《房地產行業REITs專題研究報告（五）：政策支持范圍擴大REITs市場四季度整體修復-250226（30頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業REITs專題研究報告（五）：政策支持范圍擴大REITs市場四季度整體修復-250226（30頁）.pdf（30頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 1 REITs 專題研究報告（五）政策支持范圍擴大，REITs 市場四季度整體修復 2025 年 02 月 26 日 政策逐步細化，金融支持范圍擴大。2024 年 11 月 15 日，商務部等 7 部門辦公廳關于印發零售業創新提升工程實施方案的通知，提出積極推薦符合條件的百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）；2024 年 12 月 5 日，國家發改委發布推動東北地區冰雪經濟高質量發展助力全面振興取得新突破實施方案，提出支持符合條件的冰雪經濟領域基礎設施領域不動產投

2、資信托基金（REITs）項目發行上市；2024年 12 月 5 日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見，提出支持符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）；2024 年 12 月 27 日，滬深交易所對公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引的審核關注事項進行了修訂，以進一步提高REITs 業務制度化規范化透明化水平，督促市場參與主體歸位盡責，提升資本市場服務實體經濟質效。新修訂指引對 REITs 的核查及信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任。四季

3、度 REITs 市場整體修復，各只 REIT 持續穩定分紅。2024 年四季度末中證 REITs（收盤）指數相較于三季度末整體上漲 5.87%，漲幅介于股債之間；2024 年 12 月 31 日中證 REITs 的換手率為 1.01，比 9 月最后一個交易日的 0.75上漲 34.67%，反映低利率、“資產荒”背景下資金對于類紅利資產的追逐。整體來看，在宏觀經濟緩慢恢復的大背景下，市場給予穩定性較高資產（如保障房、能源類、環保類、消費類基礎設施）更低的風險溢價，從而維持其較高估值，我們認為這也是 REITs 基本面研究逐漸深入的原因；相反在 REITs 市場階段性調整時，如果單只 REIT 業

4、績亮眼，市場也將可能會給予其較高的估值。截至 2024 年三季度末，共有 42 只 REITs 完成了至少一次分紅，合計分紅金額為 85.11 億元。其中華夏合肥高新 REIT、華夏和達高科 REIT、中金山東高速 REIT、中金安徽高速 REIT、華夏中國交建 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、分別完成了 5、5、4、4、4、4 次分紅；國金中國鐵建 REIT、浙商滬杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT分紅金額排名前三，分別是 7.18 億元、6.68 億元和 6.67 億元。四季度經營分化，產權類 REITs 出租水平有所恢復。1）產業園：布局在一線城市的華安張江產業園 REIT（

5、上海）和建信中關村產業園 REIT（北京）的出租率有所提升，而布局在二線城市的產業園 REIT 出租率普遍出現同環比下滑的情況，除建信中關村產業園 REIT 租金下調較多之外，其余各只 REIT 均較平穩；2）保租房：保租房項目出租率整體維持較高水平，公布租金的項目環比變化不大，同比除熙悅尚郡項目外均有一定漲幅；3）高速公路：高速公路類 REITs 車流量環比三季度大多減少，且總通行費收入均環比有不同程度的下滑；4）能源：中航京能光伏 REIT 江山永宸受自然環境變化、外部電網檢修、市場供需情況及市場化交易電價波動、兩個細則和輔助服務等費用上漲且多月累計費用單次結算等多重因素影響，收入同環比下

6、降較多；5）環保：富國首創水務污水處理負荷率較夏季減少，營收及可供分配資金環比減少，中航首鋼綠能新增保理融資 3000萬元，可供分配資金環比上升較多，但同比仍下滑 23.66%；6）倉儲物流：普洛斯 REIT、鹽田港 REIT 的現代物流中心項目出租率同比下滑，但環比有所提升，較三季度好轉；7）消費：消費類經營穩健，出租率保持較高水平。風險提示：REITs 資產經營不確定風險；流動性風險；REITs 審批速度不及預期；政策出臺不及預期的風險 推薦 維持評級 分析師 蘇多永 執業證書：S0100524120001 郵箱：chenli_ 分析師 陳立 執業證書：S0100524080001 郵箱：

7、 相關研究 1.2024 年 11 月中國房地產銷售數據點評：累計業績降幅略有收窄，12 月或將環比提升-2024/12/03 2.2024 年 11 月中國房地產土地市場數據點評：重點 23 城土地出讓金環比上升，溢價率水平提高-2024/12/02 3.REITs 專題研究報告（四）：REITs 政策利好加速釋放，三季度整體出現回調-2024/11/28 4.房地產開發行業 2024 年三季報業績綜述：營收歸母凈利仍在調整，市值修復已然進行-2024/11/15 5.2024 年 10 月中國房地產土地市場數據點評：重點 23 城土地出讓金環比上升，溢價率水平下降-2024/11/04 行

8、業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 2 目錄 1 政策逐步細化，金融支持范圍擴大.3 2 REITs 市場行情及分析.4 2.1 中證 REITs 指數修復，全年收益率高于中證 1000.4 2.2 各只 REIT2024 年及上市以來的漲跌幅.5 2.3 各只 REIT 持續穩定分紅，高速公路類分紅金額較大.6 3 各板塊 REITs 業績分析.7 3.1 產業園類 REITs.7 3.2 保租房類 REITs.11 3.3 高速公路類 REITs.14 3.4 能源類 REITs.17 3.5 環保類 REITs.20 3.6 倉儲

9、物流類 REITs.22 3.7 消費類 REITs.24 4 風險提示.28 插圖目錄.29 表格目錄.29 kVjVoPoMnOrMqOaQaO6MtRpPmOnQeRmMtRjMmOtMbRrRxOwMsRqOxNmNxP行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 3 1 政策逐步細化，金融支持范圍擴大 2024 年 11 月 15 日，商務部等 7 部門辦公廳關于印發零售業創新提升工程實施方案的通知，提出支持金融機構和社會資本通過實質性重組、優惠貸款等多種方式盤活商業設施。積極推薦符合條件的百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施項

10、目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。2024 年 12 月 5 日，國家發改委發布推動東北地區冰雪經濟高質量發展助力全面振興取得新突破實施方案，提出通過中央預算內投資、地方政府專項債券、中央集中彩票公益金等渠道，支持符合條件的冰雪場地和文旅設施建設。引導金融機構按照市場化法治化原則加大對冰雪場地開發主體信貸支持，支持符合條件的冰雪經濟領域基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目發行上市。2024 年 12 月 5 日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見，提出創新管理手段、模式和理念，探索建立新型城市基礎設施建設的運作機制和商業模式

11、。創新完善投融資機制，拓寬投融資渠道，推動建立以政府投入為引導、企業投入為主體的多元化投融資體系。通過地方政府專項債券支持符合條件的新型城市基礎設施建設項目，鼓勵通過以獎代補等方式強化政策引導。按照風險可控、商業自主的原則，優化金融服務產品，鼓勵金融機構以市場化方式增加中長期信貸投放，支持符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。2024 年 12 月 27 日，滬深交易所對公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引的審核關注事項進行了修訂（下稱“新修訂指引”），以進一步提高REITs 業務制度化規范化透明化水平，督促市場參與主體歸位盡責，提升資本市場服務實體

12、經濟質效。新修訂指引對 REITs 的核查及信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 4 2 REITs 市場行情及分析 2.1 中證 REITs 指數修復，全年收益率高于中證 1000 經過 2023 年估值修正后，2024 年市場整體走出修復行情。2024 年四季度中證 REITs（收盤）指數逐漸修復，四季度末相較于三季度末整體上漲 5.87%，12月初中央政治局會議和中央經濟工作會議以后，受利率水平下行等利好影響，REITs

13、 開始出現明顯反彈，這表明 REITs 市場整體表現依然相對穩健，顯示出較強韌性。截至四季度末環比三季度末中證 1000 指數上漲 19.65%，中證全債指數上漲 2.66%，中證 REITs（收盤）指數漲幅介于股債之間；2024 年 12 月 31 日中證REITs 的換手率為 1.01，比 9 月最后一個交易日的 0.75 上漲 34.67%，反映低利率、“資產荒”背景下資金對于類紅利資產的追逐。圖1：中證 REITs（收盤）指數走勢 資料來源：iFind，民生證券研究院 注：左軸為收盤價指數，右側為換手率指數，均無單位；數據統計截至 2024 年 12 月 31 日 中證 REITs（收

14、盤）指數 2023 年 12 月 29 日至 2024 年 12 月 31 日漲幅達4.38%，滬深 300（收盤）指數漲幅為 14.58%，中證 1000 指數跌幅為 1.19%，中證全債指數和國債指數漲幅分別為 8.82%和 8.04%；從波動性表現來看，截至2024 年 12 月 31 日，中證 REITs（收盤）指數近 250 日波動率為 10.24%，低于滬深 300（收盤）指數的 21.00%和中證 1000 指數的 33.05%，高于中證全債指數的 1.63%和國債指數的 1.01%，居于股債之間。0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.800

15、.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.00收盤價換手率行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 5 圖2：股債指數、REITs 指數近一年漲跌幅和近 250 日波動率 資料來源：iFind，數據截至 2024 年 12 月 31 日，民生證券研究院 2.2 各只 REIT2024 年及上市以來的漲跌幅 截至 2025 年 2 月 16 日，保障房類 REITs、能源類 REITs、環保類 REITs 及消費類基礎設施 REITs 上市以來及近半年以來均保持二級市場價格的正增長，市場表現較為穩定；產

