【公司研究】藍光發展-西南雄鷹展翅華夏多元協同共譜成長-20200430[32頁].pdf

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1、 證券研究報告 / 公司深度報告 西南雄鷹展翅華夏，多元協同共譜成長西南雄鷹展翅華夏，多元協同共譜成長 報告摘要：報告摘要： 西南地產龍頭，由成都走向全國西南地產龍頭，由成都走向全國。公司是長期深耕成都區域的西南 龍頭房企，2012 年起開始加速全國化布局。公司股權集中，結構穩 定，公司實控人楊鏗先生間接與直接合計持股比例達 58.75%，擁有 絕對控制權，2018 年增持 1.8 億股彰顯管理層對公司發展的長期信 心。公司激勵機制完善，高管層面 2018 年起實施的股權激勵計劃目 前已完成首期行權，且完成了第二個行權條件中的業績考核目標， 2020 年的行權業績條件為扣非歸母凈利不低于 50

2、 億元， 基層員工方 面公司采取跟投機制，跟投額度在行業中處于較高水平。 加速邁向一線，結算意愿充沛加速邁向一線，結算意愿充沛。公司近年來堅定走全國化布局路線， 銷售規?？焖僭鲩L，2019 年銷售規模邁入千億陣營，來自西南區域 以外的銷售貢獻逐年提升，2019 年達 70%，全國布局已見成效。公 司目前在手土儲豐富，可售資源充裕，新增土儲質量不斷提升，且 近年來公司竣工規模一直保持較快增長，竣工目標完成度也持續提 升，體現了公司充沛的竣工結算意愿，業績釋放動力較強。2020 年 公司計劃竣工 600 萬方，竣工目標同比高增 50%，同比 2019 年實際 竣工增長 16%。此外，公司經營不斷提

3、質提效，費用率持續下行， 資產負債結構也不斷優化， 2019 年凈負債率顯著下行 23pct 至 79%， 在民企中處于較低水平。 住宅、物業、醫藥三輪驅動住宅、物業、醫藥三輪驅動。除地產主業外，公司在物業管理和生 物醫藥板塊同樣發展迅速。 公司物管子公司藍光嘉寶已于 2019 年 10 月在港交所成功上市，在中指院全國物業百強企業排名中位列 11。 嘉寶堅定走全國化拓展步伐，公司 2019 年底在管面積 7172 萬方， 同比增長 18.29%，第三方拓展占比接近 60%。截止報告日，藍光嘉 寶市值約 68.4 億人民幣，藍光持股比例 65.04%。 維持公司買入評級， 預計公司維持公司買入

4、評級， 預計公司 2020-2022 年年 EPS 為為 1.66、 2.23 和和 2.52 元，對應元，對應 2020-2022 年的年的 PE分別為分別為 3.4、2.5 和和 2.2 倍。倍。 風險提示：風險提示：疫情導致市場超預期下行；房地產政策超預期收緊 財務摘要（百萬元）財務摘要（百萬元） 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 營業收入營業收入 30,821 39,194 59,475 78,251 93,275 (+/-)% 25.53% 27.17% 51.75% 31.57% 19.20% 歸屬母公司凈利潤歸屬母公司凈利潤 2,224 3,459 5,

5、011 6,738 7,597 (+/-)% 62.91% 55.53% 44.87% 34.45% 12.75% 每股收益（元）每股收益（元） 0.74 1.15 1.66 2.23 2.52 市盈率市盈率 7.61 4.89 3.38 2.51 2.23 市凈率市凈率 1.07 0.88 0.74 0.61 0.51 凈資產收益率凈資產收益率(%) 14.11% 18.00% 21.92% 24.27% 22.82% 股息收益率股息收益率(%) 3.94% 5.21% 8.21% 11.04% 12.45% 總股本總股本 (百萬股百萬股) 2,984 3,013 3,016 3,016 3

6、,016 , 買入買入 上次評級： 買入 股票數據 2020/4/29 6 個月目標價（元） 9.12 收盤價（元） 5.61 12 個月股價區間 （元） 5.487.75 總市值（百萬元） 16,921 總股本（百萬股） 3,016 A股（百萬股） 3,016 B股/H股（百萬股） 0/0 日均成交量 （百萬股） 19 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -11% -18% -17% 相對收益 -15% -15% -16% 相關報告 藍光發展（600466）2019 年報點評：業績 高增盈利能力持續改善，拿地優化融資渠道 多元 -20200417 藍光發展（60046

7、6）2019 業績預增點評： 業績高增完成激勵考核， 銷售拿地穩健增長 -20200122 證券分析師：張云凱證券分析師：張云凱 執業證書編號：S0550519080009 021-20363213 研究助理：沈路遙研究助理：沈路遙 執業證書編號：S0550118070032 021-20363213 聯系人：吳胤翔聯系人：吳胤翔 執業證書編號：S0550119080063 021-20363213 0 0 藍光發展藍光發展（600466） 飲料制造飲料制造/房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-04-30 2 / 32 藍光發展藍光發展/ /公司深度報告公司深度報告 目目 錄錄 1.

