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1、舊策新計助耆健 樂居活齡頤天年二二五年四月1 1目錄行政摘要 2研究背景 16第一章 現有房屋中的家居改造 26第二章 新建房屋中的包容性設計 38第三章 特定用途長者房屋 52社區 67第章 物業管理服務提升 68第章 社區資源利用優化 78第章 長者友善城市空間 86總結 962行政摘要何謂長者居住環境？為何提升長者居住環境如此重要？近年香港人口急速老化，長者生活議題備受關注。政府 統計處預測，65 歲以上人口比例將由 2021年的 20.5%攀升至 2046 年的 36.0%(C&SD,2023)。此群體中逾八成 傾向居家安老，即使健康轉差仍希望居於熟悉社區，而非入住院舍(C&SD,20

2、09;Lum et al.,2016)。財政挑戰 凸顯完善香港長者居住環境的必要性。在 2024/25 年度，香港特區政府投放於醫療衞生的開支達 1,279 億港元，佔整體支出 16.26%(HKSARG,2024a)。隨著本港長者人口持續增加，醫療及社會福利開支料將相應上升。資料來源：HKSARG,2015,2016,2017,2018,2019,2020,2021,2022,2023,2024圖 I.2015 年至 2024 年香港醫療/社會福利開支趨勢港元 70.6b港元 67.7b醫療開支社會福利開支2015201620162017201720182018201920192020202

3、0202120212022202220232023202420242025港元 136.2b港元 127.9b醫療開支：十年間增加了 81.16%社會福利開支：十年間增加了 101.18%(20152024)20242025:預計安老服務的經常性開支約為160億港元，較 20192020 年增加約 60%3關於本研究本研究就提升香港長者居住環境提出多項政策建議。從房屋角度而言，建議涵蓋家居改造、包容性設計及發展私人長者房屋市場；社區層面則包括物業管理服務提升、社區資源 利用優化，以及營造長者友善城市空間。報告建議基於 29 組共57位跨界別持份者訪談所得，涵蓋 學界、政府、社福機構、醫護界及商

4、界代表。行政摘要香港政府現行政策明確以居家安老為本，院舍照顧為 後援為目標方向。此舉不僅切合長者意願，亦能有效 降低家庭與政府的醫療財政負擔(Marek et al.,2012)。惟數據 顯示，本港現時仍有相當比例的長者持續居於院舍照顧 環境(SWD,2023a)。對不少長者而言，居家安老並非易事。參照世界衞生 組織長者友善城市框架評估全港 18 區長者居住環境，香港在房屋及社區支援、醫療服務該兩項評分屬最低(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019)。房屋 問題包括安全隱患、設計標準參差(尤以私人樓宇為甚)、缺乏可負擔長者房屋等；社區支

5、援則面臨長者因缺乏支 援 而 未 能 滿 足 日 常 需 求、社 區 服 務 承 載 力 有 限、因公共空間缺乏長者友善設施令社交連繫困難等挑戰。有見及此，本報告所構建的理想長者生活環境以居家安老為 核心，透過提供安全適居且交通便利的住屋選擇，配套可負擔的醫療及社會支援服務，從而提高長者獨立生活能力及社會 參與度。我們預計，若此願景在香港得以實現，到 2046 年，年度住院開支至少可相比現時水平減少 56.7 億港元(C&SD,2023;Department of Health,2018;Stark et al.,2021;Tang et al.,2021;WTW,2024)。4 1.擴展家居

6、改造服務覆蓋面香港面臨雙老化挑戰 人口老化與樓宇老化並存。拆卸與重建難以趕上建築物老化的速度，亦難以重置大量 現居於老化樓宇中的長者。在這些挑戰下，樓宇復修，亦即家居改造，便更顯重要(Ling&Lee,2019)。家居改造是透過環境介入措施以改善家居效能的方案，既能 提升長者的活動能力、減低跌倒風險、促進身心康健，亦可 減輕政府的醫療開支負擔。而要提供有效家居改造服務，跨領域團隊協作必不可少(Carnemolla&Bridge,2014)。36%2046年1960年前落成1960 19691970 19791980 19891990 19992000 20092009年後落成20.5%2021

7、年68.9%建二十世紀圖 II.香港正面臨雙老化挑戰65 歲及以上長者人口佔比私人住宅按樓齡劃分的總存量資料來源：C&SD,2023;Centaline Property,2024;Ling&Lee,20192046 年樓齡逾 70 年的單位326,0005公營房屋住戶可透過香港房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)獲取家居改造服務。然而，房委會未有公開 服務的評估數據，成效尚待確認，而房協改裝計劃參與率亦偏低。至於私人樓宇住戶，相關計劃寥寥可數，多屬 短期試驗性質。雖有社福機構、建築設計工程公司及長者 家居專營商提供服務，惟資訊散亂且申請程序繁複。而由於服務分散，市民在獲得全面居家改造服

8、務時存在 困難。在需求層面，長者及其照顧者往往因設計師與裝修師傅對 長者家居需求缺乏認知，而需耗費大量心力自行搜羅必要卻難以獲取的資訊。為破除資訊隔閡與決策障礙，建議政府 加強長者對家居改造及現有可靠改造服務的認知，包括建立一站式家居改造資訊平臺，彙整家居改造案例、現行計劃及服務名冊；並可於公共屋邨推行長者家居安全評估，協作設計改造方案及提供跟進轉介，助力長者安心規劃居家 環境。行政摘要工程師、裝修工人採購並對房屋進行施工所有專業人員驗收並進行工程維護圖III.家居改造一般流程涉及跨領域的流程職業治療師評估並識別住戶需求設計師規劃並設計改造方案資料來源：Mo,Lei,Woo&Ko,2023;C

9、arnemolla&Bridge,20146資金支援匱乏、可信承建商難覓、服務質素欠保障等 問題，亦降低長者的改造意欲(Mo et al.,2023)。政府宜為長者家居改造提供援助，如善用現有的長者醫療券計劃，鼓勵長者(尤其身體狀況較佳者)透過職業治療師或物理 治療師進行家居安全評估及尋求改造建議；並按年齡及經濟 狀況制訂階梯式共同付費資助模式，分擔部分改造工程開支。目前本港長者家居改造缺乏官方標準，未能確保質素。建議政府加強專業指引，編撰長者家居改造實務手冊，以建立治療師與設計團隊的共通專業語境，促進服務銜接。2.透過包容性設計確保香港房屋適應未來需求隨居家安老 需求日增，建構可持續宜居空間

10、愈見迫切。政府推動通用設計逾廿載，此理念強調建構全民適用 的 居 住 環 境(HKSARG,2024b;Housing Authority,2011,2013)，房協與房委會亦已在公營房屋實踐相關原則(HKHS,2021)，惟私人市場仍未廣泛採納。香港引入通用設計概念，反映本港在推動房屋領域共融 方面邁出重要一步。然而核心問題在於：單靠擴大通用設計 應用範圍，能否成為應對未來房屋發展挑戰的周全策略？儘管通用設計衍生的創新價值不容忽視，但若採用劃一標準的住宅設計方案，未必能切合不同用家多樣化的實際 所需。因 此，本 報 告 倡 議 轉 向 包 容 性 設 計：若 說 通 用 設計追求全民適用，包

11、容性設計則著重多元兼容。該設計理念不強求家居環境在初始階段便滿足所有潛在 需求，而是聚焦空間的靈活彈性設計，即易於進行改裝以配合住戶生命階段轉變或新住客的需求變更(Commission for Architecture and the Built Environment,2006;Heylighen,Van der Linden,Van Steenwinkel,2017)。7行政摘要圖IV.從通用設計向包容性設計演變同時考慮通達性及易於未來改造的靈活彈性用為而包容性設計為樣性而公平使用信息可識別具備容錯率靈活使用最低體能消耗尺寸與空間適度且可用簡易直觀承認多樣性提供優化而非絕對的設計選擇適得其

12、所靈活使用強調無障礙設計資料來源：Connell et al.,1997;Commission for Architecture and the Built Environment,20068為創造可持續兼顧多元群體的居所，政府宜將包容性設計 納入主流，提倡住宅安全設計需隨住戶需求變化而調整。為達致此目標，首先可提升現行設計標準以銜接包容性設計原則；並將設計手冊：暢通無阻的通道的指導方針由 通用設計轉型至包容性設計，透過納入靈活彈性設計原則及 增設家居設計專章，全面提升指引的實用性。全球不乏可供 香港借鑒的案例，有助本港業界(包括設計師、發展商及 承建商)深化對住宅靈活彈性設計原則的理解。以英

13、國推行的終身住宅標準(Lifetime Homes Standards)為例，該標準旨在讓國民實現居家安老，所訂立的住宅設計規範 不僅兼容多元需求，更預留未來可進行簡易且低成本的改裝空間。此外，包容性設計不應被視為房屋設計的可選附加項，而應成為標準。故此，政府宜檢討並更新建築物條例，規定新建房屋項目須遵從現行設計手冊中與安全相關的設計，如基本的走廊寬度足以容納至少兩部輪椅並行 通過、平坦的出入口等。而待設計手冊經過修訂並 納入包容性設計元素後，政府亦應仔細評估諸項包容性 設計建議，將簡單且具有經濟效益的靈活彈性設計納入 條例。在執行層面，政府需盡早與發展商溝通，協助業界適應法例轉變。此外，政府

14、應關注到，採納包容性設計或 增加建築成本，亦可能因佔用更多可用面積而削減發展商 樓面收益，且於市場而言較高的前期投資帶來的潛在長遠 效益未必立竿見影。因此，本報告建議政府制定包容性 設計清單並與綠建環評等評估系統結合，透過給予符合標準項目總樓面面積寬免或地積比率獎勵，鼓勵私人市場 採納包容性設計。93.設有利私營長者房屋發展的市場條件長者房屋透過提供一個連貫且持續的照顧系統，讓長者 能夠隨著自身需要的變化而從獨立生活過渡到輔助生活 環境，因而得以留在同一社區內實現無縫過渡的居住安排 調整，從而促進居家安老(Ji et al.,2023)。長者房屋在提升長者生活質素方面扮演著至關重要的角色(Jo

15、lanki,2021)，並有助減輕家庭照顧者的負擔(Rusinovic,Bochove&Sande,2019)。本港有研究顯示，居於長者房屋中的長者，其身體健康狀況有所改善、對緊急服務的需求 減少、心理健康狀況更佳且抑鬱癥狀減少，同時生活方式 更為豐富，並獲得更強的社會支援(Lum,2018)。房協現時為香港長者房屋項目的主要提供者之一，專注 於 興 建 同 時 提 供 獨 立 居 住、輔 助 居 住 及 安 老 院 舍(RCHEs)的 持 續 照 顧 退 休 社 區(CCRC)。然 而，在 市 民 需求殷切的趨勢下，依賴房協獨立承擔香港所有長者房屋的發展是不切實際的。因此，香港長者房屋供應的

16、增加離不開 私人發展商的參與。然而，發展商認為長者房屋項目相對 缺乏盈利能力，香港市場在長者房屋方面的進展遲滯不前，主要基於以下四個原因：政府支援有限、土地供應不足、缺乏機構融資以及長者財務安排欠缺支援(Ji et al.,2023)。為推動私營界別參與，政府宜借鑒澳洲經驗制訂針對長者 需求的房屋政策，確立長者房屋 及 持續照顧退休社區 的定義，並向私人開發的長者房屋項目提供政策支援。香港應從宏觀政策層面認識到長者房屋的重要性，並就 長者房屋的興建制定清晰指引，包括有關長者房屋項目的入住資格、房屋設計、服務標準等。政府可考慮為未來 長者房屋項目提供階梯式的總樓面面積寬免措施，吸引 不同規模及能

17、力的發展商參與投資。在香港，長者房屋項目與一般住宅發展競逐土地時面臨 多重掣肘?；蹲o老服務衍生的較高營運成本，加上欠缺土地投標優惠政策，業界參與意欲持續低迷。為推動市場發展，建議政府增加可用於建設長者房屋的用地供應。作為即時措施，政府毋須為長者房屋創設專屬土地類別，而是參照新加坡模式，依不同指定地塊引入限制性土地 契約，增加長者房屋項目投地競爭力。在發展長者房屋 市場及增加相關土地供應時，招標要求與項目評審準則應建基於相關入住條件、房屋設計及服務標準要求。行政摘要10房 地 產 開 發 本 質 上 屬 於 資 本 密 集 型 行 業；物 業 開 發 項目最終能否加速推進，關鍵在於是否有足夠的

18、融資(Nwachukwu&Emoh,2011)。一般而言，新興市場在萌芽階段多以債務工具作為主要資金來源，待確立具投資回報 潛力的商業模式後，股權工具方可成為新增資本渠道。因此，建議政府推動構建多元化機構融資工具：在市場 仍處起步期時，可先以社會貸款及社會債券作為切入點；待市場發展成熟，政府可鼓勵房地產投資信託基金(REITs)和家族辦公室等投資者將本港長者房屋項目納入投資組合。香港作為國際金融中心，市場本身蘊藏大量尋求投資機遇的龐大資金池。為吸引本地與環球投資者，政府可透過 不同金融工具協助發展商獲取利率優惠的機構貸款，同時推動發展聚焦長者房屋的多元投資產品。提高長者的財務穩定性及購買力亦是

19、推動香港長者房屋市場發展的重要一環。香港現行的退休金制度在維持長者晚年 經濟穩定方面尚有不足，財務狀況不穩定亦是長者群體的 集體困境。為令長者享有更穩健的退休生活，建議政府 正視市場多元持份者潛力，推動長者+商業模式以強化退休保障。政府可透過稅務優惠及公眾教育，鼓勵市民及早 為退休後生活進行規劃。此外，政府亦可探尋途徑，透過 鼓勵項目業主制訂更具吸引力的財務框架，例如提高 可退還保證金比例，或容許預先儲蓄換取未來入住權等，提升市民入住長者房屋的意願。即便長者房屋模式未必成為未來樂齡生活房屋格局中的主流選項，惟積極發展此選項以拓闊銀髮族生活選擇，仍是具策略價值的發展方向。學者11行政摘要圖V.透

20、過世界銀行的五支柱架構審視香港的退休保障制度資料來源：OECD,n.d.;World Bank,2005;With Intelligence,2024;HKCSS,2011;IFPHK,2024;SWD,2024香港入息替代率=40%01234港元 1,620港元 9,400不適用於香港無標準無標準安全網津貼強制性公共儲蓄強制性私人儲蓄自願儲蓄非正式支援高齡津貼，生果金(適用於 70 歲及以上長者)強積金儲蓄分派至每月個人投資例如：家庭支援退休人士每月平均被動收入港元 11,020+退休人士平均生活開支港元 14,700+每月領取金額(2024)*以平均薪資、退休後每月支出、預期壽命(2024

21、)計算124.強化物業管理安老支援角色居家安老並非只適合健康且能獨立生活的長者。即使身體 機能逐漸衰退或變得更為體弱，長者仍希望能夠盡可能 長時間留在自己家中及所屬社區，因而其管理自身健康的 能力在實現居家安老目標中變得至關重要。然而，如今 大部分長者並未充分具備有效管理自身健康的能力(Chau et al.,2009)。此外，由於服務供應有限、前往服務地點的 交通接駁不足，以及長者獲取資訊渠道欠佳，他們往往未能及時尋求預防性服務，導致治療服務使用不當，或是延遲獲得治療，影響了身體及精神健康狀況(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022;Ng,Fong

22、&Yee,2022)。物業管理服務因其工作位置的優越性，在居家安老中將會 發揮愈發重要的作用(Mo et al.,2023)。物業管理團隊可 作為長者住戶居家時首個服務連繫點(Woo et al.,2024)、識別並支援有社交孤立風險的人士、與其家人聯繫，並為 長者轉介社區健康及支援服務。這些職能未必需要專門 知識，且服務成本較低、需應對的情況亦較為簡單。然而，現時物業管理公司大多對增強其服務的友好程度可能帶來的成本心存疑慮，缺乏採納動力。因此，政府宜協助確立長者友善服務成為物業管理行業的 一項投標競爭優勢，為有意制定相關策略及實務方案的物業 管理業界提供支援。就租住公屋而言，政府可考慮將投標

23、 優先權給予致力於提供長者友善服務的物業管理公司。至於私人房屋方面，政府宜透過法團諮詢服務計劃，協助提升居民對選擇長者友善物業管理服務的重要性的 認識。在協助物業管理能力建設方面，政府亦可透過將現時 與照顧者同行計劃中的相關培訓納入持續專業進修(CPD)框架，推廣涵蓋多元範疇的職業培訓課程。此外，政府可鼓勵物業管理公司作為中介，與社區組織及企業建立合作夥伴關係以更好服務長者居民。135.促進社區資源共享協作人際互動是健康晚年的關鍵(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022)，有助維持認知功能(Leung et al.,2010)、降低認知障礙風險(Wa

24、ng,et al.,2022)、提升心理健康如改善抑鬱癥狀(Kwong et al.,2020)及減少死亡率(Holt-Lunstand,Smith&Layton,2010)。研究顯示長者不僅樂於同輩交往，更能在跨代互動中獲益良多(Krzeczkowska et al.,2021)。在香港，社會福利署(SWD)透過資助非政府機構營運的 長者中心提供促進積極健康安老的社區支援服務。長者 中心主要分為三類：長者地區中心(DECCs)、長者鄰舍中心(NECs)，以及長者活動中心(S/Es)，旨在為社區長者提供 安全的社交互動場所。行政摘要圖VI.社會福利署轄下社區中心資源的時空分布夜間日間空間較擁擠

25、空間較寬敞繁忙時間淨作業樓面面積長者地區/鄰舍/活動中心綜合家庭服務中心幼兒中心社區會堂社區中心 青少年服務中心 綜合青少年服務中心14隨著香港人口持續老化，長者中心對空間的需求將不斷增加 (Chan et al.,2023)。然而，多家長者中心表示，機構普遍面臨地方細、人手緊的營運困局。為確保長者中心能 持續提供優質服務，政府可定期就全港以中心為本的社署資助服務進行或委託全面的需求評估，並根據評估結果調整 規劃方向、優化不同服務的空間分配，推動服務整合以改善空間不足的挑戰。此外，雖然不少長者中心營運機構對籌辦跨代共融活動 表 現 積 極，但 跨 中 心 的 合 作 尚 未 普 及。例 如，社

26、 署 雖未明文禁止青少年服務中心提供津貼及服務協議規定以外的服務，但服務長者並不會被計入協議要求 的服務指標。即使舉辦跨代共融活動可行，此類安排亦非中心達標的最有效方式。因此，營辦機構缺乏足夠誘因 突破既定服務對象以開展跨中心合作。因此，政府宜簡化跨中心協作機制及中心閒置資源共享程序，並考慮增加長者中心推動跨代共融活動的彈性。例如，研究如何調整不同社區中心的津貼及服務協議，透過 調整中心服務目標促進跨中心合作。政府亦可鼓勵非政府 機構建立線上配對平臺，供不同社區服務中心搜尋及預約 其他中心未被充分利用的活動室或空間。6.建構長者友善公共空間健康老齡化不僅關乎協助長者維持良好身心狀態，更在於 讓

