安永：中國房地產行業2023年業績概覽及新質態下房地產行業發展新趨勢報告（24頁）.pdf

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1、第 1 頁中國房地產行業2023年業績概覽及新質態下房地產行業發展新趨勢2024年8月第 2 頁目錄摘要01中國房地產行業2023年業績概覽02新質態下房地產行業發展新趨勢第 3 頁2023年是實施國家“十四五”規劃承上啟下的關鍵之年，根據國家統計局數據，2023年中國房地產行業房屋新開工面積較2022年下降20.4%，商品房銷售面積較2022年下降8.5%，房屋竣工面積較2022年增長17.0%。房企面臨企業銷售規模增速放緩，需求端購買力不足的問題，當前需要通過不斷提高經營效率、優化產品質量、提升服務水平及拓寬業務范圍等方式，尋求新的發展思路。2024年3月5日，政府工作報告提出要健全風險防

2、控長效機制，適應新型城鎮化發展趨勢，加快構建房地產發展新模式。2024年6月7日，國務院常務會議進一步指出，房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局。隨著政府政策暖風頻吹，各級政府部門以“三大工程”建設為抓手，不斷優化樓市調控政策，切實推進保交樓、保民生、保穩定工作，鼓勵房企圍繞綠色、低碳、智能、安全打造高質量產品，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，力促房地產市場平穩運行，構建房地產發展新模式。本文根據2023年已上市房企披露的2023年及2022年企業年報數據，通過客觀業績情況概覽及橫向、縱向業績比較，對房企未來面臨的機遇、挑戰及高質量發展方向做出展望。本文分析基于

3、由安永自研的企業財務洞察系統EFIS提供的底層分析數據及30家已上市房企披露的2023年和2022年企業年報數據。具體30家企業名單及篩選標準詳見附錄。摘要第 4 頁中國房地產行業2023年業績概覽第 5 頁2023年房企營收規?？傮w平穩2023年中國前三十家上市房企營業收入總計約為人民幣3.5萬億元，較上年增長約0.5%。參考國家統計局數據，2023年房地產開發企業房屋竣工面積較上年增長17.0%，在“保交樓”工作的穩定推進下，典型房企積極落實保交樓工作。本年中國前三十家上市房企的營收規?？傮w平穩，但呈現出分化態勢，共有15家房企營收規模實現增長，其中濱江本年營業收入約為人民幣704億元，增

4、長率達到69.7%，增幅位列行業第一，主要系濱江近年來秉持區域深耕策略，圍繞杭州及浙江穩步發展，交付數量也較2022年有所增長，2023年共交付了37個項目，其中杭州26個，外地11個。本年共有15家房企營收規模呈現下降趨勢，如龍湖、金融街本年營收規模較上年分別下降約27.9%與38.7%。主要系市場深度調整下，客戶購買意愿受到影響，公司銷售價格處于低位，開發銷售業務持續承壓。營業收入概覽704.4-27.9%69.7%33.8%59.4%27.7%-38.7%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6

5、,000保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建單位：人民幣億元中國前30家上市房企營業收入12022年營業收入 2023年營業收入 2023年營業收入同比增長率 前三十家上市房企營業收入總計3.5萬億元0.5%營業收入漲幅最高704億元69.7%第 6 頁2023年房企毛利率較上年下降2023年中國前三十家上市房企的平均毛利率約為15.0%，較上年的平均毛利率下降約3.7%。除大悅城、北京城建的毛利率較上年分別上升2.4%、6.7%外，其他28家上市房企的毛利率均處于下滑趨勢，其中路勁

6、的毛利率降幅最大，較上年下降約23.1%。根據路勁2023年年報披露，本年毛利率大幅下降主要系內地及香港的經濟影響，物業銷售未達預期，在房地產市場低迷、競盤降價促銷等多重因素影響下本年毛利有所下滑?？傮w而言，地產行業目前仍處于筑底盤整階段。企業銷售規模增速放緩，需求端購買力不足，部分前期高地價項目仍在陸續步入結算期，地產行業整體利潤空間收窄。面對整體市場環境，房企需要通過不斷提高經營效率、優化產品質量、提升服務水平及拓寬業務范圍等方式，尋求新的發展思路。毛利率概覽15.0%-23.1%2.4%6.7%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%-20%-10%0%10%20%30%40