16、業園類及高速公路類 REITs 分化較大，但絕大多數在 2025 年截至 02 月 16 日都實現了近半年及上市以來的正增長，僅建信中關村產業園 REIT、華夏中國交建高速 REIT、中金安徽交控 REIT 大幅跌破上市以來的價格；倉儲物流類 REITs 一改低迷表現，截至 2025 年 2 月 16 日，全部實現近半年及上市以來的正增長?？傮w上，我們認為市場對于 REITs 已成為市場關心的紅利資產，其中權益投資人更加關心其與紅利股之間的關系，固收投資人更關心其與含權資產的替代性。整體來看，在宏觀經濟緩慢恢復的大背景下，市場給予穩定性較高資產（如保障房、能源類、環保類、消費類基礎設施）更低的

17、風險溢價，從而維持其較高估值，我們認為這也是 REITs 基本面研究逐漸深入的原因；相反在 REITs 市場階段性調整時，如果單只 REIT 業績亮眼，市場也將可能會給予其較高的估值。圖3：各只 REIT2024 年及上市以來二級市場價格的漲跌幅（%）資料來源：iFind，民生證券研究院 注：數據統計截至 2025 年 02 月 16 日 0%10%20%30%40%中證REITs(收盤)滬深300（收盤）中證1000中證全債國債指數近一年漲跌幅近250日波動率-60.0000-40.0000-20.00000.000020.000040.000060.000080.0000東吳蘇園產業REI

18、T華安張江產業園REIT博時招商蛇口產業園REIT建信中關村產業園REIT廣發成都高投產業園REIT華夏合肥高新REIT國泰君安臨港創新產業園REIT國泰君安東久新經濟REIT華夏杭州和達高科產園REIT中金湖北科投光谷REIT易方達廣州開發區高新產業園REIT博時津開科工產業園REIT中金聯東科技創新產業園REIT招商科投孵化器REIT中金重慶兩江產業園REIT華泰紫金南京建鄴產業園REIT紅土深圳安居REIT中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT華夏基金華潤有巢REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT招商基金招商蛇口租賃住房REIT浙商滬杭甬REIT平安廣交投廣河高速REIT華夏越秀高速

19、公路REIT華夏中國交建高速REIT國金中國鐵建高速REIT華泰江蘇交控REIT中金安徽交控REIT中金山東高速REIT易方達深高速REIT華夏南京交通高速REIT工銀瑞信河北高速REIT平安寧波跨海大橋REIT招商高速公路REIT鵬華深圳能源REIT中信建投國家電投新能源REIT嘉實中國電建清潔能源中信建投明陽智能新能源REIT華夏特變電工新能源REIT工銀瑞信蒙能清潔能源REIT中航京能光伏REIT富國首創水務封閉式REIT中航首鋼綠能REIT銀華紹興原水水利REIT紅土創新鹽田港REIT中金普洛斯REIT嘉實京東倉儲基礎設施REIT華夏深國際倉儲物流REIT華泰紫金寶灣物流倉儲REIT華

20、安外高橋倉儲物流REIT中航易商倉儲物流REIT華夏金茂商業REIT嘉實物美消費REIT華夏華潤商業REIT中金印力消費REIT華夏大悅城購物中心REIT華安百聯消費REIT華夏首創奧萊REIT易方達華威農貿市場REIT近半年漲跌幅（%）上市至今(不含上市首日)(%)行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 6 2.3 各只 REIT 持續穩定分紅，高速公路類分紅金額較大 截至 2024 年三季度末，共有 42 只 REITs 完成了至少一次分紅，合計分紅金額為 85.11 億元。其中華夏合肥高新 REIT、華夏和達高科 REIT、中金山東

21、高速REIT、中金安徽高速 REIT、華夏中國交建 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、分別完成了 5、5、4、4、4、4 次分紅；國金中國鐵建 REIT、浙商滬杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 分紅金額排名前三，分別是 7.18 億元、6.68 億元和 6.67 億元。圖4：2024 年以來各只 REIT 分紅次數及分紅金額 資料來源：iFind，各只 REIT 年度基金公告，民生證券研究院 注：數據截至 2024 年四季度末，左軸為分紅金額、右軸為分紅次數 0123456010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000華安張江產業

22、園REIT浙商滬杭甬REIT華安百聯消費REIT華夏首創奧萊REIT富國首創水務REIT中金山東高速REIT國金中國鐵建REIT中金安徽交控REIT嘉實物美消費REIT中信建投明陽智能新能源REIT華夏金茂商業REIT華夏中國交建REIT中金湖北科投光谷REIT國泰君安臨港創新產業園REIT東吳蘇園產業REIT中信建投國家電投新能源REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT易方達深高速REIT中金普洛斯REIT中金廈門安居REIT華泰江蘇交控REIT華夏北京保障房REIT華夏基金華潤有巢REIT工銀河北高速REIT國泰君安東久新經濟REIT華夏特變電工新能源REIT中航京能光伏REIT嘉實京東倉儲

23、基礎設施REIT建信中關村REIT博時蛇口產園REIT華夏合肥高新REIT華夏和達高科REIT平安廣州廣河REIT華夏越秀高速REIT招商高速公路REIT紅土創新鹽田港REIT華夏深國際REIT鵬華深圳能源REIT紅土創新深圳安居REIT華夏華潤商業REIT中金印力消費REIT中航首鋼綠能REIT年度分紅總額年度 2024單位 萬元年度分紅次數年度 2024行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 7 3 各板塊 REITs 業績分析 3.1 產業園類 REITs 表1：產業園類 REITs 經營情況 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q2

24、3 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 營收（萬元）508027.SH 東吳蘇園產業 REIT 6751.41 6960.68 6707.32 6490.78 6350.72-6%-2%508000.SH 華安張江產業園 REIT 3585.18 4386.38 4339.35 3397.16 4150.14 16%22%180101.SZ 博時招商蛇口產業園 REIT 5600.81 4969.85 5326.29 5258.46 5274.61-6%0%508099.SH 建信中關村產業園 REIT 3842.36 3633 3669.6 3621.04 2914.12-2

25、4%-20%180102.SZ 華夏合肥高新 REIT 2415.73 2311.18 2312.69 2336.25 2238.35-7%-4%508021.SH 國泰君安臨港創新產業園 REIT 1273.38 1098.85 1203.77 1136.48 1108.01-13%-3%508088.SH 國泰君安東久新經濟 REIT 2710.05 2629.15 2841.48 3038.74 2753.34 2%-9%180103.SZ 華夏杭州和達高科產園 REIT 2859.04 2695.35 2659.63 2409.12 2733.20-4%13%508019.SH 中金湖

26、北科投光谷 REIT 3106.66 2797.98 2777.2 2652.94 2534.15-18%-4%180105.SZ 易方達廣開產園 REIT-3261.27-508022.SH 博時津開產園 REIT-3219.26-508003.SH 中金聯東科創 REIT-2747.11-凈利潤（萬元）508027.SH 東吳蘇園產業 REIT 994.59 2013.08 1989.12 1471.29 573.34-42%-61%508000.SH 華安張江產業園 REIT-551.58-136.94-492.77-1313.98 -898.65 63%-32%180101.SZ 博時

27、招商蛇口產業園 REIT 2090.65 1657.47 1776.76 1906.72 1697.7-19%-11%508099.SH 建信中關村產業園 REIT-583.61-150.22-149.68-192.03 -897.72 54%367%180102.SZ 華夏合肥高新 REIT 552.01 634.79 539.74 646.90 477.39-14%-26%508021.SH 國泰君安臨港創新產業園 REIT 523.95 538.78 614.61 524.37 554.19 6%6%508088.SH 國泰君安東久新經濟 REIT 462.17 1314.69 1373

28、.94 1458.39 1113.7 141%-24%180103.SZ 華夏杭州和達高科產園 REIT 445.3 329.15 242.66 69.57 -68.87-115%-199%508019.SH 中金湖北科投光谷 REIT 814.91 285.65 494.78 228.85 507.99-38%122%180105.SZ 易方達廣開產園 REIT-168.6-508022.SH 博時津開產園 REIT-840.17-508003.SH 中金聯東科創 REIT-83.83-可分配金額（萬元）508027.SH 東吳蘇園產業 REIT 4852.96 3873.27 3550.3

29、6 3703.09 3659.76-25%-1%508000.SH 華安張江產業園 REIT 3345.8 3283.33 2941.03 3061.27 2716.92-19%-11%180101.SZ 博時招商蛇口產業園 REIT 5010.34 2767.62 3408.56 3680.64 4305.98-14%17%508099.SH 建信中關村產業園 REIT 1779.39 1064.16 3690 1122.85 713.65-60%-36%180102.SZ 華夏合肥高新 REIT 1923.22 1891.88 1899.32 1880.88 1880.89-2%-75%5

30、08021.SH 國泰君安臨港創新產業園 REIT 1165.85 773.78 885.14 1065.12 619.07-47%-42%508088.SH 國泰君安東久新經濟 REIT 1765.97 2032.19 2153.52 1922.95 1648.07-7%-14%180103.SZ 華夏杭州和達高科產園 REIT 1494.41 1473.85 2972.49 1423.40 1417.51-5%0%508019.SH 中金湖北科投光谷 REIT 1882.11 1952.11 2010.03 1916.03 1539.75-18%-20%180105.SZ 易方達廣開產園

