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1、專業至上 服務至誠Professional Professional SincereSincere代理 咨詢 金融 商業 海外 養老 大數據 產業 公關朗詩集團投資開發模式解讀朗詩集團發展戰略簡介產品策略介紹投資策略與開發模式介紹結論與啟示Part1Part2Part3Part4朗詩集團發展戰略簡介01公司介紹朗詩綠色集團（以下簡稱“朗詩”）是中國領先的綠色開發運營商和生活服務商。朗詩致力于為用戶打造覆蓋全生命周期的綠色生活體系，包括綠色地產開發、長租公寓、養老服務、綠色金融、物業服務、綠色裝飾、綠色建筑設計等領域；業務范圍包括北京、上海、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、成都、西安、廣州等

2、全國三十多個主要城市，以及美國主要一線門戶地區。表：截止2018年6月30日 朗詩前五大股東普通股持有數量及比例(單位：股、%) Greensheid由Landsea International 全資擁有，而LandseaInternational 由朗詩集團全資擁有。朗詩的董事長田明為朗詩集團的控股股東。Easycorps亦為田明個人全資擁有公司。因此，田明為朗詩實際控制人。 富吉投資管理有限公司由平安不動產資本有限公司全資擁有，經過一系列股權投資，最終控股人為中國平安保險(集團)股份有限公司。 而Hong Kong Newdawn International Co., Limited背后的

3、最終控制人為南京市人民政府國有資產監督管理委員會。股東名稱直接持股數量（股）占已發行股份總數比例（%）Greensheid Corporation1,997,961,18751.00富吉投資管理有限公司327,002,6048.35Easycorps Group Limited295,068,9077.53Hong Kong Newdawn International Co., Limited203,789,0045.20田明7,220,0000.18合計2,831,041,70272.26數據來源： Wind、公司年度報告、同策研究院圖：朗詩全球項目布局組織架構過去的朗詩只提供綠色科技住宅產

4、品，而在戰略深入轉型的背景下，很多非地產業務、新業務和新商業模式已經不屬綠色地產的范疇，朗詩綠色地產已無法全面反映朗詩未來發展的全景。2018年初本公司更名為“朗詩綠色集團有限公司”。如今的朗詩下設5大事業部：中國地產事業部、美國地產事業部、長租公寓事業部、養老服務事業部和綠色金融事業部，形成集團總部 事業部二級管控模式，持續打造縱向多元的專業能力。集團總部中國地產事業部美國地產事業部長租公寓事業部養老服務事業部綠色金融事業部董事會辦公室(香港)審計監察室董事會核心管理層財務管理中心資金管理部稅務管理部會計管理部戰略發展中心項目信息部項目協調部項目合作部戰略研究部運營管理中心客戶關系部運營效率

5、部市場營銷部人才發展部激勵機制部企業文化部人力資源中心商務資源部設計管理部工程質量部成本管理部商務合作中心國際業務室綠建研發室品牌辦公室行政辦公室法務辦公室2018年企業文化朗詩推崇人、社會、自然和諧共生的理念，通過探索并堅持可持續發展道路，實現服務社會、基業長青的企業愿景。朗詩提供對客戶負責人的產品和服務，堅守質量文化，尊重自然，秉承與萬物和諧共生的理念，將“人”居與環境完美融合。 無論產品還是公司，都堅持可持續發展 生態環保，天人合一 不行賄受賄，不做假賬，不偷稅漏稅，不欺騙客戶 公開透明，機會公平 按規則辦事，尊重規則、研究規則、運用規則綠色陽光人本核心價值觀 客戶第一 員工成長是公司發

6、展的前提 持續為股東創造價值 與合作者共贏 回饋社會百年綠公司愿景為人造房使命朗詩永遠在路上企業精神志存高遠、腳踏實地、百折不撓司訓發展歷程2001年，朗詩在南京成立，至今已歷經17年風雨。17年間，朗詩走出南京，進入無錫、杭州、蘇州、常州、上海等地，深耕長三角區域，而后挺進環渤海、珠三角、中國中部，向全國化發展。在2012年，朗詩選擇進軍美國，開始海外新征程。戰略發展與其他房企相比，朗詩自2004年起就著眼于“綠色”概念，實施綠色科技差異化競爭戰略。從深綠戰略開始，朗詩的目標就是要成為一家綠色的百年公司。面對中國房地產模式的變化與市場的波瀾起伏，朗詩不斷轉型升級，先是實行產品差異化、資產輕型

