬億元）收購所需的資金（萬億元）1.89 0.87 1.42 4.18 第五步：計算“以舊換新以舊換新”政策可能實

301、現的政策可能實現的潛在的新房銷售額空間潛在的新房銷售額空間 舊房出售款（萬億元）1.89 0.87 1.42 舊房出售款/購買新房的房屋總價不得低于 80%74%72%潛在新房銷售額空間潛在新房銷售額空間（萬億元）（萬億元）2.36 1.17 1.97 5.50 資料來源：國家統計局，中指院，安居客，貝殼研究院，中銀證券 2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 49 6 投資建議投資建議“去庫存去庫存”已經成為當前房地產行業的主基調之一已經成為當前房地產行業的主基調之一。當前新房庫存去化周期高企的同時，二手房掛牌當前新房庫存去化周期高企的同時，二手房掛牌量也在激增，一定程度上對

302、新房產生替代效應。量也在激增，一定程度上對新房產生替代效應。因此因此本輪去庫存，與本輪去庫存，與 2014 年相比，最大年相比，最大變化是要提變化是要提振置換需求，激發居民將二手房主動拿出來改善，變相的通過二手房去庫存來實現新房去化。目前振置換需求，激發居民將二手房主動拿出來改善，變相的通過二手房去庫存來實現新房去化。目前來看，來看，消化二手房庫存的相關政策或被消化二手房庫存的相關政策或被市場市場低估，而低估，而“以舊換新以舊換新”政策作為居民二手房去庫存的重要政策作為居民二手房去庫存的重要政策抓手，各城市正在積極參與、穩步推進。雖然政策抓手，各城市正在積極參與、穩步推進。雖然目前多數城市仍處

303、于試點期，試點規模普遍較小、目前多數城市仍處于試點期，試點規模普遍較小、舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制，隨著未來各地政策逐步推進，舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制，隨著未來各地政策逐步推進，以及政府對政策的通盤以及政府對政策的通盤考慮，考慮，規模有望進一步擴圍，政府支持力度也有望進一步擴大。規模有望進一步擴圍，政府支持力度也有望進一步擴大?，F階段我們建議關注三條主線：1）拿地銷售基本面仍然較好、拿地銷售基本面仍然較好、新房房源眾多且新房房源眾多且“以舊換新以舊換新”參與度較參與度較高的央企高的央企：招商蛇口、華潤置地、保利發展。2）聚焦深耕地區聚焦深耕地區“以舊換新以舊換新”活動

304、活動、在當期具有較高的、在當期具有較高的認可度和信任度認可度和信任度的地方國企和的地方國企和區域性區域性品牌房企品牌房企：綠城中國、濱江集團、越秀地產、建發國際集團。3）受益于受益于“以舊換新以舊換新”二手房成交二手房成交的房地產經紀公司：的房地產經紀公司：我愛我家、貝殼。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 50 7 風險提示風險提示“以舊換新以舊換新”政策落地及推進進程不及預期：政策落地及推進進程不及預期：當前購房者信心仍然不足，舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制，二手房出售所需要的時間仍然較長，以上因素均可能對政策推進的效果產生影響。二手房房價波動風險，進而影響舊房

305、二手房房價波動風險，進而影響舊房的評估價格。的評估價格。二手房房價波動對于舊房的價值評估產生干擾，二手房房價波動對于舊房的價值評估產生干擾，從業主或換房者的角度看，如果評估價過低，可能打擊業主的置換積極性。對于收購二手房的國企來說，過高評估二手房，也會造成資金壓力增大。保障性住房的租售前景存在不確定性。保障性住房的租售前景存在不確定性。收購二手房后如果改造成保障房，如不能實現迅速配售或租賃，收購主體將承擔一定的持有成本。收購舊房的資金不足。收購舊房的資金不足。相對于市場的存量住房規模，需要的資金體量較大。2024 年 8 月 8 日 住房“以舊換新”深度研究 51 披露聲明披露聲明 本報告準確