27、他們成為跨代社群中不可或缺的活躍成員，與不同背景的世代群體互動交流。良好的公共空間能強化長者的社區 歸屬感透過參與多元社交與體能活動，長者的社交生活 將更豐富多彩(Yung,Conejos&Chan,2016)。當長者對 慣常使用的場所建立更深連繫，其情感、社交與心理健康 狀態亦顯著提升(Ng et al.,2022)。香港公共休憩空間的主要使用者正是長者及退休人士 相比其他年齡層，他們更重視這些空間帶來的社區歸屬感(Civic Exchange,2018)，也更喜歡安全舒適、動靜皆宜 且富涵義的無障礙環境。然而現時公共空間尚未完全符合 用家期待，加之決策過程缺乏長者參與，致使多數長者難以真正

28、享受公共空間並建立歸屬感。香港雖有公共空間設計指引可供依循，但因長者對公共空間的期望持續演變，相關指引始終存在局限。固化的設計指引帶來的挑戰凸顯場所營造(placemaking)的實用價值這種城市規劃過程旨在將空間轉化為社區場所，確保 公共空間契合使用者的期望與偏好。15要改善我們共同居住和使用的公共空間，我們必須先了解它們。政府應首先將公共空間評估恆?；?，並由區議員協調 相關工作，同時考慮委託大專院校、建築及規劃相關非政府組織進行地區評估與居民訪問。由於推行大型重建項目成本高昂，我們建議推廣更輕巧、更 快 速、更 經 濟(LQC)項 目。LQC 又 稱 機 動 城 市 主 義，透 過 簡 易

29、、短 期、低 成 本、低 風 險 的 實 驗，為 街 道 空 間 帶 來 臨 時 改 動(Project for Public Spaces,2015)。此類項目既可吸引長者更頻密到訪這些場所進行 社交聚會、主動參與文化活動等，亦能促進長者在公共空間 進行休憩、小睡等靜態活動(Mui et al.,2020;Villani,Siu&Yang,2022)。政府宜善用社區主導的更輕巧、更快速、更經濟(LQC)項目，例如在新建項目中預留空白空間供社區組織定期 試行 LQC 項目；亦可推出全港短期資助計劃，重點支持 能長遠提升公共空間共融性及互動性的 LQC 項目。另外，對於香港長者而言，商場亦是重要

30、的公共空間。但相較康文署轄下的戶外公眾場所，政府介入私人營運 商場設計的空間較有限。因此，政府可與不同商場探索 短期合作，或鼓勵商場提升長者友好程度。缺乏座椅是 商場長者友好程度不足的一大表現。以增設座椅為例，政府 可鼓勵商場與藝術設計院校合作，以多元策略增加座位。政府亦可鼓勵商場參考 齡活商場約章，在推行 LQC項目時 拓展至座椅以外的措施。未來研究方向隨著銀髮族群擴大，銀髮經濟在香港經濟發展中比重 將日益顯著。因此，未來相關研究應探討支援此新興經濟 模式的策略。針對北上大灣區養老議題，可研究跨境安老生活模式的服務銜接策略，為長者提供更多優質生活選擇。長期以來，安老政策往往被視為福利政策的一

31、環，忽視了 長者作為社會重要持份者亦有其價值貢獻的需求。因此，未來應研究如何創造條件讓長者持續貢獻社會經驗與專業 智慧。惟讓長者活得豐盛，香港才能真正實現可持續發展。行政摘要香港長者居住政策的關鍵詞是共擔責任，無論是共同支付或資源共享，須諸方協作，方能助力居家安老的實現。學者16研究背景近年來，長者居住已成為香港一個重要的議題。本港人口 迅速老化，據估計，65 歲及以上人口的比例將於 2036 年增至 31.1%，並於 2046 年進一步增至 36.0%(相較之下，圖 1a.香港長者人口趨勢資料來源：C&SD,2023實際佔比2015201620172018201920202021202220

32、2320242026203120362041204615.1%23.0%36.0%預計估比65 歲及以上人口：從佔總人口的 15%(2015)增加到 23%(2024)，並預計將增長至 36%(2046)2021 年的比例為 20%)(C&SD,2017,2023)(圖 1a)。人口 結構變化意味著香港的房屋環境及社區環境必須作出調整以應對嚴峻的挑戰，並滿足長者日益多元的居住偏好和需求。172024 至 2025 年度，香港特別行政區政府在醫療衞生方面 的 開 支 達 1,279 億 元，佔 總 開 支 的 16.26%(HKSARG,2024a)。隨著香港長者人口的增加，醫療衞生及社會福利

33、方面的開支預計亦會相應上升(圖 1b)。研究背景資料來源：HKSARG,2015,2016,2017,2018,2019a,2020,2021,2022a,2023a,2024a圖 1b.2015 年至 2024 年香港醫療/社會福利開支趨勢HKD 70.6bHKD 67.7b醫療開支社會福利開支20152016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023202420242025HKD 136.2bHKD 127.9b醫療開支：十年間增加了 81.16%社會福利開支：十年間增加了 101.18%(2015-2024)2

34、0242025:預計安老服務的經常性開支約為 160 億元，較 20192020 年增加約 60%為防止未來政府相關開支無限制地增長，香港必須制定具有 前瞻性的政策策略，以善用社區資源、減輕政府負擔，並增強長者自我照顧的能力。18為何 居家安老？超過八成香港長者在年歲漸長、健康及身體機能顯著退化時，仍希望留在家中或社區內熟悉的環境居住，而不願 入住院舍照顧設施(C&SD,2009;Lum et al.,2016)這就是居家安老，亦是長期以來香港主要的照顧模式。促使長者選擇居家安老的因素有很多，其一是在非院舍 環境中生活，長者更能感受到自主獨立性(Stones&Gullifer,2016)。首先

35、，居家安老能讓長者保持社交連繫。因居住 環境相近，他們更易與親朋好友相聚，並可繼續參與社區 活動(Miao,Wu&Zeng,2018)。本港研究表明，不少長者(尤其退休前為專業人士的市民)更傾向與子女分開居住(JLL,2023)。隨本港未來長者人口教育程度及收入水平顯著 提升(C&SD,2022a,2022b;圖 2)，此趨勢料將持續強化 (Du et al.,2023;He&Jiang,2023;Wang et al.,2024)。圖 2.2021 年香港按年齡組別及教育程度(最高就讀程度)劃分的人口比例45 5435 4446.7%33.4%55+15.0%100%75%50%25%0%小

36、學及以下中學專上教育資料來源：C&SD,2022b19現時，香港政府已明確制定政策目標，推廣居家安老為本，院舍照顧為後援 為安老政策原則。此原則不但切合長者的意願，亦有助減輕家庭及政府的醫療開支(Marek et al.,2012;Office of Policy Development and Research,2013)。1 然而，現時居住於安老院舍的長者比例仍然偏高，並在 亞洲地區屬較高水準。截至 2023 年 10 月，申請資助安老 院舍輪候名單上的人數亦已達 17,069人(SWD,2023;圖 3)。1 社區照顧計劃有助節省政府開支。在美國，參加以社區為本的長期照顧計劃的長者，其每

37、月的醫療保險及醫療補助計劃開支，較入住護理院的長者低 1,591.61 美元，即在 12 個月內可節省開支達 19,100 美元(約 150,000 港元)(Marek et al.,2012)。2 照顧者方面的挑戰對可持續的居家安老構成威脅。一項調查顯示，43.3%的照顧者需獨自承擔照顧長者的責任，當中 27.7%的照顧者平日每天照顧長者的時間超過 8 小時，反映了他們的投入已達到或超過全職工作(Hong Kong Christian Service,2023)。在香港，由於種種阻礙居家安老的問題存在，例如家居 環境不安全、房屋選擇有限、照顧者人手短缺及照顧 困難2、公共空間不夠友善，院舍照

38、顧的需求仍然高企(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019)。本報告 將會更詳細地討論這些挑戰。研究背景圖 3.亞洲長者入住安老院的比例(2021年或最新數據)4.10%3.00%2.65%2.56%2.50%1.12%香港中國內地日本韓國新加坡臺灣資料來源：LWB,2021;OECD,n.d.;National Development Council(Taiwan),2024;National University of Singapore,2022;The State Council of PRC,202120如何優化長者居住環境以支

39、援居家安老？健康老齡化：一個公共衞生框架2015 年，世界衞生組織(世衞組織)發表的世界老齡化 與健康報告強調，有關老齡化的觀念和政策需要轉變。該報告超越將健康視為無病狀態的傳統觀念，轉而採納 一個更全面的觀點，該觀點考慮到個人的身體功能(WHO,2015)。身體功能是指一個人有能力按照自己的價值觀去 做人做事，其受到個體內在能力(個人的體能及心智能力)與環境(塑造和影響其生活環境的外部因素)之間相互作用的影響(圖 4)。世衞組織建議，決定一個人身體功能的，是其保持心理或 生理機能的能力，而非實際年齡。換句話說，即使一個人的內在能力正在下降，只要他們生活在一個支持並有利於他們的環境中，他們仍能

40、保持穩定的身體功能。例如，一個體能有限的人可能透過使用輔助裝置或利用公共交通工具來維持運動能力。本報告將討論環境在香港長者生活中的作用，包括長者 居住的家居環境、經常到訪的社區空間、使用的服務以及 可能受惠的政策。理想中的長者生活環境長者生活環境主要由兩大元素構成：長者友善的房屋選擇及支援照顧服務。理想上，一個以鼓勵居家安老為核心的長者生活環境，應包括價格合理、設計完善且安全的房屋選擇，且這些住房應與公共設施及服務有良好的連接。社會亦應 提供透過一個服務網絡提供一系列便捷、價格合理且連貫的健康及社會支援服務，讓長者能夠生活自理、維持健康生活方式，並與社區內其他人士建立連繫。21資料來源：WHO

41、,2015圖 4.世界衞生組織健康老齡化框架研究背景有能力按照自己的價值觀去做人做事身體功能基於最廣泛意義上的理解，即包括實體、社會和政策環境環境人的所有身體和心理能力的組合內在能力22香港的長者生活環境就房屋而言，現時香港為長者所提供的選項大致可分為 以下三類：1.常規住宅：這類住宅適合各年齡段的居民及一般的 健康長者居住。在香港，這些住宅散布於房屋委員會 (房委會)、香港房屋協會(房協)營運的租住公屋 及資助房屋，以及私人樓宇內。2.專為長者設計的住宅：這類住宅因應長者的需要 而設計，並設有現場醫療及休閒設施，提供專門 服務。在香港，專為長者設計的住屋仍在發展初期，規模較小。3.安老院舍：

42、這類院舍適合健康狀況較為複雜的長者 居住。安老院舍包括為輕度失能長者設置的護理 安老院，以及為更體弱的長者設置的護養院。就社區支援而言，香港長者現時可獲得由註冊診所、健康中心、非政府機構、社區中心及大學所提供的公私營醫療及 社會服務，當中很多服務均由醫院管理局、衞生署、社會 福利署轄下或資助機構提供。政府會定期推行各類宣傳活動或發放醫療或社區服務券，透過相關政策鼓勵長者使用這些服務。此外，長者亦可依靠自己的社交網絡，包括家人及 朋友，來達成健康老齡化的目標。那麼，香港現時的房屋及社區支援措施與理想中的標準是否 存在差距？根據一項針對本港 18 個區，並依照世界衞生 組織的 長者友善城市(AFC

43、)框架所進行的綜合研究顯示，在 AFC 的八個範疇中，香港有關房屋及社區支援和健康 服務的領域，在長者友善程度上得分相對最低(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019)。在房屋方面，長者面臨的問題包括家居安全風險、欠缺設計標準以致家居環境(尤其是私人房屋)在長者友善程度方面 存在巨大差異，以及缺乏價格合理且吸引人的長者房屋選擇。至於社區支援方面，現時香港社會存在的問題包括普遍缺乏對長者處理日常個人需要的支援、社區服務缺乏提供適時 支援的能力，以及欠缺長者友善的戶外及戶內公共空間。這些問題都將於以下各章節進行詳細討論。233 有關推算乃透過

44、將 2046 年推算長者人口(65 歲及以上)達 274 萬人，乘以五項關鍵參數：跌倒發生率(5.4%)、家居跌倒事件佔比(41.5%)、實施家居危險移除計劃成效(降低 38%跌倒風險)、單次跌倒事故住院成本(4.78 日乘以日均住院開支 7,140 港元)，以及 2046 年與 2025 年相比的醫療通脹(1+9.8%)21)，進行醫療成本效益分析。研究背景若香港得以推動發展多元化房屋選擇及配套社區服務並實現 理想的長者居住環境，預計將可大幅減少醫療開支。例如，鑒於跌倒事故對長者構成最大健康風險據衞生署 2018 年數據顯示，佔受傷風險 74.5%，而安全的居家環境可避免長者居家跌倒的次數。

45、考慮未來長者人口增長因素，預計單單居家防跌政策一項即可令 2046 年本港住院開支較當下水平減少至少 56.7 億港元(C&SD,2023;Department of Health,2018;Stark et al.,2021;Tangetal.,2021)。324報告結構本報告將分為兩部分，對長者居住環境進行討論：房屋及社區支援，並基於此提出六個政策方向，以期改進香港長者的居住環境(圖 5)。社區個人需求：物業管理服務提升社交需求：社區資源利用優化社區歸屬感：長者友善城市空間現有房屋家居改造新建房屋包容性設計特定用途房屋長者房屋市場圖 5.報告結構及政策建議概覽25營造長者友善家居環境對實現

46、樂齡安居至關重要，既能 保障長者生活尊嚴與自主性，長遠亦可減輕院舍照顧 服務壓力。儘管社會相關認知度有所提升，但實踐進程尤以私營部門為甚仍未臻完善。平等機會委員會研究 指出相關滯後現象，強調須推動制度性改革，以應對 房屋基建與人口高齡化需求之間可能加劇的不匹配風險(Equal Opportunities Commission,2022)。第一章深入剖析家居改造如何紓解居於現有房屋中長者面臨 的挑戰。針對無障礙設施不足、安全風險等實體環境障礙，進行加裝扶手、平滑地面及配備樂齡科技等改建措施，能顯著提升生活質素。本章同時將剖析財政資助機制與政府監管等制度性制約因素。第二章將視角轉向新建房屋發展，主

47、張在規劃初期階段 即融入 包容性設計 (Inclusive Design)理念。該具前瞻性 的規劃方式能將無障礙元素及靈活彈性理念植根於建築框架之中，而非僅作後期補救。本章將論證採納此類設計實踐是 應對人口高齡化背景下市場長遠可持續發展的策略。儘管在全球市場已可見相當成熟的長者房屋市場，從需求 端亦見長者愈來愈傾向於獨立居住，且財務能力提高，能夠考慮多種居住選擇，但香港仍未見有關利用這一投資潛力並研究背景促進市場發展的措施(Urban Land Institute,2023)。第三章 專注於探討專為長者設置的住屋的機遇，並提出啟動該市場的策略，以促進為市民提供可負擔的住屋選擇的發展。本報告後半

48、部將視角擴展至社區層面的安老策略。第四章 提出重塑住宅物業管理作為長者前線支援系統，透過制訂 培訓計劃提升從業員的長者服務專業技能，有效整合醫療 社福資源。第五章聚焦活化運用社區資源，主張建設可配合跨代共融活動與地區服務網絡的彈性空間，以切合長者動態需求。第六章倡議以包容性公共空間規劃推動社會共融，透過無障礙環境優化提升場所親和力。本報告所提出的政策建議基於對來自不同背景的 29 組 共 57 名人士的訪談見解，涵蓋學界、政府、社福機構、醫護界及商界代表。26社區Personal Needs:Property Manager Capacity BuildingSocial Needs:Comm

49、unity Capacity OptimisationSense of Community:Age-Friendly City Landscape新建房屋特定用途房屋現有房屋家居改造第一章27概述現有房屋是指現時公營及私營部門所提供的普通住宅。眾多長者寧願留居現時的普通住宅即原居單位，且即使他們的 健康狀況轉差，只要條件允許，他們亦寧願不入住安老院舍(C&SD,2009;CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022,p.7,24)。然而，香港面臨的雙老化挑戰(即人口老齡化與住宅樓齡老化並存的問題)，令長者在自己家中舒適養老變得愈發困難。因此，對於希望透過改

50、善現有居住環境延長居家安老時間，而非搬入長者房屋或安老院舍的長者而言，進行家居改造勢在必行。第一章圖 6.香港正面臨雙老化挑戰65 歲及以上長者人口佔比私人住宅按樓齡劃分的總存量資料來源：C&SD,2023;Centaline Property,2024;Ling&Lee,201936%2046年1960年前落成1960 19691970 19791980 19891990 19992000 20092009年後落成20.5%2021年68.9%建二十世紀2046 年樓齡逾 70 年的單位326,000香港的 雙老化挑戰 香港正面臨雙老化挑戰在人口極速高齡化的同時，二十世紀中葉為應對住屋荒而大

51、量興建的樓宇亦同步急速 老化(見圖 6)。這些高密度建築，是當年為解房屋供應燃眉之急而犧牲長遠規劃的結果，致令當下普遍存在居住風險：舊樓欠缺升降機、樓梯陡峭、走廊狹窄，加上牆身裂縫、電力系統老化等問題(Ling&Lee,2019)，對聚居於此的長者構成多重安全隱患。據衞生署 2018 年數據，本港長者意外 受傷個案中，跌傷比例高達 74.5%。鑒於居於舊樓中的長者眾多，惡劣的居住環境令居家安老政策目標難以落實。28家居改造家居改造是指對家居環境進行裝修調整，以提升在家中的 活動表現(Carnemolla&Bridge,2014)。這是一個跨領域的 過程，需要不同領域專業人員的參與及提前預設進行

52、評估與施工的時間。如圖 7 所示，家居改造始於由職業治療師 進行的家居環境及住戶需求評估。其後，設計或建築專業人士 會根據評估結果制定家居改造的詳細設計或方案。隨後，工程師或裝修工人將進行建造和安裝工作。家居改造的最後階段，將會由專業人士與住戶共同評估已完成的改造，後續則再按需要進行維護。家居改造的過程並非總是嚴格遵循上述線性順序，各專業 人士的角色往往會有所重疊並隨著過程演變。然而，要提供優質的家居改造服務，便須協調不同專業人士，讓他們運用專業知識，共同為長者住戶制定最終有效的環境改造方案(Ainsworth&de Jonge,2018;Carnemolla&Bridge,2014)。儘管重

