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1、版權歸屬 上海嘉世營銷咨詢有限公司房地產行業簡析報告商業合作/內容轉載/更多報告01.房地產新一輪政策周期啟動數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2024年4月30日中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。4月底政治局會議后地方原有四限政策限制加速解除，與去庫存相關的以舊換新、房票安置等政策密集出臺。5月17日，中央多部委聯合發布政策“組合拳”去庫存、穩需求，6月7日，國常會再次強調“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。量價持續下滑的基本面環境下，政策思路出現從“防守”到“進攻”的積極轉向，新一輪圍繞“去庫存”的政策周期開始啟動。歷年中央政策主基

2、調0510152025300.00.51.01.52.02.53.03.54.0201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024.0438城樣本住宅短期庫存（億平）38城樣本短期庫存去化周期（MA12，月，右軸）2010-2013堅持地產調控抑制投機需求穩定房價2014-2016去庫存支持自住&改善需求建立長效機制2017-2021房住不炒，因城施策建立長效機制2022-2023支持剛性&改善需求房住不炒，因城施策探索新模式2024去庫存化解行業風險加快構建新模式02.房地產業投資是固定資產投資的重要組成部分數據來源：公開

3、數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡固定資產投資是反映投資規模、結構和發展速度的綜合性指標。從廣義口徑上是由固定資產投資（不含農戶）和農戶固定資產投資兩部分組成，從狹義口徑上一般指固定資產投資（不含農戶），包括計劃總投資500萬元以上的固定資產 項目投資及所有房地產開發項目投資兩個部分。固定資產投資主要由房地產業、基建和制造業投資組成，2015-2023年三者占固定資產投資的比重平均值為80.1%。其中，這期間房地產業投資占固定資產投資的平均比重為22.3%。我國固定資產投資的組成結構房地產開發投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP的比例22.3%23.8%25.5%27.4%26.3%25

4、.8%25.9%24.8%26.3%27.6%24.6%23.0%22.7%22.1%22.6%23.4%23.9%23.9%20.8%18.6%33.3%32.7%31.5%30.7%31.7%31.0%29.5%31.9%33.1%34.2%19.8%20.5%20.3%19.8%19.4%19.8%20.7%19.4%19.8%19.6%2014201520162017201820192020202120222023基建房地產業制造業其他投資7.0%6.1%6.0%6.0%5.7%5.8%6.0%6.1%5.1%3.8%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.

5、0%201420152016201720182019202020212022202303.房地產行業產業鏈數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡房地產行業能夠拉動上下游50多個行業，是實體經濟的重要組成部分。其中，房地產開發投資有力拉動鋼鐵、有色金屬、機械制造、化工等上游制造業和建筑 業；房地產銷售，既拉動與住房有關的家電、家具、建材等制造業和裝飾裝潢行業，也帶動金融、交通運輸、互聯網等第三產業；房地產使用，持續拉動著公用事業、居民服務業的發展。上游鋼鐵有色金屬銅、鋁等機械設備化工石化、塑料、橡膠等中游基礎建設拿地新開工施工建材建材建材水泥制造玻璃制造其他建材房屋建設裝修裝飾園林工

6、程預售竣工結算交房居住交通運輸金融中介服務下游家電白色家電視聽器材輕工制造家用輕工裝飾裝修裝飾公用事業電力水務燃氣04.房地產有力帶動了上下游產品消費數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡房地產有力帶動了建筑建材、家電家具等上下游產品消費。商品房銷售催生了建材裝飾以及家用電器等上下游產品購置需求。1999年以來，商品房銷售面積由1.3億平方米增長至2021年的最高值17.9億平方米，2023年為11.2億平方米，帶動水泥和鋼材總產量由1999年的6.6億噸增長至2020年的最高值37.0億噸，2023年為33.9億噸；帶動家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調總產量由1999年的0.8億臺

