2021年新城控股公司商業模式及規模效率分析報告（31頁）.pdf

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1、2.2 精細化商業管理，運營效率穩步提升公司出租率持續提升，處于行業領先水平。2020 年已披露 96 座吾悅廣場平均開業率達到 99.5%，滿鋪運營 77 座項目。按時間劃分，開業 5 年以上吾悅廣場平均出租率 99.9%;開業 3-5 年平均出租率 99.7%;開業 1-3 年平均出租率 99.2%;開業 1 年以內平均出租率99.7%。由于公司對每座吾悅廣場幾乎都會提出滿鋪開業的要求，故開業一年吾悅廣場出租率較高，但新開業吾悅廣場尚未成熟，存在較高的租戶置換率，會對出租率產生一定影響，因此開業一到三年吾悅廣場出租率處于最低水平，但經過培育后，租戶置換率不斷下降，商業愈發成熟，出租率會回升

2、至較高水平?？傮w來看，公司招商運營水平不斷提升，吾悅廣場整體出租率從 2017 年的 97.9%增至 2020 年的 99.5%，處于行業領先水平，再次證明了“吾悅”品牌的優秀實力。單方租金持續提升，疫情之下運營效率逆勢提升。公司經過商業深耕，項目效應持續提升，2017-2019 年公司單方租金由 37 元/平/月提升至 58 元/平/月，2020 年受疫情影響，但單方租金也僅微降至 49 元/平/月。公司在疫情下全年共舉辦 8 檔統一營銷活動，包括我愛你吾悅、吾悅中國年、百店同慶等，統一經營活動的天數達 120 天，公司持續精細化的運營，帶動運營效益穩健提升。2019-2020 年客流量由

3、5.79 億人次增至 6.55 億人次，提升 13%;同期零售總額由 265 億元增至 319 億元，提升 20%;同期會員總數由 567 萬人增至 983 萬人，增長 73%;同期合作品牌數由 5000 余個增至 7700 余個。運營效益處于行業中游，仍有較大提升空間。從單方租金來看，公司處于行業中游，2020年公司 50 元/平/月的單方租金水平低于華潤(152 元/平/月)和龍湖(101 元/平/月)等公司。從單方坪效來看，2020 年公司 283 元/平/月的單方坪效低于華潤(738 元/平/月)和龍湖(528元/平/月)，雖然其中有各家商業地產公司經營策略定位不同的原因，但我們認為公司運營效益仍有提升空間(備注：單方租金以全年租金/開已業面積計算，由于公司新開業項目數/已開業項目數比值較大，因此數據較實際運營情況更為低估;單方坪效類似邏輯)。