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1、 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 glzqdatemark1 證券研究證券研究報告 行業研究|行業專題研究|房地產 地產業績延續探底，政策支持行業企穩地產業績延續探底，政策支持行業企穩 2024年11月03日2024年11月03日|報告要點|分析師及聯系人 證券研究證券研究報告 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 1/26 2024 年前三季度，24 家樣本房企營業收入同比降 22.7%，歸母凈利潤同比降 187.7%，毛利率降至 13.3%，資產負債率為 76.5%，合同負債總額下降 27.5%至 17153 億元。全國商品房累計銷售金額和面積降幅均有所收窄，全國 300 城宅地供應面積同比減少 3

2、5.2%，成交面積降37.3%。房企融資成本有所下降，9 月利率小幅回升至 3.1%，但流動性壓力依然較大。政策方面，中央定調“止跌企穩”，供需兩側推出多項措施，助力市場企穩。一線城市放寬限購，多地推進保障性住房收儲項目落地。杜昊旻 方鵬 姜好幸 劉汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 2/26 行業研究|行業專題研究 glzqdatemark2 房地產 地產業績延續探底，政策支持行業企穩 投資建議：強于大市（維持）上次建議：強于大市 相對大盤走勢 相關報告 1、房地產：城中村改造增量

3、，財政助力去庫穩預期2024.10.18 2、房地產：地方化債、地產去庫，財政增量政策提信心2024.10.12 行業事件 報表端：業績持續承壓，房企延續縮表24 家樣本房企 2024 年前三季度營業收入同比下降 22.7%，降幅較 2023 年全年走擴；歸母凈利潤同比下降 187.7%，降幅持續擴大；整體毛利率為 13.3%，較 2023年全年下降 2.7 個百分點；整體銷管費用率為 5.6%，較 2023 年全年上升 0.8 個百分點；合同負債總額為 17153 億元，同比減少 27.5%，合同負債對營業收入的覆蓋倍數整體上升至 1.7 倍；資產總額降至 8.36 萬億元，同比下降 11.

4、2%；資產負債率為 76.5%，同比下降 1.4 個百分點。經營端：政策助力銷售改善，央國企和改善性房企更具韌性2024 年 1-9 月，全國商品房累計銷售金額同比下降 22.7%，累計銷售面積同比下降 17.1%，降幅均逐步收窄。根據克而瑞數據，百強房企 1-9 月的累計銷售金額共計 28605 億元，同比下降 38.6%。根據中指院數據，1-9 月全國 300 城宅地累計供應面積為 20234 萬平方米，同比減少 35.2%，累計成交面積為 14990 萬平方米，同比減少 37.3%。綠城中國、建發房產、濱江集團、保利發展及中海地產位居權益拿地金額 TOP5，頭部央國企保持合理的拿地節奏。

5、融資端：融資成本有所下降，流動性壓力仍在根據中指院數據，2024 年債券發行總額延續下行，2024 年 1-6 月累計發行 2828億元，同比下降 29.8%，7 月、8 月單月同比降幅逐漸收窄，9 月同比增長 6.6%。2024 年上半年平均利率降至 3.1%，7 月和 8 月分別降至 2.8%和 2.5%，9 月利率小幅回升至 3.1%。截止 2024 年 9 月末，房企債券余額為 22898 億元。從債券到期時間來看，2024 年第四季度到期債券余額為 1161 億元，2025 年到期債券余額為 7007億元，房企整體仍將承受較大流動性壓力。政策端：政策組合拳落地，供需兩側齊發力中央層面

6、，政治局會議定調“止跌企穩”，一攬子增量政策相繼出臺，央行通過下調 LPR、降低存量房貸利率、調整二套房首付比例等措施，降低居民購房成本。此外，優化保障性住房再貸款政策，支持收購房企存量土地，促進房地產供需平衡。地方層面，一線城市迅速響應中央定調，放寬樓市限購限制。各地因城施策推進保障性住房收儲政策，部分項目已率先落地。投資建議：關注頭部央國企及具備改善性產品塑造能力的房企房地產行業仍處于調整期，業績持續承壓，隨著房企低毛利項目陸續結轉完畢，業績有望邊際改善。近期政策在供需兩端持續加碼，市場預期有望得到改善，帶動市場企穩。建議關注：1）重點布局一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能

7、力的房企；2）受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產中介平臺；3）具備規模優勢、運營效率高的頭部物業管理公司，以及具有增值服務創新能力和多元業務拓展的物業公司。風險提示：風險提示：政策效果不達預期；房企流動性風險加??；市場信心不及預期。-40%-20%0%20%2023/102024/22024/62024/10房地產滬深3002024年11月03日2024年11月03日 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 3/26 行業研究|行業專題研究 正文目錄 1.報表端：業績持續承壓，房企延續縮表.5 1.1 營收及利潤降幅走擴，央國企具有一定韌性.5 1.2 毛利率延續下行，

8、銷管費率有所上升.6 1.3 合同負債規?？s小，房企持續分化.7 1.4 房企延續縮表和降杠桿，央國企負債率較低.9 2.經營端：政策助力銷售改善，央國企和改善性房企更具韌性.10 2.1 銷售端降幅收窄，房企表現持續分化.10 2.2 土地市場供需雙降，央國企為拿地主力.13 3.融資端：融資成本有所下降，流動性壓力仍在.15 3.1 發債規模延續收縮，融資成本持續降低.15 3.2 債務壓力延續，流動性壓力仍在.16 4.政策端：政策組合拳落地，供需兩側齊發力.17 4.1 中央：定調“止跌企穩”，增量政策助力市場企穩.17 4.2 地方：一線城市寬松限購，收儲項目逐步落地.22 5.投資

9、建議：關注頭部央國企及具備改善性產品塑造能力的房企.24 6.風險提示.24 圖表目錄 圖表 1：房地產開發企業分類.5 圖表 2：樣本房企營業收入同比.6 圖表 3：樣本房企歸母凈利潤同比.6 圖表 4：典型房企 2024 年前三季度營業收入及歸母凈利潤同比.6 圖表 5：樣本房企毛利率走勢.7 圖表 6：典型房企 2023、2024Q3 毛利率對比.7 圖表 7：樣本房企銷管費率走勢.7 圖表 8：典型房企 2023、2024Q3 銷管費率對比.7 圖表 9：樣本房企合同負債規模及同比增速.8 圖表 10：樣本房企合同負債對營業收入的覆蓋倍數.8 圖表 11：典型房企 2023Q3、202

