泥鴿靶：房地產消費信貸產品分析（14頁）.pdf

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1、房地產消費信貸產品分析 指 導 人 員 向暉飛 研究編輯人員 連維佳 利劍 李隆 馬天麗 高遠 美 編 周 樂 免責聲明 泥鴿靶出品，轉載請標明出處；禁止商用轉載，違規轉載法律必究 本報告作者具有專業勝任能力，保證報告所采用的數據均來自合規渠道，分析邏輯基于 作者的職業理解，本報告清晰準確地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正， 結論不受任何第三方的授意或影響，特此聲明。 泥鴿靶不會因為接收人接受本報告而將其視為客戶。本報告僅在相關法律許可的情況下 發放，并僅為提供信息而發放，概不構成任何廣告。 本報告的信息來源于已公開的資料，泥鴿靶對該等信息的準確性、完整性或可靠性不作 任何保證。本報

2、告所載的資料、意見及推測僅反映泥鴿靶于發布本報告當日的判斷。 在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在任何 情況下，泥鴿靶、泥鴿靶員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投 資收益，也不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資 者務必注意，其據此做出的任何投資決策與泥鴿靶、泥鴿靶員工或者關聯機構無關。 本報告版權僅為泥鴿靶所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復 制、發表或引用。如征得泥鴿靶同意進行引用、刊發的，需在允許的范圍內使用，并注 明出處為“泥鴿靶”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。

3、1.1 宏觀政策 2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政策層出不窮，一二線城市出臺 了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、 限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此定位下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月 13 日，全國 110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立 健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展” 。 一

4、二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、深圳為例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委聯合多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局聯合發布的關于促進本市房地產市 場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 廣州市人民政府發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步促進我市房地產 市場平穩健康發展的若干措施的

5、通知。 1.2 市場分析 2017 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。 2017 年 2 季度，個人住房按揭貸款余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。 2017 年 3 季度，個人住房按揭貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。 2017 年 4 季度，個人住房按揭貸款余額 21.9 萬億元，同比增長 22.2%，增速比上年末低 14.5 個百分點。 2018 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 22.86 萬億元，同比增長 20%

6、，增速比上年末低 2.2 個百分點，一季 度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。 2018 年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于基準利率的 1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上廣深等一線城市首套利率分別為：北京 5.34%、上海 5.11%、 廣州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房貸款平均利率為 5.86%， 較 2 月上升 0.07 個基點。 2018 年 3 月， 全國有 98 家銀行分（支）行上調首套房貸款平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家銀行

7、分（支）行；有 9 家銀行首套房貸款利率下降，占比 1.69%。銀行首套房貸款利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。 目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮 10% 水平。 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ，具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的經濟收入，信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。 1.3.2 貸款金額 （1） 不限購地區：首套房貸款金額最高不超過房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民 家庭，貸款金額最高不超過房價的 70%；

8、 （2） 限購地區 ： 首套房貸款金額一般不超過房價的 70%， 其中北京、 上海要求不超過 65% ； 對有貸款記錄者， 上海、深圳、南京、蘇州要求不超過 50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市 戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%； 二套房貸款金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、天津、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深 圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，若有未結清貸款則不超

9、過 60%。 1.3.3 貸款利率 貸款利率實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 貸款期限 最長 30 年，借款人年齡與貸款期限之和一般不超過 70 年；貸款到期年限一般不超過土地使用年限。 1.3.5 還款方式 按月等額本息和等額本金兩種還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 （1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性； （2） 審核借款人提供的擔保真實、有效； （3） 調查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 審核房屋開發商資質，包括但

10、不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等； （5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。 1.4.2 貸后管理要點 （1） 定期查詢借款人征信情況、流水情況，是否存在對外擔保行為； （2） 借款人申請提前全額或部分還款； （3） 市場房價若下跌，要求借款人對房產抵押物價值的差額進行補足。 2 2018/5/14 來源：泥鴿靶自主研究繪制。 創造普惠金融卓越價值微信號：nigeba77 房地產消費信貸產品分析 個人住房按揭貸款 1 1.1 宏觀政策 1.2 市場分析 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 1.3.2 貸款金額 1.3.3 貸款