7、%50%60%70%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企銷售毛利率變動12022年毛利率（%）2023年毛利率（%）2023年毛利率平均值2023年與2022年毛利率變動 平均毛利率15.0%3.7%較上年下降第 7 頁2023年房企凈利率較上年下降2023年中國前三十家上市房企平均凈利率約為-3.8%，較上年平均凈利率下降約5.7%。本年前三十家上市房企中有25家凈利率較上年凈利率有所下降，其中中駿和路勁降幅最大，分別下降約39.3%和32.0%；遠洋本年凈利率

8、最低，約為-45.2%。參考相關公司公告及年度報告，相關公司本年凈利率大幅下滑主要系市場經營環境下行的影響，銷售表現低迷，計提庫存物業減值，以及投資性物業公允價值變動虧損?？傮w來說，在行業周期性波動及供需關系變化的影響下，本年度前三十家上市房企凈利率均受到不同程度的影響而呈現下降狀態。凈利率概覽-45.2%-29.2%-40.1%-3.8%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企凈利率變動12022年凈利率

9、2023年凈利率2023年平均凈利率平均凈利率-3.8%5.7%較上年下降第 8 頁373 15.2%110.3%-1000%-800%-600%-400%-200%0%200%(300)(200)(100)-100 200 300 400保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建單位：人民幣億元中國前30家上市房企凈利潤及增長率12022年凈利潤2023年凈利潤2023年同比凈利潤增長率2023年房企盈利水平較上年下降2023年中國前三十家上市房企平均凈利潤為人民幣24.5億元，較上年下

10、降約27.8億元。本年有8家房企凈利潤較上年有所增加，其中北京城建本年凈利潤漲幅最大，較上年增長約110.3%，主要受個別樓盤高毛利率交付影響。華潤的本年凈利潤最高，約為人民幣373億元，較上年增長15.2%，主要系公司一二線土儲結構分布的優勢及經營性不動產業務帶來的租金流入。中國前三十家上市房企中有22家本年凈利潤較上年有所下降，除上文中提及的中駿、路勁，首開、綠地及金融街等企業受地產行業市場持續調整影響，銷售回款下降，凈利潤較上年均有大幅下降，業績持續承壓。凈利潤概覽平均凈利潤24.5億元15.2%凈利潤最高凈利潤漲幅最大373億元110.3%*圖表無法顯示，以 代替表示-4086.1%第

11、 9 頁2023年房企歸母凈利潤總體下滑2023年中國前三十家上市房企平均歸屬于母公司股東的凈利潤（“歸母凈利潤”）為人民幣22.2億元，較上年下降約40.7%。本年共有10家房企歸母凈利潤較上年有所上漲，其中北京城建歸母凈利潤漲幅最大，約160.3%；本年華潤歸母凈利潤最高，約為人民幣313.7億元，較上年增長11.7%。中交地產及中駿的歸母凈利潤降幅最大，分別下降約17.1億元及80.2億元，主要系受到市場環境及銷售價格影響后集團計提庫存物業減值所致。在行業盈利空間收窄背景下，華潤的“戰略引領投資”策略使得企業的土儲結果良好；同時，公司深耕多元業務領域，比如搭建商業REITs平臺以提高經營

12、性不動產業務效益、推進128個城市空間項目以提高行業影響力等。公司通過實施差異化戰略,在行業趨勢變化、消費需求波動等外部復雜環境下仍保持穩健發展。歸母凈利潤概覽平均歸母凈利潤22.2億元11.7%歸母凈利潤最高313.7億元313.7(13.00)(8.00)(3.00)2.007.00(250)(150)(50)50 150 250 350保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建單位：人民幣億元中國前30家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤2022年歸屬母公司股東的凈利潤2023年歸屬母公