10、4Q3 合同負債對營業收入的覆蓋倍數.9 圖表 12：樣本房企資產規模及增速.10 圖表 13：樣本房企資產負債率走勢.10 圖表 14：典型房企 2023、2024Q3 資產負債率對比.10 圖表 15：全國商品房銷售金額累計及單月同比走勢.11 圖表 16：全國商品房銷售面積累計及單月同比走勢.11 圖表 17：全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢.11 圖表 18：百強房企累計全口徑銷售金額及同比走勢.12 圖表 19：百強房企單月全口徑銷售金額及同比走勢.12 圖表 20：2024 年 1-9 月 TOP100 房企銷售情況.13 圖表 21：全國 300 城宅地月度供求價走勢.14

11、圖表 22：全國 300 城宅地月度成交溢價率/流拍率.14 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 4/26 行業研究|行業專題研究 圖表 23：全國 300 城月度累計供求及同比走勢.14 圖表 24：2024 年 1-9 月權益拿地金額榜單 TOP20.15 圖表 25：房企新發行公開債規模及增速.16 圖表 26：房企新發行公開債平均發行利率.16 圖表 27：2024 年三季度房企融資規模 TOP10.16 圖表 28：房企公開債季度到期金額.17 圖表 29：房企公開債余額 TOP8.17 圖表 30：“924”一攬子涉房政策.18 圖表 31：近年歷次中央政治局會議對房地產的表述.19 圖

12、表 32：10 月 17 日住建部等五部門新聞發布會主要內容.20 圖表 33：棚戶區改造開工套數及保障性住房開工建設和籌集套數.22 圖表 34：重點城市存量房收購進展.23 圖表 35：越秀地產在廣州實現退地回收資金 120 億元.24 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 5/26 行業研究|行業專題研究 1.報表端：業績持續承壓，房企延續縮表 2024 年三季報已披露完畢，我們選取在 A 股上市的 24 家以房地產開發為主業的上市公司作為樣本房企進行研究分析。隨著央國企和民企的經營表現逐漸分化，我們將樣本公司分為央國企（15 家）、混合所有制（4 家）及民企（5 家）。此外，我們選取銷售排名靠

13、前且市場關注度較高的 12 家房企作為典型房企。圖表圖表1：房地產開發企業分類房地產開發企業分類 類型類型 數量數量 房企明細房企明細 樣本房企 24 央國企+混合所有制+民企 央國企房企 15 保利發展、招商蛇口、華發股份等 混合所有制房企 4 萬科 A、綠地控股、金地集團等 民企房企 5 濱江集團、新城控股、華夏幸福等 典型房企 12 保利發展、招商蛇口、濱江集團等 資料來源：Wind，國聯證券研究所 1.1 營收及利潤降幅走擴，央國企具有一定韌性 房地產行業業績持續承壓。房地產行業業績持續承壓。24 家樣本房企 2024 年前三季度營業收入同比下降 22.7%，降幅較 2023 年全年走

14、擴；歸母凈利潤同比下降 187.7%，降幅持續擴大。市場需求疲軟疊加資金壓力加劇，房地產行業仍處于調整階段。分企業類型來看，央國企表現出一定韌性，但仍面臨營收與利潤雙降壓力。分企業類型來看，央國企表現出一定韌性，但仍面臨營收與利潤雙降壓力。2024 年前三季度，央國企營收同比下降 15.2%，歸母凈利潤同比下降 116.7%；民營企業營收同比下降26.3%，歸母凈利潤同比下降797.0%；混合所有制企業營收同比下降27.5%，歸母凈利潤同比下降 205.7%。從典型房企表現來看，絕大多數企業營收和利潤均出現較大下滑。從典型房企表現來看，絕大多數企業營收和利潤均出現較大下滑。12 家典型房企中，

15、僅招商蛇口和中交地產實現營收同比正增長，分別為 2.9%和 0.9%。歸母凈利潤方面，城建發展同比下降 8.8%，降幅最小，其余房企降幅較大，保利發展、招商蛇口、綠地控股、新城控股、衢州發展、濱江集團、華發股份、中國武夷、城建發展保持盈利，其余房企均為虧損。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 6/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表2：樣本房企營業收入同比樣本房企營業收入同比 圖表圖表3：樣本房企歸母凈利潤同比樣本房企歸母凈利潤同比 資料來源：Wind，國聯證券研究所 資料來源：Wind，國聯證券研究所 圖表圖表4：典型房企典型房企 2022024 4 年前三季度營業收入及歸母凈利潤同比年前三季度

16、營業收入及歸母凈利潤同比 資料來源：Wind，國聯證券研究所 1.2 毛利率延續下行，銷管費率有所上升 行業毛利率仍然承壓，部分房企仍具抗壓能力行業毛利率仍然承壓，部分房企仍具抗壓能力。2024 年前三季度，24 家樣本房企的整體毛利率為 13.3%，較 2023 年全年下降 2.7 個百分點。分企業類型來看，央國企毛利率為 14.3%，較 2023 年下降 2.9 個百分點；民企毛利率為 16.1%，較 2023 年下降 1.5 個百分點；混合所有制房企毛利率為 11.3%，較 2023 年下降 3 個百分點。12家典型房企中，新城控股和*ST 金科毛利率有所回升，較 2023 年全年分別提

17、高 1.1、0.1 個百分點，其他房企毛利率均有所下降。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2018201920202021202220232024Q35家民企15家央國企4家混合24家樣本房企-300%-250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%2018201920202021202220232024H15家民企15家央國企4家混合24家樣本房企-200%-150%-100%-50%0%50%2024Q3營收同比2024Q3歸母凈利潤同比 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 7/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表5：樣本房企毛利率走勢樣本房企

18、毛利率走勢 圖表圖表6：典型房企典型房企 2022023 3、2024Q32024Q3 毛利率對比毛利率對比 資料來源：Wind，國聯證券研究所 資料來源：Wind，國聯證券研究所 受市場下行影響，房企銷管費用率有所上升受市場下行影響，房企銷管費用率有所上升。2024 年前三季度，24 家樣本房企的整體銷管費用率為 5.6%，較 2023 年全年上升 0.8 個百分點。分企業類型看，央國企的銷管費用率為 5.6%，較 2023 年全年上升 0.7 個百分點；混合所有制房企的銷管費用率為 5.2%，較 2023 年全年上升 0.8 個百分點；民企的銷管費用率為 6.9%，較 2023年全年上升

