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1、土地房屋政策研究報告香港房屋趨勢導航 2025二二五年四月目錄行政摘要私人住宅供應公營房屋供應聚焦資助房屋2638622行政摘要香港房屋趨勢導航2025二二五年四月行政摘要香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。公營房屋方面，預

2、計落成量有望超出 長遠房屋策略（長策）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計 長策 達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未

3、來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。行政摘要香港房屋趨勢導航2025二二五年四月行政摘要香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。公營房屋方面，預計落成量有望超出 長遠房屋策略（長策）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此

4、，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問題。鑑於未來預計 長策 達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。按發展階段劃分20112020年間成功批

5、出的官地的發展周期分布情況 第一部分：私人住宅供應1.我們預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。不過，落成量將集中於2025和2026年，達到每年約20,000個單位，隨後在2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位，呈現 先高後低。儘管我們在去年報告中預測了同一趨勢，但此趨勢浮現的時間因項目發展周期延長而有所推遲，即約七成2024年落成的單位經歷了1至超過6個月的延後。2.私人住宅發展周期各階段都出現了明顯放緩，從而印證了這個趨勢。在2024年，獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工量，以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在繼續減少?；久?/p>

6、疲弱，加上規避發展風險意識增加，導致賣地市場被保守氛圍籠罩。自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。3.我們分析了超過100幅在2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，結果顯示近年發展周期延長了33%。將數字進一步劃分，我們發現超過一半的發展周期（57%）涉及施工前和施工後階段。由於涉及不同部門的多項審批，地盤複雜性和興建公共設施的要求可能是導致這兩個發展階段大幅延長的原因。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。4.從一個自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們發現年均落成量每十年會出現一次鐘擺效應。儘管我們預期2025至

7、2034年間的落成量將出現波動，但相較於2017至2024年間，其變化幅度將比1997至2006年間和2007至2016年間要來得溫和。情景分析結果顯示，在政策調整與市場調節的相互作用下，2030至2034年的每年平均落成量應介乎15,400至19,900個單位之間。註：1 由於建築商向屋宇署提交的地基動工通知資料並不公開，故以此作為替代指標資料來源：地政總署、屋宇署，以及團結香港基金土地批出上蓋工程動工 1佔用許可證合約完成證明書施工前階段施工階段施工後階段平均發展周期長度：70.4 個月 5.9 年行政摘要香港房屋趨勢導航2025二二五年四月行政摘要香港房屋市場正在經歷持續挑戰。私人住宅賣

8、地減少，公營房屋建築開支飆升，佔據了大幅新聞版面，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。團結香港基金（基金會）針對這些市場熱話提供最新分析。私人住宅方面，由於近年項目發展周期延長了33%，隨之增加的發展風險，降低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間每年平均落成量可達到17,100個單位，預計也將會呈現一個逐步下滑的走勢。公營房屋方面，預計落成量有望超出 長遠房屋策略（長策）目標約7%至31%，正步入收成期。儘管如此，要實現在2026/27年度前縮短公屋輪候時間，簡約公屋的助力仍不可或缺。雖然公營房屋的供應前景樂觀，但背後存在建築開支急劇上升的問

9、題。鑑於未來預計 長策 達標之餘尚有供應緩衝，因此應有空間按成本效益重新排定項目優次，以控制開支。資助房屋方面，儘管與私人住宅市場樓價重疊的範圍持續擴大，但競爭仍然有限。作為中低收入家庭的置業首選，資助房屋比新建公屋能夠發揮更大作用，可儘快釋出珍貴公營房屋資源予更有需要的申請者。然而，只有興建更大面積的資助房屋單位，才有望促進換樓鏈和提升流轉率。以下我們將詳細分析私人住宅和公營房屋的未來供應趨勢，並檢視資助房屋的角色和作用。按發展階段劃分20112020年間成功批出的官地的發展周期分布情況 第一部分：私人住宅供應1.我們預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。不過，落成量將集

10、中於2025和2026年，達到每年約20,000個單位，隨後在2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位，呈現 先高後低。儘管我們在去年報告中預測了同一趨勢，但此趨勢浮現的時間因項目發展周期延長而有所推遲，即約七成2024年落成的單位經歷了1至超過6個月的延後。2.私人住宅發展周期各階段都出現了明顯放緩，從而印證了這個趨勢。在2024年，獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工量，以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在繼續減少?；久嫫Ｈ?，加上規避發展風險意識增加，導致賣地市場被保守氛圍籠罩。自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價

11、亦有所下跌。3.我們分析了超過100幅在2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，結果顯示近年發展周期延長了33%。將數字進一步劃分，我們發現超過一半的發展周期（57%）涉及施工前和施工後階段。由於涉及不同部門的多項審批，地盤複雜性和興建公共設施的要求可能是導致這兩個發展階段大幅延長的原因。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。4.從一個自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們發現年均落成量每十年會出現一次鐘擺效應。儘管我們預期2025至2034年間的落成量將出現波動，但相較於2017至2024年間，其變化幅度將比1997至2006年間和2007至2016年間要來得溫

12、和。情景分析結果顯示，在政策調整與市場調節的相互作用下，2030至2034年的每年平均落成量應介乎15,400至19,900個單位之間。註：1 由於建築商向屋宇署提交的地基動工通知資料並不公開，故以此作為替代指標資料來源：地政總署、屋宇署，以及團結香港基金土地批出上蓋工程動工 1佔用許可證合約完成證明書施工前階段施工階段施工後階段平均發展周期長度：70.4 個月 5.9 年3 行政摘要按發展階段劃分20112020年間成功批出的官地的發展周期分布情況 第一部分：私人住宅供應1.我們預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。不過，落成量將集中於2025和2026年，達到每年約20

13、,000個單位，隨後在2027至2029年間逐漸回落至每年約15,000至16,000個單位，呈現 先高後低。儘管我們在去年報告中預測了同一趨勢，但此趨勢浮現的時間因項目發展周期延長而有所推遲，即約七成2024年落成的單位經歷了1至超過6個月的延後。2.私人住宅發展周期各階段都出現了明顯放緩，從而印證了這個趨勢。在2024年，獲批預售同意書申請數量、上蓋建築工程動工量，以及私營房屋土地供應的估計單位數量，都在繼續減少?；久嫫Ｈ?，加上規避發展風險意識增加，導致賣地市場被保守氛圍籠罩。自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，且其地皮規模和樓面地價亦有所下跌。3.我們分析了超過100幅在

14、2011至2020年間批出並已完成發展周期的官地，結果顯示近年發展周期延長了33%。將數字進一步劃分，我們發現超過一半的發展周期（57%）涉及施工前和施工後階段。由於涉及不同部門的多項審批，地盤複雜性和興建公共設施的要求可能是導致這兩個發展階段大幅延長的原因。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。4.從一個自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們發現年均落成量每十年會出現一次鐘擺效應。儘管我們預期2025至2034年間的落成量將出現波動，但相較於2017至2024年間，其變化幅度將比1997至2006年間和2007至2016年間要來得溫和。情景分析結果顯示，在政策調整與市場調

15、節的相互作用下，2030至2034年的每年平均落成量應介乎15,400至19,900個單位之間。註：1 由於建築商向屋宇署提交的地基動工通知資料並不公開，故以此作為替代指標資料來源：地政總署、屋宇署，以及團結香港基金土地批出上蓋工程動工 1佔用許可證合約完成證明書施工前階段施工階段施工後階段平均發展周期長度：70.4 個月 5.9 年43%11%30.1 個月2.5 年32.4 個月2.7 年46%7.9 個月0.7 年4註：1 建築開支包括支付給承包商的費用、內部監督，以及管理費用資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金48650040030020010002019/202020/212021

16、/222022/232023/242024/252025/26F2026/27F2027/28F2028/29F165395280億港元第二部分：公營房屋供應2019/202028/29年度香港房屋委員會建築開支15.公營房屋落成量正在步入收成期。自 長策 於2014年12月公布以來，首次單靠傳統公營房屋落成量（預計2025/26至2029/30年間每年落成32,100個單位）已足以達到30,800個單位的 長策 目標，並超出目標4%。加上正在穩步推進的簡約公屋，2025/26至2029/30年間公營房屋每年平均落成量將達到37,700個單位。6.考慮到未來新單位落成量增加，加上打擊濫用公屋成

17、效提升及住戶遷住資助房屋後，能夠回收更多單位，我們預計公屋綜合輪候時間將呈現下降趨勢。儘管如此，分析結果顯示，由於傳統公屋單位供應短期內仍有缺口，因此30,000個簡約公屋單位的填補作用，對達成在2026/27年度前縮短公屋綜合輪候時間至 4.5年的關鍵績效指標不可或缺。7.放眼十年趨勢，供應 頭輕尾重 問題正在緩解，同時也在 長策 目標之上建立起更穩健的供應緩衝。即使假設向執行機構交付發展用地和建築工程方面可能出現延誤，預計傳統公營房屋落成量仍會高出 長策 308,000個單位目標約7%至 31%。8.然而，縱使公營房屋供應前景趨向樂觀，背後的成本也相當高昂。預計未來四年香港房屋委員會（房委

18、會）的年度建築開支將增加73%，而這僅反映了 長策 十年建屋目標相關財務承擔的42%?？紤]到上述供應緩衝創造了一定空間，當局應重新檢視可建單位數量少和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。5 行政摘要網頁LinkedInFacebook（團結香港基金）Facebook（政策正察）團結香港基金有限公司香港中環干諾道中88號南豐大廈19樓www.ourhkfoundation.org.hk關注團結香港基金二二五年四月 版權所有 OHK/202504005C免責聲明本報告僅供參考，報告內容並不構成對任何經濟體或行業資訊的分析。本報告的資料出自多個可靠來源，但團結香港基金或任何相關機

19、構均不會就相關資料的完整性或準確性作出任何申述。本報告內之所有預測、意見或建議僅反映團結香港基金截至發布日為止的分析和判斷。團結香港基金將不會就任何因使用該報告而引起的直接或間接損失承擔任何責任。任何合約均不應基於本報告的內容而簽訂。如英文版本與中文版本有任何不一致或不清晰之處，請以英文版本為準。下載報告全文註：1 建築開支包括支付給承包商的費用、內部監督，以及管理費用資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金註：1 涵蓋了在歷年房屋署公營房屋住戶綜合統計調查中回答 是 及 不知道 尚未決定 的住戶資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金9.樓價自2021年9月達峰後開始呈現下跌趨勢，資助房屋與私人

20、住宅的樓價重疊範圍從300至500萬港元擴大至100至500萬港元，有人因此質疑資助房屋的必要性。然而，2024年實際只有3%私人住宅成交的樓價落入100至300萬港元之間，與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在，而即使存在也並不顯著。10.至於介乎300至500萬港元的單位，其對應潛在客源的月入組別大概落於25,000至39,999港元，佔全港住戶數約18%。這個組別接近全港家庭入息中位數，最容易受資助房屋與私人房屋市場之間樓價重疊及潛在競爭的影響。至於其他中低收入家庭，資助房屋仍是他們的置業首選，這反映了資助房屋續存的必要性。11.除此之外，觀察過去20年的趨勢，資助房屋對促進公屋單位回收和流

21、轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋?；厥諉挝荒軌蚋鞚M足公屋申請人需求，在過去兩年已成為公屋單位編配和縮短公屋輪候時間的主力?？紤]到超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，這些未被滿足的置業需求若能解決，估計潛在的公屋回收單位數量可高達338,100個。12.然而，資助房屋二手市場供求錯配情況顯著。2010至2024年期間未補價資助房屋成交分布顯示，絕大多數綠表買家都偏好較大面積單位。然而，大部分近年新落成的資助房屋單位面積都少於431呎。由於無法負擔換樓升級至私人住宅，資助房屋現有業主大多也不傾向將單位放售。第三部分：聚焦資助房屋20102023年對購買資助房屋持開放態度的公屋住戶比例145%

