58安居客研究院：2024年全國土地市場報告（17頁）.pdf

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1、1全國房地產開發運行情況解讀2022 年 1-12 月全國土地市場報告2 20 02 24 4 年年5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：2目錄一、全國重點 65 城土地市場表現情況.31、重點 65 城土地成交規模延續收縮，同比下降兩成.32、城市冷熱分化，一線城市涉宅成交樓面價及溢價率同比上漲.53、成交規模收縮下

2、，一二線城市涉宅流拍率同比下降.6二、全國核心 24 城土地市場表現情況.81、24 城土地成交規模同比降兩成，涉宅用地降幅更顯著.82、涉宅出讓金規模同比降 35%，成交樓面價及溢價率走勢分化.93、10 城無流拍，流拍率維持在低位.114、2024 年，核心 24 城地方國企拿地規模占比近六成.125、2024 年土地市場特點總結.145 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究

3、院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院3一、全國重點 65 城土地市場表現情況1、重點 65 城土地成交規模延續收縮，同比下降兩成2024 年，受到宏觀經濟弱復蘇的影響，房價下行疊加庫存去化放緩，整體土地供需活躍度減弱，今年全國重點 65 城土地成交規模仍延續同比收縮的趨勢。根據安居客監測數據顯示，2024 年全國重點 65 城成交經營性土地 9039 宗，總規劃建面 65495.7萬平方米，成交規模同比下降 19%。其中，涉宅用地成交 2308 宗，總規劃建面 17828.7萬平方米，成交規模同比下降 28%。整體來看，涉宅用地的成交規模降幅大于土地市場的整體回落幅度。尤其，在經過了兩年

4、的土地供需調整之后，今年涉宅用地的成交規模較 2021 年回落約 64%。究其原因，一方面，由于今年國土資源部要求各城市根據庫存去化周期調整供地節奏，以調整高庫存城市的供需關系，對全國整體土地成交規模的下降也存在一定影響。另一方面，由于地產需求端缺乏有效需求的支撐，導致房企拿地仍偏謹慎。但是，結合四季度樓市新政的效果，疊加年末核心一二線城市土拍市場熱度的回暖跡象。預計，2025 年土地市場有望進入止跌企穩的階段。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.295 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研

5、究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：4分城市能級來看，一線城市的土地成交宗數同比降幅相對較高，二線及三四線城市較去年同期降幅有所收窄。其中，涉宅用地方面，一線和二線城市土地成交宗數同比下降 25%、19%；而三四線城市涉宅用地成交宗數同比降幅 11%。主要原因在于，一線城市和部分二線城市今年選擇以供應優質、高溢價地塊為主的策略，三四線城市土地整體仍保持低溢價成交的現狀。分城市能級土地成交宗數情況分城市能級涉宅土地成交宗數情況備注：各類土地數據統計截至

6、 2024.12.29重點 65 城土地類型成交結構（按規劃建面）重點 65 城土地類型成交結構（按出讓金）備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29從土地成交結構來看，今年涉宅用地的成交占比繼續小幅下降。從規劃建面規模來看，今年涉宅用地成交建面規模占比已不足三成，較去年下降 4%。同時，涉宅用地的出讓金額占比仍維持在八成，但較去年下降 4%。今年，由于整體土地市場表現偏冷，5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研

7、究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：5核心一二線城市均頻頻推出優質、高溢價地塊，多個城市“地王”記錄刷新，導致土地出讓金總額降幅有限。2、城市冷熱分化，一線城市涉宅成交樓面價及溢價率同比上漲2024 年，全國重點 65 城經營性土地成交樓面價延續了小幅下降趨勢，平均樓面價降至 2765 元/平米，同比降幅約 12%。同時，溢價率下降至 3.8%左右。與此同時，受益于今年核心一二線城市核心區域優質、高溢價涉宅地塊的推出，涉宅用地的成交樓面價表現相對強勢，價格仍維持在 8107 元/平米，同比降幅僅 6%。但是，由于三四線城市庫存去