19、1.3 個百分點，部分民企在市場競爭中的成本壓力上升。2024 年前三季度，12 家典型房企中，濱江集團的銷管費率最低，為 2.8%；綠地控股、保利發展和招商蛇口的銷管費率也保持在 5%以下?？傮w來看，房企的銷管費用率呈現出一定分化。圖表圖表7：樣本房企銷管費率走勢樣本房企銷管費率走勢 圖表圖表8：典型房企典型房企 2022023 3、2024Q32024Q3 銷管費率對比銷管費率對比 資料來源：Wind，國聯證券研究所 資料來源：Wind，國聯證券研究所 1.3 合同負債規?？s小，房企持續分化 0%5%10%15%20%25%30%35%40%201720182019202020212022

20、2023 2024Q35家民企15家央國企4家混合24家樣本房企0%5%10%15%20%25%2023毛利率2024Q3毛利率0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%5家民企15家央國企4家混合24家樣本房企0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2023銷管費率2024Q3銷管費率 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 8/26 行業研究|行業專題研究 房企房企合同負債規?？s小。合同負債規?？s小。2024 年三季度，樣本房企的合同負債總額為 17153 億元，同比減少 27.5%，合同負債對營業收入的覆蓋倍數整體上升至 1.7 倍。分企業類型來看，民企覆蓋倍數達到

21、 2.0 倍，同比下降 0.3 倍；央國企的覆蓋倍數為 2.1 倍，同比基本持平；混合所有制房企覆蓋倍數上升至 1.3 倍，同比下降 0.2 倍。12家典型房企中，濱江集團2024年三季度合同負債對營業收入的覆蓋倍數為3.3倍，居于首位，經營狀況良好，未來收入增長更具穩定性。華發股份和城建發展覆蓋倍數分別提升至 2.9 倍和 3.0 倍，較 2023 年同期有所提升。圖表圖表9：樣本房企樣本房企合同負債規模及同比增速合同負債規模及同比增速 圖表圖表10：樣本房企樣本房企合同負債對營業收入的覆蓋倍數合同負債對營業收入的覆蓋倍數 資料來源：Wind，國聯證券研究所 資料來源：Wind，國聯證券研究

22、所 -30%-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002500030000201820192020202120222023 2024Q3合同負債（億元）同比（右）0.00.51.01.52.02.52018201920202021202220232024Q35家民企15家央國企4家混合24家樣本房企 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 9/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表11：典型房企典型房企 2022023 3Q3Q3、2024Q32024Q3 合同負債合同負債對對營業收入的覆蓋倍數營業收入的覆蓋倍數 資料來源：Wind，國聯證券研究所 1.4 房企延續縮

23、表和降杠桿，央國企負債率較低 行業行業延續延續縮表和降杠桿趨勢縮表和降杠桿趨勢。截至 2024 年三季度，樣本房企資產總額降至 8.36 萬億元，同比下降 11.2%，延續了 2022 年以來的縮表趨勢。2024 年三季度，樣本房企的資產負債率為 76.5%，同比下降 1.4 個百分點。分企業類型來看，民企、央國企、混合所有制房企的資產負債率分別為 84.6%、73.8%、76.6%，在行業去杠桿化背景下，央國企和混合所有制房企表現出更強的資產負債控制能力。12 家典型房企中，萬科 A、新城控股、金地集團的資產負債率分別降至 72.4%、75.5%和 67.6%，同比下降 2.9、3.2、4.

24、5 個百分點。*ST 金科、綠地控股的資產負債率較高，分別為 93.1%和 86.6%。00.511.522.533.542023Q3合同負債/營收2024Q3合同負債/營收 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 10/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表12：樣本房企資產規模及增速樣本房企資產規模及增速 圖表圖表13：樣本房企資產負債率走勢樣本房企資產負債率走勢 資料來源：Wind，國聯證券研究所 資料來源：Wind，國聯證券研究所 圖表圖表14：典型房企典型房企 2022023 3、2024Q32024Q3 資產負債率對比資產負債率對比 資料來源：Wind，國聯證券研究所 2.經營端：政策助力銷

25、售改善，央國企和改善性房企更具韌性 2.1 銷售端降幅收窄，房企表現持續分化 政策刺激下，銷售端降幅有所收窄。政策刺激下，銷售端降幅有所收窄。自 2021 年下半年起，中國房地產市場開始顯著下滑，并延續至 2024 年。2024 年 1-9 月，全國商品房累計銷售金額同比下降 22.7%，-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%020000400006000080000100000120000資產規模（億元）同比（右）65%70%75%80%85%90%2018201920202021202220232024Q35家民企15家央國企4家混合24家樣本房企60%65%70%75%8

26、0%85%90%95%2023Q32024Q3 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 11/26 行業研究|行業專題研究 累計銷售面積同比下降 17.1%。分月度來看，年初受 2023 年同期高基數影響，同比降幅走擴，2024 年 1-5 月累計銷售金額同比下降 27.9%。受政策刺激影響，6 月分別出現銷售環比回升，單月銷售金額同比降幅收窄至 14.3%。進入三季度后，累計銷售金額降幅逐步收窄。圖表圖表15：全國商品房銷售金額累計及單月同比走勢全國商品房銷售金額累計及單月同比走勢 圖表圖表16：全國商品房銷售面積累計及單月同比走勢全國商品房銷售面積累計及單月同比走勢 資料來源：國家統計局，國聯證券研

27、究所 資料來源：國家統計局，國聯證券研究所 圖表圖表17：全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢 資料來源：國家統計局，國聯證券研究所 市場需求進一步萎縮，房企銷售同比持續下滑。市場需求進一步萎縮，房企銷售同比持續下滑。2024 年以來，百強房企的銷售表現進一步下滑，1-9 月的累計銷售金額共計 28605 億元，同比下降 38.6%。單月來看，在 2023 年初高基數影響下，2 月、3 月、4 月銷售金額同比分別下降 61.6%、47.4%、-60%-40%-20%0%20%40%22.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0

28、423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0224.0324.0424.0524.0624.0724.0824.09年初累計同比單月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%22.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0224.0324.0424.0524.0624.0724.0824.09年初累計同比單月同比020004000600080001000012000020004000600080001000012000

29、1400016000商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售均價（元/平方米，右）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 12/26 行業研究|行業專題研究 47.0%。6 月銷售跌幅有所收窄，同比下降 21.8%，9 月銷售金額同比降幅走擴至 38.1%。圖表圖表18：百強房企累計全口徑銷售金額及同比走勢百強房企累計全口徑銷售金額及同比走勢 圖表圖表19：百強房企單月全口徑銷售金額及同比走勢百強房企單月全口徑銷售金額及同比走勢 資料來源：克而瑞，國聯證券研究所 資料來源：克而瑞，國聯證券研究所 百強房企銷售表現持續分化，頭部房企在市場低迷中展現出一定的抗壓能力。百強房企銷售表現持續分化，頭部房企在市場低迷

