【研報】物業行業深度研究報告：景氣度延續高質量成長-210604（17頁）.pdf

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1、20 年毛利率略降、凈利率略升，源于疫情下政府補助、社保減免等影響1、20 年板塊毛利率為27%、同比略降，從結構來看：二線30%>一線24%2020 年，物業管理板塊整體毛利率為27.3%，較2019 年下降 0.3pct。其中，一線物業管理公司毛利率為 23.8%，較2019 年下降1.9pct;二線物業管理公司毛利率為 29.8%，較2019 年增長0.9pct。其中一線物管公司中，碧桂園服務、綠城服務毛利率分別為34.0%、19.0%，分別較19 年+2.3pct、+1.0pct;二線物管公司中，永升生活服務、新城悅服務、佳兆業美好毛利率分別為 31.4%、30.7%、30.5%

2、，分別較 19 年+1.8pct、+1.1pct、+0.5pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期間社保減免、較多高毛利項目轉在管等影響。2、20 年板塊凈利率14%、較19 年略升，從結構來看：二線15%>一線11%2020 年，物業管理板塊整體凈利率為13.5%，較2019 年提升 0.9pct。其中，一線物管公司凈利率為 11.4%，較 2019 年下降 0.4pct;二線物管公司凈利率為 15.0%，較 2019年增長1.7pct。具體企業看，一線物管公司中，中海物業、保利物業、綠城服務凈利率分別為 10.7%、 8.4%、7.0%，分別較19 年+0.8pct、+0.

3、2pct、+1.5pct;二線物管公司中，永升生活服務、新城悅服務凈利率分別為 12.5%、15.7%，分別較 19 年+0.6pct、+1.8pct。主流物管公司凈利率提升主要源于毛利率提升以及上半年疫情期間，政府補助、社保減免等優惠措施影響。20 年基礎/非業主/業主增值分別占比61%/20%/14%、同比44%/26%/56%1、20 年基礎、非業主、業主增值服務分別占比 61%、20%、14%，分別同比+44%、+26%、+56%從主流物業公司分類型業務占比情況來看，2020 年 12 家主流物業公司基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務、其他服務營收分別占比 61.3%、20.3%、

4、14.4%、3.9%，分別較 19 年+0.6pct、-2.1pct、+0.9pct、+0.6pct。其中，永升生活服務、藍光嘉寶服務、保利物業、綠城服務、新城悅服務，業主增值服務收入占比較高，分別占比 25.3%、22.8%、 21.8%、21.5%、17.4%。從主流物業公司分類型業務增速情況來看，2020 年 12 家主流物業公司基礎服務、非業主增值服務、業主增值服務分別同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，業主增值服務中，時代鄰里、新城悅服務、雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務、保利物業，業主增值服務收入同比增速較高，分別同比+135.4%、+118.6%、+116.9%、+100.1%、+63.8%、+51.5%。疫情之下，非業主增值服務增速相對較低，基礎服務、業主增值服務仍保持較高增速。