7、增長至2021年的5.8億臺。鋼材水泥產量家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調產量0510152025301999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023鋼材產量（億噸）水泥產量（億噸）0.00.51.01.52.02.51999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023家用冰箱（億臺）家用洗衣機（億臺）彩電（億臺）空調（億臺）05.全國房地產庫存處于歷史相對高位數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2021年末開始，隨著地產景氣度

8、下行，民營開發商陸續暴雷，我國商品住宅銷售面積和金額不斷下滑，去化周期持續上升。2024年3月去化周期已達歷史最高點，約為27.2個月。2024年3月，一/二/三線城市庫存分布處于歷史最高位的90%/75%/96%，近1年來整體均保持 穩定。一二三線城市的去化周期均已達歷史新高，三線城市去化周期上漲速度最快，形勢最為嚴峻。2010年至今我國80大中城市狹義口徑庫存和去化周期2010年至今不同能級城市去化周期變化情況0510152025300123456庫存（億方，左軸）去化周期（月，右軸）0.05.010.015.020.025.030.035.02010年至今不同能級城市去化周期變化情況一線

9、城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）三線城市去化周期（月）06.新房銷售分化加劇2023年全國房地產市場，在經歷2、3月“小陽春”短暫回暖后持續回落，全年呈現前高后低的走勢，2023 年百強房企全口徑銷售金額同比下降 17.7%，10家樣本國央企金額同比微降1.9%，樣本民企則同比下降 19.2%。銷售面積方面，百強房企全口徑銷售面積同比下降25.7%，樣本國央企面積同比下降 5.1%，樣本民企面積 同比下降 13.7%。銷售均價方面，樣本國央企2023年均價增長3.4%，而樣本民企均價下降6.3%。整體看銷售量價表現，民企均較國央企承受更大下行壓力，房企間分化加劇。數據來源：公開數據整理

10、；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2019-2024年 M5國央企及民企全口徑銷售金額及同比2022、2023公司全口徑銷售金額及同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000201920202021202220232024.01-05樣本國企全口徑銷售金額（億元）樣本民企全口徑銷售金額（億元）樣本國企同比增速（%）樣本民企同比增速（%）-40%-30%-20%-10%0%10%20%0500100015002000250030003500400045005000保利發展萬科A中國海外發展集團華潤置地招

11、商蛇口綠城中國建發國際集團龍湖集團金地集團濱江集團越秀地產中國金茂華發股份新城控股美的置業2022全口徑銷售金額（億元）2023全口徑銷售金額（億元）同比增速（%）07.新房整體弱復蘇數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2024年6月，53城商品房成交面積同比-18.3%，降幅較5月收窄12個百分點，年內降幅呈現收窄的趨勢，如果固定19年同期作為同比基數，那么24年6月53城新房同比下降48%，較4-5月小幅收窄2-3pct。新房整體弱復蘇，重點城市新開盤去化率有所提升，24年2月重點城市開盤去化率27%，為21年以來最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持續改善

12、，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%），基本面正逐步改善。53城商品房成交面積同比增速重點城市新開盤去化率-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%53城商品房成交面積同比53城商品房成交面積同比（基數固定19年）40.0%42.0%44.0%46.0%48.0%50.0%52.0%54.0%56.0%2021202220232024.0608.二手房成交表現強于新房數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2024年6月，14城二手房成交面積同比增長34.7%，與19年相比也有7%的增長，實現單月正增長。同口徑的8個城市

13、新房與二 手房成交數據，24年1-5月二手房成交套數占比平均為69%，為17年以來的新高，二手房表現活躍，一是二手房流動性更好（所見即所得，沒有交付擔憂），二是二手房價格更為市場化。14城二手房成交面積同比增速8城二手房住宅成交套數占總交易套數的比例-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%14城二手房成交面積同比14城二手房成交面積同比（基數固定19年）0%10%20%30%40%50%60%70%80%20172018201920202021202220232024.058城市二手房占比（單月）8城市二手房占比（