30、中展現出一定的抗壓能力。分梯隊來看，2024 年 1-9 月 TOP10 房企銷售金額為 13711 億元，同比下降 32.5%；TOP11-30 梯隊銷售金額 7374 億元，同比下降 43.5%；TOP31-50 梯隊銷售金額為 3346 億元，同比下降 43.2%；TOP51-100 梯隊銷售金額為 4174 億元，同比下降 42.7%。2024 年1-9 月，頭部房企中，中海地產、綠城中國全口徑銷售金額同比降幅較小，分別下降16.8%、11.6%。在銷售承壓的大背景下，少數房企在銷售策略調整與改善性需求驅動下表現好于平均水平，整體市場仍處于分化的態勢。-80%-60%-40%-20%0

31、%20%40%60%80%100%120%020000400006000080000100000120000140000百強累計全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）-100%-50%0%50%100%150%200%0200040006000800010000120001400016000百強單月全口徑銷售金額（億元）單月同比增速 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 13/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表20：2022024 4 年年 1 1-9 9 月月 TOP100TOP100 房企銷售情況房企銷售情況 資料來源：克而瑞，國聯證券研究所 2.2 土地市場供需雙降，央國企為拿地主力 土拍市

32、場熱度下降土拍市場熱度下降。2021 年下半年以來，受市場熱度下降以及房企融資困難影響，房企拿地態度謹慎，土拍熱度整體下滑。根據中指院數據，2024 年 1-9 月，全國 300城宅地累計供應面積為 20234 萬平方米，同比減少 35.2%，累計成交面積為 14990 萬平方米，同比減少 37.3%。土拍溢價率保持歷史低位水平。土拍溢價率保持歷史低位水平。根據中指院數據，2024 年 1-9 月，全國 300 城宅地成交均價為 5829 元/平方米，同比下降 14.2%。溢價率方面，受供給結構影響，1-3月土拍溢價率分別為 5.7%、5.8%、6.6%，隨后逐漸下行，保持在 5%以下。流拍率

33、方面，年初以來流派率較高，3 月、5 月分別為 30.5%、31.9%，7 月之后流拍率開始下降，9 月流派率降至 3.1%。2024年1-9月排2024年1-9月排名名2024年1-8月排2024年1-8月排名名2023年2023年排名排名1-9月銷售金額1-9月銷售金額（億元）（億元）累計同比累計同比9月銷售金額9月銷售金額（億元）（億元）單月環比單月環比單月同比單月同比1-9月銷售金額1-9月銷售金額（億元）（億元）累計同比累計同比9月銷售金額9月銷售金額（億元）（億元）單月環比單月環比單月同比單月同比保利發展1112421-27%213-4%-36%1908-16%168-4%24%中

34、海地產2231988-17%1882%-32%1789-17%1692%-32%萬科地產3321805-36%167-3%-51%1173-36%109-3%-51%華潤置地4441723-26%16911%-36%1198-29%1184%-27%招商蛇口5551451-36%1421%-31%1002-29%996%-23%綠城中國6671155-12%11036%-14%819-2%7932%-14%建發房產778853-36%7558%-46%661-35%6160%-37%濱江集團8811801-34%7810%-12%389-36%3326%-28%越秀地產9912782-30%7

35、8-22%-24%469-30%47-22%-24%龍湖集團10109732-47%8023%-45%497-45%517%-46%華發股份111114651-37%55-7%-60%432-41%36-5%-53%中國金茂121213634-42%7013%-42%438-42%4813%-42%中國鐵建131315595-19%672%-22%487-10%6637%15%金地集團141410528-57%52-4%-60%327-57%32-4%-60%綠地控股151516486-42%6020%-41%438-42%5420%-41%碧桂園16166470-76%5327%-31%36

36、4-77%3815%-39%保利置業171727405-12%3742%15%272-21%2335%2%融創中國181817364-49%14-81%-86%200-50%8-81%-86%新城控股191918318-47%23-9%-61%222-48%158%-65%中交房地產202020309-43%3618%-33%199-38%2216%-43%中建壹品2122432939%38214%86%22211%30167%93%美的置業222122284-47%25-7%-40%185-46%16-7%-33%首開股份232923270-41%5061%13%157-41%2961%13

37、%旭輝集團242419262-54%214%-62%136-54%113%-62%大悅城控股252330262-32%16-37%-81%125-45%7-48%-89%電建地產262533259-32%2012%33%177-31%1417%35%城建集團272628259-29%22-38%-26%148-29%12-38%-26%世茂集團282834254-28%2913%46%178-28%2113%45%遠洋集團292732243-43%15-44%-43%158-43%10-44%-43%中國中鐵303321228-52%4633%19%168-52%3433%19%13711-3

38、3%13015%-35%10004-31%9666%-27%7374-44%7280%-44%5089-42%4865%-42%3346-43%319-6%-35%2530-40%241-8%-41%4174-43%388-8%-38%3227-39%232-35%-48%28605-39%27360%-38%20850-36%1924-3%-36%各梯隊情況各梯隊情況TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100TOP100TOP房企房企全口徑全口徑權益口徑權益口徑 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 14/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表21：全國全國 300300 城宅地月

39、度供求價走勢城宅地月度供求價走勢 圖表圖表22：全國全國 300300 城宅地月度成交溢價率城宅地月度成交溢價率/流拍率流拍率 資料來源：中指院，國聯證券研究所 資料來源：中指院，國聯證券研究所 圖表圖表23：全國全國 300300 城月度累計供求及同比走勢城月度累計供求及同比走勢 資料來源：中指院，國聯證券研究所 央國企與改善型房企仍然是拿地主力。央國企與改善型房企仍然是拿地主力。2024 年 1-9 月，綠城中國、建發房產、濱江集團、保利發展及中海地產位居權益拿地金額 TOP5，在逆市環境下仍具較強的土儲補充能力。大部分企業在拿地時保持理性，溢價水平較低，僅有少數企業的溢價率超過 10%。

40、在市場下行背景下，地方政府積極推出核心區域地塊，提高土拍熱度，頭部央國企在此階段保持合理的拿地節奏，投入優質土地以確保未來發展動力。0200040006000800010000050001000015000200002022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-09宅地供應（萬方）宅地成交（萬）成交樓面價（元/，右）0%5%10%15%20%25%30%35%溢價率流拍率-80%-60%-40%-20%0%2

