《房地產行業2024年半年報綜述：行業整體虧損利潤率與現金流走弱；房企銷售和投融資均持續縮量-240911（38頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業2024年半年報綜述：行業整體虧損利潤率與現金流走弱；房企銷售和投融資均持續縮量-240911（38頁）.pdf（38頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 房地產房地產|證券研究報告證券研究報告 行業點評行業點評 2024 年年 9 月月 11 日日 強于大市強于大市 相關研究報告相關研究報告 探索建立房屋養老金制度；資金來源多方探索建立房屋養老金制度；資金來源多方面；物管公司有望受益面；物管公司有望受益房屋養老金制度點房屋養老金制度點評（評（2023/06/29）房地產房地產 2024 年年 7 月統計局數據點評月統計局數據點評:傳統淡傳統淡季季+政策效果減弱，銷售降幅擴大；開工與投政策效果減弱，銷售降幅擴大；開工與投資仍然低迷（資仍然低迷（2024/08/16）70 城新房二手房房價環比跌幅收窄，但環城新房二手房房價環比跌幅收窄，但環比下跌

2、城市數量增加比下跌城市數量增加房地產行業房地產行業 2024 年年7 月月 70 個大中城市房價數據點評個大中城市房價數據點評（2024/08/16）住住房“以舊換新”房“以舊換新”一個被低估的方向一個被低估的方向（2024/08/08）房地產行業房地產行業 2024 年中期策略年中期策略下半年地下半年地產空間在哪產空間在哪?（2024/07/30）這輪地產政策能刺激多少需求？這輪地產政策能刺激多少需求？（2024/05/21）為什么是為什么是 3000 億？（億？（2024/05/21）這次地產不一樣？（這次地產不一樣？（2024/05/13）房地產行業房地產行業 2024 年度策略年度策略

3、行業寒冬行業寒冬尚在延續，房企能否行穩致遠？尚在延續，房企能否行穩致遠？（2024/01/03）中銀國際證券股份有限公司中銀國際證券股份有限公司 具備證券投資咨詢業務資格具備證券投資咨詢業務資格 房地產行業房地產行業 證券分析師：夏亦豐證券分析師：夏亦豐(8621)20328348 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521070005 證券分析師：許佳璐證券分析師：許佳璐(8621)20328710 jialu.xu 證券投資咨詢業務證書編號：S1300521110002 房地產房地產行業行業 2024年半年報綜述年半年報綜述 行業整體虧損，利潤率與現金流走弱；房企銷售和投融資均持續縮量 核

4、心觀點核心觀點 經營情況分析：經營情況分析：銷售投資銷售投資融資均融資均持續縮量，追求更穩健的發展，調整與分化并行持續縮量，追求更穩健的發展，調整與分化并行。銷售：銷售：1）1-8 月月百強房企銷售金額百強房企銷售金額同比同比-39%，銷售銷售權益比例升至 73.2%，同比+2.7pct。頭部房企權益比例明顯更頭部房企權益比例明顯更高，對項目仍保留了較大的話語權和操盤權，高，對項目仍保留了較大的話語權和操盤權，CR5 為為 75.3%。2）百強房企銷售均價仍能保持正增長。百強房企銷售均價仍能保持正增長。1-8 月百強房企銷售均價為 1.80 萬元/平，同比+1.6%，增速顯著好于全國商品房銷售

5、均價（1-7 月同比-7.0%）。CR5、CR10、CR20 銷售均價增速相對更高，分別為 26.0%、15.2%、7.3%，一方面是因為頭部房企相對布局能級更高的地區，房價更具韌性，銷售修復相對較好；另一方面或因頭部房企產品力和品牌力相對更好，定價相對更高，同時相對降價促銷的力度更小。3）今年以來綠城、濱江、越秀、華發、保利置業的市場地位顯著提升，1-8 月銷售額同比降幅最小的為綠城；濱江、越秀、華發、保利置業銷售排名提升較多，濱江銷售目標完成度較高（1-8 月達 72%）。4）百強房企集中度三年間從 53%降至 32%，下降 20pct。5）行業競爭格局持續優化，民企持續出清，行業競爭格局

6、持續優化，民企持續出清，1-8 月民企銷售占比下降至 38.7%；央企占比提升至 43.3%；地方國企穩定在 18.0%。拿地：拿地：1）在新房市場持續走弱、土地供應持續放緩之下，百強房在新房市場持續走弱、土地供應持續放緩之下，百強房企拿地量持續收縮，拿地強度減弱。企拿地量持續收縮，拿地強度減弱。1-8 月百強房企拿地金額 5533 億元，同比-42.5%；拿地強度拿地強度 21.4%，同比同比-1.4pct；拿地建面同比-27.8%；樓面均價同比-20.3%。頭部房企頭部房企拿地更加聚焦優質地塊，拿地更加聚焦優質地塊，CR5、CR10 拿地建面同比降幅相對最大、拿地強度相對最低，但樓面均價同

7、比上漲。企業投資企業投資目前仍在等待樓市回暖的信號出現，核心城市內具備低密度、區位優越等條件的優質地塊，目前仍在等待樓市回暖的信號出現，核心城市內具備低密度、區位優越等條件的優質地塊，對企業仍然具有較大吸引對企業仍然具有較大吸引力。力。2）1-8 月月百強房企拿地金額集中度百強房企拿地金額集中度（拿地金額/全國 300 城土地成交總價）為為 38.1%，較，較 23 年全年提升年全年提升 1.4pct。3）在整體投資謹慎的大環境下，國央企仍在趁低位補倉核心優質資產在整體投資謹慎的大環境下，國央企仍在趁低位補倉核心優質資產，民企拿地占比持續下滑至不足，民企拿地占比持續下滑至不足 3 成成。1-8

8、 月地方國企拿地金額占比 47.6%，較 23 年提升 15.3pct，央企、民企拿地金額占比 26.9%、25.4%，較 23 年分別下降 12.3、3.0pct。4）1-8 月拿地金額靠前的有月拿地金額靠前的有綠城（347 億元，同比-39%，拿地強度 33.2%）、建發（332 億元，-43%，42.7%）、越秀（301 億元，-6%，42.8%）、濱江（273 億元，-38%，37.7%）、保利（268億元，-60%，12.1%），為龍頭央企和區域深耕型房企。融資：融資：1-7 月行業國內外債券、信托、月行業國內外債券、信托、ABS 發行規模發行規模 3118 億元，同比億元，同比-3

9、3%，從絕對值來看，融資規模仍處于歷史較低，從絕對值來看，融資規模仍處于歷史較低水平；水平；平均發行利率 3.06%，同比-0.74pct。主流房企中，保利、首開、金融街、華潤、中海債券發行規模較大，均超過60 億元。1-8 月已到期償還了 6283 億元，占全年到期總量的 80%，9-12 月還有 1665 億元待償還。2025 年年 3、6、7 月為月為國內外債券到期小高峰，到期規模分別為國內外債券到期小高峰，到期規模分別為 983、901、899億元。億元。行業財務指標分析：行業財務指標分析：上半年營收同比下滑，業績出現虧損；利潤率上半年營收同比下滑，業績出現虧損；利潤率、現金流均承壓、

10、現金流均承壓。營收業績：營收業績：上半年行業營收上半年行業營收 8113 億元，同比億元，同比-22.0%，降幅較，降幅較 23 年全年進一步擴大年全年進一步擴大，由于 21 年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照 2-3 年的工程進度來計算，地產竣工持續承壓；行業歸母凈利潤為-114 億元（23 年同期為盈利 400 億元），超過八成房企業績出現虧損或下滑。超過八成房企業績出現虧損或下滑。業績業績普遍虧損或下滑有多方面原因：普遍虧損或下滑有多方面原因：1）低利潤的地塊持續進入低利潤的地塊持續進入結算期結算期，整體行業毛利率持續承壓，整體行業毛利率持續承壓；2）資產和信用減值計提規模

11、增加，）資產和信用減值計提規模增加，上半年行業資產和信用減值損失 163 億元，同比擴大 98 億元；3）資產處置收益下滑，為更快回籠資金）資產處置收益下滑，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。交易價格低于賬面值。上半年行業資產處置收益為-15 億元（23 年同期 14 億元）；4）由于上半年）由于上半年非并表合作項目收益非并表合作項目收益減少減少，投資收益同比-40.3%。5）公司合聯營項目結算利潤提升，）公司合聯營項目結算利潤提升，利潤分配更偏向少數股東，進一步削弱母公司的盈利利潤分配

12、更偏向少數股東，進一步削弱母公司的盈利能力，能力，上半年少數股東損益為 60 億元，同比雖下降 61.8%，但仍然盈利。盈利能力盈利能力：指標持續下行，指標持續下行，上半年行業毛利率為 15.1%，同比-3.0pct，業績虧損的情況下，凈利率、歸母凈利潤率分別為-0.7%、-1.4%，同比分別下降 6.0、5.2pct。我們認為 2022 年以來土地端確有出現利潤率改善的情況，后續行業結算端的盈利能力有望觸底回升。此外，三費率明顯提升此外，三費率明顯提升，一方面是因為營收同比下滑，另一方面是因為利息收入同比大幅下降。上半年行業三項費用率為 10.2%，同比+1.8pct。償債能力償債能力：房企

13、去杠桿取得一定成效，有息負債規?？偭砍掷m壓降；但受銷售回款、融資減少等因素影響，貨幣資金顯房企去杠桿取得一定成效，有息負債規?？偭砍掷m壓降；但受銷售回款、融資減少等因素影響，貨幣資金顯著下滑，行業短期仍面臨較大的償債壓力。著下滑，行業短期仍面臨較大的償債壓力。6月末行業有息負債 2.93 萬億元，同比-2.1%；剔除預收賬款后的資產負債率為 69.0%，同比-0.6pct；由于貨幣資金的減少，凈負債率為 83.5%，同比+8.0pct；現金短債比為 0.90X，同比-0.39X?，F金短債比降至 1.0X以下，整體行業仍面臨較大的償債壓力?，F金流現金流：6 月月末行業貨幣資金末行業貨幣資金 77

14、40 億元，同比億元，同比-22.9%，22 年以來持續出現雙位數負增長年以來持續出現雙位數負增長，經營性現金流與籌資性現金流均承經營性現金流與籌資性現金流均承壓壓。1）上半年行業經營性現金流凈流出上半年行業經營性現金流凈流出 542億億元元（23年同期為凈流入 1292億元）。雖然房企普遍謹慎投資，購買商品、接受勞務支付的現金（土地投資+施工建安投資）同比-22.0%至 5392 億元，但受銷售持續低迷、按揭首付比例下調等因素影響，銷售回款同比降幅更大，上半年銷售商品、提供勞務收到的現金（銷售回款為主）同比-37.3%至 6813 億元。2）籌資性現金流持籌資性現金流持續為負，續為負，上半年

15、凈流出 388 億元，較 23 年同期凈流出 1267 億元有所減少；（取得借款收到的現金+發行債券收到的現金）/償還債務支付的現金為106%，同比+7pct，大于100%，行業整體借新還舊的能力有所改善。TOP20 房企財務指標分析：房企財務指標分析：頭部房企、頭部房企、央國企央國企、區域、區域深耕型優質房企在成長性、盈利能力、費用管控能力、財務健康深耕型優質房企在成長性、盈利能力、費用管控能力、財務健康程度均較高、現金流管理能力等方面均具備更大優勢程度均較高、現金流管理能力等方面均具備更大優勢。成長性：成長性：央國企與區域深耕型房企仍能央國企與區域深耕型房企仍能盈利，混合所有制與民企內部顯

16、著分化。盈利，混合所有制與民企內部顯著分化。24H1 TOP20 房企營收同比-15%；歸母凈利潤同比-73%。1）從銷售規模劃分來看，二梯隊房企（銷售規模在 1000-1500 億元）注重規模增長，營收同比+11%，銷售規模在 1500 億元以上、500-1000 億元的房企營收同比降幅也相對較小。500 億元以下規模的中小型房企營收相對較弱，且出現虧損。2）從標的公司屬性來看，24H1 地方國企營收同比+6%，央企營收同比基本持平，地方國企與央企歸母凈利潤同比分別下滑 27%、29%；而民企與混合所有制房企營收均同比-26%，業績均虧損，企業分化也較為嚴重，龍湖、綠城、濱江仍實現盈利，而融

17、創、金地均虧損。3）從區域布局策略來看，區域深耕型房企營收同比+9%，歸母凈利潤同比-26%；全國性房企營收同比-19%，歸母凈利潤同比-82%。盈利能力：盈利能力：頭部規模房企、央國企的利潤率水平顯著更高。頭部規模房企、央國企的利潤率水平顯著更高。24H1 TOP20 房企毛利率 13.3%，同比-3.6pct；剔除虧損的企業后，歸母凈利潤率 5.5%，同比-1.4pct。1）從銷售規模劃分來看，1500 億元以上規模房企利潤率水平顯著高于其他梯隊，毛利率、歸母凈利潤率為 17.1%、5.8%。2）從標的公司屬性來看，央企、地方國企毛利率為 15.3%、14.1%，歸母凈利潤率為 4.2%、

18、4.3%?；旌纤兄品科竺?、歸母凈利潤率為 10.8%、-4.9%，民企為 11.6%、-5.6%。3）從區域布局策略來看，區域深耕型房企與全國布局房企的毛利率水平基本相當。4）具體來看，TOP20 房企中上半年僅中海、華潤、龍湖、新城毛利率大于 20%，萬科、濱江、中交、融創毛利率相對較低，均不足 10%。費用控制能力費用控制能力：明顯分化。頭部房企由于規?；约肮芾砑t利，地方國企、區域深耕型房企由于管理半徑相對較明顯分化。頭部房企由于規?；约肮芾砑t利，地方國企、區域深耕型房企由于管理半徑相對較小，整體三費率相小，整體三費率相對更低。對更低。24H1 TOP20 房企三項費用率

19、 9.5%，同比+1.1pct。1）從銷售規模來看，頭部房企三費率相對更低，1500 億元以上規模房企三費率僅 5.8%；500 億元以下規模的房企費用率相對較高，達 14.4%。2）從公司屬性）從公司屬性來看，來看，地方國企的三費率相對較低，僅為 6.6%，同比-0.1pct；民企三費率相對最高，高達 13.4%，同比+3.2pct。3）從布局區域策略來看，區域深耕型房企的三費率為 5.9%，相對較低，同比改善了 0.3pct；而全國化布局的房企三費率為10.9%，同比+1.7pct。償債能力：償債能力：頭部房企、央國企、區域深耕型房企有息負債合理增長，同時杠桿率保持相對較低的水平。頭部房企

20、、央國企、區域深耕型房企有息負債合理增長，同時杠桿率保持相對較低的水平。1）從有息負債情況來看，6 月末 TOP20 房企有息負債規模 2.97 萬億元，同比-1%。頭部房企、央國企、區域深耕型房企有息負債同比正增長，一方面是央國企信用優勢下，受益于融資放松，另一方面，近兩年地方國企、區域深耕型房企仍在拿地與開發，融資需求相對較高。2）從三道紅線指標來看，6 月末 TOP20 房企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比為 67.2%、87.5%和 2.13X。我們發現，有息負債增長較快的頭部房企、央國企、區域深耕型房企的三道紅線指標反而表現更好，這主要是因為這三類房企現金流表現更好。

21、5）現金管理能力：）現金管理能力：頭部房企和央企貨幣資金同比降幅相對較小。頭部房企和央企貨幣資金同比降幅相對較小。6 月末 TOP20 房企貨幣資金 9710 億元，同比-16%。1）從銷售規模劃分來看，1500 億元以上、1000-1500 億元銷售規模房企貨幣資金同比降幅相對較小，分別為 11%、8%，其余各梯隊同比降幅均超過兩成，一方面因為銷售回款相對較弱，另一方面是因為融資較小且償債支出相對較大。2）從標的公司屬性來看，央企貨幣資金同比-9%，降幅相對最小，這主要是因為央企仍能保持籌資性現金流凈流入，且銷售相對好于民企，銷售回款表現也相對較好；而民企和混合所有者房企融資相對不足，償還債

22、務支出相對較大。投資建議：投資建議：我們認為，短期內板塊投資機會主要聚焦在市場修復和政策變化。當前行業信心脆弱，其核心是經濟基本面的持續走弱我們認為，短期內板塊投資機會主要聚焦在市場修復和政策變化。當前行業信心脆弱，其核心是經濟基本面的持續走弱和房價下行。經濟的改善才是根本。單就行業來說，房價是當前需重點關注的指標，若核心城市房價預期改善，重點布和房價下行。經濟的改善才是根本。單就行業來說，房價是當前需重點關注的指標，若核心城市房價預期改善，重點布局的房企或將率先受益，當前新房房價整體的下跌幅度是小于二手房的，但成交韌性不及二手房。二手房價對居民的心局的房企或將率先受益，當前新房房價整體的下跌