8、. 5 1.1. . 5 1.1.1. 發軔成都，穩步拓展 . 5 1.1.2. 股權集中，結構穩定 . 5 1.2. . 6 2. ：加速邁向一線，結算意愿充沛：加速邁向一線，結算意愿充沛 . 8 2.1. . 8 2.2. . 17 2.3. . 18 2.4. . 20 3. 住宅、物業、醫藥三輪驅動住宅、物業、醫藥三輪驅動 . 22 3.1. . 22 3.2. . 25 3.3. 3D. 26 4. 投資建議投資建議 . 28 4.1. . 28 4.2. NAV . 28 5. 風險提示風險提示 . 29 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1 ：公司歷史沿革：公司歷史沿革 . 5 圖圖 2

9、：公司歷年銷售金額及面積排名公司歷年銷售金額及面積排名. 8 圖圖 3 ：銷售金額及面積：銷售金額及面積. 9 圖圖 4 ：銷售均價及同比：銷售均價及同比. 9 圖圖 5 ：拿地強度變化情況（拿地金額：拿地強度變化情況（拿地金額/銷售金額）銷售金額） . 9 圖圖 6 ：權益銷：權益銷售比（售比（17 年前未披露權益銷售）年前未披露權益銷售）. 9 圖圖 7 ：預收賬款：預收賬款/營業收入營業收入 . 9 圖圖 8 ：存貨：存貨/總資產總資產 . 9 圖圖 9 ：銷售金額分地區：銷售金額分地區.10 圖圖 10 ：銷售面積分地區：銷售面積分地區 .10 圖圖 11 ：銷售金額分地區歷年變化趨勢

10、（億元）：銷售金額分地區歷年變化趨勢（億元） .10 圖圖 12 ：銷售面積分地區歷年變化趨勢（萬方）：銷售面積分地區歷年變化趨勢（萬方） .10 圖圖 13 ：八座國家中心城市：八座國家中心城市 . 11 圖圖 14 ：成都行政區劃分析：成都行政區劃分析 . 11 圖圖 15 ：“雙核聯動，多中心支撐雙核聯動，多中心支撐”規劃布局規劃布局 . 11 圖圖 16 ：“東進南拓西控北改中優東進南拓西控北改中優”總體空間策略總體空間策略 . 11 nMqPoOnRtOpRsQpOuMoPnO7NdNbRpNqQtRpPkPqQnQfQnNoQ7NmMuNMYoNrNMYrMqQ 3 / 32 藍光

11、發展藍光發展/ /公司深度報告公司深度報告 圖圖 17 ：成都與：成都與 2030 中國高鐵中長期規劃中國高鐵中長期規劃 .12 圖圖 18 ：成都市域高快速路規劃圖：成都市域高快速路規劃圖 .12 圖圖 19 ：2019 年成都年成都 GDP 與其他中西部城市對比與其他中西部城市對比 .12 圖圖 20 ：2019 年省會城市年省會城市 GDP 占全省比例占全省比例 .12 圖圖 21 ：2019 年年“新一線新一線”城市前六位城市前六位 GDP .13 圖圖 22 ：2019 年年“新一線新一線”城市前六位人口變化城市前六位人口變化 .13 圖圖 23 ：成都歷年：成都歷年 GDP 及增速

12、及增速 .13 圖圖 24 ：成都歷年人均：成都歷年人均 GDP 分析分析 .13 圖圖 25 ：2018 年部分省會城市普高在校學生人數年部分省會城市普高在校學生人數 .14 圖圖 26 ：2018 年參加高考人數前十的省份年參加高考人數前十的省份.14 圖圖 27 ：成都戶籍和常住人口穩定增長：成都戶籍和常住人口穩定增長 .15 圖圖 28 ：2018 年成都常住人口與對標城市對比年成都常住人口與對標城市對比 .15 圖圖 29 ：2019 年四川及周邊城市城鎮人口比重年四川及周邊城市城鎮人口比重 .16 圖圖 30 ：成都城鎮居民人均可支配收入變化：成都城鎮居民人均可支配收入變化 .16