7、化、市場國際化戰略，后提出“榕樹林”計劃，進行縱向多元化發展。進軍美國深綠戰略展開，收購HK106，進軍美國市場，成立青杉資本，探索養老業務20132015轉型升級戰略實行產品差異化、資產輕型化、市場國際化的轉型升級戰略2014戰略轉型在地產業務實施資產輕型化、盈利多樣化2012深綠戰略提出深綠戰略，包括綠色開發、綠建服務、綠色養老、綠色金融2004綠色科技地產提出聚焦綠色科技地產的差異化競爭戰略榕樹林計劃將榕樹林計劃與地產業務結合，形成榕樹林般的綠色生態體系20162018五大板塊形成基本形成了綠色地產開發、開發管理服務、長租公寓、常青藤養老機構和地產金融五個業務板塊2017公司更名更名為朗

8、詩綠色集團有限公司，反映朗詩多元化業務的新發展策略中國房地產模式以住宅開發為主，閃售快周轉的開發模式（1.0時期）向金融化和專業分工轉型，多元化發展（2.0時期）朗詩戰略發展轉型升級戰略“產品差異化、資產輕型化、市場國際化”2014年初，朗詩提出并推動實施了“資產輕型化，盈利多樣化”的經營戰略，對戰略進行轉型升級。到2015年，基于中國房地產市場形勢以及朗詩自身的資源稟賦，朗詩確立了“產品差異化、資產輕型化、市場國際化”的發展戰略。產品差異化 朗詩始終秉持綠色科技差異化發展理念，自2004年就開始專注于打造創新科技住宅產品和綠色社會生態環境，到2015年年底已推出了到3.0產品。綠色差異化讓產

9、品擁有較強的溢價能力，項目銷售去化更強，而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周邊競品。資產輕型化 在市場下滑、不確定性增強的形式下，朗詩利用自身在綠色建筑領域累計的能力、經驗、品牌以及差異化產品的優勢，與資源互補的金融機構、開發商合作，大力開展合作開發、小股操盤、委托開發等不同類型的輕資產業務模式，在白銀時代下，實現風險共擔，收益共享。市場國際化 因為看中美國穩定的環境、規范的市場和足夠大的規模，朗詩選擇進入美國市場，并致力于在美國長期發展，進入本土主流開發商的行列。布局戰略目前，朗詩的布局橫跨中美兩國分布，主要集中在中國的長三角、京津翼、珠三角、中西部，以及美國的舊金山、洛杉磯、紐約、波士頓

10、和亞利桑那。綠色地產業務概況布局中國27個城市，及美國市場布局策略深耕長三角，輻射全國，拓展海外區域布局中國：長三角、環渤海、中西部美國：波士頓、紐約、舊金山、洛杉磯、亞利桑那長租公寓業務概況已進入13座城市，分別是北京、上海、廣州、深圳、佛山、杭州、南京、成都、重慶、西安、蘇州、無錫、寧波區域布局中國：長三角、環渤海、珠三角、中西部養老服務業務概況已布局北京、上海、杭州、南京及蘇州等5個城市區域布局中國：北京、長三角環渤海長三角珠三角中西部土地儲備綠色地產自2017年起，房地產市場在調控的持續加碼中出現下行趨勢，但朗詩的項目拓展還是比較可觀的，朗詩2017年共獲取了34個項目，總儲備達到83

11、8.08萬平方米。而2018年上半年，朗詩共獲取了9個項目，但同比增速有所下滑。從土地儲備區域分布來看，朗詩未來主要布局長三角和中西部，其次是海外和環渤海。數據來源： 公司年度報告、同策研究院圖：朗詩2018上半年持有權益項目總儲備面積按區域分布占比情況7.18%3.35%44.80%44.67%海外環渤海長三角中西部1H2018圖：朗詩2014-2018上半年持有權益項目總土儲情況210.43338.63679.64838.08892.920200400600800100020142015201620171H2018總建筑面積(萬平方米)銷售情況綠色地產數據來源： 公司年度報告、同策研究院圖

12、：朗詩2018上半年持有權益項目的簽約銷售額按區域分布占比情況18.78%5.80%51.37%24.05%海外環渤海長三角中部1H2018圖：朗詩2015-2018上半年持有權益項目的簽約銷售額及同比情況76.6 150.0 178.0 110.3 330.0%95.9%18.7%100.8%0%50%100%150%200%250%300%350%0501001502002015201620171H2018持有權益項目簽約銷售額(億元)同比2017年朗詩出品（指由朗詩負責項目全程開發管理，包括持有權益項目及委托開發項目）的簽約銷售金額320.5億元。除了少量朗詩集團委托管理的尾盤項目外，朗

13、詩綠色集團2017年共實現簽約銷售金額284.1億元，其中持有權益項目的簽約銷售額總計178億元，同比增長18.7% ，較2016年增速放緩。但2018年上半年持有權益項目的簽約銷售金額為110.3億元，同比增長100.8%，其中金額的51.37%來自長三角地區，符合朗詩深耕長三角的戰略。營業收入綠色地產數據來源： 公司年度報告、同策研究院7.04 17.93 48.45 62.14 20.46 154.72%170.25%28.25%-11.61%-50%0%50%100%150%200%01020304050607020142015201620171H2018營業收入（億元）同比圖：朗詩2