31、REIT-2652.17-508022.SH 博時津開產園 REIT-1729.42-508003.SH 中金聯東科創 REIT-1656.50-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示；易方達廣開產園 REIT、博時津開產園 REIT 和中金聯東科創 REIT 僅公布 2024 年四季度業績；同環比基于 4Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 8 2024 年四季度，產業園類 REITs 合計實現 3.93 億元的營收，環比上升 29%，主要是因為新增易方達廣開

32、產園 REIT、博時津開產園 REIT 和中金聯東科創 REIT業績公布，剔除新增三只 REIT 營收環比微降 0.7%；合計實現 2.31 億元的可供分配資金，環比上升 17%，剔除新增三只 REIT 可供分配資金環比下降 14%。各只REIT 可供分配資金同比均下降，其中建信中關村產業園 REIT、國泰君安臨港創新產業園 REIT 同比降幅較大，分別為-60%和-47%。建信中關村產業園 REIT 面臨較為嚴峻的競爭局面，基礎設施項目采取”以價換量”的策略，截至 2024 年四季度，基礎設施項目季度平均月末租金同比下降22.83%，其中互聯網創新中心 5 號樓項目和孵化加速器項目同比下降幅

33、度分別為31.64%和 32.61%；受收入端下滑以及 2024 年四季度招商改造等費用集中支付等因素影響，可供分配資金同比下滑 60%。2024 年四季度，國泰君安臨港創新產業園 REIT 受平均出租率較上年同期降低、部分租戶由于所屬行業市場承壓，申請一定的合同租金優惠影響以及基礎設施項目租金收繳率較上年同期降低影響，導致實收租金減少所致。2024 年四季度，布局在一線城市的華安張江產業園 REIT（上海）和建信中關村產業園 REIT（北京）的出租率有所提升，而布局在二線城市的產業園 REIT 出租率普遍出現同環比下滑的情況，其中位于蘇州的東吳蘇園產業 REIT 兩個項目出租率同比降幅均接近

34、 10 個點。租金方面，2024 年四季度，除建信中關村產業園 REIT下調較多之外，其余各只 REIT 均較平穩。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 9 表2：產業園類 REITs 出租率情況 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 東吳蘇園產業 REIT-國際科技園五期 B 區項目 88.50%86.20%86.15%82.79%79.82%-9.81%-3.59%產業園一期、二期項目 82.30%81.19%80.63%80.14%75.29%-8.52%-6.05%華安張江產業園 REIT 72.00%8

35、1.03%81.88%85.20%91.90%27.64%7.86%張江光大園 80.68%80.68%78.94%80.27%91.37%13.25%13.83%張潤大廈 63.31%81.37%81.37%91.66%92.44%46.01%0.85%博時招商蛇口產業園 REIT 94.00%94.00%93.00%92.00%92.00%-2.13%0.00%萬融大廈 91.00%93.00%94.00%92.00%90.00%-1.10%-2.17%萬海大廈 91.00%89.00%94.00%94.00%93.00%2.20%-1.06%光明加速器二期項目 96.00%96.00%9

36、3.00%91.00%90.00%-6.25%-1.10%建信中關村產業園 REIT 63.75%72.00%78.80%72.49%72.09%13.08%-0.55%華夏合肥高新 REIT 89.87%86.53%87.23%85.52%85.31%-5.07%-0.25%高新睿成 89.20%88.18%87.12%84.27%81.66%-8.45%-3.10%高新君道 89.80%85.05%87.32%86.64%88.59%-1.35%2.25%國泰君安臨港創新產業園 REIT 97.63%94.07%94.07%94.07%94.36%-3.35%0.31%臨港奉賢智造園一期-

37、100.00%-臨港奉賢智造園三期-91.25%-國泰君安東久新經濟 REIT 99.40%97.42%95.73%100.00%99.44%0.04%-0.56%華夏杭州和達高科產園 REIT-和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分 99.40%96.87%94.14%91.67%90.91%-8.54%-0.83%和達藥谷一期項目 98.80%98.32%98.28%91.11%94.71%-4.14%3.95%孵化器項目 81.60%80.14%73.76%68.03%66.67%-18.30%-2.00%中金湖北科投光谷 REIT 85.10%86.95%87.84%81.38%80.

38、06%-5.92%-1.62%光谷軟件園 86.00%86.35%86.78%79.06%76.23%-11.36%-3.58%互聯網+項目 80.60%90.07%93.32%93.32%100.00%24.07%7.16%易方達廣開產園 REIT-78.18%-博時津開產園 REIT-88.00%-中金聯東科創 REIT-96.07%-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示；同環比基于 4Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 10 表3：產業園類 REITs

39、 租金水平（元/平方米/月）4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 東吳蘇園產業 REIT-科智商管：1.47 艾派科：2.08 科智商管：1.47 艾派科：2.10 華安張江產業園 REIT-張江光大園 167.7 166.5 165 165 164.4 張潤大廈 171.9 168.9 168.3 168.3 167.1 博時招商蛇口產業園 REIT-萬海大廈 119.1 115.29 115.8 115.63 116.86 萬融大廈 108.6 106.02 125.25 123.88 129.12 光明加速器二期項目 51.6 55.57 57.53 57.29 55.39

40、建信中關村產業園 REIT 164.4 155.4 142.5 139.5 130.8 華夏合肥高新 REIT 32.7 35.00(研發辦公);55.00(商業用房)35.00(研發辦公);35.00(研發辦公);31.89 55.00(商業用房)55.00(商業用房)國泰君安臨港創新產業園 REIT-1.24 國泰君安東久新經濟 REIT-30.28 華夏杭州和達高科產園 REIT-和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分 1.39(存量租約);1.39(存量租約);1.42(存量租約);1.44(存量租約);1.44 存量租約);1.52(新簽租約)1.62(新簽租約)1.51(新簽租約)

41、1.51(新簽租約)1.37(新簽租約)和達藥谷一期項目 1.43(存量租約);1.43(存量租約);1.43 存量租約);1.44 存量租約);1.44 存量租約);1.46(新簽租約)1.41(新簽租約)1.50(新簽租約)1.51(新簽租約)1.46(新簽租約)孵化器項目 1.64(存量租約);1.64(存量租約);1.66(存量租約);1.64 存量租約);1.61(存量租約);1.65(新簽租約)1.64(新簽租約)1.66(新簽租約)1.48(新簽租約)1.47(新簽租約)中金湖北科投光谷 REIT 62.6 62.37 62.22 61.92 61.38 光谷軟件園 64.6 6

42、4.59 64.54 64.40 64.11 互聯網+項目 51.2 51.31 50.96 50.96 50.53 易方達廣開產園 REIT-53.12 博時津開產園 REIT-50.9 中金聯東科創 REIT-1.80 資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，華夏杭州和達高科產園 REIT、國泰君安臨港創新產業園 REIT、東吳蘇園產業 REIT、中金聯東科創 REIT租金單位為元/平/日 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 11 表4：產業園 REITs 估值水平（P

43、/NAV，P/FFO）REIT 代碼 REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 508027.SH 東吳蘇園產業 REIT 1.03 22.89 508000.SH 華安張江產業園 REIT 1.04 12.54 180101.SZ 博時招商蛇口產業園 REIT 1.01 14.69 508099.SH 建信中關村產業園 REIT 0.86 30.58 180102.SZ 華夏合肥高新 REIT 1.07 20.89 508021.SH 國泰君安臨港創新產業園 REIT 1.08 26.41 508088.SH 國泰君安東久新經濟 REIT 1.25 24.12 180103.SZ 華夏杭州和達

44、高科產園 REIT 0.93 17.26 508019.SH 中金湖北科投光谷 REIT 1.01 21.07 180105.SZ 易方達廣開產園 REIT 0.99 19.24 508022.SH 博時津開產園 REIT 1.28 22.26 508003.SH 中金聯東科創 REIT 1.08 26.41 508097.SH 華泰南京建鄴 REIT 1.38-508010.SH 中金重慶兩江 REIT 1.24-50812.SH 招商科投孵化器 REIT 1.05-180106.SZ 廣發成都高投產業園 REIT 1.32-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研

45、究院 注：截至 2025 年 2 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年單位可供分配金額，未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招股說明書及 2024 年四季報，我們對產業園類 REITs 的年化分派率進行估算，博時津開產園 REIT、國泰君安東久新經濟REIT、華夏合肥高新 REIT 以及易方達廣開產園 REIT 分派率均超 5%。圖5：產業園類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 3.2 保租房類 REITs 0.001.002.003.00

46、4.005.006.007.00行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 12 2024 年四季度保租房類 REITs 維持韌性表現，合計實現 1.39 億元的營收，同比增長 95%、環比增長 20%，剔除四季度新增招商蛇口租賃房 REIT 營收，環比增長 2.08%；合計實現 1.01 億元的可供分配資金，同比增長 93%，環比增長19%，剔除四季度新增招商蛇口租賃房 REIT 可供分配資金，環比提升 2.17%。華夏基金華潤有巢 REIT 可供分配資金較 2023 年同期下降 14.09%，主要是 2023年同期項目期初預留現金，以及

47、2024 年四季度預留資本性開支金額增加所致。表5：保租房類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 收入（萬元）保租房 180501.SZ 紅土深圳安居 REIT 1362.97 1362.74 1375.63 1367.06 1332.83-2.21%-2.50%508058.SH 中金廈門安居 REIT 1943.75 1954.04 1964.98 2000.77 2009.99 3.41%0.46%508068.SH 華夏北京保障房 REIT 1828.84 1820.78 1786.34 1803

48、.45 1816.67-0.67%0.73%508077.SH 華夏基金華潤有巢 REIT 1989.25 1961.75 1969.67 1997.95 1978.31-0.55%-0.98%508031.SH 國君城投保租房 REIT-4574.33 4343.19 4404.99 4677.71-6.19%180502.SZ 招商蛇口租賃房 REIT-2068.64-凈利潤（萬元）保租房 180501.SZ 紅土深圳安居 REIT 583.30 608.85 626.65 608.12 560.79-3.86%-7.78%508058.SH 中金廈門安居 REIT 579.93 705.