22、40%35%30%25%20%15%10%5%0%20102013201120142012201520162017202120192023二手居屋單位新建居屋單位新建綠置居單位百分比6私人住宅供應1.7私人住宅落成量在近年反覆上落，而2024年又是當中較高的一年1 私人住宅供應資料來源：差餉物業估價署、團結香港基金私人住宅落成量曾在2023年下滑至13,852個單位，但到了2024年隨即出現強勁反彈。2024年最終的落成量數字為24,261個單位，按年增加75%，創下了自2004年落成26,036個單位以來的20年新高。如圖1所示，經歷2015至2018年期間的穩步上升後，過去7年的私人住宅落

23、成量出現一年高一年低的反覆情況，2018、2020、2022及2024年每年落成量都高見超過20,000個單位，而2019、2021和2023年每年低見約14,000個。25,00020,00015,000 10,0005,000020132015201720192021202320142016201820202022202414,09314,38613,85224,26121,16820,88820,968單位數量落成年度圖1.20132024年私人住宅單位實際落成量8仔細觀察後發現，2024年私人住宅落成量達到20年來的新高，與較長的發展周期有關註：1 透過比較各項目截至2025年3月31

24、日的預計關鍵日期與下列兩者的差異計算得出 就受地政總署預售樓花同意方案規管的項目而言：在首次遞交的預售樓花同意書申請中所列明的預計關鍵日期；就其他項目而言：第一版售樓説明書中所列明的預計關鍵日期資料來源：地政總署、各項目的售樓説明書，以及團結香港基金28%，或約6,800個於2024年落成的單位較原定預計關鍵日期出現超過六個月的延後13%29%29%28%無延誤資料不詳一至三個月四至六個月超過六個月圖2.2024年落成的私人住宅項目中預計關鍵日期的延後情況191 私人住宅供應儘管如此，深入分析這個20年來最高的落成量數字後，就能發現當中的端倪。通過對2024年落成的私人住宅項目的預計關鍵日期變

25、化進行一輪審視，就會發現新單位落成量的急增與發展周期的延長有很大關係。大部分2024年落成的單位都曾進行預售，並在售樓說明書上寫上預計關鍵日期。就受地政總署預售樓花同意方案規管的項目而言，這應與初次遞交預售樓花同意書申請上的預計關鍵日期進行比較；而至於舊契項目，則應與第一版售樓說明書上的預計關鍵日期進行比較。圖2顯示了分析結果。2024年落成單位當中，約70%出現1至超過6個月的延後。其中，約28%（即約6,800個單位）較原定預計關鍵日期延後了超過六個月。此外，部分項目的預計關鍵日期更是延後了超過一次。由此推斷，部分2024年的落成量實際上是來自2023年累積下來的延後落成。香港法例第621

26、章 一手住宅物業銷售條例 規定，就工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭或惡劣天氣造成的延誤，認可人士可批準延後預計關鍵日期，且視乎情況，可多於一次批準將預計關鍵日期延後。儘管很難去確認每一個項目延後背後的詳細原因，但我們會在之後章節中再次探討發展周期延長的問題。1020252026202720282029未來五年私人住宅落成量預計將呈現 先高後低，並高度集中於2025及2026年，然後逐漸回落資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據，以及團結香港基金住宅落成預售樓花樓宇施工土地供應圖3.19972029年私人

27、住宅單位實際和預計落成量單位數量落成年份預計落成量預計落成量40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000019971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320241997200619972006平均 平均 24,00024,000 個單位 個單位2007201620072016平均 平均 10,90010,900 個單位 個單位2017202420172024平均 平均 18,4

28、0018,400 個單位 個單位2025202920252029平均 平均 17,10017,100 個單位 個單位111 私人住宅供應與去年對2024至2028年的預測相似，我們預計2025至2029年的單位落成量將呈現 先高後低。這是由於前文剛探討過的延後情況推遲了這個效應。2025至2029年的單位落成量預計約為年均17,100個單位，並將高度集中在2025年和2026年，預計分別達到20,069和19,669個單位，然後在2027至2029年期間逐漸回落。在私人住宅發展周期的每個階段，由土地供應到預售批準，均有顯著的放緩趨勢（詳見圖5至圖7），這與我們由下而上的預測結果相印證，後文將就

29、各項相關領先指標的趨勢進行討論。12港島九龍新界總數單位數量11,00033,30041,40085,70012.8%38.8%48.4%北區北區6,700個單位6,700個單位(7.8%)(7.8%)大埔大埔11,600個單位11,600個單位(13.5%)(13.5%)沙田沙田1,400個單位1,400個單位(1.6%)(1.6%)西貢西貢7,500個單位7,500個單位(8.8%)(8.8%)元朗元朗6,600個單位6,600個單位(7.7%)(7.7%)屯門屯門4,700個單位4,700個單位(5.5%)(5.5%)葵青葵青500個單位500個單位(0.6%)(0.6%)荃灣荃灣900

30、個單位900個單位(1.1%)(1.1%)黃大仙黃大仙2,500個單位2,500個單位(2.9%)(2.9%)九龍城九龍城16,800個單位16,800個單位(19.6%)(19.6%)觀塘觀塘6,200個單位6,200個單位(7.2%)(7.2%)東區東區3,000個單位3,000個單位(3.5%)(3.5%)灣仔灣仔1,100個單位1,100個單位(1.3%)(1.3%)南區南區3,200個單位3,200個單位(3.7%)(3.7%)中西區中西區3,700個單位3,700個單位(4.3%)(4.3%)深水埗深水埗5,800個單位5,800個單位(6.8%)(6.8%)油尖旺油尖旺2,000

31、個單位2,000個單位(2.3%)(2.3%)離島離島1,500個單位1,500個單位(1.8%)(1.8%)123九龍城、大埔，及西貢預計為未來五年的三大私人住宅供應地區資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據，以及團結香港基金圖4.20252029年各區私人住宅落成量預測131 私人住宅供應在深入探討各項領先指標前，以下我們將先按地區細分私人住宅的預計落成量，當中九龍城（包括啟德）、大埔，及西貢將是未來五年的三大供應地區。該段期間內，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。九龍城（包括啟德）將在未來五年內提供約16,800個單位，即佔新落成私人住

32、宅單位總數約20%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，何文田站的兩個住宅發展項目，以及紅磡和土瓜灣的重建項目。大埔將提供約11,600個單位，預計成為落成量的第二大來源。當中大部分單位供應將來自位於十四鄉和馬窩路的大型住宅發展項目。而西貢則將提供約7,500個單位，包括康城站物業發展項目第12至13期的約4,500個單位，以及安達臣道項目提供的約3,000個單位。14住宅落成預售樓花樓宇施工土地供應2022年後獲批預售樓花的單位數量持續下降，預示近期落成量將會減少註：1 不包括資助出售房屋項目資料來源：地政總署、團結香港基金圖5.20112024年獲批預售樓花同意書的單位數量1獲批單

33、位數量25,00020,00015,000 10,0005,0000年份201120132015201720192021201220142016201820202022202320248,372 21,0789,47819,133 151 私人住宅供應在細分了各區的私人住宅預計落成量後，以下我們將闡述預示未來五年落成量的各項領先指標。第一個指標是申請預售樓花同意書的趨勢。除舊契重建項目外，香港所有新推出的住宅項目均受到地政總署預售樓花同意方案規限，發展商可在住宅項目落成前最多30個月內申請預售樓花同意書，因此有關數字可用作估計短期內可供出售的單位數量，而在考慮到所需的審批時間後，亦可作為未來一

34、至兩年落成單位數目的領先指標。在2024年，不包括資助房屋項目，地政總署發出了23個住宅發展項目的預售樓花同意書，共涉及9,478個單位。這個數字不僅與2023年的19,133個單位相比大幅下滑，也是自2011年批出8,372個單位後的13年新低。獲批單位數量在2022和2023年分別達到了約20,000個單位的高位，到了2024年則下滑至低位，這預示了短期落成量將呈現先高後低 的趨勢。16私人住宅上蓋工程動工量自2021年來持續下降，同樣預示短期落成量將會減少資料來源：屋宇署、團結香港基金圖6.20132024年上蓋工程動工量住宅落成預售樓花樓宇施工土地供應20132015201720192

35、021201420162018202020222023202418,859 8,3615,03012,018年份25,00020,00015,000 10,0005,0000單位數量171 私人住宅供應第二個指標是樓宇施工的趨勢。屋宇署資料顯示，在2024年開展建築及上蓋工程的單位數目為5,030個，創下23年新低。2024年中甚至有三個月份出現 零動工，即6月、11月和12月。完成上蓋工程一般需時兩至三年。上蓋工程動工量自2021年以來的下跌，預示了近期落成量勢將減少。18加上熟地供應量自2021/22年度以來持續減少，預示更遠期的落成量也將下降圖7.2013/142024/25年度私人住宅

36、土地供應量1住宅落成預售樓花樓宇施工土地供應30,00025,00020,00015,000 10,0005,00002013/142015/162017/182019/202021/222014/152016/172018/192020/212022/232023/242024/2518,930 16,05015,4108,930註：1 此數字是指政府已賣出的住宅土地、港鐵公司已批出的物業發展、市區重建局已批出的重建項目，和新修訂的換地契約住宅發展項目資料來源：地政總署、團結香港基金 單位數量191 私人住宅供應第三個指標是熟地供應的趨勢，可通過這些土地的估計單位數量作衡量。這當中包括了政府

37、已賣出的住宅土地、港鐵公司批出的物業發展、市區重建局（市建局）批出的重建項目，以及新修訂的換地契約住宅發展項目。此指標亦出現了與另外兩項領先指標相似的下滑。土地供應量自2021/22年度起持續下跌，預示了在未來五年內較後時間落成的單位數量將會減少。20成功批出的官地數目有所減少，地皮規模和樓面地價亦有所下降港島九龍新界內地段第8872號90 個單位內地段第9069號100 個單位內地段第9061號180 個單位每平方呎 3,52216,888港元 2022/23每平方呎 2,4927,070港元2023/24每平方呎 1,5013,952港元2024/25新九龍內地段第6649號1,750 個

38、單位屯門市地段第561號2,020 個單位內地段第9094號450 個單位 丈量約份第332約地段第722號110 個單位沙田市地段第623號280 個單位沙田市地段第625號570 個單位沙田市地段第651號360 個單位沙田市地段第643號170 個單位葵涌市地段第515號410 個單位荃灣市地段第427號490 個單位新九龍內地段第6590號1,025 個單位東涌市地段第55號745 個單位圖8.2022/232024/25年度成功批出的官地1註：1 只包括以賣地方式售出的官地，不包括港鐵公司已批出的物業發展及市區重建局已批出的重建項目資料來源：地政總署、團結香港基金 211 私人住宅供

39、應坊間不少焦點集中在2024/25年度的沉寂賣地市場和收益。對照圖7，雖然2024/25年度私人住宅土地供應的估計單位數量大幅下降，但事實上早在2023/24年度賣地市場已見轉勢。然而，2023/24年度供應數字並未完全反映出這些不利因素，這是因為發展商充分利用了香港賣地市場的低迷，趁機以低價申請契約修訂或換地，並充實其土地儲備。圖8比較了2022/23至2024/25年度成功批出的官地特徵。2022/23年度成功賣出的官地涉及八幅分布於港島、九龍及新界的住宅用地。當時面積較大的用地，例如最高可發展樓面面積超過120,000平方米、預計可供應2,020個單位的屯門市地段第561號用地，亦能成功

40、出售。地價方面，中標用地反映了高總價（新九龍內地段第6649號用地以87.03億港元總價售出）和樓面地價（內地段第9061號用地以每平方呎16,888港元售出）。2023/24年度賣地市場隨著新盤貨尾量攀升而轉趨淡靜。2023/24年度賣地計劃納入了12幅住宅用地，並將其中五幅推出招標。然而，五幅用地中有兩幅因標價未達底價而被撤回。樓面地價亦出現大幅下滑，中標地皮中以內地段第9094號用地的樓面地價最高，但也僅以每平方呎7,070港元售出，為21年來港島區樓面地價新低。儘管如此，三幅售出用地仍有明顯的地理分佈差異，且面積較大的新九龍內地段第6590號用地也位列其中。2024/25年度賣地市場已