23、幅度是小于二手房的，但成交韌性不及二手房。二手房價對居民的心理預期影響更大，對置換決策有重要影響，所以還要持續跟蹤二手房房價的變化?！袄眍A期影響更大，對置換決策有重要影響，所以還要持續跟蹤二手房房價的變化?！叭齑妗闭邔嶋H落地情況或是板去庫存”政策實際落地情況或是板塊估值修復的關注焦點，近期各地地方政府陸續出臺了收購存量商品房用作保障房的相關細則并開始逐步落地，建議持塊估值修復的關注焦點，近期各地地方政府陸續出臺了收購存量商品房用作保障房的相關細則并開始逐步落地，建議持續追蹤進展情況及政策效果。此外，進入到續追蹤進展情況及政策效果。此外，進入到 9 月，月，或將或將有一波交易政策的行情，需積

24、極關注增量政策。目前來看，美國有一波交易政策的行情，需積極關注增量政策。目前來看，美國降息預期若兌現，國內可能也會有一波降息行情，目前國內降息降準預期明確；另外需求端若真要刺激居民購房，政府降息預期若兌現，國內可能也會有一波降息行情，目前國內降息降準預期明確；另外需求端若真要刺激居民購房，政府需作出部分讓利，在購房稅費減免方面需進一步突破，切實降低購房成本。整體行業需持續關注“金九銀十”的反饋。需作出部分讓利，在購房稅費減免方面需進一步突破，切實降低購房成本。整體行業需持續關注“金九銀十”的反饋?，F階段我們建議關注三條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然

25、較好的房企：較好的房企：招商蛇口、華潤置地、保利發展、綠城中國、濱江集團、越秀地產、建發國際集團。2）政策寬松后預期能夠有顯著改善的底部彈性標的：）政策寬松后預期能夠有顯著改善的底部彈性標的：金地集團、龍湖集團。3）二手房成交量提升帶動的房地產經紀公司：）二手房成交量提升帶動的房地產經紀公司：我愛我家、貝殼。風險提示：風險提示：房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 2 目錄目錄 1 經營情況分析：銷售與投融資持續縮量，調整與分化并行經營情況分析：銷售與投融資持續縮量，調整與分化并行.7 1.1 銷售：百強房企銷售同比降幅近四成

26、，民營房企市占率持續下降.7 1.2 拿地：百強房企拿地量與拿地強度均下降，頭部房企拿地節奏明顯放緩.12 1.3 融資：規模仍處于歷史較低水平，融資成本持續下行.14 2 行業財務指標分析：營收同比下滑，業績出現虧損；利潤率、現金流行業財務指標分析：營收同比下滑，業績出現虧損；利潤率、現金流均承壓均承壓.16 2.1 行業營收結算同比出現雙位數負增長；業績出現虧損.16 2.2 盈利能力：行業盈利能力顯著承壓，利潤率再創新低.18 2.3 償債能力：有息負債總量壓降，但短期面臨較大償債壓力.19 2.4 現金流：經營、籌資性現金流均承壓，貨幣資金持續出現雙位數負增長.20 3TOP20 房企

27、財務指標分析：頭部房企、央國企、區域型優質企業整房企財務指標分析：頭部房企、央國企、區域型優質企業整體財報質量和現金流狀況較好體財報質量和現金流狀況較好.22 3.1 央國企與區域深耕型房企仍能盈利，混合所有制與民企內部顯著分化.22 3.2 盈利能力：頭部規模房企、央國企的利潤率水平相對更高.25 3.3 償債能力：頭部房企、央國企、區域深耕型房企有息負債合理增長，同時杠桿率保持相對較低的水平.29 3.4 現金管理能力：頭部房企和央企貨幣資金同比降幅相對較小.33 4 投資建議投資建議.35 5 風險提示風險提示.36 VWqVoYcVmWlV8ZnMoMpM7NaO7NmOqQnPsOk

28、PoOzQjMpOpN6MqQxOuOrMrRxNrRnQ2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 3 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表 1.2024 年年 1-8 月百強房企全口徑銷售金額月百強房企全口徑銷售金額 2.59 萬億元萬億元，同比下降，同比下降 38.6%.7 圖表圖表 2.2024 年年 1-8 月百強房企權益口徑銷售金額月百強房企權益口徑銷售金額 1.89 萬億元，同比下降萬億元，同比下降 36.3%.7 圖表圖表 3.整體來看整體來看，今年以來單月銷售處于歷史較低水平，今年以來單月銷售處于歷史較低水平.7 圖表圖表 4.2024 年年 1-8 月月 CR5、

29、CR10、CR20、CR50、CR100 全口徑銷售額增速分全口徑銷售額增速分別為別為-27.3%、-32.3%、-35.4%、-37.8%、-38.6%.8 圖表圖表 5.2024 年年 1-8 月百強房企銷售權益月百強房企銷售權益比例為比例為 73.2%，較，較 2023 年全年提升年全年提升 2.5 個個百分點百分點.8 圖表圖表 6.CR5 梯隊的銷售權益比例相對最高梯隊的銷售權益比例相對最高.8 圖表圖表 7.2024 年年 1-8 月百強房企銷售均價為月百強房企銷售均價為 1.80 萬元萬元/平，同比增長平，同比增長 1.6%.9 圖表圖表 8.CR5、CR10、CR20 銷售均價

30、增速相對更高，銷售均價增速相對更高，2024 年年 1-8 月分別為月分別為 26.0%、15.2%、7.3%.9 圖表圖表 9.2024 年年 1-8 月全口徑銷售額同比降幅最小的房企為綠城中國；濱江集團、月全口徑銷售額同比降幅最小的房企為綠城中國；濱江集團、越秀地產、華發股份、保利置業銷售排名提升較多；濱江集團銷售目標完成度較越秀地產、華發股份、保利置業銷售排名提升較多；濱江集團銷售目標完成度較高高.10 圖表圖表 10.2024 年年 1-7 月月 CR20 行業集中度同比持續回落行業集中度同比持續回落.10 圖表圖表 11.2024 年年 1-8 月民企銷售占比持續下降至月民企銷售占比

31、持續下降至 38.7%.11 圖表圖表 12.2024 年年 1-8 月月央企的權益口徑銷售同比降幅相對較小，為央企的權益口徑銷售同比降幅相對較小，為 25.3%，地方，地方國企同比降幅為國企同比降幅為 31.6%，民企同比降幅相對最大，高達，民企同比降幅相對最大，高達 46.7%.11 圖表圖表 13.2024 年年 1-8 月百強房企拿地金額合計月百強房企拿地金額合計 5533 億元，同比下降億元，同比下降 42.5%.12 圖表圖表 14.2024 年年 1-8 月百強房企拿地月百強房企拿地建面合計建面合計 6172 萬平，同比下降萬平，同比下降 27.8%.12 圖表圖表 15.202

32、4 年年 1-8 月百強房企拿地樓面均價為月百強房企拿地樓面均價為 8965 元元/平，同比下降平，同比下降 20.3%.12 圖表圖表 16.2024 年年 1-8 月月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 拿地強度分別為拿地強度分別為17.9%、19.6%、20.1%、20.8%、21.4%.12 圖表圖表 17.2024 年年 1-8 月百強房企拿地金額集中度為月百強房企拿地金額集中度為 38.1%，較，較 2023 年全年提升了年全年提升了1.4 個百分點個百分點.13 圖表圖表 18.2024 年年 1-8 月百強房企中民企拿地金額占比為月百強房企中民企拿地金額占比為

33、25.4%，地方國企占比，地方國企占比47.6%.13 圖表圖表 19.2024 年年 1-8 月綠城、建發、越秀、濱江、保利拿地金額排名前五月綠城、建發、越秀、濱江、保利拿地金額排名前五.14 圖表圖表 20.2024 年年 1-7 月房地產行業國內債券、海外債、信托、月房地產行業國內債券、海外債、信托、ABS 發行規模合計發行規模合計3118 億元，同比下降億元，同比下降 32.7%.14 圖表圖表 21.2024 年年 1-7 月房地產行業國內債券、海外債、信托、月房地產行業國內債券、海外債、信托、ABS 平均發行利率平均發行利率3.06%，同比下降，同比下降 0.74 個百分點個百分點

34、.14 圖表圖表 22.2024 年年 1-7 月行業融資中國內債券占比月行業融資中國內債券占比 65%，ABS 占比占比 32%.14 圖表圖表 23.2024 年年 1-7 月保利發展、首開股份、金融街、華潤置地、中國海外發展月保利發展、首開股份、金融街、華潤置地、中國海外發展國內外債券發行規模較大，均超過國內外債券發行規模較大，均超過 60 億元億元.15 圖表圖表 24.2024 年年 9-12 月房地產行業國內外債券到期規模合計月房地產行業國內外債券到期規模合計 1665 億元億元.15 圖表圖表 25.2024 年上半年房地產板塊營業收入年上半年房地產板塊營業收入 8113 億元，

35、同比下降億元，同比下降 22.0%.16 圖表圖表 26.2024 年上半年房地產板塊歸母凈利潤為年上半年房地產板塊歸母凈利潤為-114 億元億元.16 2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 4 圖表圖表 27.2024 年上半年房地產板塊資產和信用減值損失分別為年上半年房地產板塊資產和信用減值損失分別為 93、69 億元億元.17 圖表圖表 28.2024 年上半年房地產板塊投資收益年上半年房地產板塊投資收益 115 億元，同比下降億元，同比下降 40.3%.17 圖表圖表 29.2024 年上半年房地產板塊少數股東損益為年上半年房地產板塊少數股東損益為 60 億元

36、，同比下降億元，同比下降 61.8%.17 圖表圖表 30.103 家家 A 股房企中，股房企中，70 家營業收入同比下滑，占比家營業收入同比下滑，占比 68%，33 家營業收入家營業收入同比正增長，占比同比正增長，占比 32%.17 圖表圖表 31.103 家家 A 股房企中，有股房企中，有 44 家（占比家（占比 43%）出現虧損，有）出現虧損，有 42 家（占比家（占比41%）出現歸母凈利潤下滑，僅）出現歸母凈利潤下滑，僅 7 家（占比家（占比 7%）歸母凈利潤仍保持正增長）歸母凈利潤仍保持正增長.17 圖表圖表 32.2024 年年 6 月末房地產板塊預收賬款為月末房地產板塊預收賬款為

37、 1.94 萬億元，同比下降萬億元，同比下降 26.6%.18 圖表圖表 33.2024 年年 6 月末房地產板塊預收賬款月末房地產板塊預收賬款/上年營業收入為上年營業收入為 0.77X.18 圖表圖表 34.2024 年上半年房地產板塊毛利率、凈利率、歸母凈利潤率年上半年房地產板塊毛利率、凈利率、歸母凈利潤率分別為分別為 15.1%、-0.7%、-1.4%.18 圖表圖表 35.2024 年上半年房地產板塊三費率為年上半年房地產板塊三費率為 10.2%.18 圖表圖表 36.2024 年上半年房地產板塊年化后的年上半年房地產板塊年化后的 ROE 為為-1.4%.19 圖表圖表 37.2024

38、 年年 6 月末房地產板塊有息負債為月末房地產板塊有息負債為 2.93 萬億元，同比下降萬億元，同比下降 2.1%.19 圖表圖表 38.2024 年年 6 月末房地產板塊剔除預收賬款后的資產負債率為月末房地產板塊剔除預收賬款后的資產負債率為 69.0%，凈負，凈負債率為債率為 83.5%，現金短債比為，現金短債比為 0.90X.19 圖表圖表 39.2024 年年 6 月末房地產板塊貨幣資金為月末房地產板塊貨幣資金為 7740 億元，同比下降億元，同比下降 22.9%.20 圖表圖表 40.2024 年上半年房地產板塊經營性、籌資性、投資性現金流凈額分別為年上半年房地產板塊經營性、籌資性、投

39、資性現金流凈額分別為-542、-388、-186 億元億元.20 圖表圖表 41.2024 年上半年房地產年上半年房地產板塊銷售商品、提供勞務收到的現金為板塊銷售商品、提供勞務收到的現金為 6813 億元，億元，同比下降同比下降 37.3%.20 圖表圖表 42.2024 年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金為年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金為 5392 億元，億元，同比下降同比下降 22.0%.20 圖表圖表 43.2024 年上半年房地產板塊（取得借款收到的現金年上半年房地產板塊（取得借款收到的現金+發行債券收到的發行債券收到的現金）現金）/償還債務支付的現金為償還

40、債務支付的現金為 106%.21 圖表圖表 44.2024 年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金/銷售商品、提銷售商品、提供勞務收到的現金為供勞務收到的現金為 79%.21 圖表圖表 45.選取克而瑞銷售榜單（選取克而瑞銷售榜單（2024 年年 1-8 月）前月）前 20 房企作為樣本，并從三個維房企作為樣本，并從三個維度分類進行財務數據度分類進行財務數據分析：分析：1）銷售規模；）銷售規模；2）標的公司屬性；）標的公司屬性；3）區域布局策略）區域布局策略 22 圖表圖表 46.2024H1 規模在規模在 1000-1500 億元的房企營

41、收同比增速最高，達億元的房企營收同比增速最高，達 11%.23 圖表圖表 47.2024H1 規模在規模在 500 億元以下的房企虧損，億元以下的房企虧損，500-1000 億元規模房企歸母凈億元規模房企歸母凈利潤同比降幅利潤同比降幅相對較小相對較小.23 圖表圖表 48.2024H1 地方國企營業收入增速高達地方國企營業收入增速高達 6%.23 圖表圖表 49.2024H1 民企、混合所有制房企虧損民企、混合所有制房企虧損.23 圖表圖表 50.2024H1 區域深耕型房企營業收入增速高達區域深耕型房企營業收入增速高達 9%.23 圖表圖表 51.2024H1 區域深耕型房企歸母凈利潤同比降

42、幅相對較小，為區域深耕型房企歸母凈利潤同比降幅相對較小，為 26%.23 圖表圖表 52.TOP20 房企中房企中 2024 年上半年營收增速最快的三家房企為：建發國際集團年上半年營收增速最快的三家房企為：建發國際集團（34%）、綠城中國（）、綠城中國（22%）、越秀地產（）、越秀地產（10%）.24 圖表圖表 53.中國金茂歸母凈利潤同比增長中國金茂歸母凈利潤同比增長 133%，萬科、金地集團、融創中國、中，萬科、金地集團、融創中國、中交地產出現虧損，其余房企歸母凈利潤同比均下滑交地產出現虧損，其余房企歸母凈利潤同比均下滑.24 圖表圖表 54.2024 年年 6 月末規模在月末規模在 10

43、00-1500 億元以上的房企預收賬款同比降幅相對億元以上的房企預收賬款同比降幅相對2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 5 較小，較小，僅為僅為 6%.25 圖表圖表 55.截至截至 2024 年年 6 月末，銷售規模在月末，銷售規模在 1000-1500 億元、億元、500-1000 億元的房企億元的房企預收賬款預收賬款/上年營業收入高于上年營業收入高于 1.0X.25 圖表圖表 56.2024 年年 6 月末地方國企的房企預收賬款同比降幅相對較小，為月末地方國企的房企預收賬款同比降幅相對較小，為 9%.25 圖表圖表 57.截至截至 2024 年年 6 月末，地

44、方國企的預收賬款月末，地方國企的預收賬款/營業收入最高，達營業收入最高，達 1.37X.25 圖表圖表 58.2024 年年 6 月末區域深耕型房企預收賬款同比降幅相對較小，為月末區域深耕型房企預收賬款同比降幅相對較小，為 8%.25 圖表圖表 59.截至截至 2024 年年 6 月末，區域深耕型房企的預收賬款月末，區域深耕型房企的預收賬款/營業收入最高，達營業收入最高，達1.43X.25 圖表圖表 60.2024H1 1500 億元以上規模房企毛利率最高，達億元以上規模房企毛利率最高，達 17.1%.26 圖表圖表 61.2024H1 1500 億元以上規模房企歸母凈利億元以上規模房企歸母凈

45、利潤率最高，達潤率最高，達 5.81%.26 圖表圖表 62.2024H1 央國企毛利率相對較高，分別為央國企毛利率相對較高，分別為 15.3%和和 14.1%.26 圖表圖表 63.2024H1 央國企歸母凈利潤率相對較高，分別為央國企歸母凈利潤率相對較高，分別為 4.2%、4.3%.26 圖表圖表 64.2024H1 區域深耕型房企與全國化布局房企毛利率基本相當區域深耕型房企與全國化布局房企毛利率基本相當.26 圖表圖表 65.2024H1 區域深耕型房企歸母凈利潤率最高，達區域深耕型房企歸母凈利潤率最高，達 4.11%.26 圖表圖表 66.2024 年上年上半年華潤置地、中國海外發展、