49、44 692.7 730.79 630.01 8.64%-13.79%508068.SH 華夏北京保障房 REIT 776.21 783.28 832.04 838.35 899.06 15.83%7.24%508077.SH 華夏基金華潤有巢 REIT 123.01 152.92 264.18 300.68 250.4 103.56%-16.72%508031.SH 國君城投保租房 REIT-2049.62 1869.67 1953.87 2174.86-11.31%180502.SZ 招商蛇口租賃房 REIT-146.6-可供分配資金（萬元）保租房 180501.SZ 紅土深圳安居 REI

50、T 1081.86 1340.88 1203.44 1191.38 1202.39 11.14%0.92%508058.SH 中金廈門安居 REIT 1377.43 1425.13 1484.92 1464.57 1439.06 4.47%-1.74%508068.SH 華夏北京保障房 REIT 1378.71 1343.94 1338.6 1346.85 1355.41-1.69%0.64%508077.SH 華夏基金華潤有巢 REIT 1433.92 1220.25 1220.5 1231.85 1231.85-14.09%0.00%508031.SH 國君城投保租房 REIT-3276.

51、51 3060.59 3266.74 3457.67-5.84%180502.SZ 招商蛇口租賃房 REIT-1462.51-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 2024 年四季度保租房項目出租率整體維持較高水平，其中中金廈門安居 REIT的園博公寓、華夏基金華潤有巢 REIT 的有巢泗涇項目環比 2024 年三季度分別增長 5.93%和 3.84%；租金方面，公布租金的項目環比 2024 年三季度變化不大，同比 2023 年四季度除熙悅尚郡項目外均有一定漲幅。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資

52、咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 13 表6：保租房類 REITs 出租率、租金水平 REIT 簡稱 底層資產 子項目 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 出租率水平 紅土深圳安居 REIT 保利香檳苑 保租房 99.52%98.63%95.55%90.30%90.79%-8.77%0.54%鳳凰公館 保租房 99.25%98.91%99.30%98.89%98.63%-0.62%-0.26%安居錦園 保租房 97.25%97.75%98.00%99.19%95.88%-1.41%-3.34%停車場 100.00%100.00%100.00%10

53、0.00%100.00%0.00%0.00%安居百泉閣 保租房 100.00%98.28%98.07%96.49%95.82%-4.18%-0.69%商業 100.00%100.00%100.00%76.96%94.12%-5.88%22.30%停車場 97.33%100.00%100.00%100.00%100.00%2.74%0.00%中金廈門安居 REIT 園博公寓 保租房 99.78%99.53%93.99%93.99%99.56%-0.22%5.93%珩琦公寓 保租房 99.91%99.24%99.65%99.67%99.91%0.00%0.24%華夏北京保障房 REIT 文龍家園項

54、目 保租房 97.28%94.72%97.05%94.99%97.28%0.00%2.41%熙悅尚郡項目 保租房 96.23%95.43%95.34%94.43%93.08%-3.27%-1.43%華夏基金華潤有巢 REIT 有巢泗涇項目 保租房 92.88%94.38%94.07%90.59%94.07%1.28%3.84%有巢東部經開區項目 保租房 93.25%94.29%94.36%94.44%94.58%1.43%0.15%國君城投保租房 REIT 江灣社區 保租房-91.02%89.49%91.29%90.83%-0.50%光華社區 保租房-93.04%91.84%95.24%95.

55、67%-0.45%招商蛇口租賃房 REIT 太子灣項目 保租房-92.86%-林下項目 保租房-70.37%-租金（元/平/月）紅土深圳安居 REIT-60.73-中金廈門安居 REIT 園博公寓 保租房 33.67 33.92 34.19 34.69 34.71 3.09%0.32%珩琦公寓 保租房 31.8 32.34 32.6 33.10 33.26 4.59%0.48%華夏北京保障房 REIT 文龍家園項目 保租房 52 52 52 56 56 7.69%0.00%熙悅尚郡項目 保租房 65 65 65 65 65 0.00%0.00%華夏基金華潤有巢 REIT 有巢泗涇項目 保租房-

56、2.61 -有巢東部經開區項目 保租房-1.82 -國君城投保租房 REIT 江灣社區 保租房-131.85-光華社區 保租房-133.8-招商蛇口租賃房 REIT 太子灣項目 保租房-107.15-林下項目 保租房-99.72-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據，除華夏基金華潤有巢 REIT 租金單位為元/平/天外，其余均為元/平/月 表7：保租房類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 紅土深圳安居 REIT 1.45 36.00 中金廈門安居 RE

57、IT 1.50 32.79 華夏北京保障房 REIT 1.57 36.26 華夏基金華潤有巢 REIT 1.35 31.40 國泰君安城投保租房 REIT 1.29 30.49 招商蛇口租賃房 REIT 1.37 31.86 資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：截至 2024 年 02 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年單位可供分配金額，未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 14 根據截至 2023 年 12 月

58、31 估值及 2024 年四季報，我們對保租房類 REITs的年化分派率進行估算，其中中金廈門安居 REIT、華夏北京保障房 REIT 和華夏華潤有巢 REIT 年化分派率分別是 4.74%、4.65%和 4.39%。圖6：保租房類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 3.3 高速公路類 REITs 2024 年四季度高速公路類 REITs 營收合計 14.99 億元，同比提升 36.13%，環比提升 4.08%，剔除新增招商高速公路 REIT 和華夏南京交通高速公路 REIT 營收，環比 2024 年三季度下降 8.76%。202

59、4 年四季度除華泰江蘇交控 REIT 環比三季度上升外，其余各只 REIT 均環比下降，主要可能是因為車流量季節性轉弱。2024 年四季度高速公路類 REITs 可供分配資金合計 7.65 億元，同比下降10.77%，環比下降 27.94%，剔除 2024 年四季度新增招商高速公路 REIT 和華夏南京交通高速公路 REIT 可供分配資金，環比下降 30.87%。2024 年四季度中金山東高速 REIT、華夏越秀高速公路 REIT 和中金安徽交控 REIT 可供分配資金分別同比下降 88.13%、37.27%和 32.50%，環比分別下降 14.76%、35.03%和 32.21%。中金山東高

60、速 REIT2023 年 10 月 16 日-2023 年 12 月 31 日的可供分配金額包含基金合同生效日帶入貨幣資金，與 2024 年四季度可供分配金額不具可比性；華夏越秀高速公路 REIT 下降原因是：1）項目公司本年開展了道路養護專項工程（大修），2024 年四季度結算的資本性支出同比增加 877.31 萬元，2）通行費收入同比下降 331.19 萬元，3）其他調整因素下降 253.55 萬元；中金安徽交控 REIT 下降原因：1）聯網公司清分通行費收入存在時間差，導致當期收入歸集金額較上年同期下降約 2000 萬元；2）項目公司當期支付公路養護等應付款項較去年同期增加約 2700

61、萬元；3）當期償還銀行借款本金 1365 萬元，較上年同期增加 1365 萬元。4.22 4.74 4.65 4.39 4.28 3.904.004.104.204.304.404.504.604.704.80行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 15 表8：高速公路類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 收入(萬元)高速公路 508001.SH 浙商滬杭甬 REIT 18058.61 18707.64 17237.22 19924.20 1836

62、0.71 1.67%-7.85%180201.SZ 平安廣交投廣河高速 REIT 19031.67 18750.52 16901.79 20958.51 18319.89 -3.74%-12.59%180202.SZ 華夏越秀高速公路 REIT 5692.85 5828.28 5661.38 6015.97 5333.37 -6.31%-11.35%508018.SH 華夏中國交建高速 REIT 11768.34 10576.76 9682.81 11549.21 11104.43 -5.64%-3.85%508008.SH 國金中國鐵建高速 REIT 19090.04 18834.88 19

63、154.03 19567.90 17388.31 -8.91%-11.14%508066.SH 華泰江蘇交控 REIT 8907.91 8706.4 8944.21 9527.20 9887.09 10.99%3.78%508009.SH 中金安徽交控 REIT 19944.45 21594.06 19371.26 21578.76 20127.40 0.92%-6.73%508007.SH 中金山東高速 REIT 7071.28 7126.68 7454.03 8220.57 7929.64 12.14%-3.54%508033.SH 易方達深高速 REIT-8881.35 11191.53