41、0%40%60%0200004000060000800001000001200001400001600002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-09累計供應量(萬方)累計成交量(萬方)累計供應同比（右）累計成交同比（右）請務必閱讀報告末

42、頁的重要聲明 15/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表24：2022024 4 年年 1 1-9 9 月權益拿地金額榜單月權益拿地金額榜單 TOP20TOP20 排行 企業名稱 總權益拿地總權益拿地金額金額(億元億元)總拿地金額(億元)總規劃建面(萬)溢價水平(%)樓面均價(元/)1 綠城中國 311311 316 139 18 22675 2 建發房產 279279 332 164 0 20201 3 濱江集團 222222 251 90 16 28012 4 保利發展 217217 267 163 5 16401 5 中海地產 175175 183 121 3 15128 6 招商蛇口

43、 161161 209 130 13 16126 7 華潤置地 159159 210 134 1 15721 8 海開控股 121121 121 47 0 25714 9 中建一局 109109 112 28 0 39579 10 中國鐵建 108108 152 235 4 6450 11 中建三局 107107 125 49 5 25609 12 泉州城建 103103 103 212 0 4850 13 國貿地產 9999 134 32 11 41435 14 石家莊城發投集團 9090 90 200 0 4529 15 中國雄安集團 8989 89 266 0 3357 16 北京興創投

44、資 7171 76 33 0 23046 17 中國中鐵 6868 100 155 5 6431 18 騰訊科技 6464 64 29 0 22485 19 金隅集團 6464 64 23 0 28174 20 中建二局 6464 64 9 0 68280 資料來源：中指院，國聯證券研究所 3.融資端：融資成本有所下降，流動性壓力仍在 3.1 發債規模延續收縮，融資成本持續降低 房企房企發債規模發債規模延續收延續收縮縮。2021 年房企總債券發行額達 17652 億元，2022 年則大幅下降至 8457 億元，同比下降 50.7%。2023 年債券發行額繼續下滑至 7223 億元，同比下降 1

45、5.1%。進入 2024 年，債券發行總額延續下行，2024 年 1-6 月累計發行 2828 億元，同比下降 29.8%，7 月、8 月單月發行額分別為 365、550 億元，同比降幅逐漸收窄，9 月發行額為 430 億元，同比增長 6.6%。利率水平持續走低，部分緩解融資壓力。利率水平持續走低，部分緩解融資壓力。2021 年房企債券發行平均利率為 5.5%，而2022 年和 2023 年分別降至 3.9%和 3.8%。進入 2024 年，利率進一步下行，2024 年上半年平均利率降至 3.1%，7 月和 8 月分別降至 2.8%和 2.5%，9 月利率小幅回升至 請務必閱讀報告末頁的重要聲

46、明 16/26 行業研究|行業專題研究 3.1%。從融資主體來看，融資資源集中于少數優質房企，央國企表現尤其穩健。2024 年 1-9 月，招商蛇口和保利發展分別融資 90 億元和 45 億元，全部為信用債融資。2024 年1-9 月，僅越秀地產一家房企發行了 16.9 億元海外債。圖表圖表25：房企新發行公開債規模及增速房企新發行公開債規模及增速 圖表圖表26：房企新發行公開債平均發行利率房企新發行公開債平均發行利率 資料來源：中指院，國聯證券研究所 資料來源：中指院，國聯證券研究所 圖表圖表27：2 2024024 年三季度房企融資規模年三季度房企融資規模 T TOP10OP10 資料來源

47、：中指院，國聯證券研究所 3.2 債務壓力延續，流動性壓力仍在 房企債券到期房企債券到期仍有仍有壓力壓力。根據中指院數據，截止 2024 年 9 月末，房企債券余額為365550430-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%05000100001500020000202120222023 2024H12024.72024.82024.9發行總額（億元）yoy（右）5.53.93.83.12.82.53.101234562021202220232024H1 2024.7 2024.8 2024.9平均利率（%）90454435.333.753333282726.90102030

48、4050607080901002024Q3房企融資規模（億元）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 17/26 行業研究|行業專題研究 22898 億元，其中信用債為 15450 億元，占比為 67.5%。從債券到期時間來看，2024年第四季度到期債券余額為 1161 億元，其中信用債占比 73%，海外債占比 27%。2025年到期債券余額為 7007 億元，2025 年第一季度到期規模超過 1300 億元，房企整體仍將承受較大流動性壓力。分房企來看，債券余額規模較大的房企中，華潤、中海、保利發展債券余額分別為 857、765、747 億元。從融資渠道來看，保利發展、招商蛇口無海外債余額，中海、華夏幸

49、福則有較高比例的海外債余額。圖表圖表28：房企公開債季度到期金額房企公開債季度到期金額 圖表圖表29：房企房企公開債公開債余額余額 T TOPOP8 8 資料來源：中指院，國聯證券研究所 注：數據截止 2024 年 9 月 30 日 資料來源：中指院，國聯證券研究所 注：數據截止 2024 年 9 月 30 日 4.政策端：政策組合拳落地，供需兩側齊發力 4.1 中央：定調“止跌企穩”，增量政策助力市場企穩 9 月 24 日，國新辦新聞發布會上公布一攬子政策：1）下調存款準備金率、7 天逆回購操作利率；2）降低存量房貸利率；3）下調二套房最低首付比例；4）提高保障性住房再貸款中央行資金支持比例

50、，支持收購房企存量土地。降低存量房貸利率，可減少居民持有成本，降低二手房拋壓。降低存量房貸利率，可減少居民持有成本，降低二手房拋壓。根據央行數據，2024 年9 月新房（首套及二套）平均房貸利率約 3.33%。央行表示本次存量房貸利率下調預期平均降幅 50BP，預計惠及 5000 萬戶家庭，1.5 億人口，平均每年減少家庭利息支出 1500 億元左右。截至 10 月 28 日，21 家全國性銀行已完成批量調整，共計 5366.7萬筆、25.2 萬億元存量房貸利率完成下調。降低二套房首付比例，利好改善性需求釋放。降低二套房首付比例，利好改善性需求釋放。央行介紹，將全國層面的二套房貸最低05001