46、新城控股、龍湖集團毛利率相半年華潤置地、中國海外發展、新城控股、龍湖集團毛利率相對較高，均大于對較高，均大于 20%.27 圖表圖表 67.2024H1 頭部房企三費率更低，頭部房企三費率更低，1500 億元以上規模的房企三費率為億元以上規模的房企三費率為 5.8%27 圖表圖表 68.2024H1 的地方國企三費率相對較低，為的地方國企三費率相對較低，為 6.6%.28 圖表圖表 69.2024H1 區域深耕型房企的三費率相對較低，為區域深耕型房企的三費率相對較低，為 5.9%.28 圖表圖表 70.500 億元以下銷售規模的房企由于利潤率水平較低，相對較低，年化后的億元以下銷售規模的房企由

47、于利潤率水平較低，相對較低，年化后的ROE 僅為僅為 2.3%.28 圖表圖表 71.2024H1 地方國企年化后的地方國企年化后的 ROE 相對較高，達相對較高，達 7.4%.29 圖表圖表 72.2024H1 區域深耕型房企年化后的區域深耕型房企年化后的 ROE 相對較高，達相對較高，達 8.4%.29 圖表圖表 73.TOP20 房企中房企中 ROE 相對較高的房企為綠城中國、華發相對較高的房企為綠城中國、華發股份、濱江集團、股份、濱江集團、華潤置地、保利發展華潤置地、保利發展.29 圖表圖表 74.2024H1 末銷售規模在末銷售規模在 500 億元以下的房企有息負債同比下降億元以下的

48、房企有息負債同比下降 9%，1500億元以上、億元以上、1000-1500 億元銷售規模梯隊有息負債同比增長億元銷售規模梯隊有息負債同比增長 4%.30 圖表圖表 75.2024H1 末，央企、地方國企有息負債增速末，央企、地方國企有息負債增速相對較高，為相對較高，為 3%.30 圖表圖表 76.2024H1 末，區域深耕型房企有息負債規模同比增長末，區域深耕型房企有息負債規模同比增長 3%.30 圖表圖表 77.2024 年年 6 月末越秀地產、華潤置地、保利發展有息負債增速相對較高月末越秀地產、華潤置地、保利發展有息負債增速相對較高.30 圖表圖表 78.2024H1 末，末，1500 億

49、元以上規模的房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，億元以上規模的房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，為為 60.1%.31 圖表圖表 79.2024H1 末，末，1500 億元以上規模的房企凈負債率最低，為億元以上規模的房企凈負債率最低，為 48.1%.31 圖表圖表 80.2024H1 末，末，500 億元以下規模的房企現金短債比不足億元以下規模的房企現金短債比不足 1.0X.31 圖表圖表 81.2024H1 末，央企、地方國企剔除預收賬款后的資產負債率較低，分別為末，央企、地方國企剔除預收賬款后的資產負債率較低，分別為65.9%、63.8%.31 圖表圖表 82.2024H1 末，地方國企

50、凈負債率最低，為末，地方國企凈負債率最低，為 57.8%.32 圖表圖表 83.2024H1 末，地方國企現金短債比最高，為末，地方國企現金短債比最高，為 4.03X.32 圖表圖表 84.2024H1 末，區域型房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，為末，區域型房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，為 64.2%.32 圖表圖表 85.2024H1 末，區域型房企凈負債率最低，為末，區域型房企凈負債率最低，為 51.5%.32 2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 6 圖表圖表 86.2024H1 末，區域深耕型房企現金短債比高達末，區域深耕型房企現金短債比高達 3.5

51、8X.32 圖表圖表 87.TOP30 房企中房企中 44%的房企為綠檔房企的房企為綠檔房企.33 圖表圖表 88.截至截至 2024 年年 6 月末，越秀地產、保利發展、華發股份、建發國際、招商月末，越秀地產、保利發展、華發股份、建發國際、招商蛇口、濱江集團、龍湖集團、華潤置地、中海地產為綠檔房企蛇口、濱江集團、龍湖集團、華潤置地、中海地產為綠檔房企.33 圖表圖表 89.2024H1 末，末，1500 億元以上、億元以上、1000-1500 億元銷售規模房企貨幣資金同比億元銷售規模房企貨幣資金同比降幅相對較小，分別為降幅相對較小，分別為 11%、8%.34 圖表圖表 90.2024H1 末

52、，央企貨幣資金同比下降末，央企貨幣資金同比下降 9%.34 圖表圖表 91.2024H1 末，區域深耕型房企貨幣資金同比下降末，區域深耕型房企貨幣資金同比下降 11%.34 圖表圖表 92.2024H1 末，綠城中國、越秀地產、中國金茂貨幣資金同比正增長末，綠城中國、越秀地產、中國金茂貨幣資金同比正增長.34 2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 7 1 經營情況分析：銷售經營情況分析：銷售與與投融資投融資持續持續縮量，調整與分化并行縮量，調整與分化并行 1.1 銷售：百強房企銷售銷售：百強房企銷售同比降幅近四成同比降幅近四成，民營房企市占率民營房企市占率持續持續下降

53、下降 1.1.1 1-8月月百強房企銷售百強房企銷售同比降幅同比降幅近四成近四成，單月銷售處于歷史較低水平單月銷售處于歷史較低水平 前八月前八月百強房企銷售百強房企銷售同比下降同比下降近四成近四成。2024 年 1-8 月百強房企全年實現全口徑銷售金額 2.59 萬億元，同比下降 38.6%，權益口徑 1.89 萬億元，同比下降 36.3%。從月度走勢來看，從月度走勢來看，6 月受“月受“517”政”政策以及房企年中沖刺銷售等因素影響，單月策以及房企年中沖刺銷售等因素影響，單月全口徑銷售額同比全口徑銷售額同比降幅一度收窄至降幅一度收窄至-18.0%，但，但 7、8 月月再度走弱，整體來看，今年

54、以來單月銷售處于歷史較低水平再度走弱，整體來看，今年以來單月銷售處于歷史較低水平。圖表圖表 1.2024 年年 1-8 月月百強房企全口徑銷售金額百強房企全口徑銷售金額 2.59 萬億萬億元元，同比下降，同比下降 38.6%圖表圖表 2.2024 年年 1-8 月月百強房企權益口徑銷售金額百強房企權益口徑銷售金額 1.89 萬萬億元，同比下降億元，同比下降 36.3%資料來源：克而瑞，中銀證券 資料來源：克而瑞，中銀證券 圖表圖表 3.整體來看，今年以來單月銷售處于歷史較低水平整體來看，今年以來單月銷售處于歷史較低水平 資料來源：克而瑞，中銀證券 各梯隊房企規模增速也呈現一定的分化，各梯隊房企

55、規模增速也呈現一定的分化，CR10 房企銷售降幅相對較小。房企銷售降幅相對較小。2024 年 1-8 月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 全口徑銷售額增速分別為-27.3%、-32.3%、-35.4%、-37.8%、-38.6%。我們看到 CR5 房企銷售降幅在 30%以內，而 CR21-100 降幅達近四成。隨著行業逐步出清，在市場長期低迷的情況下，頭部規模房企營銷、產品、融資、土地等各方面優勢凸顯，普遍去化也好于尾部房企，因此銷售降幅相對小于尾部房企。-60%-40%-20%0%20%40%60%020,00040,00060,00080,000100,000120,00

56、0140,000銷售金額（全口徑）及增速銷售金額（全口徑）及增速CR100銷售金額（億元）同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%020,00040,00060,00080,000100,000銷售金額（銷售金額（權益權益口徑）及增速口徑）及增速CR100權益口徑銷售金額（億元）同比增速0200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百強房企單月全口徑銷售金額（億元）百強房企單月全口徑銷售金額（億元）2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2024 年

57、 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 8 圖表圖表 4.2024 年年 1-8 月月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 全口徑銷售額增速分別為全口徑銷售額增速分別為-27.3%、-32.3%、-35.4%、-37.8%、-38.6%資料來源：克而瑞，中銀證券 銷售權益比例銷售權益比例明顯回升明顯回升，頭部房企對項目仍保留了較大的話語權和操盤權，頭部房企對項目仍保留了較大的話語權和操盤權。從銷售來看，2022 年百強房企銷售權益比例同比下降了 0.1 個百分點至 70.1%，處于歷史最低位，反映出房企合作增多，我們認為降成本、擴規模、分散風險是合作開發增多的主要原因

58、。2023 年銷售權益比例回升至70.7%，2024 年 1-8 月進一步回升至 73.2%，同比提升了 2.7個百分點。頭部房企權益頭部房企權益比例比例明顯明顯更高，更高，對項目仍保留了較大的話語權和操盤權，對項目仍保留了較大的話語權和操盤權，2024 年年 1-8 月月 CR5 銷售權益比例為銷售權益比例為 75.3%，顯著高于其，顯著高于其余余梯隊房企，較梯隊房企，較 2023 年全年提升了年全年提升了 3.3 個百分點個百分點。圖表圖表 5.2024 年年 1-8 月月百強房企銷售權益比例為百強房企銷售權益比例為 73.2%，較較 2023 年全年提升年全年提升 2.5 個百分點個百分

59、點 圖表圖表 6.CR5 梯隊的銷售權益比例相對最高梯隊的銷售權益比例相對最高 資料來源：克而瑞，中銀證券 資料來源：克而瑞，中銀證券 百強房企銷售均價百強房企銷售均價仍能保持正增長仍能保持正增長。2024 年 1-8 月百強房企銷售均價為 1.80 萬元/平，同比增長1.6%，增速顯著好于全國商品房銷售均價（1-7 月同比下降 7.0%）。具體來看，CR5、CR10、CR20 銷售均價增速相對更高，分別為 26.0%、15.2%、7.3%，我們認為這一方面或許是因為頭部房頭部房企相對布局能級更高的地區企相對布局能級更高的地區，房價更具韌性，銷售修復相對較好；另一方面或許是因為頭部房企產品力和

60、品牌力相對更好，定價相對更高，同時相對降價促銷的力度更小。-11.8%-27.3%-13.2%-32.3%-14.5%-35.4%-16.3%-37.8%-17.7%-38.6%-45.0%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%20232024.1-8各梯隊房企各梯隊房企全口徑銷售額同比增速全口徑銷售額同比增速CR5CR10CR20CR50CR10085.5%83.4%80.2%73.5%72.4%70.2%70.1%70.7%73.2%60.0%65.0%70.0%75.0%80.0%85.0%90.0%百強房企銷售權益比例百強

61、房企銷售權益比例72.0%75.3%71.6%72.8%70.4%72.0%69.9%72.1%70.7%73.2%67.0%68.0%69.0%70.0%71.0%72.0%73.0%74.0%75.0%76.0%20232024.1-8各梯隊房企銷售權益比例各梯隊房企銷售權益比例CR5CR10CR20CR50CR1002024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 9 圖表圖表 7.2024 年年 1-8 月月百強房企銷售均價為百強房企銷售均價為 1.80 萬元萬元/平，同比增長平，同比增長 1.6%圖表圖表 8.CR5、CR10、CR20 銷售均價增速相對更高，銷售均價增

62、速相對更高，2024 年年 1-8 月月分別為分別為 26.0%、15.2%、7.3%資料來源：克而瑞，國家統計局，中銀證券 備注：其中2024年全國商品房銷售均價增速為1-7月數據。資料來源：克而瑞，中銀證券 1.1.2頭部房企銷售分化顯著，頭部房企銷售分化顯著，綠城同比降幅最小，濱江銷售目標完成度較高綠城同比降幅最小，濱江銷售目標完成度較高 頭部房企銷售分化顯著，頭部房企銷售分化顯著，今年以來綠城、濱江、越秀、華發、保利置業的市場地位顯著提升今年以來綠城、濱江、越秀、華發、保利置業的市場地位顯著提升。根據克而瑞數據顯示，1）2024 年年 1-8 月月 TOP5 房企房企與與 2023 年

63、全年年全年 TOP5 房企一致，房企一致，排名第 6-10 名的房企從碧桂園、綠城中國、建發國際、龍湖集團、金地集團變為綠城中國、建發國際、濱江集團、越秀地產、龍湖集團，碧桂園與金地集團跌出碧桂園與金地集團跌出 TOP10 行列，濱江集團、越秀地產進入行列，濱江集團、越秀地產進入 TOP10 行列。行列。2）2024 年年 1-8 月月全口徑銷售額全口徑銷售額同比同比降幅最小的房企為綠城中國（同比下降降幅最小的房企為綠城中國（同比下降 11.4%），中海地產、），中海地產、中國鐵建、保利置業同比降幅也在中國鐵建、保利置業同比降幅也在 20%以內，其余以內，其余 TOP20 房企同比降幅均超過兩

64、成。房企同比降幅均超過兩成。3）濱江集團、越秀地產、華發股份、保利置業銷售排名提升較多，而碧桂園、金地集團排名下滑較明顯。4）濱江集團銷售目標完成度較高。濱江集團銷售目標完成度較高。公布 2024 年全年銷售目標的房企相對較少，綠城中國、濱江集團、越秀地產 1-8月的銷售目標完成率分別為 49%、72%、48%。2.9%4.0%2.1%11.3%9.1%0.3%2.6%2.6%6.3%8.4%10.8%1.6%7.7%1.4%7.4%10.1%5.6%10.7%6.6%5.9%2.8%-3.2%2.2%-7.0%-10%-5%0%5%10%15%201320142015201620172018

65、201920202021202220232024.1-8百強房企銷售百強房企銷售均價增速均價增速百強房企銷售均價增速全國商品房銷售均價增速18.7%26.0%12.6%15.2%10.5%7.3%12.6%2.6%10.8%1.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%20232024.1-8各梯隊房企銷售各梯隊房企銷售均價同比均價同比CR5CR10CR20CR50CR1002024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 10 圖表圖表 9.2024 年年 1-8 月全口徑銷售額同比降幅最小的房企為綠城中國；濱江集團、越秀地產、華發股份、保利置業銷售

66、月全口徑銷售額同比降幅最小的房企為綠城中國；濱江集團、越秀地產、華發股份、保利置業銷售排名提升較多；濱江集團銷售目標完成度較高排名提升較多；濱江集團銷售目標完成度較高 銷售銷售排名排名 公司公司 較較 2023 年全年全年的排名變化年的排名變化 1-8 月全口徑月全口徑金額（億元）金額（億元）同比同比 2024 年銷售目標年銷售目標 銷售目標銷售目標完成率完成率 2024 年推貨計劃年推貨計劃 1 保利發展保利發展 持平 2208-26.2%2 中海地產中海地產+1 1800-14.9%穩中有升 3 萬科萬科-1 1638-33.5%4 華潤置地華潤置地 持平 1554-25.2%維持行業前四

67、 計劃可售貨值約為 5308億元,其中計劃新推的可售貨值規模為 2500億元 5 招商蛇口招商蛇口 持平 1309-36.5%穩居行業前五 可售貨值（不含年內新拿地項目）約 4500億元 6 綠城中國綠城中國+1 1045-11.4%銷售目標為爭取與 23年的3011億元銷售額持平 49%7 建發國際建發國際+1 777-34.5%推貨規模大約在 23002400億元,新增貨值 1600億元 8 濱江集團濱江集團+3 724-36.2%銷售規模 1000億元以上，占行業總規模的 1%，行業排名前 15名以內 72%9 越秀地產越秀地產+3 704-30.8%銷售目標為 1470億元，較 23年

68、實際銷售增長幅度約 3.5%48%可售資源 2700億元，去化率目標為 55%10 龍湖集團龍湖集團-1 651-47.1%計劃供貨 2400億元左右，其中存量項目 1400億元、計劃今年新增 1000億元供貨 11 華發股份華發股份+3 596-33.7%12 中國金茂中國金茂+1 564-42.1%計劃新推盤貨值 1000億元,可銷售的存量房貨值 1200億元 13 中中國鐵建國鐵建+2 527-18.5%14 金地集團金地集團-4 476-56.3%15 綠地控股綠地控股+1 426-42.6%16 碧桂園碧桂園-10 417-77.9%17 保利置業保利置業+10 368-13.8%1

69、8 融創中國融創中國-1 350-43.0%19 新城控股新城控股-1 295-45.5%20 中交地產中交地產 持平 273-44.2%資料來源：克而瑞，各公司公告，公司業績會，中銀證券 1.1.3百強房企市占率三年間從五成降至三成左右，其中頭部房企集中度降幅相對較小百強房企市占率三年間從五成降至三成左右，其中頭部房企集中度降幅相對較小 百強房企集中度三年間從百強房企集中度三年間從 53%降至降至 32%，下降，下降 20 個百分點，頭部房企降幅相對較小個百分點，頭部房企降幅相對較小。2024 年 1-7月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 權益口徑銷售額集中度分別為 10.