64、 9112.63 -18.58%508086.SH 工銀河北高速 REIT-15502.82 13855.21 -10.63%180203.SZ 招商高速公路 REIT-8678.02-508069.SH 華夏南京交通高速公路 REIT-9817.72-凈利潤(萬元)高速公路 508001.SH 浙商滬杭甬 REIT-2200.31 3012.94 1568.48 923.54 -1814.21 -17.55%-296.44%180201.SZ 平安廣交投廣河高速 REIT 4436.83 7040.76 4940.18 7496.25 3512.45 -20.83%-53.14%180202

65、.SZ 華夏越秀高速公路 REIT 694.23 1129.56 1186.29 1100.02 -81.82 -111.79%-107.44%508018.SH 華夏中國交建高速 REIT 2488.51 1662.28 1098.55 2082.22 1195.83 -51.95%-42.57%508008.SH 國金中國鐵建高速 REIT 518.68 3104.36 3825.22 4369.87 498.55 -3.88%-88.59%508066.SH 華泰江蘇交控 REIT 210.93 1726.25 1575.08 2724.62 -297.73 -241.15%-110.9

66、3%508009.SH 中金安徽交控 REIT-9031.94-2548.1-4344.69-2141.68-9841.09 8.96%359.50%508007.SH 中金山東高速 REIT 2754.16 1187.6 1236.82 3095.45 2079.16 -24.51%-32.83%508033.SH 易方達深高速 REIT-1051.29 7350.23 -2702.82 -136.77%508086.SH 工銀河北高速 REIT-2483.92 1957.55 -21.19%180203.SZ 招商高速公路 REIT-1743.18-508069.SH 華夏南京交通高速公路

67、 REIT-2213.41-可供分配資金(萬元)高速公路 508001.SH 浙商滬杭甬 REIT 5659.51 14499.52 6893.16 12776.64 8818.84 55.82%-30.98%180201.SZ 平安廣交投廣河高速 REIT 11899.55 15110.76 10648.83 17271.71 9601.06 -19.32%-44.41%180202.SZ 華夏越秀高速公路 REIT 3922.45 3398.73 3149.88 3786.75 2460.41 -37.27%-35.03%508018.SH 華夏中國交建高速 REIT 7763.64 72

68、00.34 6084.84 7839.85 5351.87 -31.06%-31.74%508008.SH 國金中國鐵建高速 REIT 7908.18 12406.89 11538.86 14454.79 9319.04 17.84%-35.53%508066.SH 華泰江蘇交控 REIT 4277.76 7026.31 5716.18 6211.98 3824.61 -10.59%-38.43%508009.SH 中金安徽交控 REIT 18423.32 12942.32 16310.62 18345.26 12436.42 -32.50%-32.21%508007.SH 中金山東高速 RE

69、IT 35621.77 4904.75 4776.98 4961.21 4228.80 -88.13%-14.76%508033.SH 易方達深高速 REIT-3879.68 6353.76 4785.24 -24.69%508086.SH 工銀河北高速 REIT-12844.61 11651.54 -9.29%180203.SZ 招商高速公路 REIT-2353.47-508069.SH 華夏南京交通高速公路 REIT-1767.61-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司

70、具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 16 2024 年四季度高速公路類 REITs 車流量環比三季度大多減少，僅浙商滬杭甬REIT 和華泰交控 REIT 環比實現 38.37%和 25.43%的增幅；2024 年四季度除新增兩只高速公路 REIT 沒有環比數據外，其余各只總通行費收入均環比有不同程度的下滑，其中近半數環比降幅在 10%以上。表9：高速公路類 REITs 總車流量、總通行費收入水平 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 總車流量（萬輛）浙商滬杭甬 REIT 1389.92 1295.42 1367.34 1040.93 14

71、40.31 3.63%38.37%平安廣交投廣河高速 REIT 760.42 764.92 722.62 791.58 744.31-2.12%-5.97%華夏越秀高速公路 REIT 269.13 303.85 281.57 325.14 275.15 2.24%-15.37%華夏中國交建高速 REIT 211.20 220.40 196.90 258.40 214.90 1.75%-16.83%國金中國鐵建高速 REIT 967.63 984.91 944.79 870.20 876.24-9.44%0.69%華泰江蘇交控 REIT 367.48 487.55 495.73 374.25 4

72、69.43 27.74%25.43%中金安徽交控 REIT 180.32 210.68 169.62 192.28 168.85-6.36%-12.19%中金山東高速 REIT-210.68 201.55 232.00 204.72-11.76%易方達深高速 REIT-451.94 609.32 475.94-21.89%工銀河北高速 REIT-170.57 123.07-27.85%招商高速公路 REIT-148.00-華夏南京交通高速公路 REIT-281.33-總通行費收入(萬元）浙商滬杭甬 REIT 19872.05 19840.00 16088.63 18484.86 16000.0

73、0-19.48%-13.44%平安廣交投廣河高速 REIT 19377.49 19242.34 17254.74 21537.13 18498.20-4.54%-14.11%華夏越秀高速公路 REIT 5509.99 5618.16 5447.99 5856.26 5178.80-6.01%-11.57%華夏中國交建高速 REIT 11535.60 10377.50 9508.90 11399.30 10669.60-7.51%-6.40%國金中國鐵建高速 REIT 18258.08 17945.02 18393.86 18393.86 15969.41-12.54%-13.18%華泰江蘇交控

74、 REIT 8670.29 8531.89 8735.64 9565.11 9504.86 9.63%-0.63%中金安徽交控 REIT 19754.92 21816.00 20032.02 21965.74 20970.00 6.15%-4.53%中金山東高速 REIT 6790.06 7108.33 7670.29 8389.44 8106.90 19.39%-3.37%易方達深高速 REIT-9139.50 11200.69 9595.68-14.33%工銀河北高速 REIT-15407.36 13715.61-10.98%招商高速公路 REIT-8662.43-華夏南京交通高速公路 R

75、EIT-9684.49-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據,行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 17 表10：高速公路類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 代碼 REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 508001.SH 浙商滬杭甬 REIT 1.21 8.51 180201.SZ 平安廣交投廣河高速 REIT 0.82 12.67 180202.SZ 華夏越秀高速公路 REIT 1.01 14.97 508018.SH

76、 華夏中國交建高速 REIT 0.57 19.25 508008.SH 國金中國鐵建高速 REIT 1.11 9.60 508066.SH 華泰江蘇交控 REIT 1.33 11.40 508009.SH 中金安徽交控 REIT 0.80 12.44 508007.SH 中金山東高速 REIT 1.20 16.63 508033.SH 易方達深高速 REIT 1.01 9.74 180203.SZ 工銀河北高速 REIT 0.96 11.15 180203.SZ 招商高速公路 REIT 0.98 36.39 508069.SH 華夏南京交通高速公路 REIT 1.23 47.53 508036

77、.SH 平安寧波交投 REIT 1.19-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：截至 2025 年 02 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招募說明書及 2024 年四季報，我們對高速公路類 REITs 的年化分派率進行估算，其中國金中國鐵建高速 REIT 和浙商滬杭甬 REIT 年化分派率均超過 10%，分別是 11.17%和 10.92%。圖7：高速公路類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind

78、，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 3.4 能源類 REITs 2024 年四季度能源類 REITs 合計實現 7.36 億元的營收，同比提升 8%、環比下降 22%，其中中信建投明陽智能 REIT 收入實現環比 76.54%的提升，主要原因是基金合同生效日為 2024 年 7 月 5 日，因此三季度收入未覆蓋全部日期，因此四季度環比提升幅度較大；2024 年四季度中航京能光伏 REIT 江山永宸受自然環0.002.004.006.008.0010.0012.002024年年化分派率（%）行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告

79、 18 境變化、外部電網檢修、市場供需情況及市場化交易電價波動、兩個細則和輔助服務等費用上漲且多月累計費用單次結算等多重因素影響，收入同比下降 30.83%、環比下降 37.99%。2024 年四季度能源類 REITs 合計實現 5.72 億元的可供分配資金，同比上升100%，環比上升 23%，環比數據上升主要是因為電價水平相較于 2024 年三季度有所回升。表11：能源類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 收入(萬元)能源類 180401.SZ 鵬華深圳能源 REIT 36804.45 28121.2

80、4 41549.11 52661.68 34099.18-7.35%-35.25%508096.SH 中航京能光伏 REIT 8827.45 9380.65 13774.95 9845.95 6105.92-30.83%-37.99%508028.SH 中信建投國家電投 REIT 22562.87 30236.51 17354.15 20669.62 22049.41-2.28%6.68%508026.SH 嘉實中國電建 REIT-1559.47 3207.95 2761.05-13.93%508015.SH 中信建投明陽智能 REIT-2630.25 4643.53-76.54%508089

81、.SH 華夏特變電工 REIT-4886.10 3899.09-20.20%凈利潤(萬元)能源類 180401.SZ 鵬華深圳能源 REIT-2321.07 3209.18 3998.73 8815.46 -2429.51 4.67%-127.56%508096.SH 中航京能光伏 REIT 3523.26 4015.04 8115.24 3873.88 1285.92 -63.50%-66.81%508028.SH 中信建投國家電投 REIT 9397.38 13006.59 2815.46 5788.25 7279.34 -22.54%25.76%508026.SH 嘉實中國電建 REIT