41、被保守氣氛籠罩。政府維持謹慎應對，每季均只有一幅住宅用地推出市場，而售出的四幅用地全部位於新界，且地皮規模都要小於往年。樓面地價亦出現了大幅下滑，中標用地僅以每平方呎1,501至3,952港元售出。相應地，四幅住宅用地的地價收入總和為28.48億港元，僅及2023/24年度一小部分，當年單是新九龍內地段第6590號用地就帶來了53.5億港元的地價收入。22發展周期對融資成本、資本運用回報率，以及發展商利潤有重大影響單位交付施工階段施工後階段施工前階段土地供應樓宇施工預售樓花住宅落成圖9.住宅項目發展周期現金流示意圖1註：1 不同資金來源（如銀行按揭、銀團貸款及債券）的融資成本均貫穿整個物業發展

42、周期資料來源：香港測量師學會、團結香港基金銷售收益(住宅、零售，以及停車場)拆卸費用(重建項目)建築成本專業費用(建築師、工料測量師、結構工程師等）銷售成本(廣告宣傳、示範單位、監管合規、代理傭金等)地價支出(官地及契約修訂換地項目)前期費用(港鐵及市區重建局項目)收購成本(重建項目)-+231 私人住宅供應坊間有評論將賣地市場轉勢歸咎於利率上升、高建築成本，及一手私樓貨尾積壓。圖9描述了住宅項目發展周期的現金流，以便更清晰地去理解不同因素如何互動，進而影響市場反應。在發展周期之初的施工前階段，發展商會因收購土地而產生負現金流。就官地和換地契約修訂相關交易，負現金流的體現為地價支出；對於 一鐵

43、一局 項目，負現金流的體現則為所繳納的前期費用；至於重建項目，由於需要集齊該地段所有不可分割業權份數，加上還要承擔繳付各項印花稅支出，資金被綁定的時間可能會更長。值得注意的是，就住宅發展項目而言，由於發展商會尋求不同渠道進行融資，如銀行按揭、銀團貸款和債券等，因此融資成本往往在項目第一天開始就會產生。到了施工階段，發展商會繼續產生負現金流，其中最直接的體現就是建築成本和專業費用，而具體金額視乎住宅項目複雜性而會有所不同。為了拆除既有建築物和結構，重建項目則會產生額外的拆卸成本。除此之外，考慮到發展商通常會在樓宇建成前預售住宅單位，因此也會產生各類銷售成本，例如準備示範單位和媒體廣告等，都是大眾

44、經?？梢越佑|到的此類銷售成本。另外，發展商需要就每宗成交向相關地產代理支付傭金，金額通常是成交價的某個百分比。最後，申請預售和準備相關法律文件也會涉及到法律費用。到了發展周期後期的施工後階段，發展商才會開始產生正現金流。根據 香港財務報告準則 第15號，只有在買家正式接管物業後，即 收樓 後，發展中物業的預售樓花收益才能入賬。換言之，利率上升和高建築成本會增加負現金流，而積壓貨尾則會減少正現金流。發展周期越長，發展商資金被綁住的時間就會越長，並會因此產生更高融資成本和發展風險。這些都會影響發展商的利潤規模，並增加項目支出和資本的所需回報，進而影響賣地市場反應和投標金額。24由於近年發展周期延長

45、約33%，較高的風險進而影響土地招標的反應圖10.按合約完成證明書年份劃分20112020年間成功批出的官地的發展周期1註：1 指於20112020年間成功批出的官地由土地批出日期起至地政總署發出合約完成證明書日期止的時長資料來源：地政總署、團結香港基金9060308050207040102017/182019/202021/222023/242018/192020/212022/232024/250較2017/18年度延長33%77.5 個月6.5 年77.0 個月 6.4 年68.1 個月5.7 年58.3 個月4.9 年月數合約完成證明書年份251 私人住宅供應然而，在分析近年批出的官地

46、所呈現的趨勢之後，我們發現發展周期持續延長。我們分析了超過100多幅於2011至2020年間批出，並已完成發展周期的官地，通過檢視從批出日期到地政總署發出合約完成證明書（俗稱 滿意紙）日期的時長，以釐清每個住宅項目的發展周期。圖10顯示了分析結果，按 滿意紙 年份劃分，發展周期從2017/18年度的58.3個月或4.9年，延長到2024/25年度的77.5個月或6.5年，增加幅度達到33%。26施工前和施工後階段佔整個發展周期的一半以上圖11.按發展階段劃分20112020年間成功批出的官地的發展周期分布情況 註：1 由於建築商向屋宇署提交的地基動工通知資料並不公開，故以此作為替代指標資料來源

47、：地政總署、屋宇署，以及團結香港基金43%11%30.1 個月2.5 年32.4 個月2.7 年46%7.9 個月0.7 年土地批出上蓋工程動工 1佔用許可證合約完成證明書施工前階段施工階段施工後階段平均發展周期長度：70.4 個月 5.9 年271 私人住宅供應我們進一步將2011至2020年間批出的官地的發展周期按發展階段劃分，以釐清圖10所反映的發展周期延長的背後驅動因素。施工前階段的時間範圍，是指土地批出日期與向屋宇署提交 一般建築及上蓋結構工程動工通知 日期之間的時長。關於這一點，可能有人會置辯，並指出地基工程的動工日期能更準確地分隔施工前階段和施工階段，而前述方式則有人為地延長施工

48、前階段的可能性。雖然我們理解相關質疑，但由於目前建築商向屋宇署提交地基工程動工通知（俗稱 打樁紙）的資料並沒有公開，因此向屋宇署提交 一般建築及上蓋結構工程動工通知 日期，仍是分隔施工前和施工階段的最有用替代指標。發展周期其他階段的爭議則較少。施工階段的時長是向屋宇署提交 一般建築及上蓋結構工程動工通知 與簽發佔用許可證（俗稱入伙紙）日期之間的時長。最後，施工後階段的時長則是簽發 入伙紙 與 滿意紙 之間的時長。在此分類下，圖11顯示發展周期超過一半或57%的時間涉及施工前和施工後階段，兩個階段合共長達40.3個月或3.4年。換句話說，結合圖9的洞察，發展商收購土地的資金被綁定的時間，會比施工

49、階段明顯更長。這個現象值得深入探討。28施工前階段可能會因為地盤的複雜程度和所需的行政審批而有所延長圖12.20112020年成功批出的官地的施工前階段時長128.9 個月2.4 年13.7 個月1.1 年即食 熟地巖巉 熟地0102030405042.6 個月3.6 年施工前階段施工階段施工後階段註：1 根據土地批出日期與屋宇署接獲一般建築及上蓋工程動工通知之間的時長計算資料來源：地政總署、屋宇署、香港測量師學會，以及團結香港基金月數291 私人住宅供應經深入觀察，我們發現建築地盤的複雜程度會顯著地影響施工前階段的時長。如圖12所示，我們根據地形等表面證據，將發展地盤按照複雜程度分為 即食

50、和 巖饞 熟地。分析結果非常明顯。即食 和 巖饞 熟地的施工前階段時長，分別為28.9個月或2.4年和42.6個月或3.6年，即兩者相差了13.7個月或1.1年。這個差異背後的原因顯而易見。雖然兩類地盤都會涉及處理施工前準備，例如地盤勘測和取得屋宇署的建築圖則審批，但 巖饞熟地可能會涉及其他狀況，而要額外花費更多時間處理，例如為了滿足規劃許可或批地條件，而須進行樹木移除或排水、噪音、排污及交通影響評估。儘管政府部門可同步處理許多申請，但如果發展項目涉及不同政府機關的多項審批，較長的發展周期也是在所難免。30一項設施地契內特別條款所訂明必須履行的責任增加了所需的審批和發展周期時長圖13.2011

51、2020年成功批出的官地的施工後階段時長1要求提供的設施例子安老院舍公共體育場館特殊幼兒中心垃圾收集站施工前階段施工階段施工後階段註：1 根據屋宇署和地政總署分別發出佔用許可證和合約完成證明書之間的時長計算資料來源：屋宇署、地政總署，以及團結香港基金月數1205.7 個月0.5 年6.9 個月0.6 年10.6 個月0.9 年兩項設施三項設施或以上246810311 私人住宅供應儘管施工後階段在發展周期中僅佔比例最小的11%，但住宅發展項目落成前，發展商在期間需提交各種文件。簡單而言，入伙紙 是核實建築物已按照第123章 建築物條例 建造，並符合核準建築圖則的證明。至於 滿意紙，則是批地文件內

52、一般及特別條款所訂明必須履行的責任均已按照協議完成的證明。近年來，這些特別條款規定發展商須一併興建各類設施供政府或公眾使用，其中相對簡單的設施包括道路、行人天橋，和行人通道等，而較複雜的設施則包括安老院舍和特殊幼兒中心等。圖13顯示了這些條款對施工後階段時長的影響。比較之下我們發現，興建一項設施和兩項設施的差別並不十分顯著，但假如條款要求興建三項設施或以上，時長則會明顯地增加，這可能歸因於需要更多時間來回溝通才能滿足各個政府決策局和部門的不同要求。在理解了圖12和圖13所反映的情況後，就能明白圖8所示，近期賣地均涉及規模較小、投標條款簡單且無須興建公共設施的地皮的背後原因。這類 簡單直接 的用

53、地能夠降低發展風險，刺激發展商興趣和入標意欲。因此，我們促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。32隨著市場自我調節機制發揮作用，未來十年的供應前景維持穩定圖14.19972034年私人住宅單位實際和預計落成量單位數量落成年份資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據，以及團結香港基金40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820

54、192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320341997200619972006平均 平均 24,00024,000 個單位 個單位2007201620072016平均 平均 10,90010,900 個單位 個單位2017202420172024平均 平均 18,40018,400 個單位 個單位2025202920252029平均 平均 17,10017,100 個單位 個單位情景 3情景 3平均 平均 19,90019,900 個單位 個單位情景 2情景 2平均 平均 17,30017,300 個單位 個單位情景

55、 1情景 1平均 平均 15,40015,400 個單位 個單位未來十年預計落成量未來十年預計落成量第一個五年期第一個五年期第二個五年期第二個五年期331 私人住宅供應從更廣的時間範圍進行觀察，可見自1997年以來年均落成量的變化，每十年左右都會呈現出鐘擺效應。如圖14所示，從1997至2006年間24,000個單位的高位，下移至2007至2016年間10,900個單位的低位，然後又回升到2017至2024年間18,400個單位的水平。隨著即將進入第四個十年期，我們最新獨家十年預測顯示，未來落成量雖會出現波動，但估計幅度將比1997至2006年間和2007至2016年間溫和。我們採取與去年相同

56、的預測方法，但根據最新市況而變得更為細緻。儘管如此，由於長遠預測比起近期的預測更具不確定性，因此我們設計了三種情景，以反映各種狀況。結果顯示，2030至2034年間的每年平均落成量將在15,400至19,900個單位之間(有關預測方法，詳見圖15）。34然而，落成量可能會受政策調整與市場調節之間的相互影響而有所變化圖15.20302034年私人住宅單位預計落成量的情景分析註：1 截至2025年3月31日的最新資料 2 基於過去五個財政年度賣地計劃中所提供的政府主導用地（包括政府土地、鐵路項目，以及市區重建局重建項目）成功批出的比率資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發

57、展商披露的數據，以及團結香港基金情景主要假設預計落成量政府官地(基於過去五個財政年度賣地計劃的估計單位數量)一鐵一局 項目(基於最新公布的項目完成時間表1)私人主導項目(基於最新市場資訊1)五年總數20302034年度平均20302034情景 1成功批出的比率為71%12進度延遲一年77,000 個單位15,400 個單位情景 2全數批出進度延遲一年86,300 個單位17,300 個單位情景 3全數批出按時推進99,500 個單位19,900 個單位351 私人住宅供應為了在當前情況下能夠更準確掌握影響長遠私人住宅落成量的關鍵因素，除彙整截至本報告撰寫時正在興建的主要項目，我們也採取了更細緻

