【公司研究】濱江集團-品質鑄就千億規模穩健帶來長久發展-20200331[36頁].pdf

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1、 證券研究報告 / 公司深度報告 品質鑄就千億規模，穩健帶來長久發展品質鑄就千億規模，穩健帶來長久發展 報告摘要報告摘要： 銷售金額突破千億，銷售金額突破千億， 增長確定性強增長確定性強。 公司 2019 年銷售金額突破 1120 億元，同比增長 32%，克而瑞全口徑銷售排名上升至第 31 位。2019 年業績快報，公司實現營業收入 250.3 億元，同比增長 18.6%；實現 歸母凈利潤 16.4 億元，同比增長 34.6%。截止 2019 年 Q3，公司預 收賬款達到 492.4 億元，同比增長 77.6%，較 2018 年末增加 239.9 億元，預收賬款覆蓋當期營收 4.95 倍，覆蓋

2、 2019 年營收約 2 倍。公 司未來可結轉資源充裕，保證未來 2-3 的業績穩健增長。 注重產品品質與周轉速度，硬實力強有助于公司持續發展。注重產品品質與周轉速度，硬實力強有助于公司持續發展。公司品 質品牌提高了公司在市場的認可度。進而帶來產品溢價，與周邊項 目相比，濱江的項目售價溢價率在 10%以上，二手房溢價率甚至在 20%以上。2018 年，濱江集團存貨周轉率為 0.35，同業比較，公司 存貨周轉率處于上游水平，在保證產品質量和品質的同時，保證了 產品開發的周轉效率。公司深耕以杭州為核心的浙江區域，區域經 濟實力較強，改善型需求持續釋放，公司為顯著受益標的。 財務穩健財務穩健，杠桿水

3、平較低，杠桿水平較低。截止 2019 年 Q3，公司凈負債率為 63%， 較 2018 年末下降 26 個百分點，公司整體融資成本僅為 5.6%，均在 行業里處于低位。 公司于 3 月 12 日成功發行 3 億短期融資券和 5 億 中期票據，利率分別為 3%和 3.85%，均為公司歷史新低，在民營房 企中也處于絕對低位。充足的流動性也使得公司有能力在土地市場 出現機會時獲取優質土儲。 公司重點布局公司重點布局的的區域城市區域城市政策存在改善空間，政策存在改善空間，需求韌性較強。需求韌性較強。公司公司 2019 年銷售突破年銷售突破 1120 億億，未來未來業績增長確定性強業績增長確定性強，20

4、19 年年業績業績快快 報報兌現增長預期兌現增長預期，公司，公司融資融資能力優異能力優異，目前目前估值水平處于歷史估值水平處于歷史底部底部 位臵位臵，上調上調公司公司至至 “買入買入”評級評級，預計預計未來未來 2 年年業績業績有望持續有望持續穩健穩健增增 長長， 預計2019-21年的EPS分別為0.53/0.68/0.83元， 對應PE為9.3/7.3/ 5.9 倍，公司 2020 年合理估值水平為 8 倍 PE，給予目標價 5.44 元。 風險提示：風險提示：疫情對市場的影響超預期;房地產調控政策超預期收緊 財務摘要（百萬元）財務摘要（百萬元） 2017A 2018A 2019E 202

5、0E 2021E 營業收入營業收入 13,774 21,115 25,035 35,006 42,189 (+/-)% -29.19% 53.30% 18.56% 39.83% 20.52% 歸屬母公司歸屬母公司凈利潤凈利潤 1,711 1,217 1,640 2,104 2,591 (+/-)% 22.35% -28.89% 34.76% 28.29% 23.16% 每股收益（元）每股收益（元） 0.55 0.39 0.53 0.68 0.83 市盈率市盈率 14.45 10.18 9.33 7.29 5.89 市凈率市凈率 1.73 0.81 0.92 0.83 0.74 凈資產收益率凈資