14、014-2018上半年營業收入及同比情況5.2975.11%6.8842.61%6.2312.86%7.5312.12%3.7818.47%1.5121.44%9.0055.77%41.9586.59%54.2687.32%16.3079.68%0.243.45%0.261.62%0.260.55%0.350.56%0.412.01%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018開發及管理服務收入物業銷售收入租金及物業管理費收入圖：朗詩2014-2018上半年營業收入分項收入及占比情況（單位：億元、%）2017年的營業收入較去年上升約28.3%，但2018年上

15、半年營業收入下降11.61%，其中物業銷售收入下降21.8%，主要由于實行資產輕型化戰略后，朗詩新增拓展項目主要采用合作開發方式，并表項目較去年同期減少。朗詩集團產品戰略簡介02多元化戰略榕樹林計劃朗詩是一家具有綠色環保、縱向一體化專業能力的國際性開發服務商。在2016 年提出了 榕樹林 計劃，在地產形成投資、融資、開發、運營、可持續發展等縱向一體化組織架構支撐的同時，積極培育長租公寓、常青藤養老、綠色建筑設計、綠色物業、綠色裝飾、青杉資本、資產運營等多元化業務模塊。 資產運營綠色金融綠色養老長租公寓綠色裝飾綠色物業綠色設計綠色地產榕樹林計劃多元化戰略五大板塊隨著朗詩長租公寓和養老業務建成體系

16、，2018年，朗詩基本形成中國地產開發業務、美國地產開發業務、朗詩寓長租公寓業務、常青藤養老業務和地產金融業務五個主要業務板塊。長租公寓業務養老業務地產金融業務中國地產業務美國地產業務綠色地產業務綠色地產開發朗詩綠色地產作為朗詩綠色集團旗下從事地產開發服務的業務主體，專注打造健康、舒適、節能、環保、智能的綠色建筑，以被動式建筑為基礎， 因地制宜、因人制宜用綠色科技為客戶打造優秀的人居環境。朗詩綠色地產累積開發117個綠色科技地產項目，先后進入南京、上海、蘇州、無錫、常州、張家港、杭州、紹興、武漢、成都、內江、合肥、天津、保定、西安、濟南等城市，開發總面積逾1900萬平方米，為30萬業主提供健康

17、、舒適、節能、環保、智能的綠色住宅產品。圖：朗詩地產業務中國布局綠色地產開發十多年來，朗詩地產一直堅持深耕于綠色住宅領域。在深綠戰略的指導下，基于對客戶需求的研究，朗詩地產從單一產品線向覆蓋客戶全生命周期的多產品線升級?？梢孕蜗蟮母爬橐痪湓挘嚎蛻粼谌松牟煌A段，都可以在朗詩找到合適的綠色住宅。改善置業 空間尺度舒適 生活配套完善 物業服務優質高端置業 繁華區域 風景卓越養老公寓 適老化設計首次置業 高性價比客戶全生命周期覆蓋城市住宅發展史從上世紀90年代至今，從住宅產業化的發展以及中國居民可支配收入經濟的曲線來看，城市住宅大致可分為這么幾個階段：簡單功能型、功能改善型、綜合配套型、人本生態

18、型。而朗詩早在2004年開發的住宅產品，就已經具備了第四代城市住宅的很多基本特征。2015年-未來2009-2014年1992-2008年上世紀90年代前第一代城市住宅（簡單功能型）1. 戶型單一，開間簡單，面積狹??；2. 大臥小廳，空間功能不合理；3. 保溫、隔熱、隔音等物理性能差，基本無裝修1. 個性化戶型：躍層、錯層、復式等房型，百花齊放；2. 初步功能分區：小臥大廳，出現雙廳、入戶花園、儲物間等新空間；3. 個性裝修：盛行歐式、日式等，精裝房概念出現；4. 生活配套：出現物業公司，但住宅產品配套開發與應用不足。第二代城市住宅（功能改善型）第三代城市住宅（綜合配套型）1. 合理布局：人性

19、化戶型設計；2 .花園社區：營造優美環境和景觀，提升社交功能；3. 社區綜合體：物業安保、商超娛樂、教育、銀行、醫院等配套設施齊全；4 .豪華裝修：建材采用知名品牌+售后保證。1. 生態社區：考慮對環境的保護和可持續發展；2 .舒適健康：運用科技有效應對PM2.5、霧霾等常見危害性天氣的影響；3. 智能家居：數字化智能手段，提供便捷生活；4 .綠色裝修：節能環保，在環境性、經濟性、安全耐久等方面都有很大提高。第四代城市住宅（人本生態型）產品迭代升級朗詩作為國內綠色住宅的領跑者，從2004年恒氧恒溫恒濕的1.0產品，到2011年關注綠色人居的2.0產品，到2014年覆蓋全生態周期的3.0產品，再