58、方式去詳細檢視個別的供應來源。第一個供應來源是政府官地。政府在2024年 施政報告 及其後2025/26年度 財政預算案 中重申，未來五年會準備好可供興建不少於80,000個單位的土地。然而，從過往紀錄可見，即使手握可供發展土地，視乎市況政府也未必會將這些土地全部推售。我們假設政府將繼續採用此務實和審慎土地供應策略，而2025/26至2029/30年間賣地計劃的估計單位數量與2020/21至2024/25年間相同，並將在2030至2034年的落成量中反映。第二個供應來源是 一鐵一局 項目，參考自最新公布的項目落成時間表。前者包括東涌東站等尚未批出的土地儲備；後者則包括位於九龍城、深水埗、油尖旺

59、及中西區的多個重建項目。第三個供應來源為私人主導項目，包括目前處於地政和規劃程序的個案，並參考了截至本報告撰寫時發展商的最新披露資料。情景1假設三個供應來源都受到了阻礙，並描繪了一個悲觀情況。我們統計了過去五個財政年度政府官地和 一鐵一局 項目成功批地的記錄，結果顯示成功批出的比率為71%。這個比率可作為一個折扣率，應用於這兩個供應來源的預計落成量。至於私人主導項目方面，由於發展商在目前市況下維持相當保守，規劃和或地政程序可能需要更長時間才能完成?；哆@個可能性，我們假設這些項目的推進將延遲一年。按照上述的假設估算，預計2030至2034年間，每年將有約15,400個單位落成。情景2則模擬了私

60、人主導項目推進步伐與情景1相同，但政府官地和 一鐵一局 項目全數成功批出的情況。後者看似難以發生，但近年這三方都有因應市場反應而調整招標策略，因此也非不可能實現。舉例來説，為了在當前氛圍下增加市場吸引力，政府在2024/25年度賣地計劃中多幅推出位處成熟住宅社區的小型用地。此外，觀察過去五個財政年度的情況，雖然部分地皮滾存了一年甚至數年，但最終也能成功批出。同樣地，東涌東站第一期項目在2023年11月經歷 零入標 後，港鐵公司縮減了項目規模並於2024年12月將項目成功批出。同月，市建局亦在山東街地士道街項目試行了 項目發展促進服務，在開展招標程序前收集發展商對相關項目的意見，以提高成功招標機

61、率。在此情景下，2030至2034年間的每年平均私人住宅落成量約為17,300個單位。情景3探討了最樂觀的情況，即全部三個供應來源都順利推進。在此情景下，2030至2034年間的私人住宅總落成量可能達到約99,500個單位，每年平均約19,900個單位。36私人住宅供應小結1私人住宅落成量即將逐漸下降落成量將於高度集中於2025及2026年，平均每年約20,000個單位，然後於2027至2029年開始逐漸降至每年15,000至16,000個單位2發展周期在近年延長了約33%施工前和施工後階段佔整個住宅項目發展周期的57%，而當中的複雜性增加了所需的審批流程和所需時間3隨著市場自我調節，長遠供應

62、的前景維持穩定視乎政策調整與市場調節之間的相互影響，2030至2034年的年均落成量介乎15,400至19,900個單位之間371 私人住宅供應作為第一章的小結，私人住宅發展周期各個階段都出現明顯放緩，預示落成量將逐步回落，從2025和2026年約20,000個單位的水平，下降至2027至2029年間約15,000至16,000個單位。而發展週期延長，加上其他不利因素，導致了近年賣地市場的沉寂，尤其因要處理施工前後階段中出現的複雜條件而增加發展時長，令資金被綁定的時間要明顯長於實際施工時長。隨之增加的發展風險減低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。儘管如此，隨著市場自我調節，2030至203

63、4年的供應前景仍將維持穩定，預計每年平均落成量約為15,400至19,900個單位。公營房屋供應2.392 公營房屋供應資助房屋落成量強勁反彈，帶動2024/25年度公營房屋落成量創23年新高香港房屋委員會發展的 公共租住房屋 及 綠表置居計劃 單位香港房屋協會發展的 出租屋邨、郊區公共房屋 及在2018/19年度以後落成的 長者安居樂住屋計劃 單位 香港房屋委員會發展的 居者有其屋計劃 單位香港房屋協會發展的 資助出售房屋項目、住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃 及在2018/19年度之前落成的 長者安居樂住屋計劃 單位 資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金2024/

64、25年度公營房屋落成量大幅增加134%至30,600個單位，為23年新高。如對比參考圖18，此數字是2001/02年度（36,417個單位）以來最高。如圖16所示，將落成量按公營房屋種類劃分：上年度房委會共交付18,000個公屋及綠表置居計劃（綠置居）單位、以及11,300個居者有其屋計劃（居屋）單位；香港房屋協會（房協）共交付1,000個公屋單位、以及300個資助出售房屋單位。值得留意的是，各類型公營房屋落成量均有所增加，其中房委會居屋和房協資助出售房屋等資助房屋的增幅最顯著，此乃因為上年度僅有200個相關單位落成，是基數較低所致。圖16.2013/142024/25年度公營房屋單位實際落成

65、量35,00030,00025,000 20,00015,00010,0005,0000落成年度單位數量2014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/242024/25+134%13,10030,6002013/1440撇除承辦商替換的個別事件影響，工程延誤情況在過去兩年已獲得控制五年期落成量更新延誤項目數量延誤單位數量%2015/162019/201728,30030%2016/172020/2124,8005%2017/182021/2256,7007%2018/192022/23712,70013%

66、2019/202023/241115,40016%2020/212024/251120,10021%2021/222025/261220,80021%2022/232026/27718,60020%2023/242027/2832,8002%2024/252028/29 11110,2007%平均8.614,04014%註：1 11個延誤項目中的七個，即涉及10,200個延誤單位中的5,300個，原先由保華建業承建，其後改由其他承包商負責；排除這些項目後的延誤比率為3%資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金圖17.過去十年從預測建屋量數字中識別的公營房屋延誤落成情況4

67、12 公營房屋供應除了落成量，我們也持續跟進工程延誤情況，作為2024/25年度公營房屋趨勢回顧的一部分。如圖17所示，相較於新冠疫情期間達到20%甚至更高的延誤比率，2024/25年度的延誤比率已大幅下降至7%。我們注意到不少人可能對延誤比率相較2023/24年度出現反彈而感到憂慮。然而，仔細觀察後發現，該反彈是因為老牌建築公司保華建業進入臨時清盤程序，其相關項目須改由其他承建商承擔所致，實屬個別事件。撇除這個一次性影響的延誤比率則維持在3%，反映建築工程延誤情況已受到控制。42公營房屋供應頭輕尾重的問題逐漸紓緩，未來五年可望達成 長策 目標香港房屋委員會發展的 公共租住房屋 及 綠表置居計

68、劃 單位香港房屋協會發展的 出租屋邨、郊區公共房屋 及在2018/19年度以後落成的 長者安居樂住屋計劃 單位 香港房屋委員會發展的 居者有其屋計劃 單位香港房屋協會發展的 資助出售房屋項目、住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃 及在2018/19年度之前落成的 長者安居樂住屋計劃 單位 資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金簡約公屋過渡性房屋*由於公屋綜合輪候時間只反映政府主導興建的公營房屋，因此過渡性房屋並沒有納入在平均落成量數字之中圖18.1997/982029/30年度公營房屋單位實際及預計落成量單位數量落成年度計及簡約公屋計及簡約公屋平均平均37,70037,70

69、0個單位*個單位*預計落成量預計落成量1997/981998/991999/002000/012001/022002/032003/042004/052005/062006/072007/082008/092009/102010/112011/122012/132013/142014/152015/162016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/242024/252025/262026/272027/282028/292029/3080,00070,00060,000 50,00040,00030,00020,00010,0000

70、1997/982006/071997/982006/07平均平均29,10029,100個單位個單位2007/082012/132007/082012/13平均平均15,30015,300個單位個單位2013/142024/252013/142024/25平均平均16,80016,800個單位*個單位*長策 目標長策 目標平均平均30,80030,800個單位個單位不計及簡約公屋不計及簡約公屋平均平均32,10032,100個單位*個單位*432 公營房屋供應展望在2025/26至2029/30年度期間，即十年供應周期中的 第一個五年期，我們預計傳統公營房屋的落成量將增加至平均每年32,100

71、個單位。這個數字不單是過去11年的近兩倍，亦標誌著一個轉捩點自2014年12月 長策 公布以來，首次單靠傳統公營房屋落成量，已達成30,800個單位的目標，並超出該目標4%。2022年 施政報告 提出採用標準化設計及 組裝合成建築法（MiC）興建的簡約公屋，現時正在穩步推進，預計在2027/28年度前可額外供應30,000個單位，以解決興建傳統公營房屋的樽頸問題。位於元朗攸壆路的首個簡約公屋項目已於2025年首季落成，可提供2,100個單位，餘下27,900個單位將在未來兩至三個年度陸續落成。因此，未來五年的年均落成量有望進一步提升至37,700個單位，超出 長策 目標22%。隨著公營房屋供應

72、 頭輕尾重 問題逐漸緩解，簡約公屋的必要性或會受質疑，後面章節將對此作更多探討。44北區北區PRH/GSH:PRH/GSH:26,600個單位26,600個單位HOS/SSF:HOS/SSF:11,500個單位11,500個單位LPH:LPH:110110個單位個單位大埔大埔PRH/GSH:PRH/GSH:1,300個單位1,300個單位HOS/SSF:HOS/SSF:1,7001,700個單位個單位元朗元朗PRH/GSH:PRH/GSH:17,200個單位17,200個單位HOS/SSF:HOS/SSF:7,6007,600個個單位單位屯門屯門PRH/GSH:PRH/GSH:1,500個單位

73、1,500個單位HOS/SSF:HOS/SSF:3,800個單位3,800個單位LPH:LPH:11,72011,720個單位個單位荃灣荃灣HOS/SSF:HOS/SSF:1,800個單位1,800個單位沙田沙田PRH/GSH:PRH/GSH:3,700個單位3,700個單位LPH:LPH:860860個單位個單位西貢西貢HOS/SSF:HOS/SSF:7,000個單位7,000個單位灣仔灣仔PRH/GSH:PRH/GSH:0個單位0個單位離島離島PRH/GSH:PRH/GSH:23,100個單位23,100個單位HOS/SSF:HOS/SSF:7,500個單位7,500個單位葵青葵青PRH/

74、GSH:PRH/GSH:6,100個單位6,100個單位中西區中西區PRH/GSH:PRH/GSH:900個單位900個單位HOS/SSF:HOS/SSF:300個單位300個單位東區東區PRH/GSH:PRH/GSH:1,600個單位1,600個單位LPH:LPH:1,7201,720個單位個單位南區南區PRH/GSH:PRH/GSH:2,800個單位2,800個單位單位數量港島九龍新界總數公屋綠置居(PRH/GSH)5,30019,50079,500103,800居屋其他資助出售房屋(HOS/SSF)30015,40040,90056,500簡約公屋(LPH)1,72013,49012,6

75、9027,900共7,32048,390133,090188,300 14%26%70%九龍城九龍城PRH/GSH:PRH/GSH:2,700個單位2,700個單位HOS/SSF:HOS/SSF:8,100個單位8,100個單位LPH:LPH:10,70010,700個個單位單位觀塘觀塘PRH/GSH:PRH/GSH:6,100個單位6,100個單位HOS/SSF:HOS/SSF:5,600個單位5,600個單位LPH:LPH:2,6902,690個單位個單位黃大仙黃大仙PRH/GSH:PRH/GSH:3,600個單位3,600個單位HOS/SSF:HOS/SSF:200個單位200個單位LP

76、H:LPH:100100個單位個單位油尖旺油尖旺PRH/GSH:PRH/GSH:0 單位0 單位深水埗深水埗PRH/GSH:PRH/GSH:7,100個單位7,100個單位HOS/SSF:HOS/SSF:1,500個單位1,500個單位北區、離島，及元朗預計為未來五個年度的三大公營房屋供應地區圖19.2025/262028/29年度各區公營房屋落成量預測132註：1 數字截至2024年12月，並作四捨五入至最接近百位數，因此數字相加可能與總數略有出入資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金452 公營房屋供應2024年 施政報告 宣布將逐步調整公屋綠置居和資助出售房屋的