51、000150020002500信用債（億元）海外債（億元）02004006008001000海外債（億元）信用債（億元）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 18/26 行業研究|行業專題研究 首付比例由 25%下調到 15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。二套房購房成本進一步下降，有望促進改善性產品需求的釋放。優化保障性住房再貸款政策，進一步落實收儲和保交樓。優化保障性住房再貸款政策，進一步落實收儲和保交樓。央行將優化保障性住房再貸款政策，此前創設的 3000 億元保障性住房再貸款（貸款利率為 1.75%）中的央行資金支持比例將由 60%提高至 100%。同時將支持收購房企存量土地，在將部分

52、地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。此外延長“金融 16條”和經營性物業貸款政策至 2026 年底。圖表圖表30：“924924”一攬子涉房政策”一攬子涉房政策 政策方向政策方向 主要內容主要內容 存款準備金率存款準備金率 下調存款準備金率下調存款準備金率 0.5%0.5%，向金融市場提供長期流動性約 1 萬億元；后續可擇機進一步下調 0.25-0.5%政策利率政策利率 7 7 天期逆回購操作利率下調天期逆回購操作利率下調 0.2%0.2%，從目前的 1.7%調降至 1.5%；將帶動中期借貸便利

53、下調0.3%，預計貸款市場報價利率和存款利率也將隨之下行貸款市場報價利率和存款利率也將隨之下行 0.2%0.2%0.25%0.25%存量房貸利率存量房貸利率 引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在 0.5 個百分點左右（預計惠及 5000 萬戶家庭，1.5 億人口）首付比例首付比例 統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，二套房貸款最低首付比例由當前的二套房貸款最低首付比例由當前的 25%25%下調到下調到15%15%保障性住房再貸款保障性住房再貸款 5 月份人民銀行創設的 3000 億元保障性住房再貸款，中央銀行

54、資金的支持比例由原來的中央銀行資金的支持比例由原來的60%60%提高到提高到 100%100%（央行給到商業銀行的利率為 1.75%，商業銀行投放利率在 2.25%左右）支持收購房企存量土地支持收購房企存量土地 在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。房地產金融政策房地產金融政策 將 2024 年底前到期的經營性物業貸款和“金融 16 條”兩項政策文件延期到 2026 年底 資料來源：財聯社，國聯證券研究所 中央在 2023 年政治局會議已明確“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，并在20

55、24 年 4 月和 7 月政治局會議中強調“消化存量和優化增量”。2024 年 9 月 26 日，中央政治局指出要促進房地產市場止跌回穩止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、嚴控增量、優化存量、提高質量提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。會議首次提出要促進房地產市場止跌回穩，即使 2014-2016 年地產調整周期中也無此類表述出現，充分體現中央對當前房地產市場嚴峻形勢的重視。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 19/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表31：近年歷次中央政治局會議對房地產的表述近年歷次中央政治局會議對房地產的表述 時間時間 內容內容 2019 年

56、 4 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。2019 年 7 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2019 年 12 月 2020 年 4 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。2020 年 7 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。2020 年 12 月 促進房地產市場平穩健康發展。2021 年 4 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等防

57、止以學區房等名義炒作房價名義炒作房價。2021 年 7 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策 2021 年 12 月 要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性促進房地產業健康發展和良性循環循環。2022 年 4 月 要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各支持各地從當地實際出發完善地從當地實際出發完

58、善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。2022 年 7 月 要穩定房地產市場，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。2022 年 12 月 2023 年 4 月 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民做好保交樓、保民生、保穩定工作生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業

59、發展新模式推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。2023 年 7 月 要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。2023 年 12 月 2024 年 4 月 繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各

60、方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。2024 年 7 月 要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。2024 年 9 月 要促進房地產市場止跌回穩要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量

61、、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。資料來源：中國政府網，國聯證券研究所 10 月 12 日，財政部表示近期將推出一攬子增量政策。財政部表示，將積極推動地方 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 20/26 行業研究|行業專題研究 政府化解隱性債務，擬一次性安排較大規模債務限額置換擬一次性安排較大規模債務限額置換，減輕地方債務壓力。同時，允許地方政府使用專項債券用于土地儲備使用專項債券用于土地儲備，回收符合條件的閑置存量土地。此外，支持用好專項債券來收購存量商品房

62、專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。10 月 17 日，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。城中村改造持續推進。城中村改造持續推進。住建部表示，計劃通過貨幣化安置房方式新增實施 100 萬套城中村改造、危舊房改造。住建部表示，全國 35 個大中城市待改造規模達 170 萬套，全國城市需要改造的危舊房有 50 萬套。根據國家統計局及住建部數據，2015-2018年年均棚改開工套數在 600 萬套以上。假設本次 100 萬套棚改主要集中在 35 城，套均 10

63、0 萬元，則本次棚改規模約 1 萬億元。融資協調“白名單”融資協調“白名單”持續擴容。持續擴容。住建部介紹，“保交房”攻堅戰各地推進有力，已經交付了 246 萬套。金監局介紹，截至 2024 年 10 月 16 日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款 2.23 萬億元。2024 年年底前將“白名單”項目信貸規模增加到 4 萬億元。要將所有合格項目都爭取納入“白名單”，做到“應進盡進”。在協商一致的情況下，銀行可將全部貸款提前發放給房企開立的項目資金監管賬戶。多渠道支持土地收儲多渠道支持土地收儲。財政部介紹，關于支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實

64、施，遵循法治化原則，按照市場化來運作。收購閑置土地方面，金監局允許銀行發放一定比例的收購貸款，財政部支持專項債收儲土地，央行提供必要的再貸款支持，自然資源部將會同相關部門，研究研究設立收購存量土地專項借款設立收購存量土地專項借款。圖表圖表32：1 10 0 月月 1717 日日住建部等五部門新聞發布會主要內容住建部等五部門新聞發布會主要內容 方向方向 主要內容主要內容 政策組合拳政策組合拳 四個取消、四個降低、兩個增加 城中村改造城中村改造 核心：核心：通過貨幣化安置房方式新增實施 100 萬套城中村改造、危舊房改造。后續規模后續規模：僅在 35 個大中城市，需要改造的城中村就有 170 萬套

65、，其他城市也有改造需求；全國需要改造的危舊房有 50 萬套。前期工作做得好，還可以在 100 萬套上繼續加大力度。項目選擇條件項目選擇條件：群眾改造意愿強烈、安全隱患突出的要做重點選擇；項目的兩個方案要成熟：一個是征收安置方案成熟扎實，另一個是資金大平衡，做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。政策支持政策支持：重點支持地級以上城市，開發性、政策性金融機構給予專項借款，允許地方發行專項債，給予稅費優惠，商業銀行根據評估發放貸款。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 21/26 行業研究|行業專題研究 保交房保交房 （融資協調機制）（融資協調機制）核心核心：年底前將“白名單”項目信貸規模增加到 4 萬億