11、利率 1.3.4 貸款期限 1.3.5 還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 1.4.2 貸后管理要點 房屋抵押貸款 2 2.1 宏觀政策 2.2 市場分析 2.3 產品分析 2.3.1 貸款對象 2.3.2 貸款金額 2.3.3 貸款利率 2.3.4 貸款期限 2.3.5 還款方式 2.3.6 貸款用途及支付方式 2.4 風控要點 2.4.1 調查要點 2.4.2 貸后管理要點 1.1 宏觀政策 2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政策層出不窮，一二線城市出臺 了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317

12、新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、 限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此定位下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月 13 日，全國 110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立 健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展” 。 一二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、深圳為例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委聯合多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通

13、 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局聯合發布的關于促進本市房地產市 場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 廣州市人民政府發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步促進我市房地產 市場平穩健康發展的若干措施的通知。 1.2 市場分析 2017 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。 2017 年 2 季度

14、，個人住房按揭貸款余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。 2017 年 3 季度，個人住房按揭貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。 2017 年 4 季度，個人住房按揭貸款余額 21.9 萬億元，同比增長 22.2%，增速比上年末低 14.5 個百分點。 2018 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年末低 2.2 個百分點，一季 度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。 2018 年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于基準利率的

15、1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上廣深等一線城市首套利率分別為：北京 5.34%、上海 5.11%、 廣州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房貸款平均利率為 5.86%， 較 2 月上升 0.07 個基點。 2018 年 3 月， 全國有 98 家銀行分（支）行上調首套房貸款平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家銀行分（支）行；有 9 家銀行首套房貸款利率下降，占比 1.69%。銀行首套房貸款利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。 目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行

16、、建設銀行等國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮 10% 水平。 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ，具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的經濟收入，信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。 1.3.2 貸款金額 （1） 不限購地區：首套房貸款金額最高不超過房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民 家庭，貸款金額最高不超過房價的 70%； （2） 限購地區 ： 首套房貸款金額一般不超過房價的 70%， 其中北京、 上海要求不超過 65% ； 對有貸款記錄者， 上海、深圳、南京、蘇州要求不超過 50%，廣州要

17、求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市 戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%； 二套房貸款金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、天津、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深 圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，若有未結清貸款則不超過 60%。 1.3.3 貸款利率 貸款利率實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 貸款期限 最長 30 年，借款人年齡與貸款期限

18、之和一般不超過 70 年；貸款到期年限一般不超過土地使用年限。 1.3.5 還款方式 按月等額本息和等額本金兩種還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 （1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性； （2） 審核借款人提供的擔保真實、有效； （3） 調查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 審核房屋開發商資質，包括但不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等； （5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。 1.4.2 貸后管理要點 （1

19、） 定期查詢借款人征信情況、流水情況，是否存在對外擔保行為； （2） 借款人申請提前全額或部分還款； （3） 市場房價若下跌，要求借款人對房產抵押物價值的差額進行補足。 3 2018/5/14 來源：泥鴿靶自主研究繪制。 創造普惠金融卓越價值微信號：nigeba77 房地產消費信貸產品分析 CONTENTS 目錄 個人租房貸款 3 3.1 宏觀政策 3.2 市場分析 3.3 產品分析 3.3.1 貸款對象 3.3.2 貸款金額 3.3.3 貸款利率 3.3.4 貸款期限 3.3.5 還款方式 3.3.6 貸款用途及支付方式 3.4 風控要點 3.4.1 調查要點 3.4.2 貸后管理要點 個人

20、購房墊資貸款 4 房地產消費信貸資金來源分析 5 1.1 宏觀政策 2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政策層出不窮，一二線城市出臺 了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、 限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此定位下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月 13 日，全國 110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立

21、健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展” 。 一二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、深圳為例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委聯合多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局聯合發布的關于促進本市房地產市 場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 廣州市人民政府發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于

22、進一步促進我市房地產 市場平穩健康發展的若干措施的通知。 1.2 市場分析 2017 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。 2017 年 2 季度，個人住房按揭貸款余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。 2017 年 3 季度，個人住房按揭貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。 2017 年 4 季度，個人住房按揭貸款余額 21.9 萬億元，同比增長 22.2%，增速比上年末低 14.5 個百分點。 2018 年 1 季度，個人住房