70、8%、15.2%、20.3%、26.8%、31.8%，同比分別下降了 0.4、1.8、3.0、5.5、6.6 個百分點。頭部房企的集中度下降幅度相對較小，隨著行業逐步出清，頭部房企格局逐步穩定，集中度開始逐步企穩；中小型房企仍處于下滑的通道中，當前仍面臨較大出清壓力，集中度下滑明顯。圖表圖表 10.2024 年年 1-7 月月 CR20 行業集中度行業集中度同比持續回落同比持續回落 權益口徑銷售額集中度權益口徑銷售額集中度 2021 年年 1-7 月月 2022 年年 1-7 月月 2023 年年 1-7 月月 2024 年年 1-7 月月 CR5 13.8%11.0%11.2%10.8%CR

71、10 20.9%16.2%17.0%15.2%CR20 29.6%22.9%23.3%20.3%CR50 44.1%32.6%32.3%26.8%CR100 53.4%39.9%38.4%31.8%資料來源：克而瑞，國家統計局，中銀證券 2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 11 行業競爭格局持續優化行業競爭格局持續優化，民企持續出清，民企持續出清，民企，民企 2024 年年 1-8 月同比降幅高達近五成，市占率降至四月同比降幅高達近五成，市占率降至四成以下成以下。過去從銷售規模來看，民企的占比較高，2016-2020 年占比高達 73%-78%；2021 年下半年以

72、來民營房企暴雷事件頻出，其銷售占比逐步降低，民企銷售占比從 2021 年的 72.4%大幅下降至2023 年的 43.5%，2024 年 1-8 月再度下降至 38.7%。我們認為其中一部分民營房企持續出清，另一我們認為其中一部分民營房企持續出清，另一部分民營房企盡管成功度過危機，但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售、投資放緩，部分民營房企盡管成功度過危機，但由于陣痛期信用受損、融資不暢及可能的資產出售、投資放緩，未來規模面臨萎縮。整體而言，未來規模面臨萎縮。整體而言，信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高、現金流穩定的央國企相對更有韌性，中央國企銷售占比從 2021 年的 20.2

73、%提升至 2023 年的 38.7%，2024 年 1-8 月進一步提升至 43.3%；地方國企從 2021 年的 7.4%提升至 2023 年的 17.8%，2024 年 1-8 月穩定在 18.0%。2024 年 1-8 月央企的權益口徑銷售同比降幅相對較小，為 25.3%，地方國企同比降幅為 31.6%，民企同比降幅相對最大，高達 46.7%。圖表圖表 11.2024 年年 1-8 月月民企銷售占比民企銷售占比持續下降至持續下降至 38.7%資料來源：克而瑞，中銀證券 圖表圖表 12.2024 年年 1-8 月央企的權益口徑銷售同比降幅相對較小，為月央企的權益口徑銷售同比降幅相對較小，為

74、 25.3%，地方國企同比降幅為，地方國企同比降幅為31.6%，民企同比降幅相對最大，高達，民企同比降幅相對最大，高達 46.7%資料來源：克而瑞，中銀證券 19.4%18.2%16.8%17.9%17.7%20.2%30.4%38.7%43.3%7.6%5.1%5.2%4.8%5.9%7.4%12.4%17.8%18.0%73.0%76.6%78.0%77.4%76.4%72.4%57.2%43.5%38.7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1-8月百強房企權益銷售金額占比百強

75、房企權益銷售金額占比中央國有企業地方國企民企2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1-8月中央國有企業29%20%13%10%7%-13%6%-25.3%地方國企-7%32%-3%36%19%-4%19%-31.6%民企44%33%5%9%-11%-54%-37%-46.7%百強房企37%30%6%11%-6%-42%-17%-36.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%百強房企權益銷售金額百強房企權益銷售金額增速增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 12 1.2 拿地：百強房企拿地拿地：百強房企拿地量與拿地強

76、度均下降量與拿地強度均下降，頭部房企拿地節奏明顯放緩頭部房企拿地節奏明顯放緩 1.2.1百強房企百強房企拿地強度拿地強度下降下降，頭部房企拿地更加聚焦優質地塊頭部房企拿地更加聚焦優質地塊 在新房市場持續走弱、土地供應持在新房市場持續走弱、土地供應持續放緩之下，續放緩之下，百強房企拿地量持續收縮百強房企拿地量持續收縮，拿地強度有所減弱拿地強度有所減弱。2024 年 1-8 月百強房企全口徑拿地金額 5533 億元，同比下降 42.5%，百強房企拿地強度（拿地金百強房企拿地強度（拿地金額額/銷售金額）為銷售金額）為 21.4%，與與 2023 年同期年同期相比相比下降了下降了 1.4 個百分點個百

77、分點；拿地建面合計 6172 萬平，同比下降 27.8%；樓面均價 8965 元/平，同比下降 20.3%。頭部房企拿地更加聚焦優質地塊，頭部房企拿地更加聚焦優質地塊，CR5、CR10 拿地建面同比降幅相對最大，1-8 月同比分別下降 59.1%、54.1%，拿地強度相對最低，分別為 17.9%、19.6%，同比分別下降 9.3、7.7 個百分點，但由于更加追求核心城市的優質地塊，樓面均價分別提升了 17.0%、5.9%。圖表圖表 13.2024 年年 1-8 月月百強房企拿地金額合計百強房企拿地金額合計 5533 億億元，同比下降元，同比下降 42.5%圖表圖表 14.2024 年年 1-8

78、 月月百強房企拿地建面合計百強房企拿地建面合計 6172 萬萬平，同比下降平，同比下降 27.8%資料來源：克而瑞，中銀證券 資料來源：克而瑞，中銀證券 圖表圖表 15.2024 年年 1-8 月月百強房企拿地樓面均價為百強房企拿地樓面均價為 8965 元元/平，同比平，同比下降下降 20.3%圖表圖表 16.2024 年年 1-8 月月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 拿地強度分別為拿地強度分別為 17.9%、19.6%、20.1%、20.8%、21.4%資料來源：克而瑞，中銀證券 資料來源：克而瑞，中銀證券 百強房企整體拿地集中度百強房企整體拿地集中度有所提升，頭部房企拿

79、地集中度有所下降有所提升，頭部房企拿地集中度有所下降。2024 年年 1-8 月月百強房企拿地金百強房企拿地金額集中度（拿地金額額集中度（拿地金額/全國全國 300 城土地成交總價）為城土地成交總價）為 38.1%，較較 2023 年全年提升了年全年提升了 1.4 個百分點。個百分點。CR5、CR10、CR20 房企拿地金額集中度分別為 10.5%、16.8%、23.2%，較 2023 年全年分別下降了2.3、3.1、2.2 個百分點。我們認為我們認為頭部房企拿地集中度下降主要是因為自身土頭部房企拿地集中度下降主要是因為自身土地儲備相對優質豐富，地儲備相對優質豐富，在行業下行期投資更加謹慎聚焦

80、，合理放緩拿地節奏；而在行業下行期投資更加謹慎聚焦，合理放緩拿地節奏；而 CR50-100 房企的拿地集中度有所提升，房企的拿地集中度有所提升，主要是出于主要是出于土地市場持續低迷土地市場持續低迷超過兩年的時間超過兩年的時間，自身土地儲備沒有那么豐富，因此自身土地儲備沒有那么豐富，因此存在一定的補庫存在一定的補庫存意愿。存意愿。425103708935624447993791316503154865533-12.8%-3.9%25.8%-15.4%-56.5%-6.2%-42.5%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200

81、0025000300003500040000450005000020172018201920202021202220232024.1-8百強房企拿地金額百強房企拿地金額（億元）（億元）及增速及增速CR100CR100同比增速8990190749767788063052616 13719 13358 61720.9%-15.4%5.0%-34.7%-73.9%-2.6%-27.8%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%010000200003000040000500006000070000800009000010000020172018201920202021

82、202220232024.1-8百強房企拿地建面百強房企拿地建面（萬平）（萬平）及增速及增速CR100CR100同比增速4729408746405556720612030115938965-13.6%13.5%19.7%29.7%67.0%-3.6%-20.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0200040006000800010000120001400020172018201920202021202220232024.1-8百強房企樓面均價百強房企樓面均價（元（元/平）平）及增速及增速CR100CR100同比增速57.4%37.1%30.7%34.

83、3%30.0%22.6%25.8%21.4%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%20172018201920202021202220232024.1-8各梯隊拿地強度各梯隊拿地強度CR5CR10CR20CR50CR1002024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 13 圖表圖表 17.2024 年年 1-8 月月百強房企拿地金額集中度為百強房企拿地金額集中度為 38.1%，較較 2023 年全年提升了年全年提升了 1.4 個百分點個百分點 資料來源：克而瑞，中銀證券 數據說明：拿地金額集中度=該梯隊拿地金額總計/全國300城土地成交

84、總價 從前端拿地來看，從前端拿地來看，在整體投資謹慎的大環境下，國央企仍在趁低位補倉核心優質資產在整體投資謹慎的大環境下，國央企仍在趁低位補倉核心優質資產，民企拿地占，民企拿地占比持續比持續下滑至不足下滑至不足 3 成成。2024 年 1-8 月地方國企仍然是拿地主力，金額占比為 47.6%，較 2023 年全年提升了 15.3 個百分點，央企拿地金額占比 26.9%，較 2023 年全年下降了 12.3 個百分點，民企拿地金額占比 25.4%，較 2023年全年再度下降 3.0個百分點。在整體投資謹慎的大環境下，國央企在整體投資謹慎的大環境下，國央企仍在趁低位補倉核心優質資產。整體而言，企業

85、投資目前仍在等待樓市回暖的信號出現，核心城市仍在趁低位補倉核心優質資產。整體而言，企業投資目前仍在等待樓市回暖的信號出現，核心城市內具備低密度、區位優越等條件的優質地塊，內具備低密度、區位優越等條件的優質地塊，對企業仍然具有較大吸引力。對企業仍然具有較大吸引力。圖表圖表 18.2024 年年 1-8 月月百強房企中民企拿地金額占比百強房企中民企拿地金額占比為為 25.4%，地方國企占比，地方國企占比 47.6%資料來源：克而瑞，中銀證券 1.2.2 拿地金額排名靠前的為龍頭央企和優質拿地金額排名靠前的為龍頭央企和優質區域深耕型區域深耕型房企房企 拿地金額排名前五的為龍頭央企和優質區域深耕型房企

86、。1）2024 年 1-8 月拿地金額靠前的房企有綠城中國（347 億元，同比-39%，拿地強度 33.2%）、建發國際（332 億元，-43%，42.7%）、越秀地產（301 億元，-6%，42.8%）、濱江集團（273 億元，-38%，37.7%）、保利發展（268 億元，-60%，12.1%），其余房企拿地金地均低于 250 億元。2）拿地金額 TOP20 房企中，中建壹品、國貿地產、中建智地、北京建工、大悅城拿地金額同比保持正增長；建發國際、越秀地產、中建壹品、城建集團、國貿地產、中建智地、北京建工拿地強度超過 40%。83.0%65.1%53.8%65.0%57.2%30.1%36.

87、7%38.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%20172018201920202021202220232024.1-8各梯隊拿地集中度各梯隊拿地集中度CR5CR10CR20CR50CR10020.2%18.7%19.0%19.4%25.3%35.6%39.3%26.9%7.9%6.1%7.0%6.8%16.3%36.0%32.3%47.6%71.9%75.2%73.9%73.8%58.4%28.4%28.5%25.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2017年2018年2019年2020年2021年2022年

88、2023年2024年1-8月百強房企拿地金額占比百強房企拿地金額占比中央國有企業地方國企民企2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 14 圖表圖表 19.2024 年年 1-8 月月綠城、建發、越秀、濱江、保利綠城、建發、越秀、濱江、保利拿地金額拿地金額排名前五排名前五 資料來源：克而瑞，中銀證券 1.3 融資：融資：規模仍處于歷史較低水平，融資成本持續下行規模仍處于歷史較低水平，融資成本持續下行 行業行業整體整體融資規模融資規模仍在收縮仍在收縮，融資成本持續下行融資成本持續下行。2024 年 1-7 月房地產行業國內債券、海外債、信托、ABS 發行規模合計 3118

89、億元，同比下降 32.7%，同比降幅較 2023 年全年相比進一步擴大，從絕對值來看，融資規模仍處于歷史較低水平；平均發行利率 3.06%，同比下降 0.74 個百分點。其中，國內債券發行規模 2036 億元，占比 65.3%，同比下降 27.2%，平均發行利率 2.91%，同比下降 0.69個百分點；海外債券發行規模 63 億元，占比僅 2.0%，同比下降 43.1%，平均發行利率 4.91%，同比下降 2.77 個百分點；信托發行規模 37 億元，占比 1.2%，同比下降 83.3%，平均發行利率 6.71%，同比下降 0.51 個百分點；ABS 發行規模 982 億元，占比 31.5%，

90、同比下降 34.9%，平均發行利率3.04%，同比下降 0.35 個百分點。主流房企中，主流房企中，2024 年年 1-7 月月保利發展、首開股份、金融街、華潤保利發展、首開股份、金融街、華潤置地、中國海外發展國置地、中國海外發展國內外債券發行規模較大，均超過內外債券發行規模較大，均超過 60 億元。億元。圖表圖表 20.2024 年年 1-7 月月房地產行業國內債券、海外債、房地產行業國內債券、海外債、信托、信托、ABS 發行規模合計發行規模合計 3118 億元，同比下降億元，同比下降 32.7%圖表圖表 21.2024 年年 1-7 月月房地產行業國內債券、海外債、信房地產行業國內債券、海

91、外債、信托、托、ABS 平均發行利率平均發行利率 3.06%，同比下降，同比下降 0.74 個百分點個百分點 資料來源：中指院，中銀證券 資料來源：中指院，中銀證券 圖表圖表 22.2024 年年 1-7 月月行業融資中國內債券占比行業融資中國內債券占比 65%，ABS 占比占比 32%發行規模（億元）發行規模（億元）同比增速同比增速 占比占比 平均發行利率平均發行利率 同比增減（同比增減（PCT）國內債券國內債券 2036 -27.2%65.3%2.91%(0.69)海外債海外債 63 -43.1%2.0%4.91%(2.77)信托信托 37 -83.3%1.2%6.71%(0.51)ABS

92、 982 -34.9%31.5%3.04%(0.35)合計合計 3118 -32.7%3.06%(0.74)資料來源：中指院，中銀證券 0%20%40%60%80%100%120%05010015020025030035040020242024年年1 1-8 8月月TOP20TOP20房企拿地金額與拿地強度房企拿地金額與拿地強度1-8月拿地金額（億元）拿地強度2393917652845772233118-26.3%-50.7%-15.1%-32.7%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500010000150002000025000300002020年2021年2022年20

93、23年2024年1-7月國內債券、海外債、信托、國內債券、海外債、信托、ABS ABS 發行規模發行規模國內外債券、信托、ABS發行規模（億元）同比增速6.30%5.54%3.97%3.81%3.06%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%2020年2021年2022年2023年2024年1-7月國內債券、海外債、信托、國內債券、海外債、信托、ABS ABS 合計平均發行利率合計平均發行利率平均發行利率2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 15 圖表圖表 23.2024 年年 1-7 月保利發展、首開股份、金融街、華潤置地、中

94、國海外發展國內外債券發行規月保利發展、首開股份、金融街、華潤置地、中國海外發展國內外債券發行規模較大，均超過模較大，均超過 60 億元億元 2024 年年 1-7 月典型企業融資月典型企業融資 企業名稱企業名稱 國內債券（億元國內債券（億元)海外債海外債(億元億元)合計合計(億元億元)保利發展 199.0 199.0 首開 96.0 96.0 金融街 60.3 60.3 華潤 60.0 60.0 鐵建 60.0 60.0 中海 60.0 60.0 北京城建 50.0 50.0 濱江 44.0 44.0 美的置業 41.4 41.4 綠城 40.0 40.0 光明房地產 36.0 36.0 大悅

95、城 35.0 35.0 保利置業 35.0 35.0 聯發 34.5 34.5 招商蛇口 34.0 34.0 建發 28.6 28.6 華發 27.1 27.1 中交地產 26.3 26.3 越秀 23.9 23.9 天地源 15.0 15.0 新城 13.6 13.6 華僑城 12.0 12.0 資料來源：中指院，中銀證券 數據說明：海外債發行額按發行當月最后一天匯率換算成人民幣。2024 年年年內償債小高峰已過年內償債小高峰已過，2025 年年 3、6、7 月為行業國內外債券到期小高峰月為行業國內外債券到期小高峰。2022 年全年房地產行業國內外債券到期規模合計 8795 億元，2023