20、到2017年的4.0產品，朗詩不斷創新升級，力求為全年齡段客戶提供全方位的服務。1.0產品2.0產品3.0產品南京朗詩國際街區南京朗詩鐘山綠郡南京朗詩熙華府杭州朗詩樂府率先為建筑穿上綠色科技的外衣重新構建綠色人居新空間邁向生態文明的核心動力再次定義人本住宅生態20042011201520174.0產品第四代城市住宅產品4.0產品2018年3月26日，“住宅，再一次被定義第四代城市住宅產品發布會于杭州舉行。新一代城市住宅產品會更加注重人本身的需求，為居住者營造健康、舒適、節能、環保、智能五個維度平衡發展的高品質住宅和社區。內容朗詩標準化學污染芬蘭S1標準（全球最嚴苛）甲醛0.03/mTVOC0.

21、2/m裝修材料通風排氣100%新風、室內微正壓廚房、洗手間設置排氣設備溫度調節客飯廳、睡房、洗手間、走廊、浴室等溫度要全年保持在18 - 26間濕度調節室內濕度要全年保持在30 - 70%之間CO2濃度二氧化碳濃度要1000ppm空氣質素PM2.5過濾能力達95%噪音白天不超過40db晚上不超過35db光適光、健康照明抗自然災害住宅具有足夠的抗自然災害能力人性化具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要方便照顧老年及傷殘人士圖：朗詩第四代城市住宅產品標準4.0產品舒適環保健康節能智能 空氣健康 微生物污染物 化學污染物 物理污染物 水健康 廚房補風 溫濕度 聲光環境 溫差控制 環境可視 遠程

22、控制 自動調控 情景模式長租公寓朗詩寓，朗詩綠色集團旗下長租公寓品牌，致力于打造自然、舒適、人文、富有生活氣息的品位居所，讓廣大“詩友”住進好時光。主要業務模式有物業租賃、委托管理、物業收購，以及合作經營。目前，已快速布局北上廣深、杭州、南京、成都、蘇州、西安等共13個核心城市。圖：朗詩長租公寓業務布局物業租賃委托管理物業收購合作經營長租公寓業務模式長租公寓2017年初，朗詩成立了獨立的長租公寓事業部，進行“朗詩寓”品牌的業務擴展，并推出了青年公寓、白領公寓、商務公寓及服務式公寓四條產品線。青年公寓自由有度，分享無界白領公寓獨立舒適，便捷有趣精品公寓品質生活，精英主義服務式公寓居家氛圍，貼心服

23、務養老服務2011年，朗詩發覺了中國養老產業未來的商機，決定成立事業部，并戰略性進入。2012年，朗詩開始全面推進朗詩綠色養老戰略，負責“一碗湯”項目、“老少居”項目，老年綜合功能社區、養老連鎖服務體系的投資、開發和管理，并在2013年成立養老服務品牌朗詩常青藤。圖：朗詩養老服務業務布局朗詩常春藤立足南京，布局全國，目前已進入北京、上海、廣州、杭州、蘇州這5個城市，逐步實現規?；?、連鎖化戰略布局。一碗湯的距離與父母做鄰居新時代的親情老少居離而不分養老服務連鎖養老服務朗詩常青藤推崇“就近養老”服務模式，以居家、社區、機構三位一體的模式，為長者提供一站式、多種類的養老服務。提供居家上門、適老改造、

24、日間照料、短期托管、長期托管等服務。居家養老以專業化服務為核心使長者在家中享受專業養老服務服務形式：以上門服務為主服務內容：包括生活照料與康復理療社區養老居住在家的長者，在家人照顧的同時由社區居家護理中心為長者提供托老服務服務形式：以日間照料為主服務內容：包括“助醫、助潔、助急、助餐、助浴”等生活照料和休閑娛樂服務機構養老長者在專業養老機構接受養老服務服務形式：以短托和長托為主服務內容：包括專業護理、康復理療、營養膳食和娛樂活動等養老服務朗詩常春藤的服務理念是希望通過專業化的產品和服務，讓老人有高品質的晚年生活。生活照料覆蓋日常生活基本需求，享受家般溫暖物品整理、衣物洗滌、室內清潔、維修服務、

25、代購代辦營養膳食專業營養師團隊，合理規劃膳食營養食譜、營養講座、美食DIY、膳食溝通會、臨床營養照護精神慰藉心理介護，關愛心靈健康長者適應、關懷訪視、芳香療法、情景療法健康促進協同家人、社區等相關人群，改變其生活方式以實現最佳健康狀況的科學（和藝術）健康檔案、健康監測、醫療對接、健康講座專業介護針對長者身體狀況的不同，通過專業介護知識，進行合理適宜的協助，滿足長者日常生活的需求助餐、助行、助浴、排泄介乎、助潔、更衣介護專業護理診斷和處理長者可能存在的或潛在的基礎健康問題術后護理、臥床專護、認知障礙專護康復管理運用傳統理療手法，先進設施設備，系統化數據檔案建立，延緩機能退化或促進長者身體恢復康復