77、比例，由現時的70:30調整至60:40。因此，我們按房屋類型及地區劃分未來五年的公營房屋預計落成量（包括簡約公屋），以提供更詳細分析。按房屋類型劃分，公屋綠置居、資助出售房屋，和簡約公屋落成量分別將有103,800、56,500，和27,900個單位。如果只考慮未來五年的傳統公營房屋落成量，公屋綠置居和資助出售房屋的比例則為65:35。按地區劃分，北區、離島（包括東涌）及元朗將成為三大供應地區，合共佔該期間整體公營房屋落成量的49%。北部都會區及東涌新市鎮擴展區已接力啟德，成為公營房屋的供應主力。北區將成為最多供應的地區，佔未來五年新落成公營房屋總量約20%，即38,210個單位，其中76%

78、的單位將來自古洞北粉嶺北新發展區。離島將供應30,600個單位，佔整體落成量約16%，分別來自東涌新市鎮擴展區內12個傳統公營房屋項目。元朗則將供應24,800個單位，佔整體落成量約13%，分別來自14個傳統公營房屋項目，當中大部分的單位供應來自位於錦上路、橫洲，及元朗南的地盤。46圖20.公屋綜合輪候時間的實際和預計趨勢公屋綜合輪候時間在2022年第一季達峰，並在過去12 個季度從 6.1 年下降至5.3年一般申請者人數在2020年第三季達峰，並已連續13個季度出現下降公屋供應進入收成期，未來五年年均落成 20,500 個單位，較過去五年增加56%簡約公屋項目將於2025年第一季起陸續落成，

79、在未來13個季度內提供30,000個額外新單位供應可供編配的回收單位數量持續增加，2023和2024年相關單位供應超過12,000個輪候年期資料來源：房屋局、香港房屋委員會，以及團結香港基金儘管公屋輪候時間波動，但多項正面因素均指向長期下降趨勢維持不變4.54.74.95.15.35.55.75.96.16.3輪候時間達到6.1年的歷史新高第六屆香港特區政府就任 2022年 施政報告 提出4.5年公屋綜合輪候時間目標和簡約公屋措施首個簡約公屋項目落成目標年份在傳統公屋供應增加的基礎上額外落成30,000個簡約公屋單位2022年第一季2022年第二季2022年第三季2022年第四季2023年第一

80、季2023年第二季2023年第三季2023年第四季2024年第一季2024年第二季2024年第三季2024年第四季2025年第一季2025年第二季2025年第三季2025年第四季2026年第一季2026年第二季2026年第三季2026年第四季2027年第一季472 公營房屋供應前文概述了截至本報告撰寫時的最新公營房屋落成量估算，我們現在來探討公屋輪候時間趨勢，以及達成政府關鍵績效指標的可行性。雖然公屋輪候時間自2022年第一季6.1年達峰後已經回落，但其後出現波動，令人關注公屋綜合輪候時間會否進一步延長。事實上，將公屋綜合輪候時間縮短至4.5年這個關鍵績效指標，並不相當於 讓申請者在4.5年內

81、上樓。然而，這是一個常見的誤解，而要了解全面情況，則必須先釐清公屋輪候時間的概念。首先，平均輪候時間 是指過去12個月入住公屋的一般申請者（即家庭及長者一人申請）的輪候時間平均數。第二，輪候時間是以公屋申請登記日期開始計算，直至首次配屋為止，但不包括申請期間的任何凍結時段。必須注意的是，界定輪候時間用的是首次配屋 而不是 上樓，因為房委會的政策是申請人可獲三次編配機會，申請人選擇在第一次、第二次或第三次接受編配，三個不同選擇會出現三個不同的輪候時間。因此，房委會的做法是輪候時間計算至首次編配，而不是甚麼時候申請人 上樓。結合上述兩點，公屋綜合輪候時間目標的解讀應為 編配單位平均時間為4.5年，

82、並只適用於一般申請者，而不適用於配額及計分制下的申請人，即非長者一人申請者。有了這樣的認知後，影響公屋綜合輪候時間的因素便顯而易見。需求方面，一般申請數目在2020年第三季達到156,400宗的峰值後，到了2024年最後一季已回落24%至118,600宗，顯示積累的申請個案已得到有效處理。然而，由於這些住戶的輪候時間從少於三年至超過六年不等，因此可預期公屋綜合輪候時間會有進一步波動。供應方面，由於將有更多傳統公屋及簡約公屋陸續落成，加上2023年及2024年回收的單位數目增加，這些都將增加可供編配的單位數目。這些利好因素都在表明，公屋綜合輪候時間的長期下降趨勢維持不變。482022年第二季，即

83、2027年第一季目標時間的前4.5年，共有144,000宗一般申請120,000個傳統公屋單位新建公屋編配 2022年第三季2027年第一季 2 3:49,000個單位回收公屋編配 2022年第三季2027年第一季 2 4:71,000個單位30,000個簡約公屋單位 1 註：1 所有簡約公屋的最新預計落成日期為2027/28年度前，即個別項目的實際落成日期可能會落入2027/28年度中。即使只有八成簡約公屋單位能在2027年第一季前落成，仍足以支持達成公屋綜合輪候時間目標 2 假設2022年第三季至2023年第一季期間，新建公屋單位與回收公屋單位的編配比例為45:55 3 基於對2013/1

84、4至2023/24年度的數據觀察，假設97%新落成公屋單位可於下個財政年度前完成編配；所有在公營房屋預測建屋量中房屋類型為公屋綠置居的項目都假設為公屋項目 4 假設2024/25、2025/26，及2026/27年度的回收公屋單位編配數目等於2014/15至2023/24年度的十年平均數量資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金儘管公營房屋供應步入收成期，簡約公屋仍然是達成公屋輪候時間目標的必要條件 圖21.2026/27年度達到4.5年公屋綜合輪候時間目標的所需公屋單位數量明細492 公營房屋供應前文有關公屋綜合輪候時間的討論，也與解讀簡約公屋的必要性相關。雖然圖18

85、顯示，單靠傳統公營房屋的落成量，已足以在未來五年達成 長策 年均30,800個單位的目標，但這與公屋綜合輪候時間卻是兩回事。如圖21所示，要填補傳統公屋單位的短期供應缺口，在2026/27年度前達成把公屋綜合輪候時間縮短至4.5年的關鍵績效指標，30,000個簡約公屋單位不可或缺。簡單來説，達成上述目標的前提是要編配足夠數量的單位予一般申請者，使他們在2026/27年度完結時（即2027年第一季）的輪候時間不超過4.5年。以2027年第一季作為節點往前回溯4.5年，即2022年第二季，當時輪候冊上有144,000宗一般申請。換言之，從2022年第三季到2027年第一季期間需要有144,000個

86、公屋單位以供編配?？晒┚幣鋯挝粩盗堪诵陆▎挝缓头箩岬幕厥諉挝?。在本報告撰寫的時刻，只有2022/23和2023/24年度有實際數字可引用，至於2024/25至2026/27年度期間的數字，則需要進行估算。儘管如此，2022/23年度的實際數字仍有需要注意之處。雖然房委會每季都會披露一個概略的編配數字，但劃分新建單位和回收單位的詳細數據只會按財政年度公布。為克服此限制，2022年第三季至2023年第一季新建單位和回收單位的比例，會代入2022/23年度的比例，即45:55，並以推算2023/24年度新建單位和回收單位的實際編配數字。接下來，對2024/25至2026/27年度期間的估算同樣

87、劃分成新建單位和回收單位。前者有兩個關鍵假設：第一，除非特別註明為綠置居項目，否則所有在公營房屋建屋量預測中被歸類為 公屋綠置居 的項目，均假設為公屋項目。這是因為只有到了新一輪綠置居計劃開售的前夕，當局才會公布是哪一個公屋項目被指定為綠置居項目，如果試圖對此進行猜測，則可能會出現更多不準確的情況；第二，參考2013/14至2023/24年度的數字，從而假設97%的新落成公屋單位都會在下個財政年度完結前獲得編配。至於回收單位，則假設每年的單位編配數量會跟隨2014/15至2023/24年度十年間的平均數量。按照上述的計算過程，2022年第三季至2027年第一季期間約有49,000個新建單位和7

88、1,000個回收單位可供編配。這些傳統公屋單位加起來約有120,000個，與達成4.5年公屋綜合輪候時間目標所需的144,000個單位相差約24,000個。這24,000個單位的短期供應缺口，正是30,000個簡約公屋單位得以發揮作用之處。至此可能有人還是會質疑，既然傳統公屋的短期供應缺口只涉及24,000個單位，那麼是否還有必要供應全數30,000個簡約公屋單位？從30,000個簡約公屋單位中減去24,000個傳統公屋單位的短期供應缺口，即有6,000個單位的緩衝供應，或傳統公屋項目新單位落成量的容許誤差值為約12%。對比參考圖17，考慮到過去十年的平均延誤比率為14%，緩衝供應並沒有表面上

89、看起來那麼充裕。502007/082012/132007/082012/13平均平均15,30015,300個單位個單位香港房屋委員會發展的 公共租住房屋 及 綠表置居計劃 單位香港房屋協會發展的 出租屋邨、郊區公共房屋 及在2018/19年度以後落成的 長者安居樂住屋計劃 單位香港房屋委員會發展的 居者有其屋計劃 單位香港房屋協會發展的 資助出售房屋項目、住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃 及在2018/19年度之前落成的 長者安居樂住屋計劃 單位資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金*由於簡約公屋的使用年期為五年，而過渡性房屋的延續營運安排在撰寫本報告時尚未明朗，因此

90、並沒有納入此未來十年預計落成量之中隨著 長策 目標以上的供應緩衝進一步鞏固，十年公營房屋落成量的前景維持樂觀趨勢圖22.1997/982034/35年度公營房屋單位實際及預計落成量單位數量80,00070,00060,000 50,00040,00030,00020,00010,0000 2025/262029/302025/262029/30平均平均32,10032,100個單位*個單位*2013/142024/252013/142024/25平均平均16,80016,800個單位*個單位*未來十年預計落成量未來十年預計落成量落成年度第一個五年期第一個五年期第二個五年期第二個五年期情景 2情

91、景 2平均平均39,40039,400個單位個單位情景 3情景 3平均平均33,90033,900個單位個單位情景 1情景 1平均平均48,70048,700個單位個單位1997/981998/991999/002000/012001/022002/032003/042004/052005/062006/072007/082008/092009/102010/112011/122012/132013/142014/152015/16 2016/172017/182018/192019/202020/212021/222022/232023/242029/302024/252030/312025

92、/262031/322026/272032/332027/282033/342028/292034/35長策 目標長策 目標平均平均30,80030,800個單位個單位1997/982006/071997/982006/07平均平均29,10029,100 個單位 個單位512 公營房屋供應接下來，我們進而探討2030/31至2034/35年度期間，即 第二個五年期 的供應情況，並針對公營房屋的十年期落成量進行獨家預測。(有關預測方法，詳見圖23）。自2014年12月 長策 首次公布以來，十年公營房屋的供應一直出現 頭輕尾重 的現象，有三分之二的目標落成量會於第二個五年期間才會實現。隨著公營房

93、屋落成量即將進入收成期，這種情況正逐漸改變。我們通過兩項指標來支持上述的觀察。首先，如圖22所示進行計算，2025/26至2029/30年度期間（即 第一個五年期）的公營房屋落成量佔 長策 十年供應目標的52%。第二，未來十年供應前景明顯改善，並體現在已規劃公營房屋的落成量連續第二年超出長策 目標30%以上。52註：1 透過逐一比對過往十年的公營房屋建設計劃，結果顯示公營房屋單位在此期間的延誤落成比率為14%資料來源：房屋局、發展局、地政總署、城市規劃委員會、香港房屋委員會，以及團結香港基金主要假設（根據發展局及房屋局於2024年9月的預測）預計落成量與 長策 目標的差距（308,000個單位