6、產收益率(%) 11.99% 7.97% 9.85% 11.39% 12.58% 股息收益率股息收益率(%) 1.94% 1.40% 1.86% 2.39% 2.95% 總股本總股本 (百萬股百萬股) 3,111 3,111 3,111 3,111 3,111 買入買入 上次評級： 增持 股票數據 2020/3/27 6 個月目標價（元） 5.44 收盤價（元） 4.28 12 個月股價區間 （元） 3.675.86 總市值（百萬元） 13,317 總股本（百萬股） 3,111 A股（百萬股） 3,111 B股/H股（百萬股） 0/0 日均成交量 （百萬股） 16 歷史收益率曲線 漲跌幅（%）

7、 1M 3M 12M 絕對收益 -2% -13% -4% 相對收益 7% -5% -4% 相關報告 【東北地產】濱江集團（002244）三季報點 評：投資收益高增增厚業績，拿地積極銷售 沖擊千億-20191031 濱江集團（002244） ：提升杠桿積極拿地， 千億目標再出發-20190506 多家房企發布年報，土地市場出現回溫 -20200329 證券分析師：張云凱證券分析師：張云凱 執業證書編號： S0550519080009 13917726696 研究助理：沈路遙研究助理：沈路遙 執業證書編號： S0550118070032 18616639299 聯系人：吳胤翔聯系人：吳胤翔 執業證

8、書編號：S0550119080063 18117166023 0 0 濱江集團濱江集團（002244） 房地產開發房地產開發/房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-03-31 2 / 36 濱江集團濱江集團/ /公司深度報告公司深度報告 目目 錄錄 1. 深耕杭州，品質為王深耕杭州，品質為王 . 錯誤！未定義書簽。 1.1.起步杭州，品質鑄就成長. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 1.2.團隊穩定，穩步發展. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 1.3.股權結構穩定. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 1.4.產品標準化，實現高品質高周轉. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽

9、。 2. 銷售業績過千億，公司發展穩中有進銷售業績過千億，公司發展穩中有進 . 錯誤！未定義書簽。 2.1.公司規?；l展，以低權益比撬動市場份額. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 2.2.區域深耕，依托一城一地逐步擴張. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 2.2.1. 聚焦杭州，維持穩定的市場份額. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 2.2.2. 杭州，快速發展的都市圈核心城市 . 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 2.2.3. 深耕浙江，深入拓展三四線城市. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 2.3.管理標準化，實現人效的最大化. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。

10、 3. 利潤率水平逐年回升，千億銷售額保障未來收益利潤率水平逐年回升，千億銷售額保障未來收益 錯誤！未定義書簽。 3.1.利潤水平企穩，未來有望繼續提升. 錯誤！錯誤！未定義書簽。未定義書簽。 3.2.預收賬款處于高位，逐步釋放可托底收入. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 3.3.財務杠桿低，低融資成本為快速發展提供可能. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 4. 投資建議投資建議 . 錯誤！未定義書簽。 4.1.估值分析. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 4.2.盈利預測. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 4.3.絕對估值. 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 5. 風

11、險提示風險提示 . 錯誤！未定義書簽。 oPoRqQtPsPqOpNnMsNyRpM7N8Q8OsQpPoMqQjMpPsOkPrRrQaQrRwOuOtPoONZnMqM 3 / 36 濱江集團濱江集團/ /公司深度報告公司深度報告 圖目錄圖目錄 圖圖 1：公司發展歷程：公司發展歷程 . 6 圖圖 2：公司組織架構圖：公司組織架構圖 . 7 圖圖 3：公司組織架構圖：公司組織架構圖 . 7 圖圖 4：濱江物業獲獎情況：濱江物業獲獎情況 . 8 圖圖 5：產品標準化體系：產品標準化體系 . 9 圖圖 6：新房溢價：新房溢價率情況率情況 . 10 圖圖 7：二手房溢價率情況：二手房溢價率情況 .