26、計劃、中醫康復、運動康復、理療康復娛樂休閑豐富日?；顒?，提高生活品質老年大學、社區活動、機構活動特色服務特殊服務讓生活更美好櫻花操、家庭照護培訓陪伴減少寂寞活動減緩退化關懷豐富心靈服務提升品質課程添加品味細節保障安全有為保持尊嚴綠色金融青杉資本創立于2012年，是朗詩聚焦于綠色產業鏈的專業投融資管理平臺。作為朗詩的非銀行融資平臺，青杉資本發行了多支綠色地產基金和信托產品，并在2016年，分別與中信資本、平安不動產、中融信托成立多個基金投資平針對不同業務成立了多個基金和聯合投資平臺。截止2018年6月30日底，資產管理規模達80億元。合作伙伴基金類別及投資方向三年資產管理目標首批落成項目中信資本

27、城市更新類100億上海朗詩藏峰項目平安不動產持有長租公寓100億上海森蘭等項目中融信托長租公寓100億廣州解放大廈項目針對一線和強二線城市的存量物業以及困境資產并購，打造募資、收購、資產管理、退出的綜合能力。探索“投-融-管-退”的一體化業務模式，整合項目和金融資源，夯實基金管理、資產管理和資本經營能力，逐步形成對內、外部市場的投融資及金融服務能力。圖：朗詩綠色金融業務合作伙伴及投資項目情況青杉資本是本集團的綠色金融事業部，聚焦于綠色產業鏈的專業投融資管理平臺。目前青杉資本已與信達投資、平安不動產、中融信托、中信資本等分別成立了不同主題的基金及聯合投資平臺，主要針對于一線和強二線城市的存量物業

28、以及困境資產并購，打造募資、收購、改造、資產管理、退出的綜合能力，探索和實踐投融管退一體化業務模式，整合項目和金融資源，夯實基金管理、資產管理和資本經營能力，逐步形成對內、外部市場的投融資及金融服務能力。截至二零一八年六月三十日，青杉資本管理的基金規模近人民幣80億元。綠色地產配套業務除了中美綠色地產、長租公寓、養老服務、綠色金融這幾大業務以外，朗詩還有物業服務、綠色裝飾、綠色建筑設計等綠色地產配套業務。綠色地產配套業務物業服務綠色裝飾綠色建筑設計物業服務南京朗詩物業管理公司成立于2005年1月，為物業管理國家一級資質企業，南京市物業管理協會常務理事單位，物業管理類型涵蓋大型科技住宅小區、寫字

29、樓、公寓等多項業務，堅持以人為本的服務手段，打造健康、安全、環保、便利人文的綠色社區。截止2017年12月，朗詩物業管理面積超過1800萬平方米，服務逾30萬業主。物業服務常規物業服務提供物業企業顧問、社區管家服務、前期物業顧問等服務，以及“一站式”服務、首問負責制、社區文化建設、業主入住便民服務、“家庭式關懷”服務體系等特色服務物業增值服務涵蓋中介服務、房屋裝修、提供健身場地、工程維修服務、便民類服務和其他服務物業會所經營包括健身房、游泳池、私教課程，汗蒸桑拿等服務供應商的整合、會所管理服務團隊組建、會所經營模式的定制等綠色裝飾朗詩綠色裝飾秉承“人本、陽光、綠色”核心價值觀，以“人與自然和諧

30、共生、可持續發展” 為理念，通過集設計、軟硬裝和室內環境于一體的“一站式、綜合集成”服務，在商業配套、辦公空間、舊改工程、養老空間、房地產批量裝修和私人定制精裝領域，引入綠色裝修，為客戶提供“多快好省精、健康、環保、人性化”的綠色裝修裝飾解決方案以及差異化綠色價值。綠色裝飾軟裝設計定制景觀規劃布置智能化系統定制綠色系統定制頂級配套定制室內裝飾裝潢私人定制業務工裝業務綜合辦公空間商業配套舊改工程養老空間房地產批量精裝修綠色建筑設計朗詩設計院作為一家綜合性甲級設計院，具備全專業設計總承包的落地服務能力，其服務領域涉及綠色住區、公共建筑、室內設計、城市更新、超低能耗建筑等多個領域。同時，作為一家高新

31、企業，長期致力于綠色建筑設計研發能力的培養，在BIM、被動房、被動式建筑、裝配式建筑等多個領域擁有豐富的經驗，可提供綠色建筑全生命周期的專業性設計服務。與朗詩對綠色可持續理念有共同價值觀的所有客戶都將是我們良好的合作伙伴客戶定位全專業設計服務、顧問咨詢（能源解決方案）、前期策劃、后期增值服務，以及依托集團進行的合作等全階段服務主要業務2014：榮獲甲級設計資質、高新技術企業認證、上海綠色建筑設計單位稱號、建筑新傳媒獎2015：榮獲上海綠色建筑貢獻獎2016：獲得ISO9000認證，被上海建筑學會授予優秀會員單位稱號，榮獲2016年年度英國ASHDEN國際可持續發展大獎、上海市建筑學會科技進步獎