66、元。要將所有合格項目都爭取納入“白名單”，應干盡干。要求要求：一手抓“白名單”，解決項目建設資金問題；一手抓項目進度，按照市場化、法治化原則“一樓一策”、分類推進，爭取住房早日交付。對于資不抵債項目，提出按照法治化、市場化原則，加快破產重整或者清算。監管監管：在協商一致的情況下，銀行可將全部貸款提前發放給房企開立的項目資金監管賬戶?，F狀現狀：截至 10 月 16 日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款 2.23 萬億元。未來未來：下一步要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。保障性住房保障性住房 為了適應生育二孩需要支持地方增加保障對象住房面積，兜牢住房保障底線。保障性住房主

67、要是“以需定購”，籌集房源有兩種方式，一種是新建，一種是購買。19 月我國已建設籌集 148 萬套保障性住房，到年底將有 450 萬人住進保障性住房。收儲收儲 收儲存量房：收儲存量房：財政部財政部對于專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作方式，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方安排專項債收購存量商品房。收儲土地收儲土地：金監局金監局允許政策性銀行、商業銀行對閑置存量土地的收購發放一定比例的收購貸款，主要目的是推動更加高效利用好閑置土地，同時改善和釋放房地產行業現金流。財政部財政部專項債用于收儲土地在具體操作上，主要是支持各地結合實

68、際情況，與存量土地的業主企業，合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券項目范圍，及時安排專項債券的發行和支出。央行央行允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。自然資源部自然資源部將優先考慮企業無力開發、不愿開發，還沒有動工建設的住宅商務用地。將會同有關部門研究設立收購存量土地專項借款。資料來源：央視新聞，國聯證券研究所 請務必閱讀報告末頁的重要聲明 22/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表33：棚戶區改造開工套數及保障性住房開工建設和籌集套數棚戶區改造開工套數及保障性住房開工建設和籌集套數 資料來源：國家

69、統計局、住建部，國聯證券研究所 4.2 地方：一線城市寬松限購，收儲項目逐步落地 2024 年 9 月 26 日，中央政治局會議指出：要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。一線城市迅速相應，放松樓市政策。上海：上海：9 月 29 日，上海住房城鄉建設管理發布房地產調整政策，主要包括：1）取消普宅和非普宅標準；2）首套房最低首付比例降至 15%，核心區二套房最低首付比例降至 25%，實行差異化政策區域的二套房最低首付比例降至 20%；3）個人住房增值稅免征年限調整為 2 年；4）調整非本市戶籍外環購房所需社保繳納年限至 1

70、年；5）持上海市居住證且積分達標、社保滿 3 年的非本市戶籍在購房套數方面享受本地戶籍購房待遇。廣深：廣深：9 月 29 日，廣州政府辦公廳發布，全面取消所有限購政策。深圳住建局發布房地產調整政策，包括：1）首套房最低首付比例降至 15%，二套房最低首付比例降至 20%；2）取消限售限價；3）個人住房增值稅免征年限從 5 年調整為 2 年；4）兩個及以上未成年子女家庭二套房可適用首套住房貸款政策；5）優化分區住房限購政策，調整購房套數限制。北京：北京：9 月 30 日，北京住房城鄉建設管理發布房地產調整政策，主要包括：1）加大京籍二孩及以上家庭住房的貸款支持力度，提高公積金貸款額度；2）非京籍

71、家庭社保年限五環內降至 3 年，五環外降至 2 年，高層次人才購房降至 1 年；3）首套首付比例降至 15%，二套統一降至 20%；4）取消普宅和非普宅標準。4706016066096263162091651341599426521301002003004005006007002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年棚戶區改造開工套數（萬套）保障性租賃住房開工建設和籌集（萬套）請務必閱讀報告末頁的重要聲明 23/26 行業研究|行業專題研究 在中央表示支持地方國有企業收購存量房屋用作保障性住房后，各地方政府因城施策，

72、跟進了相關落地政策。部分城市已有收儲項目落地。部分城市已有收儲項目落地。截止 10 月初，福州、重慶、天津、鄭州、武漢、青島等城市均有收儲項目落地。從收儲用途來看，目前落地的項目均為保障性租賃住房；從收儲規模來看，天津、青島等城市規模在千套左右，規模相對較小。受收儲房源要求較高、收儲價格協商難度大、資金成本高等因素影響，收儲進展較為緩慢。政策支持資金利用率較低。政策支持資金利用率較低。2024 年 6 月，央行設立 3000 億元保障性住房再貸款，原來的租賃住房貸款支持計劃就不再實施，已發放貸款的利率和期限保持不變，其 1000億元額度包含在保障性住房再貸款 3000 億元額度之內。根據央行發

73、布的2024 年第二季度中國貨幣政策執行報告，截止 2024 年 6 月末，金融機構發放的租賃住房貸款余額為 247 億元，租賃住房貸款支持計劃余額為 121 億元。圖表圖表34：重點城市存量房收購進展重點城市存量房收購進展 城市城市 規模規模 區域區域 運作主體運作主體 用途用途 福州 9501 套 全市 福州安住發展有限公司 保租房 重慶 6807 套 主城區 重慶嘉寓房屋租賃公司，重慶建渝住房租賃基金 保租房 天津 4 個項目 1826 套 濱海新區 天津濱海新區建設投資集團地產公司 保租房 鄭州 81 個存量項目 全市 鄭州城發安居有限公司 保租房 武漢 500 余套-武漢安家保障性住

74、房有限公司 保租房 青島 7 個項目 2319 套-青島建融投資置業有限公司 保租房 資料來源：克而瑞，國聯證券研究所整理 越秀地產完成越秀地產完成 1 12020 億元存量土地退地。億元存量土地退地。存量土地回收方面，廣州率先落地回收存量土地，分別以 70 億元、50 億元從越秀地產收回兩塊土地，均為未開發土地，以應付票據的形式支付，退地票據可用于收購廣州的其他地塊。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 24/26 行業研究|行業專題研究 圖表圖表35：越秀越秀地產地產在廣州實現退地回收資金在廣州實現退地回收資金 120120 億元億元 首次拿地時間首次拿地時間 地塊現狀地塊現狀 退地情況退地情況