306、表述了證券分析師的個人觀點。該證券分析師聲明，本人未在公司內、外部機構兼任有損本人獨立性與客觀性的其他職務，沒有擔任本報告評論的上市公司的董事、監事或高級管理人員；也不擁有與該上市公司有關的任何財務權益；本報告評論的上市公司或其它第三方都沒有或沒有承諾向本人提供與本報告有關的任何補償或其它利益。中銀國際證券股份有限公司同時聲明，將通過公司網站披露本公司授權公眾媒體及其他機構刊載或者轉發證券研究報告有關情況。如有投資者于未經授權的公眾媒體看到或從其他機構獲得本研究報告的，請慎重使用所獲得的研究報告，以防止被誤導，中銀國際證券股份有限公司不對其報告理解和使用承擔任何責任。評級體系說明評級體系說明

307、以報告發布日后公司股價/行業指數漲跌幅相對同期相關市場指數的漲跌幅的表現為基準：公司投資評級：公司投資評級：買 入：預計該公司股價在未來 6-12 個月內超越基準指數 20%以上；增 持：預計該公司股價在未來 6-12 個月內超越基準指數 10%-20%；中 性：預計該公司股價在未來 6-12 個月內相對基準指數變動幅度在-10%-10%之間；減 持：預計該公司股價在未來 6-12 個月內相對基準指數跌幅在 10%以上；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。行業投資評級：行業投資評級：強于大市：預計該行業指數在未來 6-12 個月內表現強于基準指數；中 性：預計該

308、行業指數在未來 6-12 個月內表現基本與基準指數持平；弱于大市：預計該行業指數在未來 6-12 個月內表現弱于基準指數；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。滬深市場基準指數為滬深 300 指數；新三板市場基準指數為三板成指或三板做市指數；香港市場基準指數為恒生指數或恒生中國企業指數；美股市場基準指數為納斯達克綜合指數或標普 500 指數。風險提示及免責聲明風險提示及免責聲明 本報告由中銀國際證券股份有限公司證券分析師撰寫并向特定客戶發布。本報告發布的特定客戶包括：1)基金、保險、QFII、QDII 等能夠充分理解證券研究報告，具備專業信息處理能力的中銀國際證券

309、股份有限公司的機構客戶；2)中銀國際證券股份有限公司的證券投資顧問服務團隊，其可參考使用本報告。中銀國際證券股份有限公司的證券投資顧問服務團隊可能以本報告為基礎，整合形成證券投資顧問服務建議或產品，提供給接受其證券投資顧問服務的客戶。中銀國際證券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客戶外的公司個人客戶提供本報告。中銀國際證券股份有限公司的個人客戶從任何外部渠道獲得本報告的，亦不應直接依據所獲得的研究報告作出投資決策；需充分咨詢證券投資顧問意見，獨立作出投資決策。中銀國際證券股份有限公司不承擔由此產生的任何責任及損失等。本報告內含保密信息，僅供收件人使用。閣下作為收件人，不得出于任何目的直

310、接或間接復制、派發或轉發此報告全部或部分內容予任何其他人，或將此報告全部或部分內容發表。如發現本研究報告被私自刊載或轉發的，中銀國際證券股份有限公司將及時采取維權措施，追究有關媒體或者機構的責任。所有本報告內使用的商標、服務標記及標記均為中銀國際證券股份有限公司或其附屬及關聯公司（統稱“中銀國際集團”）的商標、服務標記、注冊商標或注冊服務標記。本報告及其所載的任何信息、材料或內容只提供給閣下作參考之用，并未考慮到任何特別的投資目的、財務狀況或特殊需要，不能成為或被視為出售或購買或認購證券或其它金融票據的要約或邀請，亦不構成任何合約或承諾的基礎。中銀國際證券股份有限公司不能確保本報告中提及的投資