32、以及上海市優秀住宅設計獎資質榮譽朗詩集團投資策略與開發模式簡介03土地儲備從土地儲備來看，朗詩在不利的市場環境下依舊取得了不俗的項目拓展成績，2017年項目拿地467.83萬平方米，項目總土儲達1286.59萬平方米，但到2018年上半年，拿地98.67萬平方米，同比下滑36.92%。相比而言，拿地速率放緩。數據來源： 公司年度報告、同策研究院168.89126.90377.74467.8398.67-24.86%197.67%23.85%-36.92%-50%0%50%100%150%200%250%0.00100.00200.00300.00400.00500.00201420152016

33、20171H2018新增土儲(萬平方米)同比圖：朗詩2014-2018上半年新增儲備面積及同比情況210.43338.63679.641286.591350.5160.92%100.71%89.30%66.65%0%20%40%60%80%100%120%0200400600800100012001400160020142015201620171H2018總建筑面積(萬平方米)同比圖：朗詩2014-2018上半年項目總土儲面積及同比情況區域布局從區域布局來看，朗詩以中國市場為主，海外市場為輔，相輔相成，同時發展。國內長三角地區的項目總土儲在2017年和2018年上半年占比分別達59.85%、5

34、7.36%，占比超過一般，是朗詩重點布局區域。同時朗詩兼顧發展中國中西部地區，項目總土儲逐年增加，占比緩步上升。31.0 28.7 301.0 318.9 61.2 80.2 770.0 375.1 64.1 62.2 774.6 449.6 02004006008001000海外環渤海長三角中西部201620171H2018圖：朗詩2014-2018上半年項目總土儲面積按區域劃分（單位：萬平方米）數據來源： 公司年度報告、同策研究院圖：朗詩2014-2018上半年項目總土儲面積按區域劃分占比情況（單位：萬平方米）4.56%4.76%4.75%4.23%6.23%4.61%100.00%79.

35、28%44.29%59.85%57.36%0.00%20.72%46.92%29.16%33.29%0%20%40%60%80%100%20142015201620171H2018海外環渤海長三角中西部城市等級從城市等級來看，朗詩主要布局一二線城市，特別是二線城市，截止2018年上半年，一二線城市項目總土儲達1066萬平方米，其中二線城市占1011萬平方米，占比為94.84%，主要位于長三角與中西部。朗詩于2017年開始進入三四線城市，目前項目總土儲為221萬平方米，其中長三角地區占比為82.35%。數據來源： 公司年度報告、同策研究院611 0 31 55 951 220 61 1011 2

36、21 64 020040060080010001200一線二線三四線海外201620171H2018圖：朗詩2016-2018上半年項目總土儲面積按城市等級劃分（單位：萬平方米）圖：朗詩2016-2018上半年項目總土儲面積按各區域的城市等級劃分（單位：萬平方米）29 38 263 319 31 17 49 13 38 552 181 0 350 26 61 17 31 13 38 555 182 424 26 64 0100200300400500600一線二線三四線一線二線三四線一線二線三四線海外201620171H2018環渤海長三角中西部美國城市進入從城市進入來看，朗詩作為從南京起家的

37、房地產企業，在南京共布局13宗，在各城市宗數排名第一，其次是成都、杭州、蘇州、無錫、上海、武漢、天津。這幾座城市多為省會或直轄市，具備人口基數大、經濟發展快等特點。1354211111117143181311132115412102468101214南京蘇州無錫宿遷常州江陰句容泗陽徐州鹽城宜興杭州海寧上海合肥馬鞍山成都內江武漢長沙西安重慶天津北京保定唐山舊金山洛杉磯亞利桑那紐約波士頓長三角47宗中西部15宗環渤海7宗美國13宗中國69宗海外13宗湖南1宗陜西1宗重慶1宗天津3宗江蘇31宗浙江8宗上海4宗安徽4宗西海岸10宗東海岸3宗北京2宗河北2宗四川9宗湖北3宗一線城市二線城市三四線城市圖：

38、截止2018年6月30日朗詩已布局的各城市宗數匯總拿地方式隨著2017年宏觀調控政策的不斷收緊，房企進入規?；偁帟r代，而土地市場也成為沒有硝煙的“戰場”。除了傳統的招拍掛外，各房企都采用多種手段獲得土地。2015年，朗詩年首次涉足舊樓改造業務。2017年，朗詩有九成項目是通過收并購、委托開發及參股等形式獲取，而2018年上半年也有八成。這些拿地方式有效幫助朗詩避免了高價地王。招拍掛收并購委托代建舊城改造委托代建是朗詩進行資產輕型化后的一種新拿地模式，主要采用的是股權式代建的模式，通過小股操盤來實現共享企業信用資源和采購資源，提升項目回報。招拍掛是傳統的拿地開發模式，隨著地價的上升，朗詩較少通