13、司股東的凈利潤2022年歸母凈利潤占比2023年歸母凈利潤占比第 10 頁2023年房企存貨余額總體下降2023年中國前三十家上市房企總存貨余額達人民幣76,246億元，較上年下降約7.5%。前三十家上市房企中有8家企業存貨較上年有所增長，其中越秀地產本年存貨余額達人民幣2,389.5億元，較上年增長13.9%。越秀地產存貨大幅增長主要系公司憑借其穩健的業務發展戰略，通過TOD（軌道交通物業模式）、國企合作和產業勾地等“6+1”多元化增儲模式，不斷優化土地儲備的質量和結構以達到抗周期穩定增長的目的。2023年中國前三十家上市房企中有22家企業存貨余額較去年有所下降，如新城、美的置業等企業降幅較

14、大。其中，新城存貨余額下降率最高，降幅約為30.3%，主要系本期集團交付結轉較多；美的置業存貨余額降幅也較大，下降約29.6%，主要系公司主動優化土儲結構，推動低量級城市出清，聚焦一二線高潛城市。存貨概覽13.9%-29.6%-30.3%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建單位：人民幣

15、億元中國前30家上市房企存貨及其增長率12022年存貨 2023年存貨 存貨同比增長率*本報告中所使用存貨數據均為存貨凈值總存貨76,246億元增幅較上年下降7.5%13.9%第 11 頁2023年房企存貨周轉率分化明顯2023年中國前三十家上市房企存貨平均周轉率為36.2%，金地、新城等存貨周轉率均達到50%以上。其中金地的存貨周轉率最高，達到57.0%。金融街存貨周轉率最低，為16.2%。存貨周轉速度是房企改善現金流狀況重要手段之一，中國前三十家上市房企呈現較大的分化程度。受到房地產市場周期影響，本年度新開工房地產面積較上年下降，總體上房企的存貨余額隨項目的交付而呈下降趨勢。存量時代下，優

16、質房企依托品牌力、產品力、服務力，圍繞綠色、低碳、智能、安全，以實現競爭優勢。存貨周轉率概覽57.0%33.8%55.6%16.2%36.2%0%10%20%30%40%50%60%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企存貨周轉率12023年存貨周轉率 平均存貨周轉率 平均存貨周轉率36.2%存貨周轉率最高57.0%*本報告中所使用存貨數據均為存貨凈值第 12 頁2023年房企流動比率總體下降2023年中國前三十家上市房企平均流動比率為149.1%，較上年下降約2%

17、。本年前三十家上市房企有16家流動比率下降。其中，遠洋及北京城建的流動比率下降較多，分別降低了43.4%和37.3%。遠洋流動比率較上年降幅較大主要系一年內到期的長期借款增加，故流動負債上升；北京城建流動比率下降主要系合同負債及一年內到期非流動負債的大幅上升。金融街與首開股份的流動比率漲幅較大，流動比率分別上升了73.3%和20.4%，主要系金融街與首開股份主動償還短期債務，積極發行人民幣中期票據，優化債務結構所致。流動比率概覽149.1%-43.4%20.4%-18.6%73.3%-37.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0%50%100%150%200%250%300

18、%350%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企流動比率變動12022年流動比率 2023年流動比率 2023年平均流動比率 2023年與2022年流動比率變動 平均流動比率149.1%2.0%較上年下降流動比率降幅較大43.4%37.3%第 13 頁2023年房企流動資產周轉率總體上漲2023年中國前三十家上市房企中有16家企業的流動資產周轉率較上年有所增長。其中新城的流動資產周轉率較上年上漲約12.4%，主要系公司積極面對市場調整，優化運營管理流程安排，提高流動

19、資產的綜合使用效率，確保公司持續穩健發展。另有濱江、融創的流動資產周轉率較上年漲幅也較大，分別增長約8.9和8.3%。而在本年流動資產周轉率較上年有所下降的企業有14家，金融街的流動資產周轉率降幅最大，約下降6.1%；龍湖和中國金茂的流動資產周轉率較上年也有所下降，分別減少5.5%和3.5%。流動資產周轉率概覽-5.5%8.9%-3.5%8.3%12.4%-6.1%-10%-5%0%5%10%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝

20、中駿北京城建中國前30家上市房企流動資產周轉率及變動12022年流動資產周轉率2023年流動資產周轉率2022年與2023年流動資產周轉率變動流動資產周轉率45.8%12.4%第 14 頁2023年房企現金短債比總體下降2023年中國前三十家上市房企的現金短債比平均值約為1.35，相比2022年現金短債比減少約0.11，平均償債壓力較去年有所增加。其中，遠洋現金短債比最小，僅為0.03。金融街的現金短債比最大，約為4.6，同時也是現金短債比變動最大的房企，較上年增長約3.9，主要系公司本年積極優化債務結構，通過發行人民幣中期票據主動償還短期債務。隨著行業進入存量時代，財務穩健的優質房企具備更為

21、暢通的融資渠道、更低的融資成本、更優化的債務結構，奠定房企可持續發展的基礎?，F金短債比概覽0.03 4.6 1.35-200%-100%0%100%200%300%400%00.511.522.533.544.55保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企現金短債比及變動12022年現金短債比 2023年現金短債比 2023年現金短債比平均值 2022年與2023年現金短債比變動現金短債比平均值現金短債比最大較上年增長0.113.91.354.6第 15 頁2023年房

22、企凈資產收益率總體下降2023年中國前三十家上市房企的平均凈資產收益率為-8.9%，較上年下降約9.5%。本年華潤、濱江、華發等17家公司凈資產收益率為正數，其中建發本年凈資產收益率約為20.5%，漲幅較大，較上期增加約9.0%?？傮w而言，本年度受到房地產周期波動及供求關系變化，房企盈利水平呈現不同程度分化，可以看到實施降本增效、穩健經營對房企整體凈利潤有正向拉動作用。本年中國前三十家上市房企中有21家凈資產收益率較上年有所下降，如中交地產、遠洋、中駿等。此外，首開股份、中駿和遠洋的凈資產收益率較去年的降幅均跌破-20%。凈資產收益率概覽*本報告所有數據均來源2023及2022年度前30家房地

23、產上市公司企業年報及Wind數據12.3%20.5%10.4%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%保利萬科綠城中海華潤招商蛇口建發龍湖金地濱江金茂華發綠地鐵建越秀融創美的置業新城華僑城遠洋首開路勁中交地產大悅城雅居樂合生創展金融街金輝中駿北京城建中國前30家上市房企凈資產收益率變動12023年凈資產收益率 2022年凈資產收益率 平均凈資產收益率凈資產收益率漲幅最大較上年增長9.5%9.0%-8.9%20.5%第 16 頁新質態下房地產行業發展新趨勢第 17 頁2024年3月5日，政府工作報告提出要健全風險防控長效機制，適應新型城鎮化發展趨勢，加快構建房

24、地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。2024年6月7日，國務院常務會議進一步指出，房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局。應加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展?？梢?，房地產行業仍是國民經濟的支柱性產業?？梢灶A計，在不斷構建房地產發展新模式的過程中，房地產行業將從以往追求速度和數量的發展模式，轉向解決居住“好不好”的高質量發展模式。下表整理了中央及相關部門對“房地產發展新模式”的重要表述：一、引言中央及相關部門對“房地產發展新模式“的重要表述時間來源重要表述2021年12月中

25、央經濟工作會議要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式2022年12月中央經濟工作會議消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向發展新模式平穩過渡2023年7月中央政治局會議切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢2023年8月關于規劃建設保障性住房的指導意見明確兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給、二是推動建立房地產業轉型發展新模式2023年10月中央金融工作會議加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式 2024年3月政府工作報告適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發

26、展新模式2024年6月國務院常務會議加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展政府為應對這些變化，提出了一系列重大工程和政策調整，旨在促進房地產市場的穩定發展和轉型升級，隨著“市場+保障”的住房供應體系不斷完善，面向改善性需求的“好房子”仍有穩定的市場空間。第 18 頁吉寶靜安中心（PAC）：吉寶靜安中心（PAC）是吉寶置業打造的中國旗艦綜合體項目，在“可持續城市發展”的總體戰略及“以人為本，邁向凈零”的整體運營理念下，該項目注重為用戶提供卓越體驗的同時實現樓宇低碳運營，創造人群、建筑及環境之間的和諧共處條件。1.構建房地產發展新模式，合力建造綠色、低