96、年、2024年分別為 9580、7838 億元。2024年 1-8月已經到期償還了 6283 億元，占全年到期總量的約 80%左右，9-12月還有 1665 億元待償還，其中9、10、11、12 月國內外債券到期規模分別為 445、270、427、524 億元。2025 年年 3、6、7 月為國月為國內外債券到期小高峰，到期規模分別為內外債券到期小高峰，到期規模分別為 983、901、899 億元。億元。圖表圖表 24.2024 年年 9-12 月月房地產行業國內外債券到期規模合計房地產行業國內外債券到期規模合計 1665 億元億元 資料來源：中指院，中銀證券 569 281 205 298

97、409 336 283 870 436 337 503 565 250 164 65 129 114 314 72 113 232 141 398 334 02004006008001,0001,2002024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月國內外債券到期規模國內外債券到期規模國內債券（億元）海外債券（億元）2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 16 2 行業財務指標分析：行業財務指標分析：營收同比下滑，業績出現虧損；營收同比下滑，業績

98、出現虧損；利潤率、利潤率、現金現金流流均承壓均承壓 2.1 行業營收行業營收結算同比出現雙位數負增長結算同比出現雙位數負增長；業績；業績出現虧損出現虧損 上半年行業竣工上半年行業竣工規模大幅縮量，對應結算營收同比出現雙位數負增長，近七成房企營業收入同比下規模大幅縮量，對應結算營收同比出現雙位數負增長，近七成房企營業收入同比下滑滑。我們選取了申萬板塊所有 103 家 A 股上市房企作為樣本分析行業整體財務表現。2024 年年上半上半年年 103 家家 A 股上市房股上市房企實現營業收入企實現營業收入 8113 億元，同比億元，同比下降下降 22.0%，降幅較降幅較 2023 年全年進一步擴年全年

99、進一步擴大大，主要原因在于從竣工結算來看，由于 2021 年下半年以來新開工明顯縮量，累計同比持續負增長，按照 2-3 年的工程進度來計算，地產竣工持續承壓，上半年行業整體累計竣工同比下降 21.8%。具體來看，103 家 A 股房企中，70 家營業收入同比下滑，占比 68%，33 家營業收入同比保持正增長，占比 32%。上半年上半年行業整體業績行業整體業績出現虧損出現虧損，超過八成超過八成房企業績出現虧損或下滑。房企業績出現虧損或下滑。2024 年上半年行業歸母凈利潤為-114 億元（2023 年同期為盈利 400 億元），其中萬科其中萬科虧損較多（虧損虧損較多（虧損 98.5 億元億元）。

100、103 家 A股房企中，有 44 家（占比家（占比 43%）出現虧損）出現虧損，在剩余盈利的房企中，有 42 家（占比 41%）出現歸母凈利潤下滑，10 家（占比 10%）扭虧為盈，僅僅 7 家（占比家（占比 7%）歸母凈利潤正增長。）歸母凈利潤正增長。我們認為房企歸母凈利潤普遍我們認為房企歸母凈利潤普遍虧損或虧損或下滑下滑有多方面原因有多方面原因：1）低利潤的地塊持續進入結算期低利潤的地塊持續進入結算期，整體，整體行業毛利率持續承壓，行業毛利率持續承壓，行業整體毛利率較 2023 年同期下降了 3.0 個百分點至 15.1%；2）資產和信）資產和信用減值計提規模增加：用減值計提規模增加：受房

101、地產市場景氣度持續低迷的影響，在綜合評估銷售回款和資產規模之后多數房企計提資產減值，同時也計提了各項金融工具減值準備所形成的預期信用損失。上半年 103家 A股房企合計資產減值損失 93億元，信用減值損失 69億元，資產和信用減值損失合計 163億元，同比擴大 98 億元。3）資產處置收益）資產處置收益下滑，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了下滑，為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。上半年 103 家 A 股房企資產處置收益為-15 億元（2023 年同期 14 億元），其中萬科資產處置收

102、益-25.5 億元（2023 年同期-0.2 億元）,處置深圳總部基地項目及北京翡翠書院項目所致。4）由于上半年由于上半年非并表合作項目收益減少非并表合作項目收益減少，103 家 A 股房企投資收益同比下降 40.3%至 115 億元。5）公司合聯營項目結算利潤提升，）公司合聯營項目結算利潤提升，利潤分配更偏向少數股利潤分配更偏向少數股東，進一步削弱母公司的盈利能力，東，進一步削弱母公司的盈利能力，103 家 A 股房企少數股東損益為 60 億元，同比雖下降 61.8%，但仍然盈利。圖表圖表 25.2024 年上半年年上半年房地產板塊營業收入房地產板塊營業收入 8113 億元，億元，同比同比下

103、降下降 22.0%圖表圖表 26.2024 年上半年房地產板塊歸母凈利潤年上半年房地產板塊歸母凈利潤為為-114 億元億元 資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 14984180092177624369274802536425127811320.2%20.9%11.9%12.8%-7.7%-0.9%-22.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000020172018201920202021202220232024H1房地產板塊營業收入及增速房地產板塊營業收入及增速營業收入（億元）同比增速15641920220619

104、3786920251-11422.7%14.9%-12.2%-55.2%-76.7%-74.6%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%-5000500100015002000250020172018201920202021202220232024H1房地產板塊歸母凈利潤及增速房地產板塊歸母凈利潤及增速歸母凈利潤（億元）同比增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 17 圖表圖表 27.2024 年年上半年上半年房地產板塊資產和信用減值損失房地產板塊資產和信用減值損失分別為分別為 93、69 億元億元 圖表圖表 28.2024 年上半年房地產板塊投資

105、收益年上半年房地產板塊投資收益 115 億元，同億元，同比下降比下降 40.3%資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 圖表圖表 29.2024 年年上半年上半年房地產房地產板塊板塊少數股東損益為少數股東損益為 60 億元，同比下降億元，同比下降 61.8%資料來源：中指院，中銀證券 圖表圖表 30.103 家家 A 股房企中，股房企中，70 家營業收入同比下滑，家營業收入同比下滑，占比占比 68%，33 家營業收入同比正增長，占比家營業收入同比正增長，占比 32%圖表圖表 31.103 家家 A 股房企中，有股房企中，有 44 家（占比家（占比 43%）出現）出現虧損，有虧損，有

106、 42 家（占比家（占比 41%）出現歸母凈利潤下滑，僅）出現歸母凈利潤下滑，僅 7家（占比家（占比 7%）歸母凈利潤）歸母凈利潤仍保持正增長仍保持正增長 資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 待結轉資源規模持續下降，未來短期業績預計將持續承壓。待結轉資源規模持續下降，未來短期業績預計將持續承壓。截至 2024 年 6 月末，行業預收賬款1.94 萬億元，同比下降 26.6%，2022 年以來持續出現雙位數負增長且降幅不斷擴大，業績保障倍數也持續降低，2024 年 6 月末的預收賬款/上年營業收入的比例為 0.77X，同比下降 0.27X。當前房企當前房企整體的業績保障倍數不足整

107、體的業績保障倍數不足 1.0X，且開發業務的結算利潤率仍處于探底階段，我們預計，且開發業務的結算利潤率仍處于探底階段，我們預計 2024 年全年年全年來看，來看，房企業績仍將繼續面臨較大的調整壓力。房企業績仍將繼續面臨較大的調整壓力。121208-201-315-601-779-760-9304-75-100-138-180-157-69-1200-1000-800-600-400-200020040020172018201920202021202220232024H1房地產板塊房地產板塊資產和信用減值損失（億元）資產和信用減值損失（億元）資產減值損失信用減值損失499501588594531

108、5953851150.2%17.6%1.0%-10.7%12.2%-35.3%-40.3%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%010020030040050060070020172018201920202021202220232024H1房地產板塊房地產板塊投資收益投資收益及增速及增速投資收益（億元）同比增速3345035716075173462096050.8%13.5%6.3%-14.8%-33.0%-39.7%-61.8%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%01002003004005006007002017201820192020202120

109、2220232024H1房地產板塊少數股東損益及增速房地產板塊少數股東損益及增速少數股東損益（億元）同比增速33,32%70,68%103103家家A A股房企股房企20242024年年上半年營收表現上半年營收表現正增長負增長44,43%7,7%42,41%10,9%103103家家A A股房企股房企20242024年上半年年上半年歸母凈利潤歸母凈利潤表現表現虧損正增長負增長扭虧為盈2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 18 圖表圖表 32.2024 年年 6 月末月末房地產板塊預收賬款房地產板塊預收賬款為為 1.94 萬億萬億元，同比元，同比下降下降 26.6%圖表

110、圖表 33.2024 年年 6 月末月末房地產板塊預收賬款房地產板塊預收賬款/上年上年營業收營業收入入為為 0.77X 資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 數據說明：2024H1業績保障倍數=2024H1末預收賬款/2023年營業收入。2.2 盈利能力：盈利能力：行業盈利能力顯著承壓，利潤率再創新低行業盈利能力顯著承壓，利潤率再創新低 1）盈利能力指標持續下行：）盈利能力指標持續下行：2024 年上半年房地產板塊毛利率為 15.1%，同比下降 3.0 個百分點，主要是因為此前房企高價拿地項目進入結算期，利潤空間持續受到擠壓。業績虧損的情況下，上半年板塊凈利率、歸母凈利潤率分別為

111、-0.7%、-1.4%，同比分別下降 6.0、5.2 個百分點。我們認為2022 年以來土地端確有出現利潤率改善的情況，后續行業結算端的盈利能力有望觸底回升。受利受利潤率下滑的影響，行業年化后的潤率下滑的影響，行業年化后的 ROE 為為-1.4%，同比下降，同比下降 6.4 個百分點個百分點。2）三費率明顯提升，一方面是因為營收同比下滑，另一方面是因為利息收入同比大幅下降三費率明顯提升，一方面是因為營收同比下滑，另一方面是因為利息收入同比大幅下降：2024年上半年三項費用率為 10.2%，同比提升了 1.8 個百分點，一方面是因為銷管費用的下降幅度不及營業收入的降幅，銷售費用率與管理費用率分別

112、提升 0.2、0.4 個百分點，另一方面，由于房地產板塊貨幣資金同比大幅下降了 22.9%，利息收入同比下滑 18.8%至 83億元，相應地財務費用同比增長5.7%至 357 億元，財務費用率同比提升了 1.2個百分點。圖表圖表 34.2024 年上半年年上半年房地產板塊毛利率房地產板塊毛利率、凈利率、歸、凈利率、歸母凈利潤率分別為母凈利潤率分別為 15.1%、-0.7%、-1.4%圖表圖表 35.2024 年上半年年上半年房地產板塊三費率房地產板塊三費率為為 10.2%資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 169212226826380286903085226515206931

113、938131.6%18.5%8.8%7.5%-14.1%-22.0%-26.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000300003500020172018201920202021202220232024H1房地產板塊預收賬款及增速房地產板塊預收賬款及增速預收賬款（億元）同比增速1.131.241.211.181.121.050.820.770.000.200.400.600.801.001.201.4020172018201920202021202220232024H1房地產板塊預收賬款房地產板塊預收賬款/營業收入營業收入預收賬款

114、/營業收入29.8%32.9%32.3%27.6%21.4%18.5%17.1%15.1%12.7%13.5%12.8%10.4%5.0%2.2%1.0%-0.7%10.4%10.7%10.1%7.9%3.2%0.8%0.2%-1.4%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%20172018201920202021202220232024H1房地產板塊毛利率、凈利潤率、歸母凈利潤率房地產板塊毛利率、凈利潤率、歸母凈利潤率毛利率凈利率歸母凈利潤率2.7%2.8%2.9%2.7%2.7%2.7%2.6%2.6%3.8%3.8%3.5%3.1%3.0%2.9%2.6%3.2%2.0%2.3

115、%2.3%2.2%2.6%2.8%2.8%4.4%0%2%4%6%8%10%12%20172018201920202021202220232024H1房地產板塊三項費用率房地產板塊三項費用率銷售費用率管理費用率財務費用率2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 19 圖表圖表 36.2024 年上半年年上半年房地產板塊房地產板塊年化后的年化后的 ROE 為為-1.4%資料來源：萬得，中銀證券 2.3 償債能力：有息負債償債能力：有息負債總量壓降總量壓降，但短期面臨較大償債壓力但短期面臨較大償債壓力 房企去杠桿取得一定成效，有息負債規?？偭砍掷m壓降；房企去杠桿取得一定成效，

116、有息負債規?？偭砍掷m壓降；但但受銷售回款、融資減少等因素影響，貨受銷售回款、融資減少等因素影響，貨幣資金顯著下滑，行業短期仍面臨較大的償債壓力幣資金顯著下滑，行業短期仍面臨較大的償債壓力。截至 2024 年 6 月末，房地產板塊有息負債合計 2.93 萬億元，同比下降 2.1%，整體規?？刂频卯?。其中一年內到期的短期有息負債占比同比提升 3 個百分點至 29%，短債占比整體維持低位水平。截至 2024 年 6 月末，整體板塊資產負債率為74.8%，同比下降 1.9 個百分點。房地產板塊剔除預收賬款后的資產負債率為 69.0%，同比下降 0.6百分點；由于房地產板塊貨幣資金的減少（同比大幅下降

117、22.9%），凈負債率為 83.5%，同比提升8.0 個百分點；現金短債比為 0.90X，同比下降 0.39X?，F金短債比降至 1.0X 以下，整體行業仍面臨較大的償債壓力。圖表圖表 37.2024 年年 6 月月末房地產板塊有息負債為末房地產板塊有息負債為 2.93 萬億萬億元，同比元，同比下降下降 2.1%圖表圖表 38.2024 年年 6 月月末房地產板塊剔除預收賬款后的資產末房地產板塊剔除預收賬款后的資產負債率負債率為為 69.0%，凈負債率為，凈負債率為 83.5%，現金短債比為，現金短債比為0.90X 資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 5.96.56.77.07.

118、27.26.66.513.5%14.6%14.6%11.8%5.2%1.3%0.3%-1.4%0.22 0.21 0.22 0.21 0.23 0.22 0.23 0.16 10.4%10.7%10.1%7.9%3.2%0.8%0.2%-1.4%-5%0%5%10%15%20%25%0.01.02.03.04.05.06.07.08.020172018201920202021202220232024H1房地產板塊房地產板塊ROEROE及杜邦分解及杜邦分解權益乘數（左軸）ROE資產周轉率歸母凈利潤率211792491027882302382970230052289802932417.6%11.9

119、%8.4%-1.8%1.2%-3.6%-2.1%-5%0%5%10%15%20%0500010000150002000025000300003500020172018201920202021202220232024H1房地產板塊有息負債及增速房地產板塊有息負債及增速有息負債（億元）同比增速1.481.431.171.331.281.191.140.9071.3%72.4%71.1%71.5%70.8%70.6%69.7%69.0%81.9%83.4%78.3%71.0%67.0%74.7%76.2%83.5%0.00.20.40.60.81.01.21.41.660%65%70%75%80%8

120、5%20172018201920202021202220232024H1房地產板塊“三道紅線”指標房地產板塊“三道紅線”指標現金短債比：右軸剔除預收款項后的資產負債率凈負債率2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 20 2.4 現金流：現金流：經營、經營、籌資性現金流籌資性現金流均均承壓，承壓，貨幣資金持續貨幣資金持續出現雙位數出現雙位數負增長負增長 現金流持續負增長，現金流持續負增長，經營性現金流與經營性現金流與籌資性現金流籌資性現金流均均承壓。截至承壓。截至 2024 年年 6 月月末，房地產板塊貨幣末，房地產板塊貨幣資金資金 7740 億元，同比下降億元，同比下降

121、 22.9%，2022 年以來持續出現雙位數負增長年以來持續出現雙位數負增長，主要是由于融資不到位，主要是由于融資不到位（籌資性現金流凈額持續為負）（籌資性現金流凈額持續為負）以及經營性現金流惡化以及經營性現金流惡化，房企到位資金普遍承壓。，房企到位資金普遍承壓。2024 年年上半年上半年房地產板塊經營性現金流房地產板塊經營性現金流凈流凈流出出 542 億億元元（2023 年同期為凈流入 1292 億元）。雖然房企普遍謹慎投資，購買商品、接受勞務支付的現金（土地投資+施工建安投資）同比下降了 22.0%至 5392 億元，但受銷售持續低迷、按揭首付比例下調等因素影響，銷售回款同比降幅更大，上半