82、-177.51 642.06 513.44 -20.03%508015.SH 中信建投明陽智能 REIT-591.07 1683.22 -184.78%508089.SH 華夏特變電工 REIT-2614.80 1777.76 -32.01%可供分配資金（萬元)能源類 180401.SZ 鵬華深圳能源 REIT 6187.05 5127.99 9880.47 14345.29 6206.62 0.32%-56.73%508096.SH 中航京能光伏 REIT 656.85 15838.1 4496.72 14183.35 18660 2740.83%31.56%508028.SH 中信建投國家

83、電投 REIT 21712.46 13649.04-1242.14 9623.29 23769.2 9.47%147.00%508026.SH 嘉實中國電建 REIT-1388.33 2369.54 3634.93-53.40%508015.SH 中信建投明陽智能 REIT-4006.32 2520.76-37.08%508089.SH 華夏特變電工 REIT-2128.86 2407.99-13.11%資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱

84、讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 19 表12：能源類 REITs 發電收入、上網電量、電價水平 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 發電收入（億元）鵬華深圳能源 REIT 3.68 2.81 4.12 5.26 3.41-7.34%-35.17%中航京能光伏 REIT 1.48 0.98 1.33 1.06 0.43-70.95%-59.43%中信建投國家電投新能源 REIT 2.35 3.02 1.73 2.07 2.2-6.38%6.28%嘉實中國電建清潔能源 REIT-0.15 0.46 0.27-41.30%中信建投明陽智能 REIT-0.2

85、6 0.46-76.92%華夏特變電工 REIT-0.47 0.39-17.02%上網電量（億千瓦時）鵬華深圳能源 REIT 6.84 5.74 9.90 12.28 7.19 5.12%-41.45%中航京能光伏 REIT 1.22 1.27 1.71 1.32 0.92-24.59%-30.30%中信建投國家電投新能源 REIT 3.52 4.17 2.46 0.63 3.02-14.20%3.42%嘉實中國電建清潔能源 REIT-0.81 0.64 1.26-46.15%中信建投明陽智能 REIT-12.28 1.05-66.67%華夏特變電工 REIT-1.32 0.5-21.88%電

86、價水平（元/千瓦時）鵬華深圳能源 REIT 0.46 0.54 0.49 0.43 0.54 0.37%26.07%中航京能光伏 REIT 1.21 0.77 0.78 0.80 0.76-37.35%-5.36%中信建投國家電投新能源 REIT 0.67 0.72 0.70 0.71 0.85 27.32%19.90%嘉實中國電建清潔能源 REIT-0.19 0.20 0.23-17.00%中信建投明陽智能 REIT-0.43 0.44-6.62%華夏特變電工 REIT-0.80 0.78-6.21%資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“

87、-”表示，同環比基于 4Q24 數據 表13：能源類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 代碼 REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 180401.SZ 鵬華深圳能源 REIT 1.10 10.57 508096.SH 中航京能光伏 REIT 1.29 6.53 508028.SH 中信建投國家電投新能源 REIT 1.21 19.41 508026.SH 嘉實中國電建清潔能源 REIT 1.53 16.55 508015.SH 中信建投明陽智能新能源 REIT 1.23 12.09 508089.SH 華夏特變電工新能源 REIT 1.36 17.40 180402.S

88、Z 工銀瑞信蒙能清潔能源 REIT 1.28 -資料來源：iFind，基金公告，民生證券研究院 注：截至 2025 年 2 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招募說明書及 2024 年四季報，我們對能源類 REITs 的年化分派率進行估算，其中中航京能光伏 REIT、中信建投明陽智能新能源 REIT 和鵬華深圳能源 REIT 年化分派率均超過 10%，分別是 20.24%、10.60%和 10.83%。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業

89、務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 20 圖8：能源類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 3.5 環保類 REITs 2024 年四季度環保類 REITs 合計實現 2.19 億元營收，同比提升 16%，環比上升 25%，剔除新增銀華紹興原水水利 REIT 收入，環比下降 6%。主要系中航首鋼綠能 REIT 營收同環比快速下降所致；合計實現 1.15 億元可供分配資金，同比提升 73%，環比提升 153%，剔除新增銀華紹興原水水利 REIT 可供分配資金，環比上升 20%。富國首創水務方面，由于污水處理項目年內污水處

90、理負荷率會呈現出季節性變化，一般而言，夏季的進水量較大，負荷率較高，冬季的進水量減少，負荷率較低，因此 2024 年四季度環比營收及可供分配現金下滑較多。中航首鋼綠能方面，由于 2024 年四季度新增保理融資 3000 萬元，并于 2024 年 12 月 25 日到賬，因此可供分配資金環比上升較多，但生活垃圾處理量較 2023 年四季度下降，上網電量及電費收入隨之下降，因此可供分配資金同比仍下滑 23.66%。表14：環保類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 收入(萬元)環保 508006.SH 富國首

91、創水務封閉式 REIT 7317.7 7233.19 7706.90 8200.75 7207.78-1.50%-12.11%180801.SZ 中航首鋼綠能 REIT 11609.88 8943.65 10580.73 9316.79 9273.71-20.12%-0.46%180701.SZ 銀華紹興原水水利 REIT-5379.62-凈利潤(萬元)環保 508006.SH 富國首創水務封閉式 REIT 148.07 913.58 1533.72 2362.52-112.59-176.04%-104.77%180801.SZ 中航首鋼綠能 REIT 805.74 533.81 1791.2

92、4 1051.47 773.94-3.95%-26.39%180701.SZ 銀華紹興原水水利 REIT-1613.89-可供分配資金(萬元)環保 508006.SH 富國首創水務封閉式 REIT 2252.46 4169.44 2820.28 3781.15 2080.85-7.62%-44.97%180801.SZ 中航首鋼綠能 REIT 4433.72 1265.34 2116.45 778.608 3384.69-23.66%334.71%180701.SZ 銀華紹興原水水利 REIT-6060.7-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項

93、目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 0.005.0010.0015.0020.0025.00行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 21 表15：環保類 REITs 污水處理量、生活垃圾處理量、廚余垃圾收運量、含稅單價、上網電量水平、原水量價 REIT 簡稱 子項目 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 富國首創水務封閉式 REIT 福永水質凈化廠總處理量（萬噸）1086 970 1168 1178 1103 8.47%-6.37%松崗水質凈化廠總處理量（萬噸）1456 1170 1558 1601 134

94、1 9.96%-16.24%公明水質凈化廠總處理量（萬噸）859 738 881 911 879 6.05%-3.51%福永水質凈化廠含稅單價（元/噸）1.37 1.37 1.37 1.37 1.37 0.00%0.00%十五里河污水處理廠總處理量（萬噸）2000 2198 2384 2589 2026 29.45%-21.75%松崗水質凈化廠含稅單價（元/噸）1.33 1.33 1.33 1.33 1.33 0.00%0.00%公明水質凈化廠含稅單價（元/噸）1.51 1.51 1.51 1.51 1.51 0.00%0.00%十五里河污水處理廠含稅單價（元/噸）-1.26 1.26-0.0

95、0%中航首鋼綠能REIT 生活垃圾處理量（萬噸）32.06 23.81 27.71 24.69 23.95-22.99%-3.00%上網電量（千瓦時）8453.72 6876.76 8924.96 7236.68 7393.32-14.40%2.16%收運廚余垃圾（萬噸）1.26 1.15 1.27 1.28 1.54 1.59%20.31%銀華紹興原水水利 REIT 供應原水量（萬立方米）-6419.19-原水價格（元/立方米）-0.86-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 表16：環保類 REIT

96、s 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 富國首創水務封閉式 REIT 1.28 15.31 中航首鋼綠能 REIT 1.31 17.14 銀華紹興原水水利 REIT 1.21 10.07 資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：截至 2025 年 2 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招募說明書及 2024 年四季報，我們對環保類 REITs 的年化分派率進行估算，富國首創水

97、務封閉式 REIT 和中航首鋼綠能REIT2024 年年化分派率分別為 8.07%和 6.81%，銀華紹興原水水利 REIT 超過15%。圖9：環保類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 0.005.0010.0015.0020.00富國首創水務封閉式REIT中航首鋼綠能REIT銀華紹興原水水利REIT行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 22 3.6 倉儲物流類 REITs 2024 年四季度倉儲物流類 REITs 合計實現 2.25 億的營收，同比增加 24%、環比增加

98、15%，剔除新增的華泰寶灣物流 REIT 收入，環比提升 2%；2024 年四季度合計實現 1.55 億元可供分配資金，同比增加 24%、環比增加 5%，剔除新增的華泰寶灣物流 REIT 可供分配資金，環比下降 4%。表17：倉儲物流類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 收入(萬元)倉儲物流 180301.SZ 紅土創新鹽田港 REIT 3429.88 3405.8 3329.84 3195.11 3110.19 -9.32%-2.66%508056.SH 中金普洛斯 REIT 12030.16 119

99、43.47 11727.6 10819.52 11078.63 -7.91%2.39%508098.SH 嘉實京東倉儲 REIT 2691.96 2645.58 2654.54 2702.65 2712.70 0.77%0.37%180302.SZ 華夏深國際 REIT-2798.09 2989.51 -6.84%180303.SZ 華泰寶灣物流 REIT-2604.81 -凈利潤(萬元)倉儲物流 180301.SZ 紅土創新鹽田港 REIT 956.21 1151.37 1034.04 947.94 981.47 2.64%3.54%508056.SH 中金普洛斯 REIT 185.52 9