53、建計劃常被視為解決方案，但實際限制令其難以作為 應對雙老化挑戰的唯一答案。市區重建項目往往 需歷時數十年規劃落實，且其程序繁複與成本高昂(Ling&Lee,2019,p.7)。因此，透過拆卸及重建以提升香港建築群的功能性，難以跟上人口與建築結構迅速老化的步伐(Ling&Lee,2019,p.7)。此外，在深水埗、九龍城等舊區，不少 長者扎根社區數十載，日常起居依賴街坊互助網絡，心理 健康亦建基於此。一旦被迫遷離原區，這些支援系統恐會 受到影響，加劇弱勢群體面臨的的社會孤立現象，不利於其健康狀況與生活質素。因此，在現時以項目為基礎的干預措施(如市區重建)基礎上，香港宜應發展以預防為導向的策略，例

54、如將樓宇維修和家居改造作為更常規的安排，以支援長者居家安老。29家居改造的益處尤其對於居住在舊式樓宇中的長者而言，他們可能缺乏財務 支持遷入新居，或並不希望遷居，家居改造服務便成為 一個具成本效益的方案，能改善居住條件，從而提升長者在現有居所內的活動能力和靈活性。這些服務透過減少長者跌倒及受傷的風險，潛在地降低醫療開支，並促進長者的 身心健康及生活質素(Hu,Liang,Li&Long,2023)。社區居家安老促進長者優質生活(CAPABLE)計劃為 約翰霍普金斯大學的一項倡議。該計劃以家居為基礎，秉持以人為本的原則，與職業治療師、護士及裝修工人合作，為長者提供家居環境改造服務。項目亦會教授長

55、者掌握 基本技能(例如操作工具等)，以提升他們在家中的安全及 活動能力(John Hopkins Medicine,n.d.)。工程師、裝修工人採購並對房屋進行施工所有專業人員驗收並進行工程維護圖 7.家居改造一般流程涉及跨領域的流程職業治療師評估並識別住戶需求設計師規劃並設計改造方案資料來源：Mo,Lei,Woo&Ko,2023;Carnemolla&Bridge,2014第一章30該計劃成功令住院及門診開支大幅減少，節省的費用最多 可達家居改造成本的十倍之多(Szanton et al.,2018)。參加者亦報告自理能力、自我效能有所提升，且抑鬱癥狀有所減輕。因此，進行家居改造帶來的益處，

56、遠超越初期規劃及有關 成本的投入。香港家居改造的現狀租住公屋中的家居改造服務在香港，家居改造服務已有推行，尤其是在租住公屋中。房屋委員會(房委會)為租住公屋中的租戶提供簡單的改造服務，例如在浴室安裝扶手或將浴缸改造為淋浴區，而無須治療師或醫生的轉介信。對於較為複雜的傢俱改造工程，則會透過諮詢醫療專業人員，確保為居民提供量身訂造的 方 案(HKSARG,2019b)。香 港 房 屋 協 會(房 協)亦 推 行 樂得耆所居家安老計劃，目標對象為居住於房協出租 屋邨的長者居民，並透過與社區團體的合作，為他們提供 免費的健康評估、轉介服務，以及在有需要時進行房屋改造服務(Legislative Cou

57、ncil,2023)。4 在房協出租屋邨居住的長者居民共有 102,073 人，當中迄今僅有 12,264 人根據樂得耆所居家安老計劃接受了健康評估。S.F.K.(2021).Evaluating the effectiveness of AIP Scheme by HKHS:case studies of Cho Yiu Chuen and Ka Wai Chuen.(Thesis).University of Hong Kong,Pokfulam,Hong Kong SAR.現時，房委會並未就其有關計劃公開統計數據，亦未知 有否衡量所提供的家居改造服務的使用情況或質素，令評估 服務成效及決

58、定是否應該擴大服務規模變得困難。至於房協 樂得耆所居家安老計劃，本港有研究發現其僅覆蓋了 其目標參與者的 8%，反映公眾對這項重要計劃的認識不足，參與率相對偏低。4 儘管公營部門有其他計劃存在(表 1)，但當中大部分並未 提供全面的家居改造服務。例如，醫院管理局提供的支援 長者離院綜合服務(ICDS)僅向近期出院的年長病人提供家居 改 造 服 務；而 改 善 家 居 及 社 區 照 顧 服 務(EHCCS)僅為中度或重度失能的長者進行家居評估而設，並不負責 提供實際的住宅改造工作。私人住宅中的家居改造服務在私人住宅方面，現時缺乏統一的公營家居改造計劃申請 途徑。雖然市區重建局(URA)已推出多

59、項計劃，以支援 私人住宅居民改善居住環境質素，但這些計劃主要以短期 試驗性質為主而非長期服務，或並非所有長者均適用 (表2)。31第一章表 1.公共房屋中的家居改造計劃概覽機構計劃支援項目香港房屋委員會單位改裝/調適工程計劃 60 以上者其士(椅使用者)可申行單/工為者傷士扶手把成淋間，須轉；其工個別個的，是否徵務員或師/物理師的見緊急警報系統津貼(平安鐘)一性不超 2,500 元的津貼津貼現已闊動香港房屋協會樂得耆所居家安老計劃為協 60 以上的租提供估、轉輔助，以提升件醫院管理局支援長者離院綜合服務為再入的 60 或以上提供性援服務，括社會福利署改善家居及社區照顧服務為中或嚴重損的者其照者

60、提供照、動其援，括估資料來源：HKSARG,2019b;Housing Authority,2018;Legislative Council Panel on Housing,2023;Hospital Authority,2017;SWD,2015表 2.私營房屋中的家居改造計劃概覽機構計劃支援項目市區重建局家居維修免息貸款的申可元$50,000 或工用(以者為)的貸作為修單內各項衞生用有需要人士維修自住物業津貼計劃為自主提供財政助(年滿 60 者，須入)津貼修自的用，括樂齡安居家居改善計劃個構作，以先劃形式行已為 6 個單成資料來源：URA,2018,2021,202432家居改造市場服務

61、提供不足現時，非政府機構、建築、設計及工程公司，以及專門為 長者家居進行設計的公司，是私人樓宇家居改造服務市場上的主要提供者。然而，這些機構及公司的數量極為有限，難以滿足該市場龐大的需求；且尋求私人樓宇家居改造 服務並非由單一組織一次過完成，市民往往需要自行分別 尋求多項服務(例如職業治療師評估、家居改造設計及 執行)。此外，現時提供的私人計劃大多為短期、一次性及非牟利的項目(表 3)。機構計劃支援項目非政府組織長安心長者安居維修計劃(長屋設計 x 李嘉誠基金會)300元，助團在援的獨者，以夫同的者，協助 200 工括扶手、更或、式板、荃灣區長者友善家居改善支援計劃(賽馬會齡活城市計劃 x 荃

62、灣葵青區婦女會)為內 300 者的單提內性提升生活義工同師或工員者單行單工：扶手、式板、升元 1,000 的工開私人市場建築、設計及工程公司專的、工司的工專業長者房屋設計公司 1：為者提供、修服務 2：提供問服務、問服務、工一服務 3：下生活提供師估、服務相品表 3.市場上的家居改造計劃概覽資料來源：Longevity Group,2018;Jockey Club Age-friendly City,2017;Elderly Home Designs,n.d.;Culture Homes,n.d.33建議一：加強支援長者獲取家居改造服務有關研究已指出長者在香港使用家居改造服務時所面對的 主要障

63、礙(Mo et al.,2023)。首先，市民對進行家居改造的必要性、現時可用的家居改造計劃或服務及服務提供方瞭解有限，令居民難以邁出家居改造的第一步。此外，缺乏財政支援以及對服務質素保證的懷疑，阻礙市民進行家居改造。建議 1.1:提升長者對現有可靠家居改造服務的認識現時，許多長者並不熟悉家居改造的整個流程。鑒於不少人不知從何入手，許多長者並未採取措施改善及維持家居安全。因此，政府應主張建立一個家居改造中央資訊平臺，整合 包括家居改造的研究及支援計劃、本地職業治療師或物理 治療師名錄、現有服務等信息，以加深使用者對現有計劃及相關服務的了解，增強其與服務提供者的連繫。這些平臺 如經精心設計、持續

64、更新並鼓勵社區參與，便能夠促進各方協作，迅速回應長者需要(Sherry et al.,2017)。政府並非唯一掌握家居改造專業知識的機構，開發及維護 該平臺亦無須僅由政府負責。全球範圍內的不少政府與大學 合作，建立了家居改造資訊平臺，例如由悉尼新南威爾士大學建築環境學院發起、並獲聯邦政府衞生部支援的家居改造 資訊交流中心(HMinfo)。該平臺設有討論論壇、進行家居 改造研究並出版刊物，以協助服務提供者、從業人員及其他 業界專業人士。此外，該平臺亦提供消費者資料表，涵蓋家居改造的安排、服務尋找及用戶登記等事宜。類似的案例在美國亦有所見。南加州大學(USC)與美國衞生 與公共服務部轄下的社區生活

65、管理局(ACL)合作，開發了 南加州大學家居改造資訊網絡，該網絡提供各州家居 改造政策、資金來源及計劃的綜合清單，讓長者及殘疾人士能夠輕鬆獲取與家居改造及維修活動有關的各類資訊。我們認為，政府與大學合作開發及維護該資訊平臺會更為實際。鑒於現時香港長者對實施家居改造的必要性缺乏瞭解，政府 亦可主動在公營房屋推行家居安全評估，協助長者瞭解 家居環境中潛在的危險，並讓他們意識到尋求及採用相關 家居改造的重要性?，F有計劃不應僅限於根據樓宇樓齡進行的檢查，還應包括為長者住戶進行定期家居安全評估、共同 設計家居改造計劃，並提供後續轉介服務，協助他們尋找 相關服務提供者。第一章34建議 1.2：透過提供財務

66、支援協助長者獲取家居改造服務雖然長者對家居改造的構想持開放態度，但許多人擔心進行這類項目會產生高昂費用，因而更願意將資金節省下來用於其他用途(Mo et al.,2023;Woo et al.,2024)。如何透過經濟支援促進家居改造的普及？澳洲政府重在協調的系統性做法提供了一個範例。在澳洲，長者可 透 過 聯 邦 家 居 支 援 計 劃(Commonwealth Home Support Programme，簡 稱 CHSP)和 居 家 護 理 計 劃(Home Care Packages，簡稱 HCPs)尋求家居改造支援。聯邦家居支援 計劃為需求層次較低的長者提供初級服務，支援其日常 生活

67、而居家護理計劃則幫助有更複雜護理需求的長者在 家中獨立、安全地生活。在經濟支援方面，澳洲政府直接 資助服務提供者，以共同支付的方式為符合資格的長者 提供家居照顧服務。長者在使用服務前，必須先接受評估，以確定其具體需求是否符合政府資助的資格。而根據個人的經濟狀況，政府在資助服務上的分擔比例會有所不同。儘管全面照搬澳洲的高額資助水準於香港而言或不切實際，但設計提供部分經濟援助及額外激勵措施的支援方案，已可 有效鼓勵居民購買家居改造服務，亦不至於給政府開支造成過重負擔。因此，政府應考慮善用現有消費券計劃來支付 家居評估費用，尤其是針對活力長者群體?，F時，長者 社區照顧服務券(CCSV)僅支援正在輪候

68、院舍的體弱長者 尋求家居評估，令更廣大的長者人口存在服務支援缺口。鑒於家居改造對所有長者的健康及福祉影響重大，政府 有必要將支援範圍擴展至社區照顧服務券受惠者以外。其中一個可行方案是推廣長者醫療券計劃的相關應用，例如 將家居改造評估納入長者醫療券獎賞先導計劃中，並對尋求了家居評估服務的長者賬戶進行追加獎賞，支援其改造後覆檢評估所需開支。5除評估服務外，政府亦可考慮就家居改造裝修服務設立 新的共同支付工具，並引入按年齡及經濟狀況審查的機制，以決定政府資助金額與使用者分擔比例。因此，政府需制訂相關服務名冊，識別參與共同付款安排的服務供應商。此舉亦是協助長者尋找服務供應商的方式。5 長者醫療券獎賞先

69、導計劃：長者如在指定基層醫療服務消費滿 1000 元，即可獲賬戶追加 500 元 HKSARG,202535澳洲：政府主導的家居改造計劃為確保長者能夠獲得無縫且個性化的照顧體驗，澳洲我的老年護理計劃(My Aged Care)會向長者介紹各類可獲得的服務，令其可根據自己的照顧需要作出明智的選擇(My Aged Care,2024a,2024b)。該計劃亦會就長者的健康及財務 狀況進行全面評估，以確定長者是否符合政府支援的資格，並針對他們的特定需求，匹配最適合的服務。其後，系統會為長者聯繫當地的私人服務提供者，例如 提供家居改造服務的職業治療師、設計師及裝修工人。計劃亦會向使用者說明相關費用，並

70、設有措施支援經濟困難的 長者，確保有需要的長者都能夠獲得可及且負擔得起的 服務。第一章步驟 3提供鄰近服務提供機構信息步驟 4提供服務有關費用信息步驟 1瞭解不同安老照顧服務通過評估確定：是否合資格獲取政府補貼的支援服務 適合的服務 根據市民自身經濟狀況，為政府資助的服務繳付不同金額的費用澳洲我的老年護理計劃資料來源：My Aged Care,2024a,2024b步驟 236建議 1.3：為專業人士提供實施家居改造的指導現時，香港並無實施家居改造的官方標準。雖然政府已根據設計手冊：暢通無阻的通道 2008制訂了一套通用設計標準，但該手冊僅涵蓋未來新建建築物的設計，並未就現時不利於居家安全的家

71、居提供改造指引。缺乏標準及政府監管令家居改造行業的服務質素缺乏保證。鑒於未來留在家中安老將成為愈來愈多人的選擇，我們 建議政府帶頭制訂官方標準，以提升香港家居改造行業的 服務質素。政府可透過編製家居改造服務實務手冊，為物理治療師、職業治療師及設計師建立共通專業術語，以便在 共同提供服務時增進彼此理解，從而提升服務質素。香港在制定該指南時，可參考內地政府的做法。2019 年，十個中央部門聯合宣布加快實施居家適老化改造工程的 指導意見。各省級部門亦與地方機構合作，為長者家庭提供一定的經濟補貼，並透過制訂標準及規範，簡化工作流程，以提供更有效的家居改造服務(中國政府網,2020)。2023 年，內地

72、政府發布了全國性的城市居家適老化 改造指導手冊(圖 8)，涵蓋執行基本及複雜改造的最佳 做法：基本改造旨在滿足基本生活及安全需求，並由 政府全額資助貧困長者家庭進行；而複雜改造則為家居 引入更多適老化設計特色，有關費用須由長者自行承擔(中國政府網,2023)。該指南有助提升家居改造行業中裝修工人及其他專業人士的服務標準，並對中國家居改造市場的發展至關重要。37第一章圖 8.內地城市居家適老化改造指導手冊居家適老化通用性改造平面示意圖平整硬化安裝自動感應燈具安裝扶手防滑處理高差處理基礎型改造提升型改造房門拓寬安裝防撞護角、防撞條更換門把手室內門檻處理電源插座及開關改造平開門改推拉門資料來源：中國

73、政府網,202338社區Personal Needs:Property Manager Capacity BuildingSocial Needs:Community Capacity OptimisationSense of Community:Age-Friendly City Landscape現有房屋特定用途房屋新建房屋包容性設計第二章39概述如第一章所述，家居環境的改善措施可以提升長者的家居 安全。然而，這僅是確保長者居住安全的一個環節。對於 新建房屋而言，鑒於香港人口老齡化的增速極可能超越長者房屋的興建速度，香港亟需全面檢討日後所有新建住宅項目(無論目標使用者為長者還是一般公眾)的

74、設計。香港已認識到住房設計在滿足所有居民需求方面的重要性，並在租住公屋及資助性房屋中推廣採納通用設計。通用設計在概念誕生之初，指向以一種方案解決所有需求。然而，從一開始就試圖滿足所有人不同需求的設計方法，其成效 究竟如何呢？本章節將對其進行辯述。有別於通用設計，本章提倡在新建住房中採用包容性設計，其核心目標在於能滿足居住者多樣且不斷變化的需求。雖然包容性設計在許多方面與通用設計在原則上相似，但它認識到採用單一設計方案以滿足所有用戶需求是不切實際的。包容性設計不保證一開始就能滿足所有潛在需求的家居環境，而是採取更務實的方法來進行家居設計，透過強調家居設計的靈活彈性不斷滿足(無論是由同一批居住者還

75、是新居民使用)動態的需求、願望和期望。香港在房屋設計上應確保照顧長者居家安老的需求隨著香港人口老齡化加劇，優質住宅對實現居家安老 而言將日益重要。從需求方面來看，基於本港預期壽命 延長，置業者更傾向選擇能間歇性接待年長父母同住、或可滿足自身未來居家安老需要的物業單位。而從供應 方面來看，物業發展商出於市場規?？剂?，更願意建造一般 設計型房屋，最大化總樓面面積利用，對提供專為長者而建的房屋興致平平。需求增長與供應不積極之間的錯配，導致 長者友善住宅單位供應短缺。此外，鑒於香港房屋供應狀況近年已有所改善，政府必須就房屋發展採取更具策略性方法不僅要增量，更要提質，方能著眼未來，解決長久的房屋問題並改

76、善民生；這一點在行政長官 2024 年的施政報告中已有所著墨。施政報告亦提及有意分階段實施長者友好的建築 設計要求(HKSARG,2024c)，以方便長者居家安老。第二章現時的購房者未來都會成為長者，將來他們 大概率會居家安老。非政府組織代表40通用設計理念於房屋方面的應用通用設計這個詞彙，源於二十世紀當時正值戰後推動社會包容和反歧視的浪潮並逐漸普及。它用以描述 產品、環境、計劃及服務的設計方式，旨在盡可能讓所有人都能在最大程度上進行使用(United Nations,2006)。通用設計與長者友善設計不同，不僅滿足長者的需要，亦應能照顧不同殘障人士及弱勢社群的需求(Steinfeld&Mai

77、sel,2023)。將通用設計原則應用於住宅區，從我們居住的大樓內的各區域設計 (例如樓梯、通道、入口、門檻、升降機及公共空間)，到房屋單位的室內設計(包括浴室、廚房、客廳、臥室、連接樓梯、門及走廊)，以至我們在家 使用的產品(包括衞生用品，如手部消毒器及皂液機，以及輔助設備，如輪椅、助聽器和數碼應用程式)，均能有助於長者及其他弱勢社群享有安全無障礙及舒適的生活環境。香港房屋中的通用設計通用設計理念已獲香港房屋協會(房協)及香港房屋 委員會(房委會)推廣超過二十年。房委會制定內部政策，將 通 用 設 計 應 用 於 租 住 公 屋 的 住 宅 單 位 及 公 用 地 方(HKSARG,2024