122、年房地產板塊銷售商品、提供勞務收到的現金（銷售回款為主）同比下降 37.3%至 6813 億元。我我們以購買商品、接受勞務支付的現金們以購買商品、接受勞務支付的現金/銷售商品、提供勞務取得的現金作為投資強度的參考，房地銷售商品、提供勞務取得的現金作為投資強度的參考，房地產板塊產板塊 2024 年年上半年上半年該比例該比例同比同比提升了提升了 16 個百分點個百分點至至 79%?；I資性現金流持續為負，籌資性現金流持續為負，上半年凈流出上半年凈流出 388 億元億元，較，較 2023 年同期凈流出年同期凈流出 1267 億元有所減少億元有所減少；其中取得借款收到的現金、發行債券收到的現金分別為 5

123、662、123億元，同比分別下降 7.5%和 45.7%，償還債務支付的現金為 5442 億元，同比下降 14.9%。（取得借款收到的現金（取得借款收到的現金+發行債券收到的現金）發行債券收到的現金）/償還債務支付的現金為償還債務支付的現金為 106%，同比同比提升提升 7 個百分點個百分點，大于大于 100%，行業整體借新還舊，行業整體借新還舊的能力有所的能力有所改善改善。圖表圖表 39.2024 年年 6 月月末房地產板塊貨幣資金為末房地產板塊貨幣資金為 7740 億億元，同比下降元，同比下降 22.9%圖表圖表 40.2024 年年上半年上半年房地產板塊經營性、籌資性、投資房地產板塊經營

124、性、籌資性、投資性現金流凈額分別為性現金流凈額分別為-542、-388、-186 億元億元 資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 圖表圖表 41.2024 年上半年年上半年房地產板塊銷售商品、提供勞務房地產板塊銷售商品、提供勞務收到的現金收到的現金為為 6813 億元億元，同比，同比下降下降 37.3%圖表圖表 42.2024 年上半年年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金為付的現金為 5392 億元，同比下降億元，同比下降 22.0%資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 8938104251109512789120141046

125、18985774016.6%6.4%15.3%-6.1%-12.9%-14.1%-22.9%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0200040006000800010000120001400020172018201920202021202220232024H1房地產板塊貨幣資金及增速房地產板塊貨幣資金及增速貨幣資金(億元）同比增速670141017562720333519842143-54234361854587414-2297-2356-2925-388-2452-2194-1620-1462-1889-990-719-186-4000-3000-2000-100

126、00100020003000400020172018201920202021202220232024H1房地產板塊三條現金流凈值房地產板塊三條現金流凈值經營性現金流凈額(億元）籌資性現金流凈額(億元）投資性現金流凈額(億元）19318227422582127874301812161320288681317.7%13.5%7.9%8.3%-28.4%-6.1%-37.3%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500010000150002000025000300003500020172018201920202021202220232024H1房地產板塊銷售商品、提供勞務

127、收到的現金及增速房地產板塊銷售商品、提供勞務收到的現金及增速銷售商品、提供勞務收到的現金(億元）同比增速1462915819192602013921442162571413553928.1%21.8%4.6%6.5%-24.2%-13.1%-22.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002500020172018201920202021202220232024H1房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金及增速房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金及增速購買商品、接受勞務支付的現金（億元）同比增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年

128、半年報綜述 21 圖表圖表 43.2024 年上半年年上半年房地產板塊（取得借款收到的現房地產板塊（取得借款收到的現金金+發行債券收到的現金）發行債券收到的現金）/償還債務支付的現金償還債務支付的現金為為 106%圖表圖表 44.2024 年上半年年上半年房地產板塊購買商品、接受勞務支房地產板塊購買商品、接受勞務支付的現金付的現金/銷售商品、提供勞務收到的現金銷售商品、提供勞務收到的現金為為 79%資料來源：萬得，中銀證券 資料來源：萬得，中銀證券 152%134%116%114%95%101%92%106%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2017201820192

129、0202021202220232024H1房地產板塊房地產板塊借新償舊的能力借新償舊的能力（取得借款收到的現金+發行債券收到的現金）/償還債務支付的現金76%70%75%72%71%75%70%79%60%65%70%75%80%85%20172018201920202021202220232024H1房地產板塊房地產板塊投資強度投資強度購買商品、接受勞務支付的現金/銷售商品、提供勞務收到的現金2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 22 3TOP20 房企財務指標分析：房企財務指標分析：頭部房企、頭部房企、央央國企國企、區域型優、區域型優質質企業企業整體財報質量和現金

130、流狀況較好整體財報質量和現金流狀況較好 我們選取克而瑞銷售榜單（我們選取克而瑞銷售榜單（2024 年年 1-8 月月）前）前 20 房企作為樣本房企作為樣本，從從三個維度三個維度分類進行財務數據分分類進行財務數據分析：析：1）銷售規模；）銷售規模；2）標的公司屬性）標的公司屬性；3）區域布局策略。）區域布局策略。1、在我們定義下的區域深耕型房企為在所深耕的城市市占率達到一定規模，部分房企雖然已經全國化，但在大本營已然擁有堅實的用戶基礎，發家地仍是最重要的糧倉，那么這類房企在某種程度上也是我們定義下的區域深耕房企，例如濱江集團、越秀地產等。2、TOP20 企業中國鐵建、碧桂園（中報未發布）不在樣

131、本范圍。圖表圖表 45.選取克而瑞銷售榜單（選取克而瑞銷售榜單（2024 年年 1-8 月月）前）前 20 房企作為樣本，并從房企作為樣本，并從三三個維度分類進行財務個維度分類進行財務數據分析：數據分析：1）銷售規模；）銷售規模；2）標的公司屬性）標的公司屬性；3）區域布局策略）區域布局策略 按按 2024 年年 1-8 月銷售規模分月銷售規模分 1500 億以上規模（4 家）保利發展、中國海外發展、萬科、華潤置地 1000-1500 億規模（2 家）招商蛇口、綠城中國 500-1000 億規模（6 家）建發國際集團、濱江集團、越秀地產、龍湖集團、華發股份、中國金茂 500 億規模以下（6 家

132、）金地集團、綠地控股、保利置業、融創中國、新城控股、中交地產 按公司屬性分按公司屬性分 央企（7 家）保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、保利置業、中交地產 地方國企（3 家）建發國際集團、越秀地產、華發股份 民企（4 家）濱江集團、龍湖集團、融創中國、新城控股 混合所有制（4 家）萬科、金地集團、綠城中國、綠地控股 按布局策略分按布局策略分 區域深耕型房企（5 家）綠城中國、建發國際集團、濱江集團、越秀地產、華發股份 全國布局房企（13 家）保利發展、萬科、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、金地集團、中國金茂、綠地控股、融創中國、新城控股、保利置業、中交地產 資料

133、來源：克而瑞，中銀證券 3.1 央國企央國企與與區域深耕型房企區域深耕型房企仍能盈利仍能盈利，混合所有制與混合所有制與民企內部顯著分化民企內部顯著分化 央國企央國企、區域深耕型房企的成長性、區域深耕型房企的成長性明顯明顯較好較好。2024H1 TOP20房企的營業收入合計 9809 億元，同比下降 15%，降幅小于整體房地產板塊（同比下降 22%）；歸母凈利潤合計 162 億元，同比下降 73%（房地產板塊整體為虧損）。1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，二梯隊二梯隊房企（銷售規模在房企（銷售規模在 1000-1500 億億元元）注重規模增長，注重規模增長，營業收入同比增長 11%，

134、銷售規模在 1500 億元以上、500-1000 億元的房企營收同比降幅也相對較小，分別為10%、9%，不過由于萬科上半年虧損較多，銷售規模在 1500 億元以上的梯隊歸母凈利潤同比大幅下滑 63%，銷售規模在 1000-1500 億元、500-1000 億元的房企歸母凈利潤降幅均控制在三成以內。500 億元以下規模的中小型房企億元以下規模的中小型房企營收營收業績相對較弱，業績相對較弱，上半年營業收入同比降幅高達 33%，歸母凈利潤虧損 174億元，較 2023年同期虧損擴大 85 億元。2）從標的公司屬性來看，）從標的公司屬性來看，央國企央國企成長性成長性和和業績表現明顯好于業績表現明顯好于

135、其余企業其余企業，混混合所有制與合所有制與民企民企內部分內部分化顯著化顯著。上半年地方國企營收同比增長 6%，央企營收同比基本持平，地方國企與央企歸母凈利潤同比分別下滑 27%、29%，降幅均控制在三成以內；而民企與混合所有制房企營業收入均同比下滑26%，業績均虧損。其中混合所有制和民企之中分化較為嚴重，龍湖集團、綠城中國、濱江集團仍實現盈利，歸母凈利潤同比降幅均小于 30%；而融創中國、金地集團上半年分別虧損 150、34 億元。3）從區域布局策略來看，區域深耕型房企的成長性和業績表現明顯好于全國化布局的房企。）從區域布局策略來看，區域深耕型房企的成長性和業績表現明顯好于全國化布局的房企。區

136、域深耕型房企營收同比增長 9%，歸母凈利潤同比下降 26%；全國性房企營收同比下降 19%，歸母凈利潤同比下降 82%。具體而言，TOP20 房企中上半年營收增速最快的三家房企為：建發國際集團（34%）、綠城中國（22%）、越秀地產（10%）；歸母凈利潤方面，房企間分化顯著，中國金茂同比增長 133%以外（由于少數股東損益同比下降 38%，少數股東損益占比同比大幅下降 31 個百分點至 45%），萬科、金地集團、融創中國、中交地產出現虧損，其余房企歸母凈利潤同比均下滑，降幅相對較小的企業有：越秀地產（-16%）、綠城中國（-20%），均為區域深耕型房企。2024 年 9月 11日 房地產行業

137、2024 年半年報綜述 23 圖表圖表 46.2024H1 規模在規模在 1000-1500 億元億元的房企營收的房企營收同比同比增速最高，達增速最高，達 11%圖表圖表 47.2024H1 規模在規模在 500 億元億元以下以下的房企的房企虧損，虧損，500-1000 億元規模房企歸母凈利潤同比降幅相對較小億元規模房企歸母凈利潤同比降幅相對較小 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 備注：由于銷售規模在500億元以下的房企整體虧損，無法計算同比增速。圖表圖表 48.2024H1 地方地方國企營業收入國企營業收入增速高達增速高達 6%圖表圖表 49.2024H1 民企、混

138、合所有制房企虧損民企、混合所有制房企虧損 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 備注：由于民企、混合所有制整體虧損，無法計算同比增速。圖表圖表 50.2024H1 區域深耕型房企營業收入增速高達區域深耕型房企營業收入增速高達 9%圖表圖表 51.2024H1 區域深耕型房企歸母凈利潤區域深耕型房企歸母凈利潤同比降幅相同比降幅相對較小，為對較小，為 26%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 16%-2%8%-10%34%19%-1%11%24%18%1%-9%10%-20%-5%-33%17%-3%2%-15%-40%-30%-20%-10%0%10

139、%20%30%40%2021202220232024H1TOP20TOP20房企營業收入增速房企營業收入增速1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP20-15%-25%-12%-63%-8%-53%34%-26%17%-1%-55%-23%-37%-28%-24%-73%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤歸母凈利潤增速增速1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2024%-2%11%0%16%43%24%6%7%-2

140、0%4%-26%17%-1%-11%-26%17%-3%2%-15%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2021202220232024H1TOP20TOP20房企營業收入增速房企營業收入增速央企地方國企民企混合所有制TOP20-3%-35%-11%-29%9%11%-12%-27%-98%51%346%-40%-24%-80%-37%-28%-24%-73%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤歸母凈利潤增速增速央企地方國企民企混合所有制TO

141、P2028%33%22%9%15%-7%-1.4%-19%17%-3%2%-15%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021202220232024H1TOP20TOP20房企營業收入增速房企營業收入增速區域深耕型房企全國布局房企TOP2014%1%-13%-26%-41%-32%-26.1%-82%-37%-28%-24%-73%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤歸母凈利潤增速增速區域深耕型房企全國布局房企TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 24

142、 圖表圖表 52.TOP20 房企中房企中 2024 年上半年營收增速最快的三家房企為：建發國際集團（年上半年營收增速最快的三家房企為：建發國際集團（34%）、綠城）、綠城中國（中國（22%）、越秀地產（）、越秀地產（10%）資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 53.中國金茂歸母凈利潤同比增長中國金茂歸母凈利潤同比增長 133%，萬科、，萬科、金地集團、融創中國、中交地產出現虧損，金地集團、融創中國、中交地產出現虧損，其余房企歸母凈利潤同比均下滑其余房企歸母凈利潤同比均下滑 資料來源：公司公告，中銀證券 備注：中交地產、金地集團、萬科、融創中國2024H1由于虧損，故無同比增速數據。從未來

143、業績保障程度來看，從未來業績保障程度來看，區域深耕型房企的區域深耕型房企的業績保障度業績保障度相對較高相對較高。截至到 2024 年 6 月末，TOP20 房企預收賬款合計 2.67 萬億元，同比下降 21%，預收賬款/上年營業收入為 0.89X，同比下降 0.26X，業績保障倍數不足 1.0X，未來短期業績預計將持續承壓，但仍高于同期行業整體水平（0.77X）。2024 年 6 月末規模在 1000-1500 億元的房企、地方國企、區域深耕型房企預收賬款降幅相對最小，分別為-6%、-9%、-8%。銷售規模在 1000-1500 億元、500-1000 億元的房企預收賬款/上年營業收入高于 1

144、.0X。由于濱江集團、建發國際集團預收賬款/上年營業收入較高（分別為1.98X、1.59X），拉高了區域深耕型房企的業績保障程度。區域深耕型房企的業績保障倍數達1.43X。地方國企的業績保障倍數也相對較高，達 1.37X。34%22%10%8%2%2%0%-2%-10%-18%-19%-20%-21%-24%-29%-34%-41%-43%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02004006008001,0001,2001,4001,6002024H1 TOP202024H1 TOP20營業收入及增速營業收入及增速營業收入（億元）同比增速133%-16%-20%

145、-24%-25%-27%-29%-34%-34%-36%-39%-42%-42%-92%-150%-100%-50%0%50%100%150%-200-150-100-500501001502024H1 TOP202024H1 TOP20歸母凈利潤及增速歸母凈利潤及增速歸母凈利潤（億元）同比增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 25 圖表圖表 54.2024 年年 6 月月末規模末規模在在 1000-1500 億元億元以上以上的的房房企企預收賬款預收賬款同比降幅相對較小，僅為同比降幅相對較小，僅為 6%圖表圖表 55.截至截至 2024 年年 6 月月末，末，銷售

146、規模在銷售規模在 1000-1500 億億元、元、500-1000 億元的房企預收賬款億元的房企預收賬款/上年營業收入高于上年營業收入高于1.0X 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 56.2024 年年 6 月月末地方國企末地方國企的的房企預收賬款房企預收賬款同比降同比降幅相對較小，為幅相對較小，為 9%圖表圖表 57.截至截至 2024 年年 6 月月末，末，地方國企地方國企的的預收賬款預收賬款/營業營業收入最高，達收入最高，達 1.37X 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 58.2024 年年 6 月月末區域深耕型房企

147、預收賬款末區域深耕型房企預收賬款同比降同比降幅相對幅相對較小，為較小，為 8%圖表圖表 59.截至截至 2024 年年 6 月月末，區域深耕型房企末，區域深耕型房企的的預收賬預收賬款款/營業收入最高，達營業收入最高，達 1.43X 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 3.2 盈利能力：盈利能力：頭部規模房企、頭部規模房企、央國企央國企的利潤率水平相對更高的利潤率水平相對更高 從盈利能力來看，從盈利能力來看，頭部規模房企、頭部規模房企、央國企央國企的利潤率水平的利潤率水平顯著顯著更高。更高。上半年 TOP20 房企的毛利率和歸母凈利潤率分別為 13.3%和 0.01%，同

148、比分別下降 3.6、4.3 個百分點，剔除虧損的企業后，歸母凈利潤率為 5.5%，同比下降 1.4個百分點。TOP20 房企毛利率與歸母凈利潤率均高于行業整體（分別為 15.1%、-1.4%）。1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，1500 億元以上規模房企利潤率水平顯著高于其他梯隊，毛利率、歸母凈利潤率分別為 17.1%、5.8%。1%-10%-14%-22%22%-2%10%-6%34%3%5%-14%15%-17%-31%-32%12%-9%-14%-21%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企

149、預收賬款預收賬款增速增速1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP201.071.050.840.821.631.401.211.131.080.960.891.051.811.580.960.811.441.281.010.890.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002021202220232024H1TOP20TOP20房企房企預收賬款預收賬款/營業收入營業收入1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP207%1%0%-15%65%17%12%-9%13%