27、碳、智能、安全的好房子隨著房地產發展新模式的不斷深化，保障房、城市更新和老舊小區改造等有望獲得更多政策支持，這將給房企帶來新的發展機遇。當下房企應盡早向新模式轉型，圍繞綠色、低碳、智能、安全打造高質量產品，迎接房地產行業整體長期穩定發展的新周期。二、構建房地產發展新模式項目包含一棟高約180米的國際甲級辦公樓、開放式商業街區和購物中心。該項目通過高效制冷機房、空氣凈化系統、高效EC風機等技術，實現能源的循環回收和再利用，并通過AI技術實現碳排放數據的智慧監控及管理，助力實現樓宇及企業的ESG目標，該項目兼顧考慮了辦公、商業、自然環境、文化藝術和社交體驗，是秉承可持續體系融合未來理念的創新精神的

28、城市生態綜合體。瑞虹新城10號地塊發展項目：瑞虹新城10號地塊發展項目作為兼具商業、辦公和公共樞紐等多種功能的生活中心及商業聚集點，包含太陽宮商業業態和瑞虹企業天地辦公業態。該項目整體開發歷時10年，已獲得國家綠色建筑二星設計階段認證和LEED金級認證，其中瑞虹企業天地辦公樓部分，已獲得WELL金級認證。該項目辦公塔樓采用的大面積可開啟外窗有效帶動自然風流通，節約能耗的同時也使室內人群能夠隨時呼吸新鮮空氣，擁抱健康。除此以外，項目涉及到的綠色低碳亮點還包括高效能冷卻系統、高效冷機及熱回收式水源熱泵、雨水中水回收及循環利用等。該項目的落地對于可持續低碳房屋建造領域具有重要意義。參考來源：上海市外

29、商投資協會案例參考來源：上海市靜安區人民政府網第 19 頁2021年7月2日，國務院辦公廳印發關于加快發展保障性租賃住房的意見，明確了保障性租賃住房的基礎制度和支持政策。2024年1月5日，關于金融支持住房租賃市場發展的意見從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出了17條舉措，支持住房租賃市場發展，并自2024年2月5日起施行。保障性住房的建設被視為完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。政府致力于拓展配售型保障性住房的新路子，最終目標是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求的租購并舉住房制度。上海市松江區

30、泗涇南拓展（洞涇區域）的保障性住房正在緊鑼密鼓施工中。為進一步推動區域人才聚集，該項目計劃建設1000余套保障性住房，旨在滿足各類人才的居住需求。該項目南至沈磚公路，東至洞澤路，西至洞塔路，北至塘浚路，總建筑面積高達126754.09平方米。其中，地上建筑面積為95588.12平方米，地下建筑面積為31165.97平方米。項目容積率2.2，綠地率高達35%，預計可提供1164套住房。目前，該保障性住房項目正處于樁基施工和維護施工階段，預計將于2026年4月竣工?？⒐ず?，這些住房將作為重要的保障性住房資源，為各類人才提供舒適、便捷的居住環境。參考來源：上海松江微信公眾號二、構建房地產發展新模式2

31、.構建房地產發展新模式，統籌“市場+保障”，推進保障性住房建設實例：第 20 頁2023年6月13日，松江區石湖蕩鎮金勝村塔匯“城中村”改造項目一期安置房地塊正式簽訂土地出讓合同。該項目整體實施面積451.6畝，項目規劃建筑面積79.08萬，項目總投資88.67億元，其中一期安置房項目建設用地153畝，規劃建筑面積約30萬，建成安置房約2300套。除滿足“城中村”改造項目內動遷村民安置需求外，剩余安置房源計劃統籌用于石湖蕩鎮農民集中居住及滬蘇湖鐵路項目動遷居民的安置需要。一期安置房計劃2023年3季度開工建設，2025年4季度竣工，本項目的實施將加快改善石湖蕩塔匯地區村民居住條件，助力鄉村振興