78、a;Housing Authority,2010,2013)。房協亦一直提供附有通用設計及無障礙通道設施的住所，以滿足 不同年齡及能力人士的需要(HKHS,2021)。推廣通用設計是香港促進長者居家安老的重要一步，但在 私營界別中仍未得到全面採納?，F時，私人發展商的項目 只需遵守建築物(規劃)規例內所訂明的設計規定；而其中有關無障礙環境、包容性及住戶友善設計的標準，遠低於房協及房委會房屋所設定的標準。雖然本港已透過各項指引(例如設計手冊：暢通無阻的通道(2008/2024)、長者友善設計指引(2019)、香港住宅通用設計指南(房協，2005)在私營界別內大力推廣 有關對通用設計的認識及採納意識

79、，但這些指引並不具 約束力，亦即是否將有關建議納入其項目之中，最終仍須由物業發展商自行決定。此外，這些指引主要聚焦於住宅空間中的公用地方，缺乏對室內居住空間的建議。雖然香港住宅通用設計指南(2005)內有一章專門探討家居安全，但該章節篇幅簡短，而且有關建議被專業人士認為過於模糊，未能實際應用。應對人口老齡化挑戰最現實的房屋解決方案，是將長者友好設計融入至新建單位之中。學者41通用設計的局限性通用設計在香港的初步推廣，體現了香港房屋邁向包容性的一步。但我們仍需思考：僅僅擴大通用設計的應用範圍是否便是一個良策？通用設計，是否已經是我們在房屋設計上 為未來提出的最佳可行解決方案？源自通用設計理念的創

80、新應繼續被提倡(例如平坦的出入口、寬闊的走廊、適當高度的切換式燈開關)，但更重要的是要認識到標準化、一刀切的做法可能無法充分惠及廣大 市民。例如，年輕購房者可能會認為，在其房屋及其周邊 環境中融入明顯的通用設計元素(例如扶手、貯物最高 高度、槓桿式門把手)既不必要又不美觀。而即便在長者 群體中也存在各種不同的偏好，例如，對於認知功能健全的長者而言，因預防認知障礙而採用色彩強烈對比以指示 高差變化和潛在安全隱患的設計未必有足夠吸引力，難以 引起他們的共鳴。而衞生間內的低位洗手盆可能提升了 對最廣大使用者的友善度，但可能反而令其他使用者感到 不便，例如高大的長者需要稍微彎腰才能使用。樂見的是，政府

81、已認識到通用設計並非為所有人而設計，而是為最廣泛的用戶群體而設計(ArchSD,2004)，惟這一主張仍未在具體的住宅空間設計中落到實處。邁向包容性設計總而言之，在談及如何優化長者的居住體驗時，單靠通用 設計來統一住宅設計的方法，並不足以確保長者享有優質的生活環境。本報告提倡超越標準化的家居設計方法，轉向 包容性設計，以適應多元化長者群體的居家安老需求。什麼是包容性設計？若將通用設計理解成為所有人而設的設計，那麼包容性設計便可理解成為多樣性而設的設計。包容性設計的 概念最初源自英國，後來日益受到歐洲、美國及澳洲等地的歡迎；尤其在新型冠狀病毒疫情爆發後，居家生活質量差異表現得最為明顯之際，包容性

82、設計更受關注。雖然包容性設計與通用設計在許多概念和原則上有共通 之處，但兩者之間亦存在兩個關鍵差異。首先，包容性設計 更為務實，在主張實現最大程度便利的同時承認設計 無法以單一的解決方案完美預見並滿足所有可能的需求(Commission for Architecture and the Built Environment,2006)。其次，包容性設計更為注重個性化，更重視人類 機能的細微差異對空間的具體使用方式可能產生的重大影響(Heylighen,Van der Linden,Van Steenwinkel,2017)。第二章42圖 9.從通用設計向包容性設計演變同時考慮通達性及易於未來改造

83、的靈活彈性用為而包容性設計為樣性而公平使用信息可識別具備容錯率靈活使用最低體能消耗尺寸與空間適度且可用簡易直觀承認多樣性提供優化而非絕對的設計選擇適得其所靈活使用強調無障礙設計資料來源：Commission for Architecture and the Built Environment,200643因此，包容性設計的實現方式並非強制推行單一解決方案，而 是 提 供 選 擇(Commission for Architecture and the Built Environment,2006,p.10)。它設想了一個動態的家居環境，能夠適應同一住戶或新住戶隨著時間變化而產生的不同 需求、需要

84、和期望。因此，即便由發展商統一提供的家居 設計無法即時滿足所有人的需求，但它所具備的靈活性最終能令家居設計在改造後得以適應並滿足這些需求。包容性設計並未完全否定通用設計的價值 兩種概念 就家居設計的最低標準達成無障礙或不會產生障礙的共識，對減少住戶居家環境的安全風險至關重要。不過，要想邁向推廣包容性設計，相關部門不僅要專注 於創造廣泛易用的空間，而且要創造有利於住戶因應自身需求去優化利用空間的原始環境。在此背景下，包容性 設計超越了通用設計確保的最低標準，以易於改動的靈活彈性設計促進個性化，適應並滿足市民不斷演變的 居家安全需求，從而改善當前推廣家居安全的方法。易於改動的靈活彈性設計：包容性設

85、計的關鍵因素鑒於香港未來長者愈趨向於社區內安老，而非搬往專門的長者住宿設施，個人能否輕易調整其居住空間以供長期 使用，將成為影響他們整體居住體驗的重要因素。因此，將易於改動的靈活彈性設計納入住宅的設計建造，是締造 包容性居住環境的重要條件。它使居住空間在建造完成後，可在必要時透過家居改造輕鬆進行調整，以確保持續滿足居民不斷變化的需求。香港並非毫無先例可循?，F時，無論是專為長者而設的住屋項目，抑或是普通住屋項目，凡屬照顧大量長者的項目，房協均會在其房屋設計中融入預見未來潛在需要的特色，例如滑動門、可調校高度的洗手盆、輪椅通道斜坡等。然而，這類前瞻性做法在香港大多數的房屋發展項目中仍 付之闕如。第

86、二章可同時滿足長者及年輕人口需求的住宅將會是且必須是香港未來的發展方向。非政府機構代表香港的房屋業界需更多考慮未來易於改動、靈活彈性的設計理念，而這一點往往被忽視了。學者44英國可適應終身居住的房屋：終身住宅標準終身住宅標準包含十六項設計準則，旨在提升房屋終身使用的無障礙程度及靈活彈性程度。2011 年，英國制定了 終身住宅設計指南，為設計無障礙家居設施(例如停車位、平坦入口及流通空間)提供技術建議，並強調潛在可改造 區域(例如樓梯升降機安裝及浴室牆壁上的扶手安裝)。該指南以用戶友善的方式呈現，附有清晰的行動要點及樓層平面布局，以利於理解。該指南在房屋設計上採用了面向未來的方法。例如，在處理浴

87、室安全問題時，它提供了有關地板排水位置的具體指示，以便未來將浴缸簡便改建為淋浴區。此外，該指南亦規定 須在浴室內保留一個在浴缸被拆除後，直徑最少為 1500 毫米的圓形活動空間，以便容納淋浴椅或輪椅等物品(圖 10)。即使發展商樂於採納包容性設計，現有的指引亦有限。例如，香港現時的設計指引只專注於確保無障礙及安全的一次性 房屋設計，並未涵蓋房屋易於改動的靈活彈性設計建議、潛在個性化改造的情景分析等。2024 年，由財政司副司長 領導推動長者友善樓宇設計工作組提出四大建議的設計要求，其中包括在住宅單位內私人范圍採用易於改動的靈活彈性設計，方便將來改裝(LegCo,2024)。然而，該範疇下的設計

88、規範並未給出具體執行建議，且仍僅側重強調通達性而非靈活設計；而涉及安全的設計規範，亦尚未訂立具法律的約束力規範。制定採納包容性設計的指引世界各地均有可供香港借鑒的案例，以幫助設計師、發展商 及建築商加深對住宅靈活彈性設計的認識。例如，英國 終身住宅標準(Lifetime Homes Standards)提出便於日後進行簡單且具成本效益的改造以滿足廣泛需求的住宅設計標準，令市民能在自己家中居住更長時間。英國亦有研究指出，符合這些標準的住宅可提升居住者的自主性、減少其脆弱性、降低入住安老機構的比率、改善心理健康、減少與壓力有關的疾病個案等，並增強居住者的社交及經濟參與度。據預測，至 2030 年，

89、英國將有 34%的住宅按照終身住宅標準興建(Habinteg Housing Association,2021)，且將為英國節省大量的醫療保健及社會開支(Department for Communities and Local Government,2012)。45第二章圖 10.英國終身住宅標準無障礙設計 例子顯著範例：可改造為長者友好的浴室設計靈活彈性設計 例子充足移動空間可安裝扶手的廁所牆面充足泊車空間平層入口(公用與住宅)用於天花吊車的支撐天花板可安裝升降機的樓梯地板結構：淺落差的地板排水，或允許未來進行簡易裝修鋪，如設具有自然落差的排水地板浴缸下方提前設置地漏，便於日後改裝為淋浴若移

90、除浴缸，則至少有半徑為1,500 毫米的移動區域資料來源：Habinteg Housing Association,201046在香港房屋發展進程中推廣包容性設計的採用向靈活彈性的房屋設計轉變需時。因此，香港必須制定明確策略，確保本港未來的房屋組合能夠容納日益增多的居家 長者群體。透過立法推廣包容性設計理念部分國家已制定全面的政策策略，致力有序將城市居住環境 變得更富包容性。例如，英國致力於透過將終身住宅 標準的原則逐步納入官方法規，推廣包容性設計。為達致此目標，當前的英國建築物規例制定了一個三層級制度，推動實現住宅的無障礙環境及使用便捷性(HM Government,2016;圖 11)。資

91、料來源：HM Government,2016圖 11.英國對於無障礙的建築規定 建築法規 M4(1)部分通達性強的住宅建築法規 M4(2)部分無障礙且具靈活彈性設計的住宅建築法規 M4(3)部分輪椅使用者友好的住宅強制要求 非強制要求非強制要求或適用於所有人的基本標準規定適用於長者或行動不便人士的中等標準規定適用於輪椅使用者的高標準規定英國階梯式的監管制度：包容性建築法規47英國當前推廣包容性設計理念的做法是務實的。鑒於英國並非所有地區都已做好準備或急需轉變以實現包容性設計，即同時滿足無障礙通行及靈活彈性兩種要求，政府僅規定所有新建築必須符合 M4(1)第一層規定，同時為地方規劃部門留有空間，

92、可按其自身情況執行 M4(2)第二層規定和 M4(3)第三層規定(圖 12)。例如，倫敦當地政府便因應 自身條件及情況，在倫敦規劃中規定，大倫敦地區(包括 33 個地方政府區)內的房屋發展項目中，90%的新建房屋須符合建築規例M4(2)部分所列出的規定，而餘下的 10%則須符合 M4(3)部分所指明的進一步規定(Greater London Authority,2021)。此外，英國建築規例亦正 逐步採納終身住宅標準中的 16 項設計要求，並已由 2011 年採納 2 項，至 2024 年涵蓋 12 項。透過激勵措施推廣包容性設計推廣住宅物業項目採用包容性設計的一大障礙在於成本 問題。額外加入

93、的無障礙設施、擴大走道面積可能會減少 物業所能容納的居民數量，從而導致發展商收入減少。此外，在初期投資成本較高的情況下，其效益亦在短期至 中期內難以彰顯。但如果香港志在建立一個有利於居家安老的可持續房屋供應體系，愈早投資於包容性設計，未來應對人口老齡化的挑戰時便會愈輕鬆。因此香港的房屋業界必須主動轉變，建造可適應的居住空間，以不斷滿足住戶的需求和偏好。在美國，政府採取的策略是為住宅物業發展商提供激勵 措施。在加州索諾瑪縣，Permit Sonoma(當地負責土地 使用規劃和開發許可的機構)制定了一份設計清單，以促進 住宅建築在規劃之初便將包容性設計納入考量。該清單 除了包括無障礙要求(如平坦的

94、入口)外，還納入了幾項與靈活彈性設計有關的項目，例如在廚房設置可調節高度的工作枱，以及對浴室牆壁進行結構加固，以便日後安裝 扶手(Permit Sonoma,n.d.)。根據索諾瑪縣市政法典(2024年)第26-89-050條，當地政府進一步引入了建築密度激勵措施，以鼓勵開發項目採用該清單中的設計建議。具體 而言，採納清單中至少三項設計建議可享有多種政策優惠，包括最高額外 50%建築密度許可及更快的審批流程。第二章48現時，香港透過可持續建築表現認證體系綠建環評 授予新建項目總樓面面積寬免，與美國做法類似。由於獲得金級及鉑金級綠建環評的項目可申請最高 10%的總樓面面積寬免，香港如今的新發展項

95、目大多會參與 該評級。屋宇署亦在作業備考附錄內列明優質建築環境的指定 標準，以作為綠建環評評價系統的補充。根據屋宇署的 規定，若項目在綠建環評評價體系中獲得銀級或銅級評分，並符合一項或兩項優質建築環境的指定標準，亦可以 申請總樓面面積寬免優惠。圖 12.總樓面面積寬免獲批核的先決條件綠建環評認證等級申請獲得總樓面面積寬免的 資格額外需要符合的屋宇署指定標準數量2 21 1Gold金級Silver銀級Bronze銅級Platinum金級資料來源：HKGBC,202349健康與安舒是綠建環評認證體系中的六大評估領域 之一，亦是屋宇署特定標準中的五大範疇之一。然而，鑒於此範疇並非強制執行，且不同設計

96、水準的項目在獎勵上差異甚微，故在鼓勵發展商採納包容性設計方面的效果 有限。儘管存在掣肘，綠建環評體系作為香港最具規模的建築設計評級系統之一，可被優化、善用並納入更多包容性設計元素及針對性激勵政策，以作為推動香港房屋供應適應未來發展的關鍵起點。第二章表 4.綠建環評評估內容及優質建築環境的具體指定標準綠建環評(6 個關鍵要素，合計 100%)：29%：22%理：18%可：15%用材物理：9%用：7%作業備考附錄內列明的優質建築環境的指定標準(屋宇署)提供的 自 採用(Building Information Modelling,BIM)採用成(MiMEP)資料來源：HKGBC,2023;Buil

97、ding Department,202250建議二：透過包容性設計確保香港房屋適應未來需求總而言之，香港的長者友善住房發展正面臨三大掣肘。其一，市場仍將長者住房與通用設計劃等號後者 雖強調無障礙，卻屬一刀切思維，忽略了推廣靈活 彈性設計以應對本港高密度環境下獨特的人口老化需求。其二，本港至今未有包容性設計指引，發展商缺乏實務標準可依。其三，市場普遍缺乏積極性：長者友善設計常被視為嘥位減利，與發展商利潤主導的邏輯相悖。要破局，政府須三管齊下制定一個以共融生活方式為核心價值的房屋政策願景：制定設計規範、訂立法定設計框架、調整建築 條例以兼顧社會共融與發展商利益、並以放寬地積比率 作誘因，讓住房政策

98、追上未來高齡社會的需求。建議 2.1：將現有設計標準提升至符合包容性設計原則的水準政府可採取進一步措施，提高設計手冊在營造可持續 居住環境方面的實用性，令香港的住宅環境在使用過程中 能滿足不同類型住戶的需求。政府應將設計手冊的指導方法由通用設計轉變為包容性設計?，F時手冊當中許多與無障礙相關的設計建議仍具作為最低標準的價值，但仍缺乏針對便於未來改裝的靈活彈性設計的指導與設計建議。因此，本報告建議政府在設計手冊中引入有關易於未來改造的靈活彈性家居設計的章節，範圍不僅限於浴室和淋浴間，還應包括廚房、客廳和臥室，並將標準提升至符合包容性設計原則。政府可參照英國終身住宅標準指南(Habinteg Hou

99、sing Association,2010)的內容及表述方式，並結合香港本地住宅空間較小、利用率高等特徵，研究並在設計手冊中更新符合 香港情景的 終身住宅標準。更新後的設計手冊應透過 清晰的平面設計圖傳達設計理念，列出隨著住戶行動能力減弱而可能需要進行家居改造的不同常見情景，並提供 現時住宅設計在什麼方面及何種程度可減輕日後家居改造 難度的分析。建議 2.2：規定未來房屋須透過包容性設計以滿足變化的安全需求包容性設計不應被視為房屋設計的可選附加項；它應成為 標準。為建立一個有利於居家安老的靈活彈性住房環境，僅僅符合現時基本最低安全標準住宅設計並不足夠。香港應致力於動態考慮與家居安全相關的設計，

100、並將這種 思維模式納入主流，令未來家居環境得以不斷適應居民變化的安全需求。51政府可透過立法策略推動包容性設計，確保有關指引和 立法框架保持一致，並及早向業界公布這些計劃，包括 入口大門、走廊寬度及升降機機廂尺寸等具體指標，以便 發展商及相關業界有所準備?，F時，設計手冊並非強制遵守的文件，是否採用其建議完全取決於發展商的自身 決定。因此，在短中期內，政府應檢討並更新建築物條例，規定新建房屋項目均須遵從現行設計手冊中與安全相關的設計，如基本的走廊寬度足以容納至少兩部 輪椅並行、平坦的出入口等。而待設計手冊經過修訂並納入包容性設計元素後，政府 亦應仔細評估諸項包容性設計建議，將簡單且具有經濟 效益

101、、長期而言可極大減少住戶居家風險的便於未來改裝的靈活彈性設計納入條例。長遠而言，這些標準不僅應作為向發展商提供激勵措施的依據，而且應成為香港房屋設計的基本原則。建議 2.3：鼓勵私營部門採用包容性設計為鼓勵採用更先進的包容性設計元素，政府可考慮制定新的激勵制度，或與香港綠色建築議會合作，加強現有綠建環評認證制度在推廣包容性設計上的作用。具體而言，政府應確保激勵結構及其依據的評估體系清晰 明確。綠建環評評估體系現行激勵機制的一個潛在問題是 僅設計了粗略的獎勵門檻，即所有符合一定要求的項目均可申請相關政策優惠。因此，發展商自然而然便傾向 於實現最低限度的目標，即僅在其項目中納入極少數 包容性設計元