75、退地票據安排退地票據安排 2021 年 4 月，廣龍路一期地塊，起始價 18.6 億元，規劃建面 62.3萬平方米，越秀底價獲取。廣龍路一期項目合計 13 宗地塊，建設金額為人民幣約 68.6 億元。此次廣龍地塊回收的是其中三幅土地，占地面積12.1 萬平，這 3宗地塊尚未開發。2024 年 8 月 30 日，越秀發布公告，廣州市土地開發中心擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務設施用地，以7070 億元億元收回，補償以應付票據應付票據的形式。（補償金額參照越秀地產已支付的地價和作出的投資金額及應計利息）全數用于日后收購位于廣州廣州的地塊 2021 年 9 月，番禺區新造鎮創新城

76、暨南大學北側地塊二，起始價50.05 億元，規劃建面 21.8 萬平方米，越秀底價獲取。項目含 3萬平方米商業設施，建成后由廣州市番禺區政府指定單位按 1500元/平方米的價格回購。拿地至今地塊尚未開發。2024 年 9 月 2 日，越秀宣布將廣州市暨南大學北側地塊二的土地使用權交由土地開發中心收儲，以 50.0350.03 億元億元回收，補償以應付票應付票據據的形式。越秀預期會因土地收儲而錄得除稅前虧損凈額約 174.4 萬元。全數用于日后收購位于番禺區番禺區的地塊 資料來源：中指院，國聯證券研究所整理 5.投資建議：關注頭部央國企及具備改善性產品塑造能力的房企 房地產行業仍處于調整期，業績

77、持續承壓，隨著房企低毛利項目陸續結轉完畢，業績有望邊際改善。近期政策在供需兩端持續加碼，市場預期有望得到改善，帶動市場企穩。建議關注：1）重點布局一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企；2）受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的房產中介平臺；3）具備規模優勢、運營效率高的頭部物業管理公司，以及具有增值服務創新能力和多元業務拓展的物業公司。6.風險提示 政策效果不達預期：政策效果不達預期：盡管市場調控政策正在逐步推進，政策的執行效果可能不如預期。由于政策實施過程中可能出現的延遲等影響因素發生，市場供需平衡的恢復進程可能因此放緩，進而影響調控效果。房企

78、流動性風險加?。悍科罅鲃有燥L險加?。涸诋斍笆袌霏h境下，房企的資金鏈壓力較大，對于資金實力較弱的企業，可能面臨較大的流動性風險。如果融資渠道收緊或銷售回款不達預期，這些企業可能面臨財務困境，進而影響其項目進展和市場表現。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 25/26 行業研究|行業專題研究 市場信心市場信心不及預期不及預期：由于過去市場波動較大，加之部分企業違約或項目延期等負面事件的發生，市場參與者的信心可能仍然較為脆弱。消費者和投資者可能仍然持觀望態度，導致市場活躍度和交易量難以顯著提升，從而進一步影響市場復蘇進程。請務必閱讀報告末頁的重要聲明 26/26 行業研究|行業專題研究 評級說明評級說明

79、投資建議的評級標準 評級 說明 報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業評級（另有說明的除外）。評級標準為報告發布日后 6到 12 個月內的相對市場表現，也即：以報告發布日后的 6 到 12 個月內的公司股價（或行業指數）相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。其中：A 股市場以滬深 300 指數為基準，北交所市場以北證 50 指數為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準；美國市場以納斯達克綜合指數或標普 500指數為基準；韓國市場以柯斯達克指數或韓國綜合股價指數為基準。股票評級 買入 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大于 10%增持 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在 5%

80、10%之間 持有 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%5%之間 賣出 相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%行業評級 強于大市 相對表現優于同期相關證券市場代表性指數 中性 相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平 弱于大市 相對表現弱于同期相關證券市場代表性指數 分析師聲明分析師聲明 本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的所有觀點均準確地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接或間接聯系。法律主體聲明法律主體聲明 本報告由國聯證券

81、股份有限公司或其關聯機構制作，國聯證券股份有限公司及其關聯機構以下統稱為“國聯證券”。本報告的分銷依據不同國家、地區的法律、法規和監管要求由國聯證券于該國家或地區的具有相關合法合規經營資質的子公司/經營機構完成。國聯證券股份有限公司具備中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格，接受中國證監會監管，負責本報告于中國（港澳臺地區除外）的分銷。國聯證券國際金融有限公司具備香港證監會批復的就證券提供意見（4 號牌照）的牌照，接受香港證監會監管，負責本報告于中國香港地區的分銷。本報告署名研究人員所持中國證券業協會注冊分析師資質信息和香港證監會批復的牌照信息已于署名研究人員姓名處披露。權益披露權益披露 國聯證

82、券國際金融有限公司跟本研究報告所述公司在過去 12 個月內并沒有任何投資銀行業務關系，且雇員或其關聯人士沒有擔任本報告中提及的公司或發行人的高級人員。一般聲明一般聲明 除非另有規定，本報告中的所有材料版權均屬國聯證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）及其附屬機構（以下統稱“國聯證券”）。未經國聯證券事先書面授權，不得以任何方式修改、發送或者復制本報告及其所包含的材料、內容。所有本報告中使用的商標、服務標識及標記均為國聯證券的商標、服務標識及標記。本報告是機密的，僅供我們的客戶使用，國聯證券不因收件人收到本報告而視其為國聯證券的客戶。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公

83、開資料，但國聯證券對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供客戶參考，不構成所述證券買賣的出價或征價邀請或要約。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對任何人的個人推薦?？蛻魬攲Ρ緢蟾嬷械男畔⒑鸵庖娺M行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業、財務、稅收等方面咨詢專家的意見。對依據或者使用本報告所造成的一切后果，國聯證券及/或其關聯人員均不承擔任何法律責任。本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需通知即可隨時更改。過往的表現亦不應作為

84、日后表現的預示和擔保。在不同時期，國聯證券可能會發出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。國聯證券的銷售人員、交易人員以及其他專業人士可能會依據不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。國聯證券沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。國聯證券的資產管理部門、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。特別聲明特別聲明 在法律許可的情況下，國聯證券可能會持有本報告中提及公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。因此，投資者應當考慮到國聯證券及/或其相關人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突，投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一參考依據。版權聲明版權聲明 未經國聯證券事先書面許可，任何機構或個人不得以任何形式翻版、復制、轉載、刊登和引用。否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自翻版、復制、轉載、刊登和引用者承擔。聯系我們聯系我們 北京：北京市東城區安外大街 208 號玖安廣場 A 座 4 層 上海：上海市虹口區楊樹浦路 188 號星立方大廈 8 層 無錫：江蘇省無錫市金融一街 8 號國聯金融大廈 16 樓 深圳：廣東省深圳市福田區益田路 4068 號卓越時代廣場 1 期 13 樓