23、按揭貸款余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年末低 2.2 個百分點，一季 度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。 2018 年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于基準利率的 1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上廣深等一線城市首套利率分別為：北京 5.34%、上海 5.11%、 廣州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房貸款平均利率為 5.86%， 較 2 月上升 0.07 個基點。 2018 年 3 月， 全國有 98 家銀行分（支）行上調首套房貸款平均

24、利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家銀行分（支）行；有 9 家銀行首套房貸款利率下降，占比 1.69%。銀行首套房貸款利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。 目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮 10% 水平。 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ，具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的經濟收入，信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。 1.3.2 貸款金額 （1） 不限購地區：首套房貸款金額最高不超過房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結

25、清的居民 家庭，貸款金額最高不超過房價的 70%； （2） 限購地區 ： 首套房貸款金額一般不超過房價的 70%， 其中北京、 上海要求不超過 65% ； 對有貸款記錄者， 上海、深圳、南京、蘇州要求不超過 50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市 戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%； 二套房貸款金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、天津、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深 圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 20%；

26、成都、東莞要求不超過 70%，若有未結清貸款則不超過 60%。 1.3.3 貸款利率 貸款利率實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 貸款期限 最長 30 年，借款人年齡與貸款期限之和一般不超過 70 年；貸款到期年限一般不超過土地使用年限。 1.3.5 還款方式 按月等額本息和等額本金兩種還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 （1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性； （2） 審核借款人提供的擔保真實、有效； （3） 調查借款人征信是否良好，是否

27、存在不良嗜好； （4） 審核房屋開發商資質，包括但不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等； （5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。 1.4.2 貸后管理要點 （1） 定期查詢借款人征信情況、流水情況，是否存在對外擔保行為； （2） 借款人申請提前全額或部分還款； （3） 市場房價若下跌，要求借款人對房產抵押物價值的差額進行補足。 4 2018/5/14 來源：泥鴿靶自主研究繪制。 創造普惠金融卓越價值微信號：nigeba77 房地產消費信貸產品分析 1.1 宏觀政策 2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政

28、策層出不窮，一二線城市出臺 了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、 限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此定位下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月 13 日，全國 110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立 健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展” 。 一二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、深圳為例，如下所示： （1） 2017 年

29、3 月 17 日，北京市住建委聯合多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局聯合發布的關于促進本市房地產市 場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 廣州市人民政府發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步促進我市房地產 市場平穩健康發展的若干措施的通知。 1.2 市場分析 2017 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 19.05 萬

30、億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。 2017 年 2 季度，個人住房按揭貸款余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。 2017 年 3 季度，個人住房按揭貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。 城市 本地 限購限貸 外地首套二套 北京 上海 廣州 深圳 單身限購 1 套 家庭限購 2 套 單身限購 1 套 家庭限購 2 套 單身限購 1 套 家庭限購 2 套 單身限購 1 套 家庭限購 2 套 限購 1 套，連續繳滿 5 年（含）以上社?；騻€稅 限購 1 套，前 63 個月連續繳

31、滿 5 年（含）以上社?；騻€稅 限購 1 套，5 年內連續繳滿 5 年（含）以上社?；騻€稅 限購 1 套，連續繳滿 5 年（含）以上社?；騻€稅 普通住房首付 35% 非普通住房首付 40% 無房無貸首付 35% 無房有貸首付 50% 無房無貸首付 30% 無房有貸首付 40% 無房無貸首付 30% 無房有貸首付 50% 普通住房首付 60% 非普通住房首付 80% （有貸款記錄即為二套） 普通住房首付 50% 非普通住房首付 70% 有房無貸首付 50% 有房有貸首付 70% 首付 70% 2017 年 4 季度，個人住房按揭貸款余額 21.9 萬億元，同比增長 22.2%，增速比上年末低 1

32、4.5 個百分點。 2018 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年末低 2.2 個百分點，一季 度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。 2018 年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于基準利率的 1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上廣深等一線城市首套利率分別為：北京 5.34%、上海 5.11%、 廣州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房貸款平均利率為 5.86%， 較 2 月上升 0.07 個基點。 2018 年 3 月