102、素以達成足以獲取建築面積優惠的水平，而並非力求滿分，即投資於設計具有長期包容性的單位(Hui,Tse&Yu,2017;Yeung,Ridwan,Tariq&Zayed,2022)。香港 可參考借鑒美國地方政府的經驗，研究制訂包容性設計清單，並將其納入綠建環評評價體系中。政府亦可從 英國的終身住宅標準，或加拿大魁北克市多單元住宅激勵 計劃中採用的可適應住宅設計標準(City of Quesnel,2025)中汲取靈感，以制訂該清單。此外，該設計清單亦可與分級激勵制度相結合，確保發展 項目獲得的優惠和獎勵與其表現水準相匹配。例如，如新建項目可符合 60%清單中的設計建議，則該項目可申請總樓面 面積

103、寬免；如新建項目設計可符合 80%清單中的設計建議，則該項目可獲得 10%總樓面面積寬免(與現行激勵政策 一致)。而假如新建項目可符合 100%清單中的設計建議，甚至有所創新，則政府可考慮授予該項目額外的準許地積 比率(additional plot ratio)。第二章52社區Personal Needs:Property Manager Capacity BuildingSocial Needs:Community Capacity OptimisationSense of Community:Age-Friendly City Landscape現有房屋新建房屋特定用途房屋長者房屋市場第

104、三章53概述在香港長者居住環境中，特定用途房屋是指專門為長者設計的住房安排，即在建築環境中融入包容性設計原則，並提供適應不同能力層級長者所需的支援照顧服務(Ji et al.,2023)。長者房屋透過提供一個連貫且持續的照顧系統，讓長者能夠在自身需要變化時仍可留在同一社區內實現無縫過渡的居住安排調整，例如從獨立生活過渡到輔助生活環境，從而促進居家安老。而與一般居住安排相比，長者在輔助 生活環境中可以獲得更密集的照顧服務，從而延緩入住機構照顧(如安老院舍)的時間。長者房屋在提升長者生活質素方面扮演著至關重要的角色(Jolanki,2021)，並有助減輕家庭照顧者的負擔(Rusinovic,Boc

105、hove&Sande,2019)。本港有研究顯示，居於長者房屋中的長者身體健康狀況有所改善、對緊急服務的需求減少、心理健康狀況更佳且抑鬱癥狀減少；同時因獲得更強的社會支援，生活方式更為豐富(Lum,2018)。香港長者房屋發展情況香港房屋協會(房協)現時為香港長者房屋項目的主要提供者之一，專注於興建同時提供獨立生活單位、輔助生活單位及安老院舍(RCHEs)的持續照顧退休社區(Continuing Care Retirement Communities,CCRC)。自 2003 年起，房協在其長者安居樂(Senior Citizen Residences Scheme,SEN)住屋計劃下推出了三

106、個主要項目：樂頤居、彩頤居及豐頤居。這些項目均以長期租賃形式出租，長者須在入住前繳付一筆權費，並在入住期間繳付每月服務費。長者可根據個人需要，透過用者自付模式選購額外服務以定制其照顧計劃。這些單位的入門費用介乎 100 萬港元至 265 萬港元之間，而每月費用則在 1,500 港元至 3,000 港元之間，對中產長者而言相對可以負擔。房協亦於 2015 年開發了面向高端市場的長者房屋項目雋悅，該項目以市價購地全數自資興建。雋悅長者房屋項目提供 三種不同的付款方式：需要繳付入門權費的長期租賃、按月繳費的 24 個月固定期租賃，以及按月繳費的短期租賃。因應不同的付款模式，雋悅的入住費用介乎 260

107、 萬港元至2,900 萬港元之間。第三章54表 5.香港房屋協會開發的長者房屋項目總覽落成年份項目付款方式費用(港元)設施/服務類型入住情況總單位數目2003樂頤居 期租:一付租 月付理基服務，以個喜，自用各項服務預付項：1M2.65M月：1,5003,000從、的各種服務照休CCRC者劃冊：400 申2432004彩頤居3332023豐頤居3122015雋悅 期租：租 期租：租須月付2.6M29M基服務、中、服務冊：期租2039 申期租231 申588受惠長者人口百分比(至 2023 年)0.8%(1476 單)資料來源：HKSARG,2024d;Hong Kong Housing Soci

108、ety,2020房協開發的所有長者房屋項目均融入了醫療及康樂服務，旨在支援住戶的身體及心理健康。這類居住安排深受歡迎：截至 2023 年，長者安居樂住屋計劃的等候名單上已有超過 400 名申請人(HKSARG,2024d)，雋悅項目則已收到超過 2,200 份申請(HKHS,2020)。儘管得見香港市場有巨大的長者房屋需求，但現時房協提供的 1,476 個單位僅能覆蓋 服務長者總人口的 0.8%，現有單位數量遠不足以滿足日益 增長的需求。55私人市場參與對香港長者房屋發展而言不可或缺香港的房屋供應分為三大類：租住公屋、資助房屋及私人 樓宇。租住公屋中現已不再設有專門的長者房屋單位，轉而在所有房

109、屋單位均採納無障礙設計。目前，政府僅需在租住公屋中進一步協調和安排照顧服務，即有望創造更適合長者居住的環境。在資助房屋方面，目前房協在為長者提供成功房屋模式方面取得了突破，而其擴展方案則有待進一步探討。但在市民 需求殷切的趨勢下，依賴房協獨立承擔香港所有長者房屋的發展是不切實際的，凸顯出鼓勵私營市場參與長者房屋的 必要性?，F時的發展商多對投資長者房屋這個細分市場猶豫不決 在缺乏政策支持的情況下，投資長者房屋於私人市場而言 利潤空間有限。因此，現時為香港近半數(42.9%)長者 提供住所的私人房屋市場(Census and Statistics Department,2021;圖 13)，其專為

110、長者而建的房屋細分市場仍然處於 未充分發展的階段，亦未能探索出一個成功的私人長者房屋模式。第三章圖 13.2021年香港居住在不同類型房屋的長者比例42.9%私人樓宇20.5%資助房屋36.6%公營房屋資料來源：C&SD,2021562017 年，香港推出了首個私人長者房屋項目蔚盈軒。該項目提供一系列服務，包括專業醫療支援、長者照顧 及護理、現場復康、興趣發展、輔導及家務管理等。蔚盈軒內設有一間安老院舍，為長者住戶提供一個持續 照顧的退休社區。然而，該項目已於 2022 年 7 月售予其他發展商，而其現時亦已不再作為長者房屋項目進行營運。表 6.香港私人長者房屋項目概覽落成年份項目付款方式費用

111、 (港元)設施/服務類型入住情況入住情況2017蔚盈軒 期租：租須月付 月租：26,70060,000專援、者照理、服務、個、務理照休CCRC2022：獨生活單 80%;90%2022 年 7 月：項目轉手，者止79 個獨立生活單位32 個安老院舍宿位(2022 年 7 月後不適用)2024曦蕓居 入場可轉債作為債 期租：須月付 債：10M 月租：50,00090,000+務理、服務、中、服務(生、士、工提供援)不用(仍在建置中)預計將有168 個單位受惠長者人口百分比(至 2023 年)0%資料來源：Patina Wellness,2021;Pine Care Group Limited,2

112、022;脫芷晴,2023;Everwellth,20222024 年底，跑馬地出現了新的長者房屋項目 曦蕓居。該項目由基督復臨安息日會提供土地，並由其士集團興建。鑒於長者房屋開發成本高昂，曦蕓居項目選擇面向高端 市場，並非廣大市民皆可負擔的住房選擇。因此，儘管 香港非毫無私人長者房屋項目的先例，但迄今為止市場上相關單位供應距離滿足大多數長者需求仍有相當的進步 空間。57第三章建議三：為私人長者房屋發展設計有利的市場環境為瞭解香港市場在長者房屋方面的進展遲滯不前的原因並 提出相應的對策，學者們指出，發展商認為長者房屋項目 相對缺乏盈利能力，主要基於以下四個原因：政府支援有限、土地供應不足、缺乏機

113、構融資，以及長者財務狀況不穩定(Ji et al.,2023)。建議 3.1：加強政府支援與世界其他地區相比(表 7)，香港對長者房屋項目的政府 支援尚處於發展不足階段?，F時並無明顯的規劃政策、設計指南或宣傳計劃、城市法規等支援長者房屋的發展。鑒於 人口老齡化問題日益嚴峻，僅靠自由市場力量推動長者房屋的發展已被證實並非一個可持續的方法。澳洲新南威爾士州政府已從宏觀政策層面採取全面方法 推動長者房屋發展，包括制定州環境規劃政策(房屋)(State Environmental Planning Policy(Housing)(NSW Government,2024)及實施長者房屋設計指南(NSWG

114、overnment,2023)。州環境規劃政策(房屋)提供了一個穩健的監管架構，當中概述了有關長者房屋中居住者的年齡身份限制、長者 房屋項目發展密度、為不同類型長者房屋提供的額外樓面 面 積 比 率 優 惠、強 制 性 設 計 要 求、服 務 等 項 目(NSW Government,2024)(表 8)。州環境規劃政策(SEPP)規定，凡符合所列限制及 要求的長者房屋項目，在新南威爾士州的主要土地用途分區內均獲準進行建設。6其中，投資額超過 2,000 萬至 3,000 萬澳元(9,800 萬至 1 億 4,800 萬港元)並包括住宅照護設施的長者房屋項目，可進一步劃分為州重大發展 項目(S

115、SD)。與標準發展項目相比，州重大發展項目可享受 更 簡 化 及 快 速 的 評 估 及 行 政 程 序(NSW Government,2024)。自 2021 年 12 月推出州重大發展項目認證以來，新南威爾士州已有總共 28 個新長者房屋項目獲批。香港宜借鑒海外案例，針對性制定長者房屋政策。首先，政府應在宏觀政策層面確立長者房屋的重要性，並就長者 房屋的興建制訂清晰指引，包括制訂具體且公開透明的 長者房屋定義及標準，涵蓋入住資格、房屋設計、服務 標準與護理覆蓋範疇等。有關定義可透過市場意向調查 徵集，平衡政策目標與市場反應後釐定。6 環境敏感及保育用途土地除外。58表 7.各國政府支援長者

116、房屋發展的政策對比政府支援說明澳洲新南威爾士州 劃政()：者的，並提供面面積作為措韓國者劃：、土和各相，以者的供美國博塞爾市 城：專門者(SSHO)的域劃正式入，並為服務供點的排提供更的可香港？目尚未者的重大政措資料來源：MarkWide Research,2024;City of Bothell,2024;SHIN&KIM,2024在此之上，政府可考慮引入分級總樓面面積寬免機制，推動私營長者房屋項目發展。舉例而言，包含兩成長者房屋 單位、全數作長者房屋用途，或於同一發展項目內綜合 設置獨立生活單位、輔助生活單位及安老院舍的設計方案，可按容納長者住客規模獲取不同級別樓面 寬免。此舉有助降低市場

117、進入門檻，令不同規模與能力的 發展商視長者房屋為具投資價值項目。59第三章表 8.新南威爾士州州環境規劃政策(房屋)第五部分中與長者房屋相關的要求住戶資格 者(60 以上)或士 者或士在同一的 受協助理和提供服務的員工發展密度(地積比率，FSR)獨單(ILU)：0.5:1 或更 照(RCF)：1:1 或更額外地積比率激勵 項目佔面積 1,500 平 劃已大的積 物的不得超 3.8 以上措 獨單(ILU)：15%積 照(RCF)：20%積 共、：25%積強制性的設計要求當局須照者南行服務 獨單(ILU)：必須現場或現場附提供服務，並服務 照(RCF)：必須提供現場服務，並足的服務以便使用現場服務

118、資料來源：NSW Government 2023,202460建議 3.2：增加針對長者房屋發展的土地供應除了與土地補價及建築相關的常規開支外，長者房屋項目 往往還需要在運營成本方面進行額外投資，包括提供專門 服務及聘請全職護理專業人士等。此外，在成本更高的 情況下，香港長者房屋項目現時在政策上並未享有任何 土地補價優惠(Urban Land Institute,2023)。因此，長者房屋 項目與一般住宅項目在利潤潛力上的差異，往往令長者住屋項目在土地招標過程中的報價難以高於普通住房發展項目的報價，進一步導致在香港發展長者房屋的土地數量少。新加坡的做法或可作為香港發展長者房屋的範例。面對類似

119、的土地資源限制，新加坡實施了一項創新策略，即在 土地招標時提供限制性的土地租約。2023 年，新加坡 衞生部(MOH)和市區重建局(URA)啟動了一項私人長者房屋 試點項目，由政府提供 Parry Avenue 地塊，用以建設新的 住房兼護理輔助生活設施(Ministry of Health,2023)。在 公 開 招 標 過 程 中，新 加 坡 政 府 採 用 雙 信 封 制 (two-envelope system)，即同時考察投標方提出的設計 規劃及報價，以決定中標方。具體而言，新加坡衞生部 首先從可持續性及創新性來評估發展商提出的護理模式概念提案，符合衞生部篩選標準的提案才會進入價格競

120、標階段。在該先行項目中，最終中標的發展商提出了一種連續護理 模式，即涵蓋廣泛的醫療保健和社會服務，並在該長者房屋社區中為居民設計了一個促進社交連繫的公共空間。為確保最終的住房發展項目能為居民提供適宜的生活環境和高質量的護理服務，新加坡政府亦要求中標的發展商必須遵守特定的入住資格限制和設計要求，以確保 Parry Avenue 地塊得到適當使用。具體而言，居民必須年滿 65 歲，並承諾至少 租住三個月；在住房設計方面，應至少將總樓面面積的 60%用以建設輔助生活設施，20%發展為醫療衞生設施(Ministry of Health,2023)。目前，香港的土地使用規劃由城市規劃條例和分區 計劃大綱

121、圖 (OZPs)釐定，這些規定將土地劃分為住宅、商業、工業和休憩用地等不同用途，但缺乏專門為長者 房 屋 劃 定 的 類 別(Town Planning Board,2023)。然 而，本報告認為，與其更改土地分區計劃中的用途規定，不妨 仿效新加坡的策略，透過個案處理的方式在公開招標中引入受限土地契約。政府需根據建議 3.1 訂明的長者房屋定義 及標準，釐定特定用地用途；而市場持份者將就受限土地契約進行價格競標，相關契約條款合規性將由政府審核。透過設立此類受限契約，長者房屋項目將在統一成本框架下建立公平競技場，增加針對性土地供應。61建議 3.3：鼓勵發展支援長者房屋開發的多樣化機構融資工具

122、房地產開發本質上屬於資本密集型行業。物業開最終能否加速推進，關鍵在於是否有足夠的融資(Emoh&Nwachukwu,2011)。然而，現時香港長者房屋缺乏機構資金支持，令發展商只能依賴政府補貼或一次性資金注入。房協作為一個自負盈虧的非營利機構，其在年報中披露的 債務主要是政府貸款(Hong Kong Housing Society,2023)。雖然房協在 2024 年開始探索銀團貸款工具，但其資金 來源依然傳統；而傳統的資金來源往往要求已驗證的財務 模型或一定的抵押作擔保，未必符合長者房屋市場剛剛興起的融資需求?，F時，香港唯一一個私人長者房屋項目曦蕓居的土地及建設資金均由不同機構慷慨贊助，其融

123、資模式的 可持續性仍有待驗證。第三章初創與成長以貸款支援培育可持續的商業模式發展與成熟透過市場投資推動長者房屋項目增長例如：增加貸款來源例如：吸引以長者房屋作為底層資產的投資產品設立社會責任貸款社會責任債券房地產投資信托基金圖 14.私人長者房屋發展項目在不同發展階段適用的機構投融資工具62美國機構投資者認可成熟長者住宅項目通常能產生可證券化 的穩定現金流，此認知推動了長者房屋產業房地產投資 信託基金的發展。經過數十年發展，房地產投資信托基金在美國長者房屋市場的顯著參與，有助紓緩長者 住宅項目的資金壓力，並促進投資相關項目的資本流通。截至 2023 年，美國房地產投資信托基金持有私營長者房屋市

124、場約 20%總持有權益(Resolution Capital,2024)。作為全球金融中心，香港市場擁有大量尋求投資機會的資本(如家族辦公室等)，為香港各行業利用多樣化的金融產品 應對資本流通不足和機構資金缺乏所帶來的挑戰提供了 機遇。為吸引本地及國際投資者，政府應支援長者房屋 發展商透過不同的金融工具，以優惠利率獲得機構貸款。政府亦應鼓勵開發各種投資於長者房屋的投資產品。香港長者房屋市場在不同的發展階段應善用不同的融資 工具，政府在其中的角色便是助力不同長者房屋項目獲得 機構支持。一般來說，新興市場在起步初期，借貸工具是 主要的資金來源；留待該市場已探索並發展成一個可行且 可向投資者驗證其盈

125、利能力的商業模型後，投資工具可成為新的資金來源(圖 14)。為促進香港長者房屋發展，社會貸款和社會債券的支持 不失為一條可行之道。2024 年，中國建築國際集團有限公司(香港)從中信銀行(國際)獲得了一筆 5 億港元的社會貸款，用於興建啟德世運道一個簡約公屋項目。該項目預計最終 將有助於改善 10,000 戶家庭的居住條件(CSCE,2024)，而可預見的社會效益成為建設方獲得該筆社會貸款的主要 依據。類似的安排或可作為刺激長者房屋市場的起步。隨著市場發展，未來香港長者房屋項目將會增多。借鏡其他 地區的經驗，市場將有更多資本持有者希望投資於長者 房屋。例如，美國的房地產投資信託基金(REITs

126、)在為長者房屋發展提供長期資金支持方面發揮著關鍵作用。房地產 投資信託基金作為結構性融資工具，以公司形式運作，擁有、管理或為產生收入的房地產(包括長者房屋設施)提供資金。此模式讓投資者能夠集合資源投資於不同 物業，同時從物業所產生的現金流中獲益。美國房地產投資 信託基金的一項關鍵合規要求是，為符合聯邦層面的 稅收優惠資格，它們必須將至少90%的應稅收入分配給股東 (SEC,2011)。該規則與香港現行法規是一致的，並確保了從租賃業務中獲得的利潤有很大一部分會回報給投資者，從而支持對長者房屋及其他房地產項目的持續投資(圖15)。63第三章圖 15.長者房屋房地產投資信托基金的一般產品結構資料來源

127、：SEC,2011房地產投資信托基金(REITs)購買並管理地產項目增長獲得租金收入，實現增長分紅將至少 90%計稅收入派發給投資人以獲得稅收減免優惠投資者長者房屋盈利64具體而言，政府可推動金融機構發行針對長者房屋項目的 社會貸款，透過提供擔保機制降低融資成本，包括優惠 利率或延長還款期。在社會債券發行層面，政府可提供技術 支援以促成相關融資。為建立長遠投資吸引力，政府可發展以長者房屋為標的的房地產投資信託基金(REITs)，措施包括 為購入長者房屋物業的房地產投資信託基金提供印花稅 減免，從而提升該類資產的投資回報率。透過與國際 印花稅率接軌甚或提供更優惠稅率可增強本港長者房屋項目的競爭力

128、，吸引更多機構投資者參與。此類稅務誘因同樣 適用於推動家族辦公室投資長者房屋領域。建議 3.4：提高長者的財務穩定性除了三項供應端的挑戰外，香港私人長者房屋市場的發展 亦因市場需求疲弱而受阻長者的財務穩定性及購買力，是市場猶豫是否應該開發特定用途住房項目的重要考量。財務狀況不穩定是長者群體的集體困境。首先，市民的收入 通常會因退休而急劇減少。在 2021 年，年齡 65 歲或以上的人士中僅有 14.57%仍在就業，並因受教育水平較低及 生產力下降等因素而領取低於平均水準的薪金。根據本港 官 方 的 調 查 顯 示，2021 年 整 體 人 口 的 每 月 中 位 收 入 為 18,000 港元

129、；而長者的每月中位收入則顯著較低，僅為 11,100 港元(C&SD,2023)。其次，長者普遍面對增加的醫療及照顧開支。根據香港醫院管理局的數據顯示，2019年按每千名人口使用的急性及延續護理病床使用量計算，非 長 者 人 口 的 使 用 量 為 1.6 張 病 床、65 至 79 歲 長 者 為 7.1 張病床、80 歲或以上長者為 21.1 張病床(Hospital Authority,2021)。然而，香港現行的退休金制度在維持長者晚年經濟穩定方面尚有不足，更罔論支援長者負擔個性化的長者房屋安排 以提升生活質素。香港的入息替代率(Pension Replacement Rate，PRR

130、)，即衡量高齡人士退休後由退休金計劃所提供的收入占其退休前收入的百分比，大約在 40%左右徘徊。而根據經濟合作組織定義，該水平的入息替代率意味著 許多退休人士甚至在應付基本生活需要方面感到困難(OECD,2022)。若根據世界銀行的五支柱架構(包括安全網津貼、強制性公共儲蓄、強制性私人儲蓄、自願儲蓄及 非正式支援)來看，香港的退休金制度似乎並不完整，因為當中並不包括強制性公共儲蓄支柱(圖 16)。此外，截至 2024 年，香港退休金制度所提供的每月平均被動收入甚至低於在香港居住的退休人士的平均生活開支。65第三章圖 16.透過世界銀行的五支柱架構審視香港退休保障制度資料來源：OECD,n.d.