32、與長三角交通一體化建設發展。參考來源：澎湃新聞網政企攜手共建助力區域發展二、構建房地產發展新模式3.構建房地產發展新模式，統籌“三大工程”，助力城中村改造房地產發展新模式，要求規格中體現統籌“三大工程”，即城中村改造要與保障性住房規劃建設相結合，合理布局保障性住房和“平急兩用”公共基礎設施建設；通過保障性住房就地解決城中村改造及安置，結合城市規劃和城市更新合理安排城中村改造規模和邊界。城中村改造有助于消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。此外加大城中村改造能夠形成新的投資和住房消費需求，對房地產市場形成拉動作用的同時還可以與保障性住房建設聯動，為保障性住房提供土

33、地來源。以上海為例，為更好地服務全市現代化建設、推動高質量發展，浦東新區人民政府印發了關于加快推進浦東新區“兩舊一村”改造工作的實施辦法的通知。根據市委、市政府關于舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的總體部署，以及中共上海市委辦公廳上海市人民政府辦公廳印發關于加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見的通知（滬委辦202253號）等相關文件要求，結合浦東新區“兩舊一村”改造工作的實際情況，制定了浦東新區城中村改造實施辦法。實例：第 21 頁二、構建房地產發展新模式中金印力消費REITs（以下簡稱“中金印力”）是一個專注于投資中國消費領域的房地產投資信托基金（REI

34、Ts）。該基金由中金公司（CICC）發起和管理，旨在為投資者提供一個穩定且具有增長潛力的投資渠道。中金印力于2024年4月30日在深圳證券交易所正式上市交易，發行規模為32.6億元人民幣。中金印力消費REITs的底層資產為杭州西溪印象城購物中心，該項目是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，具有穩定的運營和業績增長。中金印力消費REITs得到了包括萬科大股東深鐵集團和國內多家金融機構的支持，如國壽投資、中信證券、首鋼基金、建信信托、平安理財、招銀理財、泰康資產、大家資管、海港人壽、上海信托等。4.構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制構建房地產發展新模式，要求建立“

35、人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。一直以來，經營性不動產因其投入資金大、回報周期長的特性急需打通“投、融、管、退”的商業模式閉環，以實現資產和資金更高效的運轉，加速業務良性、健康發展。消費類REITs助力存量資產盤活2020年4月，隨著關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知的發布，中國REITs市場正式起航，為產業的發展引入資金“活水”。2023年3月，我國公募REITs試點資產類型進一步拓寬至消費基礎設施，為盤活商業地產項目所帶來的資金問題也有了解決途徑。2023年11月，國內首批3只消費基礎設施REITs獲批

36、，分別為中金印力消費REIT、華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT；2024年3月，以商超零售為主力租戶的嘉實物美消費REIT上市。其中，中金印力消費REIT被準予募集份額總額為10億份，而作為首批消費類基礎設施公募REITs產品中唯一的社區商業基礎設施項目，嘉實物美消費REIT將有效優化社區消費場景，更好地服務實體經濟發展。REITs的引入或將帶來存量資產的盤活，也為打通經營性不動產“投融管退”全流程提供新方向，增強相關資金的流動性。消費基礎設施作為成熟REITs市場中最主要的類型之一，因其資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體，可見中國消費基礎設施REITs的發展可期

37、。實例：中金印力消費REITs的上市標志著中國消費基礎設施REITs市場的進一步擴容，豐富了REITs資產品類和投資標的。發行消費基礎設施REITs能夠有效盤活存量資產、打通“投-融-管-退”商業模式閉環，助力企業向輕資產運高質量發展具有重要意義。營戰略轉型，為進一步加快構建房地產發展新模式，推動行業經濟。參考來源：經濟參政報 中金印力消費REIT于深交所上市第 22 頁三、結論與展望“城市更新”于2019年12月在中央經濟工作會議上首次提出，旨在加強城市基礎設施建設。據中國政府網披露，截至2023年11月底，全國共實施城市更新項目約6.6萬個，其中新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及882