12、 10 圖圖 8：2018 年可比公司存貨周轉率年可比公司存貨周轉率 . 10 圖圖 9：銷售金額變化情況：銷售金額變化情況 .11 圖圖 10：拿地金額及拿地銷售比走勢：拿地金額及拿地銷售比走勢 .11 圖圖 11： 拿地面積變化情況拿地面積變化情況.11 圖圖 12：當年拿地樓面價：當年拿地樓面價.11 圖圖 13：銷售金額權益比情走勢：銷售金額權益比情走勢 . 12 圖圖 14：拿地金額權益比走勢：拿地金額權益比走勢. 12 圖圖 15：公司區域布局戰略調整：公司區域布局戰略調整 . 12 圖圖 18：各區域拿地金額占比：各區域拿地金額占比. 13 圖圖 19：各區域營業收入占比：各區域

13、營業收入占比. 13 圖圖 18：杭州市年生產總值：杭州市年生產總值 . 14 圖圖 19：杭州市人口變化情況：杭州市人口變化情況. 14 圖圖 20：杭州軌道交通規劃圖：杭州軌道交通規劃圖. 15 圖圖 21：杭州軌道交通現狀圖（截止：杭州軌道交通現狀圖（截止 2019 年年 6 月月 30 日）日）. 16 圖圖 22：杭州市財政收入變化情況：杭州市財政收入變化情況. 16 圖圖 23：杭州市政府基金收入變化情況：杭州市政府基金收入變化情況. 16 圖圖 24：杭州市土地成交面積變化情況：杭州市土地成交面積變化情況. 17 圖圖 25：杭州土地成交總價變化情況：杭州土地成交總價變化情況 .

14、 17 圖圖 26：杭州市土地成交樓面價變化情況：杭州市土地成交樓面價變化情況 . 17 圖圖 27：杭州土地成交溢價率變化情況：杭州土地成交溢價率變化情況. 17 圖圖 28：公司拿地情公司拿地情況與杭州市土地交易情況對比圖況與杭州市土地交易情況對比圖. 18 圖圖 29：杭州市商品房銷售面積情況：杭州市商品房銷售面積情況 . 19 圖圖 30：杭州市商品房銷售額情況：杭州市商品房銷售額情況. 19 圖圖 31：公：公司杭州市權益司杭州市權益銷售額及排名情況銷售額及排名情況. 20 圖圖 32：杭州市商鋪、寫字樓租金走勢：杭州市商鋪、寫字樓租金走勢. 21 圖圖 33：浙江省商鋪、寫字樓售價

15、走勢：浙江省商鋪、寫字樓售價走勢. 21 圖圖 34：浙江?。赫憬「魇懈魇?GDP . 22 圖圖 35：公司在浙江省各市可售貨值分布：公司在浙江省各市可售貨值分布 . 22 圖圖 36：浙江省前八市住宅平均價格走勢：浙江省前八市住宅平均價格走勢 . 23 圖圖 37：浙江省前九市商品房銷：浙江省前九市商品房銷售額走勢售額走勢 . 23 圖圖 38：杭州都市圈：杭州都市圈 . 24 圖圖 39：寧波都市圈：寧波都市圈 . 24 圖圖 40：“一核五圈四帶一核五圈四帶”布局圖布局圖 . 24 圖圖 41：可比房企人均利潤和人均權益銷售額情況：可比房企人均利潤和人均權益銷售額情況 . 26 4

16、/ 36 濱江集團濱江集團/ /公司深度報告公司深度報告 圖圖 42：可比房企管理費用：可比房企管理費用/權益銷售額權益銷售額. 26 圖圖 43：營業總收入變化情況：營業總收入變化情況. 26 圖圖 44：歸母凈利潤變化情況：歸母凈利潤變化情況. 26 圖圖 45：利潤總額變化情況：利潤總額變化情況 . 27 圖圖 46：毛利率與歸母凈利率變化情況：毛利率與歸母凈利率變化情況. 27 圖圖 47：可比：可比房企毛利率房企毛利率. 27 圖圖 48：可比房企歸母凈利率比較：可比房企歸母凈利率比較. 27 圖圖 49：三費營業收入占比：三費營業收入占比 . 27 圖圖 50：可比房企三費營收比：