100、08.75 487.43-133.91 148.71 -19.84%-211.05%508098.SH 嘉實京東倉儲 REIT 1117.08 683.83 731.66 694.62 608.84 -45.50%-12.35%180302.SZ 華夏深國際 REIT-506.95 850.44 -67.76%180303.SZ 華泰寶灣物流 REIT-264.63 -可供分配資金(萬元)倉儲物流 180301.SZ 紅土創新鹽田港 REIT 2289.15 2526.61 2258.28 2426.12 2266.47 -0.99%-6.58%508056.SH 中金普洛斯 REIT 925

101、2.56 8884.01 9004.37 8825.91 9279.04 0.29%5.13%508098.SH 嘉實京東倉 REIT 1590.06 2003.74 2014.32 2387.16 1497.55 -5.82%-37.27%180302.SZ 華夏深國際 REIT-1855.17 1857.03 -0.10%180303.SZ 華泰寶灣物流 REIT-1345.71 -資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 大部分底層資產基本面承壓，出租率有所波動。2024 年四季度市場化租賃項目經營壓

102、力均有所提升，其中普洛斯 REIT、鹽田港 REIT 的現代物流中心項目出租率分別環同比滑 3.64%和 2.34%，但環比有所提升，較三季度好轉。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 23 表18：倉儲物流類 REITs 可租賃面積、出租率、租金收繳率、租金水平 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 同比 環比 可租賃面積（萬平）紅土創新鹽田港 REIT-現代物流中心項目 26.61 26.61 26.61 26.11 26.61 0.00%0.00%世紀物流園項目 5.24 5.24 5.24 5.24 5.24 0.0

103、0%0.00%中金普洛斯 REIT 115.66 115.66 115.66 115.66 115.66 0.00%0.00%嘉實京東倉儲 REIT 35.1 35.1 35.1 34.13 34.13-2.76%0.00%華夏深國際 REIT-35.43 35.43-0.00%華泰寶灣物流 REIT-31.7-出租率（%）紅土創新鹽田港 REIT-現代物流中心項目 95.23%91.16%91.50%88.26%93.00%-2.34%5.37%世紀物流園項目 100.00%100%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%中金普洛斯 REIT 89.63%85.79%8

104、9.58%84.94%86.37%-3.64%1.68%嘉實京東倉儲 REIT 100.00%100%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%華夏深國際 REIT-88.65%92.41%(杭州)91.54%(貴州)-華泰寶灣物流 REIT-97.45%-租金收繳率（%）紅土創新鹽田港 REIT-現代物流中心項目 100.00%100%97.92%99.11%98.24%-1.76%-0.88%世紀物流園項目 100.00%100%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%中金普洛斯 REIT-92.49%97.30%94.75%99.70%-5.22

105、%嘉實京東倉儲 REIT 100.00%100.00%100%100.00%100.00%0.00%0.00%華夏深國際 REIT-99.11%96.00%(杭州)95.56%(貴州)-華泰寶灣物流 REIT-98.03-租金水平（元/月/平）中金普洛斯 REIT 37.73 37.93 38.19 37.52 35.74-5.27%-4.74%紅土創新鹽田港 REIT-現代物流中心項目-1.30（倉庫）1.77（辦公）1.29（倉庫）1.79（辦公）1.26（倉庫）1.76（辦公）-世紀物流園項目-1.29（倉庫）1.79（辦公）1.29（倉庫）1.79（辦公）1.29（倉庫）1.79（辦公

106、）-嘉實京東倉儲 REIT-0.92 0.92 0.96-華夏深國際 REIT-34.60 36.09(杭州)36.65(貴州)-華泰寶灣物流 REIT-29.98-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示,紅土創新鹽田港 REIT 和嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 租金水平單位為元/平/天，同環比基于 4Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 24 表19：倉儲物流類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 代碼 REIT 簡稱 P/NAV P/F

107、FO 180301.SZ 紅土創新鹽田港 REIT 1.00 22.77 508056.SH 中金普洛斯 REIT 1.04 20.19 508098.SH 嘉實京東倉儲基礎設施 REIT 1.08 22.51 180302.SZ 華夏深國際 REIT 1.14 22.86 180303.SZ 華泰寶灣物流 REIT 1.03 23.21 508048.SH 華安外高橋倉儲物流 REIT 1.29-508078.SH 中航易商倉儲物流 REIT 1.17-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：截至 2025 年 2 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值

108、；FFO 為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招募說明書及 2024 年四季報，我們對倉儲物流類 REITs 的年化分派率進行估算，普遍在 4%-6%之間。圖10：倉儲物流類 REITs 的年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 3.7 消費類 REITs 消費類經營穩健，出租率保持較高水平。2024 年四季度，消費類 REITs 合計產生 5.32 億元營收，環比 2024 年三季度上漲 41%，剔除新增華夏大悅城商業REIT、華夏首創奧萊 REIT，總

109、體呈現環比下降 1%；2024 年四季度，消費類 REITs合計實現 2.72 億元可供分配資金，環比增長 42%，剔除新增華夏大悅城商業 REIT、華夏首創奧萊 REIT 后，總體也呈現環比正增。出租率方面，消費類 REITs 資產均超過 90%，且受季節性變化影響較少；公布租金的 REITs2024 年四季度均環比有所提升。0.001.002.003.004.005.006.00行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 25 表20：消費類 REITs 經營情況 資產類型 REIT 代碼 REIT 簡稱 4Q23 1Q24 2Q24 3

110、Q24 4Q24 環比 收入(萬元)倉儲物流 508017.SH 華夏金茂商業 REIT-1462.13 2321.68 2315.27 2323.34 0.35%180601.SZ 華夏華潤商業 REIT-10074.34 17374.08 18659.78 18090.39-3.05%508011.SH 嘉實物美消費 REIT-1964.9 2967.57 2948.31 2958.64 0.35%180602.SZ 中金印力消費 REIT-7247.9 8549.77 8915.57 4.28%508002.SH 華安百聯消費 REIT-5271.94 5124.7-2.79%18060

111、3.SZ 華夏大悅城商業 REIT-8606.18-508005.SH 華夏首創奧萊 REIT-7039.43-凈利潤(萬元)倉儲物流 508017.SH 華夏金茂商業 REIT-281.88 379.12 399.01 348.36-12.69%180601.SZ 華夏華潤商業 REIT-426.58 1074.42 2041.26-1501.27-173.55%508011.SH 嘉實物美消費 REIT-663.93 891.76 1030.25 1950.76 89.35%180602.SZ 中金印力消費 REIT-464.96 401.43 569.93 41.97%508002.SH

112、 華安百聯消費 REIT-589.65 408.8-30.67%180603.SZ 華夏大悅城商業 REIT-304.15-508005.SH 華夏首創奧萊 REIT-2092.20-可供分配資金(萬元)倉儲物流 508017.SH 華夏金茂商業 REIT-887.28 1330.37 1358.52 1383.05 1.81%180601.SZ 華夏華潤商業 REIT-5122.19 8666.16 8878.50 8867.74-0.12%508011.SH 嘉實物美消費 REIT-1211.32 1625.16 1684.73 1675.86-0.53%180602.SZ 中金印力消費

113、REIT-3680.99 4280.18 4488.65 4.87%508002.SH 華安百聯消費 REIT-2965.70 3324.5 12.10%180603.SZ 華夏大悅城商業 REIT-4529.09-508005.SH 華夏首創奧萊 REIT-2951.31-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，華夏大悅城商業 REIT、華夏首創奧萊 REIT 未公布 2024 年三季報，同環比基于 3Q24 數據 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 26 表21：消費類

114、 REITs 面積、租金、出租率、收繳率 REIT 簡稱 底層資產 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 環比 面積（萬平方米）華夏金茂商業 REIT 長沙覽秀城-6.12 6.12 6.12 6.12 0.00%長沙覽秀城-主力店-3.35 3.31 3.31 3.293784-0.49%長沙覽秀城-專門店-2.77 2.81 2.81 2.826216 0.58%華夏華潤商業 REIT 青島萬象城-13.57 13.64 13.72 13.66-0.44%青島萬象城-主力店-4.51 4.47 4.08 4.07751-0.06%青島萬象城-專門店-9.06 9.17 9.64

115、 9.58249-0.60%嘉實物美消費 REIT 北京市大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目-7.79 7.79 7.79 7.79 0.00%中金印力消費 REIT 杭州西溪印象城-10.00 10.00 9.98-0.20%華安百聯消費 REIT 上海五角場百聯 5.58 5.63 0.90%華夏大悅城 REIT 成都大悅城 8.51-華夏首創奧萊 REIT 首創奧特萊斯 5.19（濟南）4.72（武漢）-租金（元/平方米/月）華夏金茂商業 REIT 長沙覽秀城-83.50 85.89 90.24 92.68 2.70%長沙覽秀城-主力店-33.75 31.30 33.72 34.