94、）年度平均2030/312034/35第二個五年期總數2030/312034/35十年總數2025/262034/35情景1公營房屋用地及所有單位均如期交付及落成48,700個單位243,400個單位約403,800個單位 比 長策 目標高出約31%完全實現2024年 施政報告 內所表示，在已覓得的土地上可興建的403,800個單位情景2部分公營房屋用地延遲三年交付39,400個單位197,100個單位約357,500個單位 比 長策 目標高出約16%比情景1少約11%的單位情景3部分公營房屋用地延遲三年交付及14%的單位延誤落成133,900個單位169,500個單位約329,900個單位

95、比 長策 目標高出約7%比情景1少約18%的單位即使考慮用地交付和施工延誤問題，預計落成量仍有望超出 長策 目標約7%圖23.2025/262034/35預計公營房屋落成量的情景分析532 公營房屋供應與第一個五年期的公營房屋落成量預測相比，第二個五年期間的預測更具不確定性。因此，我們設計了三個情景，以便評估分析不同因素變化下的公營房屋落成量。沿用過往報告的類似方法，左右長遠公營房屋落成量的關鍵在於兩項風險因素，分別為公營房屋用地延遲交付，以及落成進度延誤。在情景1中，公營房屋落成量的預測是根據發展局於2024年10月公開的最新資料進行估算。假如所有列出的公營房屋用地均如期交付予相關公營房屋執

96、行機構，而建築過程又無延誤，預計在2030/31至2034/35的五年間將落成約243,400個公營房屋單位，即每年平均48,700個單位。至於2025/26至2034/35的十年間，公營房屋落成量約為403,800個單位，即2024年 施政報告 表示已覓得的公營房屋發展用地上預計可興建的全部單位均成功實現。在情景2中，我們假設棕地群、土地共享先導計劃（土地共享），和市區寮屋區等部分公營房屋用地的交付出現三年延誤。2022年施政報告 中提出可將這些用地由生地變成熟地的所需時間，從最少6年縮短至4年。情景2則假設有關精簡程序的措施未能成功發揮作用，導致用地交付須延後兩年。此外，鑑於目前的市況，賣

97、地計劃中的多層現代產業大樓用地可能出現流標，從而進一步推遲重置現有棕地作業者的進度。至於土地共享相關用地，參考古洞北 粉嶺北新發展區的補地價磋商過程，所需時間亦可能較預期為長?？紤]到上述的可能性，我們假設這將導致用地交付再延後一年，而如果之後的建築過程沒有發生進一步延誤，這些公營房屋用地的交付將累計延誤三年。即便如此，預期十年公營房屋落成量仍能達到約357,500個單位，相比 長策 目標的308,000個單位高出16%。在情景3中，我們基於情景2的情況，探討一個更不理想的情景。除了假設部分潛在複雜用地的交付出現三年延誤，如圖17顯示，我們也按照過去一再出現的落成延誤情況，假設未來將有14%的單

98、位落成進度延誤。以上情景下，預計未來十年公營房屋落成量約為329,900個單位，相比 長策 目標仍然要高出7%。54港島九龍新界總數單位數量12,80013,600216,700243,400 15%6%89%北區北區59,600個單位59,600個單位(24.5%)(24.5%)大埔大埔13,600個單位13,600個單位(5.6%)(5.6%)沙田沙田5,200個單位5,200個單位(2.1%)(2.1%)西貢西貢31,300個單位31,300個單位(12.9%)(12.9%)元朗元朗73,900個單位73,900個單位(30.4%)(30.4%)屯門屯門22,800個單位22,800個單

99、位(9.4%)(9.4%)荃灣荃灣0個單位0個單位(0%)(0%)葵青葵青5,800個單位5,800個單位(2.4%)(2.4%)黃大仙黃大仙3,700個單位3,700個單位(1.5%)(1.5%)九龍城九龍城0個單位0個單位(0%)(0%)觀塘觀塘7,600個單位7,600個單位(3.1%)(3.1%)東區東區4,400個單位4,400個單位(1.8%)(1.8%)灣仔灣仔0個單位0個單位(0%)(0%)南區南區7,300個單位7,300個單位(3.0%)(3.0%)中西區中西區1,100個單位1,100個單位(0.5%)(0.5%)深水埗深水埗2,300個單位2,300個單位(0.9%)(

100、0.9%)油尖旺油尖旺0 個單位0 個單位(0%)(0%)離島離島4,500個單位4,500個單位(1.9%)(1.9%)北部都會區繼續是最大供應源，而西貢區的供應則在第二個五年期間大增圖24.2030/312034/35年度各區公營房屋落成量預測註：1 預計可供應單位數量作四捨五入至最接近百位數，因此數字相加可能與總數略有出入資料來源：房屋局、香港房屋委員會、香港房屋協會，以及團結香港基金123552 公營房屋供應北部都會區（大致涵蓋北區及元朗區範圍）已連續第三年作為第二個五年期間預計公營房屋落成量的單一最大來源，提供約133,500個單位，佔落成總量約55%，使其成為長遠公營房屋供應的重要

101、支柱。此外值得注意的是，西貢區的落成量將位列第三，預計來自該區的供應將從第一個五年期的約4%或7,000個單位，急增至第二個五年期的約13%或31,300個單位。其主要原因，是來自將軍澳137區的新公營房屋供應，將在第二個五年期的較後階段開始成熟。56然而，公營房屋落成前景樂觀的背後，是未來幾年不斷膨脹的建築開支圖25.2019/202028/29年度香港房屋委員會建築開支1註：1 建築開支包括支付給承包商的費用、內部監督，以及管理費用資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金億港元2019/202020/212021/222022/232023/242024/252025/26F2026/27F

102、2027/28F2028/29F1653952804865004003002001000572 公營房屋供應然而，縱使公營房屋落成量前景趨向樂觀，背後的成本也相當高昂。根據房委會在F22/2025號文件中公布的最新財政預測，房委會的年度建築開支將由2024/25年度的280億港元，大幅增加至2026/27年度的395億港元，並將在2028/29年度進一步達到486億港元，增幅分別達到41%和73%。更重要的是，財政預測僅反映興建約129,100個單位的財務承擔，約為 長策 目標308,000個單位的42%。即使房協也參與共同承擔長策 目標，2028/29年度之後建築開支上漲的趨勢也無可避免。雖

103、然提升公營房屋項目的數量和規模以達成 長策 目標，無可避免地會導致建築開支增加，但這也觸發我們去進一步思考，是否有空間去調整開支的增長幅度。58穩定的長遠供應緩衝為優化公營房屋項目成本效益提供了基礎圖26.按發展地盤類型劃分的第二個五年期公營房屋項目79%20%地盤可能牽涉潛在複雜造地過程預計單位供應少於1,000個的小型地盤，不包括大型項目的分期部分不屬於上述類型的其他地盤資料來源：發展局、香港房屋委員會，以及團結香港基金2030/312034/351%592 公營房屋供應除了因為公營房屋發展計劃的規模持續擴大，導致建築開支持續增長的另一個因素，是高難度地盤的施工限制所導致的高昂發展成本。舉

104、例來說，部分地盤可能因斜坡及或複雜地形條件，而涉及了複雜造地過程。另有部分地盤則可能是位於擁擠社區、進出受限的小型地盤，俗稱 插針樓 項目。交叉比對圖23中高於 長策 目標7%至31%的供應緩衝，即約21,900至95,800個單位，為優化公營房屋項目的成本效益奠定了基礎。由於在第一個五年期落成的大部分項目都已進入施工階段，因此有機會作進一步優化的項目，都屬於預計到第二個五年期才落成的項目。圖26展示了這些地盤的分析結果，其中有約20%的地盤可能牽涉潛在複雜地形，這可能導致造地時間延長和成本上漲；另有約1%的地盤屬預計供應少於1,000個單位的小型地盤（不包括大型項目的分期部分），可能會發生進

105、出受限和施工時間延長的情況。以上這些地盤的推展優次都有潛力可作重新檢視，估計合共涉及約50,900個單位。儘管當中部分地盤的推展工作最終可能繼續，但應重新考慮其設計，以達控制項目成本目的。60公營房屋供應小結1公營房屋落成量正在步入收成期不只供應頭輕尾重的問題逐漸緩和，且在第一個五年期及第二個五年期都能超額達成年均30,800個單位的 長策 目標2儘管如此，簡約公屋仍是達成4.5年公屋輪候時間目標的必要條件在傳統公屋單位供應之上，還需提供30,000個簡約公屋單位，使總供應量達到144,000個單位的門檻，才可望在2026/27年度達到 4.5 年公屋綜合輪候時間目標3重新審視項目優次，以控制

106、不斷膨脹的建築開支鑑於第二個五年期間將有穩定供應緩衝，當局應重新審視單位供應量低和地勢複雜的發展項目的成本效益612 公營房屋供應作為第二章的小結，隨著供應 頭輕尾重 的問題開始扭轉，公營房屋落成量正在步入收成期，年均落成30,800個單位的 長策目標將分別於第一和第二個五年期間都能超額達成。儘管如此，如果要在2026/27年度前達成4.5年的公屋綜合輪候時間目標，傳統公屋的落成量仍存在短期的供應缺口。因此，30,000個簡約公屋單位是未來幾年填補這一缺口的必要條件。展望長遠未來，預計供應將超越 長策 目標7%至31%，但建築開支也將顯著上漲。因此，我們應重新審視屬高難度地盤的公營房屋項目，以

107、控制不斷膨脹的建築開支。聚焦資助房屋3.633 聚焦資助房屋樓市自2021年轉勢下行，引發對私人住宅與資助房屋潛在競爭的擔憂資料來源：中原數據、團結香港基金2021年不同房屋市場的成交價分布範圍 近年香港樓市走勢疲弱，資助房屋的必要性受到越來越多質疑。樓價在2021年9月達到歷史高位後，出現了持續下降的趨勢，引發了越來越多對私人住宅和資助房屋市場重疊和潛在競爭的關注。撇除單位面積和所在地點等因素，如圖27所示，透過將2021和2024年的成交價數據進行比較，其結果在一定程度上反映了上述擔憂。在2021年，資助房屋成交價介乎 少於100萬港元 至 300萬至500萬港元 之間，而私人住宅成交價則

108、介乎 300萬至500萬港元 至 超過5,000萬港元 之間。兩個市場的成交價重疊範圍大約在 300萬至500萬港元。然而到了2024年，兩個市場的重疊範圍有所擴大。當樓價已從2021年9月高位下跌約27%，儘管私人住宅成交價高位仍與過去相若，低位卻下跌至 100萬至200萬港元。因此，兩個市場的成交價重疊範圍明顯擴大至大約在 100萬至200萬港元 至 300萬至500萬港元 之間。圖27.比較2021和2024年不同房屋市場成交價分布範圍2024年不同房屋市場的成交價分布範圍成交價（港元）少於100萬100至200萬200至300萬300至500萬500至700萬700至1,000萬1,0

109、00至2,000萬2,000至3,000萬3,000至4,000萬4,000至5,000萬超過5,000萬資助房屋一手市場私人住宅一手市場成交價（港元）少於100萬100至200萬200至300萬300至500萬500至700萬700至1,000萬1,000至2,000萬2,000至3,000萬3,000至4,000萬4,000至5,000萬超過5,000萬資助房屋一手市場私人住宅一手市場重疊範圍擴大至從 100至200萬 到300至500萬 之間300至500萬之間重疊64儘管2021年後有所收窄，私人住宅和資助房屋之間的呎價一直存在差距20,00015,000 10,0005,000020

110、12201020142016201820202022202420,00015,000 10,0005,00002012201020142016201820202022202420,00015,000 10,0005,000020122010201420162018202020222024新界九龍港島私人住宅二手市場（A 類單位 1）資助房屋二手市場（未補地價）註：1 A類單位為實用面積少於430平方呎的單位資料來源：香港房屋委員會、差餉物業估價署、各媒體報道，以及團結香港基金呎價港元圖28.20102024年私人住宅和資助房屋市場的平均成交呎價653 聚焦資助房屋然而，即使私人住宅與資助房屋的