17、可比房企三費營收比. 27 圖圖 51：預收賬款變化情況：預收賬款變化情況 . 28 圖圖 52：可比房企當期預收轉款：可比房企當期預收轉款/營業收入營業收入 . 28 圖圖 53：有息負債走勢：有息負債走勢 . 28 圖圖 54：短期有息負債占比：短期有息負債占比 . 28 圖圖 55：可比房企凈負債率比較：可比房企凈負債率比較 . 29 圖圖 56：可比房企短期債務覆：可比房企短期債務覆蓋率比較蓋率比較. 29 圖圖 57：2018 及及 2019H1 各融資渠道余額各融資渠道余額 . 29 圖圖 58：未來到期償還債務情況：未來到期償還債務情況 . 30 圖圖 59：濱江集團市盈率與申萬

18、房濱江集團市盈率與申萬房地產行業比較圖地產行業比較圖 . 31 圖圖 60：濱江集團市凈率與申萬房地產行業比較圖濱江集團市凈率與申萬房地產行業比較圖 . 31 圖圖 61：市盈率歷史分位數：市盈率歷史分位數 . 31 圖圖 62：市凈率歷史分位數：市凈率歷史分位數 . 31 圖圖 63：歷史價格走勢：對比申萬房地產指數歷史價格走勢：對比申萬房地產指數 . 32 5 / 36 濱江集團濱江集團/ /公司深度報告公司深度報告 表目錄表目錄 表表 1：2019 年公司拿地信息年公司拿地信息. 13 表表 2： 杭州市貫徹全省大灣區大都市大花園大通道建設行動計劃的實施： 杭州市貫徹全省大灣區大都市大花

19、園大通道建設行動計劃的實施方案（方案（2018-2022 年） 年） . 14 表表 3：杭州市過去十年房市政策：杭州市過去十年房市政策 . 17 表表 4：濱江集團杭州市住宅用地溢價率情況：濱江集團杭州市住宅用地溢價率情況 . 19 表表 5：2018 年公司自持物業情況年公司自持物業情況. 20 表表 6：公司在浙江省各市貨值分布情況：公司在浙江省各市貨值分布情況 . 22 表表 7：杭州都市圈鐵路樞紐：杭州都市圈鐵路樞紐 . 25 表表 8：可比房企近期發債情況：可比房企近期發債情況 . 29 表表 9：公司未到期債券：公司未到期債券 . 30 表表 10：公司盈利預測：公司盈利預測 .

20、 32 6 / 36 濱江集團濱江集團/ /公司深度報告公司深度報告 1. 深耕杭州，品質為王深耕杭州，品質為王 1.1. 起步杭州，品質鑄就成長起步杭州，品質鑄就成長 杭州濱江房產集團股份有限公司 （以下簡稱“濱江集團”） 于 1992 年成立于浙江杭州， 前身為杭州濱江房屋建設開發公司，集團成立前主要從事基礎建設和舊城改造業 務，成立后的第三年，公司完成轉制，由國有企業轉為民營企業，成為杭州首家成 功轉制的房地產企業。2001 年，公司開始開發建設萬家花園，引入了國際知名的貝 爾高林景觀設計公司，開啟了濱江集團品質建設的探索之路。2007 年，紹興金色家 園項目落地，濱江集團正式踏出了異地發展的第一步，將發展重心集中在以杭州為 中心的長三角地區，實施以浙、滬、江為核心的全國戰略，并深入拓展二、三線城 市。2008 年，濱江集團在深圳交易所成功上市，成為當年度唯一國內 IPO 上市的房 地產企業。 圖圖 1：公司發展歷程：公司發展歷程 數據來源：東北證券，公司官網 2010 年，集團商品房銷售總額首次突破百億大關。2015 年，集團調整開發區域及 區域發展戰略，進入上海市場，于當年 9 月第 1 個上海項目成功落地。2019 年，公年，公 司全年累計銷售金額達司全年累計銷售金額達