33、， 全國有 98 家銀行分（支）行上調首套房貸款平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家銀行分（支）行；有 9 家銀行首套房貸款利率下降，占比 1.69%。銀行首套房貸款利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。 目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮 10% 水平。 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ，具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的經濟收入，信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。 1.3.2 貸款金額 （1） 不限購地區：首套房貸款金額最高不超過

34、房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民 家庭，貸款金額最高不超過房價的 70%； （2） 限購地區 ： 首套房貸款金額一般不超過房價的 70%， 其中北京、 上海要求不超過 65% ； 對有貸款記錄者， 上海、深圳、南京、蘇州要求不超過 50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市 戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%； 二套房貸款金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、天津、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深 圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 30%；南京、蘇州

35、要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，若有未結清貸款則不超過 60%。 1.3.3 貸款利率 貸款利率實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 貸款期限 最長 30 年，借款人年齡與貸款期限之和一般不超過 70 年；貸款到期年限一般不超過土地使用年限。 1.3.5 還款方式 按月等額本息和等額本金兩種還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 （1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性； （2） 審核借款人提供的擔

36、保真實、有效； （3） 調查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 審核房屋開發商資質，包括但不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等； （5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。 1.4.2 貸后管理要點 （1） 定期查詢借款人征信情況、流水情況，是否存在對外擔保行為； （2） 借款人申請提前全額或部分還款； （3） 市場房價若下跌，要求借款人對房產抵押物價值的差額進行補足。 5 2018/5/14 來源：泥鴿靶自主研究繪制。 創造普惠金融卓越價值微信號：nigeba77 房地產消費信貸產品分析 1 個人住房按揭貸款 1.1 宏觀

37、政策 2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政策層出不窮，一二線城市出臺 了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、 限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此定位下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月 13 日，全國 110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立 健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展” 。 一二線城市限購

38、限貸政策，以北京、上海、廣州、深圳為例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委聯合多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局聯合發布的關于促進本市房地產市 場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 廣州市人民政府發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步促進我市房地產 市場平穩健康發展的若干措施的通知。 1.

39、2 市場分析 2017 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。 2017 年 2 季度，個人住房按揭貸款余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上季末低 4.9 個百分點。 2017 年 3 季度，個人住房按揭貸款余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上季末低 4.6 個百分點。 2017 年 4 季度，個人住房按揭貸款余額 21.9 萬億元，同比增長 22.2%，增速比上年末低 14.5 個百分點。 2018 年 1 季度，個人住房按揭貸款余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年

40、末低 2.2 個百分點，一季 度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。 2018 年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于基準利率的 1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上廣深等一線城市首套利率分別為：北京 5.34%、上海 5.11%、 廣州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房貸款平均利率為 5.86%， 較 2 月上升 0.07 個基點。 2018 年 3 月， 全國有 98 家銀行分（支）行上調首套房貸款平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家銀行分（支）行；

41、有 9 家銀行首套房貸款利率下降，占比 1.69%。銀行首套房貸款利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。 目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮 10% 水平。 1.3 產品分析 1.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ，具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的經濟收入，信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。 0 5 10 15 20 25 2018年第一季度2017年第四季度2017年第三季度2017年第二季度2017年第一季度 2017年1季度至2018年1季度個人住房按揭貸款存量

42、個人住房貸款余額（萬億元） 19.05 20.10 21.10 21.90 22.86 0 2 4 6 8 10 12 杭州深圳廣州上海北京 首套房平均貸款利率（%）二套房平均貸款利率（%）平均上?。?） 5.27 5.78 7.6 4.94 5.44 0.8 5.32 5.66 8.6 5.435.66 10.8 5.46 5.66 11.4 2017年11月部分城市房貸利率(%) 1.3.2 貸款金額 （1） 不限購地區：首套房貸款金額最高不超過房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民 家庭，貸款金額最高不超過房價的 70%； （2） 限購地區 ： 首套房貸款金額一般不

43、超過房價的 70%， 其中北京、 上海要求不超過 65% ； 對有貸款記錄者， 上海、深圳、南京、蘇州要求不超過 50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市 戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%； 二套房貸款金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、天津、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深 圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過 50%，若有未結清貸款則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，若有未結清貸款則不超過 60%。 1.3.3 貸款利率 貸款利率