111、單位成交價重疊範圍擴大，如圖28顯示，單就成交呎價而言，兩個市場一直保持顯著差距，樓市轉勢亦未改變此情況。由於沒有私人住宅一手市場呎價相關的官方數據可供參考，因此本研究在分析中選擇了私人住宅和資助房屋二手市場作為替代。2021年樓價高峰期，資助房屋二手市場未補價單位的平均成交呎價，港島、九龍，及新界分別約為10,300港元、9,800港元及8,500港元；同期同區私人住宅二手市場A類單位的平均成交呎價則分別約為17,600港元、15,400港元，及14,200港元，後者分別較前者高出約71%、57%，及67%。至2024年，三個地區的價格差距依然維持在64%、37%，及55%左右，反映樓市下行

112、期間，資助房屋與私人住宅市場的分工從單位呎價層面判斷下依然清晰，重疊效應僅在單位總價層面出現，因此兩個市場的潛在競爭未必如想象般顯著。66成交量分布反映潛在競爭主要發生在 300至500萬港元 的成交價範圍內圖29.比較2021和2024年不同房屋市場及樓價範圍的成交量分布成交價（港元）少於100萬100至200萬200至300萬300至500萬500至700萬700至1,000萬超過1,000萬2021年資助房屋一手市場(0)(0)(0)2021年私人住宅一手市場2024年資助房屋一手市場(0)(0)(0)2024年私人住宅一手市場(17)1%(43)5%(362)44%(354)43%(6

113、9)8%(26)1%(79)1%(1,568)9%(3,625)21%(4,711)27%(7,443)43%(106)5%(624)33%(656)35%(502)27%(18)1%(93)1%(428)3%(3,195)19%(4,949)29%(3,384)20%(4,802)28%(共 828 宗成交)(共 1,888 宗成交)(共 17,469 宗成交)(共 16,869 宗成交)資料來源：中原數據、團結香港基金673 聚焦資助房屋為了更清晰地理解私人住宅和公營房屋市場的潛在競爭程度，我們現在來比較兩者按樓價範圍的成交量分布。由於供應短缺，資助房屋與私人住宅一手市場的成交總量向來差異

114、甚大。在2021年，私人住宅成交有17,469宗，為資助房屋828宗的超過21倍；到了2024年，比較私人住宅成交16,869宗和資助房屋成交1,888宗，兩者差異依然巨大，但幅度收窄至9倍。換言之，資助房屋成交量只及得上私人住宅的一小部分，兩者潛在競爭極為有限。話雖如此，有心人仍會認為潛在競爭會發生在特定樓價區間，特別是在資助房屋和私人房屋單位總價出現重疊的位置。交叉比對圖27，即2021年成交價重疊範圍大約在 300萬至500萬港元，而2024年則大約在 100萬至200萬港元 至 300萬至500萬港元之間。如圖29顯示，在 2021年，資助房屋一手市場只有69宗樓價介乎 300萬至50

115、0萬港元 的交易。與私人住宅一手市場的1,568宗相比，即使有任何潛在競爭，也只是微不足道。我們以類似方式檢視了2024年成交數字。在重疊範圍的低位成交價區間，私人住宅一手市場成交量在 100萬至200萬港元 及200萬至300萬港元 分別有93及428宗，各佔總成交量僅0.6%及3%。重疊範圍內餘下的 300萬至500萬港元之間 區間，資助房屋和私人住宅一手市場成交量分別有 502宗和 3,195宗，各佔了自身市場總成交量的27%和19%。68註：1 計算基於九成按揭、30年還款期，以及3.5%按揭年利率的假設 2 只包括在2021或2024年一手市場成交量超過200宗的房屋選項 3 根據政

116、府統計處截至2024年第四季的相關數據 資料來源：政府統計處、香港房屋委員會、中原數據，以及團結香港基金住戶每月入息範圍（港元）最高可負擔樓價1（港元）可負擔樓價範圍（港元）住屋選項22024住戶分布少於8,000989,632少於100萬公屋14.4%8,000至14,9991,855,668100至200萬公屋 綠置居12.5%15,000至24,9992,783,576200至300萬綠置居 居屋16.2%25,000至39,999(中位數=29,6003)4,453,788300至500萬居屋私人住宅18.3%40,000至49,9995,567,263500至700萬私人住宅9.2%

117、50,000至79,9998,907,688700至1,000萬私人住宅15.5%80,000或以上10,000,000超過1,000萬私人住宅14%大致由私人住宅涵蓋38.7%1,073,000 住戶大致由公屋綠置居涵蓋26.9%748,700 住戶大致由居屋涵蓋16.2%450,200 住戶大致同時由居屋和私人住宅涵蓋18.3%509,400 住戶相互比對不同入息範圍的負擔能力，結果反映潛在競爭只會影響入息靠近中位數的住戶圖30.按每月入息、可負擔樓價，及住屋選項的住戶分布693 聚焦資助房屋由於意識到單位總價在 300萬至500萬港元 是資助房屋和私人住宅最有可能發生潛在競爭的位置，因此

118、我們應該深入調查其潛在買家群，以判斷資助房屋的必要性。根據政府統計處於2024年第四季的收入組別分類，我們將住戶每月入息換算為最高可負擔樓價，並假設九成按揭成數、30年貸款年期和3.5%按揭利率。這樣，我們就可以根據住戶可負擔的樓價範圍，將他們歸類到相應的住屋選擇中，從而確定每種房屋類型的潛在買家群。值得注意的是，在劃分各種房屋的潛在買家群時，由於住戶資產數據不容易獲得，所以只考慮了住戶入息。因此，可能無意中誤將一些不符合公屋和資助房屋申請資格的 高資產 住戶錯誤地劃分，而當中的誤差程度也難以判斷。儘管如此，住戶入息仍是劃分各房屋類型潛在買家群的最有效的替代指標。圖30反映了以上分析結果。每月

119、收入25,000至39,999港元的住戶佔全港18.3%，他們的最高可負擔樓價約為450萬港元，因此落在了 300萬元至500萬港元 的範圍。換句話說，入息接近全港住戶收入中位數29,600港元的住戶是最受資助房屋與私人市場單位總價重疊及潛在競爭的買家群?？赡軙腥颂岢?，既然截至撰寫本報告時，每月入息近60,000港元的住戶也符合資助房屋申請資格，那麼受到兩個市場重疊影響的買家群，理應不止是上文提到的收入接近全港住戶收入中位數的住戶。然而，根據房委會最近公布的 出售居者有其屋計劃單位2022 申請者統計調查的主要結果，僅有9%的申請者購買單位的預算為450萬港元或以上，且2019和2020年的

120、調查也反映了類似結果。因此可以判斷，受到兩個市場重疊影響的買家群，確實只限於入息接近全港住戶收入中位數的住戶。至於位處每月收入中位數以下的住戶，其負擔能力水平與各類資助房屋（例如居屋及綠置居）售價範圍大致相若。雖然我們必須承認，樓價下跌令越來越多私人住宅單位變得觸手可及，但資助房屋仍是這些住戶自置居所的最主要途徑。因此，資助房屋確有其必要性，其滿足中低收入家庭置業願望的功能仍然存在。70住戶購買資助房屋是回收公屋單位主要途徑，成效比打擊公屋濫用更顯著資料來源：香港房屋委員會、立法會，以及團結香港基金圖31.比較2005/062023/24年度淨回收公屋單位數量與不同公屋單位回收來源18,000

121、16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000發出遷出通知書購買資助房屋淨回收公屋單位數量2005/062008/092006/072009/102007/082010/11 2011/12 2012/132014/152013/142015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 2023/2416,000個單位6,420個單位2,370個單位回收公屋單位數量71除了作為中低收入家庭自置居所的第一步，資助房屋亦能促進公屋流轉，讓經濟情況有所改善的公屋租戶有機會能夠自置居所

122、，從而騰出公屋單位予其他更有需要的公屋申請者。政府近年亦加強打擊濫用公屋，作為回收公屋單位的另一途徑。自現屆政府上任以來，已收回超過7,000個因住戶濫用或違反租約條款的公屋單位，並推出了 善用公屋資源獎勵計劃。圖31比較了2005/06至2023/24年度淨回收公屋單位數量的兩個主要回收來源。淨回收公屋單位數量的變化趨勢，與因為購買資助房屋而被收回的單位數量變化非常吻合，且吻合程度遠勝於因為發出終止合約通知書而被收回的單位數量變化。因此，雖然加強對濫用行為執法固然有效，但鼓勵符合資格的租戶自願搬遷也同樣重要。隨著公屋住戶濫用單位的行為有所收斂或變得更難被察覺，未來當局將需要通過更均衡的方式去

123、進一步促進公屋流轉。3 聚焦資助房屋72回收單位佔整體編配數量50%以上，過去兩年間已成為公屋編配的主力資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金圖32.比較20152024年的一般申請者公屋編配新建單位回收單位百分比100%75%50%25%0%20152016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202473在第二章中，我們探討了公屋輪候時間的概念，以及隨著更多新建單位和回收單位可供編配，如何有效減少輪候時間。由於興建需時，新單位往往須歷經數年之久才能作編配，回收單位則是滿足公屋申請者需求並減少公屋輪候時間的更快捷途徑。如圖32顯示，過去十年回收單位佔所有公屋

124、編配的48%。且當中有五年超過了新建單位，這包括了過去五年中的四年，有關比例在2023年更達到了93%。簡單來說，透過促進公屋流轉，以及增加可供編配回收單位數目，資助房屋對縮短公屋輪候時間也能引發連鎖效應，進一步凸顯了其必要性。3 聚焦資助房屋74越來越多公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，比例在近年超過三分一45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20102013201120142012201520162017202120192023二手居屋單位新建居屋單位新建綠置居單位百分比註：1 涵蓋了在歷年房屋署公營房屋住戶綜合統計調查中回答 是 及 不知道尚未決定 的住戶資料來源：香港

125、房屋委員會、團結香港基金圖33.20102023年對購買資助房屋持開放態度的公屋住戶比例175更重要的是，目前有大量來自公屋住戶的自置居所需求仍未被滿足，這反映了相當大的潛力可釋放更多公屋單位重新編配予公屋申請者，從而進一步縮短公屋輪候時間。在2017年前房屋署每年進行，並在之後隔年進行的房屋署公營房屋住戶綜合統計調查（綜合調查），其主要結果亦顯示了相關意向。圖33概括展示了有關公屋住戶購買各類資助房屋意向的調查結果，其中包括在復建居屋後在2012年新增了新建居屋選項，並在綠置居先導計劃推出後在2016年新增了新建綠置居選項。儘管結果時有波動，但可以看到越來越多公屋住戶對購買資助房屋持開放態度

126、。2023年的最新調查顯示，超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度（即受訪者回覆 是 或 不知道未決定；回覆 否 表示持封閉態度）。針對購買新建單位，持開放態度的住戶比例則更高，超過四成。3 聚焦資助房屋76公屋住戶未被滿足的置業需求有巨大潛力促進公屋單位回收和流轉圖34.最新調查結果反映的因住戶購買資助房屋而可被回收的公屋單位潛在數目1註：1 特指房屋署2023年公營房屋住戶綜合統計調查的主要結果資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金公屋住戶數目（2023）805,000對購入持開放態度比例潛在反映的住戶數目二手居屋單位 32%257,600新建居屋單位42%338,100綠置居單位42%

127、338,100因住戶購買資助房屋而可被回收的 公屋單位潛在數目：多達 338,100773 聚焦資助房屋我們在這裏嘗試推斷，假如公屋住戶的置業需求都能得到滿足，那麼潛在的可回收公屋單位數目為何。根據2023年的綜合調查結果，香港分別約有32%、42%，及42%的公屋住戶對購買二手居屋、新建居屋，及新建綠置居單位持開放態度?；?023年全港約有805,000個公屋住戶，換句話說即分別約有257,600、338,100，及338,100個住戶對購買這些不同類型房屋持開放態度。雖然公屋住戶在回答購買意向時，各類資助房屋並非互斥選項，但他們最終實際上只會選擇購買其中一類。因此，我們只選擇當中一個最大