39、過招拍掛拿地，2017年僅有約一成。 2017年10月31日，南京江寧青龍山G62地塊被朗詩以14.8億元拿下，樓面地價14435元/平米。 2018年3月20日，朗詩以3.5億元拍得三宗位于四川省金堂縣的地塊，建筑面積為37.42萬方。 2015年7月2日，朗詩首次參與舊樓改造項目，在上海虹橋片區獲取了新西郊項目。 2016年3月，在上海普陀區獲取另外一個舊樓改造項目，總建筑面積約為18,406平方米。目前，收并購是朗詩主要拿地手段之一，能較好的避免高價拿地。高溢價品牌價值朗詩綠色集團自2004年起開始關注綠色概念，聚焦綠色科技地產，進行差異化戰略。在這條路上，隨著朗詩綠色集團的發展壯大，朗

40、詩已經從單一的地產開發公司，發展成為以綠色環保為核心，由多種業務組成的縱向一體化綜合型綠色集團，樹立了其專注綠色地產細分領域的房地產企業品牌形象。2017年8月17日獲取2017中國年度綠色地產運營商2017年10月14日朗詩位列房地產行業綠色供應鏈CITI指數第一名2017年10月23日朗詩綠色蓓蕾行動獲得第二屆“i社會價值共創”企業社會責任案例優秀獎截止2017年底獲得32個三星級綠色建筑標識綠色建筑三星是中國綠色建筑評價標準中最高等級的標準2017年9月6日朗詩中國ESG景氣指數正式發布Landsea ESGDevelopment Index,簡稱ESGDI2017年9月28日朗詩綠色物

41、業蟬聯中國藍籌物業企業ESGDIESGDI2017年12月8日朗詩獲得第一財經頻道舉辦的中國職業菁英計劃價值共創獎2017年12月13日朗詩綠色集團榮膺2017年度綠色開發競爭力十強TOPTOP1010圖：朗詩2017年所獲部分榮譽高溢價綠色建筑理念綠色建筑的核心不在于技術，而在于理念。朗詩十多年來在綠色建筑領域不斷的積累和探索，對于綠色建筑的理解不斷深化，綠色已經融入朗詩的基因，是朗詩文化和價值觀的重要組成部分。而朗詩的綠色差異化產品打造能力與和資源整合能力是朗詩贏取“綠色人居”高溢價細分市場的關鍵。簡潔實用設計原則室內外通透寬敞的流動空間室內放置綠色植物適當配合裝修材料室內空氣中氨、 甲醛

42、、苯等有機揮發物含量，科學分析得出最終裝修方案并在施工過程中及時修正設計方案綠色設計綠色選材天然、 無機建材，保證材料質量、環保等級精挑自設專業實驗室實時分析， 保證精選材料品質評審對每批材料進行嚴格檢測和綠色評估量購建立綠色生態建材庫，組成綠色材料供應鏈進行批量化采購嚴選綠色交付歡迎客戶， 介紹交付接待團隊及流程協助客戶完成各項表單填寫完成驗收手續收取5 % 裝修尾款并轉交竣工驗收資料贈送禮品完成交付核對客戶提供的資料講解現場交付情況， 為客戶發出由朗詩專家團隊聯同國內權威檢測檢測驗收合格證向客戶介紹保修內容及注意事項等交換門卡、 鑰匙87651234綠色施工準備施工進場材料檢測現場施工前交

43、底及文明施工保護水電、 防水工程施工及驗收瓷磚石材鋪貼， 地面找平及驗收墻面工程施工及驗收安裝工程施工及驗收預驗收， 室內空氣檢測竣工交付，精保潔引入綠色督導施工全程控制管理實時監測確保綠色環保裝修資產輕型化為應對市場環境發生巨變、各種轉型和分化加劇的復雜局面，朗詩進行了以輕資產為核心的商業模式創新，即利用朗詩在綠色建筑領域積累的能力、經驗、品牌以及差異化產品等競爭優勢，與資源互補的金融機構、開發商合作，大力開展合作開發、小股操盤、委托開發等不同類型的資產輕型化開發模式。數據來源： 公司年度報告、同策研究院100%70%40%29%0%20%40%60%80%100%2014201520162