14、MA6）09.房價價格持續下跌數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2024年1-5月份統計局口徑70城新房房價累計環比下跌 2.34%，截止最新5月末70城新房房價同比-4.30%，同環比下跌城 市數量進一步上升。二手房價格下跌幅度較新房更高，其中存在新房限價以及部分二手房業主成本價較低能容忍的折扣空間更大等原因，但也一定程度上反應了當前二手房供需關系或更弱。24年1-5月份統計局口徑70城二手房房價累計環比下跌3.7%。70城房價環比變化二手房價格指數變化-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%010203040

15、50607080環比下跌城市個數70城房價環比（右軸）-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2020.052021.052022.052023.052024.05貝殼二手房價格指數環比70城房價環比10.房企拿地能力持續分化數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡2023年國央企與民企拿地能力持續分化，樣本9家國企2023年拿地金額逆勢增長11.0%，而民企在2022年低基數上繼續下降34.4%，幾乎喪失拿地能力。從投向看，頭部國央企投資策略有一定趨同，核心城市核心地段的項目土拍熱度較高，中低能級城市土拍相對冷清。從拿地力度看，2023年樣本

16、9家國央企全口徑金額投銷比46.0%，處于合理補庫的水平；而樣本民企投銷比僅22.1%，補庫力度較弱。2020-2023 年國央企及民企全口徑拿地金額及同比2022、2023公司全口徑拿地金額及同比-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%02000400060008000100001200014000160002020202120222023樣本國企拿地金額（億元）樣本民企拿地金額（億元）樣本國企同比增速（%）樣本民企同比增速（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020040060080010001200140

17、0160018002000華潤置地保利發展中國海外發展集團建發國際集團招商蛇口萬科A華發股份綠城中國越秀地產濱江集團龍湖集團金地集團2022拿地金額（億元）2023拿地金額（億元）同比增速（%）11.房企進入精耕細作時代數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡房企發展模式由“規模為王”轉為“精耕細作”，拿地權益比的提升能夠提高房企的結算效率。頭部房企保利發展、招商蛇口、華發股份為案例進行權益比分析，可以發現，2020-2023年4年間三家公司拿地權益比 均呈增長趨勢，分別增長15pct、12pct及20pct。橫向對比來看，保利發展、招商蛇口、華發股份三家公司在2023年的拿地權益比

18、均高于當年的結算權益比，未來結算權益比均具備提升空間。2023年部分典型房企拿地金額權益比2023年部分房企結算/銷售/拿地權益比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%保利發展招商蛇口華發股份202020212022202354%56%58%60%62%64%66%68%70%72%74%保利發展招商蛇口華發股份202020212022202312.堅持租售并舉是房地產行業回歸居住屬性的核心舉措數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡目前我國大量新市民群體的住房需求尚未得到滿足，但是受人口結構影響我國總量層面的住房需求已經出現拐點。我國住房空置率已經達到15%，部

19、分省份超過25%，高于國際5%的空置率標準。我國近兩年財政收入受疫情沖擊、留抵退稅以及房地產“遇冷”等因素影響明顯承壓?？紤]到我國人口規模和財政收支情況，未來增加住房供給的措施將更接近德國模式，即在完善租賃市場的同時，重點增加租賃住房的供給。堅持租售并舉將重點在增加保障租賃住房供給方面發力，公租房和共有產權房則分別對應著更高層次的保障水平和更多元化的需求，將是保障住房體系的重要補充。我國戶籍人口城鎮化率顯著低于常住人口城鎮化率我國保障租賃住房籌集目標41%42%43%44%45%47%48%47%59%60%62%63%64%65%65%66%0%10%20%30%40%50%60%70%20

20、162017201820192020202120222023戶籍人口城鎮化率常住人口城鎮化率94 240 204 94 266 213 283 720 612 282 798 639 0100200300400500600700800900202120222023保障租賃住房籌集目標(萬套)保障租賃住房籌集量(萬套)目標解決新市民住房需求(萬人)實際解決新市民住房需求(萬人)13.房地產行業遭遇四大挑戰數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡房企高企的信用風險房企高企的信用風險01在融資緊縮的壓力下，地產開發商普遍資金鏈緊繃，信用風險高企。在行業已被明顯打弱、地產開發商信用風險引發金