8、化困難，涉宅用地基本以底價成交為主，導致整體涉宅用地的溢價率仍保持在4.5%的相對低位。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29分城市能級來看，各城市涉宅用地成交樓面價呈現出冷熱分化的趨勢。其中，一線城市涉宅用地成交樓面價保持上漲趨勢。今年，一線城市涉宅用地成交樓面價表現強勢，同比上漲 21%，達到 29238 元/。由于一線城市出讓多宗核心區域優質、高溢價地塊，提升了土拍市場的活躍度。尤其，上海在放開土拍限價后，拍出了國內土地出讓單價新“地王”，帶動上海土拍熱度回暖。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究

9、院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：6與此同時，多數二線和三四線城市由于仍保持以價換量的土拍策略，使得涉宅用地成交樓面價上漲乏力。二線城市的涉宅用地成交樓面價則同比回落 10%，達到 7368 元/。此外，三四線城市的涉宅用地成交樓面價則表現相對平穩，同比上漲 2%，小幅回升至 2639 元/。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29今年僅一線城市及部分熱點二線城市土拍市場仍能保持一定熱度。溢價率方面，僅一線城市平均溢價率較

10、去年小幅上升。由于多數二線城市及三四線城市的土拍市場熱度較低，整體仍以低溢價及底價成交為主，因此，平均溢價率仍呈現小幅下行的現象。3、成交規模收縮下，一二線城市涉宅流拍率同比下降2024 年，全國重點 65 城涉宅用地累計流拍 225 宗，流拍率小幅下降至 8.9%。今年，由于整體土地供應節奏放緩，在庫存壓力下土地供需規模收縮，導致涉宅流拍土地宗數較去年同比下降約 47%。同時，由于房企拿地偏理性謹慎，各城市土地市場也呈現出冷熱分化的格局，多數城市為了維持土拍熱度，冷門地塊選擇取消、中止交易等，也直接降低了整體流拍率。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研

11、究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：7備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29城市之間流拍現狀分化顯著。一線城市土地供需表現相對較好，由于核心區域優質地塊的供應增加，導致流拍較少，整體流拍率持續下降。二線城市內部冷熱分化嚴重，僅部分優質標桿地塊受到市場追捧，但非核心區域地塊流拍較多；但在總量下降的情況下，整體流拍率較去年仍有顯著下降。三四線城市由于土地市場偏冷，房企拿地更聚焦核心一二

12、線城市，導致整體流拍率較去年小幅上升至 25.4%。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：8二、全國核心 24 城土地市場表現情況1、24 城土地成交規模同比降兩成，涉宅用地降幅更顯著2024 年，核心 24 城土地市場活躍度表現強于重點 65 城，總計成交經營性土地4452 宗，總規劃建面 34533.22 萬平方米

13、，成交規模同比下降 19%，規模變化幅度基本較重點 65 城持平。其中，涉宅用地成交規模降幅更為顯著。核心 24 城涉宅用地累計成交 1207 宗，總規劃建面 9566 萬平方米，成交規模同比下降 30%，規模較 2021年降幅達到接近七成。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29涉宅用地方面，今年由于各城市采用的推地策略不同，導致規模變化差異較大。整體來看，上海、鄭州、青島及蘇州的總成交規劃建筑面積降幅顯著，規模同比下降均超過 50%。與此同時，二線城市中有部分今年土拍熱度不高的城市成交規模呈現同比上漲，如昆明、沈陽、福州、合肥、濟南及南京等同比呈現回升。5 8 安居客研究院5 8

14、安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：9備注：各類土地數據統計截至 2024.12.29究其原因，一方面，由于一線城市土拍傾向于聚焦核心區域、優質高溢價地塊，導致整體供應及成交相對收縮。另一方面，部分二線城市由于去年市場熱度較低，庫存去化壓力較大，導致去年成交規?；鶖迪鄬^低，今年在以價換量的市場情況下，成交規模則開始有所回升。昆明和沈陽去年成交

15、規?；鶖迪鄬^小，今年同比漲幅更顯著。2、涉宅出讓金規模同比降 35%，成交樓面價及溢價率走勢分化2024 年，核心 24 城整體涉宅用地出讓金規模同比下降 35%，其中，僅 6 個城市出讓金規模同比呈現上漲，包括沈陽、濟南、合肥及深圳等。部分城市出讓金規模的上漲主要受益于土地成交規模的顯著回升，如沈陽、昆明及合肥等。多數城市仍受到土地成交規模收縮的影響，導致出讓金規模顯著回落，如上海、杭州、成都、蘇州及鄭州等出讓金規?；芈浞容^大。雖然聚焦高溢價優質土地出讓的策略讓上海、杭州等城市在下半年保持了較好的土拍熱度，但仍難以彌補成交規模大幅下降帶來的影響。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5