131、;World Bank,2005;With Intelligence,2024;HKCSS,2011;IFPHK,2024;SWD,2024香港入息替代率=40%01234港元 1,620港元 9,400不適用於香港無標準無標準安全網津貼強制性公共儲蓄強制性私人儲蓄自願儲蓄非正式支援高齡津貼，生果金(適用於 70 歲及以上長者)強積金儲蓄分派至每月個人投資例如：家庭支援退休人士每月平均被動收入港元 11,020+退休人士平均生活開支港元 14,700+每月領取金額(2024)*以平均薪資、退休後每月支出、預期壽命(2024)計算66在安全網津貼支柱及強制性私人儲蓄支柱下，政府的支援擔當著舉足輕

132、重的角色。在安全網方面社會福利署管理著三項針對長者的津貼計劃：為七十歲或以上長者設立的高齡津貼、為六十五歲或以上並面對經濟困難的長者 設立的高齡生活津貼(須經過經濟審查)，以及為六十五歲 或七十歲以上並遷往廣東或福建定居的長者設立的廣東 計劃及福建計劃。至於強制性私人儲蓄方面，香港的強制性公積金(強積金)計劃促進僱主及僱員進行每月供款已進行儲蓄及再投資，協助市民為退休生活作好財務準備。然而，強積金作為一種投資工具，其價值會隨市場情況 波動。因此，退休人士需要一個更穩定的方法來產生長期的被動收入。儘管自願性儲蓄支柱屬自願性質，但政府仍提供了三項工具，即退休三寶，供市民考慮：年金計劃、安老按揭計劃

133、及保險逆按揭計劃。然而，這些工具在香港的普及率並不高。具體而言，自 2018 年推出香港年金計劃以來，截至 2024 年 10 月底僅約有 20,000 名投資者。而自2011 年推出安老按揭計劃(即物業逆按揭)以來，累計申請數量僅為 7,837 宗。保單逆按揭計劃是普及率最低的產品，自推出以來僅收到 124 宗申請(HKSARG,2024e)。香港 長者在亞洲文化背景下偏於保守、重視物業的觀念，以及 未夠普及的公眾財務安排教育，均是造成此挑戰的因素。因此，香港迫切需要制定進一步策略，在順應市民觀念的 前提下，提高長者在負擔退休生活，尤其是住房安排方面的財務穩定性，並刺激他們的支付意願。在內地

134、，保險在協助長者達致長期財務穩定性方面發揮著 至關重要的作用，亦可為長者提供住房資金，以改善退休後的生活質素。保險公司通常與服務供應商聯繫緊密，因而 能夠為長者提供全面的照顧。內地主要的長者房屋形式為保險投資發展的退休村及退休社區。市民可以預先購買 人壽保險或年金保險以獲得未來居住權，或選擇支付 一次性可退還保證金。7市民所購買的保單通常包含定期 派息紅利，可用於支付日?；顒蛹罢疹欓_支。8截至 2024 年 1 月，內地商業保險年金資金規模已超過人民幣 6 萬億元(港元 6.41 萬億元)，惠及 9,700 萬人，並為 11%的青壯年人口提供補充型的未來養老保障(國家金融監督管理總局,2024

135、)?，F時，內地保險公司擁有或經營的超過 30 個 退休村共為長者提供超過 28,000 個床位，而長者住房相關 保險的廣泛供應顯示出市場需求頗大這些安排大大鼓勵了市民，特別是有能力投資保險產品的中產階層透過投資保險 7 人壽保險的目的是在一個人去世時，保障其家人或受養人的財務需求。年金保險是一種長期保險產品，可幫助消費者將資金轉換成長期穩定的收入來源?？赏诉€保證金是在入住前一次性支付的款項。在租賃協議終止後，一旦租戶搬出，就可以按照規定取回押金；與現時香港長者房屋長期租賃要求的入住權費類似，惟可取回押金比例更高(85%100%)。8 股息是公司(即保險公司)向其股東(即長者)定期支付的款項。6

136、7從房屋到社區至此，本報告已從房屋範疇出發，探討了改善長者居住環境的政策建議。當中包括推動現有房屋進行家居改造、鼓勵新發展項目採用包容性設計，以及促進長者房屋的市場發展。然而，居家安老所涉及的範疇，遠不止於為長者締造安全的 家居環境以及提供負擔得起的房屋選擇。在家門之外，長者亦有相當多的時間是在社區中度過。因此，除了與房屋相關的 政策之外，政府亦應關注社區支援方面的提升，以支持長者 獲得高品質的生活，包括在日常生活的各個層面發展及維持 自身能力的功能。這意味著要確保長者能夠滿足其基本生活 所需、持續學習成長及作出自主決定、保持行動自如、建立及維持人際關係，以及參與社會事務並作出貢獻(WHO,2

137、015)。本報告第二部分將聚焦於分析社區在長者居住環境中所擔當的角色。該部分從長者的個人需求、社交需求，以及對社區 的歸屬感出發(Chong,Ng,Woo&Kwan,2006)，劃分為三個 章節)。各章節提出的政策方向如下：(i)提升物業管理 服務，增強其作為資訊及服務轉介的連繫人角色，為長者居民提供即時支援；(ii)善用社區中心的閒置資源，令長者 受惠；(iii)使公共空間更具共融性，從而提升長者的社區 歸屬感。第三章產品進行儲蓄。提早儲蓄可增強他們日後負擔住房及照顧 服務的支付能力，進而為他們退休後的生活帶來更大保障。正如內地案例所示，香港需發展創新儲蓄策略以提升長者 消費力。政府需認可各

138、類市場持份者發展長者+業務 模式的潛力，這些模式旨在透過前瞻性措施提升退休後的 生活質。政府亦需鼓勵市民及早投資於此類長者+產品。首先，政府應透過稅務優惠及公眾教育，鼓勵市民及早為 退休後生活作出準備。鑒於香港房地產開發成本高企，在內地流行的保險資金支援或跨行業興建物業模式，在本港市場出現的可能性較低。因此，香港必須探索其他策略，透過鼓勵市民及早儲蓄提升其財務穩定性，且有能力支付 過渡至長者房屋選項?，F時，香港經個別入息課稅申請的 薪俸稅扣減項目，包括強積金計劃供款及為未參加強積金 計劃的人士認可的職業退休計劃供款扣減(HKSARG,2024f)。為拓寬個人確保財務將來之選擇，政府可擴大經個別

139、入息課稅申請的稅務減免範圍，例如將商業養老保險投資納入可扣稅項。此外，政府亦應探尋途徑，透過鼓勵項目業主為潛在買家制定更具財務吸引力的進出機制，如提高可退款的入住權費比例或容許為未來居住權預先儲蓄，提升市民入住長者 房屋的意願。政府可考慮為包含創新租賃模式的長者住宅 項目推出稅務優惠或財政支援。68現有房屋新建房屋特定用途房屋社區個人需求：物業管理服務提升Social Needs:Community Capacity Optimisation第章69概述居家安老生活質素的一個關鍵要素，在於長者的自我健康 管理能力。然而在香港，長者的健康知識水準普遍偏低，導致一系列不必要或可避免的、危害健康及福

140、祉的情況 出 現。在 世 界 衞 生 組 織 長 者 友 善 城 市 框 架 下，健康及社區支援服務的可用性及可及性在本港八項不同表現中排名最低(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022)。為提升長者在社區照顧及支援方面的體驗連貫度，本章將 討論住宅物業管理在填補服務可及性差距上的潛力。物業 管理服務可充當應對長者個人需求的第一連繫點，確保長者能及時獲取社區內的服務與支援。香港長者與健康相關的知識水準不足居家安老並非只適合健康且能獨立生活的長者。即使身體 機 能 逐 漸 衰 退，長 者 仍 然 希 望 亦 能 夠 盡 可 能 長 時 間 留在自己家中及

141、所屬社區，惟適當的支援服務應當在 居所附近有所配備，長者管理自身健康的能力亦是至關 重要。因此，長者必須具備良好的健康知識水準，以便瞭解自身需求、知悉所需的支持、清楚到何處尋求協助，以及 採取預防措施。然而，如今大部分長者並未充分具備有效管理自身健康的 能力(Chau et al.,2009)。近期研究指出，現時香港多達85.5%的長者健康知識水準未如理想(Or,Wong&Chung,2020)。不少長者亦表示在查找、理解及評估健康相關資訊方面遇到困難。同時，長者多見未能及時尋求預防性服務，導致治療服務 使用不當，或是延遲獲得治療，影響了長者的身體及精神 健康狀況(Ng,Fong&Yee,20

142、22)?，F時，本港已經出現過度依賴急癥室或安老院舍等機構服務的情況(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022;Lam,2022)。第四章 70社區的服務與長者連繫欠佳支援服務的可用性及可及性，亦會影響長者在管理自身健康需求時獲得及時支援的程度。然而，由於服務供應有限、前往服務地點的交通接駁不足(尤其在夜間)，以及向長者(尤其是那些較少使用資訊及通訊科技或獨居的長者)傳播 資訊欠佳，長者往往難以獲得本港社區支援及健康服務(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019;CUHK Jockey Club I

143、nstitute of Ageing,2022)。增強長者與社區服務的連結性對其居家安老而言與至關 重要。善用社區服務能夠有效利用緊張的公共資源，並有助於降低長者健康狀況惡化的速度和社交孤立的風險。而物業經理作為在樓宇、屋邨或屋苑中除照顧者以外與長者接觸最為密切的人，具備潛力協助長者及時獲得必要的社區服務(Huang&Lee,2020)。為什麼選擇物業管理服務協助長者居家安老？香港的物業管理公司負責住宅大廈及屋苑的管理工作，其職責包括保障日常安全、維修及改善大廈的公用設施，處理住戶的投訴及要求，以及為住戶舉辦活動。物業管理人員駐守現場，務求住戶能在居住空間內安全、舒適及愉快地生活。由於其工作位

144、置十分接近長者住所，物業 管理服務在長者生活中已經並將會發揮愈發重要的作用。倘若長者的家屬並非住在附近，又或是白天家人外出 工作時，物業管理服務處於有利位置，可迅速回應長者住戶的需求，提供即時援助，可大大減少護老者的照顧壓力。長者亦表示期望物業管理服務能為他們的個人需求提供更多支援，例如提供日常協助服務(62.9%的長者有此需求)、緊急支援服務(52.4%)、制個人化護理計劃(38.4%)，以及提供家居照顧服務(35%)(Mo et al.,2023)。在眾多訴求中，長者最希望在其居住屋苑中有可求診的醫療中心及可尋求 基層醫療護理服務的健康中心作為常設設施。政府自 2018 年起推行護老同行項

145、目，培訓物業管理 人員識別有需要長者、殘疾人士及其護老者，並轉介相關 社區福利服務(SWD,2023c)。該計劃參與情況理想，短短 六個月內已服務逾 2,500 名參加者。2021 年，該項目宣布延期三年。然而現行培訓主要針對前線員工，若持續缺乏 管理層積極參與及承擔，有關措施或難以推動業界出現 系統性變革。此外，相關能力建設目前僅被視作物管服務 錦上添花而非必要的元素。由於缺乏受訓人員成效數據，亦未見計劃恆?；?，項目前景仍存變數。而單靠政府 推動此類培訓計劃，其覆蓋面與影響力亦恐受局限。71物業管理業界已日益意識到加強服務以協助長者居家安老的重要性，但對此可能帶來的負擔心存疑慮。首先，前線人

146、員將需承擔更多現時並非其工作範圍內長者照顧工作，可能會因此出現人手不足的問題。再者，大部分員工並未接受長者照顧的相關培訓。要提升他們的專業能力，特別是醫療或 特別護理方面的能力，並非易事(Woo et al.,2023)。此外，如滿足長者最廣泛的需求設置醫療中心和健康中心，可能會帶來龐大的營運成本，物業管理公司亦缺乏在其住宅項目內發展相關設施的動機。我們認為，物業管理團隊無須直接提供健康服務，亦未必需要建設專門的長者醫療中心。居家安老的長者並非所有人都對持續照顧有殷切需求。為提升效率，物業管理的 重點應放在提供基本的長者友善支援，以提升日常生活 質素，包括資訊及通訊科技支援、簡單維修及家居清潔

147、等。物業經理亦可協助長者在社區內活動，例如陪同他們前往巴士站或銀行提款。對於有較大健康需求的長者住戶而言，物業管理經理可 作為社區首個服務連繫點(Woo et al.,2024)。其職責可能包括識別有社交孤立風險的人士、與他們開展溝通、與其家人聯繫並為長者轉介社區健康及支援服務等。這些責任並不一定需要專門知識，且成本較低、需應對的情況較為簡單。如果物業管理能在其會所內設置身體檢查儀器或 樂齡科技產品，長者居民無須額外醫護人員協助亦能進行自我健康狀況監察。不過，物業管理公司不確定住戶是否願意為此類服務付費，或是接受物業管理費的上調(Woo et al.,2023)。針對該 問題，本港有研究指出，

148、長者樂意為這些服務付費，並接受 按次收費的模式(Mo et al.,2023)，該模式亦有助減少對 服務濫用的擔憂。第四章 加強物業管理角色的想法很好。讓員工對長者的需求更為敏銳，並充當連接社區服務的連繫人，對長者居家安老大有裨益。學者物業管理須介入支援長者。例如，座頭物業經理對防止患有腦退化癥的長者走失或誤入他處至為重要。非政府機構代表72雖然長者友善尚未成為香港物業管理業界的核心服務價值，但該領域的專業知識並不匱乏，尤其是非政府機構方面。近期，香港老年學會與香港賽馬會慈善信托基金合作，聯同來自 16 個屋苑的 20 個物業管理團隊，開展了一個 提升服務長者友善程度的項目，並提供了專業培訓及

149、認證。該項目最終編製了長者友善屋苑計劃手冊，內含長者 友善型屋苑應具備的特徵清單。該手冊旨在作為香港物業管理公司的指南，協助制定具有成本效益、可行且具有 建設性的措施及方法，以改善社區長者的居住體驗(HKAG,2024)。香港可參考新加坡的社區關愛組屋發展經驗，推動以訂閱作為收費模式的長者友善物業管理服務發展。社區關愛 組屋是由新加坡國家發展部、新加坡衞生部及建屋發展局共同推出的長者公營房屋計劃。居住其中的長者可選擇 基本服務套餐，當中包括全天候緊急監察及應對、基本健康 評估、家居維修及社交活動等基本服務。長者亦可根據 個別需求及偏好，選購額外的服務，例如膳食服務及 陪 診 服 務。每 個 社

150、 區 關 愛 組 屋 內，均 設 有 駐 場 社 區經 理，負 責 監 督、協 調 管 理 內 部 及 外 部 採 購 的 服 務(Housing Development Bureau,2024)。組 屋 內 的 服 務 及社區經理均由衞生部轄下的子公司 Atlas Care 負責 (MOH Holdings,n.d.)。協助長者居家安老：社區管理者雖然有關提升物業管理服務以照顧長者需要的概念在香港尚未得到廣泛實行，但本地已有試驗計劃出現。2022 年，華懋集團與香港社會服務聯合會(社聯)合作，在金獅花園二期開展了推動長者友善的社區計劃。該計劃旨在 協助物業管理人員制定有效策略和措施，以提升長

151、者住戶的生活質素，並協助照顧者及長者獲取當地服務及社區資源(Chinachem Group,2024,p.25;HKCSS,2024)。與非政府組織合作，提升物業管理服務的長者友善程度是可行的。非政府機構擁有豐富經驗及相關專長。非政府組織代表73第四章 圖 17.新加坡的社區經理新加坡社區關愛組屋社區關愛組屋(公營房屋)駐場社區經理衞生部全資附屬機構擔當社區營運者，以連繫照顧服務基本服務(如：簡單家居維修、基本身體檢查、安老院舍轉介)自選服務(如：膳食服務、醫療護送、陪診服務)新加坡建屋發展局Atlas Care根據住戶需求提供照護服務的連接點資料來源：Housing&Development

152、Bureau,2024;MOH Holdings,n.d.74採購物業管理服務時對長者友好服務關注不足隨著長者人口數目攀升，物業管理服務對於長者居家安老的生活體驗及時長均有重要影響。長遠而言，提升物業管理 服務的長者友善程度，可大幅改善長者的安老生活。然而，現時香港物業管理業界仍欠缺推動正式制定長者友善標準、政策及措施的動力，其中一個原因在於採購住宅物業管理服務時，長者友善程度並非首要考量因素之一。在租住公屋中，房屋署會將物業管理工作外判予物業服務 機構(Audit Commission,2007)。政府會根據候選物業服務機構的管理營運模式及過往業績進行評估選拔。在私人樓宇中，除新建項目由發展