21、融機構普遍“惜貸”的情況下，僅憑市場本身很難打破行業下行的慣性。地產開發商高企的信用風險抑制了地產需求，令地產銷售滑落至低位。房地產的庫存壓力房地產的庫存壓力02研究庫存結構、探索去庫存有效手段，是今年各房企頗為關心的內容，去庫存的主要矛盾在于銷售規模偏低，其對房企去化工作造成了困擾，所以破解問題的突破口，不在于新房供應端，而在于銷售端。房企融資難03當下，民營房企經營及債務風險仍存，能在公開市場融資的已大多為央國企。受此影響，房企整體融資規模也在持續下滑。債務問題是本輪房企違約的核心癥結之一，因難以發債“借新還舊”，房企資金鏈斷裂的速度加快，進而出現違約。購房信心不足04居民對于未來購房的信

22、心顯得特別脆弱，這背后的原因可不簡單。一方面，政策的調整讓購房者手中的資金壓力變大了；另一方面，市場的起伏不定也讓人們持觀望態度，不敢輕易出手。14.房企重點關注的五大趨勢數據來源：公開數據整理；嘉世咨詢研究結論；圖源網絡國企有望成為推動房地國企有望成為推動房地產新發展模式的主體產新發展模式的主體各地政府通過土地供給、金融支持、稅收優惠等方式，為參與保租房建設運營的企業留出基礎利潤空間，但建設保租房的利潤仍低于住宅和商業地產項目。民營企業的目標函數是實現利潤最大化，而央國企的經營必須將承擔更多的社會責任納入考量。01央國企在一二線房地產央國企在一二線房地產市場份額可能顯著提升市場份額可能顯著提

23、升我國保障租賃住房的建設主要包括涉租賃用地新建和產業園配套用地建設。新建保障租賃住房的盈利很大程度依賴地方政府讓渡 土地出讓紅利當前純租賃用地拿地主體仍以國企央企為主，民企租賃用地來源則主要是配建配套 用地。擁有大量土地和房屋等優勢的地方國企目前是保障租賃住房建設的參與主體。02房地產租金收益率開啟房地產租金收益率開啟修復修復租金收益率保持相對堅挺，租金雖然跟隨房價同步下跌，但租金更具剛性跌幅更小，整體租金收益率相對更具韌性；疊加部分房東持有房產經歷本輪房價下跌后已浮虧，折價出讓意愿減弱，部分房東改售轉租，房價下行壓力得到緩解。03央國企將成為盤活存量央國企將成為盤活存量資產用于保障租賃住房資

24、產用于保障租賃住房供給的主導力量供給的主導力量在未售保障性住房轉化方面，央國企是被各地政府“寄予厚望”。近兩年地方政府紛紛出臺多元化政 策落實“保交樓”責任，其中多地鼓勵將存量房源轉化為保障性租賃住房，地方國企是主要收購主體。04房地產整體或延續去杠房地產整體或延續去杠桿趨勢桿趨勢2024年以來，在中央與地方持續推動城市房地產融資協調機制的背景下，開發房企的融資環境有望得到邊際改善，但市場對于民企甚至混合所有制房企的悲觀情緒恐難在短期徹底扭轉；同時結合目前持續低迷的行業環境，行業整體或延續去杠桿趨勢。05本報告為簡版報告，內容均從嘉世咨詢原有完整報告中精煉提取，如需了解詳細內容，請聯系： 或 021-52987060；本報告中的所有內容，包括但不限于文字報道、照片、影像、插圖、圖表等素材，均受中華人民共和國著作權法、中華人民共和國著作權法實施細則及國際著作權公約的保護。本報告的著作權屬于上海嘉世營銷咨詢有限公司所有，如需轉發、轉載、引用必須在顯著位置標注出處，并且不得對轉載內容進行任何更改。本報告是免費報告，任何機構和個人不得將本報告用于收費為目的經營活動。版權說明版權歸屬 上海嘉世營銷咨詢有限公司