44、017項目中的股東權益 (%)圖：朗詩項目中股東權益變化（單位：%）2014年底提出輕資產轉型后，朗詩項目中股東權益逐年下降，未來持股比例將就保持在20-30%之間。朗詩商業模式的探索和創新是以美國鐵獅門為榜樣，注重培養開發能力、投資能力、融資能力、運營能力、可持續發展能力。開發開發投資投資管理管理服務服務技術技術輸出輸出盈利之外盈利之外的部分溢的部分溢價分成價分成圖：朗詩收入分類未來開發服務費、產品整合費和超業績分成這些輕資產利潤的比重將會逐年上升。小股操盤隨著朗詩大力開展輕資產業務，目前朗詩所有項目主要為合作項目，而小股操盤是主流合作模式。小股操盤即是占有項目公司低于30%的權益，同時為該

45、項目提供項目開發管理、技術和品牌輸出等服務，在獲得資本投資收益的同時，又能夠獲得技術服務和管理輸出的收益。優勢 收購股權比例小，投入資金少； 可以實現并表； 我司操盤，可有效控制成本以及實現預期收益。劣勢 理論上合作方可以依據公司法利用控股地位，單方作出一些不利的股東會決議 對董事會成員組成、股東會決議表決以及章程的特殊約定必須謹慎、嚴謹作為轉向輕資產、新合作方式的小股操盤模式，既可以在今后持續提升投資回報率，又有利于擴大項目開發規模和品牌效應。小股操盤以小博大高利潤品牌輸出&管理服務除小股操盤外，朗詩對外實行技術和運營服務輸出、為其他公司代建項目，形成了所謂的“朗詩出品”。在轉型輕資產后，朗

46、詩的高利潤率的品牌輸出和管理服務一直是朗詩的發展重點，也的確拉升了企業的利潤率。截至2018年6月30日，朗詩整體毛利率約為24.8%，較2017年同期上升9個百分點，主要來源于毛利率較高的開發管理服務收入較上年同期增加約70.5%。合營及聯營項目毛利率約24.6%，同比上升6.6個百分點。15.80%24.80%18%24.60%0%5%10%15%20%25%30%2017H12018H1整體毛利率（%）合營及聯營項目毛利率（%）圖：朗詩2017、2018年上半年朗詩整體毛利率與合營及聯營毛利率（單位：億元、%）3.66 5.06 2.22 3.78 52.8%38.4%30.9%70.6

47、%0%20%40%60%80%0.001.002.003.004.005.006.002017H12018H1毛利（億元）開發管理服務收入（億元）毛利同比（%）開發管理服務收入同比（%）圖：朗詩2017、2018年上半年朗詩毛利、開發管理收入及同比（單位：億元、%）數據來源： 公司年度報告、同策研究院三大費用朗詩一直堅持實施費用管理，通過嚴格的預算管理手段控制費用，但朗詩的三大費用率自2016年起呈上升趨勢，且在2018年上半年內有明顯升高。2018年上半年，朗詩銷售、行政、財務費用分別為0.75、2.19、1.62億元，費用率較2017年同期分別上升1.76%、4.99、4.09%。主要是由

48、于大力推廣項目帶來的前期推廣費和銷售傭金增加，積極拓展長租公寓業務帶來的行政費用增加，以及由于資產輕型化下主要新增非并表的合營及聯營公司項目，部分可資本化的對外支付的利息被費用化，計入財務成本，導致財務費用率的大幅增加。0.33 0.73 0.90 1.20 0.75 0.38 1.10 2.89 4.20 2.20 0.21 0.50 1.94 2.39 1.62 01234520142015201620171H2018銷售費用行政費用財務費用圖：朗詩2014-2018上半年銷售、行政、財務費用（單位：億元）4.67%4.10%1.86%1.93%3.69%5.35%6.12%5.96%6.

49、76%10.75%2.98%2.78%4.01%3.84%7.93%0%2%4%6%8%10%12%20142015201620171H2018銷售費用率行政費用率財務費用率圖：朗詩2014-2018上半年銷售、行政、財務費用率（單位：%）數據來源： 公司年度報告、同策研究院債務結構在金融去杠桿、強監管的背景下，朗詩發揮自身優勢，優化債務結構，拓寬融資管道、創新融資方式。由于穩健的財務策略及有效的負債管控，朗詩凈負債率持續下降，2018年上半年凈負債率維持在47.2%的健康水平，處于行業較低水平。債務結構持續優化，現金與1年內到期債務覆蓋比例為4.19：1，流動性增強。但由于長期債務的大幅增加

50、，長短債務比升至4.87。數據來源： 公司年度報告、同策研究院圖：朗詩2014-2018上半年凈負債率和現金與1年內到期債務覆蓋比例294.7%280.7%101.8%48.8%47.2%0%100%200%300%20142015201620171H2018凈負債率圖：朗詩2014-2018上半年凈負債率和現金與1年內到期債務覆蓋比例0.821.252.351.674.191.475.203.801.504.87012345620142015201620171H2018現金與1年內到期債務覆蓋比例長短債務比機構評級2017年，朗詩加權平均融資成本由2016年的8%降至7.4%，并在2018年