153、商選擇初始物業管理團隊外，業主 立案法團會在管理委員會的指導下，監督物業所提供 服務的表現，並負責長期檢視及重新篩選物業管理公司。然而，現時長者友善程度並未明確被列為住宅物業管理服務 採購及評估的標準之一。由於物業管理服務仍無需展現 長者友善的服務質素，該行業自然缺乏提升相關領域技能的動力?，F時，住宅物業管理公司並未被規定必須提供長者友善服務。然而，隨著其服務物業內長者數量的增加，未來系統性地發展相關服務的方法將變得愈加重要。非政府組織代表75建議四：提升物業管理能力，提升社區長者生活質素由於現時招投標選拔標準中並無關於長者友善元素的規定及與利潤有關的激勵政策，物業管理公司將長者友善元素 融入

154、其服務模式的動力不足；這個問題在私人房屋及租住公屋均顯而易見。建議 4.1：提升物業管理服務採購標準，納入長者友善相關準則為促進長者友善原則融入物業管理的日常運作，政府可協助 確立該概念為物業管理行業的一項投標競爭優勢。建議 政府首先重新評估及修訂香港現時住宅物業管理服務的選取準則。在訂立準則時，應優先考慮有關公司對服務協調及 與社區組織和商業機構建立合作關係的投入，而非僅僅著眼於它們的直接服務供應。就租住公屋而言，政府可考慮將投標優先權給予已證明 致力於提供長者友善服務的物業管理公司。有關標準應先 設定於一個合理的水平，然後逐步提升，以免全面打擊公司參與投標的意願。至於私人房屋方面，政府應協

155、助提升居民對選擇長者友善 物業管理服務的重要性的認識?，F時，民政總署會依據 法團諮詢服務計劃委聘物業管理公司，為業主立案 法團提供免費大廈管理顧問服務(Home Affairs Department,2024)。政府應將有關長者居住環境及物業管理長者友善 相關的主題融入該計劃內，鼓勵業主委員會及業主立案法團成員在為其樓宇屋苑選擇適當服務時，顧及長者鄰里的 需要。第四章 76建議 4.2：促進物業管理服務能力建設及銜接在推動社會關注長者友善居住環境重要性的同時，政府亦 需支援有意制定相關策略、政策及措施的物業管理公司。政府應採納能力建設(即提升認知及基礎技能)與能力銜接 (即透過合作強化服務質素

156、)雙軌策略。政府首要可透過持續專業進修計劃(CPD)開發針對性職業培訓課程，內容不僅聚焦實務技能(例如協調家居 改造、陪同就診服務、與長者及家屬的溝通技巧)，更應 涵蓋長者關懷的基本理念。舉例而言，課程單元可包括：辨識認知能力衰退的徵兆、培養文化敏感度與溝通技巧，以及運用科技監測住戶健康狀況等。此外，定期舉辦由老年學專家主導的工作坊，將有助前線人員鞏固知識；亦可將 社署與照顧者同行項目現有教學內容及教材納入 CPD 培訓課程。然而，即使經過專業培訓，物管人員仍可能在面對需要 專業介入的複雜個案時遇到困難 與長者中心社工等 資深從業者建立制度化的協作機制便顯得尤為重要。透過 制定諮詢機制，物管團

157、隊可就複雜個案尋求專業指導而 不致越俎代庖，既能確保長者獲得適當轉介，前線人員亦能藉實戰累積處理經驗。對長者中心而言，受過系統培訓的 物管團隊能化身為社區觸點，更精準地識別及接觸有隱性 需要的獨居長者，形成相輔相成的支援網絡。能力建設著重提升物業管理人員的知識與技能，能力 銜接則透過連結物管公司與外部服務機構，填補服務提供的缺口?；段飿I形象及安全問題等方面的考量，物業管理 服務或對與外部組織建立長期合作關係有所顧慮，例如不願讓長者中心進入屋苑傳播相關資訊，或不允許社工在屋苑 內巡查以識別隱蔽長者住戶 (CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2

158、019)。然而，這些憂慮不應阻礙物業管理善用 其他機構的專業支援，適恰的合作能惠及屋苑長者住戶。不少企業(特別是中小型物管公司)缺乏直接提供服務的 資源，更何況要求物管公司包辦所有服務本屬不切實際。故此，業界可考慮採用服務橋接模式。鼓勵物管團隊 擔當中介角色，聯同社區商戶及非政府組織，提供家居 維修、洗衣送餐、健康檢查以至瑜伽匹克球活動等多元化 支援。政府可透過推動構建一站式配對平臺，協助物管公司 對接經審核的社區服務單位，藉此減省行政成本，促進 跨界別協作。77不論是屋苑自設抑或外判長者支援服務，於物業管理公司而言均不失為探索開拓輔助收入的新途徑。透過按需 傳召服務模式，各類專業團隊既能借助

159、物管網絡進行 精準外展，亦可避免過度介入影響住戶生活質素及屋苑 形象。歸根究底，衡量物管公司是否真正落實長者友善 措施，關鍵不在於其直接提供服務的能力，而在於能否 透過完善的制度設計與資源調配策略，確保長者住戶能夠持續且及時地獲取多元支援。第四章 78CHAPTER 4現有房屋新建房屋特定用途房屋社區個人需求：物業管理服務提升社交需求：社區資源利用優化Sense of Community:Age-Friendly City Landscape第章79概述在探討如何透過提升住宅物業管理服務，發展長者友善配 套以回應住戶個人需要後，本章將聚焦如何滿足長者社交 需求。除了保持身體健康，維持與他人的連

160、繫亦是構建健康晚年的關鍵。近年本港長者面臨的社會孤立問題日趨嚴峻，需透過社區支援協助長者建立維繫社交網絡。本章將提出 政策建議，重點完善社區服務供給質素，並推動長者積極 參與社區中心活動。社會參與的重要性現時全港逾 18.8 萬長者獨居，40 萬長者僅與配偶同住。社福界觀察發現，此群體中有相當比例屬隱蔽長者即與社會隔離，有需要時不懂得主動尋求協助或支援，又不為現有社區支援網絡所知的個案(HKSARG,2007)。社會孤立已成為本港重大挑戰，易引發長者孤獨感、生活 滿足感下降及自我價值感低落等心理問題。這些負面影響 更會產生連鎖效應，加劇健康風險，導致院舍使用率上升，推高社會成本(Hawton

161、et al.,2011;Pomeroy et al.,2023)。獨居未必直接導致社會孤立。不少獨居長者仍能保持社交 連繫，活躍於社區；部分長者更主動選擇獨立生活以保留 自主空間。然而獨居確會增加孤立風險，當長者需獨力 承擔自我照護責任時，身體機能衰退風險亦隨之提升 (Kojima et al.,2020)，繼而限制外出社交機會。因此，無論是獨居亦或與照顧者同住，維持日常的人際互動是健康老齡化的關鍵(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022)，不僅可以及時發現長者的生活問題，亦有助維持認知功能(Leung et al.,2010)、降低認知障礙風險(W

162、ang,et al.,2022)、提升心理健康如改善抑鬱癥狀(Kwong et al.,2020)及減少死亡率(Holt-Lunstand,Smith&Layton,2010)。研究顯示長者不僅樂於同輩交往，更能在跨代互動中獲益良多(Krzeczkowska et al.,2021)。第五章80本港長者社區支援服務概況在香港，社會福利署(SWD)透過資助非政府機構營運的 長者中心提供促進積極健康安老的社區支援服務。長者中心主要分為三類：長者地區中心(DECCs)、長者鄰舍 中心(NECs)及長者活動中心(S/Es)(表 9)。各類中心雖定位略有不同，但均旨在為社區長者提供安全的社交互動場所。這

163、些中心分布全港各區，採取低門檻 會員制並接受即場報名。服務對象雖限長者，但中心會招募不同年齡義工協作，並與區內學校合辦跨代活動。本港亦已有研究證實此類服務能有效減輕會員抑鬱癥狀(Liu et al.,2021;Miao,Wu&Zeng,2024)。隨著本港人口持續高齡化，長者中心服務需求有增無減(Chan et al.,2023)。然而，多家長者中心代表表示，機構 普遍面臨地方細、人手緊的營運困局。隨著本港長者 人口增長，這些困難將持續增加。長者鄰舍中心最頭痛係地方唔夠用。非政府機構代表政府將社區設施硬性按服務對象年齡劃分，變相阻礙青少年中心同長者中心合作。非政府機構代表81第五章表 9.香港

164、的長者中心服務概覽機構職能間數長者地區中心DECC(覆蓋範圍更廣)日間照 堂 服務援 輔服務 知援活動 者援服務 布 轉服務服務 知其 工作 義工41長者鄰舍中心NEC(覆蓋範圍集中)173長者活動中心S/E為者提供活動，以闊路40資料來源：Liu et al.,2021;Miao et al.,2024;SWD,2024a,2024b,2024c;Legislative Council Panel on Welfare Services,202482閒置的社區資源不少持份者指出，儘管人力與空間不足，若能靈活調配 社區現有設施，資源緊絀問題可有所緩解。他們特別提及 與青少年社區中心 (包括兒童

165、中心、青少年中心、兒童及 青少年中心，以及綜合青少年服務中心)共享資源的可能性。因活躍長者與青少年及兒童群體所需的設施設備比想象中 更為接近，資源共享是可行的。持份者強調，認為長者和青少年的活動互不相容的觀點有失偏頗。為 評 估 長 者 中 心 與 青 少 年 社 區 中 心 之 間 資 源 共 用 的 可行性，我們對香港不同類型社區中心的時空分布進行 初步分析(圖 18)。圖 18.社會福利署轄下社區中心資源的時空分布夜間日間空間較擁擠空間較寬敞繁忙時間淨作業樓面面積長者地區/鄰舍/活動中心綜合家庭服務中心幼兒中心社區會堂社區中心 青少年服務中心 綜合青少年服務中心其實有很多資源共用機會。年

166、輕長者活動所需的器材，與青年中心現有的器材差別不大，比如樂隊設備。非政府組織代表83多家長者中心工作人員坦言場地不敷應用。按香港規劃 標準與準則，長者地區中心(DECC)與長者鄰舍中心(NEC)最低淨作業樓面面積分別僅為522 及 328 平方米(SWD,2024)。隨長者及會員人數持續上升，空間不足問題勢將 惡化。為解燃眉之急，長者中心會租用公共社區會堂。數據顯示，2023 年 6 月全港多功能主禮堂、會議室及活動室平均使用率為 76.3%、42.6%及 44.5%(HKSARG,2023b)，反映社區設施尚有空檔可供調配。惟地區差異顯著，人口稠密區設施使用率居高不下，加上長者中心營運時段多

167、限於日間(一般晚上六時後休館)，實際可預約時段有限。那麼，我們如何在社區中為長者中心找到更多可用空間？研究發現，綜合青少年服務中心(ICYSC)法定淨作業面積 達 631 平方米(相當於長者地區中心的 1.5 倍、長者鄰舍的2 倍)，其非繁忙時段 (如學童上課的上午)或可開放予長者進行需較大空間的康體活動。在香港，長者社交活動多集中日間，而青少年中心使用 高峰期則在放學後的黃昏時段。這種錯峰使用模式令社區 場地普遍呈現 上午較冷清、黃昏後較繁忙 的使用規律。若能善用不同類型中心在非繁忙時段的閒置空間(例如 青少年中心上午的閒置時段)，便可為其他服務單位(例如 長者中心)提供額外活動場地，反之亦

168、然。不過，單純將自身中心空間借予其他服務單位使用，若未能為本單位服務對象帶來裨益或配合原有服務目標，對不少 營運機構而言未必具足夠吸引力。因此，長者中心要借用 其他社區場地的閒置空間仍可能遇到困難。相對而言，合辦 活動或更具可行性既能讓參與活動的服務對象受惠，又可協助場地不足的單位突破空間限制。值得留意的是，不少長者中心營運機構對籌辦跨代共融活動表現積極，並分享過成功經驗。例如長者中心可聯繫毗鄰的兒童及青少年中心合辦活動，既無須額外佔用自身場地，又能促進跨代交流。對兒童及青少年中心而言，這類合作 既可豐富服務內容，亦有助提升服務使用者的社交體驗。第五章84中心服務的分隔問題長期阻礙社區中心協作

169、的一個核心問題，在於不同社區支援服務之間持續存在分隔現象。社區中心根據津貼及服務 協議(FSAs)運作，該協議明確界定各中心的服務宗旨及 對象(SWD,2023)。例如，津貼及服務協議規定，長者中心 須服務 60 歲或以上的長者及其照顧者，而綜合青少年服務 中心則服務 6 至 24 歲的兒童及青少年。各中心營辦機構 須定期向社署匯報其產出(如舉辦退休規劃活動的次數)與成果(如服務使用者滿意度百分比)等指標的達標情況。社署雖未明文禁止營辦機構提供協議規定以外的服務(例如容許兒童及青年中心擴展服務至長者群體)，但此類 額外服務並不會被計入協議要求的服務指標。再者，即使 舉辦跨代共融活動具可行性，此

170、類安排亦非協助中心達標的 最有效方式因在該時段能接待的青年參與者數量將 較平日活動有所減少。最終，營辦機構是否願意主動籌辦此類活動，或借出場地 供跨代活動使用，完全取決於個別機構自發的善意。由此 可見，營辦機構缺乏足夠誘因突破既定服務對象以開展 跨服務合作，導致跨中心的合作尚未普及。建議五：推動社區資源及設施共享社交機會對長者至關重要，但社區服務正面對人手與空間限制，難以滿足長者的社交需求。為應對這些挑戰，我們認為 長者中心可善用社區閒置資源及空間，並與其他社區中心 制定空間共用安排。建議 5.1：定期因應人口變化重新檢視服務規劃方向隨著香港人口持續老化，長者中心對空間的需求將不斷 增加。為確

171、保長者中心能持續提供優質服務，政府宜就全港以中心為本的社署資助服務進行全面的需求評估。此評估需涵蓋所有中心類型，即不僅限於長者中心。透過 比較各類中心的服務容量、優勢與挑戰，識別現行資源 分配、使用及調撥方式效率不足的問題。政府可根據評估結果調整規劃方向以契合服務需求。例如：定期檢視現時各類社區中心的指定淨作業樓面面積及或 服務密度標準，優化不同服務的空間分配(如每三到 五年)；或重新審視選址策略，透過調整中心之間的距離 促進跨服務協作，甚至推動服務整合，以改善使用率不足及容量受限的問題。具體而言，除以地區長者人數作為規劃 85標準外，政府宜將目光聚焦至街區。例如，地區的某街道 長者聚居，則在

172、該街區設置更多的地區長者中心；而某地區長者平均分布，則可以將長者中心選址分散。建議 5.2：簡化跨服務協作機制及中心閒置資源共享程序如前所述，由於服務營辦者缺乏誘因將場地分配予無助達致津貼及服務協議 指定目標的活動，長者中心往往難以借用社區空間與資源。為提升各方資源共用的意願及便利，政府應鼓勵非政府機構建立線上配對平臺，供不同社區服務中心搜尋及預約其他 中心未被充分利用的活動室或空間。有持份者指出，現時 香港透過非官方平臺促進資訊交流已日趨普遍。需強調的是，參與平臺的中心營辦者不應被施壓必須提供 資源或空間。並非所有中心均有能力(如足夠人手)配合 其他中心的服務需求；部分活動亦不適合合辦或需控

173、制參與人數。因此，平臺的使用應保持自願性質。政府亦可提供更多誘因，鼓勵長者中心推動跨服務協作及 舉辦跨代共融活動。例如：若中心未能全面達成某項服務 目標，或某項服務需求偏低，應容許其透過提供其他符合 第五章中心整體服務範圍的替代服務或活動作補償。長遠而言，主導各中心服務規劃方向的津貼及服務協議亦可以有所調整。長者中心與其他中心深化合作，既可穩定獲取額外 活動空間，同時協助合作方達成其服務目標。86現有房屋新建房屋特定用途房屋社區個人需求：物業管理服務提升社交需求：社區資源利用優化社區歸屬感：長者友善城市空間第章87概述在第四及第五章，我們已就提升長者滿足個人(健康及日常生活)需求與社交需求的能

174、力提出政策建議。雖然安老服務 對實現居家安老至關重要，但長者的日常生活所需實遠超 單純獲取各類醫療及社會服務。本章將聚焦於長者日?；顒铀婕暗纳鐓^中更廣域空間與 環境。公共空間泛指任何可供公眾進行多元化活動的共享 場域，涵蓋但不限於社交互動、出行往來、運動鍛鍊、休閒娛樂及放鬆身心等用途，具體包括街道(馬路及行人路)、公園及海濱等戶外休憩空間，以及商場等室內公共場所。香港應如何優化公共空間以促進長者社區共融？長者亦愛流連：公共空間共融的重要性長者亦愛流連(White,2007)。健康老齡化不僅關乎協助長者維持身心健康，同時亦有助讓他們成為跨代共融社區的 活躍一分子，與不同背景的世代互動。公共空間

175、能強化長者的社區歸屬感 透過參與多元社交與體能活動，長者的社交生活將更豐富多彩(Yung,Conejos&Chan,2016)。當長者對慣常使用的場所建立更深連繫，其情感、社交與心理健康狀態亦顯著提升(Ng et al.,2022)。2018 年一項本港調查顯示，香港公共休憩空間的主要使用者正是長者及退休人士 相比其他年齡層，他們更重視這些空間帶來的社區歸屬感。此外，教育程度較高的長者外出散步及運動的頻率明顯更高(Cerin et al.,2013;Chou,Chow&Chi,2004)，這可能源於其對自身健康與福祉的 關注度較強。因此，隨著香港人口教育水平持續提升，社會對公共空間的期望必將與

176、日俱增。第六章88優質公共空間的五大關鍵要素要推動公共空間長者共融，先要了解長者需求。綜合多項研究，長者多元偏好可歸納為以下五大核心要素：1.無 障 礙 空 間：大 多 長 者(94.6%)通 常 步 行 前 往 公 共 空間(Yung et al.,2017)，因此他們期望公共空間鄰近 居所、公共交通可達、與行人路相連、遠離交通繁忙 地段且易於通行。2.安全空間：長者重視扶手、防滑地磚及遮雨棚等設施，以應對風雨等天氣變化(Civic Exchange,2018)。3.舒適空間：長者希望公共空間設有座椅以供休憩(Civic Exchange,2018)，同時青睞綠化與親水空間(如池塘、噴 泉