150、-10%-26%-31%8%-22%-26%-27%12%-9%-14%-21%-40%-20%0%20%40%60%80%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企預收賬款預收賬款增速增速央企地方國企民企混合所有制TOP201.541.020.880.891.721.261.131.371.541.841.151.011.010.910.890.711.441.281.010.890.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002021202220232024H1TOP20TOP20房企房企預收賬款預收賬款/營業收入營業收入央企地

151、方國企民企混合所有制TOP2047%16%10%-8%7%-14%-20%-25%12%-9%-14%-21%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企預收賬款預收賬款增速增速區域深耕型房企全國布局房企TOP201.501.091.041.431.421.360.990.791.441.281.010.890.000.200.400.600.801.001.201.401.602021202220232024H1TOP20TOP20房企房企預收賬款預收賬款/營業收入營業收入區域深耕型房企全國布局房企TOP20

152、2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 26 2）從標的公司屬性來看，）從標的公司屬性來看，央國企的盈利能力普遍優于民企和混合所有制房企。上半年央企、地方國企毛利率分別為 15.3%、14.1%，歸母凈利潤率分別為 4.2%、4.3%?；旌纤兄品科竺屎蜌w母凈利潤率分別為 10.8%、-4.9%，民企分別為 11.6%、-5.6%。3）從區域布局策略來看，）從區域布局策略來看，區域深耕型房企與全國布局房企的毛利率水平基本相當，分別為 13.0%、13.4%，區域深耕型房企歸母凈利潤率水平較高，達 4.1%，全國化布局房企為-1.6%。具體來看，TOP20 房企中上半

153、年僅中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、新城控股毛利率大于20%，TOP20 房企中有 10 家毛利率位于 10-20%之間，萬科、濱江集團、中交地產、融創中國毛利率相對較低，均不足 10%。圖表圖表 60.2024H1 1500 億元億元以上以上規模房企毛利率規模房企毛利率最高，達最高，達17.1%圖表圖表 61.2024H1 1500 億元以上億元以上規模房企歸母凈利潤率最規模房企歸母凈利潤率最高，達高，達 5.81%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖圖表表 62.2024H1 央國企央國企毛利率毛利率相對較高相對較高，分別，分別為為 15.3%和和 14.1%圖

154、表圖表 63.2024H1 央國企央國企歸母凈利潤率歸母凈利潤率相對較相對較高，分別為高，分別為4.2%、4.3%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖圖表表 64.2024H1 區域深耕型房企區域深耕型房企與全國化布局房企毛利與全國化布局房企毛利率基本相當率基本相當 圖圖表表 65.2024H1 區域深耕型房企歸母凈利潤率最高，達區域深耕型房企歸母凈利潤率最高，達4.11%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 25%22%19%17.1%22%18%14%12.5%22%18%15%14.8%18%15%13%9.5%21%18%15%13.3%

155、0%5%10%15%20%25%30%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企毛利率毛利率1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2012%9%8%5.81%5%2%3%2.85%7%6%2%5.78%1%-3%-1%-10.57%6%3%2%0.01%-15%-10%-5%0%5%10%15%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤率歸母凈利潤率1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2025%21%17%15.3%21%19%15%14.1%

156、17%14%13%11.6%18%17%14%10.8%21%18%15%13.3%0%5%10%15%20%25%30%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企毛利率毛利率央企地方國企民企混合所有制TOP209%6%3%4.22%6%5%3%4.26%2%-2%2%-5.60%5%3%1%-4.93%6%3%2%0.01%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤歸母凈利潤央企地方國企民企混合所有制TOP2021%18%15%13.0%21%18%15%13.4%21%18%15%13.

157、3%0%5%10%15%20%25%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企毛利率毛利率區域深耕型房企全國布局房企TOP206%5%3%4.11%6%2%2%-1.56%6%3%2%0.01%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企歸母凈利潤率歸母凈利潤率區域深耕型房企全國布局房企TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 27 圖表圖表 66.2024 年上半年華潤置地、中國海外發展、年上半年華潤置地、中國海外發展、新城控股、龍湖集團新城控股、龍湖集團毛利率相對較高，均大

158、于毛利率相對較高，均大于20%資料來源：公司公告，中銀證券 費用控制能力明顯分化。頭部房企由于規?；M用控制能力明顯分化。頭部房企由于規?；约肮芾砑t利以及管理紅利，地方國企、區域深耕型房企由于，地方國企、區域深耕型房企由于管理半徑管理半徑相對相對較小，整體三費率相對更低。較小，整體三費率相對更低。上半年 TOP20 房企三項費用率平均為 9.5%，同比提升了 1.1個百分點。其中銷售與管理費用率分別為 3.1%、3.0%，在營業收入大幅下滑的情況下，銷管費用率同比基本保持不變，控制得當；而財務費用率同比提升了 1.0 個百分點至 3.4%，主要是由于現金減少，相應地利息收入減少。1）

159、從銷售規模來看，）從銷售規模來看，頭部房企三費率相對更低。頭部房企三費率相對更低。上半年 1500 億元以上規模房企三費率僅為 5.8%，同比基本持平；銷售規模 1000-1500 億元、500-1000 億元的房企三費率分別為 6.1%、8.1%，同比分別下降 0.7、0.2 個百分點，更加注重費用的管控；規模相對較小的房企（500 億元以下規模的房企）費用率相對較高，達 14.4%，且因營收下滑，費用率明顯提升。2）從公司屬性來看）從公司屬性來看，上半年地方國企的三費率相對較低，僅為 6.6%，同比下降 0.1 個百分點；民企三費率相對最高，高達 13.4%，同比提升了 3.2 個百分點；

160、央企和混合所有制房企三費率分別為9.0%、8.6%。3）從布局區域策略來看，）從布局區域策略來看，區域深耕型房企的三費率為 5.9%，相對較低，同比改善了 0.3 個百分點；而全國化布局的房企三費率為 10.9%，同比提升了 1.7 個百分點。區域深耕型房企管理區域深耕型房企管理半徑半徑小，管小，管理效率更高，節省運營管理費用，因此區域深耕型的房企相對三費率，尤其是管理費用率也較低。理效率更高，節省運營管理費用，因此區域深耕型的房企相對三費率，尤其是管理費用率也較低。圖表圖表 67.2024H1 頭部房企三費率更低，頭部房企三費率更低，1500 億元以上規模的房企三費率億元以上規模的房企三費率

161、為為 5.8%資料來源：公司公告，中銀證券 22.3%22.1%21.6%20.6%16.8%16.2%16.0%14.3%13.7%13.1%12.0%11.9%11.0%11.0%9.6%8.1%4.6%-5.3%(12.0)(10.0)(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.0-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2024H1 TOP202024H1 TOP20毛利率毛利率毛利率毛利率同比變化（PCT）5.6%5.3%5.3%5.0%5.8%9.5%7.7%6.6%6.3%6.1%7.7%7.6%7.4%6.7%8.1%8.5%9.

162、1%10.8%8.7%14.4%7.7%7.6%8.0%7.0%9.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企三費率三費率1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 28 圖表圖表 68.2024H1 的的地方國企地方國企三費率相對較低，三費率相對較低，為為 6.6%圖圖表表 69.2024H1 區域深耕型房企的三費率相對較低，為區域深耕型房企的三費率相對較低，為5.9%資

163、料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 在利潤率下滑在利潤率下滑的的影響影響下下，上半年上半年 TOP20 房企房企年化后的年化后的 ROE 為為 6.0%，同比下降了同比下降了 2.8 個百分點個百分點（剔除虧損的企業）。1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，規模在規模在 500 億元以上各梯隊房企億元以上各梯隊房企 ROE 差距不顯著差距不顯著，500 億元以下銷售規模的房企由于利潤率水平較低，相對較低，年化后的 ROE 僅為 2.3%，同比下降 3.0 個百分點。2）從公司屬性）從公司屬性劃分來看，劃分來看，地方國企地方國企上半年年化后的上半年年化后的 ROE

164、達達 7.4%，相對最高，相對最高，主要是因為地方國企的利潤率水平相對較高，民企 ROE為 6.9%，相對不低主要是由于杠桿水平相對較高。3）從）從區域布局策略來看，區域深耕型房企區域布局策略來看，區域深耕型房企上半年年化后的上半年年化后的 ROE 相對較高，達相對較高，達 8.4%。具體來看，TOP20 房企中房企中 ROE 相對較高的房企為相對較高的房企為綠城中國、華發股份、濱江集團、華潤置地、保綠城中國、華發股份、濱江集團、華潤置地、保利發展，均為龍頭央企或區域深耕型房企利發展，均為龍頭央企或區域深耕型房企。圖表圖表 70.500 億元以下銷售規模的房企由于利潤率水平較低，相對較低，年化

165、后的億元以下銷售規模的房企由于利潤率水平較低，相對較低，年化后的 ROE 僅為僅為 2.3%資料來源：公司公告，中銀證券 8.7%8.0%6.7%7.2%9.0%6.8%7.2%7.3%5.8%6.6%6.3%6.9%11.9%7.4%13.4%8.0%7.8%6.6%7.0%8.6%7.7%7.6%8.0%7.0%9.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企三費率三費率央企地方國企民企混合所有制TOP208.0%7.5%7.3%5.8%5.9%7.6%7.6%8.2%7.4%1

166、0.9%7.7%7.6%8.0%7.0%9.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企三費率三費率區域深耕型房企全國布局房企TOP2015.8%12.4%9.2%7.4%6.8%11.9%11.2%5.9%7.0%6.8%12.7%13.3%12.4%9.5%7.0%18.5%11.3%3.3%2.3%2.3%15.2%12.2%8.2%7.0%6.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%20202021202220232024H1TOP

167、20TOP20房企房企ROEROE1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 29 圖表圖表 71.2024H1 地方國企地方國企年化后的年化后的 ROE 相對較高，達相對較高，達7.4%圖圖表表 72.2024H1 區域區域深耕型房企深耕型房企年化后的年化后的 ROE 相對較相對較高，達高，達 8.4%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 73.TOP20 房企中房企中 ROE 相對較高的房企為綠城中國、華發股份、濱江集團、華潤置地、保利相對較高的房企

168、為綠城中國、華發股份、濱江集團、華潤置地、保利發展發展 資料來源：公司公告，中銀證券 3.3 償債能力：償債能力：頭部房企、頭部房企、央國企、區域深耕型房企央國企、區域深耕型房企有息負債有息負債合理增長合理增長，同時杠桿，同時杠桿率率保持相對較低的水平保持相對較低的水平 從有息負債情況來看，從有息負債情況來看，頭部房企、央國企、區域深耕型房企頭部房企、央國企、區域深耕型房企有息負有息負債同比正增長，一方面是債同比正增長，一方面是央國企央國企信用優勢下，信用優勢下，受益于融資放松，受益于融資放松，另一方面，近兩年地方國企另一方面，近兩年地方國企、區域深耕型房企仍在拿地與開發，、區域深耕型房企仍在

169、拿地與開發，融融資需求相對較高；資需求相對較高；民企爆雷不斷，更加注重降杠桿，有息負債負增長。民企爆雷不斷，更加注重降杠桿，有息負債負增長。截至 2024 年 6 月末，TOP20 房企有息負債規模 2.97萬億元，同比下降 1%，同期行業整體有息負債規模下降 2%。1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，規模在規模在 500 億元以下的房企有息負債同比下降億元以下的房企有息負債同比下降 9%，注重壓降，注重壓降有息負債有息負債規模，頭部房企（規模，頭部房企（1500 億元以上、億元以上、1000-1500 億元梯隊）有息負債同比增長億元梯隊）有息負債同比增長 4%。2）從標的公司屬性來

170、看，）從標的公司屬性來看，央國企的有息負債規模增速相對較高，同比均增長 3%，而民企有息負債規模同比下降 11%。我們認為這主要是因為當前融資寬松環境下，頭部房企和央國企更為受益；同時央國企仍在拿地和開發，有相應的融資需求。3）從布局區域策略來看，區域深耕型房企有息負債）從布局區域策略來看，區域深耕型房企有息負債規模規模同比同比增長增長 3%，全國化房企有息負債規模，全國化房企有息負債規模同比下降同比下降 1%。具體而言，具體而言，2024 年 6 月末越秀地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口、綠城中國、建發國際集團有息負債增速相對較高，均為快速成長的區域深耕型房企、央企和穩健的頭部房企；而民營

171、和個別混合所有制房企普遍致力于降低有息負債規模，金地集團、新城控股、融創中國有息負債降幅均超過 10%。11.7%10.4%5.6%6.9%4.8%12.2%12.1%12.3%9.7%7.4%22.4%18.3%11.8%6.6%6.9%16.5%11.1%6.9%4.9%5.8%15.2%12.2%8.2%7.0%6.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企ROEROE央企地方國企民企混合所有制TOP2012.2%12.8%12.1%9.5%8.4%16.4%12.0%6.5%5.6%4.6%15.

172、2%12.2%8.2%7.0%6.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企ROEROE區域深耕型房企全國布局房企TOP2011.1%11.0%8.8%7.7%7.4%7.4%6.4%5.4%4.8%4.3%3.7%2.5%2.2%(12.0)(10.0)(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.00.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2024H1 TOP202024H1 TOP20年化后的年化后的ROEROEROE同比變化（PCT）2

173、024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 30 圖表圖表 74.2024H1 末末銷售銷售規模在規模在 500 億元以下的房企有息負債同比下降億元以下的房企有息負債同比下降 9%，1500 億元以上、億元以上、1000-1500 億元銷售規模梯隊有息負債同比增長億元銷售規模梯隊有息負債同比增長 4%資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 75.2024H1 末，末，央企、央企、地方國企地方國企有息負債增速相對有息負債增速相對較高，較高，為為 3%圖圖表表 76.2024H1 末，末，區域深耕型房企有息負債規模區域深耕型房企有息負債規模同比同比增長增長 3%資料來源：公司公告

174、，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 77.2024 年年 6 月月末末越秀地產、越秀地產、華潤置地華潤置地、保利發展、保利發展有息負債有息負債增速相對較高增速相對較高 資料來源：公司公告，中銀證券 從三道紅線指標來看，截至從三道紅線指標來看，截至 2024 年年 6 月月末，末，TOP20 房企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率房企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為和現金短債比分別為 67.2%、87.5%和和 2.13X。其中剔除預收賬款后的資產負債率同比下降了 1.1個百分點，凈負債率同比提升了 4.3 百分點，現金短債比同比下降了 0.44X。9%1

175、2%14%-3%4%12%6%15%5%4%12%10%12%-3%-2%9%-3%-8%-9%-9%10%6%7%-3%-1%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企有息負債增速有息負債增速1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2011%14%13%-2%3%23%8%11%1%3%6%8%-3%-10%-11%7%-7%4%-2%-1%10%6%7%-3%-1%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%20202021202220232024H1TOP

176、20TOP20房企房企有息負債增速有息負債增速央企地方國企民企混合所有制TOP2021%6%13%0%3%8%6%6%-4%-1%10%6%7%-3%-1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%20202021202220232024H1TOP20TOP20房企房企有息負債增速有息負債增速區域深耕型房企全國布局房企TOP2010%7%5%4%4%4%3%3%2%1%-2%-3%-9%-10%-10%-11%-15%-26%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002024H1 TOP2

177、02024H1 TOP20有息負債及增速有息負債及增速有息負債（億元）同比增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 31 1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，銷售規模在 1500 億元以上規模的房企剔除預收賬款后的資產負債率和凈負債率相對最低，分別為 60.1%和 48.1%，現金短債比高達 2.73X，該梯隊主要以央企房企為主，頭部房企注重去杠桿；銷售規模在 500 億元以下的房企剔除預收賬款后的資產負債率和凈負債率相對最高，分別為 76.1%、156.6%，現金短債比為 0.68X，由于貨幣資金同比降幅較大（-36%），短期償債壓力相對較大。2）從標的公

178、司屬性來看，）從標的公司屬性來看，地方國企地方國企償債能力相對更好償債能力相對更好。地方國企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為 63.8%、57.8%、4.03X，央企分別為 65.9%、80.0%、2.30X，相對好于民企的 69.1%、133.1%、1.58X和混合所有制房企的 70.1%、77.4%、0.97X。3）從區域布局策略來看，區域深耕型房企）從區域布局策略來看，區域深耕型房企杠桿水平相對更低，杠桿水平相對更低，剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為 64.2%、51.5%、3.58X，三項指標均顯著好于全國化布局房企的 68.3%、101.4

179、%、1.58X。我們發現，有息負債增長較快的我們發現，有息負債增長較快的頭部房企、頭部房企、央國企、區域深耕型房企的三道紅線指標反而表現更好，央國企、區域深耕型房企的三道紅線指標反而表現更好，這這主要是主要是因為這三類房企因為這三類房企現金流表現現金流表現更好更好。圖圖表表 78.2024H1 末，末，1500 億元億元以上以上規模的房企剔除預收規模的房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，為賬款后的資產負債率最低，為 60.1%圖表圖表 79.2024H1 末，末，1500 億元以上規模億元以上規模的房企凈負債率的房企凈負債率最低，為最低，為 48.1%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公