16、 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：10備注：各類土地數據統計截至 2024.12.292024年，核心24城整體涉宅用地成交樓面價約11185元/，同比降幅僅6.8%。對比整體成交規模及出讓金變化而言，在“地王”頻現及高溢價地塊的帶動下，涉宅土地成交樓面價表現相對較強。其中，10 個城市涉宅用地成交樓面價同比呈現上漲，包括深圳、廈門、上海、鄭州、濟南及杭州

17、等城市，成交樓面價漲跌顯著。與此同時，廣州、無錫、重慶、武漢、天津、昆明及南京等城市仍面臨涉宅用地成交樓面價均持續下跌的現狀，同比跌幅均超過 10%。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.295 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：11今年，核心 24 城中涉宅用地平均溢價率超過 8%的城市達到 5 個。其中，上海

18、、杭州和深圳的涉宅用地平均溢價率均超過 10%。究其原因，城市為提高土拍市場熱度及房企拿地信心，采取聚焦核心區域低密優質地塊的推地策略，整體上提升了溢價率。今年，11 個城市平均溢價率較去年上漲，上漲幅度超過 4%的城市達到 5 個，如深圳、杭州、上海、鄭州及青島。備注：各類土地數據統計截至 2024.12.293、10 城無流拍，流拍率維持在低位今年，核心 24 城中 10 個城市未出現涉宅用地流拍現象，整體流拍率維持在 4%的相對低位。整體來看，由于房地產市場下行，各城市庫存去化面臨壓力，今年政府土地供應節奏有所放緩。同時，不同城市流拍情況也存在明顯差異。部分城市為提振市場信心，土地供應傾

19、向于核心優質地塊，也導致了流拍率的下降。同時，房企拿地仍較為謹慎，在市場意向較弱的情況下，部分城市采用中止交易方式應對，如合肥、天津、南京、成都、西安、鄭州等城市今年取消多宗地塊。部分二線城市非核心區域地塊流拍較多，而整體市場流拍率下降主要得益于部分城市在土地供應和交易方式上的調整，如減少供應或取消、中止交易等。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8

20、 安居客研究院合作洽談聯系方式：12備注：各類土地數據統計截至 2024.12.294、2024 年，核心 24 城地方國企拿地規模占比近六成2024 年，核心 24 城總計出讓成交 1207 宗涉宅用地，按照企業拿地規劃建面來看，地方國企、央企、民企拿地比重分別為 59.4%、11.8%、17.5%。今年，由于整體土地市場仍偏冷，各城市間土地市場熱度分化差異較大，多數城市拿地主力仍是地方國企，導致整體地方國企拿地的比重上升至近六成。今年，地方國企拿地規模占比超過60%的城市達到 13 個。其中，廈門、南京、福州、重慶、合肥及武漢等城市的地方國企拿地規模占比均超過 70%。值得注意的一點，今年

21、下半年，央企和民企的拿地活躍度相對有所提高。今年，伴隨市場供需格局改變的情況下，央企和民企面對市場的不確定性，選擇聚焦核心一二線城市布局核心優質地塊，如央企更多選擇一線城市，城市拿地規模占比均超三成；而杭州、青島、長沙及沈陽等城市民企拿地活躍度較高。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：132024 年核心 24 城企

22、業拿地成交分布(僅涉宅用地)（規劃建筑面積-萬方）備注：各類土地數據統計截至 2024.12.295 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：145、2024 年土地市場特點總結今年，中央及地方各城市出臺一攬子政策保障房地產市場平穩健康發展，在諸多政策利好及核心城市房價止跌企穩的影響下，全國重點城市土拍市場呈現出一定程度的企

23、穩回暖。市場整體特點如下：第一，土地成交規模連續三年持續收縮，明年有望見底回升。受房地產市場供需關系變動的影響，全國土地市場的交易規模已經連續三年呈現縮減趨勢。這一變化主要表現在兩個方面：一是土地成交規劃建筑面積總量的減少；二是土地出讓金總額的下降。隨著住房需求步入新的發展階段，改善性需求正逐漸成為市場的主要驅動力。因此，預計未來土地成交規劃建筑面積總量的增長速度將持續放緩。與此同時，未來市場在”好房子“的發展前景下，提升產品品質將助推土地出讓金總規模的小幅回升。四季度，隨著核心城市土拍熱度的回升，呈現出涉宅用地量價齊升的現象，核心 24 城土地出讓金規模持續創出年內新高。第二，打破僵局，熱點