177、及 海 濱 等 水 域 周 邊)。此 類 環 境 已 被 證 實 有 助 提升身心健康(Garrett et al.,2019;Yu et al.,2018)4.動態空間：長者喜愛能靈活進行多元活動的場所，例如 飲食、運動(如太極)、跳舞及閱讀等。5.有意義空間：公共空間不僅是硬件建設，更承載社區 記憶?？臻g活力可源自節慶活動、使用者互動，甚或 單純觀察他人(如孩童)享受空間的過程。然而，本地公共空間在滿足長者期望上仍有不足：1.長者反映公共空間可達性欠佳，主因包括交通站點位置 不 便、導 向 設 施 不 足，以 及 鄰 近 繁 忙 路 口 等 問 題 (Shi,2020;Yung,Conej

178、os&Chan,2016)。2.狹窄通道、過多梯級、地磚不平及保養不善(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019)，令公共空間 暗藏危機地帶。3.座椅不足及衞生欠佳(尤以公廁為甚)，導致長者不願久留 或 避 行 特 定 區 域(CUHK Jockey Club Institute of Ageing,2022)。4.空間狹小與規劃失當常引致過度擠擁，增加長者受傷風險 (Civic Exchange,2018)。5.長者認為公共空間未能有效促進社交連繫，亦缺乏參與空間 規劃的渠道(Yung,Ho,&Chan,2017)。長者對公共空間有何訴

179、求？89香港不乏政府(e.g.ArchSD,2024;DEVB,2011)與民間 機構(e.g.AECOM,2023;PATH+Consultancy Ltd.,2021)制定的公共空間設計指引，然而其效用存根本限制：一方面，多數指引對公共空間設計規劃無強制約束力，執行度偏低；另一方面，過度細化的指引在面臨不同空間所具備的獨特性及阻礙改善的客觀限制時，會帶來執行上的困難。設計指引非改善公共空間的萬靈丹。公共空間的設計應隨長者需求與時俱進，追求永恆適用的框架亦並不現實。因此，香港應聚焦發展因地制宜的公共空間，回應社區 使用者特定需求。透過 地方營造 革新公共空間因地制宜發展的重要性令 地方營造

180、(placemaking)的價值 尤顯突出 即將空間轉化為具社區意義的場所。此過程始於 深入觀察、聆聽及諮詢在地居民、工作者與使用者，理解其對空間與社區的期望(Project for Public Spaces,2017)。地方營造在香港早有先例。2019 年，市區重建局委託香港社會創投基金探討上環士丹頓街與永利街一帶進行 社會 創新可能，並透過行人觀察、焦點小組及問卷調查，提出非蘇豪化的發展建議，平衡地區保育與更新 (SVhk,2019)。92020 年，賽馬會社會創新設計院舉辦跨代共融遊樂空間設計比賽駿發花園。香港房屋協會(房協)下轄駿發花園以其多代居民組成聞名，因而成為該為期一年的倡議活

181、動試點地。賽馬會社會創新設計院邀請大學與專業團隊提案重塑跨代互動空間，為設計流程提供新思路(JCDISI,2022)。地方營造能確保公共空間長遠發展契合使用者期待。於長者而言，若政府以由下而上方式推動地方營造，傾聽長者對公共空間發展的意見，更可強化其對公共 空間的歸屬感，使其視之為自家天地。9 非蘇豪化：避免過多商業發展滋擾市民生活。第六章90將軍澳的鴨仔山景緻優美，是當區長者行山的熱門去處。由於缺乏規劃與開發，鴨仔山對長者而言設施不足。長期以來，行山人士自發加建休憩亭、花園及梯級，但政府 2006 年起以違建及安全考量為由陸續清拆，令行山長者 感到需求未獲滿足。為此，香港聖公會福利協會邀請西

182、貢區議員聆聽長者意見，促成建設長者友善行山徑的契機。此項倡議最終成為區議會重點項目，獲撥款逾千萬元於 山徑興建兩座觀景亭，成為官民協作的重要成果(Sheng Kung Hui Welfare Council,2020;Zhao,2017)。香港公共空間地方營造成效關鍵在於政府參與程度。以鴨仔山案例為例，民間需經多年持續爭取方能說服政府同意協助改造(Wong,2016)。相比之下，2016 年政府主動 與設計師合作推動的摩士公園長者友善座椅項目則阻力 較小。該計劃安排長者實地考察公園、舉辦座椅設計工作坊、與設計師共同完善方案、進行原型測試，最終成功 安裝座椅，亦推動摩士公園設置更多長者友善設施(

183、Big Silver,n.d.;Sau Po Centre on Ageing,2021)。更輕巧、更快速、更經濟(Lighter,Quicker,Cheaper,LQC)的解決方案鑒於每個空間的複雜性與獨特性，有效方案往往需經歷 反覆試驗方能釐清。再者，大規?？臻g發展所需成本龐大，由康樂及文化事務署主導活化轄下全港 1,700 個公園遊樂場 不切實際。為提升地方營造成效同時避免加重政府負擔，政府可考慮在公共空間引入民間主導的更輕巧、更快速、更經濟(Lighter,Quicker,Cheaper，簡稱 LQC)解決方案，藉此增強城市公共空間的長者友善度與共融性。LQC 又稱機動城市主義，透過簡

184、易、短期、低成本、低風險的實驗，為街道空間帶來臨時改動(Project for Public Spaces,2015)。其具體形式多元，如在閒置街角設置摺疊 桌椅組，或以盆栽劃出行人專區(State of Queensland,2022)，由使用者進行創意發揮。LQC 作為一種實驗，以簡易原型測試改動方案的可行性。若原型廣受好評，可轉化為長期設施；若反應欠佳，則可替換方案或直接移除。這種試錯過程能讓執行者深化對 空間特質的理解，逐步摸索出最適切的解決方案。正因 如此，LQC 模式成為長遠空間活化的重要起點。91海外案例研究1.低成本且低風險的實驗：飛天草皮地毯(The Flying Grass

185、 Carpet)飛天草皮地毯(The Flying Grass Carpet)是由兩間 設於荷蘭鹿特丹的設計工作室合作研發的流動人造 草皮裝置。此裝置專為未被善用且遭忽視的公共空間而設，旨在推動市民重新思考公共空間的潛在可能性(The Flying Grass carpet,n.d.)。這款人工 草皮地毯具備多種尺寸，僅需一日即可完成鋪設，最大可覆蓋 920 平方米範圍，臨時構建供市民聚集的流動公園景觀，適用於遊戲、音樂會及節慶等短期 活動。目前，飛天草皮地毯已發展成全球性運動，迄今共飛抵中國、德國、土耳其及西班牙等七國 26 個地點展示(The Flying Grass Carpet,n.d

186、.)。2.為更大規模的建設準備：比斯坎綠廊 (Biscayne Green)願景(邁阿密，美國)2012 年，美國邁阿密比斯坎大道一個泊車位被一家建築設計公司改建成臨時公共空間。這個僅維持一週的實驗，因其成功經驗促使政府後續跟進。五年後，邁阿密市中心發展局(Miami Downtown Development Authority)推行擴大版實驗計劃，將兩個泊車位改建成包含開放草坪、寵物公園、休憩區及兒童遊樂場的公共設施，並透過 26 場社區活動吸引逾 2 萬人次 參與。這項創舉的成功推動當地政府進一步活化 比斯坎大道，同年獲佛羅里達州交通運輸部(Florida Department of Tr

187、ansportation)撥 發 逾 42 萬 美 元(約 326.5 萬港元)聯邦資金，開展車道縮減分析並為未來建設永久性行人步道比斯坎綠廊(Biscayne Green)預留空間，同時推進綠廊設計與建造工程(Street Plans,2024)。第六章92LQC 項目能有效提升長者使用公共空間的體驗。此類項目既可鼓勵長者更頻密到訪這些場所進行社交聚會、文化本港案例研究1.打造公共空間：壹屋計劃2017 年，深水埗一處 700 平方呎空置地舖被改作 臨時社區樞紐，為期四週。其間 23 個本地社團及 組織(大多是缺乏常規活動場地的機構)參與營運，向街坊提供免費理髮服務、家庭攝影會及物品翻新等生

188、活化社區服務(Mui,Cheung&Cheung,2020)。項目共吸引1,500人參與，而長者屬最活躍使用者群。憑藉其社區人脈網絡，長者主動向友儕及其社交圈 推介此空間，形成場地使用的倍增效應。2.激活低使用率空間：社交座椅實驗 (Seats for Socialising)(2019)2019 年，本港一研究團隊以低密度聚乙烯製成可移動 兼便攜的座椅立方體，設置於中環、上環及太古三 處 公 共 空 間，並 觀 察 公 眾 互 動 模 式(Rossini,2019)。研究顯示相關公共空間使用率顯著上升：使 用 者 會 向 路 人 示 意 立 方 體 的 座 椅 功 能，其 中 兒 童 互 動

189、 參 與 度 最 高。高 達 80%使 用 者 對 裝 置 感滿意，主因包括靈活性(55%)、低成本 (30%)及 促進社交連繫 (15%)等?；顒拥戎鲃訁⑴c(Mui et al.,2020)，亦能促進長者在公共空間開 展 休 憩、小 睡 等 靜 態 活 動(Villani,Siu&Yang,2022)。93善用香港室內公共空間香港夏季酷熱、冬季乾燥，有時會令戶外公眾場所吸引力不足。因此，長者或更傾向選擇商場等室內場所此類空間受惡劣天氣影響較小。然而，本港商場的長者友善程度並不盡如人意(CUHK Jockey Club Institute of Ageing et al.,2019)。雖 有

190、60 個 商場於 2022 年參與賽馬會齡活城市計劃下的齡活 商場約章，惟相關認證門檻不高，且眾多商場在此 領域的專業知識仍處發展階段。香港復康會調查更顯示，過半商場仍未達設計手冊：暢通無阻的通道 2008基本標準。在商場中實踐更輕巧、更快速、更經濟(Lighter,Quicker,Cheaper,LQC)的解決方案如何提升本港商場的共融性與使用便利度？如前所述，LQC策略在優化公共空間體驗方面潛力巨大，那其於商場的 應用可如何開展？我們認為，設置座椅是提升商場長者友善度的理想切入點。首先，座椅能讓長者購物時適時休息，延長停留時間；其次，商場訪客多結伴而行但購物需求各異，座椅可減少長者因體力不

191、繼而被迫脫隊的情況，讓長輩能安坐等候 家人；若於商場各層策略性設置休憩點，更可協助長者 穿梭不同區域，強化社區連繫感。消費者委員會 2018 年調查顯示，74.3%的商場長者明確表達對座椅的需求。惟商場常憂慮加設座椅會引致人群聚集影響形象，且商場屬私人營運，在商業考量下難以完全反映公眾利益(Rocco Design Architects Ltd.et al.,2009;Wu&Lo,2018)。令人樂見的是，本港商場並非完全漠視公益。許多商場 常年舉辦社區活動(如臨市集、遊樂區、展覽、觀賞派對等文化項目)。此類舉措雖未必直接帶動消費，卻能凝聚人流刺激周邊商舖參與(Wu&Lo,2018)，間接達致

192、商業目標。因此，商場可透過設置臨時座椅，尋找其與商業價值之間的關聯。透過實驗不同位置、設計(如凹型與凸型 座椅)、材質(溫暖質感與冷感材質)的座椅設置，探索能誘導特定使用行為(促進社交互動、減少久坐、強化店舖 視覺連繫)的方案(Mumcu&Yilmaz,2016)。臨時座椅雖非 永久設施，但定期設置仍可為長者提供穩定休憩選擇。此模式既能透過不同團體策劃呈現多樣風格，商場亦無需投資固定座椅結構，共享資源更可達至節流增效。第六章94建議六：提升公共空間的長者友善程度建議 6.1：恆?；u估本港公共空間目前，香港較少系統性地評估公共空間的共融性及長者 友善程度。政府應首先將公共空間評估恆?；?，同時考

193、慮委託大專院校、建築及規劃相關非政府組織進行評估，以提升結果客觀性。政府可參考本地機構制定的評估框架(例如 PATH+顧問有限公司 2021 或賽馬會社會創新 設計院 2023 設計的清單)。政府亦應按地區收集針對公共空間的質性反饋，除硬件 標準(如設計元素及措施)外，需同時重視使用者成效(如使用者滿意度、舒適度)。例如，透過實地考察了解 空間使用者的獨特習慣與偏好，並透過訪談居民、常規 使用者及長者等持份者，豐富分析角度。政府可參考香港 社會創投基金的社區營造者手冊(SVhk,2024)作實踐 指引。無論由政府主導或外判大規模評估工作，成本都較高。建議各區先挑選一至兩個重點公共空間優先評估。

194、掌握 各區主要公共空間需求後，未來評估鄰近或類似公共 空間時便可節省成本及時間。建議 6.2：支援公共空間推行 LQC 項目推行大型重建項目成本高昂，且完成後仍需持續配合使用者需求調整。政府宜善用社區主導的更輕巧、更快速、更經濟(LQC)項目，例如預留空白空間供社區組織 定期試行措施，並簡化使用這些空間的行政程序。相關 申請流程可整合至建議5提出的社區閒置空間預約平臺。政府亦可推出全港短期資助計劃，重點支持能長遠提升 公共空間共融性及互動性的 LQC 項目。此類計劃毋須 恆?；?，因隨著公眾日益認識社區營造價值，以財政誘因推動的需求將逐漸降低。95第六章相較康文署轄下的戶外公眾場所，政府介入商場

195、設計的空間 較有限，但仍可探索短期合作。以增設座椅為例，政府可探索鼓勵商場與藝術設計院校合作，以多元策略增加座位。例如，分散設置座椅便利長者購物、設立優先座，或採用阻截長時間佔用的座椅設計。政府亦應鼓勵商場參考齡活商場約章(Jockey Club Age-friendly City Project,2022)所列舉的本港及海外案例，在推行 LQC 項目時拓展至座椅以外的措施。作為倡導者，政府可在相關政策中進一步提高參與門檻及要求，推動 商場深化長者友善及共融措施。96社區個人需求：物業管理服務提升社交需求：社區資源利用優化社區歸屬感：長者友善城市空間現有房屋家居改造新建房屋包容性設計特定用途房

196、屋長者房屋市場政向97總結為應對人口高齡化帶來的挑戰，制定一套具前瞻性、能兼顧現時及未來長者在生活需求、生活期望與生活模式轉變方面的全面安老規劃至關重要。香港必須從單純延長壽命的思維 模式，轉向全方位提升長者生活質素的整體策略。本報告構建的理想長者生活藍圖，涵蓋可負擔的優質居所及 多元化健康社福支援，以協助長者維持及強化生活功能。在房屋政策層面，建議包括：透過家居改造協助長者改善 居所環境、在未來房屋設計中引入易於未來改造的靈活 彈性概念提升包容度，以及增加可負擔的長者房屋供應。社區支援方面，報告提倡強化物業管理在長者日常生活中的輔助角色、優化社福服務提供以滿足長者社交需求，並營造 更包容且具

197、活力的公共空間以增強社區歸屬感。在此研究基礎上，未來香港亦須探索更多與時俱進、因地 制宜的安老政策。首先，銀髮經濟在香港經濟發展中 比重將日益顯著，相關研究應探討支援此新興經濟模式的 策略；其次，針對北上大灣區養老議題，未來可研究跨境 安老生活模式中須政府支援銜接跨境服務的環節，為長者 提供更多優質生活選擇。而長期以來，安老政策往往被視為福利政策的一環，忽視了長者作為社會重要持份者亦有其 價值貢獻。因此，未來應研究如何創造條件讓長者持續貢獻社會經驗與專業智慧。長者生活議題的影響層面超越年齡界限。這不僅關乎當今年輕一代未來的老年生活品質，更因跨代共融、互為依存的 社區形態將成社會常態。唯有讓長者

198、活得豐盛，香港才能 真正實現可持續發展?，F時香港，長者居住政策的關鍵詞是共擔責任，無論是共同支付亦或資源共享，諸方協作方能助力居家安老。學者98鳴謝我們衷心感謝團結香港基金榮譽主席董建華先生、主席陳智思先生對本研究的鼓勵和支持。我們亦謹向團結香港基金總裁李正儀博士致以謝忱，全賴她的支持，本報告才得以順利完成。團結香港基金感謝就本研究分享專業知識和真知灼見的每一位持份者和官員（按所屬機構英文名稱字母排列），他們的寶貴意見給予本研究極大的幫助。在此，我們特別感謝懋集團為本研究提供的寶貴意見和慷慨支持。本報告並不代表持份者及官員的立場。主要顧問林正財醫生,SBS,JP香港特別行政區政府行政會議非官守

199、成員胡令芳教授香港中文大學賽馬會老年學研究所所長創立於 1960 年，華懋集團是一間香港主要私人地產企業。集團管理逾 900 萬平方尺的多元化投資及發展物業組合。憑藉在房地產開發的專業知識和經驗，集團致力興建優質住宅及持有一系列商業項目，並提供物管服務，管理資產以創造 可持續的長遠價值。華懋集團亦擁有及經營酒店業務，管理和營運如心酒店及 薈賢居品牌旗下的酒店和公寓。透過收購松齡護老集團，華懋集團積極拓展安老業務，矢志為長者提供高質素的護理 服務。華懋旗下逾 4,000 名員工，致力在香港以至其他地區營造 更理想的地方，讓人安居、樂業，以及培育下一代。請瀏覽 結 香 港 基 金 是 由 全 國

200、政 協 前 副 主 席 兼 香 港 特 別 行 政 區 前 行 政 長 官 董 建 華 先 生 於 2014 年 11 月創立，並擔任榮譽主席的非政府、非牟利機構?；饡钢緟R聚新思維和 新 視 野，在 一 國 兩 制 的 基 礎 上，為 香 港 的 繁 榮 安 定 與 持 續 發 展 作 出 新 的 貢 獻?；饡犗掠腥齻€營運組織：公共政策研究院，進行政策研究和倡議，發揮智庫功能；中國文化研究院，弘揚中國文化，並細說當代中國發展；以及香港地方志中心，記錄 社會變遷，梳理歷史脈絡，存史育人。作者葉文祺,CFA,MRICS團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監周嘉俊團結香港基金醫療及社會創

201、新研究主管張思潔團結香港基金研究員林于正團結香港基金研究員Maira Qamar團結香港基金有限公司香港中環干諾道中88號南豐大廈19樓www.ourhkfoundation.org.hk二二五年四月 版權所有 OHK/202504003C關注團結香港基金Facebook（政策正察）LinkedIn網頁Facebook（團結香港基金）下載詳細內容下載簡報下載參考書目免責聲明本報告的資料出自多個可靠來源，但團結香港基金或任何相關機構均不會就相關資料的完整性或 準確性作出任何申述。本報告內之所有預測、意見或建議僅反映團結香港基金截至發布日為止的 分析和判斷。團結香港基金將不會就任何因使用該報告而引起的直接或間接損失承擔任何責任。任何 合約均不應基於本報告的內容而簽訂。如英文版本與中文版本有任何不一致或不清晰之處，請以英文版本為準。