116、15 1.28%長沙覽秀城-專門店-145.68 151.50 157.02 161.18 2.65%華夏華潤商業 REIT 青島萬象城-328.29-青島萬象城-主力店-青島萬象城-專門店-嘉實物美消費 REIT 北京市大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目-3.92（元/平米/天）-中金印力消費 REIT 杭州西溪印象城-249.1-華安百聯消費 REIT 上海五角場百聯 91.98 233-華夏大悅城 REIT 成都大悅城 363.83-華夏首創奧萊 REIT 首創奧特萊斯 194.19(濟南)206.15(武漢)-出租率（%）華夏金茂商業 REIT 長沙覽秀城-98.26%98.3

117、0%98.03%98.73%0.71%華夏華潤商業 REIT 青島萬象城-99.16%99.04%99.30%99.00%-0.30%嘉實物美消費 REIT 北京市大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目-98.33%98.13%96.69%96.43%-0.27%中金印力消費 REIT 杭州西溪印象城-98.40%98.98%97.85%-1.14%華安百聯消費 REIT 上海五角場百聯 -93.11%95.56%2.63%華夏大悅城 REIT 成都大悅城 98.10%-華夏首創奧萊 REIT 首創奧特萊斯 97.06%(濟南)99.17%(武漢)-收繳率（%）行業專題研究/房地產 本公司

118、具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 27 華夏金茂商業 REIT 長沙覽秀城-97.48%99.43%99.06%99.40%0.34%華夏華潤商業 REIT 青島萬象城-99.79%100.00%100.00%100.00%0.00%嘉實物美消費 REIT 北京市大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目-100%99.90%98.06%97.35%-0.72%中金印力消費 REIT 杭州西溪印象城-99.60%99.96%0.36%華安百聯消費 REIT 上海五角場百聯 100.00%100%0.00%中金印力消費 REIT 杭州西溪印象城 99.97%-華

119、安百聯消費 REIT 上海五角場百聯 100.00%-資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：未公示的項目以“-”表示，同環比基于 4Q24 數據 表22：消費類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT 代碼 REIT 簡稱 P/NAV P/FFO 180301.SZ 華夏金茂商業 REIT 1.21 25.97 508056.SH 華夏華潤商業 REIT 1.36 29.55 508098.SH 嘉實物美消費 REIT 1.59 24.86 180602.SZ 中金印力消費 REIT 1.24 24.40 508002.SH 華安百聯消費

120、REIT 1.20 22.30 180603.SZ 華夏大悅城商業 REIT 1.30 23.91 508005.SH 華夏首創奧萊 REIT 1.42 23.79 180605.SZ 易方達華威農貿市場 REIT 1.47 -資料來源：iFind，各只 REIT 近五季度基金公告，民生證券研究院 注：截至 2025 年 2 月 14 日數據，NAV 為當日單位凈值；FFO 為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對已披露季度平均值乘以 4，未披露以“-”表示 根據截至 2023 年 12 月 31 估值、招募說明書及 2024 年四季報，我們對消費類 REITs 的年化分派率進行估算，其中嘉實

121、物美消費 REIT 年化分派率最高為6.18%。圖11：消費類 REITs 的 2024 年年化分派率（%）資料來源：iFind，數據截至 2024 年四季度，民生證券研究院 4.66 3.87 6.18 4.17 5.39 5.59 5.98 0.001.002.003.004.005.006.007.00行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 28 4 風險提示 1）REITs 資產經營不確定風險。各類 REITs 都依賴于底層資產的運營，而運營又受多方因素的影響，比如宏觀經濟、資本活躍度等，因此存在不確定因素。2）流動性風險。REI

122、Ts 二級市場流動性改善不及預期、擴容進度不及預期。3）REITs 審批速度不及預期。REITs 的審批和發行可能受到項目質量、監管審核速度和市場環境等因素的影響。如果項目成熟度不足、監管審核放慢或市場環境低迷，REITs 的審批發行可能會放緩。4）政策出臺不及預期的風險。中國 REITs 市場的立法、稅收和信息披露等制度還在完善中。如果相關政策出臺慢于預期，可能會影響市場的持續健康發展。行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 29 插圖目錄 圖 1：中證 REITs（收盤）指數走勢.4 圖 2：股債指數、REITs 指數近一年漲跌幅和近

123、 250 日波動率.5 圖 3：各只 REIT2024 年及上市以來二級市場價格的漲跌幅（%）.5 圖 4：2024 年以來各只 REIT 分紅次數及分紅金額.6 圖 5：產業園類 REITs 的年化分派率（%）.11 圖 6：保租房類 REITs 的年化分派率（%）.14 圖 7：高速公路類 REITs 的年化分派率（%）.17 圖 8：能源類 REITs 的年化分派率（%）.20 圖 9：環保類 REITs 的年化分派率（%）.21 圖 10：倉儲物流類 REITs 的年化分派率（%）.24 圖 11：消費類 REITs 的 2024 年年化分派率（%）.27 表格目錄 表 1：產業園類

124、REITs 經營情況.7 表 2：產業園類 REITs 出租率情況.9 表 3：產業園類 REITs 租金水平（元/平方米/月）.10 表 4：產業園 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.11 表 5：保租房類 REITs 經營情況.12 表 6：保租房類 REITs 出租率、租金水平.13 表 7：保租房類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.13 表 8：高速公路類 REITs 經營情況.15 表 9：高速公路類 REITs 總車流量、總通行費收入水平.16 表 10：高速公路類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.17 表 11：能源類 REITs 經

125、營情況.18 表 12：能源類 REITs 發電收入、上網電量、電價水平.19 表 13：能源類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.19 表 14：環保類 REITs 經營情況.20 表 15：環保類 REITs 污水處理量、生活垃圾處理量、廚余垃圾收運量、含稅單價、上網電量水平、原水量價.21 表 16：環保類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.21 表 17：倉儲物流類 REITs 經營情況.22 表 18：倉儲物流類 REITs 可租賃面積、出租率、租金收繳率、租金水平.23 表 19：倉儲物流類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.24 表 20

126、：消費類 REITs 經營情況.25 表 21：消費類 REITs 面積、租金、出租率、收繳率.26 表 22：消費類 REITs 估值水平（P/NAV，P/FFO）.27 行業專題研究/房地產 本公司具備證券投資咨詢業務資格，請務必閱讀最后一頁免責聲明 證券研究報告 30 分析師承諾 本報告署名分析師具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并登記為注冊分析師，基于認真審慎的工作態度、專業嚴謹的研究方法與分析邏輯得出研究結論，獨立、客觀地出具本報告，并對本報告的內容和觀點負責。本報告清晰準確地反映了研究人員的研究觀點，結論不受任何第三方的授意、影響，研究人員不曾因、不因、也將不會因本報告中

127、的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。評級說明 投資建議評級標準 評級 說明 以報告發布日后的 12 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的漲跌幅為基準。其中：A 股以滬深 300 指數為基準；新三板以三板成指或三板做市指數為基準；港股以恒生指數為基準；美股以納斯達克綜合指數或標普500 指數為基準。公司評級 推薦 相對基準指數漲幅 15%以上 謹慎推薦 相對基準指數漲幅 5%15%之間 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上 行業評級 推薦 相對基準指數漲幅 5%以上 中性 相對基準指數漲幅-5%5%之間 回避 相對基準指數跌幅 5%以上

128、 免責聲明 民生證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司境內客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告僅為參考之用，并不構成對客戶的投資建議，不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告所包含的觀點及建議并未考慮獲取本報告的機構及個人的具體投資目的、財務狀況、特殊狀況、目標或需要，客戶應當充分考慮自身特定狀況，進行獨立評估，并應同時考量自身的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業、財務、稅收等方面咨詢專家的意見，不應單純依靠本報告所載的內容而取代自身的獨立判斷。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報

129、告中的任何內容而導致的任何可能的損失負任何責任。本報告是基于已公開信息撰寫，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，且預測方法及結果存在一定程度局限性。在不同時期，本公司可發出與本報告所刊載的意見、預測不一致的報告，但本公司沒有義務和責任及時更新本報告所涉及的內容并通知客戶。在法律允許的情況下，本公司及其附屬機構可能持有報告中提及的公司所發行證券的頭寸并進行交易，也可能為這些公司提供或正在爭取提供投資銀行、財務顧問、咨詢服務等相關服務，本公司的員工可能擔任本報告所提及的公司的董事?？蛻魬浞挚紤]可能存在的利益沖突，勿將本報告作為投

130、資決策的唯一參考依據。若本公司以外的金融機構發送本報告，則由該金融機構獨自為此發送行為負責。該機構的客戶應聯系該機構以交易本報告提及的證券或要求獲悉更詳細的信息。本報告不構成本公司向發送本報告金融機構之客戶提供的投資建議。本公司不會因任何機構或個人從其他機構獲得本報告而將其視為本公司客戶。本報告的版權僅歸本公司所有，未經書面許可，任何機構或個人不得以任何形式、任何目的進行翻版、轉載、發表、篡改或引用。所有在本報告中使用的商標、服務標識及標記，除非另有說明，均為本公司的商標、服務標識及標記。本公司版權所有并保留一切權利。民生證券研究院：上海：上海市浦東新區浦明路 8 號財富金融廣場 1 幢 5F；200120 北京：北京市東城區建國門內大街 28 號民生金融中心 A 座 18 層；100005 深圳：深圳市福田區中心四路 1 號嘉里建設廣場 1 座 10 層 01 室；518048