180、司公告，中銀證券 圖表圖表 80.2024H1 末，末，500 億元億元以下以下規模的房企現金短債規模的房企現金短債比比不足不足 1.0X 圖表圖表 81.2024H1 末，末，央企、地方國企央企、地方國企剔除預收賬款后的剔除預收賬款后的資產負債率資產負債率較低較低，分別為分別為 65.9%、63.8%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 63%61%60.1%66%65%65.4%67%64%63.5%78%76%76.1%69%68%67.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%202220232024H1TOP20TOP20房企房企剔除預收賬款

181、的資產負債率剔除預收賬款的資產負債率1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2046%45%48.1%56%57%56.9%63%51%54.9%136%135%156.6%83%78%87.5%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%202220232024H1TOP20TOP20房企房企凈負債率凈負債率1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP202.34 2.46 2.73 2.04 1.96 2.12 3.19 3.19 3.19 0.81 0.68 0.68 2.08

182、 2.06 2.13 0.000.501.001.502.002.503.003.50202220232024H1TOP20TOP20房企現金短債比房企現金短債比1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP2068%67%65.9%66%64%63.8%72%69%69.1%72%71%70.1%69%68%67.2%58%60%62%64%66%68%70%72%74%202220232024H1TOP20TOP20房企房企剔除預收賬款的資產負債率剔除預收賬款的資產負債率央企地方國企民企混合所有制TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 20

183、24 年半年報綜述 32 圖圖表表 82.2024H1 末，末，地方國企地方國企凈負債率最低，為凈負債率最低，為 57.8%圖表圖表 83.2024H1 末，末，地方國企現金短債比最高，為地方國企現金短債比最高，為 4.03X 資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖圖表表 84.2024H1 末，末，區域型房企剔除預收賬款后的資產區域型房企剔除預收賬款后的資產負債率最低，為負債率最低，為 64.2%圖表圖表 85.2024H1 末，末，區域型房企凈負債率最低，為區域型房企凈負債率最低，為51.5%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 86

184、.2024H1 末，末，區域深耕型房企現金短債比高達區域深耕型房企現金短債比高達 3.58X 資料來源：公司公告，中銀證券 從具體房企來看，從具體房企來看，TOP20 房企中房企中 44%為綠檔房企，為綠檔房企，39%為黃檔房企。為黃檔房企。融創中國、綠地控股、中交地產踩三道紅線，黃檔房企有保利置業、中國金茂、綠城中國、新城控股、萬科、金地集團。越秀地產、保利發展、華發股份、建發國際、招商蛇口、濱江集團、龍湖集團、華潤置地、中海地產為綠檔房企。79%76%80.0%62%50%57.8%122%109%133.1%65%74%77.4%83%78%87.5%0%20%40%60%80%100%

185、120%140%202220232024H1TOP20TOP20房企房企凈負債率凈負債率央企地方國企民企混合所有制TOP201.83 1.97 2.30 4.16 4.26 4.03 1.61 1.53 1.58 1.45 1.09 0.97 2.08 2.06 2.13 0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.50202220232024H1TOP20TOP20房企現金短債比房企現金短債比央企地方國企民企混合所有制TOP2067%64%64.2%70%69%68.3%69%68%67.2%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%2

186、02220232024H1TOP20TOP20房企房企剔除預收賬款后的資產負債率剔除預收賬款后的資產負債率區域深耕型房企全國布局房企TOP2062%47%51.5%91%91%101.4%83%78%87.5%0%20%40%60%80%100%120%202220232024H1TOP20TOP20房企房企凈負債率凈負債率區域深耕型房企全國布局房企TOP203.27 3.49 3.58 1.63 1.50 1.58 2.08 2.06 2.13 0.000.501.001.502.002.503.003.504.00202220232024H1TOP20TOP20房企房企現金短債比現金短債比

187、區域深耕型房企全國布局房企TOP202024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 33 圖表圖表 87.TOP30 房企中房企中 44%的房企為綠檔房企的房企為綠檔房企 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 88.截至截至 2024 年年 6 月月末，末，越秀地產、越秀地產、保利發展、華發股份、建發國際、招商蛇口、濱江集團、保利發展、華發股份、建發國際、招商蛇口、濱江集團、龍湖集團、華潤置地、中海地產為綠檔房企龍湖集團、華潤置地、中海地產為綠檔房企 公司名稱公司名稱 剔除預收賬款后的資產負債率剔除預收賬款后的資產負債率 凈負債率凈負債率 現金短債比現金短債比 融創中國 91

188、.5%410.6%0.03 綠地控股 82.8%126.0%0.27 中交地產 82.1%222.7%0.29 保利置業集團 72.2%79.5%1.92 中國金茂 72.1%81.9%1.74 綠城中國 70.5%67.2%2.13 新城控股 67.3%47.7%0.97 新城控股 67.3%47.7%0.97 萬科 A 66.3%63.0%0.88 金地集團 60.9%53.3%0.59 越秀地產 68.3%58.6%1.58 保利發展 66.7%64.7%2.12 華發股份 62.1%73.9%1.36 建發國際集團 60.9%41.1%9.16 招商蛇口 60.3%46.7%2.12

189、濱江集團 59.0%16.8%3.66 龍湖集團 58.6%57.2%1.66 華潤置地 57.5%31.8%1.87 中國海外發展 50.0%33.0%6.06 資料來源：公司公告，中銀證券 3.4 現金管理能力：現金管理能力：頭部房企和央企貨幣資金同比降幅相對較小頭部房企和央企貨幣資金同比降幅相對較小 頭部房企頭部房企和和央企央企貨幣資金貨幣資金同比降幅相對較小同比降幅相對較小。截至 2024 年 6月末，TOP20房企貨幣資金 9710 億元，同比下降 16%，降幅小于整體行業的-23%。1）從銷售規模劃分來看，）從銷售規模劃分來看，1500 億元以上、1000-1500 億元銷售規模房

190、企貨幣資金同比降幅相對較小，分別為 11%、8%，其余各梯隊同比降幅均超過兩成，一方面因為銷售回款相對較弱，另一方面是因為融資較少且償債支出相對較大。2）從標的公司屬性來看，）從標的公司屬性來看，央企央企現金流表現相對較好?，F金流表現相對較好。央企貨幣資金同比下降 9%，降幅相對最小，這主要是因為央企仍能保持籌資性現金流凈流入，且銷售相對好于民企，銷售回款表現也相對較好；而民企和混合所有者房企融資相對不足，償還債務支出相對較大。3）從布局策略來看，區域深耕型房企貨幣資金同比從布局策略來看，區域深耕型房企貨幣資金同比下降下降 11%，略好于全國化布局的房企（-18%）。具體而言，2024H1 末

191、，綠城中國、越秀地產、中國金茂貨幣資金同比實現正增長，同比分別增長9%、4%、3%，均為央企和區域深耕型房企。上半年綠城中國是 TOP20 房企中銷售金額同比降幅最小的一家，銷售回款相對穩健，有效支撐現金流及再投資；中國金茂主要是由于上半年籌資性凈現金流凈流入 107 億元（2023年同期凈流出 67億元）。17%0%39%44%TOP20TOP20房企三道紅線情況房企三道紅線情況紅檔房企橙檔房企黃檔房企綠檔房企2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 34 圖表圖表 89.2024H1 末，末，1500 億元以上、億元以上、1000-1500 億元銷售規模房企貨幣資金同

192、比降幅相對較小，分億元銷售規模房企貨幣資金同比降幅相對較小，分別為別為 11%、8%資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 90.2024H1 末，末，央企央企貨貨幣資金幣資金同比同比下降下降 9%圖表圖表 91.2024H1 末，末，區域深耕型房企貨幣資金區域深耕型房企貨幣資金同比同比下降下降11%資料來源：公司公告，中銀證券 資料來源：公司公告，中銀證券 圖表圖表 92.2024H1 末，末，綠城中國、綠城中國、越秀地產、越秀地產、中國金茂中國金茂貨幣資金貨幣資金同比同比正增長正增長 資料來源：公司公告，中銀證券 1%-4%-10%-11%-2%4%3%-8%13%-2%-1%-19%-2

193、9%-23%-31%-36%-5%-7%-10%-16%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企貨幣資金貨幣資金增速增速1500億以上規模1000-1500億規模500-1000億規模500億規模以下TOP205%0%-3%-9%25%1%6%-19%-30%-22%-15%-29%-12%-13%-25%-23%-5%-7%-10%-16%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企貨幣資金貨幣資金增速增速央企地方國企民企混合所有制TOP2019%

194、2%8%-11%-10%-9%-14.5%-18%-5%-7%-10%-16%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2021202220232024H1TOP20TOP20房企房企貨幣資金貨幣資金增速增速區域深耕型房企全國布局房企TOP209%4%3%-1%-1%-9%-11%-12%-19%-20%-24%-26%-31%-38%-39%-45%-48%-50%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02004006008001,0001,2001,4001,6002024H1 TOP202024H1 TOP20貨幣資金及增速貨幣資金及增速貨幣

195、資金（億元）同比增速2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 35 4 投資建議投資建議 我們認為，短期內板塊投資機會主要聚焦在市場修復和政策變化。當前行業信心脆弱我們認為，短期內板塊投資機會主要聚焦在市場修復和政策變化。當前行業信心脆弱，其核心是經，其核心是經濟基本面的持續走弱和房價下行。經濟的改善才是根本。單就行業來說，房價是當前需重點關注的濟基本面的持續走弱和房價下行。經濟的改善才是根本。單就行業來說，房價是當前需重點關注的指標，若核心城市房價預期改善，重點布局的房企或將率先受益，當前新房房價整體的下跌幅度是指標，若核心城市房價預期改善，重點布局的房企或將率先受益，

196、當前新房房價整體的下跌幅度是小于二手房的，但成交韌性不及二手房。二手房價對居民的心理預期影響更大，對置換決策有重要小于二手房的，但成交韌性不及二手房。二手房價對居民的心理預期影響更大，對置換決策有重要影響，所以還要持續跟蹤二手房房價的變化?！叭齑妗闭邔嶋H落地情況或是板塊估值修復的關影響，所以還要持續跟蹤二手房房價的變化?！叭齑妗闭邔嶋H落地情況或是板塊估值修復的關注焦點，近期各地地方政府陸續出臺了收購存量商品房用作保障房的相關細則并開始逐步落地，建注焦點，近期各地地方政府陸續出臺了收購存量商品房用作保障房的相關細則并開始逐步落地，建議持續追蹤進展情況及政策效果。此外，進入到議持續追蹤進展

197、情況及政策效果。此外，進入到 9 月，月，或將或將有一波交易政策的行有一波交易政策的行情，需積極關注增情，需積極關注增量政策。目前來看，美國降息預期若兌現，國內可能也會有一波降息行情量政策。目前來看，美國降息預期若兌現，國內可能也會有一波降息行情，目前國內降息降準預期，目前國內降息降準預期明確明確；另外需求端若真要刺激居民購房，政府需作出部分讓利，在購房稅費減免方面需進一步突破，；另外需求端若真要刺激居民購房，政府需作出部分讓利，在購房稅費減免方面需進一步突破，切實降低購房成本。切實降低購房成本。整體行業需持續關注“金九銀十”的反饋。整體行業需持續關注“金九銀十”的反饋?，F階段我們建議關注三條

198、主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然較好的房企：）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然較好的房企：招商蛇口、華潤置地、保利發展、綠城中國、濱江集團、越秀地產、建發國際集團。2）政策寬松后預期能夠）政策寬松后預期能夠有顯著改善的底部彈性標的：有顯著改善的底部彈性標的：金地集團、龍湖集團。3）二手房成交量提升帶動的房地產經紀公司：）二手房成交量提升帶動的房地產經紀公司：我愛我家、貝殼。2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 36 5 風險提示風險提示 房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。2024 年 9月 11日 房地產行業 2024 年半年報綜述 37 披露聲明披

199、露聲明 本報告準確表述了證券分析師的個人觀點。該證券分析師聲明，本人未在公司內、外部機構兼任有損本人獨立性與客觀性的其他職務，沒有擔任本報告評論的上市公司的董事、監事或高級管理人員；也不擁有與該上市公司有關的任何財務權益；本報告評論的上市公司或其它第三方都沒有或沒有承諾向本人提供與本報告有關的任何補償或其它利益。中銀國際證券股份有限公司同時聲明，將通過公司網站披露本公司授權公眾媒體及其他機構刊載或者轉發證券研究報告有關情況。如有投資者于未經授權的公眾媒體看到或從其他機構獲得本研究報告的，請慎重使用所獲得的研究報告，以防止被誤導，中銀國際證券股份有限公司不對其報告理解和使用承擔任何責任。評級體系

200、說明評級體系說明 以報告發布日后公司股價/行業指數漲跌幅相對同期相關市場指數的漲跌幅的表現為基準：公司投資評級：公司投資評級：買 入：預計該公司股價在未來 6-12 個月內超越基準指數 20%以上；增 持：預計該公司股價在未來 6-12 個月內超越基準指數 10%-20%；中 性：預計該公司股價在未來 6-12 個月內相對基準指數變動幅度在-10%-10%之間；減 持：預計該公司股價在未來 6-12 個月內相對基準指數跌幅在 10%以上；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。行業投資評級：行業投資評級：強于大市：預計該行業指數在未來 6-12 個月內表現強于基準指

201、數；中 性：預計該行業指數在未來 6-12 個月內表現基本與基準指數持平；弱于大市：預計該行業指數在未來 6-12 個月內表現弱于基準指數；未有評級：因無法獲取必要的資料或者其他原因，未能給出明確的投資評級。滬深市場基準指數為滬深 300 指數；新三板市場基準指數為三板成指或三板做市指數；香港市場基準指數為恒生指數或恒生中國企業指數；美股市場基準指數為納斯達克綜合指數或標普 500指數。風險提示及免責聲明風險提示及免責聲明 本報告由中銀國際證券股份有限公司證券分析師撰寫并向特定客戶發布。本報告發布的特定客戶包括：1)基金、保險、QFII、QDII 等能夠充分理解證券研究報告，具備專業信息處理能

202、力的中銀國際證券股份有限公司的機構客戶；2)中銀國際證券股份有限公司的證券投資顧問服務團隊，其可參考使用本報告。中銀國際證券股份有限公司的證券投資顧問服務團隊可能以本報告為基礎，整合形成證券投資顧問服務建議或產品，提供給接受其證券投資顧問服務的客戶。中銀國際證券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客戶外的公司個人客戶提供本報告。中銀國際證券股份有限公司的個人客戶從任何外部渠道獲得本報告的，亦不應直接依據所獲得的研究報告作出投資決策；需充分咨詢證券投資顧問意見，獨立作出投資決策。中銀國際證券股份有限公司不承擔由此產生的任何責任及損失等。本報告內含保密信息，僅供收件人使用。閣下作為收件人，不

203、得出于任何目的直接或間接復制、派發或轉發此報告全部或部分內容予任何其他人，或將此報告全部或部分內容發表。如發現本研究報告被私自刊載或轉發的，中銀國際證券股份有限公司將及時采取維權措施，追究有關媒體或者機構的責任。所有本報告內使用的商標、服務標記及標記均為中銀國際證券股份有限公司或其附屬及關聯公司（統稱“中銀國際集團”）的商標、服務標記、注冊商標或注冊服務標記。本報告及其所載的任何信息、材料或內容只提供給閣下作參考之用，并未考慮到任何特別的投資目的、財務狀況或特殊需要，不能成為或被視為出售或購買或認購證券或其它金融票據的要約或邀請，亦不構成任何合約或承諾的基礎。中銀國際證券股份有限公司不能確保本

204、報告中提及的投資產品適合任何特定投資者。本報告的內容不構成對任何人的投資建議，閣下不會因為收到本報告而成為中銀國際集團的客戶。閣下收到或閱讀本報告須在承諾購買任何報告中所指之投資產品之前，就該投資產品的適合性，包括閣下的特殊投資目的、財務狀況及其特別需要尋求閣下相關投資顧問的意見。盡管本報告所載資料的來源及觀點都是中銀國際證券股份有限公司及其證券分析師從相信可靠的來源取得或達到，但撰寫本報告的證券分析師或中銀國際集團的任何成員及其董事、高管、員工或其他任何個人（包括其關聯方）都不能保證它們的準確性或完整性。除非法律或規則規定必須承擔的責任外，中銀國際集團任何成員不對使用本報告的材料而引致的損失

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