億翰智庫：房地產行業2021年報綜述：管理紅利時代來臨“分化”貫穿全年（27頁）.pdf

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1、1、嚴控風險，謹慎投資在了解 2020年 E50 房企投資力度之前，我們先看兩組數據：第一，2020 年房企信用債融資總額超過 7500 億元，創下近 3 年規模新高;第二，全國 200 城土地成交量達到 17.6億平米，同比增長 5.8%。如果通過這兩組數據來看，融資規模和土地成交量均創下新高，那么房企投資力度是不是就處于高位?事實上，2020 年房企的拿地力度確確實實在下降。根據我們統計的典型房企 2015 年至 2020年的投銷比情況來看，2018 年和2019 年房企投銷比就有明顯下行，到 2019 年，多數房企投銷比降至 0.5 以內，但是在 2020年這一數據再次下降，投銷比多在

2、0.4 左右，甚至更低，究其根源在于房企可使用資金相對緊張。第一，信用債發行創新高，但多用于借新還舊。2015 年和2016年是房企發債的高峰期，彼時發債多采用“3+2”的年限，也就是說 2020 年是房企償債高峰期，因此即使信用債發行規模創近三年新高，但主要目的卻是為了償債，而不是流入土地市場，用于投資拿地。在此基礎上，無論 2021 年信用債發行規模多與否，在融資監管政策下，用來拿地的資金規模仍只是少量。第二，融資環境再收緊，可使用資金量有限。2018年來，房地產行業發布的融資政策包括控制項目開發貸的貸款金額、減少信托等非標融資方式、限制海外發債等措施，一步步擠占房企的融資渠道，因此多數房

3、企期望通過上市或者分拆業務上市獲取資金。但是三道紅線的出臺讓房企的工作重心又轉為降杠桿，限制有息負債的增長，進而導致公司外部資金的使用量減少，最終更依賴銷售回款的額度來做出投資安排。第三，土地成交量新高，但增速放緩。2020年全國 200 城土地成交量保持增長，但是增速已經連續兩年明顯放緩，預示著房企拿地力度的減弱。為了保障長期可持續發展，隨著房企銷售規模的走高以及對回款的重視，仍會將部分資金投入到土地市場，帶動土地成交量的增長，但是高增長已難以再現?？偟膩碚f，房企融資資金流入規模受限后，為了減輕負債壓力，推動業績的穩步增長以及保持現金流的穩定，房企不得不放緩投資力度，審慎拿地，以達到開源節流的效果。但我們認為房企投銷比短期內仍會保持相對穩定的情形，一方面是債券、信托等融資方式的收緊導致企業更加依賴銷售回款，但是在降負債的壓力下，部分資金會用以償債，這就導致公司用于拿地的資金縮減;另一方面為了保障公司銷售業績實現穩步增長，企業并不會大力削減拿地開支，因此也很難看到投資力度出現大幅下降的情況。