44、實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 貸款期限 最長 30 年，借款人年齡與貸款期限之和一般不超過 70 年；貸款到期年限一般不超過土地使用年限。 1.3.5 還款方式 按月等額本息和等額本金兩種還款方式 1.3.6 貸款用途及支付方式 借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。 1.4 風控要點 1.4.1 調查要點 （1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性； （2） 審核借款人提供的擔保真實、有效； （3） 調查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 審核房屋開發商資質，包括但不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等；

45、（5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。 1.4.2 貸后管理要點 （1） 定期查詢借款人征信情況、流水情況，是否存在對外擔保行為； （2） 借款人申請提前全額或部分還款； （3） 市場房價若下跌，要求借款人對房產抵押物價值的差額進行補足。 3.1 宏觀政策 2017 年 4 月，廣東省人民政府辦公廳關于放慢培育和開展住房租賃市場的施行意見正式發布，這一政 策的中心是鼓舞房屋租賃，亮點是商業用房可改為租賃住房，土地用處可調整為寓居用地，以及房屋租賃可以 減稅等。 2017 年 11 月，據北京市規劃和國土資源管理委員會官方微博消息，經市政

46、府批準，北京市規劃國土委、 市住建委聯合印發關于如何加強利用集體土地建設租賃住房工作的相關意見。其中指出：集體租賃住房是 農民集體持有的租賃產業，可通過依法出租獲取收益，不得以租代售。租金可參考周邊住房租賃市場水平，鼓 勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過 10 年。從 2017年起到未來的五年里，北京將供應 1000 公頃 集體土地，用于建設集體租賃住房。 2018 年 4 月 25 日晚中國證監會聯合住建部發布通知，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。此次通知是 2017 年 7 月九部委聯合發布關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知又一重大政策，對 于助推我國住房租賃市場

47、發展、多渠道住房供給體系建立、金融與地產良性循環有重大意義。 3.2 市場分析 租房分期市場主要是在一、 二線城市。連鎖型的租房中介公司快速發展是租房分期市場快速發展的因素之一。 年輕租房消費群體對于房租的分期消費需求，也使大量資金投向租房分期市場。租賃市場是房地產長效機制中 不可或缺的重要一環，有助于穩定房地產市場，促使房地產回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規模 遠小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在于其租金水平較低和租賃人口比例較低，未來我國一線城市 將持續占據市場最大份額，市場規模有望翻番。 目前我國年租金規模約 1.38 萬億元，2016 年房屋交易市場 GMV 為 15

48、 萬億元，在中美日三個國家中位 列第一，但是租金規模與交易市場規模比值僅為 7%；美國租賃市場 GMV34511 億元，位列第一，交易市場 GMV69000 億元， 位列第二， 二者比值 50% ； 日本租賃市場 GMV 為 7234 億元， 交易市場 GMV 為 10000 億元， 均位列第三，但是二者比值高達 72%，位列第一。 3.3 產品分析 目前國內租房市場主要分為房東直租、中介居間服務以及委托轉租類三種模式，而租房金融（分期）主要 改變的是委托轉租類，實際上就是租房公司從房東手里把房子承租過來再轉手租給租客，俗稱“二房東” 。而二 房東也分為輕資產和重資產兩種模式，前者更像是金融公

49、司，主要起到房源整合和對外放貸作用，而后者則花 重資于裝修、 服務等。重資產的二房東中， 還包含 “集中式長租公寓” 與 “分布式長租公寓” 兩種。集中式長租公寓， 即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權 ( 通常為整棟，或整棟中的幾層 )，統一進行改造后出租 的一種租賃公寓模式。分布式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統 一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房 源 ( 其中又以二手房居多 )，房屋原來格局各有特點，并不統一。 3.3.1 貸款對象 年齡在 18 周歲（含）至 65 周歲（含） ， 具有完全民事行為能力的自然人， 有穩定的經濟收入， 有房， 信用良好， 有償還貸款本息的能力，無不良嗜好。多為年齡在 80、90 后的年輕白領。 3.3.2 貸款金額 根據房屋租賃合同約