13、 圖圖 31 ：二線深耕城市成都房價變化：二線深耕城市成都房價變化 .16 圖圖 32 ：二線深耕城市重慶房價變化：二線深耕城市重慶房價變化 .16 圖圖 33 ：二線深耕城市合肥房價變化：二線深耕城市合肥房價變化 .16 圖圖 34 ：二線深耕城市武漢房價變化：二線深耕城市武漢房價變化 .16 圖圖 35 ：新增土儲權益地價變動情況：新增土儲權益地價變動情況 .17 圖圖 36 ：新增土儲建面變動情況：新增土儲建面變動情況 .17 圖圖 37 ：報告期內開發投資土地：報告期內開發投資土地樓面價樓面價 .17 圖圖 38 ：新增土儲建面新增土儲建面/銷售面積銷售面積 .17 圖圖 39 ：報告

14、期內開發投資土地樓面價報告期內開發投資土地樓面價 .17 圖圖 40 ：新增土儲建面新增土儲建面/銷售面積銷售面積 .17 圖圖 41 ：營業收入營業收入&歸母凈利潤歸母凈利潤 .18 圖圖 42 ：毛利率毛利率&歸母凈利率歸母凈利率.18 圖圖 43 ：竣工面積竣工面積.18 圖圖 44 ：歷年竣工目標完成率歷年竣工目標完成率 .18 圖圖 45 ：三費三費/銷售金額銷售金額.19 圖圖 46 ：三費三費/營業收入營業收入.19 圖圖 47 ：歷年各業務營業收入歷年各業務營業收入 .19 圖圖 48 ：2019 年各業務營業收入占比年各業務營業收入占比.19 圖圖 49 ：房地產開發業務收入

15、及增速房地產開發業務收入及增速 .19 圖圖 50 ：物業服務收入及增速物業服務收入及增速 .19 圖圖 51 ：歷年主營業務分項毛利率歷年主營業務分項毛利率 .20 圖圖 52 ：物業服務凈利率變化情況物業服務凈利率變化情況 .20 圖圖 53 ：主營業務收入占比分地區主營業務收入占比分地區 .20 圖圖 54 ：2019 年主營業務毛利率分地區年主營業務毛利率分地區 .20 圖圖 55 ：公司資產負債率和凈負債率情況公司資產負債率和凈負債率情況 .21 圖圖 56 ：有息負債余額及同比增速有息負債余額及同比增速 .21 圖圖 57 ：有息負債結構（億元）有息負債結構（億元） .21 圖圖

16、58 ：長期借款與短期借款比長期借款與短期借款比 .21 圖圖 59 ：融資成本：融資成本&金融機構人民幣貸款加權平均利率金融機構人民幣貸款加權平均利率 .22 圖圖 60 ：藍光嘉寶發展歷程：藍光嘉寶發展歷程 .23 圖圖 61 ：中指院物業公司排名：中指院物業公司排名 .23 4 / 32 藍光發展藍光發展/ /公司深度報告公司深度報告 圖圖 62 ：區域覆蓋情況區域覆蓋情況 .23 圖圖 63 ：各區域在管面積占比情況：各區域在管面積占比情況 .24 圖圖 64 ：藍光及第三方拓展在管面積占比情況：藍光及第三方拓展在管面積占比情況 .24 圖圖 65 ：營業收入及增速：營業收入及增速 .24 圖圖 66 ：在管面積及增速：在管面積及增速 .24 圖圖 67 ：歸母凈利潤及增速：歸母凈利潤及增速 .25 圖圖 68 ：毛利率：毛利率&歸母凈利率歸母凈利率.25 圖圖 69 ：咨詢服務收入及占比：咨詢服務收入及占比 .25 圖圖 70 ：社區增值服務收入及占比：社區增值服務收入及占比 .25 圖圖 71 ：迪康藥業發展歷程：迪康藥業發展歷程 .26 圖圖 72 ：迪康藥業營業收入和同比迪康藥業營業收入和同比 .26 圖圖 73 ：迪康藥業凈利潤和同比迪康藥業凈利潤和同比 .26 圖圖 74 ：藍光英諾發展歷程：藍光英諾發展歷程 .