311、產品適合任何特定投資者。本報告的內容不構成對任何人的投資建議，閣下不會因為收到本報告而成為中銀國際集團的客戶。閣下收到或閱讀本報告須在承諾購買任何報告中所指之投資產品之前，就該投資產品的適合性，包括閣下的特殊投資目的、財務狀況及其特別需要尋求閣下相關投資顧問的意見。盡管本報告所載資料的來源及觀點都是中銀國際證券股份有限公司及其證券分析師從相信可靠的來源取得或達到，但撰寫本報告的證券分析師或中銀國際集團的任何成員及其董事、高管、員工或其他任何個人（包括其關聯方）都不能保證它們的準確性或完整性。除非法律或規則規定必須承擔的責任外，中銀國際集團任何成員不對使用本報告的材料而引致的損失負任何責任。本報

312、告對其中所包含的或討論的信息或意見的準確性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的聲明或保證。閣下不應單純依靠本報告而取代個人的獨立判斷。本報告僅反映證券分析師在撰寫本報告時的設想、見解及分析方法。中銀國際集團成員可發布其它與本報告所載資料不一致及有不同結論的報告，亦有可能采取與本報告觀點不同的投資策略。為免生疑問，本報告所載的觀點并不代表中銀國際集團成員的立場。本報告可能附載其它網站的地址或超級鏈接。對于本報告可能涉及到中銀國際集團本身網站以外的資料，中銀國際集團未有參閱有關網站，也不對它們的內容負責。提供這些地址或超級鏈接（包括連接到中銀國際集團網站的地址及超級鏈接）的目的，純粹為了閣下的方便

313、及參考，連結網站的內容不構成本報告的任何部份。閣下須承擔瀏覽這些網站的風險。本報告所載的資料、意見及推測僅基于現狀，不構成任何保證，可隨時更改，毋須提前通知。本報告不構成投資、法律、會計或稅務建議或保證任何投資或策略適用于閣下個別情況。本報告不能作為閣下私人投資的建議。過往的表現不能被視作將來表現的指示或保證，也不能代表或對將來表現做出任何明示或暗示的保障。本報告所載的資料、意見及預測只是反映證券分析師在本報告所載日期的判斷，可隨時更改。本報告中涉及證券或金融工具的價格、價值及收入可能出現上升或下跌。部分投資可能不會輕易變現，可能在出售或變現投資時存在難度。同樣，閣下獲得有關投資的價值或風險的

314、可靠信息也存在困難。本報告中包含或涉及的投資及服務可能未必適合閣下。如上所述，閣下須在做出任何投資決策之前，包括買賣本報告涉及的任何證券，尋求閣下相關投資顧問的意見。中銀國際證券股份有限公司及其附屬及關聯公司版權所有。保留一切權利。中銀國際證券股份有限公司中銀國際證券股份有限公司 中國上海浦東 銀城中路 200 號 中銀大廈 39 樓 郵編 200121 電話:(8621)6860 4866 傳真:(8621)5888 3554 相關關聯機構：相關關聯機構：中銀國際研究有限公司中銀國際研究有限公司 香港花園道一號 中銀大廈二十樓 電話:(852)3988 6333 致電香港免費電話:中國網通

315、10 省市客戶請撥打：10800 8521065 中國電信 21 省市客戶請撥打：10800 1521065 新加坡客戶請撥打：800 852 3392 傳真:(852)2147 9513 中銀國際證券有限公司中銀國際證券有限公司 香港花園道一號 中銀大廈二十樓 電話:(852)3988 6333 傳真:(852)2147 9513 中銀國際控股有限公司北京代表處中銀國際控股有限公司北京代表處 中國北京市西城區 西單北大街 110 號 8 層 郵編:100032 電話:(8610)8326 2000 傳真:(8610)8326 2291 中銀國際中銀國際(英國英國)有限公司有限公司 2/F,1

316、 Lothbury London EC2R 7DB United Kingdom 電話:(4420)3651 8888 傳真:(4420)3651 8877 中銀國際中銀國際(美國美國)有限公司有限公司 美國紐約市美國大道 1045 號 7 Bryant Park 15 樓 NY 10018 電話:(1)212 259 0888 傳真:(1)212 259 0889 中中銀國際銀國際(新加坡新加坡)有限公司有限公司 注冊編號 199303046Z 新加坡百得利路四號 中國銀行大廈四樓(049908)電話:(65)6692 6829/6534 5587 傳真:(65)6534 3996/6532 3371