24、城市“地王”再現。今年春節后，全國核心 24 城土地市場熱度呈現觸底回升態勢。3 到 5 月，部分核心一二線城市一些優質核心區域地塊的出讓，尤其，寧波、蘇州、廈門、合肥、成都等熱點城市”地王“再現，階段性帶動企業競拍的信心和熱度有所回暖。8 月，上海在放開土拍限價后，徐匯區斜土街道 128D-07 地塊以 13.1 萬元/平方米打破國內土地出讓單價紀錄，成為新晉“地王”，帶動上海土拍市場熱度上升。但由于整體市場仍面臨庫存去化壓力，房企拿地仍相對謹慎，土拍市場的階段性升溫僅出現在部分熱點一二線城市。第三，冰火兩重天，土拍市場呈現出嚴重的兩級分化現象。一方面，核心城市的核心區域優質地塊被諸多房企追

25、捧，高溢價、高標準搶地；另一方面，核心城市的非核心區域及非核心城市的宅地面臨無人問津的冷遇。這一現象的背后，反應出市場需求趨勢5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：15的變化。由于房地產市場供需格局的轉變，在買方占主導權的情況下，房企更加追求項目的確定性，未來去化的保障。預計，未來土拍市場冷熱分化的趨勢仍將持續。第四，

26、核心一二線城市央企的拿地活躍度顯著提升。去年，各城市地方國企在全國土拍市場中成為絕對的主力和市場壓艙石。今年，雖然地方國企拿地的占比仍高達六成左右，但央企的活躍度明顯提升。四季度，央企在核心城市拿地動作頻頻，華潤、保利及中海等央企，不僅在北京和上海斬獲優質地塊，同時在杭州、成都、天津和武漢等城市拿地布局。央企的高溢價拿地動作可能代表城市土拍有望見底企穩的一種信號。同時，在市場成交數據企穩回暖的帶動下，部分城市民企活躍度也有所上升。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8

27、 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：16報報告告說說明明1、58 安居客研究院報告數據基于市場公開信息、58 同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等；2、全國重點監測 65 城數據范圍是特指 58 安居客研究院選取的 65 個樣本城市：北京、天津、大連、石家莊、哈爾濱、沈陽、太原、長春、威海、濰坊、呼和浩特、包頭、秦皇島、煙臺、保定、上海、杭州、蘇州、南京、無錫、濟南、青島、寧波、南昌、福州、合肥、徐州、淄博、南通、常州、湖州、紹興、溫州、嘉興、昆山、鹽城、蚌埠、深圳

28、、廣州、佛山、三亞、惠州、東莞、?？?、珠海、中山、廈門、南寧、泉州、柳州、成都、重慶、武漢、鄭州、西安、昆明、貴陽、蘭州、洛陽、咸陽、綿陽、烏魯木齊、長沙、郴州、南陽。3、核心 24 城包括：武漢、廣州、北京、長沙、上海、深圳、鄭州、重慶、蘇州、杭州、西安、成都、無錫、昆明、福州、南京、沈陽、寧波、青島、濟南、長春、天津、合肥、廈門4、本文中拿地面積、成交面積一般指規劃建筑面積；5、土地成交和供應數據僅包含市本級數據，不含下轄縣市；6、本文中供應面積統計方式按照公告時間；7、土地屬性包括住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業/辦公用地、工業用地及其他用地；涉宅用地包括住宅用地和綜合用地（含住宅），

29、含保障性住宅，另行說明的除外。5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院合作洽談聯系方式：1758 安居客研究院分析師：許之靜X13818622802上海浦東新區平價橋路 100 弄 6 號晶耀前灘商務廣場 T7 幢 18-21 層18301804809上海浦東新區平家橋路 100 弄 6 號晶耀前灘商務廣場 T7 幢 18-21 層58 安居客研究院院長：張波58 安居客研究院高級分析師：包梅5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院5 8 安居客研究院