128、值數字，作為公屋住戶的最大潛在置業需求。如果他們的需求獲得滿足，並在購入資助房屋後交還公屋單位，回收單位數量將有望達到338,100個，為過去十年總和的十倍。78正考慮購買二手居屋單位的公屋住戶正考慮一年內出售單位的資助房屋業主然而，由於現有業主轉售意欲低，資助房屋二手市場供求錯配嚴重圖35.比較20102023年購買與出售二手居屋單位的意向1百分比註：1 特指房屋署2023年公營房屋住戶綜合統計調查的主要結果資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金16%14%12%10%8%6%4%2%0%20102013201120142012201520162017202120192023買賣意向的差距7

129、93 聚焦資助房屋然而，我們在調查公屋住戶購買各類資助房屋的意向時觀察到一個特別現象。在過去十次綜合調查結果中，平均每次有12%的公屋住戶表示會考慮購買二手資助房屋；然而相比之下，資助房屋業主的出售意向則相對低迷，平均僅2%表示會考慮在未來一年內出售單位，而有關數字從未超過3%。公屋住戶與資助房屋業主在買賣意向上的顯著差距，突顯出二手資助房屋市場頗為嚴重的供求失衡問題。80二手市場上的成交分布顯示，絕大部分綠表買家屬意較大面積單位圖36.20102024年按樓面面積劃分的未補價資助房屋成交分布資料來源：香港房屋委員會、團結香港基金90%的二手市場交易為400呎以上的單位500至599 呎 40

130、0至499呎 300至399呎 少於300呎600呎或以上20%36%33%2%9%813 聚焦資助房屋經深入觀察後，我們認為在公屋住戶購買二手資助房屋意向中，實際上反映了更多細微信息。圖36顯示了自2010年起過去15年的未補價資助房屋成交分布。結果很明顯近九成交易都涉及400呎以上的單位。這些交易行為直接反映了買家心態，這毫無疑問證明了綠表買家絕大多數傾向購買面積較大的單位。會出現這樣的心態，原因不難理解。除了償還每月按揭供款，自置居所還涉及管理費、地租、差餉等其他開支，單計算這些開支已經可能高於公屋租金。因此，要令現有公屋住戶有足夠誘因放棄公屋單位自置居所，替代居所的面積必須更大，才能真

131、正提升生活質素。事實上，房委會最近期的 出售居者有其屋計劃單位2022 申請者統計調查的結果也反映了這一點，有55%綠表申請者表示單位面積是影響他們選購單位的主要因素。82新落成資助房屋以提供較細單位為主，難提升業主換樓動能，進而影響公屋流轉圖37.1997/982024/25年度按單位樓面面積劃分的新落成資助房屋比例 百分比落成年度431至752呎少於431呎註：1 2017/18年度新落成單位特指位於沙田區的嘉順苑，提供248個面積由445至449呎的單位 2 截至2024年第四季的最新資料資料來源：政府統計處、團結香港基金100%80%60%40%20%0199720152018/192

132、016/172019/202017/1812020/212021/222022/232024/2522023/24833 聚焦資助房屋遺憾的是，近年來新落成的資助房屋以431呎以下單位為主。1997 至2015年期間431呎以下單位落成比例僅為13%，然而除2016年首批新居屋落成後的首兩年，此趨勢已經逆轉，2024/25年度相關比例已變成79%。隨著公營房屋落成量如本報告第二章所言般進入了收成期，我們希望即將落成的資助房屋單位面積能重拾上升趨勢。84睿峰樓齡：約三年兩房（實用面積447呎）7,783,000港元（2024年12月）註：1 假設轉售資助房屋單位的資本增值收益將用作置換私人住宅單

133、位的首期，並承造八成按揭資料來源：香港房屋委員會、中原數據，以及團結香港基金美孚新邨樓齡：約51年兩房（實用面積437呎）4,550,000港元（2025年3月）由於轉售小型資助房屋收益不足以負擔新單位，現有業主不大可能套現換樓麗翠苑案例樓齡：約六年開放式單位（實用面積287呎）一手成交價1,880,200港元（2019年5月）二手成交價2,790,000港元（2024年12月）資本增值轉售收益909,800港元最高可負擔樓價 14,549,000港元宇晴軒樓齡：約21年兩房（實用面積445呎）6,680,000港元（2025年3月）同區私人住宅選擇圖38.資助房屋業主換樓案例分析浴室BATH

134、廚房KIT客/飯廳LIV/DIN853 聚焦資助房屋在探討完公屋住戶購買二手資助房屋意向這個需求側因素後，我們現在來關注供應側的問題，亦即圖35顯示的資助房屋業主出售單位意向偏低的情況。這個問題可按照業主持有單位的面積作進一步劃分，並可與圖37比對。對於持有在新居屋年代前落成、面積較大單位的大部分業主來說，他們通過出售持有單位進行換樓升級的需求相對較低。此外，如圖28顯示，由於資助房屋與私人住宅呎價有一定差距，在私人住宅市場購買面積相若或更大單位的成本可能令人望之卻步。持有面積較小單位的資助房屋業主之所以不願出售單位，可能是因為無法負擔遷住私人住宅的費用。儘管由於單位總價較低，這些面積較小單位

135、入場門檻同樣降低，但這也意味著未來轉售單位時的資本增值較少，從中所得甚至少於置換私人住宅單位的所需首期。圖38透過分析實際的成交個案，說明小型資助房屋單位業主置換私人住宅單位時面對的困難。以在2018年推售、2019年落成的綠置居項目麗翠苑的一個287呎開放式單位為例，其在2019年時的一手售價約為188萬港元；而於2024年12月轉售時的成交價為279萬港元，賬面獲利91萬港元。假設原業主將所有的轉售獲利都用於購買私人住宅替代單位的首期，並取得八成按揭。那麼撇除每月入息以及律師費、印花稅及按揭保險費等其他開支，他理論上可負擔的最高樓價為455萬港元。然而，在不考慮座向、景觀，和樓層等因素的前

136、提下，近期成交數字都顯示，這樣的負擔能力並不足以在同區實現合符情理的換樓升級（即置換成兩房單位）。舉例樓齡三年的住宅項目睿峰的一個447呎單位，於2024年12月以778萬港元成交，較上述的理論上最高可負擔樓價455萬港元高出近71%。即使買家願意降低樓齡要求至20年左右，這樣的置換單位依然超出了其負擔能力。舉例 西九四小龍 之一的宇晴軒的一個445呎單位，於2025年3月以668萬港元成交，較上述的理論上最高可負擔樓價455萬港元高出47%。在仔細觀察截至撰寫本報告時的近期成交記錄後，我們發現只有樓齡已超過50年的美孚新邨提供了可負擔的置換選擇，其一個437呎單位於2025年3月以455萬港

137、元成交。86總結私人住宅賣地或受複雜的地盤狀況和發展條款影響發展周期延長及隨之增加的發展風險是主要的阻礙因素，而落成量將集中於2025至2026年，並在2027至2029年間逐步下滑公營房屋即使迎來收成期，也需繼續應對潛在挑戰為填補短期供應缺口，並達到2026/27年度的公屋綜合輪候時間目標，簡約公屋仍然是不可或缺，而建築開支不斷膨脹，意味應對成本效益進行檢討資助房屋儘管市況下行令其吸引力減弱，但實際作用續存資助房屋與私人住宅的客群重疊有限，而且仍是自置居所的第一步，但需提升單位面積，以推動換樓鏈及提高公屋流轉率873 聚焦資助房屋受到高利率、高建築成本，和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守

138、，出現悲觀情緒和輿論也是不難理解。然而，我們須盡力避免這樣的悲觀想法變成現實。私人住宅市場正被這樣的疲弱氛圍籠罩。除了發展周期各階段都出現放緩之外，成功批出的官地地皮規模和樓面地價亦有所下滑。市場基本面走弱，加上受到地盤複雜地勢和發展條款影響而增加的發展時長，均會延長項目的施工前後階段。隨之增加的發展風險，大大降低了發展商以在賣地市場上提交具競爭力標價的興趣和意願。因此，儘管2025至2029年間的平均落成量將達到17,100個單位，但將會更多集中在2025至2026年落成，並在2027至2029年間逐步下滑，呈現 先高後低。視乎政策調整與市場調節之間的相互作用，未來較遠期落成量的水平將介乎每

139、年15,400至19,900個單位之間。為了穩定供應，政府應繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。公營房屋界別則正面臨另一種挑戰。近年公屋輪候時間走勢出現波動，引發部分人質疑在2026/27年度前將其縮短至4.5年是否實際可行，但我們仍然保持長期下跌趨勢不變的看法，並認為目標很有可能實現。儘管落成量正在步入收成期，但額外30,000個簡約公屋單位的助力仍是不可或缺。與此同時，預計未來四年建築開支將增加73%，我們敦促當局採取行動以抑制其繼續膨脹。由於預計傳統公營房屋落成量將較 長策 308,000個單位的目標高出約7%至31%，相信未來有空間重新檢視項目優次、以及小規模和複雜地勢的發展地盤的成本效

140、益。資助房屋前景的關注重點主要是圍繞其必要性。由於與私人市場的樓價重疊程度擴大，有人認為資助房屋的吸引力正在減弱，並與私人住宅爭奪相同的客源。然而，2024年成交數字顯示，此影響僅限於收入接近入息中位數（約29,600港元）的住戶。儘管私人住宅單位選擇增多，資助房屋仍是基層住戶的置業首選。過程中，公屋單位回收和流轉速度得以加快，而若能回應公屋住戶尚未被滿足的置業需求，則有潛力回收多達338,100個公屋單位。然而，近年大部分新落成資助房屋單位的面積都少於431呎，與公屋住戶偏好並不匹配，而現有資助房屋業主亦無法負擔換樓升級至私人住宅市場。儘管如此，跡象顯示當局正為應對這些挑戰制定政策和措施。政

141、府、港鐵公司，及市建局已針對市場反應調整了其招標策略。假如從自1997年以來的更廣時間範圍進行觀察，我們正在避免跌入曾見於1997至2006年間及2007至2016年間的 供應鐘擺 中，這對維持健康的私人住宅市場有正面作用。房屋局於2025年2月宣布將成立專責小組，研究從設計、材料，和程序等方面降低公營房屋建造成本。而從 2025年推售的單位開始，資助房屋的設計也會有所優化，為準業主在選擇合意戶型上有更多彈性。無可否認，香港房屋市場目前正在風浪中航行。儘管如此，我們會繼續提供以事實和數據為基礎的研究分析，讓公眾有更深入的了解，並在挑戰中引領社會大眾不斷向前。88團結香港基金是由全國政協前副主席

142、兼香港特區前行政長官董建華先生於2014年11月創立，並擔任榮譽主席的非政府、非牟利機構?；饡钢緟R聚新思維和新視野，在 一國兩制 的基礎上，為香港的繁榮安定與持續發展作出新的貢獻?；饡犗掠腥齻€營運組織：公共政策研究院，進行政策研究和倡議，發揮智庫功能；中國文化研究院，弘揚中國文化，並細說當代中國發展；以及香港地方志中心，記錄社會變遷，梳理歷史脈絡，存史育人。葉文祺，CFA，MRICS團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監作者梁躍昊，MRICS團結香港基金土地及房屋研究主管王雲豪，MRTPI團結香港基金 政策倡議高級經理區浩馳團結香港基金 高級研究經理賈文薈團結香港基金 研究員張飛揚

143、，PhD團結香港基金 研究經理趙恆團結香港基金 研究員免責聲明本報告僅供參考，報告內容並不構成對任何經濟體或行業資訊的分析。本報告的資料出自多個可靠來源，但團結香港基金或任何相關機構均不會就相關資料的完整性或準確性作出任何申述。本報告內之所有預測、意見或建議僅反映團結香港基金截至發布日為止的分析和判斷。團結香港基金將不會就任何因使用該報告而引起的直接或間接損失承擔任何責任。任何合約均不應基於本報告的內容而簽訂。如英文版本與中文版本有任何不一致或不清晰之處，請以英文版本為準。關注團結香港基金網頁LinkedInFacebook（團結香港基金）Facebook（政策正察）團結香港基金有限公司香港中環干諾道中88號南豐大廈19樓www.ourhkfoundation.org.hk二二五年四月 版權所有 OHK/202504005C