38、萬戶居民，切實有效提高了人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。2024年城市更新行動評審結果公示的發布更進一步推進了我國城市更新行動，著力重塑城市空間有效路徑，優化城市空間布局，完善城市公共基礎設施，通過創新手段，為城市帶來可持續發展的新生命力，打造真正惠及于民的公共城市空間。2024年政府工作報告指出，為系統解決強國建設、民族復興進程中一些重大項目建設的資金問題，從今年開始擬連續幾年發行超長期特別國債，專項用于國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，體現中央加杠桿穩定經濟、更好統籌發展的決心。其中，化解房地產風險為本輪超長期國債的重點聚焦領域之一，以超長期特別國債來匹配相關中長期項目的建設需求，

39、有助于緩解地方的償債壓力，進一步降低融資成本，改善營商環境，提振各方信心。2023年，中國房地產市場在面對多重挑戰的同時，也迎來了新的發展機遇。保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等三大工程的推進，為房地產市場注入了新的活力。庫存去化與多業態輕資產模式的興起，為房地產企業提供了新的增長點。未來，房地產企業需要通過提升品質、優化管理、創新服務和科技等多項舉措，積極搶占市場份額，保持利潤空間。同時，城市更新、超長期國債的發行及保障性住房的發展將繼續為房地產市場帶來新的機遇，房地產企業需要積極適應變化，發掘市場潛力，實現可持續發展。展望一：城市更新展望二：超長期國債第 23 頁序

40、號前三十家上市房企名單2簡稱上市地1保利發展控股集團股份有限公司保利發展A股2萬科企業股份有限公司萬科AA股3綠城中國控股有限公司綠城中國港股4中海有限公司中國海外發展港股5華潤置地有限公司華潤置地港股6招商局蛇口工業區控股股份有限公司招商蛇口A股7建發房地產集團有限公司建發股份A股8龍湖集團控股有限公司龍湖集團港股9金地（集團）股份有限公司金地集團A股10杭州濱江房產集團股份有限公司濱江集團A股11中國金茂控股集團有限公司中國金茂港股12珠海華發實業股份有限公司華發股份A股13綠地控股集團有限公司綠地控股A股14中國鐵建房地產集團有限公司中國鐵建A股15越秀地產股份有限公司越秀地產港股16融

41、創中國控股有限公司融創中國港股17美的置業集團有限公司美的置業港股18新城控股集團股份有限公司新城控股取A股19深圳華僑城股份有限公司華僑城AA股20遠洋集團控股有限公司遠洋集團港股21北京首都開發股份有限公司首開股份A股22路勁基建有限公司路勁港股23中交地產股份有限公司中交地產A股24大悅城控股集團股份有限公司大悅城A股25雅居樂集團控股有限公司雅居樂集團港股26合生創展集團有限公司合生創展集團港股27金融街控股股份有限公司金融街A股28金輝控股（集團）有限公司金輝控股港股29中駿集團控股有限公司中駿集團控股港股30北京城建投資發展股份有限公司城建發展A股數據來源：1 2023及2022年

42、度前30家房地產上市公司企業年報及Wind 數據；2該名單以克而瑞及中房網發布中國房地產企業全口徑銷售排行榜為基準綜合考慮（排名不分先后），我們排除了房地產公司未在A股或港股市場上市以及股票停牌且未公開其2023年財報數據的公司。附錄-中國前三十家上市房企 Ernst&Young Global Limited 的全球組織，加盟該全球組織的各成員機構均為獨立的法律實體，各成員機構可單獨簡稱為“安永”。Ernst&Young Global Limited 是注冊于英國的一家保證（責任）有限公司，不對外提供任何服務，不擁有其成員機構的任何股權或控制權，亦不擔任任何成員機構的總部。請登錄 。2024 安永，中國。版權所有。APAC no.03020525ED None.本材料是為提供一般信息的用途編制，并非旨在成為可依賴的會計、稅務、法律或其他專業意見。請向您的顧問獲取具體意見。